項目物業(yè)接管驗收交接安排

　　物業(yè)接管驗收工作是物業(yè)管理的一項重要環(huán)節(jié)，為保障**交接的順利進行，便于日后物業(yè)管理工作正常運作，對收尾施工中的物業(yè)狀況有一個全面、系統(tǒng)的掌握和了解，對存在的問題進行一次全面、詳細的檢查、整改。公司對大廈驗收接管驗收工作進行以下安排。

　　（一）組織領導及分工：

　　總 負 責：**

　　具體負責：**

　　專業(yè)分組：（各專業(yè)組由總公司經(jīng)營部、工程部、策劃部及物業(yè)管理部下設工程維修部、客戶服務中心等相關人員組成，專業(yè)組分工見表八）

　　（二）收接管階段安排：

　　20**/6/20--20**/7/15 資料整理和全面、系統(tǒng)檢查、掌握、物業(yè)基本情況登記造冊、存在問題整理統(tǒng)計、落實整改階段。

　　20**/7/16--20**/7/30 存在問題整改驗收階段。

　　20**/8/01--20**/8/15 分組進行單項工程、設備、設施的初次驗收、調(diào)試與試運行階段。

　　20**/8/10--20**/8/20 全面進行大廈內(nèi)部初次綜合驗收。

　　20**/8/21-待 定 參加總公司對大廈的綜合驗收。

　　入伙前20天左右對大廈進行全面接管驗收。

　　（三）接管驗收標準和驗收辦法。

　　物業(yè)管理驗收標準:根據(jù)建設部《房屋接管驗收標準》（ZBP30001-90）及所接物業(yè)使用的合理要求。

　　1、驗收方法：觀感驗收法、檢測驗收法和使用驗收法。

　　2、驗收內(nèi)容：土建工程、供電設備、空調(diào)系統(tǒng)、水、衛(wèi)、消防、治安監(jiān)控系統(tǒng)、附屬工程、室外工程。

　　1、驗收檢查記錄：

　　設計相關接管理驗收表格，驗收中按規(guī)范要求進行填寫，并及時進行匯總歸檔。

　　4、辦理交接手續(xù)：

　　客戶代表辦理物業(yè)竣工圖、竣工資料的交接手續(xù)，并在《房屋及共用設施等竣工和接管驗收交接表》中記錄，各相關單位及部門會簽《房屋及共用設施等竣工和接管驗收表》《物業(yè)整體移交驗收表》。

　　5、接管驗收資料有：

　　（1）物業(yè)產(chǎn)權資料--項目開發(fā)批準文件、土地使用證、規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃圖、建筑許可證、投資許可證；

　　（2）綜合竣工驗收資料：

　　A、圖紙類：竣工圖、總平面圖、建筑結構圖、給排水圖、暖通圖、電氣圖、設備圖、消防設備圖及資料、電梯圖及資料、附屬工程各專業(yè)竣工圖、地下管線綜合布置竣工圖；

　　B、證書類：建設工程竣工驗收合格證、建設消防驗收證書、供水合同、供電協(xié)議書、供氣協(xié)議書、通訊設施合格證、電梯準用證；

　　（3）施工設計資料-地質(zhì)報告書、圖紙會審記錄、設計變更通知書、工程預決算書、重要的施工會議紀要、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀測記錄、其他可能會影響將來管理的原始記錄；

　　（4）機電設備資料-機電設備出廠合格證、機電設備使用說明書（要求中文）、機電設備安裝調(diào)試報告、電氣原理圖、電氣接線圖、易損件圖和隨機工具及配件清單、設備保修卡及保修協(xié)議、房屋設備及附著物清單（原有物業(yè)）；

　　（5）使用資料：房屋所有權證（原有物業(yè)）、房屋使用手冊、房屋分戶使用清冊（原有物業(yè)）、房號、區(qū)域號的確認資料、建筑物用電指標批準資料及用電增容費繳納證明、建筑物用水指標批準資料及供水管開通證明資料、建筑物（天然氣）煤氣管道驗收及批準使用資料、建筑物與外界接通的道路使用批準資料、建筑物綠化面積及綠化批準方案資料、建筑物排水及排污環(huán)衛(wèi)設施正常使用資料。

　　（四）綜合驗收前局部、區(qū)域接管驗收安排

　　針對總公司與百盛《場地使用合同》的約定及施工銷售實施，大廈局部、區(qū)域接管驗收是本項目前期物業(yè)管理工作的一項重點工作，有以下要求：

　　1、局部、區(qū)域接管驗收的工作原則為分層、分區(qū)域進行。即：整層或區(qū)域設施、設備及一次內(nèi)裝完成，經(jīng)施工、安裝、裝修單位自檢或經(jīng)工程部、監(jiān)理公司檢驗初步合格者，物業(yè)公司只提供場地成品保護責任，當使用人參與接管驗收時，物業(yè)公司一并進行接管驗收，設施設備安裝到位，應調(diào)試而未調(diào)試的，物業(yè)公司原則上不提供保護責任。

　　2、局部、區(qū)域接管驗收的標準，除執(zhí)行本安排第三項“接管驗收標準和驗收辦法”外，要求所交樓層、區(qū)域及設施、設備的安全防護裝置必須到位，如：樓層防火門、各設備間、配電室（井）門、扶梯的區(qū)域防火卷簾門必須到位，并可以加鎖。

　　3、局部區(qū)域接管驗收的程序及表格，執(zhí)行綜合驗收的程序、表格（特別注明接管驗收的形式）。對在初檢、自檢、聯(lián)檢中發(fā)現(xiàn)的問題進行詳細登記外，一定要將整改時間落實在綜合驗收前完成，以保證綜合驗收順利進行。

　　（五）注意事項：

　　A、專業(yè)組在接管驗收的各個階段，要對所負責的專業(yè)、項目情況進行一次全面的調(diào)查了解，現(xiàn)場檢查，收集各類資料，盡量發(fā)現(xiàn)問題，做好各項記錄，必要時用不干膠、粉筆、墨筆留下現(xiàn)場標記或在資料收集表中記載缺少資料的內(nèi)容。記錄除現(xiàn)場文字及相關記錄外，有必要時，要留取攝像、攝影資料。當場各方簽字確認（此情況為綜合驗收時，總公司工程部、工程維修部、施工單位或供貨、安裝單位）。

　　B、工程維修部要在收尾施工計劃中安排設備、單項工程試運行計劃，在要求施工、安裝單位完工自檢的同時，專業(yè)口分管工程師要進行經(jīng)常性的現(xiàn)場檢查監(jiān)督，專業(yè)組在試運行初驗時，要做好試運行記錄，對未試運行的設備也要做好記錄。

　　C、資料組應對物業(yè)的資料進行全面收集，特別是隱藏工程、機電設備、設計更改、施工臨變、業(yè)主資料，相關批文等進行收集。

　　D、各專業(yè)組在有施工單位、供貨安裝單位陪同檢查時，要對各類設施、設備運行特性、操作規(guī)程、使用說明，同類設備在其它物業(yè)的使用情況向該方了解，特別了解曾經(jīng)或經(jīng)常出現(xiàn)的故障。

　　E、在檢查房屋本體、窗、外墻等部位時，應檢查房屋、樓道、仿古挑檐、屋面、地下室、機房、設備房、衛(wèi)生間等有無滲水現(xiàn)象。

　　F、各組應對檢查、驗收中發(fā)現(xiàn)的問題在三天內(nèi)向管理部書面報告、管理部提出整改方案報告，報總公司，由總公司向施工單位落實整改，物業(yè)工程維修部跟蹤。

　　G、各專業(yè)組應對相應業(yè)務合同，承包方、生產(chǎn)廠家質(zhì)保期、聯(lián)系方式進行調(diào)查了解（供電、供水、燃氣、電視、電話、寬帶、制冷、供暖、發(fā)電機、消防、治安監(jiān)控等）。建檔造冊。

　　H、各專業(yè)工程師應對所分管的公共設施、設備房、井道、防火門、控制操作系統(tǒng)及業(yè)主進戶門等的鑰匙進行收集、分類標識，在入伙的前20天交管理部，并完善鑰匙借用登記制度。

　　I、為配合正式的接管驗收，對后聘的管理部相關人員，管理部要進行專項培訓，各專業(yè)工程師在接管中對管理部人員進行培訓，并請專業(yè)進行綜合與專業(yè)培訓，并于培訓前10日將培訓方案送管理部審核。

　　J、對未盡詳列的內(nèi)容，請各專業(yè)組在檢查時充分詳細考慮。

　　K、各級負責人負責本驗收檢查組人員的工作協(xié)調(diào)與驗收檢查組的工作協(xié)調(diào)。

專業(yè)分工及檢查交接內(nèi)容

專業(yè)分組		參加人員	交接、檢查內(nèi)容
資料組 負責人：		管理部內(nèi)勤	所有大廈工程建筑產(chǎn)權、銷售許可證等資料，大廈建筑的圖紙資料、機電設備圖紙和安裝資料、包括大廈開發(fā)前、建設中（含設計更改、施工臨變）、建設竣工驗收的全套資料，已簽訂購買合同的業(yè)主資料、業(yè)主已裝修的資料等，分承包商合同，物業(yè)公司管理運行資料。
供電設備組	強電組 負責人：	管理部維修工 總公司工程師	供配電系統(tǒng)設備（高低壓設備）、機電控制設備、自動化系統(tǒng)、電機拖動系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、計量系統(tǒng)、發(fā)電機組、強電井，包括各機電設備的操作規(guī)程、使用說明、備件清單）
	弱電組 負責人：	管理部維修工 總公司工程師	消防煙感系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)、消防電話系統(tǒng)、消防中心操作控制系統(tǒng)、電話通訊系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、弱電井，（含各系統(tǒng)的操作規(guī)程、使用說明）
給排水 負責人：		管理部維修工 總公司工程師	泵機（生活泵、消防泵、噴淋泵、潛水泵、高低壓水箱池、其它水泵）、加壓給水管系統(tǒng)、消防管系統(tǒng)、排水管系統(tǒng)、計量系統(tǒng)、排污管系統(tǒng)、化糞池、閥門井、管道井系統(tǒng)、市政表井、各類閥門操作系統(tǒng)。（各系統(tǒng)的操作規(guī)程、使用說明、功能）
空調(diào)、供暖、排風 負責人：		管理部維修工 總公司工程師	空調(diào)主機（機組）、冷卻塔、鍋爐、監(jiān)控儀表、膨脹水箱、軟水器、回水泵及冷、熱源的輸送管網(wǎng)、管架，通風機（組）、排氣管（口）及凈化除塵裝備等。
消防設施 停車場 負責人：		客服專員 管理部維修工 總公司工程師	地下室消防系統(tǒng)、、消防栓系統(tǒng)（含地面消防栓、接合器）防火門、、防雷系統(tǒng)、疏散指示燈系統(tǒng)、地下防火卷簾門、停車場設備、附屬設施、車輛指揮、停放的標志、標識。
房屋本體 公共設施 負責人：張雙喜		客服專員 管理部維修工 總公司工程師	樓宇本體（內(nèi)、外墻、梁、板、柱、門、玻璃幕墻）、衛(wèi)生間、樓道、天面、地下室、機房、設備房、道路、采光天棚、廣場工程。
電梯 負責人：		管理部維修工 總公司工程師	控制柜、曳引機、井道、底坑、鋼絲繩、電梯轎箱相關裝置、電梯廳相關裝置（以電梯安裝、安檢規(guī)程進行）

篇2：新建物業(yè)接管驗收工作安排

　　新建物業(yè)接管驗收工作安排

　　（列明相關注意事項，具體計劃可按現(xiàn)場情況來定）

　　一、確定標準。

　　二、對參檢人員進行培訓。

　　三、挑選一個單元作為接管檢查的標準樣板，確定總體質(zhì)量標準樣板。

　　四、按接管檢查標準對照標準樣板，對項目每套房間及外墻屋面、室外小品、道路等進行接管檢查，對檢查中達不到標準的，以書面整改單形式交施工單位限期整改.整改后及時復檢，直至完全符合接管檢查標準為止。

　　五、針對項目特點應注意事項。

　　六、檢查人員安排：

　　分組情況，幾個組，每組幾個人，共多少人，誰負責等。

　　是個人按套操作還以組按項操作。

　　七、工作量：每組每天各檢查幾套房，幾天完成檢查任務。

　　八、驗收時間：

　　初驗： 天， 月 日至 月 日

　　初驗整改： 天， 月 日至 月 日

　　終驗： 天， 月 日至 月 日

　　終驗整改： 天， 月 日至 月 日

　　終驗整改驗收： 天， 月 日至 月 日

篇3：花園工程培訓之接管驗收安排及程序概說

　　花園工程培訓課程1--接管驗收安排及程序概說

　　物業(yè)前期工作概述

　　內(nèi)容略述

　　接管驗收安排與程序概說

　　1.1物業(yè)工程接管驗收流程圖

　　a 物業(yè)驗收移交程序

　　b 竣工資料遞交要求

　　C一般維護保養(yǎng)手冊遞交要求

　　1.2zz花園接管驗收程序

　　驗收重點表格

　　2.1 電器工程安裝隱蔽工程驗收單;

　　2.2 照明工程驗收單;

　　2.3 配電柜(盤)及動力柜工程驗收單;

　　2.4 分體式空調(diào)機驗收項目記錄單;

　　2.5 供暖、排、送風工程驗收單;

　　2.6 單元功能區(qū)塊工程驗收單;

　　2.7 功能區(qū)塊消防設施驗收單;

　　2.8 單元驗收樓交接書(收樓表格);

　　2.9 分項工程驗收報告。

　　前期工作重點

　　3.1編訂工程設備一覽表

　　內(nèi)容包括：序號、設備名稱、品牌、產(chǎn)地、規(guī)格參數(shù)、型號、數(shù)量，用

　　途、供應商名稱及聯(lián)絡傳真或電話。

　　3.2各專業(yè)系統(tǒng)設備預防性維修保養(yǎng)計劃表

　　明細列出各設備在每個月特定周期維修計劃。

　　3.3預防性維修保養(yǎng)所需工具及設備零配部件一覽表

　　列出各專業(yè)各件要求名稱及數(shù)量、如可能，對不同專業(yè)的共同配件、工具、共存共用、再減少存放空間及積壓資金。

　　zz花園接管驗收程序

　　1.0原則

　　1.1基本上按照國家建設部"1991年 2月4日《房屋接管驗收標準》執(zhí)行，但考慮到實際情況，因客觀因素未達到接管驗收標準，可先實行"代管"，只負責成品保護和日常清潔。

　　1.2在接管驗收過程中，除目測外觀外，還做以下運行/使用測試：

　　1.2.1給排水──開停水泵、開閉閥門、開關水龍頭、排水試驗等等。

　　1.2.2強電───電氣開關、照明、電源插座等。

　　1.2.3弱電───電話、電視、閉路電視等。

　　1.2.4消防───煙感、溫感、報警、廣播、防火閘、消防水、噴淋、防火閥等。

　　1.2.5土建裝修──開閉門窗、門鎖等。

　　1.3在接管驗收設備機房時，要做單機運行測試和系統(tǒng)聯(lián)動測試。

　　1.4接管驗收前，施工單位應完成自檢，對所有設備、設施、系統(tǒng)做100%運行測試和聯(lián)動測試。

　　1.5接管驗收前，外墻要清洗;外墻、玻璃外窗應完成滲水試驗。

　　1.6接管驗收前，所有垃圾應清理完畢(包括吊頂內(nèi)、風管內(nèi)、排水管內(nèi)等隱蔽地方)，所有污染應清理完畢(如水泥、油漆等)，接管后，管理公司只負責表面清潔。

　　1.7接管驗收前，應向管理公司工程部提供有關部分的設備和系統(tǒng)運行培訓。

　　1.8接管驗收前，應向管理公司工程部提供有關部分的設備資料和保修資料。

　　2.0責任劃分

　　2.1由于管理公司沒有承建合同，設施圖紙不全，沒有設計變更單、沒有見證隱蔽工程、沒有參與設備系統(tǒng)調(diào)試或者其他測試，管理公司只對外觀和簡單的設備運行測試結果決定接管與否。接管驗收時，管理公司亦會綜合先前所發(fā)現(xiàn)的問題(物業(yè)工程報告)和不符合使用要求和不符合規(guī)范等問題匯報發(fā)展商統(tǒng)一考慮。

　　2.2接管后，管理公司負責成品保護、設備運行、日常清潔和維修保養(yǎng)。

　　2.3代管后，管理公司只負責成品保護和日常清潔。

　　2.4保修期內(nèi)，非人為破壞和誤操作的設備設施問題，由保修單位負責(開會進一步討論，若保修單位在限定時間內(nèi)不能修復，將如何處理?)

　　3.0zz別墅劃分

　　為了分部接管zz別墅基本上劃分為2大部分：

　　3.1公建區(qū)

　　鍋爐房、污水處理站、水泵房、燃氣站、辦公區(qū)

　　3.2別墅區(qū)

　　別墅單元、外圍工程(綠化、道路、室外停車)、公共設施(兒童娛樂器材等)

　　4.0接管驗收檢查順序

　　4.1單元

　　Ⅰ廚房：門 門鎖 天花 可燃氣體探測器 地面 墻面洗滌盆 灶

　　臺 暖器 窗.柜 燈具 開關 電源插座 排油煙風口 給水管 地漏 燃氣管 　　Ⅱ衛(wèi)生間：土建裝飾門 窗 天花 墻面 地面防水 座便器 洗手盆 電器(照明燈具、電源插座、開關) 暖通(供水管、暖器、檢修閥門、地漏)

　　Ⅲ居室/廳：墻面(空調(diào)預留孔) 弱電端口(報警、電話、電視) 地面 天花 燈口 煙感 窗(空調(diào)室外機位置) 門(門鎖) 配電箱

　　Ⅳ屋頂/平臺

　　地板平臺 防水層 雨水斗 女兒墻 防護檔 防雷帶 屋檐

　　Ⅴ走廊/步行梯

　　地面 墻面 天花 照明 通道門 消防栓

　　Ⅵ車庫

　　地面 地漏 墻面 柱 門/門框 門鎖 天花 排水管 燈具 配電箱 照明開關 電源插座 車庫自動門

　　4.2設備/機房

　　按設備安裝使用說明書核對(如：車庫門)

　　4.3外圍/外墻

　　外墻 墻面 踏步梯 花園草皮(包括預埋噴水設備)

　　4.4公用動力系統(tǒng)

　　檢查表格只包含中心機房和末端設備/用點，兩者之間的管線/電纜和閥門大部分已隱閉，全面檢查系統(tǒng)要花大量時間，所以由施工方提交隱蔽工程驗收記錄，另逐一再對系統(tǒng)進行仔細檢查，包括閥門位置、閥門開閉、管道保溫、色標等項目。

　　5.0接管驗收人員安排

　　物業(yè)公司內(nèi)部委任接管驗收總負責人，全力配合發(fā)展商，協(xié)調(diào)驗收事宜，物業(yè)工程部組織若干驗收小組，進行驗收工作。

　　5.1設備/機房(公建區(qū))

　　管理公司會針對不同設備/機房安排不同專業(yè)主管帶領技工，進行檢查和測試。除有關消防部分有保安部配合參與外，主要由工程部進行。

　　5.2其他部分

　　每組驗收小組由1名專業(yè)主管負責帶頭，帶領若干名技工，分區(qū)進行檢查。

　　6.0接管驗收程序

　　移交單位確定已符合接管驗收條件后，填寫交接申請表。管理公司工程部會預備好檢查表、測試工具和儀表(除隨機的專用工具和儀表外)、照相機等進行檢查，把所有問題記錄在檢查表內(nèi)和有需要時拍照存底，得到了三方(建設單位、施工單位、管理公司)簽字認可，看問題的多少和嚴重性，經(jīng)開會討論后，才決定全部或局部接管或代管，及落實完成整改日期。一旦決定接管或代管，馬上開始鑰匙移交，由保安部保管鑰匙(或做適當調(diào)整)，負起成品保護責任。

　　7.0接管驗收時間表

　　由發(fā)展商制定接管驗收計劃時間表，定期檢討驗收進度，但管理公司有以下要求：

　　7.1驗收檢查時，水、電、燃氣都要通，所有設備設施都可投入運行/使用(除因季節(jié)性外)，任何簡單測試都可以做。

　　7.2施工單位已完成100%自檢。

　　7.3明白到每個工程交接時肯定會有整改清單，但管理公司要求交接時，需整改的項目減至最少，減少日后施工單位返修的干擾。

　　8.0配合/協(xié)助

　　發(fā)展商除提供一般交接時的配合外，管理公司還需要以下的配合/協(xié)助：

　　8.1安排施工單位/設備廠家培訓。

　　8.2保修期談判。

　　8.3保修期后的設備維護保養(yǎng)合同的商務談判。

　　8.4對口政府部門負責人(負責本項目)的介紹(供電、熱力公司、環(huán)保、消防、自來水公司、煤氣公司等)

　　8.5能源收費標準的談判

　　9.0代管或接管后管理

　　鑰匙移交后，由管理公司按有關規(guī)定統(tǒng)一管理，包括人員出入管理、施工管理、二次裝修管理、用水、電、燃氣管理等等。

　　符合交用條件驗收資料明細及需要政府部門檢驗的項目表

　　序號證件名稱出證單位取證情況取證日期驗收周期備注

　　1工程質(zhì)量竣工核驗證書北京市建設工程質(zhì)量監(jiān)督總站

　　2衛(wèi)生許可證(供水)區(qū)防疫站1次/年

　　3供用電協(xié)議書北京市供電局依協(xié)議年限

　　4消防驗收備忘錄北京市消防局長期

　　5物業(yè)管理維修公約北京市房管局小區(qū)管理辦公室

　　6停車經(jīng)營許可證

　　7衛(wèi)星電視經(jīng)營許可證國家安全局/廣電局2年以"三局"通知為準

　　8市政排污證北京市自來水公司

　　9消防系統(tǒng)噴淋/消火栓主泵北京市消防局一次終身

　　10配電室(變壓器絕緣)區(qū)供電局依絕緣用具種類，按供電局要求送檢1次/2年

　　符合交用條件驗收資料明細及需要政府部門檢驗的項目表

　　序號證件名稱出證單位取證情況取證日期驗收周期備注

　　11各專業(yè)技術崗位操作證、上崗證依有關部門的管理規(guī)定，各工種不同，電工每2年復審

　　12生活水箱及生活水區(qū)防疫站每年一次

　　13紫外線消毒市防疫站一次終身

　　14環(huán)境噪音區(qū)環(huán)保局每年一次

　　15防雷接地檢測氣象局、避雷檢測中心1次/年

　　16用水指標市節(jié)水辦核定/年

　　17北京市消防局消防驗收意見書一次終身