商住兩用物業(yè)之“人和”
謝克偉/《現(xiàn)代物業(yè)》/20**年7期
物業(yè)公司要積極借商住兩用物業(yè)之“天時、地利”優(yōu)勢，通過良好有序的管理，傾情打造繁華都市里的時尚“人和”的青年社區(qū)。
隨著近年來國家一系列政策措施不斷出臺，房地產開發(fā)企業(yè)對小戶型(90平米以下的)投資建設項目比例不斷加大，如何在日常管理服務過程中，處理好此類物業(yè)在發(fā)展中存在的一些不足是本文探討的側重點。
“天時”+“地利”≠“人和”
商住兩用樓是指一幢樓底層是商用，上層為住宅的物業(yè)。此類物業(yè)項目一般戶型種類多且面積都在90平米以下，同時可以注冊類似廣告策劃、律師事務所、咨詢等公司。筆者公司現(xiàn)接管的一項目就是這種商住兩用性質的物業(yè)。該項目位于北京市朝陽區(qū)與昌平區(qū)城郊結合部，地處地鐵5號線與13號線雙軌交匯處，小區(qū)正南大門離該換乘站出口僅有50米，交通十分方便。周邊不僅擁有家樂福、西單商場(分店)、百安居、大中、蘇寧電器等大型的休閑購物廣場，而且匯聚了必勝客、麥當勞等知名餐飲公司，社區(qū)商業(yè)日漸成熟。如此得天獨厚的地理環(huán)境，對于投資房產方面的人士和首次置業(yè)的年輕人來說都是有著極大吸引力的；又因為處在城郊結合部房屋租金相對市區(qū)要便宜很多，加上地鐵換乘方便，成為“地鐵族”(上下班交通工具以乘地鐵為主的一類人群)租房的首選，據公司統(tǒng)計，本小區(qū)住宅1，434戶中有一半以上是租戶。
如果單是從物業(yè)公司收取物業(yè)費及供暖費的角度上來看，這是很有優(yōu)勢的。因為戶型小物業(yè)費及供暖費的金額相對就少，而且有一小半業(yè)主只需用一個月的租金就可以交一年的物業(yè)費及供暖費，這是純住宅物業(yè)項目無法比擬的優(yōu)勢。
正如前文所述，這里地理位置優(yōu)越，交通方便，租金較低，房屋出租率較高，進入小區(qū)的人員也較多，難免會有魚龍混雜的現(xiàn)象。這對于物業(yè)公司的安全管理是一個很大的考驗。加之小區(qū)開公司的戶數比較多，一定程度上加大了消防管理的難度。這對于交同樣標準物業(yè)費只單純居住的業(yè)主來說，會感覺其享受的生活質量下降，這樣一來他們就會從內心感到不平衡，從而影響到對物業(yè)公司的評價和滿意度。
我們知道物業(yè)費的成本有很大一部分用在電梯、二次供水等設備設施的保養(yǎng)維護上。由于該項目所居住的人員混雜且上下班時間不統(tǒng)一，一個人乘電梯到最高層是一趟，三個人坐電梯也是一趟。時間長了，電梯的消耗也在加快。加上租戶和開公司的戶數比較多，上下班高峰期還存在電梯使用比較緊張的問題，這樣一來就會加大物業(yè)公司的管理難度和成本支出。
另外，商住兩用物業(yè)與純住宅物業(yè)在綠化率、健身設施等方面是有一定差距的，這是由商住兩用的性質所決定的，但是大部分業(yè)主不了解，就會產生一種誤解，還認為是物業(yè)公司的工作沒有做到位。
物業(yè)公司巧創(chuàng)“人和”
針對這些問題，物業(yè)公司領導及時采取相應措施，不給問題提供可以生長的土壤。
1、提高危機處理能力。作為微利型企業(yè)，絕大多數物業(yè)公司在其經營管理過程中承擔的有限責任相對于其管理服務對象所具有的價值而言是極不平衡的，因而任何一個只要被稱為危機的事件都有可能使企業(yè)背負重擔甚至破產倒閉。所以，充分認識危機，以積極的態(tài)度抓好危機預防工作，公司現(xiàn)已建立起科學的危機管理和控制機制，如物品出入登記核實制度、保安巡查制度、消防月檢制度、電梯檢查制度，不放過屬于危機范圍的小概率事件(如投保物業(yè)管理責任險)，完善危機防范制度，修補重要關系和造成的損失，在危機中掌握主動權，為公司多找更好的發(fā)展機遇。
2、開源節(jié)流。我們利用電梯做一些品牌好、口碑好的廣告，將收入用于給業(yè)主買一些禮品，真正做到物業(yè)公共收入“取之于民，用之于民”。同時公司還加強了成本管理，不論是在日常辦公的水電節(jié)約上，還是在小區(qū)公共設施的管理上，都盡可能地實現(xiàn)多節(jié)流(比如現(xiàn)小區(qū)樓道全部采用帶光感聲控的照明燈)。物業(yè)公司抓好物業(yè)節(jié)能降耗工作，對建設節(jié)約型社會和降低公司運營成本都會起到非常重要的現(xiàn)實作用。
3、多看綠色少看臉色。小區(qū)綠化管理的好壞往往是業(yè)主對該小區(qū)物業(yè)管理水平好壞的第一印象及第一評價標準。物業(yè)公司通過多植綠色，來展示小區(qū)優(yōu)美的生活環(huán)境，在一定程度上可以化解業(yè)主的抱怨和不滿的情緒。
4、搭建“網絡平臺”。21世紀是網絡的時代，網絡的應用已走進我們生活的角角落落。加上此物業(yè)項目年輕人特別多，平時都忙于上班，物業(yè)公司結合這一實際情況建立自己的社區(qū)論壇，提供青年人相互交流的場所。同時網絡也是物業(yè)公司與業(yè)主溝通交流的有效平臺，物業(yè)公司對業(yè)主提出的批評、建議、求助、報修等問題一一回復，對于已經完成的，讓大家知道；沒有實施的，馬上進行分工安排；好的意見和建議及時采納，打破以前僅限于電話、當面反映的交流方式，做到讓業(yè)主的聲音有回應，從而促進物業(yè)公司提高工作效率。
5、加強宣傳，正面引導。物業(yè)管理觀念雖然已慢慢“飛入尋常百姓家”，但是部分業(yè)主還存在一些認識上不足和片面的地方，我們要通過與居委會廣泛宣傳，使廣大業(yè)主充分認識到物業(yè)管理的重要性和必要性，積極參與、支持物業(yè)管理工作。引導業(yè)主在依法行使權利的同時，主動履行自己的義務，更好地促進小區(qū)物業(yè)管理工作的開展。物業(yè)公司通過與居委會舉辦社區(qū)活動，促進鄰里交流，加強鄰里團結，營造出一個溫馨、融洽的社區(qū)生活氛圍。
物業(yè)公司積極借“天時、地利”優(yōu)勢，通過良好有序的管理，傾情打造繁華都市里的時尚“人和”的青年社區(qū)，不僅有利
于維護居住者和投資者的利益，而且有利于社區(qū)和物業(yè)公司形象的提高。篇2：商住小區(qū)物業(yè)服務公司招聘簡章
商住小區(qū)物業(yè)服務公司招聘簡章
廉江**物業(yè)服務有限公司駐場管理項目廉江YY國際廣場，本項目位于廉江大道與石城大道交匯處東南側，所處地段是廉江通往湛江、廣州的必經之路；同時也是市區(qū)的南大門，交通便利，地理位置優(yōu)越，可謂我市的黃金地段。YY國際廣場用地面積5萬多平方米，總建筑面積24.6萬平方米。該項目將規(guī)劃建設為一個城市綜合體，建設內容有星級酒店、大型購物廣場，花園式商住小區(qū)。其中商住小區(qū)部分由11棟25層的住宅樓按點式圍合布局，圍合中央庭院面積約2萬平方米，南北向樓間距達120多米，建成后將為廉江市民提供一個舒適休閑的高品位居所。
為擴充團隊之需，我司現(xiàn)招納以下賢才加盟：
客服主管（1名）
性格開朗，有良好的溝通技巧與客戶服務意識；
負責客服部門的管理，完成小區(qū)收裝住管理及其他各類客服事務；
有小區(qū)管理經驗或持物業(yè)管理上崗證者優(yōu)先考慮。
客服助理（3名）
品貌端正，有工作熱情，良好的客服意識及溝通意識；
主動協(xié)助客服主管完成各類客服事務；
前臺助理（3名）
處事有耐心，工作有熱情，良好的客服意識及溝通意識；
負責服務中心前臺的客服業(yè)務接洽，處理各類業(yè)務資料收發(fā)存檔事務；
工程主管（1名）
須持電工證，掌握一定的水電工作及土建知識；
熟悉小區(qū)內各類設施設備的施工、維修、保養(yǎng)、管理。
負責小區(qū)里相關的各類工程事務進行申報、審理及監(jiān)管，會制定臺賬及管理方案；
有同類工作經驗者優(yōu)先考慮。
工程技工（5名）
須持電工證，掌握一定的水電工作及土建知識；
負責小區(qū)內的設施設備維修維護；
同時掌握焊工作業(yè)或制冷專業(yè)者優(yōu)先考慮；
環(huán)境班長（1名）
有工作熱情與責任心，負責保潔及綠化事務的管理；
有酒店、小區(qū)保潔工作經驗，懂得各類藥具及器械使用者優(yōu)先考慮。
保潔員（5名）、綠化工（2名）
有責任心，吃苦耐勞，有相關工作經驗者優(yōu)先考慮；
秩序員--保安（20名）
無犯罪記錄，有一定的安全防范意識與較強的執(zhí)行力；
服從上級管理，掌握一定的安全防范管理知識；
篇3：嘉園商住小區(qū)前期物業(yè)管理委托合同
嘉園商住小區(qū)前期物業(yè)管理委托合同
第一章 總則
第一條 本合同雙方當事人：
委托方（以下簡稱甲方）：邵陽市金瑞房地產開發(fā)有限公司；
受本商住小區(qū)開發(fā)商的委托，簽訂本合同（委托書見附件1）。
受托方（以下簡稱乙方）：邵陽市人和物業(yè)管理有限公司；
根據國家有關法律、法規(guī)、政策、在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲方將邵陽市**嘉園商住小區(qū)委托給乙方實行統(tǒng)一、專業(yè)化物業(yè)管理，特訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：多層，坐落位置：**市火車南站開發(fā)區(qū)27-2# 、28-2#地，占地面積42869m2，建筑面積：71866m2 (委托管理的物業(yè)構成細目見附件2)。
第三條 乙方提供服務的對象為本物業(yè)全體業(yè)主和非業(yè)主使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括：屋頂、外墻面，承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳等。
第五條 公用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、高壓水泵房、樓內消防設施設備等。
第六條 市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、化糞池、溝渠、池、停車庫等。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護和管理。
第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網點、文化體育娛樂場所等。
第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運等。
第十條 道路交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 配合公安部門維護住宅小區(qū)（大廈）的公共秩序，做好安全防范工作。
第十二條 管理與物業(yè)相關的工程圖紙、竣工驗收資料和業(yè)主檔案材料（資料清單見附件3）。
第十三條 配合社區(qū)居委會組織開展社區(qū)文化娛樂活動。
第十四條 乙方提供的物業(yè)管理服務不承擔業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身安全與財產保管責任。
第三章 委托管理期限
第十五條 本合同委托管理期限為三年。自二○**年**月**日零時起至二○**年**月**日**時止。
第四章 雙方權利義務
第十六條 甲方權利義務
（一）代表本物業(yè)（**嘉園）的全體業(yè)主、非業(yè)主使用人簽訂《物業(yè)管理委托合同》，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人的合法權益；
（二）制定業(yè)主公約并督促業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守業(yè)主公約（物業(yè)使用守則）和物業(yè)管理公共規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的各項決議，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督；
（四）監(jiān)督公共建筑、公用設施的合理使用；
（五）審核乙方提出的物業(yè)維修計劃預算書，監(jiān)督物業(yè)維修專項資金的合理使用，并負責物業(yè)維修專用資金不足部分的籌集；
（六）審定乙方提出的物業(yè)管理方案和物業(yè)管理公共規(guī)章制度；
（七）向乙方提供物業(yè)管理用房300平方米,其中物業(yè)經營用房平方米;
（八）當業(yè)主和非業(yè)主使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費用時,負責催交或以其他方式償付;
（九）貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理有關法律、法規(guī)、政策規(guī)定，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理工作和宣傳教育、文化娛樂活動；
（十）協(xié)調處理本合同生效前發(fā)生的遺留問題；
附件3：資料清單列明項目，協(xié)助移交；
第十七條 乙方權利義務：
（一）對業(yè)主和非業(yè)主使用人違反國家有關法規(guī)、規(guī)章及業(yè)主公約和物業(yè)管理公共規(guī)章制度的行為根據情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、制止等措施，或提請有關行政職能部門處理。
（二）可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉讓給第三方；
（三）依據政府有關法規(guī)政策和本協(xié)議向業(yè)主、非業(yè)主使用人收取物業(yè)管理各項費用；
（四）向業(yè)主和非業(yè)主使用人告知物業(yè)使用的有關規(guī)定，當業(yè)主和非業(yè)主使用人裝修物業(yè)時，告知有關限制條件，在裝修過程中有違反有關規(guī)定的行為時，應當通知行為人立即停止并改正，對拒不改正的，應當告知甲方，并報有關行政管理部門依法處理。
（五）編制物業(yè)公共部位、公用設施、設備的維修計劃預算書和維修資金使用方案，經甲方審核后組織實施；
（六）編制物業(yè)管理方案和擬定物業(yè)管理公共規(guī)章制度，經甲方審定后組織實施。
（七）對本物業(yè)的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商同意后報有關部門批準方可實施；
（八）為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供房屋自用部位、自用設備設施的維修養(yǎng)護等特約有償服務，建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料；
（九）協(xié)助處理本合同生效前發(fā)生的遺留問題；
附件3：資料清單列明項目，協(xié)助移交；
第五章 物業(yè)管理服務質量
第十八條：乙方按國家規(guī)定的二級服務標準執(zhí)行服務質量，實行目標管理。
第六章 物業(yè)管理服務費用
第十九條 甲方委托乙方向業(yè)主、非業(yè)主使用人收取下列費用：
（一）物業(yè)管理綜合服務費：按雙方的約定標準由乙方收取：住宅：0.6元/每平方米建筑面積?月（優(yōu)惠價為0.5元，優(yōu)惠至業(yè)主委員會成立）、非住宅2.00元／每平方米建筑面積?月、空置房按上述標準的70％收取；本物業(yè)的物業(yè)管理綜合服務費利潤率原則上為10％；
（二）裝修垃圾清運費：按物價部門規(guī)定的標準一次性收取，按建筑面積每平方米1元；
（三）水、電周轉金：按物價部門規(guī)定的標準在入住時一次性收取；
（四）公共設施設備、共用部位的用水、用電（如公共照明等）費用按實（含虧空分攤部分）結算，由乙方向業(yè)主、非業(yè)主使用人代收代繳；電耗虧空部分按戶或按使用量分攤收取；經雙方約定住宅每
文章 戶每月10元由乙方包干。（五）受供水、供電部門委托，由乙方向業(yè)主、非業(yè)主使用人代收代繳水、電費的，乙方經實際使用量向業(yè)主、非業(yè)主使用人收取水、電費。
（六）停車管理費、泊位費：按物價部門規(guī)定的標準收取。
（七）法律、法規(guī)、政策規(guī)定的其他費用；
業(yè)主和非業(yè)主使用人不按規(guī)定交納各項物業(yè)管理費用，從逾期之日起按每天應繳額的１‰交納滯納金；三個月后仍不繳交的，乙方可向人民法院申請強制追繳。
第二十條 根據市府有關規(guī)定，委托乙方管理利用本物業(yè)設置廣告，并負責收取廣告設置費，其廣告設置費收入的50％按規(guī)定繳主管部門開設的本物業(yè)維修資金專戶，50％用于物業(yè)管理。
第二十一條 乙方對業(yè)主和非業(yè)主使用人的房屋自用部位、自用設備的維修、養(yǎng)護及其他特約服務，由乙方與當事人按市場價格協(xié)商收費。
第二十二條 房屋的共用部位，公用設施、設備，公共場地的日常維修、養(yǎng)護及大中修的更新改造，由乙方提出預算計劃，經甲方審查同意后，報物業(yè)維修資金主管部門核撥，列入維修資金開支。
第七章 違約責任
第二十三條 甲方違反本合同第十六條規(guī)定，造成乙方不能按期完成規(guī)定管理目標的，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應承擔賠償責任。
業(yè)主、非業(yè)主使用人違反有關規(guī)定的行為造成其他業(yè)主、非業(yè)主使用人經濟損失的，行為人應承擔賠償責任。
第二十四條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應承擔賠償責任。
第二十五條 乙方違反本合同第六章約定，擅自提高物業(yè)管理服務收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應承擔賠償責任。
第二十六條 甲乙雙方任一方無法律依據提前終止合同的，違約方應賠償對方違約費；造成對方經濟損失的，應給予經濟賠償。
第八章 附 則
第二十七條 本合同期滿后，乙方全部完成合同約定內容，大多數業(yè)主和非業(yè)主使用人反映滿意，甲方應與乙方續(xù)訂合同。
第二十八條 雙方可對本合同的條款進行調整、補充，或以書面形式簽訂補充協(xié)議的，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第二十九條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。
第三十條 本合同正本連同附件共7頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十一條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第三十二條 本合同執(zhí)行期間中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決或報請物業(yè)管理行政主管部門進行調解，協(xié)商或調解不成的，雙方同意向邵陽市仲裁委員會申請仲裁。
第三十三條 本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
代表人簽名： 代表人簽名：
20**年**月**日
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