深圳物業管理招投標：迎來攻堅時刻？
新管家來了，舊管家不走；新管家進駐遇阻，物管招聘起糾紛；招投標程序極不規范、透明……深圳物業管理招投標市場近期頻繁出現的各種矛盾和糾紛已引起主管部門的高度重視。
針對物半管理招投標市場出現的問題，深圳市國土資源和房產管理局物業監管處于近期邀請了深圳市人大法工委、深圳市政府法律顧問室深圳市人大代表、深圳市政協委員、各區局物業科、律師事務所和部分物業管理企業等有關代表召開了物業管理招投標研討會。
深圳市人大法工委代表、深圳市人大委員代表認為，對物業管理招投標市場特別是業主委員會組織的招投標活動，不是討論該不該營的問題，是討論和研究如何管、怎么樣管好的問題，事后監管不是不管，更木是不能管，備案制度與事后監管并不矛盾，應堅持執行。
多種致因并存
有關人土指出，從近年物業管理招投標市場狀況來看，出現問題的原因有幾個方面。政策法規方面，物業管理招投標市場化進程快，而現有政策法規滯后，特區物業管理條例與國家《物業管理條例》有不致的地方，所以應充分利用特區的立法權加快特區物業管理條例的修訂，運用法規來規范物業管理招投標市場。
行政監管方面，政府主管部門對物業管理企業、止主委員會的監管依據不足，缺乏必要的行政手段，如業主委員會組織的物業管理招投標活動，政府規章對招投標的組織、程序等均有詳細的規定，但今年7月份的行政審批制度改革將其定位為事后監管，使主管部門處于兩難境地。物業管理企業業主委員會不履行義務或謀取私利自行招標、投標，不接受主管部門監管，甚至違法違規，政府主管部門沒有必要的行政手段制止或處罰。
開發建設單位方面，出于自身利益如品牌、銷售、接管及處理遺留問題等方面的考慮，強調由子公司實施物業管理的各種理由和借口，不愿意采取公開招標的方式選聘物業管理單位。
物業管理企業方面，不學習掌握物業管理政策法規，不能擺正位置，以管理者自居，服務意識差，不接受業主和政府主管部門的監督，盲目擴張，致使重新選聘呼聲益高。
業主委員會個別委員不認真學習物業管理法規，不能擺正位置，越權行使業主大會權力，不經過業主大會表決，有些片面強調業主權利，無視物業管理合同關系，有些因個人恩怨，或為謀取私利，將個人意志強加于全體業主，操縱業主大會，有些不接受主管部門的監督和指導，我行我素，不按規定的招投標程序違規組織招投標活動，甚至對抗法律法規。
參加物業營理招投標研討會的代表提出，要解決招投標市場出現的種種問題，充分利用特區的立法權加快特區物業管理條例的修訂，運用法規來規范物業管理招投標市場是當務之急。
歷史探索與現實漏洞
為了培育規范的物業管理市場，自1994年以來，深圳市出臺了一系列的法規、規章和規范性文件。《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》和《深圳經濟特區物業管理行業管理辦法》明確規定了委托物業管理企業對物業進行管理服務的應采取招標的方式確定物業管理企業。深圳市物業管理委員會及其辦公室也先后頒布了《關于成主深圳市物業管理委員會招投標辦公室加強物業管理招技標管理工作的通知)《關于物業管理招投標有關程序規定的通知》等一系列規范性文件，對深圳市物業管理招投標活動有明確的程序規定。20**年頒布實施的國家《物業管理條例》則規定了前期物業管理期間住宅物業應當通過招投標的方式選聘物業管理企業。
深圳物業管理的主管部門早在上世紀90年代初就開始對物業管理招投標進行研究與探索，為了探索其中的規律，總結經驗，在沒有先例、沒有經驗的情況下，摸著石頭過河，首先在政府開發的鹿丹村、蓮花北村、梅林村等福利房小區進行試點，并成功組織了多起社會類物業管理招投標活動。經過十幾年的探索和實踐，己總結了一套行之有效的、較為規范的物業管理招投標辦法和程序，特別是20**年以來，由政府主管部門組織的鹽田區文化中心、深圳電視中
心、市規劃l局辦公大樓市地稅局福田征管分局和第三檢查分局辦公大樓等的物業管理招投標，程序規范組織嚴密，完全體現了公開、公平、公正的原則，并將建設工程招投標中采用的商務標、技術標引入到物業管理招投標實踐，大大提高了物業管理招投標的技術含量，受到了所有投標單位的一致好評和肯定。對社會物業、政府投資興建物業的物業管理招投標特別是業主委員會組織的物業管理招投標活動，主管部門一直以來均按有關規定給予指導和監督，物業管理招投標市場已基本形成。隨著業主維權意識的提高，業主對物業管理的監督、參與意識越來越強，通過業主大會、由業主委員會組織的招投標活動越來越多，幾年來共有28個業主委員會在市、區主管部門的指導下組織了物業管理招投標。特別是今年以來，業主委員會到主管部門進行招投標備案的就有，3宗。從由業主委員會組織的招投標活動情況來看，大多存在這樣那樣的問題，有的因違反規定被主管部門叫停，有的因個別委員謀取私利被大多數業主反對而中止，有的招標完成后交接難，甚至出現了兩家物業管理企業同時管理個小區的混亂局面。物業管理招投標研討會與會人員認為，定要對業主委員會組織的招投標活動進行規范，加強指導和監督，充分發揮街道辦事處、居民委員會、綜治辦、公安部門的力量，形成聯席會議制度，對轄區業主大會、業主委員會進行有效監督和管理，只有這樣才能保證物業管理招投標活動不被少數人操縱和利用。
此外，住宅物業的建設單位基本沒有經過招標方式選聘物業管理單位，建、管仍未分離。相關人士認為，一定要嚴格執行國家《物業管理條例》和建設部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》堅決要求住宅物業的建設單位采用招標方式選聘物業管理企業，采用協議為式選聘的，嚴格按行政許可程序辦理。
一些物業管理企業為了拓展市場，提高市場占有率，盲目投標，有的還接受違規指標人的邀標，搞暗箱操作，金錢交易，盲目簽訂物業管理合同，嚴重影響了物業管理行業的健康發展。
對于政府財政投資興建物業的物業管理招投標，政府文件規EE均由物業管理委員會招投標辦公室牽頭組織實施，但目前的情況是有的單位自行組織招標，有的未通過招標方式選聘，有的委托政府采購中心組織招標，這種混亂局面，嚴重制約著物業管理行業的健康發展。今年深圳市青少年宮物業管理招標由政府采購中心組織，程序不透明、不規范，行業反映強烈。
健全章法迫在眉睫從深圳市國土資源和房產管理局物業監管處獲悉，為創造物業管理健康、有序的市場環境，確保物業管理行業的健康發展，深圳物業管理主管部門將采取有力措施對物業管理招投標進行監管。
加強監管的措施包括：1.充分運用特區立法權，加快《深圳經濟特區物業管理條例》的修訂，爭取旱日出臺；進一步明確業主大會、業主委員會的責、權、利，使其在法律的框架內規范運作。2.在新的《深圳經濟特區物業管理條例》出臺前，以市政府規章形式出臺物業管理招投標辦法，使各方主體組織的招投標活動更加有章可循，并進一步加強政府主管部門對物業管理行業的監管力度，明確監管手段，確保物業管理行業健康發展，保證廣大業主安居樂業，維護社會安。3.加強對業主委員會委員和物業管理從業人員的政策法規培訓，使他們知潔、守法，業主委員會委員與物業管理從業人員樣實行持證上崗。4.貫徹執行國家《物業管理條例》和建設部《前期物業管理描標投標管理暫行辦法》住宅物業的建設單位選聘前期物業管理單位律實施招投標制度，近期將下發通知重申有關規定，并組織專項執法檢查。5.鑒于目前業主委員會組織招投標活動的混亂局面，為保持各小區的穩定，暫緩由業主委員會組織的招投標活動，待研究完善了有關辦法后再進行。6.盡快成立自主管部門監管的物業管理招投標有形市場，引導建設單位、業主委員會、物業管理企業到物業管理招投標有形市場來完成招投標活動。7.加強與業主、企業和各區主管部門的溝通，努力打造陽光政府、效能政府等。
如果說法制環境的完善是物管招投標的“天時”，物管市場招標方的成熟為“地利”，物業管理企業的規范為“人和”，那么政府主管部門的筑渠引流、疏導并舉將是物業管理招投標走上正軌的重要助推器。
各方采訪
德恒律師事務所深圳分所律師熊德洲：
在涉及民事法律關系方面，政府越少干預越好是一個基本觀點。但在行政法規明確規定的情況下相關部門就要行使法定的職責，具體到物業管理招投標，政府規章和行業管理辦法都規定要主管部門備案。而涉及協議招標方面，國家《物業管理條例》規定一定要政府部門批準，即行業主管部門審批。既然法規已經有了備案規定，實際操作中就應儂法行事。備案制度實際上不是嚴格審批，而是典型的事后監督，事后監督與備案其實是一回事。深圳條例與國家條例在這一點上是不矛盾的，只是更加嚴格了。在物管招標方面有兩點是明確的:即備案制度與協議招標要行政主管部門批準。
根據深圳實際情況，有如下建議:充分利用深圳經濟特區立法權，加快立法進程，把法規體系統一起來，消除政府規章和行業管理辦法中不協調的地方。按照行政許可法的精神制定業主大會、業主委員會運作規則，其中有些內容可在業主公約中進行規定，主管部門可以通過起草業主大會章程示范文本和業主委員會的議事
規程等帶有法律約束力的章程使業主委員會的運作有章可循。如何設計好業主大會的議事規則，而不致使其不能體現絕大多數業主的意愿是規范業主委員會行為的關鍵。充分并有效發揮街道辦、居委會和派出所等基層組織的職責，街道辦和居委會發揮作用是基于社會公共利益安全考慮。有人提出讓居委會取代業委會，這在法律上是不能成立的，業委會是基于建筑物區分所有權所享有的財產權利，居委會是群眾性的自治組織，可以發揮作用但不能取代。街道辦和居委會在處理業主與物業公司關系時，要區分哪些是財產權利，哪些是公共利益，不能完全混淆。基層組織是不能行使業主的財產權利的。在前期物業管理企業與后期物業管理企業對業主公共財產的交接上也存在一些問題，這些問題也需要通過立法來解決。
深圳市賽格物業管理有限公司總經理劉弦：
物業管理招投標存在很大問題，招投標是為了公平，但現在很多招投標都不公平。招標信息一公布，投標方往往使出渾身解數盡可能利用上各種社會人際資源，存在很多潛在的不公平的東西。在評標時，有的招標單位并沒有按照招標規則去辦。現行招投標形式也存在一些問題，如同一資質的企業可能在管理質量上存在很大差異，評標時給評委的時間很有限，很多招投標的專家都少于2/3；招標過程的保密性和公正性無法保證等。研究其他行業的招投標會給物業管理招投標以借鑒作用。業主委員會在行使招標權利的同時如何承擔相應責任也是規范招投標市場的關鍵。
深圳市萬廈居業有限公司總經理周宏泉：
要促進物業管理的市場化，關鍵是要建立一種能促進行業健康發展的市場體系，培育保障市場主體各方貴、權、利均衡相符的科學的市場機制。針對目前的市場發展現狀，物業管理市場體系建設應把握好如下三個度:
一、把握好減少行政干預與強化政府監督的度。減少行政干預既是市場經濟發展大環境的必然要求，也是物業管理行業自身發展的內在動力所在，同時還是從根本上解決物業管理現存問題的最終辦法。
但是，減少行政干預不是政府可以撒手不管。我們必須充分認識現階段物業管理行業的一些特點第一，物業管理還處于朝陽階段，從某種意義上說，政府的干預是深圳及全國物業管理發展的主要原因。第二，物業管理事關千家萬戶，企業和業主都需要政府的干預。如果行業發展失控，得不到政府的有力監管，一旦出現問題，必然帶來對于社會和經濟秩序的危害。第三，我國目前還處在市場經濟體制的建設過程中，市場的法制環境、企業的自我約束、行業的自律規范還不足以形成完善的良性市場機制，還不能達到政府可以放手不管的程度。所以從一定意義上講，政府的行業監督不僅不應削弱，還應加強。不過，這些監督只能是從通過制定完善法律體系、發揮行業協會的作用、建立企業誠信檔案、發揮正確的輿論導向、促使業主委員會的運作進入健康軌道、明確行政管理職責等方面來實現。
二、把握好維護業主權益與維護企業利益的度。發揮市場作用最直接的受益者是業主，政府最初就是想通過市場機制來保障業主的利益，解決投訴熱點，緩解政府壓力。基于上述出發點，政府在制定法律規章時，充分考慮了業主的利益，極大地強化了業主委員會的權力。法制環境的片面性，必然導致法制權利的失衡。正因為如此，近年來，企業惡性競爭加劇，維權英雄輩出，物業管理費用及相關收費標準不斷降低，管理標準不斷提升，管理成本和經營鳳險不斷增加，企業利益很難得到保障，由此導致了物業管理市場各主體要素之間的平衡被打破，種種矛盾糾紛層出不窮，矛盾解決束手無策。所以我們在制定法律法規和行政監督管理申應在促進行業健康發展的總原則下，系統把握市場各方主體貴、權均衡這個度，綜合考慮社會各個層面的整體利益，不能片面強調某一個方面的權利和責任，顧此失彼。
三、把握業主說了算與市場說了算的度。從理論上說，業主說了算市場說了算是一致的，一直以來，大家也都是這樣認為的。但從實踐來看，二者還是有區別的，深刻認識這個問題是很有意義的。
市場是一個體系，是多方共同作用的結果，不僅僅是消費者一方。以前我們一直說業主是上帝府對行業的監管，上帝說還不夠；而對業主和業主委員會的督促，上帝;就認為是多余的、是行政干預。所以說我們在制定市場規則、執行市場法則時要做到既要維護業主的權益、尊重政府的行政權，也要注意維護物業管理企業的合法權益。我們更應遵循法律，市場主體各方都必須置于法律的保護和制約之下，不能有上帝。
深圳南天一花園業主委員會主任范國振：
對招投標和業主委員會的監管關鍵是制定相應的政策法規，要法制而不是人治。完全靠道德操守和個人覺悟來規范業主委員會的運作肯定是不現實的。同時不要把業主委員會看成是洪水猛獸，不能把少數業主委員會在招投標中的謀取私利當成是普遍現象。只要招投標是嚴格按照程序來運作的，就應該充分尊重業主的意見。
物業管理的招投標專家最好是技術專家。現行物業管理的指標并沒有完全量化，而物業管理招投標中卻把非量化的東西用量化的形式表現，如投標企業最后往往以零點幾分之差決出勝負，這也是不科學的。
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深圳景田社區居委會主任張碧芳認為，事后監督勢必給社會造成*。當前業主委員會隱瞞業主、隨意招標的現象時有發生，所以業主委員會應該在政府的引導下開展工作，而目前又缺乏主管部
深圳市人大法工委辦公室副主任李宇東指出，在后期階段，政府不是該不該管而是怎么管的問題。業主委員會采用合同的方式選聘物營企業屬于民事行為，國家條例對后期階段未規定是公開招投標還是協議招標，特區條例規定必須進行公開招投標，意在保護全休止主的利益。至于招投標過程中出現的不規范行為，則需要政府通過立法的方式杜絕。由于目前業主維權意識的進步與立法滯后的矛盾，導致實踐中出現了一系列問題。目前的主要問題是法律滯后的問題，希望政府主管部門加快條例修改的步伐。
篇2：物業管理招投標標書制作
物業管理招投標標書制作
隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。
在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。
一、做好標書制作的準備工作
對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。
獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面：
首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。
其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識；另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式；當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。
另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。
二、標書制作中的幾個問題
項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面：
1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。
2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。
三、投標人在編制投標文件時要注意的問題
投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述：
1、把握主題
投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。
2、嚴格規范
投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。
投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。
3、真實有效
投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。
4、統籌考慮
投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。
5、合理設置文檔
一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。
四、確定投標價格時要注意的幾個問題
在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面：
1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。
2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。
3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。
總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。
作者系中房集團北京物業管理有限公司總經理 文/鄧乃鴻
篇3：論物業管理招投標工作
論物業管理招投標工作
隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。
在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。
一、做好標書制作的準備工作
對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。
獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面:
首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。
其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識;另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式;當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。
另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。
二、標書制作中的幾個問題
項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面:
1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。
2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。
三、投標人在編制投標文件時要注意的問題
投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述:
1、把握主題
投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。
2、嚴格規范
投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。
投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。
3、真實有效
投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。
4、統籌考慮
投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。
5、合理設置文檔
一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。
四、確定投標價格時要注意的幾個問題
在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面:
1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。
2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。
3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。
總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。