物業(yè)管理費(fèi)用補(bǔ)貼貨幣化的研究

　　隨著住房制度改革的深入，物業(yè)服務(wù)問(wèn)題已成為住房商品化過(guò)程中涉及群眾長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的重大問(wèn)題。自1994年建設(shè)部頒布33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，我國(guó)物業(yè)服務(wù)事業(yè)已得到了迅速發(fā)展和壯大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)已超過(guò)2萬(wàn)家，從業(yè)人員超過(guò)了200萬(wàn)人，全國(guó)相當(dāng)一批大中城市的物業(yè)服務(wù)覆蓋面已達(dá)居民住宅小區(qū)和商用物業(yè)等建筑設(shè)施的50%以上，其中近6000個(gè)5萬(wàn)平方米以上的新建住宅小區(qū)全部實(shí)施了物業(yè)服務(wù)，從根本上改變了過(guò)去小區(qū)面貌“一年新、二年舊、三年破”的狀況，為廣大居民創(chuàng)造了安全文明舒適的生活環(huán)境。

　　作為首都北京，居住小區(qū)的建設(shè)及管理發(fā)展尤為迅猛。據(jù)我們對(duì)北京市建筑面積在2萬(wàn)平方米以上的居住小區(qū)(不含軍隊(duì)家屬大院)基本情況的調(diào)查顯示:截止1999年底，全市共有居住小區(qū)858個(gè)，其中實(shí)施物業(yè)服務(wù)的小區(qū)有342個(gè)，約占40%左右;全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)1108家，從業(yè)人員10萬(wàn)余人。

　　隨著物業(yè)服務(wù)行業(yè)的不斷發(fā)展和逐步規(guī)范，關(guān)系到物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及廣大業(yè)主、居民切身利益的“物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”已越來(lái)越引起人們的關(guān)注和思考。從目前物業(yè)服務(wù)行業(yè)的現(xiàn)狀來(lái)看，因管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定、收取方式以及使用情況的不明朗所引發(fā)的各種矛盾和糾紛已日趨激烈。究其原因之一，是整個(gè)社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用還沒(méi)有一個(gè)完整清楚的認(rèn)識(shí)，居民沒(méi)有將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的支出列入日常必需品的支出范圍。然而，在居民消費(fèi)意識(shí)轉(zhuǎn)換的同時(shí)，還需要居民具備實(shí)際的支付能力。居民的支付能力，最終將決定物業(yè)服務(wù)的發(fā)展。居民的支付能力，從我國(guó)的實(shí)際出發(fā)，一是要靠經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，居民收入的增加;二是要靠體制轉(zhuǎn)換，調(diào)整收入的分配方式。本文從現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，分析了我國(guó)居民的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的來(lái)源，提出了物業(yè)服務(wù)分配貨幣化的政策建議和實(shí)施辦法。

　　一、住房消費(fèi)的基本構(gòu)成

　　住房是人們生活的基本需求。由于住房的價(jià)值量大，使用壽命長(zhǎng)，所以有關(guān)住房的決策往往是人生最重要的決策。在哪兒居住?住什么樣的房子?是人們消費(fèi)行為的綜合體現(xiàn)。實(shí)際上，一個(gè)完整意義上的住房消費(fèi)應(yīng)包括:

　　1、購(gòu)買、租賃住房的支出。這部分消費(fèi)是人們住房消費(fèi)的起點(diǎn)，也是人們住房消費(fèi)的最主要的方式。

　　2、水、電、燃?xì)饧捌渌茉促M(fèi)用的支出。不同的住房狀況，人們?cè)谶@方面的支出水平是不一樣的。由于水電的消費(fèi)與住房緊密相關(guān)，所以在西方國(guó)家計(jì)算居民的住房消費(fèi)時(shí)就包括了這方面的支出。北京市也在統(tǒng)計(jì)上將其納入居住類。客觀上，將這部分消費(fèi)納入住房消費(fèi)也是合理的。下圖顯示了從1992年到1998年居民居住消費(fèi)結(jié)構(gòu)和水平:

　　表格2-1: 千戶調(diào)查人均居住類消費(fèi)支出年份(年)戶均規(guī)模(人/戶)居住消費(fèi)(元)住 房(元)(房租) (元)水電燃料(元)修、養(yǎng)護(hù)和管理所支出的費(fèi)用。從物業(yè)投資角度看，這方面的支出是投資人為使其投資品保值增值而必須支付的費(fèi)用。

　　在住房制度改革的初期，人們對(duì)住房消費(fèi)的認(rèn)識(shí)基本就集中在住房消費(fèi)的初始形態(tài)，即如何實(shí)現(xiàn)住房購(gòu)租的商品化，而未將住房消費(fèi)的其他方面納入視野。但隨著住房分配的貨幣化，人們已逐步地購(gòu)買和以商品租金租賃住房，住房的實(shí)際支出日益和住房消費(fèi)的全部?jī)?nèi)容相一致，房改初期對(duì)住房消費(fèi)的局部理解妨礙了房改的進(jìn)一步深化。例如，當(dāng)住房補(bǔ)貼(包括住房公積金)單純以住房?jī)r(jià)格和租金為依據(jù)計(jì)算時(shí)，職工所領(lǐng)到的住房補(bǔ)貼就難以應(yīng)付實(shí)際的住房消費(fèi)支出，使居民對(duì)房改售房的政策產(chǎn)生疑惑，從而對(duì)房改的推進(jìn)產(chǎn)生不利的影響。因此，必須全面地理解住房消費(fèi)的含義，在住房制度改革中引入住房消費(fèi)的全部概念，從根本上實(shí)現(xiàn)住房分配機(jī)制的全面轉(zhuǎn)變。

　　二、物業(yè)服務(wù)及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的特點(diǎn)

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，對(duì)房屋建筑及其設(shè)備設(shè)施的使用維修管理，對(duì)用戶所提供的服務(wù)，實(shí)施物業(yè)服務(wù)的體制和運(yùn)行機(jī)制，已經(jīng)過(guò)多年實(shí)踐，在管理理念和物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)等諸多方面較為成熟。物業(yè)服務(wù)，在我國(guó)的全面推開(kāi)，是九十年代才開(kāi)始的。從發(fā)展的程度來(lái)看，南方沿海城市的物業(yè)服務(wù)水平較為先進(jìn)和完善，在眾多城市，物業(yè)服務(wù)的覆蓋率還很低，完全意義上的物業(yè)服務(wù)和房屋建筑面積的總量相比，實(shí)施物業(yè)服務(wù)的比例還很低。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用問(wèn)題，則是制約物業(yè)服務(wù)發(fā)展的瓶頸問(wèn)題之一。

　　美國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)專家菲利普·科特勒認(rèn)為:“服務(wù)是一方能夠向另一方提供的基本上是無(wú)形的任何活動(dòng)或利益，并且不導(dǎo)致任何所有權(quán)的產(chǎn)生。它的生產(chǎn)可能與某種有形物品聯(lián)系在一起，也可能毫無(wú)聯(lián)系。”也就是說(shuō)，服務(wù)是無(wú)形的，生產(chǎn)服務(wù)時(shí)可能會(huì)也可能不會(huì)需要利用實(shí)物，而且即使需要借助某些實(shí)物協(xié)助生產(chǎn)服務(wù)，服務(wù)的出售并不會(huì)涉及所有權(quán)的轉(zhuǎn)移問(wèn)題。同樣，物業(yè)服務(wù)也具備上述性質(zhì)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用就具有了一般服務(wù)價(jià)格的基本特點(diǎn):

　　1、物業(yè)服務(wù)服務(wù)的無(wú)形性使其服務(wù)的定價(jià)比有形產(chǎn)品更困難。顧客在購(gòu)買有形產(chǎn)品時(shí)，可以根據(jù)產(chǎn)品的外觀、做工的精致程度、產(chǎn)品的包裝等方面判斷產(chǎn)品的質(zhì)量價(jià)格比;而在消費(fèi)物業(yè)服務(wù)服務(wù)產(chǎn)品時(shí)，由于服務(wù)產(chǎn)品具有無(wú)形性，難以對(duì)物業(yè)服務(wù)服務(wù)形成一個(gè)準(zhǔn)確的質(zhì)量?jī)r(jià)值認(rèn)識(shí)。為了減少消費(fèi)的不確定性，他們將從看到的服務(wù)環(huán)境、服務(wù)人員、服務(wù)設(shè)備、企業(yè)宣傳資料和企業(yè)標(biāo)志等，來(lái)判斷物業(yè)服務(wù)服務(wù)價(jià)格合理與否。

　　2、物業(yè)服務(wù)服務(wù)的不可儲(chǔ)存性及服務(wù)需求的不穩(wěn)定性，使物業(yè)服務(wù)服務(wù)供求始終難以平衡。為保持物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要為基本的服務(wù)支付成本，就必須收取一定的服務(wù)費(fèi)。而業(yè)主因?yàn)榉?wù)需求不穩(wěn)定，常常覺(jué)得只繳費(fèi)但并沒(méi)有享受到服務(wù)。

　　3、物業(yè)服務(wù)服務(wù)產(chǎn)品的可替代性，使得業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)服務(wù)并非必須。

　　4、物業(yè)服務(wù)服務(wù)與服務(wù)提供者的不可分開(kāi)性，使每一次物業(yè)服務(wù)服務(wù)的質(zhì)量?jī)r(jià)格比各不相同。由于物業(yè)服務(wù)對(duì)象的差異性，產(chǎn)品的質(zhì)量很難以一個(gè)固定的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，它要受到服務(wù)設(shè)備和服務(wù)提供者的技能、技術(shù)及情緒等因素的影響，這又增加了物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)用的不可確定性。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的上述特點(diǎn)反映了服務(wù)產(chǎn)品定價(jià)與產(chǎn)業(yè)用品、生活消費(fèi)品定價(jià)的不同之處，也正是這些不同造成了長(zhǎng)期以來(lái)人們對(duì)物業(yè)服務(wù)的一些錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，如，在住房消費(fèi)的過(guò)程中沒(méi)有物業(yè)服務(wù)費(fèi)的概念;物業(yè)服務(wù)可有可無(wú)，在過(guò)去沒(méi)有物業(yè)服務(wù)也一樣過(guò)等等。

　　三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的歷史考察

　　(一)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，物業(yè)服務(wù)消費(fèi)是以實(shí)物補(bǔ)貼的形式存在的

　　1948年*中央宣布“統(tǒng)一管理分配城市中一切公房”之后，城市住房即和生產(chǎn)資料一樣公有化了。隨著公私合營(yíng)和對(duì)城市私有住房的改造，直到私有商品房和公有住房出售之前，房屋不是作為物業(yè)進(jìn)行管理，而是作為國(guó)有固定資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行管理的。住房的使用、分配直到維修管理都是福利制的，其管理效果不是保值、增值，而是一種入不敷出的維持，是國(guó)家進(jìn)行補(bǔ)貼的住房福利。房屋維修管理的程度視政府財(cái)政撥款的多少?zèng)Q定。至今為止，國(guó)有單位自管的公房和各城市房管局管理的公房及被政府征用了的私房仍處于這樣的一種管理狀態(tài)下。

　　在房產(chǎn)歸全民或集體所有的前提下，房屋的維修管理通常就以以下幾種方式存在:

　　1、以單位的房管或后勤服務(wù)的形式存在

　　在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，住房由單位分給職工居住的同時(shí)，單位要通過(guò)成立房管部門或其他形式的后勤服務(wù)部門，負(fù)責(zé)單位房屋的管理、維修。這方面的支出，并不由職工本人支付，而是由進(jìn)入單位(企業(yè))的成本或列入單位(行政事業(yè)單位)的財(cái)政支出。職工在享受單位實(shí)物分房的同時(shí)，也享受到單位的實(shí)物“管理”的補(bǔ)貼。例如，位于北京房山區(qū)的中國(guó)原子能科學(xué)研究院生活小區(qū)及房山橋梁廠生活小區(qū)等，單位行政管理部門的房管科具體負(fù)責(zé)住房的維修管理，職工的住房需要進(jìn)行維修、維護(hù)，只需給房管科打個(gè)電話，房管科的維修人員很快就會(huì)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修，并且不向職工收一分錢，維修費(fèi)用直接列入單位成本中。

　　2、以財(cái)政對(duì)直管公房的補(bǔ)貼形式存在

　　過(guò)去，城市房屋主要以單位產(chǎn)權(quán)和直管公產(chǎn)等形式存在。北京市1990年直管公房占全市的20%，單位產(chǎn)權(quán)約占80%，而上海市則相反。當(dāng)單位從其成本或財(cái)政預(yù)算中支出房屋管理費(fèi)用的同時(shí)，各級(jí)城市政府也在通過(guò)對(duì)直管公房予以經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼的方式，支付房屋的維修費(fèi)用。北京市政府從1997年至1999年，共從市財(cái)政中對(duì)全市2500多萬(wàn)平方米的直管公房支付房屋維修費(fèi)用33832.34萬(wàn)元(財(cái)政補(bǔ)貼及城市維護(hù)資金補(bǔ)貼);另外又以允許直管公房的經(jīng)營(yíng)單位以租養(yǎng)房的方式而暗補(bǔ)維修管理費(fèi)用約61460.40萬(wàn)元。兩項(xiàng)合計(jì)實(shí)際共支付房屋管理補(bǔ)貼95292.74萬(wàn)元。

　　3、以“房屋的提前退出使用”為代價(jià)而存在的實(shí)物補(bǔ)貼

　　由于單位和政府的經(jīng)費(fèi)緊張，無(wú)法滿足大量的房屋管理維修費(fèi)用的實(shí)際支出，經(jīng)常性造成房屋實(shí)際維修管理支出與撥款之間的缺口，使房屋得不到正常的維修和養(yǎng)護(hù)，并提前退出使用年限。例如，根據(jù)建筑物的理想使用壽命計(jì)，鋼混結(jié)構(gòu)的住宅應(yīng)有70年的壽命，但由于缺少必要的維修養(yǎng)護(hù)。據(jù)市房地局的一次抽檢，發(fā)現(xiàn)北京市有一部分80年代的建筑由于長(zhǎng)期的失修失養(yǎng)已面臨著淘汰的危險(xiǎn)，如果它提前了20年報(bào)廢，則相當(dāng)于單位或政府給予了房屋管理單位20年的房屋價(jià)值的補(bǔ)貼，這是一種獨(dú)特的實(shí)物補(bǔ)貼方式，在我們傳統(tǒng)的視野中難以觀察到。

　　以上述三種方式存在的房屋管理補(bǔ)貼，是與傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下住房實(shí)物分配機(jī)制相并存的。也就是說(shuō)，單位不僅發(fā)給職工住房，而且還發(fā)給職工物業(yè)服務(wù)。

　　(二)物業(yè)服務(wù)的實(shí)物補(bǔ)貼，在實(shí)踐中表現(xiàn)為單位或政府給予職工的暗貼，這種暗貼存在的主要弊端是:

　　1、掩蓋了勞動(dòng)力的真實(shí)成本，從而影響了勞動(dòng)力資源的合理配置

　　工資是勞動(dòng)力價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)合同制體制下，勞動(dòng)力資源的配置，是通過(guò)市場(chǎng)規(guī)律，以工資為勞動(dòng)力價(jià)值信號(hào)而進(jìn)行的。由于存在著物業(yè)服務(wù)的實(shí)物補(bǔ)貼，那么職工的工資就不能正確地反映其實(shí)際水平，也就是市場(chǎng)規(guī)律在引導(dǎo)勞動(dòng)力合理流動(dòng)時(shí)遇到障礙。例如，北京市同樣工資級(jí)別的業(yè)主A、B，住在北京市中檔管理水平的商品房小區(qū)中，假設(shè)二人的住房均為一套60平方米的多層住宅，如果A的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是單位承擔(dān)的，那么單位每年就要補(bǔ)貼其456元，也即每個(gè)月補(bǔ)貼38元(解釋見(jiàn)下“說(shuō)明”);如果B是個(gè)人負(fù)擔(dān)的，那么他的工資收入中就應(yīng)另加38元的工資補(bǔ)貼。但是，由于是暗貼，表面上B的工資就比A多。從純市場(chǎng)的角度出發(fā)，A會(huì)向B單位流動(dòng)的。在實(shí)際中，常常有“一家(區(qū))兩制”的現(xiàn)象，它真實(shí)地反映了分配與物業(yè)服務(wù)上的差異。

　　“說(shuō)明”:根據(jù)北京市《普通居住小區(qū)物業(yè)服務(wù)服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》[1997]第196號(hào)文件規(guī)定測(cè)算，如不包括大修費(fèi)(大修費(fèi)在實(shí)際發(fā)生時(shí)，由產(chǎn)權(quán)人支付)和使用人自用部位維修費(fèi)，一套60平方米的多層住宅，每年交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用約564元，其中住戶個(gè)人交納108元;產(chǎn)權(quán)人單位每年承擔(dān)456元(也即每月承擔(dān)38元)。A的108元由其個(gè)人交納，每年的456元(每月38元)由單位承擔(dān);B的108元由個(gè)人承擔(dān)，456元(每月38元)也由個(gè)人承擔(dān)，即每年承擔(dān)564元，從工資收入中支出。

　　2、容易產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)的過(guò)度需求

　　由于物業(yè)服務(wù)是以實(shí)物補(bǔ)貼“發(fā)給”職工的，并且是“暗貼”，那么職工需求就不會(huì)受到其收入線的約束，職工本人存在著需求無(wú)限擴(kuò)大的沖動(dòng)。從過(guò)去的租金體制分析，我國(guó)城鎮(zhèn)居民在住房上享受大量補(bǔ)貼，房租很低，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)中房租支出占的比重也很低，因而對(duì)住宅的需求極旺，建筑面積增加再快，也難以得到滿足。而在西方國(guó)家，居民租用或購(gòu)買住宅基本上得不到這種暗貼，租金水平要高得多，居民房租支出占總消費(fèi)支出比重達(dá)10%以上，因而對(duì)住宅及相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的需求了很少出現(xiàn)過(guò)旺現(xiàn)象。

　　3、造成住房消費(fèi)上的分配不公，助長(zhǎng)不正之風(fēng)

　　住房和糧食、副食品不一樣，單位在分配時(shí)不能以小單位分割。因此，由于單位房少人多，在實(shí)物分配情況下就有人能先分到，有人后分到，甚至分不到。同樣是國(guó)家干部，分到一套北京二環(huán)路以里的一室一廳住房就相當(dāng)于得到國(guó)家或單位20萬(wàn)至30萬(wàn)元的住房補(bǔ)貼，而分不到住房的職工，就相當(dāng)于失去了20萬(wàn)至30萬(wàn)元的資金。進(jìn)而，也就得不到相應(yīng)的維修管理費(fèi)用(物業(yè)服務(wù)費(fèi)用)補(bǔ)貼。可以說(shuō)，住房分配上的不公，是收入分配上最明顯和最大的不公。正因?yàn)樽》糠峙?住房分配本身及管理費(fèi)用的補(bǔ)貼)有如此大的差異，因此總有一部分人利用職權(quán)、關(guān)系，千方百計(jì)多占房、占好房，搞不正之風(fēng)，并且屢禁不止，給職工的正常工作和生活帶來(lái)極大影響。

　　自80年代開(kāi)始的住房制度改革，從一開(kāi)始就將目標(biāo)定位于實(shí)物分配的改革，通過(guò)逐步地將職工購(gòu)、租房屋的支出計(jì)入工資，實(shí)現(xiàn)住房分配的貨幣化。這項(xiàng)改革的目標(biāo)與措施切中舊住房制度的要害。但同時(shí)必須看到，住房的購(gòu)、租僅是住房消費(fèi)的一部分，通過(guò)將房屋分配的實(shí)物補(bǔ)貼轉(zhuǎn)化為貨幣補(bǔ)貼，實(shí)現(xiàn)房屋購(gòu)租的貨幣化，僅是住房制度改革的一部分內(nèi)容。要徹底改變住房制度，還必須將傳統(tǒng)體制下，依附單位或政府的房屋管理模式，轉(zhuǎn)變成適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要的物業(yè)服務(wù)模式，將由政府、單位提供給職工的房屋管理實(shí)物補(bǔ)貼，轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)服務(wù)的貨幣化補(bǔ)貼，從而全面地實(shí)現(xiàn)住房制度改革的目標(biāo)。

　　四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的分析

　　就北京市居民目前的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)狀況而言，不少居民都在困惑，新住房自己花錢買下了，產(chǎn)權(quán)變成了自己的了，但每個(gè)月必須支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)卻比以前住的公房的租金多很多。因?yàn)椋鶕?jù)北京目前物業(yè)服務(wù)費(fèi)用政策，經(jīng)濟(jì)適用住房的管理費(fèi)用(含保安、保潔、綠化等)每月每平方米約為0.5元左右(詳見(jiàn)京價(jià)房字[2000]163號(hào))，普通商品房的管理費(fèi)用在1--2元/月·平方米，部分高檔商品房則在2.5元/月·平方米。也就是說(shuō)，市場(chǎng)上大量存在、且被居民所購(gòu)買的、售價(jià)在4000元-6000元左右的普通商品房，一個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用約需100元左右(假設(shè)住宅面積為100平方米、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為1元/月·平方米)。這對(duì)于實(shí)行住房制度改革后、需要貸款買房的中低收入家庭來(lái)說(shuō)，確實(shí)是一筆不小的支出。

　　(一)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成分析物業(yè)服務(wù)費(fèi)用作為物業(yè)服務(wù)服務(wù)商品的價(jià)格，從業(yè)主和居民角度講，它是業(yè)主或居民為得到物業(yè)服務(wù)服務(wù)而支付的費(fèi)用;從物業(yè)服務(wù)公司的角度講，它是對(duì)企業(yè)全部運(yùn)營(yíng)成本的補(bǔ)償和其按社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)取得的報(bào)酬。

　　根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào)文件規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的具體內(nèi)容包括以下幾部分:(1)管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);(2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);(3)綠化衛(wèi)生費(fèi);(4)清潔衛(wèi)生費(fèi);(5)保安費(fèi);(6)辦公費(fèi);(7)物業(yè)服務(wù)單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi);(8)法定稅費(fèi)。

　　根據(jù)以上所列內(nèi)容構(gòu)成，可把物業(yè)服務(wù)費(fèi)用分成兩大類:

　　一類是對(duì)“硬件”維護(hù)和維修的費(fèi)用。

　　它是對(duì)房屋建筑主體及其設(shè)備設(shè)施，按照其各自材料、構(gòu)配件的特征、使用要求、使用年限及維修保養(yǎng)的要求所必須投入的費(fèi)用。這項(xiàng)費(fèi)用是房屋產(chǎn)品的生產(chǎn)在流通和消費(fèi)領(lǐng)域中的延續(xù)，它所耗費(fèi)的勞動(dòng)是對(duì)房屋投資的追加。對(duì)房屋及其設(shè)備、設(shè)施的維修、保養(yǎng)做的好，可以保持房屋原有的使用價(jià)值、使用功能，延長(zhǎng)使用年限，從而提高投資收益，使房屋產(chǎn)品能逐步實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大再生產(chǎn)。

　　另一類是“軟件”開(kāi)發(fā)和維護(hù)服務(wù)費(fèi)。

　　這是指為保證物業(yè)所有權(quán)人和使用人，在物業(yè)使用的過(guò)程中，要求其物業(yè)的公共環(huán)境達(dá)到安全、舒適、清潔、美麗、方便，各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)營(yíng)服務(wù)良好，即其社會(huì)效益和環(huán)境效益都得到保障所必須付出的費(fèi)用，也可以說(shuō)是“軟件”的開(kāi)發(fā)和維護(hù)服務(wù)費(fèi)。換一個(gè)角度說(shuō)，從對(duì)一個(gè)物業(yè)建立良好的服務(wù)管理體系到在長(zhǎng)期的服務(wù)過(guò)程中，還要對(duì)該體系進(jìn)行不斷的調(diào)整，使之不斷適應(yīng)并滿足業(yè)主的要求，為此所必需投入的這部分的管理和服務(wù)費(fèi)，如保安費(fèi)、綠化費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等。

　　北京市居住小區(qū)辦公室 劉志宇 符平

篇2：大連市建筑工程安全防護(hù)文明施工措施費(fèi)用管理辦法(2010修正)

　　大連市建筑工程安全防護(hù)文明施工措施費(fèi)用管理辦法(20**修正)

各區(qū)、市、縣建設(shè)行政主管部門，各有關(guān)單位：

　　為加強(qiáng)建筑工程安全和文明施工管理，防止建筑施工安全事故發(fā)生，根據(jù)《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》和省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《遼寧省建筑工程安全文明施工費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》，結(jié)合我市實(shí)際，市建委重新修訂完善了《大連市建筑工程安全防護(hù)、文明施工措施費(fèi)用管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，自20**年1月1日起執(zhí)行。同時(shí)原《大連市建筑工程安全防護(hù)文明施工措施費(fèi)用管理辦法》（大建安發(fā)[20**]238號(hào)）文件廢止。20**年1月1日起，凡在大連市行政區(qū)域內(nèi)承攬建設(shè)工程的建筑施工企業(yè)應(yīng)在中國(guó)工商銀行股份有限公司大連市分行青泥洼橋支行開(kāi)設(shè)本單位安措費(fèi)專用賬戶，并開(kāi)通網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)。

　　二○○九年十二月二十三日

　　大連市建筑工程安全防護(hù)文明施工措施費(fèi)用管理辦法(20**修正本)

　　第一條 為加強(qiáng)建筑工程安全生產(chǎn)、文明施工的管理，保證施工現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)文明施工費(fèi)用的投入，提高建筑施工現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)文明施工管理水平，不斷改善施工現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)條件和生活環(huán)境，根據(jù)省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《遼寧省建筑工程安全文明施工費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》要求，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于新建、擴(kuò)建、改建的房屋建筑工程（包括與其配套的線路管道和設(shè)備安裝工程、裝飾裝修工程）、市政基礎(chǔ)設(shè)施工程和拆除工程。

　　第三條 安全防護(hù)文明施工措施費(fèi)(簡(jiǎn)稱安措費(fèi))是指按照國(guó)家現(xiàn)行的建筑施工安全、施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)定，購(gòu)置和更新安全防護(hù)用具及設(shè)施、落實(shí)安全施工措施、改善安全生產(chǎn)條件和作業(yè)環(huán)境所需的費(fèi)用。

　　第四條 安措費(fèi)由《建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成》（建標(biāo)〔20**〕206號(hào)）中的文明施工費(fèi)、環(huán)境保護(hù)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)及安全施工費(fèi)組成。其中安全施工費(fèi)由臨邊、洞口、交叉、高處作業(yè)安全防護(hù)費(fèi)，危險(xiǎn)性較大工程安全措施費(fèi)及其他費(fèi)用組成。

　　建筑工程造價(jià)計(jì)價(jià)時(shí)，應(yīng)依據(jù)本年度執(zhí)行的《遼寧省建設(shè)工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)取安措費(fèi)。建設(shè)單位對(duì)建筑工程安全防護(hù)、文明施工措施有其他要求的，所發(fā)生費(fèi)用一并計(jì)入安措費(fèi)。

　　安措費(fèi)為不可競(jìng)爭(zhēng)性費(fèi)用，不得刪減，在計(jì)價(jià)中單列并計(jì)入總價(jià)。

　　第五條 依法進(jìn)行工程招投標(biāo)項(xiàng)目，招標(biāo)方或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件時(shí)，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定并結(jié)合工程實(shí)際單獨(dú)列出安全防護(hù)、文明施工措施項(xiàng)目清單。

　　投標(biāo)方應(yīng)對(duì)安全防護(hù)、文明施工措施項(xiàng)目單獨(dú)報(bào)價(jià)。

　　第六條 建設(shè)單位與施工單位在簽定施工合同中應(yīng)依據(jù)中標(biāo)通知書明確安措費(fèi)額度、預(yù)付計(jì)劃、調(diào)整方式、專款專用及違約賠款等內(nèi)容。非招標(biāo)項(xiàng)目，應(yīng)依照本細(xì)則或《財(cái)政部、國(guó)家安全生產(chǎn)監(jiān)督管理總局關(guān)于印發(fā)<高危行業(yè)企業(yè)安全生產(chǎn)費(fèi)用財(cái)務(wù)管理暫行辦法>的通知》（財(cái)企〔20**〕478號(hào)）將安措費(fèi)單獨(dú)列出。合同解除或變更，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)書面告知建設(shè)行政主管部門。

　　第七條 安措費(fèi)是保證施工現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)條件的重要具體措施。建設(shè)單位應(yīng)在辦理施工項(xiàng)目安全監(jiān)督受理書前將安措費(fèi)一次性全額存入施工單位安措費(fèi)專用帳戶，存入時(shí)應(yīng)在單據(jù)摘要欄或備注欄注明項(xiàng)目名稱。建設(shè)單位在辦理安全監(jiān)督受理書、領(lǐng)取施工許可證時(shí)，應(yīng)提供安措費(fèi)存入憑證。

　　第八條 　中國(guó)工商銀行股份有限公司大連市分行青泥洼橋支行為安措費(fèi)監(jiān)管業(yè)務(wù)承辦行，凡在大連市行政區(qū)域內(nèi)承攬建設(shè)工程的建筑施工企業(yè)應(yīng)在該行開(kāi)設(shè)安措費(fèi)專用賬戶，并開(kāi)通網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)，專戶資金不可提取現(xiàn)金。施工單位應(yīng)在施工組織設(shè)計(jì)文件中制定安全防護(hù)、文明施工措施方案，并列出安措費(fèi)使用計(jì)劃，確保專款專用。安措費(fèi)使用情況應(yīng)在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中按單位工程專戶核算，單列備查。

　　總承包單位將建筑工程分包給其他單位的，應(yīng)在分包合同中明確安措費(fèi)事項(xiàng)，并由總承包單位統(tǒng)一管理。安全防護(hù)、文明施工措施由分包單位實(shí)施的，分包單位應(yīng)制定專項(xiàng)安全防護(hù)措施施工方案。總承包單位應(yīng)及時(shí)向分包單位撥付安措費(fèi)。

　　第九條施工單位應(yīng)按《建筑施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ146－20**）、《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ59－99）和《大連市建筑工程文明施工管理辦法》，保證每項(xiàng)工程安全防護(hù)、文明施工所需資金的有效投入，確保安措費(fèi)的專項(xiàng)使用。施工現(xiàn)場(chǎng)必須達(dá)到安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化合格工地標(biāo)準(zhǔn)。

　　第十條工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)對(duì)施工單位落實(shí)安全防護(hù)、文明施工措施情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理。對(duì)施工單位已經(jīng)落實(shí)的安全防護(hù)、文明施工措施，總監(jiān)理工程師應(yīng)當(dāng)及時(shí)審查并簽認(rèn)所發(fā)生的費(fèi)用。監(jiān)理單位發(fā)現(xiàn)施工單位未落實(shí)施工組織設(shè)計(jì)及安全專項(xiàng)施工方案中安全防護(hù)、文明施工措施的，有權(quán)責(zé)令其立即整改；對(duì)施工單位拒不整改或未按期限要求完成整改的，工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)向建設(shè)單位和建設(shè)行政主管部門報(bào)告，并責(zé)令其暫停施工。

　　第十一條各級(jí)建設(shè)行政主管部門或其委托的安全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)按照屬地化管理的原則，對(duì)建設(shè)單位繳存和施工單位申請(qǐng)、使用安全文明施工費(fèi)情況進(jìn)行監(jiān)督，按照現(xiàn)行建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全檢查，并依據(jù)檢查結(jié)果對(duì)施工單位使用安全文明施工費(fèi)提出整改意見(jiàn)。對(duì)達(dá)到安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化合格的現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)以書面形式告知該現(xiàn)場(chǎng)為安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化合格工地。對(duì)單位工程的安全文明施工狀況按強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合評(píng)定，記入安全監(jiān)督檔案。

　　第十二條安措費(fèi)專項(xiàng)資金采用專款專用、階段申請(qǐng)的方式管理。

　　（一）工程開(kāi)工時(shí)，經(jīng)開(kāi)工安全條件審查合格，建筑施工企業(yè)可申請(qǐng)使用安措費(fèi)總額的50％。

　　（二）當(dāng)工程主體結(jié)構(gòu)施工（包括裝飾裝修、機(jī)電設(shè)備安裝等施工工程）完成其工程量的50％時(shí)，經(jīng)檢查建筑施工企業(yè)合理使用第一次撥付的安措費(fèi)，施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化合格標(biāo)準(zhǔn)的，建筑施工企業(yè)可申請(qǐng)使用安措費(fèi)總額的40％，未達(dá)到的責(zé)令限期整改，合格后可申請(qǐng)使用。

　　（三）工程竣工后，經(jīng)檢查核實(shí)施工現(xiàn)場(chǎng)一直保持安全文明施工水平的，建筑施工企業(yè)可申請(qǐng)使用安措費(fèi)總額的10％。

　　（四）工程建設(shè)過(guò)程中，對(duì)接到限期整改通知書拒不整改或整改后未達(dá)到安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化合格標(biāo)準(zhǔn)的不予解付，工程竣工后，剩余安措費(fèi)將撥回建設(shè)單位。

　　第十三條施工單位在向市建筑安全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)和區(qū)、市、縣建筑安全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)使用建筑工程安措費(fèi)用時(shí)應(yīng)分別提供以下資料：

　　（一）工程開(kāi)工時(shí)，提供安措費(fèi)使用申請(qǐng)表；安措費(fèi)上繳報(bào)告單；加蓋建設(shè)單位公章的安全防護(hù)、文明施工措施費(fèi)專項(xiàng)存款憑證復(fù)印件；施工單位工程項(xiàng)目安全防護(hù)、文明施工措施計(jì)劃。

　　（二）第二次申請(qǐng)時(shí)，提供安措費(fèi)使用申請(qǐng)表；施工現(xiàn)場(chǎng)檢查表；施工單位已購(gòu)買安全文明施工措施項(xiàng)目費(fèi)用清單及憑證；項(xiàng)目監(jiān)理部總監(jiān)理工程師審查并簽認(rèn)所發(fā)生的費(fèi)用審查意見(jiàn)；建筑安全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對(duì)工程項(xiàng)目的安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化合格工地書面告知書。

　　（三）第三次申請(qǐng)時(shí)，提供安措費(fèi)使用申請(qǐng)表；竣工項(xiàng)目安全生產(chǎn)評(píng)價(jià)申請(qǐng)表；建筑安全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對(duì)工程項(xiàng)目的安全生產(chǎn)評(píng)價(jià)意見(jiàn)。

　　第十四條辦理安措費(fèi)解付時(shí)，需按下列程序進(jìn)行：

　　（一）施工單位在申請(qǐng)使用安措費(fèi)時(shí)，應(yīng)于當(dāng)月10日前向工程所在地區(qū)、市、縣建筑安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)遞交相應(yīng)申請(qǐng)階段的有關(guān)材料。

　　（二）各區(qū)、市、縣建筑安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)在當(dāng)月15日前將審查合格的申請(qǐng)材料簽字蓋章報(bào)市建筑安全監(jiān)督管理站。

　　（三）市建筑安全監(jiān)督管理站經(jīng)審查合格，當(dāng)月25日前簽字蓋章將申請(qǐng)材料轉(zhuǎn)送中國(guó)工商銀行股份有限公司大連市分行青泥洼橋支行。

　　（四）中國(guó)工商銀行股份有限公司大連市分行青泥洼橋支行在接到市建筑安全監(jiān)督管理站轉(zhuǎn)送的申請(qǐng)材料后，經(jīng)審查合格，應(yīng)在當(dāng)月30日前將各項(xiàng)目本次申請(qǐng)使用的安措費(fèi)解除監(jiān)管，并發(fā)送短信通知施工企業(yè)。

　　第十五條 招標(biāo)方或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)未單獨(dú)列出安措費(fèi)項(xiàng)目清單的，依據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》有關(guān)規(guī)定，中標(biāo)無(wú)效，由建設(shè)工程招投標(biāo)管理部門責(zé)令重新招標(biāo)。

　　投標(biāo)人未單列安措費(fèi)或單列但刪減的，以及對(duì)建設(shè)單位提出安全防護(hù)、文明施工措施其他要求的費(fèi)用未一并計(jì)入安措費(fèi)的，評(píng)標(biāo)時(shí)視為不響應(yīng)招標(biāo)文件實(shí)質(zhì)性要求或違反國(guó)家有關(guān)法規(guī)，作廢標(biāo)處理。

　　第十六條 建設(shè)單位未提供安措費(fèi)，對(duì)施工單位提出施工要求的，由建設(shè)行政主管部門或其委托的安全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)依據(jù)《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》第五十四、五十五條規(guī)定處罰。

　　第十七條 施工單位挪用安措費(fèi)的，由建設(shè)行政主管部門或其委托的安全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)依據(jù)《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》第六十三條規(guī)定處罰，并視為不良行為計(jì)入企業(yè)信譽(yù)檔案。

　　第十八條 施工單位未及時(shí)落實(shí)安全防護(hù)、文明施工措施或安全防護(hù)、文明施工措施不符合安全生產(chǎn)法律、法規(guī)、規(guī)章和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的, 由建設(shè)行政主管部門或其委托的安全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)依據(jù)《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》第六十二、六十四、六十五條或《遼寧省建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理規(guī)定》第十八、十九、二十一條規(guī)定處罰，并視為不良行為計(jì)入企業(yè)信譽(yù)檔案。

　　總承包單位未及時(shí)向分包單位撥付安措費(fèi)，造成分包單位安全防護(hù)、文明施工措施落實(shí)不到位導(dǎo)致發(fā)生事故的，由總承包單位負(fù)主要責(zé)任。

　　第十九條 監(jiān)理單位未履行本細(xì)則的安全監(jiān)理責(zé)任，由建設(shè)行政主管部門或其委托的安全監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)依據(jù)《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》第五十七條或《遼寧省建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理規(guī)定》第二十、二十一條規(guī)定處罰，并視為不良行為計(jì)入企業(yè)信譽(yù)檔案。

　　第二十條 任何單位或個(gè)人，不得批準(zhǔn)減免、緩存、緩支或挪用安全文明施工費(fèi)。

　　第二十一條 建設(shè)行政主管部門和其他有關(guān)行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，由其所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依照刑法有關(guān)規(guī)定追究刑事責(zé)任：

　　（一）對(duì)未按本辦法預(yù)付安全文明施工費(fèi)的工程受理安全施工措施審查或頒發(fā)施工許可證的；

　　（二）對(duì)招投標(biāo)未單獨(dú)列出安全防護(hù)、文明施工措施項(xiàng)目清單及安全文明施工費(fèi)未單獨(dú)列項(xiàng)、單獨(dú)計(jì)取或刪減不予糾正的；

　　（三）發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的；

　　（四）不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的其他行為。

　　第二十二條 各專戶資金在未解付前所產(chǎn)生的利息,統(tǒng)一作為全市建筑安全發(fā)展和獎(jiǎng)勵(lì)基金,用于表彰先進(jìn)、提升監(jiān)管能力和發(fā)展全市建筑安全生產(chǎn)管理工作使用。

　　第二十三條 本辦法自20**年1月1日起施行，同時(shí)原《大連市建筑工程安全防護(hù)文明施工措施費(fèi)用管理辦法》（大建安發(fā)〔20**〕238號(hào)）文件廢止。

篇3：物管案例：住戶以維修未使用任何材料為由拒交維修費(fèi)用

　　物管案例：住戶以維修未使用任何材料為由拒交維修費(fèi)用

　　去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。

　　維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開(kāi)，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過(guò)3個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。

　　誰(shuí)知當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時(shí)，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費(fèi)，并振振有辭地說(shuō)，自己裝修完剛?cè)胱。瑒e的樓房都有一年保修期，他也應(yīng)當(dāng)住滿一年后再交費(fèi)。

　　[案例分析]

　　維修費(fèi)用包括材料費(fèi)用和人工費(fèi)用等其他費(fèi)用，業(yè)主以未使用維修材料拒絕交付維修費(fèi)用的理由不成立。本案例下水管道維修范圍處于業(yè)主室內(nèi)，屬有償服務(wù)范圍，其堵塞顯然是由業(yè)主裝修期間，不按裝修管理規(guī)定，對(duì)下水管道使用不當(dāng)造成的，其責(zé)任完全應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)維修費(fèi)用。

　　至于業(yè)主提出的保修期問(wèn)題，關(guān)鍵在保修期時(shí)效的計(jì)算。房屋保修期的計(jì)算，是從業(yè)主辦理入伙手續(xù)之日起計(jì)算時(shí)間，與業(yè)主入住到房屋的時(shí)間無(wú)關(guān)，因此，業(yè)主所說(shuō)剛剛?cè)胱〉睦碛梢膊怀闪ⅰＮ飿I(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)業(yè)主辦理入伙手續(xù)的時(shí)間計(jì)算保修期，依據(jù)實(shí)際情況酌情妥善處理。

　　從物業(yè)管理的實(shí)際看，即使在市場(chǎng)已經(jīng)相當(dāng)發(fā)育的地區(qū)，亦有相當(dāng)一部分業(yè)主用戶對(duì)物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)善于利用多種渠道做宣傳工作，向業(yè)主用戶普及物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)。通過(guò)提高他們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知度，為自己管理服務(wù)的順利實(shí)施鋪路。本案例應(yīng)收取的費(fèi)用如在弄清維修范圍后，事先告知業(yè)主，就不會(huì)出現(xiàn)糾紛了。

　　[解決辦法]

　　情況反映到管理處，主管領(lǐng)導(dǎo)上門做工作。首先，征詢?cè)撟魧?duì)維修人員文明用語(yǔ)、工作態(tài)度、維修質(zhì)量的意見(jiàn)，他均表示滿意。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別，依據(jù)有關(guān)法規(guī)向其說(shuō)明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內(nèi)維修發(fā)生的包括人工費(fèi)在內(nèi)的所有費(fèi)用，都要由業(yè)主住戶承擔(dān)，并在核對(duì)這次疏通下水管工作量的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步申明收取40元維修費(fèi)，已給予了相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。

　　這位住戶覺(jué)得主管說(shuō)得有理有據(jù)、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應(yīng)付的維修費(fèi)用。

　　[相關(guān)法規(guī)制度]

　　1．《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》（節(jié)選）

　　一、目的

　　規(guī)范服務(wù)費(fèi)用的收繳工作，確保如數(shù)、及時(shí)、安全的收回各項(xiàng)費(fèi)用。

　　二、適用范圍

　　適用于物業(yè)部管理服務(wù)費(fèi)及其他各項(xiàng)有償服務(wù)費(fèi)的收繳工作。

　　......

　　4．有償服務(wù)費(fèi)用的收繳

　　(1)機(jī)電處、服務(wù)處等處的工作人員在為住戶提供各項(xiàng)有償服務(wù)時(shí)，應(yīng)根據(jù)相關(guān)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)費(fèi)，并請(qǐng)住戶對(duì)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，在服務(wù)單上簽字確認(rèn)。

　　(2)各部門主管應(yīng)根據(jù)用戶簽字后的服務(wù)單對(duì)本部門員工計(jì)費(fèi)的項(xiàng)目進(jìn)行審核，并在部門審核欄內(nèi)簽名確認(rèn)。

　　(3)各部門主管應(yīng)在每月25日前將服務(wù)單匯總后交財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)。

　　(4)財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)在每?jī)蓚€(gè)工作日內(nèi)根據(jù)《服務(wù)單》上的相關(guān)記錄填寫《收費(fèi)通知單》。

　　(5)財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)在28日前將《收費(fèi)通知單》交財(cái)務(wù)部主管審核，經(jīng)審核存有疑問(wèn)的在三個(gè)工作日內(nèi)向業(yè)主派發(fā)。

　　(6)委托銀行代收的，出納員應(yīng)于銀行每次托收后的兩日內(nèi)，到銀行抄錄收繳數(shù)據(jù)，出納員按照《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　(7)出納員在規(guī)定交費(fèi)期限后的三日內(nèi)，編制《費(fèi)用收繳明細(xì)表》報(bào)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。

　　(8)財(cái)務(wù)部主管對(duì)費(fèi)用收繳明細(xì)表進(jìn)行審核，經(jīng)審核存有疑問(wèn)的，應(yīng)及時(shí)查明予以更正，經(jīng)審核無(wú)誤的，對(duì)已交納的費(fèi)用按照《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定處理；對(duì)尚未交納的費(fèi)用，按照《應(yīng)收賬款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　5．水、電、煤氣、電話費(fèi)用的代收代繳

　　(1)對(duì)已辦理銀行劃賬手續(xù)的住戶，出納員應(yīng)及時(shí)到銀行抄錄托收記錄。

　　(2)對(duì)未辦理銀行劃賬，需用現(xiàn)金代繳的住戶，出納員應(yīng)在供電局、自來(lái)水公司、煤氣公司或電信局等相關(guān)部門規(guī)定的交費(fèi)日期到相關(guān)單位去交納相關(guān)費(fèi)用。

　　(3)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)根據(jù)相關(guān)部門提供的收費(fèi)單據(jù)，填制《收款通知單》。

　　(4)收款通知單經(jīng)財(cái)務(wù)部主管審核，如有疑問(wèn)應(yīng)及時(shí)查明予以更正；如無(wú)疑問(wèn)，加蓋財(cái)務(wù)專用章后交公共事務(wù)部有關(guān)人員在3個(gè)工作日內(nèi)后業(yè)主派發(fā)。

　　(5)住戶用現(xiàn)金繳交水、電、煤氣、電話費(fèi)用時(shí)，出納員在向住戶提供供水、供電、煤氣、電信等公司的收費(fèi)憑據(jù)的同時(shí)，還應(yīng)按《現(xiàn)在管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定向住戶開(kāi)具收款收據(jù)。

　　(6)出納員在應(yīng)規(guī)定交費(fèi)日后的3日內(nèi)編制《費(fèi)用收繳明細(xì)表》報(bào)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。

　　(7)經(jīng)審核，如存有疑問(wèn)，應(yīng)及時(shí)查明并予以更正；如經(jīng)審核無(wú)誤的，對(duì)已如數(shù)收回的費(fèi)用按照《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理；對(duì)尚未收回的費(fèi)用，按照《應(yīng)收賬款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行相關(guān)的催繳工作。

　　6．兼營(yíng)的餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)費(fèi)用的收繳

　　(1)餐飲、娛樂(lè)部門的服務(wù)員應(yīng)在客房消費(fèi)時(shí)開(kāi)具消費(fèi)項(xiàng)目清單（四聯(lián)）。

　　(2)該部門的收費(fèi)員應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)消費(fèi)明細(xì)單上的消費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)費(fèi)、收費(fèi)。

　　(3)收費(fèi)員應(yīng)于每日下午3時(shí)前將當(dāng)日（前日下午3時(shí)~當(dāng)日下午3時(shí)）的收取的賬款項(xiàng)填制收款清單，交財(cái)務(wù)部出納員處；收費(fèi)員同時(shí)應(yīng)將消費(fèi)清單的財(cái)務(wù)聯(lián)交財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)按照《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理。

　　(4)每月31日，收費(fèi)員應(yīng)將當(dāng)月1日~31日的收入明細(xì)匯總后交財(cái)務(wù)部主管審核，如經(jīng)審核存有疑問(wèn)，應(yīng)及時(shí)查明予以更正；經(jīng)審核無(wú)誤，應(yīng)根據(jù)《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》作相應(yīng)的賬務(wù)處理。

　　7．費(fèi)用收繳資料的保管

　　(1)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)應(yīng)于每月末將費(fèi)用收繳資料匯總編制記賬憑證、登記賬簿后交財(cái)務(wù)部主管審核。

　　(2)財(cái)務(wù)部經(jīng)理經(jīng)審核存有疑問(wèn)應(yīng)責(zé)令會(huì)計(jì)及時(shí)更正；如無(wú)疑問(wèn)應(yīng)將收費(fèi)資料加密在財(cái)務(wù)部長(zhǎng)期保存。

　　8．管理服務(wù)費(fèi)用收繳率原則上應(yīng)達(dá)到98%，費(fèi)用收繳的情況作為公共事務(wù)部相關(guān)人員的績(jī)效考評(píng)依據(jù)之一。

　　五、記錄

　　1．《收費(fèi)通知單》

　　2．《費(fèi)用催繳通知單》

　　3．應(yīng)收管理費(fèi)用明細(xì)表》

　　4．《消費(fèi)項(xiàng)目清單》

　　5．《費(fèi)用收繳明細(xì)》

　　六、相關(guān)支持性文件

　　1．《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》

　　2．《銀行存款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》

　　3．《應(yīng)收賬款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》

　　4．《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》