本文提要：澳門物業(yè)管理在面對社會及經(jīng)濟(jì)之發(fā)展而不斷完善,為輔助業(yè)界不斷提升自身的質(zhì)素,提升競爭力,政府致力營造一個有利行業(yè)發(fā)展及邁向?qū)I(yè)化之環(huán)境。

一.物業(yè)管理概況
澳門的住房主要分為公共房屋及私人房屋兩大類,在物業(yè)管理的模式上也有不同。澳門的公共房屋可再分為社會房屋和經(jīng)濟(jì)房屋兩類,前者屬房屋局直接管轄的樓宇,后者則按照第41/95/M號法令的規(guī)范進(jìn)行管理。截至20**年底,共有社會房屋37幢3,244個住宅單位8,000多居民。其日常管理,由房屋局委托管理公司進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)房屋的日常管理,在執(zhí)行第一次分層所有人(小業(yè)主)大會的決議前,應(yīng)由發(fā)展商直接或委托專門企業(yè)管理。當(dāng)小業(yè)主透過小業(yè)主大會選出其管理委員會后,有權(quán)訂立或終止有關(guān)管理合同,但須知會房屋局。現(xiàn)時,經(jīng)濟(jì)房屋共有42幢樓宇27,457個單位,每戶每月平均管理費(fèi)約200至250元。其中包括公共區(qū)域水電費(fèi),清潔費(fèi)及保安服務(wù),公共設(shè)備保養(yǎng)保險(xiǎn)費(fèi)用,以及管理公司固定服務(wù)費(fèi)用之份額等,但是對于一些不可預(yù)見之開支,例如維修樓宇共同部份及公共設(shè)備,分層所有人也須攤分其份額。
澳門現(xiàn)有樓宇約有5,471多幢,大多數(shù)為私人所有。澳門的高層樓宇,業(yè)權(quán)分散,公用地方和公共設(shè)施共有,有時更是商業(yè)與住宅相結(jié)合,管理較業(yè)權(quán)單一的公共房屋復(fù)雜。然而,在市民的公民意識仍須加強(qiáng),引用的法例比較適合歐洲的情況下,www.dewk.cn物業(yè)管理甚或沒有管理的弊端一直存在,居民與管理公司經(jīng)常出現(xiàn)矛盾。
1996年政府頒布了《分層樓宇法律制度》,物業(yè)管理問題才有所改善。該條例其后于1999年被廢止,物業(yè)的管理制度則載錄在民法典第五章第四節(jié)內(nèi),其中規(guī)范了分層所有人在管理上之權(quán)利、義務(wù)及負(fù)擔(dān);分層所有人大會之組成與運(yùn)作及;管理機(jī)關(guān)之組成、權(quán)利和義務(wù)等。

二.物業(yè)管理的經(jīng)營現(xiàn)狀
管理私人樓宇的公司大致可分為三類:第一類是發(fā)展商附屬經(jīng)營的管理公司,管理的大多數(shù)是發(fā)展商參與興建的物業(yè)。第二類是獨(dú)立經(jīng)營的管理公司,是受發(fā)展商、管理機(jī)關(guān)(即管理委員會)等委托管理物業(yè)。第三類則是由所屬樓宇分層所有人(即小業(yè)主)自組成立的服務(wù)團(tuán)體。現(xiàn)時在澳門開設(shè)物業(yè)管理公司,只需向財(cái)政局(政府機(jī)關(guān))申領(lǐng)商業(yè)營運(yùn)牌照,對物業(yè)管理經(jīng)營者和從業(yè)人員并沒有特別的規(guī)范,截至20**年,物業(yè)管理公司約有120間,約12,400物業(yè)管理行業(yè)人員,包括樓宇管理員、清潔員、前線工作人員、辦公室后勤支援及管理層等人員。現(xiàn)時管理層人員文化程度大專以上的占30%,中高程度約占36%,年齡分布大約為30至55歲(約60%)。
管理層的人員有年輕化的趨勢,管理員年齡層在50至70歲,超過90%的管理員是55至65歲,小學(xué)學(xué)歷者約占50%,初中學(xué)歷者約占40%。清潔員多由女工擔(dān)任,超過九成的清潔員年齡介乎45至55歲,以小學(xué)程度占大多數(shù)。物業(yè)管理公司人員的薪酬?duì)顩r:督察、統(tǒng)籌及辦公室后勤支援員工約有5,000至7,000元;行政業(yè)務(wù)主管約7,000至9,000元;經(jīng)理級以上約9,000至11,000元;一般管理員約3,000至3,500元;清潔員約3,200至3,600元。
在管理的收費(fèi)方面, 7層以下的樓宇多數(shù)為舊式唐樓 (約4,726幢),沒有升降機(jī)、防火或保安系統(tǒng),業(yè)主每月只是支付約50元的樓梯清潔費(fèi),而樓宇的總體維修保養(yǎng)則長期欠缺。高層樓宇方面,多以委托專業(yè)性的管理,現(xiàn)時的收費(fèi)約0.3至1.0元/尺,一般來說大約0.5/尺左右,物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括清潔及保安服務(wù)費(fèi)用、共同部分設(shè)備之保養(yǎng)費(fèi)用、以及共有區(qū)域之水電費(fèi)用,有些更包括10%的維修基金。

三.澳門物業(yè)管理的挑戰(zhàn)與機(jī)遇
澳門自回歸后,以博彩、旅游、會展為發(fā)展方向,并隨著賭權(quán)開放,外資增加,內(nèi)地與澳門簽署更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排(CEPA)及內(nèi)地開放自由行政策,均促進(jìn)了澳門的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在房地產(chǎn)方面,在建成及擴(kuò)建、新動工樓宇方面,由20**年6,224間升至20**年6,441間。隨著高層新樓宇,商業(yè)樓宇及大型基建的落成,加速了澳門物業(yè)管理服務(wù)的需求,同時亦推動著物業(yè)管理朝著高水準(zhǔn)服務(wù)要求之方面邁進(jìn),為澳門的物業(yè)管理的發(fā)展帶來機(jī)遇。
在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展之下,亦為物業(yè)管理行業(yè)帶來人力資源緊張問題,為其發(fā)展帶來沖擊。由于澳門以博彩業(yè)為主,加上近幾年一些大型國際博彩公司以高薪吸引不同行業(yè)人士轉(zhuǎn)職,造成行業(yè)人員流失,加上行業(yè)普遍薪酬較低,職位一旦空缺則難填補(bǔ),部分公司只好將入職要求降低,結(jié)果影響其服務(wù)質(zhì)素。部分職位元如總管、物業(yè)行政主管、巡查督導(dǎo)主管、部門經(jīng)理等中層職位更長期缺人。物業(yè)管理業(yè)除要面對人力資源問題外,亦要面對其他問題,如部分小業(yè)主欠交管理費(fèi),大型物業(yè)管理公司進(jìn)駐所帶來的競爭等。
另一方面,由于部分小業(yè)主未有履行其義務(wù),欠交管理費(fèi),常引致管理公司陷入經(jīng)營困難的狀況。同時,隨著樓宇落成的時間,部份樓宇共同部份缺乏維護(hù),及樓宇的外表及內(nèi)部設(shè)施日漸老化,在有需要維修且要攤分費(fèi)用時籌集資金不足,難以開展有關(guān)工程,令到樓宇狀況變壞,再者基于保障私有產(chǎn)權(quán)的原則,若私人物業(yè)未有抵觸現(xiàn)行的建筑物條例、或出現(xiàn)危及公眾衛(wèi)生和安全的情況下,政府不直接干預(yù)小業(yè)主對本身物業(yè)的處分權(quán),因此,遇有樓宇管理相關(guān)問題,要是雙方未能互讓達(dá)成共識,最終要透過法律途徑解決。
此外,由于早期行業(yè)的營運(yùn)公司質(zhì)素參差,一些公共設(shè)施長期缺乏維修、保養(yǎng),甚至擅自挪用管理基金等;當(dāng)小業(yè)主成立管理委員會后,可能會與管理公司產(chǎn)生糾紛,近年亦有發(fā)生物業(yè)管理公司管理質(zhì)素不被小業(yè)主接受,而不滿之業(yè)主以拒交管理費(fèi)作抗議,物業(yè)管理公司收不足管理費(fèi)拖欠電力公司的公共電費(fèi),因而引致多方面問題,如樓宇斷電危機(jī)、“一廈兩管”、“一廈兩會”等糾紛情況漸見涌現(xiàn)。
另外樓宇管理委員會亦引發(fā)管理的問題,本來樓宇管理委員會的成立,其精神是讓物業(yè)所有權(quán)人和住戶行使監(jiān)督管理公司的權(quán)利,但是亦有發(fā)生部分人士(長期欠交管理費(fèi)住戶、創(chuàng)業(yè)者等)卻藉管理委員會的權(quán)力或撤換管理公司謀取私利,也未能處理新舊管理公司的交接,導(dǎo)致管理權(quán)爭奪糾紛,最后也只能訴諸法律,可是一旦作出法律訴訟,雙方無論在經(jīng)濟(jì)時間與及精神上都可能承擔(dān)無窮的壓力。以上情況都是現(xiàn)時澳門的物業(yè)管理發(fā)展過程中面臨的問題。

四.政府對樓宇管理的措施
在法制方面,政府于20**年,增加房屋局職能,作為樓宇管理的規(guī)管部門。而從20**年起,規(guī)定公共部門外判的清潔和保安服務(wù)必須要訂定最低工質(zhì),每小時最低21元 (每日168元每月4,368元) 之規(guī)定。政府也先后推出:“樓宇維修基金無息貸款計(jì)劃”、“樓宇維修資助計(jì)劃”、“樓宇管理資助計(jì)劃”,以及“低層樓宇共同設(shè)施維修臨時資助計(jì)劃”,協(xié)助小業(yè)主改善樓宇質(zhì)素及提升管理水準(zhǔn)。20**年政府成立一個樓宇滲漏水聯(lián)合處理中心,協(xié)助處理

及解決市民在樓宇塞渠及滲漏的問題。法規(guī)方面,即將推出“從事樓宇管理業(yè)務(wù)及管理服務(wù)人員職業(yè)的法律制度”及“樓宇管理仲裁中心規(guī)章”,前者用以規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)、物業(yè)管理公司和管理員,后者則用以協(xié)助處理解決涉及樓宇管理糾紛事宜。
在培訓(xùn)方面,為推動本澳物業(yè)管理服務(wù)走向?qū)I(yè)及提高行業(yè)水準(zhǔn),政府近年除在法例方面不斷完善外,更投放不少的資源在培訓(xùn)方面。這包括開設(shè)管理員初級及中級培訓(xùn)課程。自20**年起,已有約2,000基層管理員以及中層管理人員接受相關(guān)課程培訓(xùn)。同時也為人員提供儲備,開設(shè)“物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)人員培訓(xùn)課程”,以應(yīng)付物業(yè)管理行業(yè)管理層的工作,并與專業(yè)認(rèn)證機(jī)構(gòu)攜手推行“優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)認(rèn)證計(jì)劃”,祈能透過推動管理公司參予計(jì)劃以提升管理素質(zhì)與能力。

五.總結(jié)
澳門物業(yè)管理在面對社會及經(jīng)濟(jì)之發(fā)展而不斷完善,為輔助業(yè)界不斷提升自身的質(zhì)素,提升競爭力,政府致力營造一個有利行業(yè)發(fā)展及邁向?qū)I(yè)化之環(huán)境。同時,透過知識和概念的推廣,期望小業(yè)主在享受服務(wù)和權(quán)利之余,也盡力履行應(yīng)有的義務(wù),協(xié)同管理自己的資產(chǎn)。澳門物業(yè)管理在面對挑戰(zhàn)之時,相信在行業(yè)不斷奮發(fā)及自我增值,以及政府相關(guān)法制措施的配合下,樓宇管理將朝著水準(zhǔn)進(jìn)一步提升的方向邁進(jìn),為社會和諧締造基礎(chǔ)。
(編者按:本文根據(jù)鄭國明博士于20**年2月28日的講話稿輯錄,并經(jīng)鄭博士過目,講話稿全文登載于英國特許房屋經(jīng)理學(xué)會亞太分會網(wǎng)頁)
鄭國明 澳門特別行政區(qū)房屋局局長

篇2：澳門物業(yè)管理機(jī)遇和挑戰(zhàn)

　　澳門物業(yè)管理機(jī)遇和挑戰(zhàn)

　　一、物業(yè)管理概況

　　澳門的住房主要分為公共房屋及私人房屋兩大類，在物業(yè)管理的模式上也有不同。澳門的公共房屋可再分為社會房屋和經(jīng)濟(jì)房屋兩類，前者屬房屋局直接管轄的樓宇，后者則按照第41/95/M號法令的規(guī)范進(jìn)行管理。截至20**年底，共有社會房屋37幢3，244個住宅單位8，000多居民。其日常管理，由房屋局委托管理公司進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)房屋的日常管理，在執(zhí)行第一次分層所有人(小業(yè)主)大會的決議前，應(yīng)由發(fā)展商直接或委托專門企業(yè)管理。

　　當(dāng)小業(yè)主透過小業(yè)主大會選出其管理委員會后，有權(quán)訂立或終止有關(guān)管理合同，但須知會房屋局。現(xiàn)時，經(jīng)濟(jì)房屋共有42幢樓宇27，457個單位，每戶每月平均管理費(fèi)約200至250元。其中包括公共區(qū)域水電費(fèi)，清潔費(fèi)及保安服務(wù)，公共設(shè)備保養(yǎng)保險(xiǎn)費(fèi)用，以及管理公司固定服務(wù)費(fèi)用之份額等，但是對于一些不可預(yù)見之開支，例如維修樓宇共同部份及公共設(shè)備，分層所有人也須攤分其份額。

　　澳門現(xiàn)有樓宇約有5，471多幢，大多數(shù)為私人所有。澳門的高層樓宇，業(yè)權(quán)分散，公用地方和公共設(shè)施共有，有時更是商業(yè)與住宅相結(jié)合，管理較業(yè)權(quán)單一的公共房屋復(fù)雜。然而，在市民的公民意識仍須加強(qiáng)，引用的法例比較適合歐洲的情況下，物業(yè)管理甚或沒有管理的弊端一直存在，居民與管理公司經(jīng)常出現(xiàn)矛盾。

　　1996年政府頒布了《分層樓宇法律制度》，物業(yè)管理問題才有所改善。該條例其后于1999年被廢止，物業(yè)的管理制度則載錄在民法典第五章第四節(jié)內(nèi)，其中規(guī)范了分層所有人在管理上之權(quán)利、義務(wù)及負(fù)擔(dān);分層所有人大會之組成與運(yùn)作及;管理機(jī)關(guān)之組成、權(quán)利和義務(wù)等。

　　二、物業(yè)管理的經(jīng)營現(xiàn)狀

　　管理私人樓宇的公司大致可分為三類：第一類是發(fā)展商附屬經(jīng)營的管理公司，管理的大多數(shù)是發(fā)展商參與興建的物業(yè)。第二類是獨(dú)立經(jīng)營的管理公司，是受發(fā)展商、管理機(jī)關(guān)(即管理委員會)等委托管理物業(yè)。第三類則是由所屬樓宇分層所有人(即小業(yè)主)自組成立的服務(wù)團(tuán)體。現(xiàn)時在澳門開設(shè)物業(yè)管理公司，只需向財(cái)政局(政府機(jī)關(guān))申領(lǐng)商業(yè)營運(yùn)牌照，對物業(yè)管理經(jīng)營者和從業(yè)人員并沒有特別的規(guī)范，截至20**年，物業(yè)管理公司約有120間，約12，400物業(yè)管理行業(yè)人員，包括樓宇管理員、清潔員、前線工作人員、辦公室后勤支援及管理層等人員。現(xiàn)時管理層人員文化程度大專以上的占30%，中高程度約占36%，年齡分布大約為30至55歲(約60%)。

　　管理層的人員有年輕化的趨勢，管理員年齡層在50至70歲，超過90%的管理員是55至65歲，小學(xué)學(xué)歷者約占50%，初中學(xué)歷者約占40%。清潔員多由女工擔(dān)任，超過九成的清潔員年齡介乎45至55歲，以小學(xué)程度占大多數(shù)。物業(yè)管理公司人員的薪酬狀況：督察、統(tǒng)籌及辦公室后勤支援員工約有5，000至7，000元;行政業(yè)務(wù)主管約7，000至9，000元;經(jīng)理級以上約9，000至11，000元;一般管理員約3，000至3，500元;清潔員約3，200至3，600元。

　　在管理的收費(fèi)方面， 7層以下的樓宇多數(shù)為舊式唐樓 (約4，726幢)，沒有升降機(jī)、防火或保安系統(tǒng)，業(yè)主每月只是支付約50元的樓梯清潔費(fèi)，而樓宇的總體維修保養(yǎng)則長期欠缺。高層樓宇方面，多以委托專業(yè)性的管理，現(xiàn)時的收費(fèi)約0.3至1.0元/尺，一般來說大約0.5/尺左右，物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括清潔及保安服務(wù)費(fèi)用、共同部分設(shè)備之保養(yǎng)費(fèi)用、以及共有區(qū)域之水電費(fèi)用，有些更包括10%的維修基金。

　　三、澳門物業(yè)管理的挑戰(zhàn)與機(jī)遇

　　澳門自回歸后，以博彩、旅游、會展為發(fā)展方向，并隨著賭權(quán)開放，外資增加，內(nèi)地與澳門簽署更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排(CEPA)及內(nèi)地開放自由行政策，均促進(jìn)了澳門的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在房地產(chǎn)方面，在建成及擴(kuò)建、新動工樓宇方面，由20**年6，224間升至20**年6，441間。隨著高層新樓宇，商業(yè)樓宇及大型基建的落成，加速了澳門物業(yè)管理服務(wù)的需求，同時亦推動著物業(yè)管理朝著高水準(zhǔn)服務(wù)要求之方面邁進(jìn)，為澳門的物業(yè)管理的發(fā)展帶來機(jī)遇。

　　在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展之下，亦為物業(yè)管理行業(yè)帶來人力資源緊張問題，為其發(fā)展帶來沖擊。由于澳門以博彩業(yè)為主，加上近幾年一些大型國際博彩公司以高薪吸引不同行業(yè)人士轉(zhuǎn)職，造成行業(yè)人員流失，加上行業(yè)普遍薪酬較低，職位一旦空缺則難填補(bǔ)，部分公司只好將入職要求降低，結(jié)果影響其服務(wù)質(zhì)素。部分職位元如總管、物業(yè)行政主管、巡查督導(dǎo)主管、部門經(jīng)理等中層職位更長期缺人。物業(yè)管理業(yè)除要面對人力資源問題外，亦要面對其他問題，如部分小業(yè)主欠交管理費(fèi)，大型物業(yè)管理公司進(jìn)駐所帶來的競爭等。

　　另一方面，由于部分小業(yè)主未有履行其義務(wù)，欠交管理費(fèi)，常引致管理公司陷入經(jīng)營困難的狀況。同時，隨著樓宇落成的時間，部份樓宇共同部份缺乏維護(hù)，及樓宇的外表及內(nèi)部設(shè)施日漸老化，在有需要維修且要攤分費(fèi)用時籌集資金不足，難以開展有關(guān)工程，令到樓宇狀況變壞，再者基于保障私有產(chǎn)權(quán)的原則，若私人物業(yè)未有抵觸現(xiàn)行的建筑物條例、或出現(xiàn)危及公眾衛(wèi)生和安全的情況下，政府不直接干預(yù)小業(yè)主對本身物業(yè)的處分權(quán)，因此，遇有樓宇管理相關(guān)問題，要是雙方未能互讓達(dá)成共識，最終要透過法律途徑解決。

　　此外，由于早期行業(yè)的營運(yùn)公司質(zhì)素參差，一些公共設(shè)施長期缺乏維修、保養(yǎng)，甚至擅自挪用管理基金等;當(dāng)小業(yè)主成立管理委員會后，可能會與管理公司產(chǎn)生糾紛，近年亦有發(fā)生物業(yè)管理公司管理質(zhì)素不被小業(yè)主接受，而不滿之業(yè)主以拒交管理費(fèi)作抗議，物業(yè)管理公司收不足管理費(fèi)拖欠電力公司的公共電費(fèi)，因而引致多方面問題，如樓宇斷電危機(jī)、“一廈兩管”、“一廈兩會”等糾紛情況漸見涌現(xiàn)。

　　另外樓宇管理委員會亦引發(fā)管理的問題，本來樓宇管理委員會的成立，其精神是讓物業(yè)所有權(quán)人和住戶行使監(jiān)督管理公司的權(quán)利，但是亦有發(fā)生部分人士(長期欠交管理費(fèi)住戶、創(chuàng)業(yè)者等)卻藉管理委員會的權(quán)力或撤換管理公司謀取私利，也未能處理新舊管理公司的交接，導(dǎo)致管理權(quán)爭奪糾紛，最后也只能訴諸法律，可是一旦作出法律訴訟，雙方無論在經(jīng)濟(jì)時間與及精神上都可能承擔(dān)無窮的壓力。以上情況都是現(xiàn)時澳門的物業(yè)管理發(fā)展過程中面臨的問題。

　　四、政府對樓宇管理的措施

　　在法制方面，政府于20**年，增加房屋局職能，作為樓宇管理的規(guī)管部門。而從20**年起，規(guī)定公共部門外判的清潔和保安服務(wù)必須要訂定最低工質(zhì)，每小時最低21元 (每日168元每月4，368元) 之規(guī)定。政府也先后推出：“樓宇維修基金無息貸款計(jì)劃”、“樓宇維修資助計(jì)劃”、“樓宇管理資助計(jì)劃”，以及“低層樓宇共同設(shè)施維修臨時資助計(jì)劃”，協(xié)助小業(yè)主改善樓宇質(zhì)素及提升管理水準(zhǔn)。20**年政府成立一個樓宇滲漏水聯(lián)合處理中心，協(xié)助處理及解決市民在樓宇塞渠及滲漏的問題。法規(guī)方面，即將推出“從事樓宇管理業(yè)務(wù)及管理服務(wù)人員職業(yè)的法律制度”及“樓宇管理仲裁中心規(guī)章”，前者用以規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)、物業(yè)管理公司和管理員，后者則用以協(xié)助處理解決涉及樓宇管理糾紛事宜。

　　在培訓(xùn)方面，為推動本澳物業(yè)管理服務(wù)走向?qū)I(yè)及提高行業(yè)水準(zhǔn)，政府近年除在法例方面不斷完善外，更投放不少的資源在培訓(xùn)方面。這包括開設(shè)管理員初級及中級培訓(xùn)課程。自20**年起，已有約2，000基層管理員以及中層管理人員接受相關(guān)課程培訓(xùn)。同時也為人員提供儲備，開設(shè)“物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)人員培訓(xùn)課程”，以應(yīng)付物業(yè)管理行業(yè)管理層的工作，并與專業(yè)認(rèn)證機(jī)構(gòu)攜手推行“優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)認(rèn)證計(jì)劃”，祈能透過推動管理公司參予計(jì)劃以提升管理素質(zhì)與能力。

　　五、總結(jié)

　　澳門物業(yè)管理在面對社會及經(jīng)濟(jì)之發(fā)展而不斷完善，為輔助業(yè)界不斷提升自身的質(zhì)素，提升競爭力，政府致力營造一個有利行業(yè)發(fā)展及邁向?qū)I(yè)化之環(huán)境。同時，透過知識和概念的推廣，期望小業(yè)主在享受服務(wù)和權(quán)利之余，也盡力履行應(yīng)有的義務(wù)，協(xié)同管理自己的資產(chǎn)。澳門物業(yè)管理在面對挑戰(zhàn)之時，相信在行業(yè)不斷奮發(fā)及自我增值，以及政府相關(guān)法制措施的配合下，樓宇管理將朝著水準(zhǔn)進(jìn)一步提升的方向邁進(jìn)，為社會和諧締造基礎(chǔ)。

　　(編者按：本文根據(jù)鄭國明博士于20**年2月28日的講話稿輯錄，并經(jīng)鄭博士過目，講話稿全文登載于英國特許房屋經(jīng)理學(xué)會亞太分會網(wǎng)頁)

　　鄭國明 澳門特別行政區(qū)房屋局局長