物業(yè)服務(wù)的價(jià)值

　　物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)決定了物業(yè)管理日常工作的瑣碎、煩雜，設(shè)備、設(shè)施數(shù)量多，維護(hù)、操作要求高，要求物業(yè)服務(wù)操作層人員，要一專多能，能夠勝任多種工作，并具有較強(qiáng)的問題處理能力。

　　同時(shí)，物業(yè)服務(wù)人員要具備“善于溝通，化解矛盾”的能力，因?yàn)槠浞?wù)對(duì)象相對(duì)固定，服務(wù)內(nèi)容涉及并覆蓋了與業(yè)主息息相關(guān)的各種生活內(nèi)容。例如，業(yè)主在房屋使用過程中，對(duì)房屋出現(xiàn)的質(zhì)量、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、配套設(shè)施等問題，都會(huì)找到物業(yè)服務(wù)公司，面對(duì)客戶的報(bào)怨、不滿，物業(yè)工作人員既要耐心向業(yè)主解釋，又要主動(dòng)地與相關(guān)責(zé)任部門溝通，以求得問題的合理解決。面對(duì)客戶，工作人員需要耐心地了解他們的不同需求和關(guān)注點(diǎn)，努力創(chuàng)造良好的工作氛圍。

物業(yè)服務(wù)人員要具備“全才”的特殊素質(zhì)

　　從事物業(yè)管理工作的員工，無(wú)論是管理人員、操作人員，都要求具備一定的專業(yè)知識(shí)，才能優(yōu)質(zhì)高效地完成工作。管理人員除應(yīng)具有“用心服務(wù)每一天”的服務(wù)意識(shí)外還要具備一定的專業(yè)知識(shí)、管理才能，如應(yīng)具備物業(yè)服務(wù)所要求的建筑、施工、園林綠化、市政工程、電學(xué)、法律法規(guī)、財(cái)務(wù)管理、計(jì)算機(jī)等知識(shí)。

　　因此，在物業(yè)服務(wù)人員的管理中，要按人員的資質(zhì)、綜合能力和相關(guān)技能和經(jīng)驗(yàn)，合理制定員工崗位職責(zé)，將每個(gè)人安排到最適合的工作位置，做到人盡其才。

　　首先，在考慮人員工作資質(zhì)要求的基礎(chǔ)上，技術(shù)含量較高或?qū)Ψ?wù)影響較大的重點(diǎn)崗位人員。如：電梯管理人員、變電站工作人員等，要求具備較高的工作技能和豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，特別是要有強(qiáng)烈的責(zé)任心;對(duì)需要和業(yè)主正面交流、溝通的管理人員，如：客戶服務(wù)人員、維修人員，溝通能力和親和力就顯得尤為重要。

　　其次，物業(yè)服務(wù)人員要具備“一次做對(duì)”的特殊素質(zhì)要求。物業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)決定服務(wù)的過程和結(jié)果在很多時(shí)候無(wú)法分開，服務(wù)一旦結(jié)束，給業(yè)主的感受已經(jīng)形成，很難扭轉(zhuǎn)業(yè)主的感受，因此為了防止不合格服務(wù)的產(chǎn)生，在日常工作中，就應(yīng)重視“一次做對(duì)”的重要性，培養(yǎng)員工養(yǎng)成“一次做對(duì)”的習(xí)慣。這不僅提升了業(yè)主的滿意度，也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)節(jié)省了資源，獲得了更多的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

　　第三，服務(wù)意識(shí)和觀念在物業(yè)服務(wù)中至關(guān)重要。在日常管理中將“用心服務(wù)每一天”的意識(shí)，灌輸?shù)矫恳幻麊T工的腦海中，并落實(shí)到實(shí)際工作中，以增加業(yè)主的滿意度。例如，通過“一站式”服務(wù)，為業(yè)主節(jié)省了時(shí)間、解除了業(yè)主的奔波之苦，使業(yè)主有“享受服務(wù)”的感覺;涉外物業(yè)，配備翻譯人員，從根本上解決了服務(wù)人員與業(yè)主的溝通問題，使業(yè)主充分感受到服務(wù)的專業(yè)性和歸屬感;對(duì)服務(wù)區(qū)內(nèi)的老人、殘疾人等特殊人群，采取“管家”上門的服務(wù)方式，增加了業(yè)主的依靠感。

　　第四，在服務(wù)中要確立“業(yè)主無(wú)小事”的觀念。物業(yè)服務(wù)涉及到家家戶戶的日常生活起居，服務(wù)內(nèi)容繁雜瑣碎。但物業(yè)工作人員不能把這些瑣事當(dāng)作小事，如果工作延緩，對(duì)客戶來(lái)講，就直接影響了他們生活，也影響他們對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的信心。因此，物業(yè)工作人員在工作深度上一定要從小處著眼，把做好每件事作為自己的份內(nèi)之事。在公司內(nèi)部應(yīng)制定相應(yīng)的服務(wù)準(zhǔn)則，要求員工對(duì)業(yè)主報(bào)修十分鐘內(nèi)到場(chǎng)，正常維修不過夜等。

提升業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信心

　　現(xiàn)場(chǎng)的客戶服務(wù)，設(shè)備、設(shè)施的服務(wù)與管理;保潔、綠化的服務(wù)與管理;秩序維護(hù)的服務(wù)與管理;車輛和人員的服務(wù)與管理等，是物業(yè)服務(wù)中業(yè)主最為直觀的服務(wù)，直接影響著業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)水平的直覺判定。

　　為獲得業(yè)主的認(rèn)可和滿意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)不同管理專業(yè)和項(xiàng)目特點(diǎn)，在做好基礎(chǔ)服務(wù)的基礎(chǔ)上向業(yè)主推出具有本公司特點(diǎn)的延伸服務(wù)，以滿足不同業(yè)主群體的需求。例如，在秩序維護(hù)工作中，為保證業(yè)主的方便、安全，在巡視過程中發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)提醒業(yè)主，并實(shí)施幫助業(yè)主提拿物品等人性化服務(wù)。執(zhí)行“一站式”服務(wù)，對(duì)業(yè)主的每一次需求，都進(jìn)行跟蹤直到業(yè)主滿意，使業(yè)主從內(nèi)心感覺到溫馨可靠。在綠化服務(wù)中，為滿足有種植需求的業(yè)主，可組織相關(guān)業(yè)主對(duì)園區(qū)內(nèi)的植物進(jìn)行“樹木認(rèn)養(yǎng)”活動(dòng)，既保證了綠化整體布局不受破壞，又滿足了業(yè)主的需求。在設(shè)施管理中，結(jié)合項(xiàng)目整體效果，設(shè)計(jì)并制作有特色的服務(wù)標(biāo)識(shí)：安全提示標(biāo)識(shí)、愛護(hù)公共設(shè)施標(biāo)識(shí)等。通過這些特色服務(wù)的推出，達(dá)到甚至超過了業(yè)主的期望，增加了業(yè)主的切身感受，全面提升了業(yè)主的滿意度。

　　為了增加物業(yè)服務(wù)的透明度，拉近與業(yè)主的關(guān)系，同時(shí)改變業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)就是“保潔、站崗、巡視”的觀念，可以開展“物業(yè)服務(wù)開放日”活動(dòng)，將物業(yè)服務(wù)工作公開、透明地展示給業(yè)主，讓業(yè)主體會(huì)物業(yè)人的風(fēng)采與辛勞。同時(shí)，將物業(yè)服務(wù)辦公區(qū)域定期向業(yè)主開放，請(qǐng)業(yè)主參觀物業(yè)各專業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)工作狀況，包括：到辦公現(xiàn)場(chǎng)參觀物業(yè)人員如何辦公、接待業(yè)主處理各類問題;到檔案室參觀物業(yè)如何進(jìn)行內(nèi)部管理，業(yè)主資料如何進(jìn)行保管;到各水、電設(shè)備運(yùn)行間參觀各類設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)及管理工作。

　　為了豐富業(yè)主的社區(qū)文化活動(dòng)，活躍社區(qū)氛圍，使業(yè)主感受到物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主生活的關(guān)懷，可以根據(jù)項(xiàng)目居住人群的特點(diǎn)，針對(duì)不同業(yè)主群體，充分利

　　用社會(huì)資源，開展適宜的社區(qū)文化活動(dòng)，并制定年度活動(dòng)主題，統(tǒng)籌安排組織實(shí)施。例如，社區(qū)內(nèi)的老年人群，注重康健、陶冶情操是他們關(guān)注的重點(diǎn)。可以組織相關(guān)醫(yī)院聯(lián)合舉辦“老年義診及健康生活”活動(dòng)，為老年人進(jìn)行義務(wù)檢查身體，指導(dǎo)他們?nèi)绾瓮ㄟ^飲食、心態(tài)調(diào)整和生活方式來(lái)健康生活。為幫助老年人擺脫孤獨(dú)感，可以組織“老年生活社”，通過組織老年書法、繪畫、廚藝等活動(dòng)為老年人創(chuàng)造一個(gè)互相溝通、互相學(xué)習(xí)的平臺(tái)。同時(shí)，針對(duì)現(xiàn)代中青年人群工作忙、生活壓力大的特點(diǎn)，可以利用物業(yè)項(xiàng)目的各類資源，利用節(jié)假日進(jìn)行“趣味家庭運(yùn)動(dòng)會(huì)”等活動(dòng)，為中青年人放松心情，緩解生活壓力。通過開展豐富的社區(qū)活動(dòng)，拉近物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主的關(guān)系，使服務(wù)得到業(yè)主的認(rèn)可，為業(yè)主創(chuàng)造一種大家庭歸屬感。20**年，筆者所在公司開展了稱為“水晶計(jì)劃”的嘉年華活動(dòng)，活動(dòng)從1月份一直持續(xù)到年底，每個(gè)月都開展不同主題的活動(dòng)。由于公司所管理的“時(shí)代奧城”和“海憶長(zhǎng)洲”兩個(gè)住宅項(xiàng)目以外籍業(yè)主居多，如韓國(guó)和日本。為了增強(qiáng)物業(yè)工作人員和業(yè)主以及業(yè)主和業(yè)主之間的溝通，公司在春節(jié)前夕舉行了專門針對(duì)韓國(guó)和日本國(guó)家特點(diǎn)的主題活動(dòng)，受到了包括中國(guó)在內(nèi)的所有業(yè)主的歡迎和認(rèn)可。

好的工作方法需要完善的監(jiān)督管理機(jī)制和文化建設(shè)

　　有了適合的工作人員和特色的延伸服務(wù)，還應(yīng)設(shè)立相關(guān)部門，負(fù)責(zé)對(duì)公司的各項(xiàng)工作和實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)，以保證公司整體規(guī)劃的順利實(shí)施。在監(jiān)督檢查過程同時(shí)尋找工作中的不足，為后期改進(jìn)提供依據(jù)和經(jīng)驗(yàn)。

　　為保證工作品質(zhì)，在物業(yè)服務(wù)過程中設(shè)立不同層次和級(jí)別的監(jiān)督管理。例如，在公司設(shè)立公司級(jí)、項(xiàng)目經(jīng)理級(jí)和項(xiàng)目各專業(yè)主管級(jí)的三級(jí)監(jiān)督檢查制度，代表不同級(jí)別的監(jiān)督檢查，檢查內(nèi)容也因檢查級(jí)別的不同而各有側(cè)重。三級(jí)檢查分別從項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)工作實(shí)施情況和效果、各專業(yè)部門現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)工作實(shí)施情況和效果等不同角度和出發(fā)點(diǎn)對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督管理，以保證物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)。

　　然而，檢查不是目的，最終的目的是通過監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)服務(wù)中不足和與業(yè)主實(shí)際需求的差距，使今后工作得到改進(jìn)和提高。因此，將檢查情況和相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行充分溝通，根據(jù)問題的嚴(yán)重程度和影響大小，制定相應(yīng)的整改措施和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。通過這種不同層次和角度的檢查、整改、再檢查的監(jiān)督管理機(jī)制，使物業(yè)服務(wù)質(zhì)量得以持續(xù)改進(jìn)和提高，這也是質(zhì)量管理中PDCA管理方法的現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)用，從而實(shí)現(xiàn)業(yè)主滿意。

　　在企業(yè)文化建設(shè)上，筆者所在公司擁有員工內(nèi)部刊物，刊登員工自己的文章，把員工的工作感受、隨想、生活趣聞，以及物業(yè)知識(shí)、企業(yè)動(dòng)態(tài)。讓“內(nèi)刊”成為員工自己的專屬刊物，發(fā)揮個(gè)人才能的舞臺(tái)。由于物業(yè)管理行業(yè)的工作性質(zhì)，員工很難有時(shí)間在一起進(jìn)行交流，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，通過舉辦項(xiàng)目間的運(yùn)動(dòng)會(huì)、知識(shí)競(jìng)賽等活動(dòng)，為員工提供充分展示和表演的舞臺(tái)

篇2：建立小區(qū)物業(yè)服務(wù)權(quán)信托的社會(huì)價(jià)值

　　建立小區(qū)物業(yè)服務(wù)權(quán)信托的社會(huì)價(jià)值

　　城市住房制度改革特別是近十年商品房小區(qū)的發(fā)展，改變了已有的居住模式，當(dāng)然也就改變里人們的生活模式，即所謂的“居住改變生活”。

　　目前的城市社區(qū)建設(shè)大多以“法定社區(qū)”作為操作單位，地域的基礎(chǔ)是預(yù)先規(guī)定的，而社會(huì)心理的基礎(chǔ)是要靠以后培育的。具體而言，在城市指的是街道辦事處轄區(qū)或居委會(huì)轄區(qū)以及目前一些城市新劃分的社區(qū)委員會(huì)轄區(qū)。而在具體的操作層面，就是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中形成的封閉或者半封閉的住宅小區(qū)。在當(dāng)前的語(yǔ)境中，確定社區(qū)實(shí)體首選的標(biāo)準(zhǔn)是地域界限明顯，至于成員歸屬感的強(qiáng)弱則是次要的，也是無(wú)法事先決定的。

　　“把城鄉(xiāng)社區(qū)建設(shè)成為管理有序、服務(wù)完善、文明祥和的社會(huì)生活共同體。”是黨的十七大報(bào)告提出的社區(qū)建設(shè)的目標(biāo)。

　　社區(qū)共同體形成，需要社區(qū)主體自組織能力建立。“自組織意味著一種自主而且自我管理的網(wǎng)絡(luò)”。“市場(chǎng)交易的協(xié)調(diào)機(jī)制是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng), 國(guó)家等級(jí)模式的協(xié)調(diào)機(jī)制是正式權(quán)威的命令機(jī)制, 自組織網(wǎng)絡(luò)的協(xié)調(diào)機(jī)制是信任與合。”社區(qū)自組織要求不需要外部指令的強(qiáng)制,更不是通過價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)能夠?qū)崿F(xiàn)的。社區(qū)自組織是社區(qū)成員通過協(xié)商, 取得共識(shí)、消除分歧、解決沖突、增進(jìn)信任、合作治理社區(qū)公共事務(wù)的過程, 并使社區(qū)逐步進(jìn)入“自我維系”狀態(tài)。

　　居住模式改變的同時(shí)，我國(guó)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也處于轉(zhuǎn)型期，過去的生活模式打破了，新的信用和生活體系還沒有建立，現(xiàn)在還只是有社區(qū)的一個(gè)空殼而已，并沒有真正的形成一個(gè)整體。

　　在社區(qū)重建和社會(huì)轉(zhuǎn)形過程中，各種利益沖突和體制沖突集中表現(xiàn)在社區(qū)，社區(qū)糾紛成為社會(huì)不穩(wěn)定的重要因素和社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　目前的利益沖突主要來(lái)源于社區(qū)居民與物業(yè)建造者（開發(fā)商）、管理者（物業(yè)公司）的利益沖突。由于每一個(gè)業(yè)主都是住宅私有者，這就產(chǎn)生了哈貝馬斯所指出的建立在私人所有權(quán)和私人獨(dú)立性、自主性基礎(chǔ)上的公共事務(wù)的決定問題。而現(xiàn)實(shí)中，開發(fā)企業(yè)控制小區(qū)公共設(shè)施，物業(yè)公司控制社區(qū)公共事務(wù)的管理權(quán)。而企業(yè)追求利潤(rùn)最大化的本性與社區(qū)利益的沖突就不可避免。

　　由于公共設(shè)施控制在建造商手中，出于對(duì)資本的畏懼，社區(qū)成員不愿意參與公共事務(wù)。由于社區(qū)成員都是陌生面孔，沒有信任的形成，對(duì)居民委員會(huì)等管理機(jī)構(gòu)的信任也沒有形成。在社區(qū)資產(chǎn)私有化的呼聲下，業(yè)主參與不夠，業(yè)主大會(huì)不能成立，居民委員會(huì)得不到信任，無(wú)法有效的管理社區(qū)的事務(wù)，造成了社區(qū)管理的混亂。

　　要培養(yǎng)業(yè)主的共同體意識(shí)，必須喚醒業(yè)主的主體意識(shí)并吸引業(yè)主積極參與社區(qū)建設(shè)和治理中來(lái)。

　　物業(yè)服務(wù)權(quán)信托的嘗試就是希望建立業(yè)主、業(yè)主組織、物業(yè)企業(yè)全面介入社區(qū)財(cái)產(chǎn)和秩序管理的體系，在互相制約中相互促進(jìn)，形成社區(qū)共同體和管理新體系。

　　一、落實(shí)物權(quán)法規(guī)定的共同管理權(quán)為財(cái)產(chǎn)權(quán)，恢復(fù)物業(yè)服務(wù)的物權(quán)本質(zhì)

　　社區(qū)資源是社區(qū)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，也是社區(qū)建設(shè)的核心內(nèi)容之一。社區(qū)資源主要指社區(qū)建設(shè)過程中所需要的物質(zhì)和資金資源，包括開展社區(qū)工作所需要的各種活動(dòng)場(chǎng)所、設(shè)施、設(shè)備、物品等有形資源。資金資源主要指社區(qū)建設(shè)、管理、活動(dòng)、服務(wù)等方面所必需的資金和部分公益救助基金等資源。當(dāng)前城市社區(qū)存在著資源不充足或者資源利用不充分的狀況，社區(qū)發(fā)展受到嚴(yán)重制約。部分開發(fā)企業(yè)為追求短期利益，沒有按照規(guī)劃建造文化、體育、衛(wèi)生設(shè)施。很多小區(qū)就是建立了會(huì)所或者其它設(shè)施，也沒有依照法律規(guī)定用于社區(qū)居民的社會(huì)活動(dòng)，而是私下變賣或者被挪作了賓館或者高檔消費(fèi)場(chǎng)所。有些社區(qū)資源沒有用于社區(qū)文化和體育建設(shè)，卻變成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)謀取利益的資源。

　　物權(quán)法生效，確定了建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場(chǎng)所和配套建設(shè)的公共設(shè)施歸業(yè)主共有，但因?yàn)槲餀?quán)法沒有規(guī)定相應(yīng)的登記的具體制度，歸全體業(yè)主共有還停留在紙面上。在物權(quán)法將物業(yè)服務(wù)企業(yè)定位于服務(wù)后，很多人又將小區(qū)的物業(yè)服務(wù)誤認(rèn)為是簡(jiǎn)單地購(gòu)買服務(wù)，弱化了物業(yè)服務(wù)的財(cái)產(chǎn)權(quán)本性。

　　通過物業(yè)服務(wù)權(quán)信托的設(shè)計(jì)，將公共財(cái)產(chǎn)設(shè)定為信托財(cái)產(chǎn)，將突出公共管理的財(cái)產(chǎn)屬性，使公共管理與業(yè)主的財(cái)產(chǎn)利益直接建立聯(lián)系，刺激業(yè)主參與管理事務(wù)的積極性。

　　通過物業(yè)維護(hù)基金的設(shè)立，強(qiáng)化業(yè)主的公共體意識(shí)，為社區(qū)的建立和形成建立明確的路徑。

　　二、引導(dǎo)業(yè)主關(guān)注資產(chǎn)利益，調(diào)動(dòng)業(yè)主和居民參與公共事務(wù)管理的積極性

　　社區(qū)自組織程度越高, 社群組織發(fā)育越完善, 就越接近于自組織秩序, 在信任與合作基礎(chǔ)上, 就容易培育共同體意識(shí), 從而有利于走出“集體行動(dòng)的困境”；

　　而社區(qū)自組織程度越低, 就越接近于被組織秩序, 會(huì)促使居民投機(jī)行為的泛濫, 從而使社區(qū)缺乏公共精神,

　　使社區(qū)公共活動(dòng)陷入“集體行動(dòng)的困境”,從而增加社區(qū)治理成本。

　　而信任不是憑空產(chǎn)生的，需要一些制度安排。通過制度安排，讓參與者直接感覺到財(cái)產(chǎn)和人參的安全，進(jìn)而在相互的交往中增進(jìn)信任并形成相互信賴。信托制度中，信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性，在一定程度上打消了參與者的顧慮，為參與者建立信任奠定了基礎(chǔ)。

　　當(dāng)面對(duì)公共事務(wù)時(shí), 要有參與的欲望和動(dòng)機(jī)。決定居民是否參與社區(qū)治理不是顯性的外在制度, 而是社區(qū)內(nèi)部的制度,

　　即內(nèi)生的社區(qū)規(guī)范。這種制度能影響居民社區(qū)參與的行為和動(dòng)機(jī)。在信托制度下，所有的受益人業(yè)主都有資格參與決策和監(jiān)督，還有資格通過司法途徑進(jìn)行救濟(jì)，就為業(yè)主參與公共事務(wù)管理提供了動(dòng)力。

　　物業(yè)服務(wù)權(quán)信托的建立，因?yàn)槔孢B帶性，可以有效地建立普遍的社群網(wǎng)絡(luò),。在這些頻繁交往網(wǎng)絡(luò)中, 基于對(duì)制度的信任，逐步形成相互信任和合作,權(quán)利和義務(wù)感增加, 從而形成一種普遍互惠關(guān)系。

　　這種普遍互惠是把短期利他與長(zhǎng)期利己結(jié)合起來(lái), 把自我利益和團(tuán)結(jié)互助結(jié)合起來(lái), 從而形成了合作的意識(shí)和結(jié)社習(xí)慣。治理的最佳狀態(tài)是善治,

　　善治是一個(gè)實(shí)現(xiàn)公共利益最大化的社會(huì)管理過程,信托制度應(yīng)當(dāng)使實(shí)現(xiàn)善治的重要路徑。

　　三、破解公共管理與公司制度的矛盾

　　公司制度是在資本主義發(fā)展過程中逐步形成和完善的一種經(jīng)濟(jì)制度。這種制度以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，以經(jīng)濟(jì)效益為核心，為股東資產(chǎn)增值服務(wù)。公司的機(jī)制形成后與具體的企業(yè)的股東、經(jīng)理人的道德標(biāo)準(zhǔn)沒有關(guān)系。公司為實(shí)現(xiàn)其功能，在所有可能的情況下，盡可能地占有更多的資源，這與社區(qū)的目標(biāo)顯然使背道而馳的。個(gè)別經(jīng)理人或者股東的社會(huì)責(zé)任都無(wú)法組織公司的這種本性。要增進(jìn)公共利益，就必須采取制度性的措施將公司的追求經(jīng)濟(jì)利益的沖動(dòng)限制在一定范圍內(nèi)。

　　信托制度在一定程度上可以解決了這個(gè)問題。信托制度堅(jiān)持以下原則：

　　按照信托制度要求，受托方不能為自己的私利而作為，他的法定義務(wù)就是為受益人而作為。經(jīng)理人的作為是基于對(duì)受益人利益的忠誠(chéng)。

　　受托人必須忠誠(chéng)受托義務(wù)，受托人可以將部分收入作為費(fèi)用，但是不得有損資本。

　　經(jīng)理人必須及時(shí)向收益人提供財(cái)務(wù)信息并保證信息的真實(shí)。

　　上述原則是可以被強(qiáng)制執(zhí)行的，如果受益人認(rèn)為受托人違反上述原則，可以向法院起訴。在起訴被提起后，受托人必須證明自己的行為是審慎的。

　　物業(yè)服務(wù)權(quán)信托基于信托原則賦予公司更嚴(yán)格的責(zé)任，同時(shí)物業(yè)經(jīng)理人被賦予信托人的責(zé)任。而一個(gè)受托人的責(zé)任，不僅僅是受益人誠(chéng)實(shí)，而且還有關(guān)乎榮譽(yù)的謹(jǐn)慎。

篇3：質(zhì)疑物業(yè)服務(wù)是房屋價(jià)值不可分割的一部分

　　物權(quán)價(jià)值由業(yè)主來(lái)實(shí)現(xiàn)

　　--質(zhì)疑“物業(yè)服務(wù)是房屋價(jià)值不可分割的一部分”

　　最近見到一種說(shuō)法：物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)該是房屋價(jià)值不可分割的一部分，業(yè)主在購(gòu)買期房的同時(shí)，也就等于購(gòu)買了你的物業(yè)服務(wù)。把物業(yè)服務(wù)的這種標(biāo)準(zhǔn)，把這種質(zhì)量在售房的時(shí)候一并銷售。乍一看來(lái)，似乎很新鮮。但略加推敲，就產(chǎn)生了疑問。因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)不可能成為房屋價(jià)值不可分割的一部分。物業(yè)管理服務(wù)也無(wú)法隨房子一道賣。

　　其一，業(yè)主在購(gòu)買房子時(shí)，不一定要同時(shí)購(gòu)買你的物業(yè)服務(wù)。

　　業(yè)主買了房子以后，其物業(yè)管理可以有兩種做法：第一種是由業(yè)主自己管理，稱為“自營(yíng)式物業(yè)管理”，業(yè)主(視物業(yè)類型的不同，可以是業(yè)主群體，也可以是業(yè)主個(gè)體)確定幾個(gè)管理人員，或由業(yè)主自任管理人員，負(fù)責(zé)進(jìn)行日常的組織、協(xié)調(diào)和管理工作，各項(xiàng)具體服務(wù)則分別包給有關(guān)的專業(yè)服務(wù)公司；第二種是業(yè)主委托(雇用)有關(guān)機(jī)構(gòu)(如物業(yè)管理公司)來(lái)管理。

　　其二，物業(yè)管理不是固著在物業(yè)上的，即不是物業(yè)的固有屬性。物業(yè)管理水平不是由物業(yè)自身決定的，而且不是固定不變的。物業(yè)管理水平會(huì)隨著各種因素，包括業(yè)主的經(jīng)濟(jì)水平、生活要求和物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平的變化而變化。因而，不能將物業(yè)管理服務(wù)看作是“房屋價(jià)值不可分割的一部分”。

　　其三，物權(quán)價(jià)值是需要由業(yè)主自己來(lái)實(shí)現(xiàn)的。誠(chéng)然，對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，是為了保障物業(yè)正常使用功能和延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，從而實(shí)現(xiàn)物權(quán)價(jià)值的必要手段。

　　但是從法理上說(shuō)，業(yè)主是自有物業(yè)的“管理人”，而物業(yè)管理公司是受業(yè)主委托的“管理服務(wù)人”。換句話說(shuō)，物權(quán)價(jià)值歸根結(jié)蒂是應(yīng)由業(yè)主自己來(lái)實(shí)現(xiàn)的。

　　其四，開發(fā)公司承諾的物業(yè)管理水平和責(zé)任，嚴(yán)格說(shuō)是無(wú)效的。因?yàn)榻窈笪飿I(yè)管理服務(wù)的責(zé)任人是物業(yè)管理公司，而不是開發(fā)公司。

　　確定什么樣的物業(yè)管理水平和委托給哪一家物業(yè)管理公司，是由業(yè)主并通過物業(yè)管理合同決定的，而不是由開發(fā)公司決定的。所謂物業(yè)管理先期介入，實(shí)際上只是“試用”性質(zhì)，以后聘用哪一家物業(yè)管理公司，根據(jù)服務(wù)的優(yōu)劣，也可能是會(huì)發(fā)生變化的。

　　如果說(shuō)開發(fā)公司向業(yè)主推薦一家好的物業(yè)管理公司和一種物業(yè)管理服務(wù)水平，這也是可以的。但最終還是需要由業(yè)主來(lái)認(rèn)定。