淺析用狼的精神打造成功物業管理企業

　　摘要 : 物業管理行業作為一種新型的、適應市場經濟競爭要求的朝陽產業，代表著“低成本”、“高效率”，同時也意味著此行業的競爭激烈程度遠遠大于其他行業，要打造一個成功的物業管理企業的難度可想而知。但是，我們從狼群的身上看到了相似點 —— 同樣的環境、同樣的追求。其實，狼群的管理和物業管理公司的經營具有驚人的相似，非凡是在當前競爭日益激烈的環境下，我們可以通過對狼群的分析和比較，學習狼的精神，來打造一個成功的物業管理企業。

　　一、物業管理企業應嚴格遵守組織紀律

　　狼群有自己的社會組織結構和組織紀律，狼群也有自己的生活準則和生活目標。從一個很簡單的例子，我們就可以看出狼是如何來遵守紀律的：狼群每年都會因為饑餓而死亡一部分，為了避免更多的狼死亡，為了使狼群都能得到足夠的食物，狼群會自覺地控制自身的數量和質量。因此，在一個狼群中，一般情況下只有領頭的阿爾法狼和它的唯一配偶可以有繁衍后代的權力，其他的狼都沒有這樣的權力。

　　對于一個企業來說，紀律和秩序是一個團隊生存和作戰的保障，沒有了紀律，這個團隊就會像一盤散沙、各自為戰。一個團隊的整體能力并不是所屬成員能力的簡單相加，它是一種無論在數量上還是質量上都超出原有成員能力的新的力量。

　　作為以盈利為最大目標的企業，物業管理企業的經營目標和量化指標是可變的，但保障達到經營目標的內部管理制度卻要求保持一定的穩定性。只有以法制原則和制度來構建內部管理的框架，并以法制意識和觀念來推行實施，使之不因公司領導人的改變而改變，不因領導人注重力的改變而改變，才能保證其穩定。全面實施制度化管理，是物業管理企業應對激烈市場競爭的必由之路，主要分以下幾個階段：

　　1 ．“立法”階段

　　質量手冊是“母法”，程序文件和部門作業指導書作為“子法”不能與之相矛盾，整個文件體系之間應當互相銜接、配套，無斷裂、脫節之處 ; “立法”的另一個要求是法制統一，物業管理公司應要求各管理處的文件基本通用，表格通用，這樣既節省印刷費用，又方便品質管理監控工作及內審工作，同時在有新樓盤業務開展時能基本照例運作。文件統一的前提是各管理處的管理架構及運作模式要統一，如管理處經理領導下的行政管理助理與住戶服務助理為其左膀右臂，信息處理指揮中心為其耳目和神經中樞，這樣形成三足鼎立的管理模式，并以此統一各管理處的文件和表格。

　　2. “普法”階段

　　文件經審核批準之后，應組織員工全面培訓、學習，其任務有二：

　　（ 1 ）完全把握本崗位、本部門的工作文件。單純閱讀或講解文件很難使員工有深刻的印象并牢固把握，應當對工作文件進行生動形象的概括并提煉成員工們喜聞樂見、易記易誦的形式，如順口溜、口訣、長篇打油詩等 ; 此外，通過收集、編寫各類案例，分析被投訴事件中雙方人物的一言一行，分析被投訴的原因，最后總結出可行的方法，這樣就形成了實戰性極強的案例。

　　（ 2 ）培養 ISO 質量體系管理意識。通過培訓使員工形成尊重文件的意識，具體來說要形成兩個方面的觀念和意識 : 一是文件必須得以果斷貫徹執行 ; 二是文件必須及時修改，任何影響文件體系符合性的細微因素都應該使文件得到全面、及時的修改，而每一位員工都有權利和義務提出修改文件的建議。

　　3 ．“執法”階段

　　檢查文件實施的有效方式是檢查記錄的填寫是否規范，為此必須長期堅持對下列行為給予嚴格處分來加以推動和強化 : 工作沒有完成 ; 工作雖然完成了，但沒有填寫記錄 ; 記錄雖然填寫了，但填寫的是虛假情況 ; 雖然真實填寫了記錄，但記錄中所表明的完成工作的方式與文件規定、要求的不一致 ; 記錄所表明的工作方式雖然與文件規定一樣，但填寫不全面，表述不準確 ; 記錄雖然全面、準確，但沒有按文件要求及時傳遞使用及歸檔。

　　只有這樣，才能保證工作記錄的真實性、準確性、有效性，才能使記錄成為工作事實的全面、真實的體現和反映，才能使工作記錄成為實施文件的重要手段、宣傳培訓質量管理的生動教材，才能發現優秀人才和考核員工的重要尺度，才能使員工們養成按文件辦事、尊重文件、敬畏文件的意識和習慣，才能在此基礎上以文件為準繩、以記錄為依據進行下一階段的監督檢查工作。

　　4. “司法”階段

　　文件要經常拿出來和已完成的工作比一比、量一量，符合文件要求的，就應該予以肯定、鼓勵 ; 不符合的就定為有效投訴，應該及時指出并給予批評。

　　二、物業管理企業應打造極強的團隊精神

　　團隊精神是狼的精神的精髓，狼是世界上最懂得“團隊”這兩個字的動物，從狼的身上我們看見了其如何將團隊精神發揮到淋漓盡致

。在狼成功捕獵過程的眾多因素中，嚴密有序的集體組織和高效的團隊協作是其最明顯和最重要的因素，這種特征使得他們在捕殺獵物時總能無往不勝。對于低技術、勞動密集型產業的物業管理公司來說，團隊精神更是其在市場經濟體制下的致勝法寶。因為團隊精神是細節到位的保證，物業管理公司服務質量的實現是靠全體從業人員的共同努力所取得的。

　　為了達到這個目[FSAGE]標，每個團體成員就要像狼一樣團結協作，團隊中的每個成員都應該清楚個人和團隊的共同目標，明確自己的角色定位和在組織中的作用。團隊的目標就是要創造出比團隊成員個人所能創造出的總和更多的價值，這也是團隊存在的意義。對于一個物業管理公司來說，如何來培養團隊精神呢？

　　1. 確立明確的共同目標

　　狼群在圍獵時，有嚴格的戰術和作戰紀律，每頭狼都有自己的任務，任何狼都不能擅離職守。有些狼要做先鋒，去騷擾獵物 ; 跑得快的狼去圍追或者堵截 ; 強壯的狼去獵殺強壯的獵物；弱小的狼去獵殺相對弱小的獵物。

　　同樣的，在一個團隊中，所有的活動都要圍繞一個共同的目標展開，但團隊的各個部分甚至每一個人都是相對獨立的，它們都有自己的目標和任務，都要獨擋一面。我們團隊中的每一個員工，一定要時刻銘記自己的職責和使命。員工只是團隊的一員，即使再受重視，再有才華，也不能以自我為中心。團隊的性質決定了每個員工只是團隊的一部分，而不是整體，員工的所有工作都應該是以實現團隊的目標為中心的。

　　2. 重點培養團隊的和諧

　　尊重人和人之間的差異是和諧的體現。最優秀的團隊，并不是最優秀的員工組成的，而是由各個成員團結協作、揚長避短來組建的。每個人都有自己的優點和缺點，世界上根本不存在完美的人，但是我們能夠充分了解自己的優點和缺點，充分發揮自己的優點、改善自己的缺點。在任何環境下，優點和缺點都會對人產生一定的影響，并且決定了別人對自己的態度，以致阻礙或者幫助我們實現目標、完成工作。一個優秀的員工，要根據不同的環境和不同的情況，靈活面對自身的優缺點，也就是說 : 盡量用優點來面對環境，當工作環境需要面對自己的缺點時，不要逃避 ; 需要改正缺點時，要毫不猶豫地去改正。雖然這些做起來很難，但優秀的員工一定會去做，即使結果是失敗，也能夠在這個過程中受益。

　　3. 注重培養密切的團隊成員關系

　　成功的團隊彼此融洽交流，而且知道發生沖突和矛盾時該如何處理。把自己內心的想法告訴大家，是團隊溝通的根本，誠懇的批評有助于個人和全體技能的提高。大家對于團隊中出現的問題，要善于“吾日三省吾身”，要從“知過則改”升華到“聞過則喜”，非凡要學會寬容。碰到摩擦，多從自身找找原因，即使真是對方的過錯，也要學會換位思考，體現出容人的雅量。金無足赤，人無完人，貴在嚴于律己，寬以待人。搞好了團隊的協作工作，才能以快樂的工作態度來迎接新的挑戰，和企業一道發展，從而達到生活和工作雙贏的好局面，這是員工人生價值的體現，也是團隊精神的體現。

篇2：房地產項成功開發的要素研究

　　1 解析房地產成功開發的九大理念

　　房子的價值是價位最關鍵的熱點,老百姓認為不值,不管怎樣吹噓,怎樣用物去彌補都是徒勞的

　　變幻莫測的房地產市場,包含有:"環境、外觀、質量、戶型、適用、方便、隨意、工期,價位"等九大理念。 要占領市場,百分之百地贏得市場回報,必須堅持切實惠民的理念。

　　環境--在開發商的共識中稱為包含交通、購物等在內的優越的地理環境和宜人的人文景觀等。開發什么樣的品牌,其內涵應該是以人為本,創造優質優勢來適應各層次的需要。比如打造住宅品牌,一定要給人以環境的安居氣氛,絕不能靠監控和保安的單一方式去營造安居氣氛,這樣不太符合大眾的正常心理。

　　外觀--在一些開發商的眼里是:閉門造車,即從個人的主觀意向出發對外觀和色彩任意構成。其實,應該尊重購房者的欣賞品味,用高低結合的方法來進行認可。比如怎樣運用歐式建筑外觀設計,怎樣在霧都之地確定永久保持的色調而讓人共譽等等。絕不能將不倫不類的造型和復雜繁瑣的含蓄藝術附加到"大方明快"上,也不能忽視"民族共識同賞"的習慣。

　　質量--部分開發商認為它是建筑安全所必須強調的要素,就工程項目開發而言,質和量是兩個概念。從建設上來講,真正的質必然要物有所值;其二,建筑的面積和物看成全量,讓老百姓自我考核。老百姓的了解認可值是更高的,不然誰也不會掏錢的。購買力是質和量最認可的檢驗?quot;

　　戶型--市場上,開發商由于受流行風的誤導,單一化發展已經成了通病。把戶型置入大眾化習慣性認可范圍之內,讓戶型布局多樣化,使購房者在自已的需要范圍之內和藝術享受上挑選適合的房子。這才是開發商應當做的。

　　適用--有一部分開發商自作主張,將 自己的意識強加給消費者,這是不可取的。適用是購房者的鑒定表態,開發商不能自己說了算。開發企業要在適用上下功夫去考慮,去了解百姓需要什么樣的房子,然后在開發階段提前去為購房者作出正確判斷。

　　方便--個別開發商認為是交通。其實是傳統的生活方式及行為習慣等,比如采光、走繞、床設、廚位等。

　　隨意--不是任意設想。有些開發商留出超大的空間去讓住戶強調個性。其實可以在套房內增加恰如其分的浪漫感,以減少住戶的不現實布置和經濟上的過大浪費。

　　工期--是到時竣工交房。這是對購房者的承諾,也體現了企業經濟運作和管理實力,工期的準時和提前是給購房者的"慰心丸",是企業的榮譽。

　　價位--一般開發商很看重價位。因為對開發商來說是贏利的關鍵,對老百姓來說是房的價值。老百姓會用走數字的方式來衡量房的單位值,不確實不會去買的。貝迪業主認為,房子的價值是價位最關鍵的熱點,老百姓認為不值,不管怎樣吹噓,怎樣用物去彌補都是徒勞的。

　　2 為現代房地產企業家定格

　　決策者必須培養感性、情性及悟性,來佐以理性決策能力的提高。這也是管理哲學中的智慧決策

　　現代房地產企業家除了具有企業家的一般特征外,還應具備一些專門的技能與素質:

　　一、具有強烈的經營意識與高超的管理技能。 新世紀之交的房地產行業,各種合力把房地產企業家推向一個無可選擇的地步,逐 漸融入全國經濟一體化乃至全球經濟一體化的范圍。市場對企業最大的挑戰也在于競爭性。雖然人們不時以"不以成敗論英雄"的理念告誡自己,但市場競爭法則卻把人們信仰"勝者為王,敗者為寇"表現得淋漓盡致。輸,意味著企業生命的結束;贏,體現企業的生存空間。在新一輪房地產戰略中,市場呼喚具有大智慧、大氣魄的房地產企業家用大手筆勾畫房地產發展藍圖。從這層意義上說,房地產企業家不一定是技術型,但必須是經營型,以市場或客戶為中心,商業天賦是企業家的本性。世界著名的IBM公司首席執行官兼總裁郭士納,在其上任之前,IBM公司虧損50億美元,郭士納上任第二年,IBM公司魔術般地盈利30億美元,使人們更為吃驚的是,郭士納本人對電腦完全是外行,"我們的責任是把當地的所有IBM的隊伍整合起來,提供整合的解決方案,給外面提供整合的IBM形象"。房地產行業實踐也證明:像萬科集團董事長王石、北京現代城總經理潘石屹都非房地產科班出身,但特有的商業經營意識是他們的共同特點。

　　二、具有戰略頭腦,對大勢判斷的前瞻性與智慧決策的正確性。 房地產業發展至今,市場透明度、成熟度已較高,僅靠人際關系、特權開發房地產的時代一去不復返了。土地有基準價格,建筑有定額,各種費稅有標準。換言之,無論你在何處開發房地產,固定成本與變動成本都是相差無幾,大多發展商深知其中奧秘,都想方設法在樓盤的附加值上做文章。新開盤的廣告一幅比一幅漂亮,環境、戶型、智能化等都不斷在升級換代。但從戰略角度看,一個優秀企業家首先應對國民經濟運行走勢審時度勢,對房地產發展有獨特悟性與理性判斷。正是這點構成行業發展伊始,眾?quot;豪杰"與現代企業家的重要分水嶺。加之房地產投資巨大而且具有不可逆轉性,不能像一般產品那樣可以批量試用,所以投資決策正確性顯得尤為重要,一旦決策失誤,后果慘重。值得一提的是:投資決策是一個非常痛苦的過程,決策總是與風險同在。北京現代城總裁潘石屹的成功,不只是豪華樓書的創意,也不是獨特的設計風格,恰恰是他對大勢判斷的準確性與及時性,在房產走勢這條經濟鏈上,他這一拍踏準了。但做決策的畢竟是人,是情感動物,不可能完全是一個理性決策,在實踐中還是要提高理性決策的效率,決策者必須培養感性、情性及悟性,來佐以理性決策能力的提高。這也是管理哲學中的智慧決策。

　　三、特有的應變能力與不可替代性。 房地產成功的一個重要方面在于"變",變規劃、變環境、變房型、變結構、變營銷手段等。變的目的固然在于制衡,即在一個充滿變數的環境中,實現永續經營目標,從管理哲學分析,變是一種現象,任何房地產企業遇到的變數是各不相同的,但其中有一條不變是相同的,即自我鞏固,永立于不敗之地的要求與努力,萬變則是指環境、房型結構等種種變化。但在不變的過程中,企業會借外來變數來充實、強壯自己,以培養應變的能力。 房地產開發經營在我國涉及面甚廣,自始至終的126個圖章本身說明了縱橫交叉的人際關系、公共關系、平衡關系、協調關系、制衡關系、權術策略,非一般人士所能替代。這就要求房地產企業家不僅要有對行業走勢縱向的認識深度,還要有橫向的交際廣度。正如一個坐標中,四個區位都要發揮作用。

　　3 房地產經營的決策要素

　　檢驗房地產經濟運行質量的標志是綜合效益,即社會、經濟、環境效益的反映

　　房地產企業在經濟體制轉軌時期,經歷了"大喜大悲"的階段以后,比較理智、實際地從經營角度,總結、研究中國式的社會主義房地產市場,主要應當把握好以下幾點:

　　一、投資決策的科學性 房地產投資經營資金額巨大,投資周期長,是其他經營行為不能比的。投資行為的成功與否,首先取決于項目選擇的優越性和不同時期市場需求的準確把握。這就為科學的投資決策提供了保證和依據,所以,認真編報、審閱(論證)、批準建設項目的可行性研究是至關重要的。凡實施順利和取得較好市場效果的項目,一般都能體現出項目決策思想的正確性和可操作性。

　　二、開發結構的合理性 房地產投資開發可以是單一(單元)開發,也可以是綜合(多元)開發,從經營角度上可以是一級市場開發,也可以是二、三級市場的開發。房地產投資開發的結構思想應該是滿足市場的有效供給。結構的合理性往往會最終體現在滿意的投資效果上。所以,不必局限于投資結構的理論討論,而要從市場去把握、從市場中所收集到的消費心理和實際需求能力的最佳結合點來分析、研究和定位,最終確定房地產開發項目的規模、性質、類型、檔次、規格等的結構和比例。房地產企業的經營結構同樣必須合理,在不同的時期,確定不同的經營方式和開發重心。如勞務型的前期開發,服務型中介咨詢,社會型的物業管理,輔助型的裝潢工程等都可以因地制宜、因時制宜開展。這樣才能取得較好的社會、經濟和環境效益。

　　三、項目管理的先進性 經過科學決策,確定了結構比較合理的項目以后,實施階段還必須靠先進的管理措施來保證,這個環節實在是很重要。投資項目管理與其他類型的管理行為有一定的不同,它有其較大范圍和深度。但歸納起來,主要集中在經濟和技術兩大方面。經濟方面:首先要緊緊抓住投資成本的有效控制,要以公平、公開、公正的競爭原則確定工程投資預算成本,然后要以投資包干使用的形式落實雙方的責任制,保證預算執行、監督的嚴肅性。其次,要抓緊投資項目結算的及時性和準確性。結算是否及時和準確將直接影響成本控制。項目結算及時能從時效上保證成本的有效控制,結算的準確性則體現了成本控制的質量。這也是投資項目管理中的難點,一定要充分予以重視。除此之外,還要按國家規定,項目報送審計,自覺服從審計結論。技術方面,要執行國家對投資項目的各項管理規定。比如;工程技術監理、質量監督、安全監管、預算執行監督、效能監察等等。各道環節都要各司其責,嚴格執行國家的有關 規范、標準。

　　四、營銷方式的靈活性 檢驗房地產經濟運行質量的標志是綜合效益,即社會、經濟、環境效益的反映。而綜合效益的反映只有通過營銷行為或者說市場占有份額(復蓋率)來體現。其中,廣告媒體的作用是重要的。房地產的銷售能力越來越被看成是衡量一個企業素質的重要方面。分期支付、按揭抵押、以租代售、以舊換新、以小調大等等,只要不違反國家大 的方針政策規定,都要從理論和實踐上有所突破。

　　五、經營服務的完美性 房屋銷售既是滿足人們基本生活需求的一種服務,卻又是一樁價值量很高的大宗買賣。因此,完美、周到、一流的銷售服務是必須的。這樣,才能使售房消費者有一種信任感、安全感和滿足感、隨著住房制度改革的不斷深化,住房分配貨幣化和住房商品化的到來,房地產企業除了應配置、能提供現代化服務的硬件設施以外,服務人員還必須具備熟悉政策,能解答購房者提出的一切問題;熱情服務,能幫助購房者解決在購房過程中的一切困難;精通業務,盡可能滿足購房者要求的能力和水平。有條件的房地產開發企業還應提供服務高質量,收費合理的售后物業管理,實行配套服務。

　　六、政策超前的敏感性 我國房地產業是在經濟熱潮中崛起的,房地產市場還處于發育和逐漸成熟階段。因此,房地產開發經營行為還必須靠國家先后出臺的政策法規來約束和規范。政策法規的制定和完善是以市場行為中必須糾偏為依據,有較強的針對性和現實意義。因而,要善于從政策角度對實踐進行思考、總結和展望,形成政策出臺的超前意識,才能在時間和掌握尺度上不偏不倚,最大限度運作。所以,要把握好機遇,除了要有敢為天下先的勇氣和膽略外還要有政策超前的敏感性。

　　4 房地產開發中的幾個問題分析

　　工程施工開工后,施工圖紙進行大幅度修改,這是非常不可取的

　　隨著房產銷售的日益升溫,房產開發的規模越來越大。但是,樓盤開發中其中存在著一些影響行業發展的問題,很值得關注。 工程的前期策劃工作 工程前期的方案和初步設計工作時,方案階段周期明顯過長。主要有以下幾個原因:

　　首先,由于開發商的決策水平不高,職業素質不精,把握不準市場運行方向,因此常常表現為猶豫不定。

　　其二,受開發條件的限制,諸如存在資金不到位或者市政府配套設施不完善、開發條件不成熟等條件限制,因而出現工期拖延情況。

　　其三,目前國內設計方案階段收費過低,導致市場惡性競爭。一些設計單位為了搶占市場,搞一些高成本、低回報的項目跟蹤。而開發單位對方案設計采取相當隨意性的態度,沒有時間、效率和責任的概念;有的開發單位則表現為不切實際和一意孤行。這些現象不僅給設計單位造成了很大的壓力,而且還造成設計資源的浪費,給社會和國家釀成了不應有的損失。

　　其四,缺乏合理的制約和收費制度。要想杜絕這種現象,首先要制定合理的收費制度,提高方案階段的收費標準,用經濟手段制約開發單位的不合理行為。 其次,要對惡性競爭行為加大整治力度;設計行業應加強職業道德教育,并制定出相應的懲罰性措施,從源頭剎住這股歪風。

　　其五,目前國內的設計水平與境外的設計水平還有較大的差距,導致了設計方案比較落后,施工周期過長,資源浪費等情況。 施工圖階段的策劃工作 在這一階段里,開發單位對施工圖設計明顯重視不夠。施工圖設計周期過短,這也可能是目前國內房地產開發單位的通病它往往使設計人員為了趕工期,沒日沒夜的加班加點,或者將設計轉包出去,因而,設計質量得不到保證。特別值得一提的是,工程施工開工后,施工圖紙進行大幅度修改,這是非常不可取的。因為在目前的項目開發中,開發單位往往把工期卡死。而為了趕工期,就有可能出現施工和設計同步進行的現象。 雖然目前開發項目都聘請了監理公司,它同設計單位一樣,承受著開發單位的壓力。因此,在壓力之下,有些監理工作往往流于形式。這也是出現房屋質量問題的一個原因。

　　目前,有關部門已經出臺了一系列關于施工圖設計的管理措施和規定。但許多開發單位卻無視相應的規定,我行我素。設計單位迫于開發的壓力,也只能睜一只眼閉一只眼。 鑒于此,開發單位和設計單位應該加強相互之間的協調工作,不僅應該制定合理的工期,還要注意設計和施工質量的提高。 工程的市政配套協調工作 這是房產開發中比較難做的工作,因為牽扯著很多的行業、部門和 行政機關,加之目前社會上存在著一些效率不高、官僚主義以及腐敗現象,從而使這項工作變得比較復雜。比如,在甲盤項目中,由于同一主管機關的某監查和營業兩個部門對系統的說法不一,造成圖紙改來改去,最后延誤了工期。還有一些部門利用其行業的特殊性,對某些產品和機電安裝進行壟斷經營,從中抬高價格,謀取不正當的利益。一些工作人員利用工作之便,迫使開發單位出資,巧立名目,游山玩水、吃吃喝喝。另外,一些開發單位為了使自己的不合理的做法得到有關部門的批準,采取不正當的手段對有關工作人員進行賄賂。這些現象嚴重敗壞社會風氣,同時,也助長了一些部門的不正之風。

　　因此,應該不斷地向有關部門呼吁,必須進一步加強市政配套行業的綜合治理,改善這些部門的工作作風,杜絕腐敗現象,才能避免失誤或損失。 工程中的施工配合工作 項目施工任務的劃分應該是比較清楚的,但執行過程中卻顯得比較僵硬。兩家的銜接以及他們與設計單位、開發單位之間的配合往往出現一些不和諧,多多少少也影響了工程進度。這個問題很值得進行細致的研究,以便制定出切實可行的制度和措施來解決出現的類似問題。 另外,在工程建設過程中,開發單位的工程技術人員和設計單位的設計人員常常在一些問題上出現分歧。但為了解決分歧,相互之間常常施加額外的壓力,這是很不應該的。無論是開發單位的工程技術人員還是設計單位的設計人員,都應該搞清自己的職責范圍,做自己該做的事。這樣會更利于工作。

　　5 房地產項目開發應注意的幾個問題

　　這些問題都關系到產品今后的生死存亡、銷售好壞

　　房地產市場在經歷了前期供不應求,眾多發展商的盲目立項、盲目開發到市場上商品房大量積壓,不得不盤整消化之后,經過痛定思痛,發展商在項目開發上通過自身或他人的經驗教訓,也開始由盲目樂觀逐步進入理性探索階段。商品社會、市場經濟中像住宅作為日常生活中最大的商品,更是逃避不了市場的嚴峻考驗,發展商也承擔著巨大的市場風險。然而如何去更好地規避風險、創造最大的利潤呢?

　　一、項目的用途定位。依靠大量的市場調研資料,分析所在地塊的周邊環境,房地產開發狀況,各種用途的房地產開發量、市場接受度等,對區域內的各種類型個案進行統一歸納、分析,盡量避開激烈競爭,找出市場盲點。結合周邊的區域特性、公建配套、交通情況進行定位,如住宅要求市政配套完善、生活機能齊全、交通較發達、區域相對安靜的環境,而辦公樓則要擁有交通主干道、交通網絡四通八達,距政府部門較近市政配套完善,商業氣息濃郁,較為繁華熱鬧的環境。

　　二、產品的房型、面積、建筑形態的定位。以住宅而言,從建筑形態看,有高層、小高層、多層、低層等。從房型上看,有一房一衛、二房一衛、二房二衛、三房一、三房二衛等。根據所在地塊如何確定其建筑形態,在房型上,如何確定不同房型的比例分配,各種房型如何進行面積配比。這些問題都關系到產品今后的生死存亡、銷售好壞。這一切問題的解決還是要從大量的市場調研入手,進行相關市場分析,不能僅憑經驗判斷,要以數據為依據,以市場需求為導向,再加以科學合理的市場預測。

　　三、產品的規劃、設計要盡可能超前,但也不能過于超前,要掌握區域客源的預期接受度。比如地塊確定要造住宅,要依據地塊的特點,結合大量市場調研的資料,確定住宅類型,如比是多層、高層或別墅等。再依據產品類型進行小區規劃、風格的確立,與周邊樓盤作比較時一定要有自己超前的且較為鮮明的特點,同時,也要讓市場能夠接受。

　　四、項目的市場接受價格和其所針對的客源。確定了市場的合理接受價格及其針對的客源,才能對項目有清醒的認識,確定項目的檔次進行成本控制,在比較周邊樓盤的價格以參考認定市場接受價時,要注意以下情況: 1、周邊樓盤是在何時推出(房地產高峰時推出的價格不能借鑒);

　　2、周邊樓盤的工程進度(現房與期房的價格是不同的);

　　3、周邊樓盤的付款方式,價格與付款方式是息息相關的,一般樓盤的付款方式輕松,其價格可能會偏高。

　　總之,房地產開發是一項投資巨大而資金回收期較長的龐大工程,受政策、市場等各方面因素影響較大,這就要求發展商花大力氣研究形勢、分析市場,做好前期調研,以更好地規避風險。

　　6 開發企業需考慮的問題

　　而現在到了發展商強化包裝、策劃、銷售概念這個階段。這是開發商逐漸成熟的標志,也是市場推著發展商這么走的

　　開發企業的發展應該追求什么? 房地產業鏈很長,從土地、拆遷、規劃、設計、施工,預銷售、產權登記發證到物業管理,產業鏈很長,原來發展商把思想集中在產業鏈的各個環節里面,只要打通了哪個環節,就可以得到錢,如土地環節,地價便宜就可賺錢,這是原始積累階段發展商追求的目標,只要把土地局搞定便可獲利;拆遷規劃等方面也如此。過去有不少發展商鉆了管理不完善的空子。現在隨著法律、法規及政策管理的進一步完善,發展商開發逐漸注意到樓盤、地理位置、環境,由此發展到注意環境加設計。

篇3：主管成功培養下屬員工

　　主管如何成功培養下屬員工

　　公司每位高層經理和中層經理都有培養下屬的職責。但在培養過程中，會遇到各式各樣的問題，可以總結為以下四點：

　　1.缺乏有潛力的下屬，同時上級沒有明確地判斷下屬能力標準；

　　2.公司管理目標不明確，所以培養下屬的目標也不明確；

　　3.公司整體人力資源規劃和配置失誤，使經過培養的下屬無用武之地；

　　4.下屬學習的意愿和態度不夠。

　　很多時候主管對培養下屬員工的錯誤認識也會影響對下屬的培養。對主管進行自我審查的內容，作為檢查主管是否能夠對下屬進行培養的參考檢查表。

　　這些內容是：

　　工作忙碌： 你是否認為工作太忙，無法離開工作崗位，這是件很光榮的事情，這樣能讓自己的能力受肯定，無人可以頂替？

　　身臨現場： 你是否認為主管要現身于工作現場，工作才可以順利進行，主管沒有在生產現場，員工就會不知所措、毫無方向感？

　　沒有時間： 你是否認為沒有時間培訓下屬？

　　威脅自身： 你是否認為培養下屬會提高他們的工作能力，同時會威脅到自身的地位？

　　事必躬親： 你是否認為如果不事必躬親，任何工作都不可能順利進行？

　　下屬代理主管 ：你是否認為下屬如果代理你的職權，他會受到其他下屬的嫉妒，甚至會使其他下屬對管理者產生反感，認為主管偏心？

　　不敢授權： 你是否認為如果對某個下屬授權，會造成其他下屬職權的縮減，或甚至會形成對其他下屬權利的侵犯，或者會產生局面失控？

　　現場就有優秀人才 ：你是否認為不需培養下屬，如果需要某方面的人才，可以隨時進行招聘？

　　上述問題，如果有一個你回答“是”，則說明你在這方面存在問題，克服這些問題，就可以很好地培養你的下屬。

　　從公司管理角度而言，我們也可以通過以下方法來加強公司人才的培養。

　　1.減少管理層次： 讓每位員工都有與管理層溝通的機會，這樣可以激發他們的工作熱情和上進心。

　　2.信息公開 ：在公司內部，信息要向相關人員公開，之所以管理者可以進行管理決策，是因為他們掌握了相關的信息，如果這些信息對下屬也是公開的，能培養和提高他們解決問題的能力。

　　3.讓下屬到上級那里去 ：當上級與下屬進行溝通，或向下屬安排工作，應讓下屬直接到上級那里去，這樣可以為下屬提供培養自我判斷能力與自信的機會。

　　4.信任下屬： 可以放心的讓下屬去做一些事情，這樣可以培養他們的責任心，并能產生成就感。

　　5.讓下屬去管理： 可以把一些不太重要的管理工作交給下屬去干，以培養下屬的管理能力和指導能力。