案例：業主5年不交物業費，不出庭應訴，法院凍結賬戶

　　業主5年不交物業費，也不出庭應訴，法院凍結賬戶!

　　一、5年不理會9張繳費單

　　昨天上午，家住國信馨園小區的王先生到漢陽區法院咨詢如何解凍銀行賬戶，原因是本月初他到銀行支取養老金，工作人員告知其賬戶已于上月被法院凍結。

　　至于銀行賬戶為什么被凍結了，事情還得從5年前說起。20**年，王先生在國信馨園高層住宅購置了一套拆遷安置房。購房合同附帶的前期物業服務內容約定，高層住宅的物業費按每月1.3元/平方米計算。入住前，王先生一分不差地繳納了當年的物業費。

　　第二年，王先生跟物業協商能否稍微降低物業費，理由是他住在一樓，平時幾乎不用電梯，但物業堅持執行統一價。從20**年起，王先生再未交過物業費。盡管每年物業都會催繳兩次，他都不予理會。昨天，記者在他家里看到9張繳費通知單，通知單顯示從20**年1月1日至20**年12月31日，王先生家共拖欠物業費7040元。

　　二、養老金賬戶被凍結

　　去年，王先生兩次收到法院的傳票，物業起訴他拖欠20**年至20**年物業費違約。第一次，他向送傳票的法官講述了自己的“冤情”，對方告訴他“到法院再說”，但他拒收傳票。第二次，他堅持認為自己是占理的，再次拒收傳票。“我以為我不理會這件事，最后就沒有事了。”

　　前不久，王先生突然接到一個陌生電話，對方問他是不是王某，他以為是騷擾或詐騙電話就匆忙掛斷了。后來發現養老金賬戶被法院凍結，他意識到問題的嚴重性，還擔心以后留下信用污點。

　　10月9日，王先生到漢陽區法院去說理。執行法官反問他：“當初為什么不來法院應訴?”他解釋說，自己一輩子沒有犯過法，不想為了物業費這點小事來法院，沒想到銀行賬戶也被凍結了。執行法官表示，曾打電話通知他判決已生效，但他把電話掛了，所以只能強制執行。

　　三、繳清欠款方能解凍賬戶

　　昨天，記者陪同王先生和邱女士再次來到漢陽區法院。執行法官毛創軍強調，凍結養老金賬戶是合法的。據她介紹，對于這類民事案件，法院判決被告敗訴后，執行法官會搜集被告人的財產線索，包括房產、存款、車輛和工商營業執照等，一旦發現足夠支付案件標的額的銀行賬戶，法院就可以將其凍結。由于該案件的標的額是6458.99元，外加50元執行費，所以法院凍結了他的養老金賬戶。“王先生除了養老金還有其他經濟來源，法院并未全部凍結。只要他在10天內繳清欠款，我們馬上就可以解凍他的賬戶。”

　　法院判決書稱，被告拒交物業費的行為構成違約，應承擔向原告支付物業管理服務費及違約金的民事責任。被告經本院傳票傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，放棄答辯、舉證、質證等訴訟權利，依法由其承擔不利后果。法院依法進行缺席判決。毛法官還提醒，公民不應訴相當于放棄了自己的合法權利。

　　王先生表示，愿意繳清拖欠的物業費和違約金，對于自己不懂法造成的嚴重后果也深感懊悔。

　　四、減免物業費須協商約定

　　王先生雖然認識到不交物業費是錯誤的，但他對于一樓的物業費該不該酌情減免仍堅持己見，從法院回來他又到物業進行協商。國信馨園物業管理處隸屬深圳市萬邦物業管理有限公司武漢分公司，其進門處懸掛著物業服務內容及收費標準，其中電梯運行維護費是0.5元/月。負責人周經理介紹，他們的收費標準通過了市物價局審核，房管部門并未規定一樓物業費必須低于其他樓層，而總公司也未授予他們減免權限。王先生以自己從來不乘坐電梯為由據理力爭，周經理解釋說，電梯屬于全體業主共用的設施設備，不好用樓層來區分電梯運行維護費。

　　我市有些小區的物業費并未執行統一價。以百步亭怡康苑、怡和苑為例，高層住宅一樓的物業費每月就比其他樓層每平方米少0.2元。物業工作人員說，這是考慮到一樓業主使用電梯的機會比較少。

　　20**年，市物價局曾出臺普通住宅物業綜合管理服務費指導價，電梯運行維護費是0.5元/月。該文件附注：服務標準降低或減少服務項目，收費標準應相應降低。

　　市房管局物業管理處工作人員則表示，目前我市普通住宅的物業費實行政府指導價結合市場價，一樓業主少用電梯是否能酌情降低物業費，由業主和物業協商決定，并寫入物業服務合同。房管部門對此沒有作出硬性規定。

　　幾乎不乘坐單元電梯，卻要繳納與高層業主相同的電梯運行維護費，一樓業主稱不公平。為此，該業主拒交物業費長達5年。多次催繳無果后，物業公司將其告上法庭。令人意外的是，這名業主拒收法院傳票并且未出庭應訴，最后法院強制執行判決結果凍結其養老金賬戶。昨天，經過武漢晚報記者協調，漢陽區法院同意解凍該業主的賬戶并消除信用污點，前提是他必須在10日內繳清拖欠的物業費及違約金。

篇2：不交物業費開發商不交房無法律依據

王先生買了一套商品房,在交清購房款之后,按照合同約定接到了開發商的入住通知。但是在開發商的入住通知上,王先生發現了物業費的交費通知,上面明確要求,如果王先生不交納物業費用的情況下,是不能入住的。王先生覺得這個物業費的收費價格不合理,因此拒絕交納,而開發商又拒絕交房,雙方僵持不下。

部分開發商在交付房屋時,要求購房者以先行支付物業費、水電氣開通費、契稅、公共維修資金等作為入住條件。開發商的上述要求是沒有法律根據的。物業費是物業管理公司基于物業管理合同向業主收取的管理費用,應由物業管理公司向業主收取,而不應由開發商收取。水電氣的建設費用及開通費,由相應機構(自來水公司、供電公司、燃氣集團)向開發商收取,開發商在銷售房屋時已將上述費用計算在銷售價格中,所以開發商不應再向購房者收取上述費用。契稅是在辦理房屋交易時由購房者向稅務部門繳納的稅金,除購房者委托開發商辦理房屋過戶手續外,契稅不應由開發商收取。公共維修資金是指住戶交納的專項用于住宅共用部位和共用設施設備保修期滿后的大修、更新和改造費用,歸全體業主所有。公共維修資金一般由開發商代收,交至房地產主管部門代為管理,但開發商不得將收取公共維修資金作為房屋交付條件。開發商以交納上述費用作為房屋交付前提條件,至逾期交付房屋的,應由開發商承擔相應逾期交房的違約責任。

按《商品房買賣合同》的約定,開發商作為房屋出賣人負有按期交付房屋的義務。依據合同法第67條規定,當事人互負債務,有先后履行順序,先履行一方未履行的,后履行一方有權拒絕其履行要求。依據合同約定和上述法律規定,除合同中約定以購房者支付相應費用(包括:契稅、公共維修資金、產權登記費、物業管理費、證件印花稅、測量費、水電開通費,其中開發商收取測量費、水電氣開通費為非法收費)作為房屋交付條件的,開發商不得以購房者先行支付相應費用作為房屋交付條件。本案中,李先生雖有物業費交納義務,但權利人應為物業管理公司,而非開發商,也就是說李先生對開發商并不負物業費交納義務,開發商以此作為房屋交付條件,屬違約行為,如因此造成逾期交房,開發商應承擔逾期交房的違約責任。

綜上所述,開發商和消費者之間存在的是房屋買賣關系,雙方對房屋買賣過程互相負有權利和義務。而在這一法律關系之外的事情,比如說收取物業費,或者其他費用,并不是開發商的職責,除非有合同條款約定,以此作為交房條件,是沒有法律依據的。因此,在這里提醒這樣的開發商,不要越俎代庖,履行好自己交房的義務才是贏得消費者信賴的根本。 (作者系本刊法律顧問、上海市東方正義律師事務所主任、律師黃可磊)

篇3：物業業主那些事:服務待提高 交不交物業費

　　物業與業主那些事--服務待提高，交不交物業費？

　　20**年8月29日，鐵嶺市清河區銀達物業管理公司與鐵嶺市清河區繁榮小區業主尹某在鐵嶺市清河區簽訂了物業管理合同一份，雙方約定：業主尹某作為甲方將其住宅交由銀達物業管理公司進行物業管理，委托事項為：房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理；房屋建筑本體的維修、養護、管理和運行服務；本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施及配套服務設施的維修、養護和管理；公共環境的清潔衛生、垃圾的收集、清運等8項。合同期自當日起至20**年8月29日止。管理服務費用為每月每平方米建筑面積0.20元。合同簽訂后銀達物業管理公司即實施物業管理服務至今。但尹某自20**年9月份至20**年12月末期間的物業管理費拖欠未交，金額為718.00元。

　　銀達物業管理公司多次催繳尹某的物業費，尹某遲遲不交，無奈之下，銀達物業管理公司將尹某告上了法庭。

　　鐵嶺市清河區人民法院受理了此案，法院認為：銀達物業管理公司和尹某簽訂的物業管理合同是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、法規的強制性規定，應為有效。銀達物業管理公司履行了合同義務，尹某應給付物業管理費用。

　　銀達物業管理公司的訴訟請求合法有據，銀達物業管理公司在服務過程中未完善之處，應盡快加以完善，但不能因此成為業主拒交物業管理費的理由。銀達物業管理公司對合同約定的環境衛生的清潔服務亦應積極采取有效措施提高服務水準。

　　為此，鐵嶺市清河區人民法院依照《合同法》第六十條之規定，判決尹某于本判決生效后三日內給付原告鐵嶺市清河區銀達物業管理公司物業管理費718.00元。

　　鐵嶺市清河區人民法院民一庭法官于松洋表示，由于我國物業管理方面的法律制度不太健全，在審理類型各異的物業管理糾紛案件中，存在適用法律困難、爭議頗多的情況。在物管企業起訴業主拒交物管費的案件中，不少業主以物管企業服務質量差、管理水平低作為抗辯理由，要求少交或不交。物業管理服務質量指標屬于軟性指標，對于物業管理質量的好壞沒有統一的量化考評標準，物業管理法規和物業管理合同又不可能對此作出詳細的規定，因此法院在審理此類案件時存在一定難度。

　　于松洋認為，該類案件的實質是服務與收費之間的矛盾，業主希望服務質量高、收費標準低，而物管企業希望多收費用。要調和這對矛盾，可由相關部門對物業服務的內容根據提供服務的強度、效果、附加值等進行分類定級，將收取的費用與級別相對應。對于服務質量的評判可引入第三方監督。此外，業主與物管公司簽合同時，合同內容應盡量細化，以避免糾紛的發生，或發生糾紛時訴訟依據的模糊或缺失。

　　沈陽市于洪區人民法院法官王忠澤說，物業管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時間，需探討的問題還很多。由于目前物業管理缺乏相應的法律規范，在審理這些新類型案件中，難免出現適用法律不一或困難的情況。以法律規范的形式規范物業管理行為，保護業主、物業管理公司、房地產開發商的合法權益，不僅是司法實踐的要求，也是促進物業管理健康發展的要求。因此，有必要將完善我國物業管理法律法規盡快提到立法議程，使物業管理行為真正納入法治化的軌道，也便于給人民法院審理物業管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據。

　　而這類案件又具有群體性糾紛的潛在因素，由于糾紛的原因通常是物管費的交納、物業管理質量等涉及小區全體業主利益的共性問題，而業主多處于同一背景，會形成共同的利益圈。在發生糾紛時，業主對糾紛達成一定共識，會通過群體性行為的方式進行訴訟。

　　這樣就導致此類案件調解難度大、判決率高。雖然于洪區法院對這類案件能夠多以調解結案，但是從目前這類案件整體結案情況看，物業管理糾紛案件能調解的少，多是以判決結案。大致有兩方面的原因導致調解工作難度大，調解率低：其一，業主與物業管理企業往往矛盾較為激烈，即使涉及金額不高，雙方也難以達成調解協議；其二，由于糾紛大多涉及小區業主的共同性問題，物管企業擔心調解退讓后導致連鎖反應。