本文提要：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主團(tuán)體的內(nèi)部常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，近年來(lái)出現(xiàn)的業(yè)主委員會(huì)以招投標(biāo)形式選聘物業(yè)管理公司的做法,正是打破壟斷管理局面,培育物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的有效途徑,是促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展、管理服務(wù)水平不斷提高的重要?jiǎng)恿Α?/p>

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主團(tuán)體的內(nèi)部常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。它由業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部各個(gè)成員按一定程序選舉產(chǎn)生,具體負(fù)責(zé)處理業(yè)主團(tuán)體的日常性事務(wù)。如參與涉及全體業(yè)主共同利益的民事訴訟或和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同以及規(guī)范業(yè)主行為等等,業(yè)主委員會(huì)仍然是有關(guān)民事行為的具體實(shí)施者,但在實(shí)施這些民事行為時(shí),不能使用業(yè)主委員會(huì)自身的名義,而只能使用業(yè)主團(tuán)體的名義。只有如此,才能從根本上解決現(xiàn)存制度中主體缺位的問(wèn)題。

一、業(yè)主委員會(huì)是維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式
業(yè)主既是物業(yè)所有者,也是物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)者,業(yè)主有權(quán)自主選聘物業(yè)管理公司。但每個(gè)業(yè)主的選擇不可能都完全一致,而一個(gè)物業(yè)又只能由一家物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的管理,因此,業(yè)主委員會(huì)就應(yīng)運(yùn)而生了,它代表著廣大業(yè)主的合法權(quán)益。
在物業(yè)管理起步的初期,業(yè)主無(wú)法自主選聘物業(yè)管理公司,往往是“誰(shuí)建設(shè)誰(shuí)管理”,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自組或指定一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理。服務(wù)好的物業(yè)管理公司依托其服務(wù)質(zhì)量、品牌信譽(yù)接管更多的項(xiàng)目,形成規(guī)模效益;服務(wù)差的物業(yè)管理公司則得過(guò)且過(guò)、濫竽充數(shù),無(wú)視業(yè)主的意見(jiàn)和不滿壟斷經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理行業(yè)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng),企業(yè)就沒(méi)有生存的壓力,也就沒(méi)有前進(jìn)的動(dòng)力,長(zhǎng)此以往必然造成整體服務(wù)質(zhì)量的下降,損害廣大業(yè)主的利益。而近年來(lái)出現(xiàn)的業(yè)主委員會(huì)以招投標(biāo)形式選聘物業(yè)管理公司的做法,正是打破壟斷管理局面,培育物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的有效途徑,是促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展、管理服務(wù)水平不斷提高的重要?jiǎng)恿ΑＳ蓸I(yè)主委員會(huì)這樣的組織通過(guò)少數(shù)服從多數(shù)的民主原則選聘物業(yè)管理公司,使業(yè)主選擇物業(yè)管理公司、決定物業(yè)管理重大事宜的權(quán)利得以有效地實(shí)現(xiàn)。
在物業(yè)管理消費(fèi)過(guò)程中,由于單個(gè)業(yè)主與物業(yè)管理公司相比往往處于弱者地位,僅憑個(gè)人力量難以與之抗衡,業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)、建設(shè)權(quán)難以得到保障,而業(yè)主委員會(huì)則可以在享有對(duì)物業(yè)管理公司的選擇權(quán)的基礎(chǔ)上有效行使監(jiān)督權(quán)。因此,通過(guò)業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主集中行使物業(yè)管理的選擇權(quán)、決策權(quán),是維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式。

二、業(yè)主委員會(huì)是鏈接業(yè)主與物業(yè)管理公司的橋梁
物業(yè)管理公司作為以經(jīng)營(yíng)為主體的企業(yè),上有行業(yè)主管部門(mén)、工商行政管理部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)制約,下有廣大業(yè)主的監(jiān)督,如若違規(guī),將寸步難行。而作為房屋所有權(quán)人的業(yè)主,則為小區(qū)聚居的個(gè)體居民,其職業(yè)各不相同,文化程度、道德修養(yǎng)等個(gè)人素質(zhì)千差萬(wàn)別。www.dewk.cn對(duì)物業(yè)管理法律法規(guī)及其相關(guān)知識(shí),或知之甚少或全無(wú)所知。現(xiàn)代居住小區(qū)的特點(diǎn)是房屋毗連,鄰里卻互不相通,頗有“雞犬之聲相聞,老死不相往來(lái)”的意思。房屋毗連導(dǎo)致共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的增多,不相往來(lái)使得業(yè)主只關(guān)注個(gè)人居室空間舒適溫馨,而很少注重外部環(huán)境。作為業(yè)主委員會(huì)就要對(duì)社區(qū)的硬件、住戶(hù)構(gòu)成以及物業(yè)管理公司的各方面情況要有充分的了解,并對(duì)建設(shè)和諧社區(qū)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。比如組織社區(qū)搞植樹(shù)活動(dòng),一方面美化了家園,另一方面增加業(yè)主對(duì)社區(qū)眷戀與愛(ài)護(hù),引導(dǎo)一種健康文明的生活方式,從而引發(fā)全體業(yè)主提高自身的素質(zhì)。
物業(yè)管理項(xiàng)目各異,業(yè)主委員會(huì)的成員背景各不相同,但是建立一個(gè)大家共同的愿景目標(biāo)是十分必要的。這樣才能夠避免讓物業(yè)管理企業(yè)在面對(duì)業(yè)主委員會(huì)的不同目標(biāo)時(shí)無(wú)所適從,也可以最大限度的避免內(nèi)部成員的分歧。一旦有了廣大業(yè)主共同認(rèn)可的發(fā)展方向和服務(wù)要求,業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)都能夠加以遵守。對(duì)各方都必然是有一得。物業(yè)管理服務(wù)中雙方關(guān)系不融洽的項(xiàng)目往往沒(méi)有共同的愿景,定位不清晰。因?yàn)槊鞔_愿景,形成共同的目標(biāo)和使命感,才是構(gòu)建和諧社區(qū)的基石。
要想建設(shè)好一個(gè)小區(qū),業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司必須以理性、理解、合作、寬容的態(tài)度來(lái)共同建設(shè)。任何一方有與其他一方為敵或壓倒對(duì)方的思想和做法對(duì)建設(shè)好小區(qū)都沒(méi)有好處。要以負(fù)責(zé)任的精神對(duì)待對(duì)方,以理服人、以誠(chéng)相待。物業(yè)管理公司應(yīng)定期與業(yè)主委員會(huì)溝通,誰(shuí)的問(wèn)題誰(shuí)負(fù)責(zé),不能推諉,并將討論結(jié)果向業(yè)主報(bào)告,保障大家的知情權(quán),順著這個(gè)思路,對(duì)處理好物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)的管理是很有幫助的。

三、業(yè)主委員會(huì)是明確業(yè)主與物業(yè)管理公司責(zé)權(quán)利關(guān)系的有效形式
業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系是物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)者與提供者之間的關(guān)系,除了受到有關(guān)法規(guī)、規(guī)章的調(diào)整和規(guī)范外,應(yīng)通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)合同予以明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。在現(xiàn)實(shí)生活中,由于業(yè)主是一個(gè)分散的群體,業(yè)主的意志具有多元化的特點(diǎn),任何一家物業(yè)管理公司都難以做到與每一個(gè)業(yè)主分別簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。曾有個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司下屬的物業(yè)管理公司在向業(yè)主交樓時(shí),以交鑰匙為條件強(qiáng)迫業(yè)主與其簽訂物業(yè)管理合同,但這一做法顯然違背了《民法通則》、《合同法》等有關(guān)規(guī)定。沒(méi)有物業(yè)管理服務(wù)合同,業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系就無(wú)法具體明確,物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、費(fèi)用等問(wèn)題就無(wú)法量化、細(xì)化,一旦發(fā)生糾紛,就缺乏有效依據(jù)。因此,通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,是明確業(yè)主與物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利關(guān)系的唯一有效形式。
時(shí)至今日,社區(qū)作為人居社會(huì)的組成細(xì)胞,其功能日趨重要,構(gòu)建和諧社區(qū)迫在眉睫。物業(yè)管理公司作為小區(qū)的服務(wù)提供者,重任在肩,需要更多深層次的思考與探索,在物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)的支持和指導(dǎo)下,搞好與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系十分重要,雙方良好的融洽關(guān)系也必將加速實(shí)現(xiàn)和諧社區(qū)的構(gòu)建。
參考文獻(xiàn):
2.張振宇,《業(yè)主委員會(huì)制度在物業(yè)管理體制中的地位和作用及其改進(jìn)思路》,中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng),20**.7
2.唐軍,《淺析如何處理物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系》,江西房地產(chǎn)網(wǎng),20**.8

(作者:孫紅海)

篇2：物業(yè)管理合同(業(yè)委會(huì)、地產(chǎn)公司通用)

　　物業(yè)管理合同(業(yè)委會(huì)、地產(chǎn)公司通用)

　　本合同雙方當(dāng)事人

　　委托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：業(yè)主管理委員會(huì)/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

　　受委托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：物業(yè)管理公司

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(建設(shè)部第33號(hào)令)、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及《〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉實(shí)施細(xì)則》等國(guó)家、地方有關(guān)法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì)______(物業(yè)名稱(chēng))實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

　　第一條 物業(yè)基本情況

　　座落位置：______市_____區(qū)_____路(街道)____號(hào)；

　　占地面積：_______平方米；建筑面積：_______平方米；其中住宅____平方米；

　　物業(yè)類(lèi)型： _________(住宅區(qū)或組團(tuán)，寫(xiě)字樓，商住樓，工業(yè)區(qū)，其他/低層，高層，超高層或混合)。

　　第二條 委托管理事項(xiàng)

　　(一)房屋建筑本體共用部位(樓外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、設(shè)備機(jī)房等)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

　　(二)房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)；

　　(三)本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車(chē)房棚、停車(chē)場(chǎng)等)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

　　(四)本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施(網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

　　(五)公共環(huán)境(包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)；

　　(六)車(chē)輛行駛及停泊；

　　(七)配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作，(但不含人身，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任)；

　　(八)社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)；

　　(九)物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料；

　　(十)法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)。

　　第三條 合同期限

　　本合同期限為_(kāi)___年。自____年____月___日起至____年____月___日止。

　　第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)

　　(一)與物業(yè)管理公司議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告；

　　(二)對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門(mén)認(rèn)定，有權(quán)終止合同；

　　(三)委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對(duì)無(wú)故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取繳催改措施；

　　(四)甲方在合同生效之日起___日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房___平方米，由乙方按每月每平方米___元標(biāo)

　　準(zhǔn)出租經(jīng)營(yíng)，其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補(bǔ)貼本物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用；

　　(五)甲方在合同生效之日起___日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房___平方米(其中辦公用房_____平方米，員工宿舍____平方米，其它用房____平方米)，由乙方按下列第項(xiàng)使用：

　　1。無(wú)償使用；

　　2。按每月每平方米建筑面積___元的標(biāo)準(zhǔn)租用。

　　(六)甲方在合同生效之日起____日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設(shè)竣工資料、住用戶(hù)資料等)，并在乙方管理期滿時(shí)予以收回；

　　(七)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

　　(八)負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛；

　　(九)協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育，文化活動(dòng)；

　　(十)法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

　　第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

　　(一)根據(jù)有關(guān)法律，法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法，規(guī)章制度，實(shí)施細(xì)則，自主開(kāi)展各項(xiàng)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶(hù))的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。

　　(二)遵照國(guó)家，地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)深度，測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向甲方提供測(cè)算依據(jù)，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。

　　(三)負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施，設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。

　　(四)有權(quán)依照法規(guī)政策，本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理；

　　(五)有權(quán)選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人；

　　(六)接受物業(yè)管理主管部門(mén)及有關(guān)政府部門(mén)的監(jiān)督，指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督；

　　(七)至少每3個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬民主。

　　(八)對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施；

　　(九)建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況；

　　(十)開(kāi)展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作；

　　(十一)本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類(lèi)管理檔案，財(cái)務(wù)等資料；移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括用管理費(fèi)，公共收入積累形成的資產(chǎn)；對(duì)本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，甲方有權(quán)指定專(zhuān)業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)。

　　(十二)不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身，財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)(另有，專(zhuān)門(mén)合同規(guī)定除外)。

　　第六條 管理目標(biāo)

　　乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)"管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)"(各項(xiàng)維修，養(yǎng)護(hù)和管理的工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn))，與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾，在本合同生效___后年內(nèi)達(dá)到_____的管理標(biāo)準(zhǔn)；____年內(nèi)達(dá)到____管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得政府主管部門(mén)頒發(fā)的證書(shū)。

　　第七條 管理服務(wù)費(fèi)用

　　(一)本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列第___項(xiàng)執(zhí)行：

　　1。按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶(hù))收取，即每月每平方米建筑面積__元

　　2。按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶(hù))收取，即每月每平方米建筑面積__元；

　　3。由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方，即每年(月)每平方米建筑面積__元；支付期限：_____方式：________。

　　(二)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第___項(xiàng)執(zhí)行：

　　1。按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；

　　2。按每年__%的幅度上調(diào)；

　　3。按每年__%的幅度下調(diào)；

　　4。按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r(jià)漲跌幅度調(diào)整；

　　5。按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；

　　(三)乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人的房屋自用部位，自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，及其他特約服務(wù)，采取成本核算方式，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收；但甲方有權(quán)對(duì)乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和監(jiān)督。

　　(四)房屋建筑(本體)的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修，養(yǎng)護(hù)與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)雙方議定后實(shí)施，所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門(mén)的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)。

　　(五)本物業(yè)的公用設(shè)施專(zhuān)用基金共計(jì)__元，由甲方負(fù)責(zé)在___時(shí)間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位，以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。

　　(六)乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費(fèi)用___元，按下列第___項(xiàng)執(zhí)行：

　　1。由甲方在本合同生效之日起___日內(nèi)向乙方支付；

　　2。由乙方承擔(dān)；

　　3。在___費(fèi)用中支付；

　　(七)因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費(fèi)用，按下列第___項(xiàng)執(zhí)行：

　　1。由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費(fèi)用，即每平方米建筑面積每月___元；

　　2。由甲方承擔(dān)上述管理成本費(fèi)用的___%；

　　第八條 獎(jiǎng)懲措施

　　(一)乙方全面完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；

　　(二)乙方未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對(duì)乙方進(jìn)行處罰：

　　(三)合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門(mén)規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績(jī)優(yōu)秀，多數(shù)業(yè)主反映良好，可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。

　　第九條 違約責(zé)任

　　(一)如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償；乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同。

　　(二)如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同。

　　(三)因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实模梢曳匠袚?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門(mén)的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))

　　(四)甲，乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán)，或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

　　第十條 其他事項(xiàng)

　　(一)雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書(shū)面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

　　(二)合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿六個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。

　　(三)本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

　　(四)本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)物業(yè)管理主管部門(mén)調(diào)解，調(diào)解不成的，提交仲裁委員會(huì)依法裁決。

　　(五)本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

　　本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律，法規(guī)和政策執(zhí)行。

　　(六)本合同正本連同附件共一頁(yè)，一式三份，甲，乙雙方及物業(yè)管理主管部門(mén)(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

　　(七)本合同自簽訂之日起生效。

　　甲方簽章：_________乙方簽章：_________

　　法人代表：_________法人代表：_________

篇3：四季度某花園小區(qū)物業(yè)管理情況匯報(bào)（業(yè)委會(huì)）

　　業(yè)委會(huì)四季度Z花園小區(qū)物業(yè)管理情況公告

　　尊敬的廣大業(yè)主們：

　　按照Z(yǔ)花園第三次業(yè)主大會(huì)決議，北京Z物業(yè)管理有限公司自20**年9月17日起已經(jīng)接管本小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作，迄今已經(jīng)有兩個(gè)月，業(yè)委會(huì)的主要工作也已經(jīng)隨之過(guò)渡到對(duì)現(xiàn)物業(yè)公司的監(jiān)督上。為使廣大業(yè)主及時(shí)了解本小區(qū)的實(shí)際情況，今后業(yè)委會(huì)將定期將各方面情況向廣大業(yè)主通報(bào)，請(qǐng)廣大業(yè)主監(jiān)督。

截止目前新老物業(yè)交接情況

一、

　　9月17日，原物業(yè)北京Z物業(yè)管理有限公司對(duì)小區(qū)地上部分(包括保安、保潔、電梯和綠地等)實(shí)行撤管，但拒絕依法交接小區(qū)的全部公共設(shè)施和資料。鑒于法律規(guī)定不許強(qiáng)制交接，北京Z物業(yè)管理有限公司采取了逐步接收的方法進(jìn)行接收。

　　9月17日起，北京Z物業(yè)管理有限公司開(kāi)始提供保安、保潔等服務(wù)。

　　10月15日，原物業(yè)騰退了占據(jù)的C、D座夾層的公攤面積。北京Z物業(yè)隨即解決了保安、保潔人員的住宿問(wèn)題。

　　10月23日，原物業(yè)將供水系統(tǒng)及其資料移交;北京Z物業(yè)隨即對(duì)水箱進(jìn)行清洗，并由防疫站進(jìn)行了水質(zhì)檢驗(yàn)。因老物業(yè)未交回原來(lái)的合格證，致使新合格證尚未取回。

　　10月23日，原物業(yè)將電梯資料移交。隨即，北京Z物業(yè)開(kāi)始電梯檢修。11月5日，北京Z物業(yè)取回了正在運(yùn)行的8部電梯的檢測(cè)報(bào)告和合格證。

　　目前，原物業(yè)仍占據(jù)配電室、D座地下一層公攤面積未移交。

小區(qū)硬件設(shè)施改進(jìn)情況

二、

　　Z物業(yè)公司接管后，為完成小區(qū)封閉管理的目標(biāo)，按照合同約定墊付資金對(duì)小區(qū)的的部分設(shè)備、設(shè)施、道路等進(jìn)行了更新改造，截止20**年11月28日，小區(qū)設(shè)施改造情況如下：

　　10月10日，不銹鋼伸縮門(mén)、大門(mén)崗?fù)ぐ惭b完畢，已投入使用。

　　10月15日，更換路樁完畢(原路樁被老物業(yè)拆走);

　　10月30日，監(jiān)控系統(tǒng)地面部分已經(jīng)布線完畢，地下車(chē)庫(kù)由于開(kāi)發(fā)商不讓進(jìn)地庫(kù)布線，至今不能安裝使用。目前電梯內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)已經(jīng)開(kāi)始試運(yùn)行，小區(qū)地面監(jiān)控系統(tǒng)于11月底啟用。

　　11月5日，目前在運(yùn)的8部電梯合格證取回，停運(yùn)的四部電梯正在維修。因一些關(guān)鍵配件難以尋找(當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)電梯的廠家已經(jīng)找不到，原物業(yè)是以現(xiàn)在停運(yùn)的電梯的配件作為維護(hù)運(yùn)行電梯的備件)，使電梯維修進(jìn)程較慢，請(qǐng)大家諒解。為了保證大家的生命安全，請(qǐng)業(yè)主耐心等待，Z物業(yè)公司將盡快解決大家出行不便的問(wèn)題。

　　截至目前，門(mén)禁系統(tǒng)基本安裝完畢，11月24日起地上部分開(kāi)始使用，地下部分因開(kāi)發(fā)商和原物業(yè)阻攔布線原因至今尚未啟用。

小區(qū)日常物業(yè)管理情況

三、

　　北京Z物業(yè)在進(jìn)入小區(qū)最初的一個(gè)月中面臨諸多困難，如：老物業(yè)將地下一層的公共用水停掉，使新物業(yè)做保潔無(wú)水可用;把C座夾層的公共廁所鎖上(在小區(qū)共攤面積上)，讓新來(lái)的保安無(wú)處上廁所等;但是北京Z物業(yè)仍在逐步理順并改善物業(yè)服務(wù)：

　　? 小區(qū)保安：目前小區(qū)已經(jīng)實(shí)行24小時(shí)保安服務(wù)，包括大門(mén)門(mén)崗、各樓座門(mén)崗24小時(shí)執(zhí)勤，公共區(qū)域包括地下車(chē)庫(kù)24小時(shí)保安巡邏，中控室24小時(shí)值班等。Z物業(yè)投入保安人員共計(jì)50人。

　　? 小區(qū)保潔：目前小區(qū)共有14名保潔人員，對(duì)各樓層公共區(qū)域、設(shè)施、門(mén)口地面及一層不銹鋼裝飾物、路燈及其它公用設(shè)施、垃圾桶及周邊的墻面等進(jìn)行每天兩次清潔。

　　? 設(shè)備設(shè)施維修：目前小區(qū)各類(lèi)公共設(shè)施都已開(kāi)展日常維護(hù)維修工作，電梯、水泵等都有專(zhuān)人值守。

　　? 各樓座防火通道目前已經(jīng)清理完畢。

業(yè)委會(huì)工作情況

四、

　　1. 起訴原物業(yè)北京Z物業(yè)管理有限公司交接

　　北京Z物業(yè)管理有限公司于20**年9月17日自動(dòng)撤管，但是繼續(xù)滯留小區(qū)，拒絕移交物業(yè)管理資料，并非法控制物業(yè)管理用房、配電室、水泵房等業(yè)主共有房屋和公共設(shè)施。20**年9月18日，經(jīng)Z區(qū)信訪辦、Z區(qū)房屋管理局、Z區(qū)望京街道辦事處等機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)，仍然拒絕撤離和移交。

　　按照物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物共有部位及公共設(shè)施具有共同管理權(quán)。北京市Z區(qū)Z花園小區(qū)業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，被告已經(jīng)沒(méi)有資格滯留小區(qū)，并無(wú)權(quán)繼續(xù)占有小區(qū)業(yè)主共有的場(chǎng)所、場(chǎng)地以及其他公共設(shè)施。為維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)委會(huì)委托北京市仁和律師事務(wù)所對(duì)北京Z物業(yè)管理有限公司提起了如下訴訟：

　　被告的非法滯

　　留小區(qū)，已經(jīng)構(gòu)成對(duì)業(yè)主共同管理權(quán)的妨礙，被告應(yīng)當(dāng)立即撤離花園小區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域。被告違法繼續(xù)占有小區(qū)物業(yè)管理資料，已經(jīng)構(gòu)成對(duì)于業(yè)主對(duì)該資料共同共有權(quán)，依法應(yīng)當(dāng)返還。被告非法控制配電室、高壓水泵房等設(shè)施、設(shè)備以及電梯維修、維護(hù)資料，給業(yè)主的生活構(gòu)成安全隱患，應(yīng)當(dāng)立即排除妨礙、消除危險(xiǎn)。被告非法控制已經(jīng)歸業(yè)主共有的地下車(chē)位和車(chē)庫(kù)，已經(jīng)構(gòu)成非法侵占，應(yīng)當(dāng)立即排除妨礙。

　　北京市Z區(qū)人民法院酒仙橋法庭依法www.dewk.cn于20**年10月10日進(jìn)行了調(diào)解。調(diào)解未成，業(yè)委會(huì)隨即正式立案起訴北京Z物業(yè)管理有限公司。北京市Z區(qū)人民法院酒仙橋法庭已經(jīng)就本案于20**年11月24日開(kāi)庭，案件正在審理中。

　　2. 督促北京Z物業(yè)管理有限公司按照合同約定履行物業(yè)服務(wù)

　　業(yè)委會(huì)在20**年10月和11月中，與北京Z物業(yè)召開(kāi)了5次聯(lián)席會(huì)議，對(duì)保安、保潔、電梯維修、門(mén)禁、監(jiān)控、地下車(chē)庫(kù)管理等各方面進(jìn)行了協(xié)調(diào)溝通。

　　業(yè)委會(huì)對(duì)北京Z物業(yè)在老物業(yè)一直未正常交接情況下面臨的諸多困難表示理解，但認(rèn)為Z物業(yè)目前的服務(wù)水平還有很多不盡如人意的地方，并在10月底依據(jù)合同條款要求Z物業(yè)更換了執(zhí)行不力的物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理。

　　目前，業(yè)委會(huì)對(duì)Z物業(yè)Z花園項(xiàng)目部從制度建設(shè)、財(cái)務(wù)預(yù)決算、物業(yè)服務(wù)執(zhí)行等各方面都保持著監(jiān)督，歡迎廣大業(yè)主也加入到監(jiān)督的行列中來(lái)。

　　3. 加強(qiáng)自身建設(shè)，規(guī)范業(yè)委會(huì)工作

　　業(yè)主委員會(huì)作為廣大業(yè)主的利益代表，深知自身行使的是公權(quán)力，不但要對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行必要的監(jiān)督，自身工作也應(yīng)該接受廣大業(yè)主的監(jiān)督。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)作為群眾自發(fā)的居民自治組織，其運(yùn)作尚缺乏一套嚴(yán)密有效的制度。因此，作為Z花園第一屆業(yè)主委員會(huì)，我們把業(yè)委會(huì)自身的制度建設(shè)列為一項(xiàng)重要的工作;希望在本屆業(yè)委會(huì)卸任之前，我們能夠向業(yè)主大會(huì)提交一套運(yùn)作成熟的業(yè)委會(huì)工作制度，使廣大業(yè)主將來(lái)能夠依靠制度而不是某個(gè)人的個(gè)人品質(zhì)保證業(yè)委會(huì)工作的公正性和延續(xù)性，并以此監(jiān)督業(yè)委會(huì)的工作。隨著本項(xiàng)工作的開(kāi)展，我們會(huì)及時(shí)公示業(yè)委會(huì)制定的各項(xiàng)制度，歡迎大家監(jiān)督。

　　北京市Z區(qū)Z花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)

　　20**年11月29日

　　抄送：北京市Z區(qū)望京街道辦事處

　　北京市Z區(qū)望京街道爽秋路居委會(huì)