江蘇省常州市綠洲家園80%的房屋存在漏水、墻面開裂等問題,這讓小區(qū)里的700多戶業(yè)主心煩不已,同時還連累了小區(qū)的物業(yè),很多業(yè)主因此拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。
房屋的質(zhì)量問題直接導(dǎo)致了物管和業(yè)主之間的對立。為了維權(quán),小區(qū)物業(yè)不得不通過律師函催收物業(yè)費(fèi),但他們并沒有成功,隨后,物業(yè)一紙狀書將小區(qū)部分業(yè)主告上了法庭。
◆物業(yè):房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致物業(yè)收費(fèi)困難
綠洲家園位于常州市新北區(qū),20**年上半年交付使用,在該小區(qū)共有11幢商品房,住著882戶人家。從小區(qū)交付后的第二年開始,每年的物業(yè)費(fèi)成了小區(qū)物管的第一難題。
“20**年和20**年年初還好,大概有90%的業(yè)主主動交物業(yè)服務(wù)費(fèi),而從20**年下半年開始,物業(yè)費(fèi)就很難收到了。”綠洲家園三晶物管中心張主任向《生活常州》介紹說。據(jù)了解,20**年下半年只收到了小區(qū)80%的物業(yè)服務(wù)費(fèi),而20**年,只有70%的業(yè)主繳納了物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)費(fèi)難收的原因,應(yīng)該是因?yàn)榉课萜毡槌霈F(xiàn)了質(zhì)量問題,墻面、飄窗、屋頂有大面積的滲漏現(xiàn)象。張主任拿出在其辦公桌上的一沓業(yè)主調(diào)查表介紹說,在這882家住戶中,有8成以上的房屋存在墻面開裂、房屋滲水現(xiàn)象,“說到底,這是開發(fā)商在建造房屋時造成的,而開發(fā)商也承認(rèn)了這一點(diǎn)。”
這個問題造成物業(yè)中心在小區(qū)的管理服務(wù)中處處受氣,“有一段時間連工資都發(fā)不出來,而且造成了業(yè)主和我們的對立”,張主任沮喪地說。
◆起訴業(yè)主追要物業(yè)費(fèi)取得成功
在不得已的情況下,物業(yè)中心決定通過司法途徑解決物業(yè)費(fèi)難收現(xiàn)象。
20**年11月份,物業(yè)中心委托常州某律師事務(wù)所對5名長期拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行了起訴,“房屋存在質(zhì)量問題是事實(shí),但不應(yīng)成為業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由,作為物業(yè)中心來講,我們沒有過錯。”
據(jù)了解,這5名業(yè)主中,最短的有一年半沒有交物業(yè)費(fèi),最長的一戶已經(jīng)有兩年半沒有交了。“我們不否認(rèn),采取這樣的行動有警示的成分在里面,我們物業(yè)公司也是迫不得已。”20**年12月11日,經(jīng)新北區(qū)人民法院調(diào)解,有三戶住戶當(dāng)場結(jié)清了物業(yè)費(fèi)。
據(jù)張主任介紹,在首次通過司法途徑索要物業(yè)費(fèi)取得成功之后,物業(yè)中心正在醞釀第二次“清繳”物業(yè)費(fèi)。據(jù)其稱,目前小區(qū)仍有130戶住戶存在拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象,針對其中拖欠現(xiàn)象較為嚴(yán)重的40戶,物業(yè)中心已向其發(fā)放了律師函,希望對方早日繳納,“但我們不排除再次通過起訴業(yè)主的手段維護(hù)我們的權(quán)益。”張主任說。
◆業(yè)主:我們的損失要有個說法
因?yàn)闆]有交物業(yè)費(fèi)而成為被告的張女士家住綠洲家園20幢,對于成為被告一事,她覺得自己很委屈:“我家是復(fù)式結(jié)構(gòu)的房子,樓下房屋飄窗滲水,屋頂也漏水,由于客廳朝西窗臺也出現(xiàn)嚴(yán)重漏水現(xiàn)象,造成剛裝修的地板、墻裙發(fā)生嚴(yán)重腐爛,這些損失怎么辦?”
和張女士有相同遭遇的還有小區(qū)內(nèi)近800戶業(yè)主,他們的房屋或多或少存在質(zhì)量問題,墻面開裂、窗戶滲水、常修常漏是該小區(qū)最典型的問題。而由于漏水,有的業(yè)主家中新裝修的墻面就像蚯蚓爬滿了墻上,異常難看,“不是我們不想交物業(yè)費(fèi),只是我覺得應(yīng)該有人站出來給我們個說法。”張女士解釋。
◆開發(fā)商:已經(jīng)對小區(qū)內(nèi)大部分房屋進(jìn)行維修
“現(xiàn)在綠洲家園的許多房子的確存在房屋漏水、墻面開裂等現(xiàn)象,我們正在想方設(shè)法補(bǔ)救。”綠洲家園的開發(fā)商負(fù)責(zé)人王某表示,“當(dāng)初交付房子時,并沒有出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題,但隨著時間的推移,質(zhì)量問題逐漸顯現(xiàn)出來了。”
據(jù)王某介紹,出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象,可能是由于在房屋開發(fā)之初使用的新型材料引起的:“造房子時,我們使用了當(dāng)時建設(shè)部門正在推廣使用的水泥磚,但沒想到的是,水泥磚的熱脹冷縮效應(yīng)太過強(qiáng)烈,隨著季節(jié)的轉(zhuǎn)換墻面出現(xiàn)了裂縫。”王某解釋說,墻面上的裂縫并非墻體開裂,房屋質(zhì)量并沒有受到影響,目前市場上的多數(shù)商品房存在類似的問題。
據(jù)王某介紹說,目前開發(fā)商已對小區(qū)內(nèi)大部分業(yè)主的房屋進(jìn)行了維修,從20**年9月到11月,他們對小區(qū)里11幢商品房進(jìn)行了全面維修,“但這些很可能是治標(biāo)不治本,對于我們來說,只能繼續(xù)維修。”
◆專家觀點(diǎn)
常州市某律師事務(wù)所的律師認(rèn)為,根據(jù)相關(guān)法律及司法解釋規(guī)定,不論業(yè)主對小區(qū)物業(yè)服務(wù)有無異議,業(yè)主的意見不能構(gòu)成拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由,“橋歸
篇2：業(yè)主無故拒繳物業(yè)費(fèi)違約
拒繳物業(yè)費(fèi)典型案例
林先生在同一小區(qū)購買了三套房屋、五個車位，其中，有些車位因平時不常停車，經(jīng)常被他人占用。２００３年２月２４日晚，林先生的９５號車位又被他人占用，一氣之下，林先生就將自己的車停在該車前面的走道上。次日上午，占了林先生車位的業(yè)主因車無法開出，就叫了８個人進(jìn)入車庫設(shè)法把車開走。后來，物業(yè)公司要求林先生支付物業(yè)管理費(fèi)、車位停車費(fèi)時，林先生以車位被占用為由拒付任何費(fèi)用，物業(yè)公司遂將林先生告上法庭，要求支付相關(guān)物業(yè)費(fèi)用。
拒繳物業(yè)費(fèi)律師評析
物業(yè)管理，是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目開展的日常維護(hù)、修繕、整治。物業(yè)管理公司對上述設(shè)施進(jìn)行日常的維護(hù)、修理服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用即物業(yè)管理費(fèi)。陜西泓瑞律師事務(wù)所王阿麗律師分析，現(xiàn)在物業(yè)管理訴訟的一大新特點(diǎn)，即原告多為物業(yè)管理企業(yè)，被告多為業(yè)主。在這些訴訟當(dāng)中，業(yè)主拖欠費(fèi)用的原因有很多，許多業(yè)主對自己擁有的權(quán)力及應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任不明確，有的業(yè)主將自己與開發(fā)商之間的矛盾和與物業(yè)管理企業(yè)間的矛盾混為一談，也有的業(yè)主將對房子質(zhì)量問題或購房中產(chǎn)生的其他怨氣也發(fā)泄到物業(yè)管理企業(yè)身上。在問題得不到解決時，常常采用不繳物業(yè)費(fèi)的消極方式來維護(hù)自己的權(quán)益。
王阿麗律師認(rèn)為，在本案中，物業(yè)公司接受開發(fā)商和業(yè)主委員會的委托，實(shí)施對小區(qū)的物業(yè)管理；林先生作為業(yè)主，接受了物業(yè)管理公司所提供的物業(yè)管理服務(wù)，雙方之間就自然形成了服務(wù)與被服務(wù)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。雖然物業(yè)管理公司在車庫管理中，有因管理不嚴(yán)而發(fā)生其他業(yè)主車輛占用林先生車位之事，但作為業(yè)主，林先生應(yīng)該采取合法合理的方式來解決問題，而不應(yīng)以車位被人占用為由，拒付物業(yè)管理費(fèi)、車位管理費(fèi)。
拒繳物業(yè)費(fèi)防范之道
按時繳納小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)，是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。只有在物業(yè)公司完全沒有履行物業(yè)管理合同約定的義務(wù)時，業(yè)主才可以拒繳全部物業(yè)管理費(fèi)。以物業(yè)公司某項(xiàng)工作存在不足而拒繳全部物業(yè)管理費(fèi)是不正確的。必須注意的是，業(yè)主主張對服務(wù)不足的部分拒繳物業(yè)管理費(fèi)，必須向法庭提供充分有力的證據(jù)，證明自己的主張，否則仍要承擔(dān)敗訴的法律后果。因此，業(yè)主在居住時與物業(yè)公司發(fā)生一些爭執(zhí)時，如果發(fā)生了損失可以要求責(zé)任方賠償損失，不要隨意地以拒付物業(yè)管理費(fèi)作為解決問題的手段。
拒繳物業(yè)費(fèi)的五個理由
根據(jù)一些物業(yè)公司管理人員介紹，業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的理由五花八門，記者現(xiàn)摘錄其中有趣的五條，與大家共勉。
理由一：因?yàn)闃巧蟽煽谧咏?jīng)常打架所以不繳物業(yè)費(fèi)。
理由二：因?yàn)樾^(qū)路燈不夠亮所以不繳物業(yè)費(fèi)。
理由三：因?yàn)闃巧闲“坠贰八Ａ髅ァ彼圆焕U物業(yè)費(fèi)。
理由四：因?yàn)楸０膊粠浰圆焕U物業(yè)費(fèi)。
理由五：因?yàn)槟銈兛傁蛭掖咭飿I(yè)費(fèi)所以不繳物業(yè)費(fèi)。
篇3：案例:業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi) 法院均判決業(yè)主敗訴
案例：業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi) 法院均判決業(yè)主敗訴
張寅 錢天樂 尹杉/寧波晚報(bào)/20**0901
房屋漏水、家中被盜、車輛被刮、綠化不足，這些矛盾糾紛不能成為業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的理由———浙江寧波鄞州法院對外公布了受理的91起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，大部分為物業(yè)公司追繳物業(yè)費(fèi)的案件，除調(diào)解成功或物業(yè)公司撤訴外，其余案件均以業(yè)主敗訴告終。
開發(fā)商選物業(yè)不合規(guī)定？
并不一定要招投標(biāo)
蔣女士是鄞州某小區(qū)的業(yè)主，近日，她因拖欠20**年至20**年的物業(yè)費(fèi)被物業(yè)公司告上法庭。
庭審中，被告蔣女士答辯稱，所在小區(qū)的開發(fā)商是以協(xié)議而非招投標(biāo)的形式選聘的物業(yè)公司，該選聘行為違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”的規(guī)定，故物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)為無效。
同時她還對小區(qū)的物業(yè)服務(wù)表示不滿：“小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境差，停在小區(qū)的車輛時常被刮擦，物業(yè)管理不善，服務(wù)不到位。”
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條的規(guī)定，并非強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條有關(guān)合同無效情形的規(guī)定，開發(fā)商采取協(xié)議方式簽訂的物業(yè)管理合同并不當(dāng)然無效。此外，被告提出物業(yè)公司服務(wù)存在瑕疵的抗辯理由并不能成為拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的法定事由，故判決被告支付物業(yè)費(fèi)及逾期付款違約金共計(jì)2萬余元。
物業(yè)未盡合同約定義務(wù)？
要提交有效的證據(jù)
杜先生自入住鄞州某小區(qū)以來一直按時繳納物業(yè)費(fèi)，直至去年夏天，他的房屋因臺風(fēng)天雨水倒灌造成了地板、墻面等處不同程度的損失。杜先生認(rèn)為損失是因?yàn)槲萃獾呐潘疁媳浑s物堵塞無法排水而造成的，并且認(rèn)為該排水溝屬于房屋外部結(jié)構(gòu)，清理工作應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。因此開始拒繳物業(yè)費(fèi)。
“事發(fā)當(dāng)天，我曾多次給物業(yè)公司打電話報(bào)修，但他們過了半個小時才來處理，導(dǎo)致雨水持續(xù)倒灌進(jìn)屋，加重了我的財(cái)產(chǎn)損失。”鑒于上述原因，杜先生要求物業(yè)公司先處理他的財(cái)產(chǎn)損失問題，再談物業(yè)費(fèi)的事情。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，被告作為小區(qū)業(yè)主，在享受物業(yè)服務(wù)的同時，理應(yīng)按照合同約定履行按期繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。被告以原告未盡物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)為由拒付物業(yè)費(fèi)，但未提交有效證據(jù)證明原告的服務(wù)存在瑕疵，故對被告的答辯意見不予采納。關(guān)于被告提出的損失，可憑有效證據(jù)另行向相關(guān)責(zé)任人主張權(quán)利。
法院一審判決被告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、日常維修資金及違約金共計(jì)3000余元。
業(yè)主告不贏物業(yè)公司嗎？
在合同中作好約定
房屋漏水、家中被盜、車輛被刮、綠化不足，是常見的業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)的理由，但是這些理由其實(shí)很難成立。
浙江立甬律師事務(wù)所唐才宗律師表示，物業(yè)公司和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)要以物業(yè)服務(wù)合同的約定為準(zhǔn)。房屋漏水、小區(qū)綠化不足，通常是小區(qū)開發(fā)時已確定、或者使用過程中形成的，并不是物業(yè)服務(wù)公司造成的。至于家中被盜、車輛被刮，通常也不是由物業(yè)公司直接造成的，物業(yè)公司只是在過錯范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。
當(dāng)然，業(yè)主和物業(yè)公司可以在合同中對維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)事項(xiàng)作出約定，同時加強(qiáng)業(yè)主的考核權(quán)利，確定不同的物業(yè)費(fèi)收取辦法，必要時業(yè)主大會可以根據(jù)物權(quán)法第七十六條解聘物業(yè)公司。