案例:維修義務(wù)不及時(shí),物業(yè)公司被判責(zé)
[案情]
2017年3月，王某購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，房屋所在小區(qū)由某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)。王某入住后，每逢大雨或暴雨天氣，主臥室陽(yáng)臺(tái)都會(huì)發(fā)生跑水現(xiàn)象。
2022年7月某天夜間，北京經(jīng)歷暴雨天氣，大水直接沖進(jìn)主臥室和客廳，將王某擺放在客廳的古鋼琴和鋪在臥室內(nèi)的羊絨地毯泡壞。大規(guī)模跑水發(fā)生后，物業(yè)公司才開(kāi)始真正重視并徹查跑水原因，最終發(fā)現(xiàn)跑水原因是內(nèi)置于陽(yáng)臺(tái)的排雨水管道不通，物業(yè)公司隨后在房屋陽(yáng)臺(tái)加裝了排水口，此后遇到下雨天氣未發(fā)生跑水現(xiàn)象。但由于之前多次跑水已經(jīng)使王某的財(cái)產(chǎn)遭受損失，因賠償問(wèn)題未達(dá)成一致意見(jiàn)，王某將物業(yè)公司起訴至法院。
物業(yè)公司辯稱(chēng)，不同意賠償王某之前的任何損失，沒(méi)有證據(jù)證明王某之前的損失與陽(yáng)臺(tái)排水管道不暢有關(guān)，陽(yáng)臺(tái)排水管道不暢是長(zhǎng)期積累導(dǎo)致，王某并沒(méi)有證據(jù)證明物業(yè)公司因沒(méi)有盡到物業(yè)管理責(zé)任導(dǎo)致漏水。該處排水管道屬于共用部位，雖然屬于物業(yè)公司管理范圍，但該排水管道系統(tǒng)經(jīng)過(guò)了驗(yàn)收，且事后物業(yè)在陽(yáng)臺(tái)加裝了排水口，物業(yè)已經(jīng)盡到維護(hù)管理義務(wù)，因此不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司作為涉案房屋所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)方，應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)發(fā)生冒水、反流的地漏所屬公用排水管道負(fù)有維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)。王某居住的房屋曾多次出現(xiàn)跑水現(xiàn)象，物業(yè)公司辯稱(chēng)房屋公用排水管道經(jīng)過(guò)驗(yàn)收并且在事后加裝了排水管道，但應(yīng)該在首次發(fā)現(xiàn)漏水后就及時(shí)排查原因避免再出現(xiàn)類(lèi)似情況，如物業(yè)公司盡早采取相關(guān)維修改造措施，完全可能避免本案損失的發(fā)生。鑒于上述因素，法院認(rèn)定物業(yè)公司未盡到物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)，判決物業(yè)公司對(duì)王某的損失承擔(dān)責(zé)任。
【以案釋法】
北京市房山區(qū)人民法院民事審判一庭法官助理梁江煥：
民法典第一百八十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。第五百七十七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
本案中，王某居住的房屋自2017年就已經(jīng)因降雨出現(xiàn)跑水的情況，2022年又因突降暴雨導(dǎo)致財(cái)物受損，從物業(yè)公司后續(xù)維修情況來(lái)看，僅在涉案房屋陽(yáng)臺(tái)加裝一個(gè)排水口即可解決極端天氣情況下的排水問(wèn)題，如被告盡早采取上述維修改造措施便能避免本案損失的發(fā)生，因此物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
物業(yè)公司作為小區(qū)的管理者，應(yīng)該具有高度的服務(wù)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，尤其是在強(qiáng)降雨等極端天氣來(lái)臨前，制定預(yù)案，在專(zhuān)業(yè)能力和物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)著重對(duì)排水系統(tǒng)、樓宇外墻等部位開(kāi)展巡查，排除積水險(xiǎn)情和安全隱患并及時(shí)對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題采取必要的措施，避免業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失和人身傷亡。
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篇2：案例:維修義務(wù)不及時(shí),物業(yè)公司被判責(zé)
案例:維修義務(wù)不及時(shí),物業(yè)公司被判責(zé)
[案情]
2017年3月，王某購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，房屋所在小區(qū)由某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)。王某入住后，每逢大雨或暴雨天氣，主臥室陽(yáng)臺(tái)都會(huì)發(fā)生跑水現(xiàn)象。
2022年7月某天夜間，北京經(jīng)歷暴雨天氣，大水直接沖進(jìn)主臥室和客廳，將王某擺放在客廳的古鋼琴和鋪在臥室內(nèi)的羊絨地毯泡壞。大規(guī)模跑水發(fā)生后，物業(yè)公司才開(kāi)始真正重視并徹查跑水原因，最終發(fā)現(xiàn)跑水原因是內(nèi)置于陽(yáng)臺(tái)的排雨水管道不通，物業(yè)公司隨后在房屋陽(yáng)臺(tái)加裝了排水口，此后遇到下雨天氣未發(fā)生跑水現(xiàn)象。但由于之前多次跑水已經(jīng)使王某的財(cái)產(chǎn)遭受損失，因賠償問(wèn)題未達(dá)成一致意見(jiàn)，王某將物業(yè)公司起訴至法院。
物業(yè)公司辯稱(chēng)，不同意賠償王某之前的任何損失，沒(méi)有證據(jù)證明王某之前的損失與陽(yáng)臺(tái)排水管道不暢有關(guān)，陽(yáng)臺(tái)排水管道不暢是長(zhǎng)期積累導(dǎo)致，王某并沒(méi)有證據(jù)證明物業(yè)公司因沒(méi)有盡到物業(yè)管理責(zé)任導(dǎo)致漏水。該處排水管道屬于共用部位，雖然屬于物業(yè)公司管理范圍，但該排水管道系統(tǒng)經(jīng)過(guò)了驗(yàn)收，且事后物業(yè)在陽(yáng)臺(tái)加裝了排水口，物業(yè)已經(jīng)盡到維護(hù)管理義務(wù)，因此不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司作為涉案房屋所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)方，應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)發(fā)生冒水、反流的地漏所屬公用排水管道負(fù)有維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)。王某居住的房屋曾多次出現(xiàn)跑水現(xiàn)象，物業(yè)公司辯稱(chēng)房屋公用排水管道經(jīng)過(guò)驗(yàn)收并且在事后加裝了排水管道，但應(yīng)該在首次發(fā)現(xiàn)漏水后就及時(shí)排查原因避免再出現(xiàn)類(lèi)似情況，如物業(yè)公司盡早采取相關(guān)維修改造措施，完全可能避免本案損失的發(fā)生。鑒于上述因素，法院認(rèn)定物業(yè)公司未盡到物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)，判決物業(yè)公司對(duì)王某的損失承擔(dān)責(zé)任。
【以案釋法】
北京市房山區(qū)人民法院民事審判一庭法官助理梁江煥：
民法典第一百八十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。第五百七十七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
本案中，王某居住的房屋自2017年就已經(jīng)因降雨出現(xiàn)跑水的情況，2022年又因突降暴雨導(dǎo)致財(cái)物受損，從物業(yè)公司后續(xù)維修情況來(lái)看，僅在涉案房屋陽(yáng)臺(tái)加裝一個(gè)排水口即可解決極端天氣情況下的排水問(wèn)題，如被告盡早采取上述維修改造措施便能避免本案損失的發(fā)生，因此物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
物業(yè)公司作為小區(qū)的管理者，應(yīng)該具有高度的服務(wù)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，尤其是在強(qiáng)降雨等極端天氣來(lái)臨前，制定預(yù)案，在專(zhuān)業(yè)能力和物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)著重對(duì)排水系統(tǒng)、樓宇外墻等部位開(kāi)展巡查，排除積水險(xiǎn)情和安全隱患并及時(shí)對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題采取必要的措施，避免業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失和人身傷亡。
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