在百家湖花園首次面向全國招聘 “管家”之后,江蘇省南京市龍江小區10幢高教公寓的16所高校的3000戶高級知識分子家庭為花明白錢,也通過招標的方式尋找“管家”。江蘇愛濤置業、星漢物業、南大物業、東海物業、養園物業等12家物業公司第一次打起了“價格戰”。
為解決南京高校教師住房困難的全國重點工程 --南京龍江小區10幢高校公寓于2000年4月底交付使用,占地約30萬平方米,由南北兩個區域組成。龍江高校公寓委托管理期限為3年。特別引人注目的是龍江高校公寓業主管理委員會在此次招標中明確提出,物業管理收費標價占招標總分的一半,標書占30分,答辯和企業信譽分別占10分。
根據 1999年12月8日出臺的《江蘇省普通住宅區物業管理公共服務費等級收費暫行辦法》,住宅區物業管理公共性收費指導價即便是最高的5級,每月每平方米也就是0.5元。在上限已經很明確的情況下,南京的物業管理公司面臨的就是拿出最有競爭力的價格來。招標書發出后,南京的很多物業管理公司第一次仔細測算起自己的成本來。江蘇愛濤置業的總經理梁蘇拉說,南京的物業管理市場才剛剛啟動,老百姓對物業管理收費一向頗有意見,這次明確將收費標準作為硬杠桿,顯然增加了物業管理公司的壓力,比如愛濤置業要想在招標中獲勝,就要拿出更具競爭力的價格來,降低一個收費等級,提高一個服務檔次,勢必要求各家公司物業管理人員一人多專、一人多崗,以降低企業經營成本。從長遠來看,這對南京的物業管理行業無疑將起到積極的作用。
附:南京兩次物業管理招投標活動效果分析。
1999年12月5日,南京百家湖花園住宅區就物業管理單位進行了招投標。2000年3月20日,南京龍江高教公寓又以招標的方式面向社會選聘“管家”。最終,兩家物業管理公司取得了龍江高教公寓南北兩大片區的管理權。南京市的這兩次招投標活動推動了江蘇,特別是南京市物業管理市場化的進程。
1)百花湖花園住宅區招標概況
(1)物業標的:在建,規劃建設26,8萬平方米,已建11萬平方米,其中別墅3萬平方米(已入住)。
物業類型有別墅、高檔公寓。設施基本齊全,維修基金基本落實。
物業管理區域:一個。
(2)招標范圍:全國公開招標,公證部門全過程公證。
(3)招標主體:物業管理主管部門受開發商委托,與開發商共同招標并運作。
(4)投標方:深圳、上海、江蘇等地的6家物業管理公司。
(5)評委組成:建設部、北京、上海、深圳及高等院校、開發商等資深專家10人。
(6)評標方式:專家綜合評定,其中信譽調查由招標辦隨機抽查評分。
(7)評分類別及權重:信譽(12%)、標書(54%)、答辯(34%)
(8)公共服務費確定:政府定價:別墅,3元/(月?平方米);高檔公寓,0.5元/(月?平方米)。
(9)招標執行依據:借鑒其他省市經驗。
2)龍江高教公寓招標概況
(1)物業標的:已建29.3萬平方米,南北兩片,即將入住率95%以上。
物業類型:經濟適用型普通高層住宅,設施齊全,但車位、管理用房等不足,落實了維修基金;物業管理區域為 2個。
(2)招標范圍:南京地區省、市物業管理企業投標,公證部門全過程公證。
(3)投標方:南京地區省、市屬12家企業。
(4)評委組成:業主委員會、省主管部門、市物業管理協會、院校、企業等資深專家7人。
(5)評標方式:借鑒工程招標方式,無底價競標,專家評標,業主委員會最終定標,其中信譽調查由業主委員會隨機抽查評分。
(6)評分類別及權重:信譽(10%),標書(30%),價格(50%),答辯(10%)。
(7)公共服務費確定:政府指導價與市場調節價相結合,中標價為0.36元/(月?平方米),業主委員會標底價為0.34元/(月?平方米)。
篇2：物業管理招投標標書制作
物業管理招投標標書制作
隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。
在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。
一、做好標書制作的準備工作
對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。
獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面：
首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。
其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識；另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式；當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。
另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。
二、標書制作中的幾個問題
項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面：
1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。
2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。
三、投標人在編制投標文件時要注意的問題
投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述：
1、把握主題
投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。
2、嚴格規范
投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。
投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。
3、真實有效
投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。
4、統籌考慮
投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。
5、合理設置文檔
一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。
四、確定投標價格時要注意的幾個問題
在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面：
1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。
2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。
3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。
總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。
作者系中房集團北京物業管理有限公司總經理 文/鄧乃鴻
篇3：論物業管理招投標工作
論物業管理招投標工作
隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。
在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。
一、做好標書制作的準備工作
對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。
獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面:
首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。
其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識;另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式;當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。
另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。
二、標書制作中的幾個問題
項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面:
1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。
2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。
三、投標人在編制投標文件時要注意的問題
投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述:
1、把握主題
投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。
2、嚴格規范
投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。
投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。
3、真實有效
投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。
4、統籌考慮
投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。
5、合理設置文檔
一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。
四、確定投標價格時要注意的幾個問題
在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面:
1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。
2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。
3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。
總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。