分析單個業主欠繳物業管理費行為的法律關系

　　物業管理費的用途，大家都知道。一定應該是用于對業主共有物業和共用設備設施保養、運轉的費用，以及相關人員（及商業組織）的報酬等。簡單說就是因物業需要運轉和維護而進行必要的物業管理活動所需要的費用。

　　但拿了薪酬的相關人員（及商業組織）無法向出錢者證明過程和結果符合要求的時候，每個出錢人到底有什么辦法實現自己的知情權利；進而在確認物業管理活動缺失情況下使其及時改正；最終實現在對相關人員實在沒有能力改變物業管理不良的狀況下，盡早將其解聘并重新聘請的目標。

　　如果我們能夠有如下共識：

　　認可物業管理是業主共有物業的物業管理，而物業服務企業僅僅是業主物業管理活動的具體經理人（團隊）；

　　認可物業服務企業是受聘于發展商或者業主大會而不是直接受聘于全體各個獨立業主。

　　那么，我們就來看看我國的物業管理活動中單個業主的欠費到底是怎么回事。

　　在我們通常理解的民商事活動中，主體一般都是兩個，即我們常說的“合同雙方”或者“平等的民事主體”。但在物業管理活動中，這兩個平等的民事主體是誰呢？很顯然，是委托人－發展商或業主大會和受托人－物業服務企業這兩個平等民事主體。可支付物業管理費的單個業主在這個法律關系中的法律地位呢？按照我們一般的常識，單個業主是這兩個主體之外的一群主體，是授權發展商（簽署前期物業管理合同）或業主大會（簽署物業服務合同）的權利人（群）。

　　按照這種法律關系的確定，單個業主的義務是支付費用，對應的權利則是且僅僅是物業管理活動中該業主的利益份額而不是全部。份額，就是該業主所持共有物業和設備設施的份額占全體業主共有物業和設備設施的份額。簡單說就該業主房產證上的面積占整個物業管理區域內所有建筑面積的百分比！

　　這種關系的確定，實際上就告訴每個業主：別管共同利益，只管你自己的（份額）部分。也就是說，如果你認為物業服務企業沒有履行物業管理活動中應盡的合同義務，那你最多可能得到物業服務企業對全體業主侵權賠償中應該賠償你個人的那部分。

　　舉例說明：

　　某區域，物業管理費2.5元/月平方米。其中保潔費用占0.1元/月平方米，保潔員有8名，負責區域內每月30天的清潔和垃圾清運。其中垃圾清運工作占所有保潔工作量的1/10。

　　業主發現某一天垃圾沒有清運出去。此時物業服務企業雇傭的保潔公司對該單個業主的侵權折合金額是多少呢？是一天的垃圾清運工作未做而未支出的費用中，該業主已經以物業管理費名義交到物業服務企業中的那部分。具體計算方法如下：

　　0.1元/月平方米（用于保潔的費用）*1/10（保潔費中用于垃圾清運的費用）/30（一個月30天計算）=0.000333333元/平方米。

　　假如該業主的房子是200平方米，那因為一天沒有清掃垃圾侵犯該業主的權利就只有0.0666元！

　　但一個小區假如有10萬平方米，那一天不清掃垃圾，保潔公司就白白拿走了33.33元！

　　從上述例子中我們不難看出，按照我們的習慣確定的法律關系，在“物業服務企業未盡到保潔義務”的維權活動中，所獲得賠償的損失，只是其個人占全體損失的份額部分（0.0666元）。而其他所有業主因“并未主張”而分文不會獲得！更有甚者，要想維這個權，還要“誰主張誰舉證”，即由該業主舉證證明某日垃圾未清運。

　　簡單理解《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》中的有關法律規定，要想拿回這33.33元（姑且還不說要求對方賠償），必須得業委會代表業主大會主張全體業主的權利，或者由“業主共同決定”主張權利！（幸虧法律沒有規定“全體業主”主張而用“共同決定”主張）。

　　在這種關系中，單個業主權利的維護，永遠是不劃算的。他花的成本和他自己獲得經濟利益不對等。因為其他業主也并為從他的維權中獲得任何好處，而其維權所獲得的社會效益（公益心、社區知名度等）無形資產也是零！

　　因此，我們說，在對物業管理活動各方主體關系的傳統習慣理解中，單個業主根本就無法維權！

　　這種傳統習慣并非因物業管理而確立，看看我們的國家，不也是雖然“國家是人民的”，但少數人侵犯國家利益的時候，單個的公民就是沒有辦法維護包括自己利益在內的國家利益嗎！

　　所以，對物業管理活動的這種傳統認識，使得任何一個業主在采用“拒交費用”的方式維權時，無一例外的以失敗告終。

　　按照我們對物業管理活動中各方主體關系的“共識”，單個業主無權主張共同利益，而只能主張共同利益中該業主所占的份額。而共同利益主張權利人要么是業主大會（委托其選舉的業委會），要么就是業主“共同決定”。

　　按照《物權法》中的建筑物區分所有權的規定，維護每個建筑物內業主的共同權利時，由該建筑物中的業主共同決定，或者成立該建筑物的業主大會選舉業委會還不是難事。但當按照《條例》規定的一個物業管理區域成立一個業主大會時，這種共同權利維護組織的成立和運轉就是非常困難的，以至于根本無法實現成立、運轉、監督、更換的可能性。因此，無論是以《物權法》中的“建筑區劃”為單位，

篇2：物管案例：租戶欠繳物業管理費，物業管理公司能否向業主催繳

　　物管案例：租戶欠繳物業管理費，物業管理公司能否向業主催繳

　　去年8月，某業主與王小姐簽訂了一份房屋租賃合同，把自己的一套房子出租給她居住，租期為兩年。合同除了對租金及支付期限作了約定外，還約定物業管理費由王小姐承擔。前幾天，該業主收到物業公司的催款函，說已欠付近一年的物業管理費。為此業主投訴，稱租賃合同中已約定由房客交付物業費，物業公司不應再向業主催繳物業管理費？

　　[案例分析]

　　根據規定，物業管理公司按照其與業主簽訂的物業管理服務合同提供物業管理服務后，有權按照合同向業主收取約定的物業費。對業主來說，在接受了物業管理公司提供的物業管理服務后，有義務按約定支付相應的物業費。

　　在房屋出租期間，房東應將出租情況及時書面告知物業公司。物業管理公司可根據房東和房客對物業費繳付的具體約定向有關義務人收取物業費。也就是說，若租賃合同約定由房客支付物業費，物業管理公司可直接向房客收取，但業主要承擔連帶責任。若租賃合同對物業費由誰支付沒有約定或者約定由房東承擔的，物業費應當由房東承擔。

　　根據以上分析，若王小姐不按約定繳物業費，物業規律公司向業主收取物業費是有法律依據的，因為你要承擔連帶責任。當然，在繳完欠付的物業費后，業主可向王小姐追償，并可追究她相應的違約責任。

　　[解決方法]

　　物業管理公司接到業主投訴后，應與業主溝通，說明上述觀點，以求得業主的理解。同時，還應提請業主了解在房屋對外租賃時，應到物業管理告訴履行必要的手續，以便物業管理公司了解掌握業主租賃情況，配合業主做好租賃管理工作，還可避免問題的出現。

　　[相關法規制度]

　　1．城市房屋租賃管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為加強城市房屋租賃管理，維護房地產市場秩序，保障房屋租賃當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于直轄市、市、建制鎮的房屋租賃。

　　第三條 房屋所有權人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經營活動及以合作方式與他人從事經營活動的，均應遵守本辦法。

　　承租人經出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉租。

　　第四條 公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。

　　第五條 房屋租賃當事人應當遵循自愿、平等、互利的原則。

　　第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：

　　（一）未依法取得房屋所有權證的；

　　（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的；

　　（三）共有房屋未取得共有人同意的；

　　（四）權屬有爭議的；

　　（五）屬于違法建筑的；

　　（六）不符合安全標準的；

　　（七）已抵押，未經抵押權人同意的；

　　（八）不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；

　　（九）有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

　　第七條 住宅用房的租賃，應當執行國家的房屋所在地城市人民政府規定的租賃政策。

　　租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。

　　第八條 國務院建設行政主管部門主管全國城市房屋租賃管理工作。

　　省、自治區建設行政主管部門主管本行政區域內城市房屋租賃管理工作。

　　市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）主管本行政區域內的城市房屋租賃管理工作。

　　第二章 租賃合同

　　第九條 房屋租賃，當事人應當簽訂書面租賃合同，租賃合同應當具備以下條款；

　　（一）當事人姓名或者名稱及住所；

　　（二）房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況；

　　（三）租賃用途；

　　（四）租賃期限；

　　（五）租金及交付方式；

　　（六）房屋修繕責任；

　　（七）轉租的約定；

　　（八）變更和解除合同的條件；

　　（九）違約責任；

　　（十）當事人約定的其他條款。

　　第十條 房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續租用的，應當在租賃期限屆滿前3個月提出，并經出租人同意，重新答訂租賃合同。

　　第十一條 租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定。

　　出租人在租賃期限內死亡的，其繼承人應當繼續履行原租賃合同

　　住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租。

　　第十二條 有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同；

　　（一）符合法律規定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；

　　（二）因不可抗力致使租賃合同不能繼續履行的；

　　（三）當事人協商一致的。

　　因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償。

　　第三章 租賃登記

　　第十三條 房屋租賃實行登記備案制度。

　　答訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。

　　第十四條 房屋租賃當事人應當在租賃合同答訂后30日內，持本辦法第十五條規定的文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續。

　　第十五條 申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件：

　　（一）書面租賃合同；

　　（二）房屋所有權證書；

　　（三）當事人的合法證件；

　　（四）城市人民政府規定的其他文件。

　　出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。

　　出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權出租的證明。

　　第十六條 房屋租賃申請經市、縣人民政府房地產管理部門審查合格后，頒發《房屋租賃證》。

　　縣人民政府所在地以外的建制鎮的房屋租賃申請，可由市、縣人民政府房地產管理部門委托的機構審查，并頒發《房屋租賃證》。

　　第十七條 《房屋租賃證》由租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產、經營活動的，房屋租賃證作為經營場所合法的憑證。租用房屋用于于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。

　　第十八條 嚴禁偽造、涂改、轉借、轉讓房屋租賃證。遺失房屋租賃證應當向原發證機關申請補發。

　　第四章 當事人的權利和義務

　　第十九條 房屋租賃當事人按照租賃合同的約定，享有權利，并承擔相應的義務。

　　出租人在租賃期限內，確需提前收回房屋時，應當事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應當予以賠償。

　　第二十條 出租人應當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應當支付違約金，給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任。

　　第二十一條 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復，致使房屋發生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任。

　　租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。

　　第二十二條 承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金。

　　第二十三條 承租人應當愛護并合理便用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改。護建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并答訂書面合同。

　　因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償。

　　第二十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償；

　　（一）將承租的房屋擅自轉租的；

　　（二）將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的；

　　（三）將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的；

　　（四）拖欠租金累計六個月以上的；

　　（五）公用住宅用房無正當理由閑置六個月以上的；

　　（六）租用承租房屋進行違法活動的；

　　（七）故意損壞承租房屋的；

　　（八）法律、法規規定其他可以收回的。

　　第二十五條 以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有士地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應當按照財政部《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關于國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規定》的規定，由市、縣人民政府房地產管理部門代收代繳。國務院頒布有新的規定時，從其規定。

　　第五章 轉租

　　第二十六條 房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。

　　第二十七條 承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。

　　出租人可以從轉租中獲得收益。

　　第二十八條 房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同必須經原出租人書面同意，并按照本辦法的規定辦理登記備案手續。

　　第二十九條 轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期，但出租人與轉租雙方協商約定的除外。

　　第三十條 轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。

　　第三十一條 轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。

　　第六章 法律責任

　　第三十二條 違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰；

　　（一）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款；

　　（二）不按期申報、領取《房屋租賃證》的，責令限期補辦手續，并可處以罰款；

　　（三）未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可處以罰款。

　　第三十三條 違反本辦法，情節嚴重，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第三十四條 房屋租賃管理工作人員徇私舞弊、貪污受賄的，由所在機關給予行政處分，情節嚴重、構成犯罪的，由司機機關依法追究刑事責任。

　　第七章 附則

　　第三十五條 未設鎮建制的工礦區、國有農場。林場等房屋租賃，參照本辦法執行。

　　第三十六條 省、自治區建設行政主管部門，直轄市人民政府房地產管理部門可以根據本辦法制定實施細則。

　　第三十七條 本辦法由建設部負責解釋。

　　第三十八條 本辦法自1995年6月1日起施行。

篇3：欠繳管理費通告（報業委會）

　　欠繳管理費通告（報業委會）

　　尊敬的各位業主：

　　你們好!

　　物業管理服務費，取之于民、用之于民!根據國家和地方物業管理政策法規規定：“繳交物業管理費，是每個業主的義務和責任”。

　　**居物業管理近幾年來能維持良好運作，營造了一個文明、整潔、安全、舒適的居住環境，全靠于絕大部分業主每月自覺繳交管理費，對管理處工作給予大力支持與配合。

　　然而，有少數業主長期故意欠交物業管理費，每天亦同樣享受著管理處提供小區的公共服務(如：清潔、綠化、保安、公共照明、設備維修養護等)，這對交費部分的業主利益造成了較大的損害，即無形地侵犯了其他業主的合法權益。

　　對部分欠費的業主，管理處曾以通過電話催款、派發《催款通知單》、登門拜訪等形式進行追收，但少部分欠費業主仍不交費，甚至以各種不切合實際的理由進行推搪和拒交。根據今年7月份業主意見調查，并取得絕大部分業主的同意，現將部分欠費住戶公示如下：

　　3-13-204*** 3-14-304*** 3-14-501***

　　3-15-401*** 3-15-502*** 3-15-602***

　　3-16-501*** 3-16-601*** 3-17-202***

　　3-18-403*** 3-19-603*** 4-11-603***

　　小區物業與管理服務是一個整體，根據等價交換原則，享受服務就應該主動交費。在此，敬請廣大業主對欠費對象配合監督，發表評論共同約束，并呼吁以上住戶盡快交清欠款，共同維護小區正常運作。

　　特此通告! 欠費查詢電話：******

　　★本通告抄報**居業主委員會1份

　　**物業管理處

　　20**年11月9日