摘要:管理者具有對法律和行業(yè)法規(guī)相當?shù)睦斫夂驼莆粘潭?以形成物業(yè)服務中的法制意識,從而降低經(jīng)營風險。這其中包括了明確私有財產與公共財產的界定,安全責任的界定,相鄰權的應用,公平責任原則的法律運用,管理中的事實與默認等,需要管理者與業(yè)主共同掌握。

關鍵詞:法制意識 責任界定 免責 警示 恪遵職守 新型合作

在物業(yè)管理企業(yè)大力提倡“服務當先”,“業(yè)主至上”,“顧客總是對的”等人性化服務理念下,使物業(yè)各級管理者在日常服務中,委曲求全、妥協(xié)、唯唯諾諾成為司空見慣的事情,長此以往,更不利于工作的開展,“以合同為依據(jù),以法律為準繩,動之以情,曉之以理”,才是每一級管理者應有之舉。這就要求管理者具有對法律和行業(yè)法規(guī)相當?shù)睦斫夂驼莆粘潭?以形成物業(yè)服務中的法制意識,從而降低經(jīng)營風險。物業(yè)管理中的法律關系,主要有以下幾點,是管理者必須熟練掌握并運用的。

一、私有財產與公共財產

民法中的解釋是以排他性作為界定原則的,故而物業(yè)公司必須明確物業(yè)管理服務范圍中,私有財產與公共財產的詳細劃分,還有明確物業(yè)包括設施的產權歸屬,因為只有明確了所有權歸屬,才能區(qū)分權利與義務,這是物業(yè)管理工作開展的前提,目前好多小區(qū)都存在管理范圍模糊的現(xiàn)狀,只有在出現(xiàn)事故責任界定時才去明確,已是亡羊補牢。

二、安全責任的界定

根據(jù)《中國物業(yè)管理條例》規(guī)定,物業(yè)管理的保安責任僅是配合協(xié)助當?shù)毓矙C關進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作,不具有對業(yè)主私有財產、人身的保全責任,除非另有專門合同規(guī)定。比如震驚全國的筆架山入室殺人案。就依據(jù)了《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》實施細則第四十條第二款的規(guī)定:“物業(yè)管理公司所收取的管理費不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險、財產保管、保險費。”

同樣,在車輛管理方面,也存在看管費與車位費的理解誤區(qū),看管費是對車輛承擔了保管義務,即對車輛的損毀承擔一切義務,因此要求要約人雙方必須履行一定的交付手續(xù),使保管人具備對車輛停放后實際控制權。車位費是一種承租行為,出租人必須承擔對車位的維修、清潔等場地管理工作。

當然,物業(yè)管理公司雖然不具備保全責任,但是,如果因物業(yè)管理企業(yè)的過錯或重點工作失誤造成的業(yè)主生命財產損失,物業(yè)管理企業(yè)必須承擔相應的責任。比如小區(qū)淺水池導致的意外傷害,按照合同規(guī)定,物業(yè)公司不具有對業(yè)主人身安全的保全責任,但是如果因淺水池的深度設計及護欄高度設計和安裝不符合有關標準,物業(yè)管理公司也未對業(yè)主進行諸如“嚴禁攀越,后果自負”的警示牌,即盡到了采取安全措施和設置明顯警示標志的義務與責任。那么,物業(yè)管理企業(yè)同樣不能免責。

這就要求物業(yè)管理企業(yè),在接管物業(yè)管理區(qū)域之后,首先要對物業(yè)管理區(qū)域內進行全面認真的安全檢查,將一切可能導致意外發(fā)生的不安全因素消除在萌芽狀態(tài)。同時,物業(yè)管理公司應該在平時的日常物業(yè)管理服務工作中真正抓好安全防范工作,提高工作人員的責任心,制定值勤流程和查崗制度,完善各項登記、收據(jù)、錄像等,并及時履行告知義務,這樣,既提醒了住戶強化安全意識,是物業(yè)企業(yè)免責的最有力手段。

三、相鄰權的應用

在日常工作中,經(jīng)常碰到諸如樓層跑水、空調外機位置、經(jīng)營擾民等牽扯到相鄰雙方的糾紛,如果處理不當,不但會使當事人雙方傷了和氣,甚至會遷怒物業(yè)公司協(xié)調不力。下面這個樓上跑水案例具備綜合性,值得借鑒:二樓住戶在三樓外出期間發(fā)現(xiàn)天花板漏水。于是向物業(yè)管理公司反映情況,公司稱:三樓住戶不在家,不能入室檢修,結果物品受損相當嚴重。后二樓打110求救巡警,物業(yè)管理公司砸開三樓

篇2：物業(yè)保安法律常識服務意識培訓

　　物業(yè)保安法律常識服務意識培訓

　　一.名詞

　　1.保安服務意識：是保安服務的宗旨和目的在保安服務者觀念中的能動反映，這是在保安服務實踐中，保安服務者的個人意識，群體意識相互作用，相互綜合的一種安全保障意識。

　　2.法律意識：是指人們關于法和法律的思想觀點、知識和心理的總稱。相當于我們平常所講的法制觀念。

　　3.職業(yè)道德：是人在職生活中所應遵循的首先行為規(guī)范。它包括人的職業(yè)認識提高，職業(yè)感情的加深，職業(yè)意識的培養(yǎng)，職業(yè)理想的樹立以及良好的職業(yè)行為習慣等因素。

　　4.法律：是國家意志的體現(xiàn)，是由國家制定或認可，并由國家強制力保障實施的具有普遍力的行為規(guī)范的總和。

　　5.正當防衛(wèi)：是指為了使國家公共利益，本人或者的人身、財產和其它權利免受不法侵害，對實施不法侵害的人而采取的制止行為。

　　6.治安管理處罰：是公安機關依照《治安管理處罰條例》的有關規(guī)定，對違反治安管理行為的人給予的一種行政制載措施，它是公安機關同違反治安管理行為作斗爭的重要手段。

　　7.治安拘留：是公安機關尋違反治安管理行為的人，在一定時間內限制其人身自由，以示警戒的一種處罰方法，是治安管理處罰中最嚴厲的一種。

　　二.基本法律常識、職業(yè)道德

　　1.社會道德包括：社會公德、職業(yè)道德和家庭美德三部分。

　　2.社會公德的內容是：文明禮貌、助人為樂、愛護公物、保護環(huán)境、遵紀守法等。

　　3.社會主義職業(yè)道德規(guī)范的基本內容是：愛崗敬業(yè)、誠實可信、辦事公道、服務群眾、奉獻社會。

　　4.保安員應注重自身的政治學習的道德修養(yǎng)，做有理想、有道德、有紀律、有文化的“四有”新人。

　　5.違法的種類有(1)違憲行為、(2)民事違法、(3)刑事違法、(4)行政違法。

　　6.我國刑罰的種類分主刑 和附加刑 ，主刑 的種類有管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑、死刑。附加刑的各類有罰金、沒收財產、剝奪政治權利。

　　7.“科教興國”戰(zhàn)略，就是要用科學、教育使國家興發(fā)達，要把發(fā)展科學、教育擺在現(xiàn)代建設的重要地位，把科學、教育作為創(chuàng)造社會財富的最重要的源泉，作為經(jīng)濟社會發(fā)展的最重要的支柱。

　　8.治安管理處罰的方法警告、罰款、和治安拘留三種。

　　9.保安守護型業(yè)務主要有如下特點：(1)服務對象、目標專一；(2)服務時間地點確定；(3)項目明確具體。

　　10.門衛(wèi)保安服務執(zhí)勤總的指導思想可以概括為三個字，這就是嚴、細、活。

　　11.看護保安服務的措施之一是設置必要的看護哨位，看護哨位主要形式有(1)固定哨、(2)游動哨、(3)了望哨三種。

　　12.保安巡邏業(yè)務的特點是：(1)目標范圍大、(2)不確定因素多、流動性大。

　　13.犯罪的三個基本特征為(1)社會危害性(2)刑事違法性(3)應受刑罰懲罰性。

　　14.保安行為的特征有：(1)契約性特征(2)有償性特征(3)特定性特征(4)服務性特征。

　　15.保安服務人員在保安服務活動中應具有：(1)科學文化基礎(2)法律知識(3)業(yè)務等幾個方面的知識。

　　16.火警電話為119，匪警電話為110，急救電話為112，交通報警電話為122。

　　17.目前保安員違法犯罪問題主要表現(xiàn)在

　　(1)充當個別老板的打手或保鏢，干擾或公然阻擾執(zhí)法機關正常的執(zhí)法活動

　　(2)私設公堂、大搞刑訊逼供、非法拘禁他人

　　(3)動不動大打出手亂傷無辜

　　(4)內外勾結，監(jiān)守自盜

　　(5)非法查扣證件、罰沒財產

　　(6)招搖撞騙、敲詐勒索

　　(7)玩忽職守，收受小恩小惠，放縱犯罪分子

　　(8)膽大妄為，強奸婦女，劫財害命。

　　18.實施科教興國和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是我們的基本國策，是實現(xiàn)跨世紀乃至下世紀中葉宏偉目標的根本保障之一。

　　19.成為正當防衛(wèi)必須具備的條件有：

　　(1)必須有危害社會不法行為發(fā)生

　　(2)不法侵害必須正在發(fā)生

　　(3)防衛(wèi)行為是為了維護合法權益而實施

　　(4)防衛(wèi)行為不能超過必要限度。

　　20.目前保安隊伍主要存在的問題是：

　　(1)管理體制不統(tǒng)一

　　(2)隨意性大，很多保安隊不經(jīng)公安機關批準就擅自成立

　　(3)招收的隊員成份復雜，素質低

　　(4)缺乏統(tǒng)一管理。

　　21.犯罪構成必須具備的投機倒把有：

　　(1)犯罪客體

　　(2)犯罪客觀方面

　　(3)犯罪主體

　　(4)犯罪主觀方面。

　　22.保安服務行業(yè)的任務是：

　　(1)滿足社會各個方面不同層次的安全需要

　　(2)協(xié)助公安機關預防和打擊違法犯罪活動

　　(3)維護社會治安秩序，強化社會治安保障體系

　　(4)為gg開放和社會主義現(xiàn)代化建設創(chuàng)造安全良好的社會環(huán)境。

　　23.保安員執(zhí)勤中遇到問題處置原則是(1)嚴格執(zhí)行政策，依法辦事(2)根據(jù)不同性質的問題采取不同的處置方法，對一般違反紀律的問題通過教育的辦法解決(3)對違法犯罪問題，要及時予以制止，并扭送公安機關處置。

　　24.接受保安服務的主體就是服務的對象，可以是(1)企業(yè)法人(2)一般消費者(3)一個機構(4)一臺設備。

　　25.在保安服務中(1)恪盡職守(2)盡職盡責(3)遵紀守法(4)優(yōu)質服務，以限度來滿足客戶的安全需要。

　　26.服務知識，是指保安服務人員在保安服務活動中應具有的(1)文化知識(2)法律知識(3)業(yè)務知識。

　　27.規(guī)范服務，是保安服務業(yè)按照(1)制度化(2)嚴格化(3)規(guī)范化的服務標準，對保安服務人員進行嚴格的規(guī)范訓練；控制和監(jiān)督。

　　28.對保安服務活動的監(jiān)督控制，是通過制定的具有(1)科學性(2)行進性(3)規(guī)范性的各種規(guī)章制度來實現(xiàn)。

　　三.保安員學習法律的重要性？

　　首先，保安員學習法律是進行全民普法教育的需要，是依法治國，加強社會主義法制建設的必然要求；

　　第二，保安員學習法律掌握必要的法律常識，是由保安服務業(yè)的性質和任務決定的，是做為保安工作的基本保證；

　　第三，保安員學習法律，遵紀守法，是加強社會主義精神文明建議，樹立保安員良好形象的重要條件；

　　第四，保安員學習法律，加強法制觀念是配合整頓保安隊伍，減少保安員違法犯罪的有效措施。

　　四.如何做一名合格保安員？

　　(從以下三個方面論述，(1)思想品德、職業(yè)道德、社會公德；(2)法律意識、法律觀念；(3)個人素質，工作服務能力。

篇3：冶金公司員工法律法規(guī)意識其他要求管理辦法

　　冶金公司員工法律法規(guī)意識與其他要求管理辦法

　　為提高全員法制意識和業(yè)務素質，根據(jù)《金屬非金屬礦山安全標準化規(guī)范地下礦山實施指南》制訂本管理辦法：

　　一：企業(yè)適用的主要法律法規(guī)及相關規(guī)程。

　　二：普及方法：

　　各分公司、職能部室要充分利用板報、礦山安全、班前班后會、安全生產例會，知識競賽、手機短信、通勤車視屏、散發(fā)宣傳資料等有效形式向員工廣泛宣傳，講解相關法律法規(guī)、規(guī)程，及行業(yè)標準、企業(yè)管理制度，從而達到全員遵紀守法、按章操作，杜絕事故發(fā)生的安全生產目的。

　　三：對員工認知程度的識別方法

　　1、每年要進行一次全員法律法規(guī)考試，了解員工對相關法律法規(guī)的認知程度。

　　2、每季度對員工進行一次以技能抽查和問卷調查為形式的普查，了解員工的業(yè)務水平、應急能力，和對法律法規(guī)的了解程度。

　　3、每月初對上月發(fā)生或發(fā)現(xiàn)的問題進行匯總分析、評估，找出問題的根源，制訂改進方式和措施，杜絕同類問題的產生。

　　四、提升計劃及措施

　　1、制定年度目標責任制時要將制定員工法律法規(guī)意識提升計劃。

　　2、根據(jù)季度調查、月度分析隨時制定相應的提升計劃和措施并及時實施。

　　3、每年要組織或聘請相關人員進行一次全員法律法規(guī)意識培訓、考核。

　　4、建立有效的信息平臺，了解員工的需求，利用《礦山安全報》與員工進行廣泛宣傳和溝通。

　　五、跟蹤管理

　　1、安全信息科要采取各種形式深入基層搜集了解法律法規(guī)的普及提升計劃的落實情況。

　　2、對員工反映有關法律法規(guī)制度等落實不到位的情況，督查追究科在指定專人進行調查，根據(jù)調查結果對相關部門和責任人進行責任追究，并制訂出相應的整改方案責成有關部門和人員落實。

　　3、安全信息科和督察追究科要根據(jù)公司和分公司的工作計劃、措施進行督查了解，確保企業(yè)政令暢通。

　　4、對工作不認真、不扎實、應付支差的不良現(xiàn)象要及時提交經(jīng)理辦處置。

　　六、績效評估與措施改進

　　1、安全技術科要組織相關部門根據(jù)年度、季度、月度工作計劃采取隨訪、問卷調查、考試、知識競賽等形式，對工作情況進行績效評估。

　　2、標準化辦公室要根據(jù)債效評估結果，采取各種形式廣泛征求員工意見和建議，修訂或完善管理辦法和工作措施促進企業(yè)標準化建設。

　　2、2法律法規(guī)與其他要求的識別與獲取

　　一：法律法規(guī)與其他要求的識別、獲取、評審更新制度

　　1、公司設立公開電話（電話號碼為）和并在各分公司設立建議箱，全體員工或社會各界如發(fā)現(xiàn)我公司在管理過程中存在與國家有關安全生產的法律法規(guī)，地方法令、條例、行業(yè)標準及其他有關安全生產的規(guī)定相抵觸、不完善或政令不暢的情況可直接撥打公開電話或意見形式反映。

　　2、職工將在工作中有對相關法律法規(guī)、規(guī)章制度等不理解，或要求什么法律法規(guī)咨詢可以通過班前、班后會或向《礦山安全報》報投稿提問，公司將指定相關人員或部門予以詳細解答或在礦山安全開辟專欄予以討論。

　　3、每月要對員工或社會各界反映的問題進行匯總、識別和評審作為更新完善管理制度的基礎資料。

　　4、經(jīng)理辦每半年組織相關人員對公司的各項規(guī)章制度，管理辦法的依法性、適用性和可操作性進行一次內審，發(fā)現(xiàn)與法律法規(guī)和其它要求不銜接、不完善的的要進一步進行評審和更好完善，

　　5、負責安全生產法律法規(guī)與其它要求的管理部門。

　　（一、）部門職責

　　（1）負責收集、匯總、解答員工和社會各界提出的有關安全生產法律法規(guī)與其它要求的疑難問題和建議。

　　（2）每半年負責組織相關部門對有關安全生產的各項規(guī)章制度進行內審。

　　（3）向標準化管理辦公室提交內審結果并提出改進更新意見。

　　（4）負責下達更新后的規(guī)章制度和管理辦發(fā)并負責跟蹤調查其實用性。

　　（二、）人員職責：

　　（1）認真學習有關安全生產的法律法規(guī)國家或行業(yè)標準及其它要求，不斷提高自身素質。

　　（2）對職工反映的問題要耐心詳答，做到有問必答，自己無力解答的問題及時向上級部門反映。

　　每年6月30日前對前半年員工或外界人士反映問題及處理結果進行分類匯總，做好內審前期性工作。

　　（3）對本部門的相關資料要分類歸檔妥善管理，保證資料的連貫性。

　　2、3法律法規(guī)及其它要求融入到標準化管理的規(guī)定。

　　一 、各職能部門在制定內部規(guī)章制度和管理辦法是要嚴格《礦山安全法》、《安全生產法》、《礦產資源法》等法律法規(guī)，結合企業(yè)實際，制定切實可行的規(guī)章制度，規(guī)章制度中要體現(xiàn)有關法律的主要條款并注明出處，做到有法可依、有章可循不得以法律法規(guī)相抵觸。

　　二、在制定安全規(guī)程、操作規(guī)程、安全規(guī)程時要嚴格按照國家和行業(yè)標準，確保企業(yè)安全生產工作規(guī)范化、標準化。

　　三、在經(jīng)營生產過程和安全檢查過程中要嚴格執(zhí)行國家或行業(yè)相關標準。

　　四、每年度要進行全員安全法律法規(guī)與其它要求培訓，讓廣大員工明確自身的權益和義務，特種作業(yè)人員要參加上級有關部門組織的

培訓。

　　五、要充分利用板報《礦山安全》、班前班后會、員工手冊、手機短信、視頻、傳單等形式向職工廣泛宣傳已識別的法律法規(guī)，行業(yè)標準及政策法令。

　　六、部門及人員職責

　　2、4評審與更新

　　法律法規(guī)與其它要求的評審與更新制度

　　一、各級領導及職能部室通過電視、網(wǎng)絡、報紙、文件等途徑隨時了解事關安全生產的法律法規(guī)、政策法令與其它要求的動態(tài)。

　　二、當了解某一法律法規(guī)、政策法令與其它要求發(fā)生變化后，要及時向經(jīng)理辦公室反映，經(jīng)理辦公室通過向上級咨詢、訂購等方法在短時間內獲得變化后的范本。

　　三、根據(jù)發(fā)生變化的法律法規(guī)和其它要求更新企業(yè)所適用法律法規(guī)的清單，并組織相關人員進行新舊對比學習掌握變化內容及其內涵。

　　四、依照新的法律法規(guī)和其它要求更新企業(yè)的相關規(guī)章制度和管理辦法，及時融入標準化管理制定。

　　五、參加2.1相關程序的貫徹執(zhí)行。