本文提要：很多物業(yè)管理企業(yè)在停車管理服務(wù)中所產(chǎn)生的風(fēng)險,并不是由于合同制訂得不夠完善,而是由于自身的管理存在很多瑕疵，物業(yè)管理企業(yè)要規(guī)避在停車管理服務(wù)中的風(fēng)險,完善自身管理,建立全面而系統(tǒng)的管理制度是一個重要的途徑。

伴隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)展,停車管理服務(wù)已經(jīng)成為很多物業(yè)管理企業(yè)的重要工作內(nèi)容之一。物業(yè)管理企業(yè)提供停車管理服務(wù),主要義務(wù)就是在其所簽訂的停車合同約定的范圍內(nèi),減少或是避免車輛的損壞或滅失。對于物業(yè)管理企業(yè)來說,因停車管理而產(chǎn)生的糾紛是長期以來企業(yè)面臨的可能賠付金額較大的風(fēng)險之一。
當(dāng)前,物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍正在隨著中國城市化進(jìn)程的加快、社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展而逐步得到擴(kuò)大和延伸,而停車管理服務(wù)也隨之變得更加復(fù)雜化和多樣化。一方面,隨著購車者數(shù)量的激增,停車設(shè)施更加智能化、車位更加立體化,而為之所提供的停車管理服務(wù)也日趨專業(yè)化和精細(xì)化;另一方面,眾多的停車管理服務(wù)的出現(xiàn),使得停車服務(wù)趨于完善,同時停車服務(wù)的收費(fèi)也逐漸變得公開透明。可以毫不夸張地說,停車服務(wù)已經(jīng)初步實(shí)現(xiàn)了市場化。盡管市場可以有效地配置資源,但由于市場存在著潛在的、不確定的因素,因此風(fēng)險也隨之而來。
那么,物業(yè)管理企業(yè)在停車管理服務(wù)中都需要面對什么樣的風(fēng)險,如何防范并規(guī)避這些風(fēng)險呢?要理解停車管理服務(wù)所存在的風(fēng)險,同時進(jìn)行有效的防范和規(guī)避,就必須首先了解停車合同的法律性質(zhì),因?yàn)橥＼嚭贤姆尚再|(zhì)在很大程度上決定了物業(yè)管理企業(yè)所要承擔(dān)的風(fēng)險。

一、停車合同的法律性質(zhì)
對于停車合同的法律性質(zhì),目前主要有三種觀點(diǎn):第一種觀點(diǎn)認(rèn)為停車合同屬于保管合同;第二種觀點(diǎn)認(rèn)為停車合同屬于租賃合同;www.dewk.cn第三種觀點(diǎn)則認(rèn)為停車合同既不是保管合同,也不是租賃合同,而是一種混合型的合同。暫且不論停車管理服務(wù)參與主體之間達(dá)成的協(xié)議具體屬于哪一種合同,但無論通過書面協(xié)議或是停車管理服務(wù)本身的事實(shí)來看,各主體之間的合同關(guān)系是確實(shí)存在的。那么停車合同到底屬于哪一種合同?
1、停車合同不是保管合同
通俗地講,當(dāng)寄存人和保管人之間發(fā)生保管合同關(guān)系時,首要的條件是保管物由保管人占有;其次,約定俗成的是保管人要根據(jù)保管物的價值收取相應(yīng)的保管費(fèi)。但在停車管理活動中,車主并沒有將車輛交付給物業(yè)管理企業(yè)占有;而物業(yè)管理企業(yè)對各種車輛收取的費(fèi)用都是相同的(除停車位置的差異),并沒有因?yàn)檐囕v價值的不同而出現(xiàn)不同的服務(wù)價格。從這個角度來看,停車合同并非保管合同。這也就決定了物業(yè)管理企業(yè)的停車管理服務(wù)不是保管,因此,當(dāng)出現(xiàn)停車管理糾紛或相應(yīng)的賠償時,將所有的停車安全風(fēng)險都推到物業(yè)管理企業(yè)是不正確的。
2、停車合同不是完全的租賃合同
要理解停車合同并非完全的租賃合同。首先應(yīng)該了解“租賃合同”的定義。《合同法》第二百一十二條明確規(guī)定“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”從這個定義的字面意思理解,出租人將停車場地租借給承租人使用,停車合同理所當(dāng)然屬于租賃合同。但在停車管理服務(wù)中,出租人卻不是單一的,由于產(chǎn)權(quán)的多樣化,出租人有可能是建設(shè)單位、相關(guān)業(yè)主或者全體業(yè)主。如果停車場地的產(chǎn)權(quán)所有人即出租人為建設(shè)單位、相關(guān)業(yè)主或全體業(yè)主,物業(yè)管理企業(yè)受其委托代為出租停車設(shè)施,并以自己的名義簽訂停車合同,那么這種合同屬于租賃合同,而物業(yè)管理企業(yè)和出租人之間則為代理合同關(guān)系。在停車合同為租賃合同的情況下,盡管物業(yè)管理企業(yè)不必承擔(dān)出租人的法律風(fēng)險,但卻不可逃避自身的管理失職所帶來的管理風(fēng)險;反之,建設(shè)單位、相關(guān)業(yè)主或全體業(yè)主并沒有委托物業(yè)管理企業(yè)代為出租停車設(shè)施的情況下,物業(yè)管理企業(yè)以自己的名義簽訂停車合同時,該合同不能視為租賃合同。
3、停車合同是混合合同
雖然停車合同既不屬于保管合同,也不完全是租賃合同,但從合同主體的關(guān)系看,停車合同既有保管合同的部分特征,也有租賃合同的部分特征,應(yīng)該是一種混合型的合同。在這種特殊的合同中,物業(yè)管理企業(yè)所要承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)該根據(jù)各方的基本的法律關(guān)系也就是民事關(guān)系來確定,即遵照合同的約定。物業(yè)管理企業(yè)可以和停車合同中的各方主體對服務(wù)的內(nèi)容、收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)力的范圍通過合同來約定,以確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。通過以上分析,我們可以發(fā)現(xiàn),對停車合同法律性質(zhì)的不同定位,將直接決定物業(yè)管理企業(yè)所需承擔(dān)的風(fēng)險。

二、停車管理服務(wù)風(fēng)險的防范
明確了停車合同各方主體,特別是物業(yè)管理企業(yè)與其他合同主體之間的法律關(guān)系后,我們基本上為物業(yè)管理企業(yè)在停車管理服務(wù)中所要承擔(dān)的風(fēng)險劃定了一個范圍。對于物業(yè)管理企業(yè)來說,剩下的就是自身管理風(fēng)險的防范了。
1、樹立風(fēng)險防范意識
企業(yè)是一個非常敏感,也是一個非常脆弱的市場主體,任何一種小小的風(fēng)險都可能會對企業(yè)造成不可挽回的損失。因此不能在風(fēng)險來臨時,才去想如何擺脫風(fēng)險、而要未雨綢繆,在風(fēng)險到來之前就建立起堅(jiān)固的堡壘,將風(fēng)險帶來的損失減少到最低程度,甚至有效地規(guī)避風(fēng)險。這需要物業(yè)管理企業(yè)掌握相關(guān)的法律知識,有效地約束自身的行為,將可能出現(xiàn)的風(fēng)險扼殺在萌芽狀態(tài)。
2、明確合同各方的責(zé)任
現(xiàn)實(shí)中,很多停車合同不僅約定了停車管理服務(wù)的基本內(nèi)容,同時還約定了一些額外的內(nèi)容,盡管這些約定可能在一定程度上增加物業(yè)管理企業(yè)的收入,但也會給企業(yè)造成意想不到的風(fēng)險,因此,對于物業(yè)管理企業(yè)來說,應(yīng)該盡可能地細(xì)化停車合同,對管理責(zé)任、違約責(zé)任、雙方的權(quán)利義務(wù)等事項(xiàng)進(jìn)行詳盡的約定,明確合同各方的責(zé)任,以減少風(fēng)險的產(chǎn)生和糾紛的產(chǎn)生。
3、堵住自身管理上的漏洞
很多物業(yè)管理企業(yè)在停車管理服務(wù)中所產(chǎn)生的風(fēng)險,并不是由于合同制訂得不夠完善,而是由于自身的管理存在很多瑕疵。物業(yè)管理企業(yè)要規(guī)避在停車管理服務(wù)中的風(fēng)險,完善自身管理,建立全面而系統(tǒng)的管理制度是一個重要的途徑。首先,物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的停車設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)是否合法是進(jìn)一步提供停車管理服務(wù)的前提,如果停車設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)違法,企業(yè)將從經(jīng)營管理的開始便處于巨大的風(fēng)險之中。其次,物業(yè)管理企業(yè)是否具有經(jīng)營管理停車設(shè)施的資格。第三,依照規(guī)定制定車輛停放管理制度,對車輛的出入進(jìn)行嚴(yán)格管理,目的在于確保停放車輛車身不被損害,確保停車車輛的完好。
4、有效地轉(zhuǎn)移風(fēng)險
以上談的是在未出現(xiàn)問題的情況下,企業(yè)如何有效地防范和規(guī)避風(fēng)險,那么當(dāng)發(fā)生事故時企業(yè)如何將自己的損失減小到最低程度?一個現(xiàn)實(shí)的方法就是有效地運(yùn)用保險。企業(yè)可以要求車主提供有效的車輛保險證明,并通過合同進(jìn)行約定,當(dāng)發(fā)生意外或因不可抗力造成損失時,物業(yè)管理企業(yè)可以依照合同將相關(guān)的賠償責(zé)任轉(zhuǎn)移到保險公司身上。
總之,物業(yè)管理企業(yè)在停車管理服務(wù)中公面臨諸多風(fēng)險,而只要企業(yè)有自己的一套防范風(fēng)險的辦法,就會始終立于不敗之地。
參考文獻(xiàn):
①《最新辦公大樓物業(yè)管理規(guī)章制度全集》,中國科技文化出版社,20**
②《現(xiàn)代物業(yè)管理實(shí)務(wù)全書》,吉林電子出版社,20**
③《最新物業(yè)管理糾紛解決與典型案例評析全書》,中國科技文化出版社,20**.12
作者:劉洵

篇2：大學(xué)校園地下停車場管理辦法

　　大學(xué)校園地下停車場管理暫行辦法

　　為維護(hù)學(xué)校地下停車場的秩序，規(guī)范地下停車場的管理，保障學(xué)校資產(chǎn)安全，保護(hù)學(xué)校及車位使用人合法權(quán)益，制定本辦法。

　　一 總 則

　　第一條 地下停車場產(chǎn)權(quán)歸學(xué)校所有，車位采取租用方式有償使用。

　　第二條 學(xué)校公務(wù)車和職工私家車均需交納存車費(fèi)。

　　第三條 資產(chǎn)管理處負(fù)責(zé)地下停車場的日常管理。

　　第四條 計(jì)劃財(cái)務(wù)處依據(jù)存車協(xié)議收取存車費(fèi)。

　　第五條 后勤管理處負(fù)責(zé)地下停車場設(shè)施的日常維修與維護(hù)。

　　第六條 行政管理處負(fù)責(zé)地下停車場立項(xiàng)工程的建設(shè)與維修。

　　第七條 安全穩(wěn)定工作辦公室負(fù)責(zé)地下停車場消防設(shè)施的配備與維修、停車場值班人員消防安全培訓(xùn)。

　　二 車位管理

　　第八條 地下停車場限定學(xué)校正式員工的車輛停放，一名職工只能申請一個車位(一戶家庭最多申請兩個車位)。

　　第九條 公務(wù)車使用單位或職工申請車位，應(yīng)向資產(chǎn)管理處提交申請，批準(zhǔn)后與資產(chǎn)管理處簽訂存車協(xié)議。

　　第十條 公務(wù)車使用單位或職工擬終止停車的，須及時到資產(chǎn)管理處辦理協(xié)議終止手續(xù)。禁止私自將車位轉(zhuǎn)租他人，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，學(xué)校收回車位使用權(quán)。

　　第十一條 存車費(fèi)按年度收取，學(xué)校根據(jù)經(jīng)營成本等因素合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。超過交費(fèi)期限15天未交費(fèi)，學(xué)校收回車位使用權(quán)。

　　三 出入庫管理

　　第十二條 地下停車場24小時開放，遇工程維修、惡劣天氣等特殊原因影響車輛存放時，地下停車場臨時停用。

　　第十三條 地下停車場安裝智能道閘系統(tǒng)，車輛須刷卡出入，無卡的車輛禁止進(jìn)入停車場。

　　第十四條 地下停車場限高2米，超過限制高度的車輛禁止進(jìn)入。

　　四 安全管理

　　第十五條 停車場僅允許備案并交費(fèi)的車輛停放，其它車輛嚴(yán)禁停放。

　　第十六條 車輛出入停車場須減速慢行，在停車場內(nèi)行駛時，時速不得超過5公里。

　　第十七條 禁止裝載易燃、易爆、有毒等危險品的車輛進(jìn)入停車場，禁止安裝熱車儀的車輛進(jìn)入停車場，禁止故障車輛進(jìn)入停車場。

　　第十八條 停車場內(nèi)禁止隨處扔垃圾，嚴(yán)禁在停車場內(nèi)吸煙。

　　第十九條 停車場的車輛出入通道禁止人員通行，未成年人禁止進(jìn)入地下停車場。

　　第二十條 禁止消防通道及過道等處隨意停車，對不按位停車造成的后果，車主將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第二十一條 車輛停放應(yīng)避讓公共設(shè)施、障礙物和其他車輛，損壞停車場設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)予以賠償。

　　第二十二條 地下停車場內(nèi)禁止試車、修車、洗車、練車，禁止無證駕駛。

　　五 附則

　　第二十三條 違反本管理辦法者，學(xué)校可以取消其存車資格。

　　第二十四條 本辦法由資產(chǎn)管理處負(fù)責(zé)解釋。

　　第二十五條 本辦法自公布之日起執(zhí)行。

篇3：人民醫(yī)院停車棚管理制度

>　　第一人民醫(yī)院停車棚管理制度

　　1、本院為方便職工、病人及家屬停車之需要，特提供該免費(fèi)停車場所。

　　2、該停車場為自行車、摩托車等綜合性車輛泊位點(diǎn)。

　　3、停車場秩序由保衛(wèi)科監(jiān)管，但不負(fù)責(zé)車輛看管。對停車棚內(nèi)的車輛碰撞、擦刮或其它意外事件，本院不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

　　4、棚內(nèi)一切車輛停泊必須嚴(yán)格按要求執(zhí)行，不得妨礙其它車輛的停與行，否則將承擔(dān)違規(guī)停車的后果。

　　5、停車棚嚴(yán)禁一切車輛長期滯留，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將按每日50元收取停車費(fèi)。