小區(qū)分眾傳媒遭遇物權(quán)法變數(shù),廣告收益要歸業(yè)主所有

　　剛剛通過的《物權(quán)法》改變了這種現(xiàn)狀，它明確了小區(qū)樓宇(樓頂、外立面、大堂、電梯廳、電梯內(nèi)等)的廣告收益歸業(yè)主所有。此前，這部分收益都流入了物業(yè)公司或某些個人的囊中。

　　生活在鋼筋水泥的叢林里，每天都要乘坐兩次或多次電梯，這段短短的無聊時間被各種樓宇廣告、電梯廣告侵占。分眾等廣告運營商的日子也因此過得紅紅火火，只是這種紅火與每個廣告受眾毫無關(guān)系。

　　剛剛通過的《物權(quán)法》改變了這種現(xiàn)狀，它明確了小區(qū)樓宇(樓頂、外立面、大堂、電梯廳、電梯內(nèi)等)的廣告收益歸業(yè)主所有。此前，這部分收益都流入了物業(yè)公司或某些個人的囊中。

　　“其實，我并不拒絕這種廣告模式的存在，只是覺得它既然都做到我的地盤上了，那是不是應該得到我的允許，給我交點廣告費？”業(yè)主楊潔說的我的地盤，指的是她所居住的小區(qū)北京華清嘉園。她說這話的時候顯得理直氣壯。

　　“《物權(quán)法》的實施，將成為業(yè)主向樓宇廣告挑戰(zhàn)的導火索。”長期關(guān)注樓宇廣告模式的零點研究咨詢集團董事長袁岳說，“當《物權(quán)法》明確將樓宇廣告的收益權(quán)和決定權(quán)都劃歸業(yè)主時，傳統(tǒng)的樓宇廣告商業(yè)運作模式，肯定會受到影響。”

　　分眾的錢分給了誰？

　　在樓宇廣告運營商的游戲規(guī)則里，能否“搞定”物業(yè)公司，是廣告可否發(fā)布的關(guān)鍵，這從行業(yè)老大分眾傳媒身上便可看出。雖然其總裁江南春在接受本報記者采訪時，一再強調(diào)他們是很注重業(yè)主利益的，“與物業(yè)公司在合同里會約定，物業(yè)在得到業(yè)主委員會授權(quán)后才發(fā)布廣告。”

　　但這種合同約定無異于“掩耳盜鈴”。“簽約雙方都心知肚明，經(jīng)業(yè)委會授權(quán)只是騙人的把戲。目前北京有3000多個小區(qū)，成立了業(yè)委會的只有400多個，大部分小區(qū)都是沒有業(yè)委會。”業(yè)主維權(quán)專家舒可心稱。而大部分小區(qū)卻都懸掛著廣告，覆蓋率之高用肉眼就能感覺到。

　　舒可心透露，樓宇廣告發(fā)布媒體給物業(yè)公司的錢其實是“小頭”，給物業(yè)公司廣告批準負責人的錢才是“大頭”，這里面的尋租空間巨大，有的甚至達到了六位數(shù)。

　　這一說法在一位業(yè)內(nèi)人士處得到了證實：在框架傳媒還未一統(tǒng)眾電梯廣告公司之前，國內(nèi)實力較強的三家電梯廣告公司，曾經(jīng)為爭搶北京西四環(huán)一大型社區(qū)的電梯廣告發(fā)布權(quán)而相互較勁，三家公司都找到了該社區(qū)物業(yè)公司廣告批準負責人，結(jié)果這個負責人收受了三家的好處，并與其中的兩家都簽下了單子，弄得無法收場，最后卷款逃跑。“我記得，當時有一家公司給了這個負責人6萬塊錢。這事圈子里的人沒有不知道的。”該業(yè)內(nèi)人士說。

　　20**年10月16日，分眾傳媒以總值近1.83億美元的價格收購框架傳媒100%的股權(quán)，于是，這個行業(yè)的所有興奮點，都圍繞著分眾展開。接下來的日子里，人們又看到，分眾收購了液晶屏廣告市場的主要競爭對手聚眾，這標志著樓宇廣告媒體一家獨大的時期到來。

　　“經(jīng)過一番整合之后，雖然分眾沒有了強勁對手的競爭，但這種尋租現(xiàn)象仍然存在，它已經(jīng)成為了這個市場的潛規(guī)則。”該業(yè)內(nèi)人士稱。

　　《物權(quán)法》下的變數(shù)

　　然而，《物權(quán)法》的出臺，使得這個“寄生”于私有權(quán)之上的潛規(guī)則市場，面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

　　當業(yè)主們開始運用《物權(quán)法》自決樓宇廣告事務時，失去了尋租空間的廣告公司，是否還能以同物業(yè)公司商討好的價格來獲得小區(qū)的廣告位，這是《物權(quán)法》實施后，分眾不得不面對的首要問題。畢竟，這種談判對象的改變，將有可能直接導致分眾運作成本的增加。

　　盡管在與江南春的采訪中，他顯示出一切皆在掌握的自信，但采訪過程的一個小細節(jié)也顯現(xiàn)了他現(xiàn)在的忐忑心理：他主動給記者打來電話，想詳細談談《物權(quán)法》對他的影響。這對一個忙得沒有休閑時間的人來說，顯得多少有些不合常理。

　　面對成本增加的風險，江南春自信地表示：“如果有的小區(qū)要價太高，我們可以選擇放棄，因為還有好多小區(qū)在等著加入。”

　　而分眾必須面對的另一個境況是，總是循環(huán)播放的液晶電視廣告和最短半個月?lián)Q一次的框架廣告，已經(jīng)讓一些業(yè)主產(chǎn)生了厭倦感。

　　當業(yè)主們厭倦了分眾的廣告形式之后，極有可能產(chǎn)生的情況是，掌握著決定權(quán)的業(yè)主們將拿起保護私有權(quán)的《物權(quán)法》，禁止小區(qū)懸掛任何商業(yè)性質(zhì)的廣告。這對于分眾來說，無疑是一個打擊。北京朝陽園小區(qū)的業(yè)主就拆掉了電梯里的商業(yè)廣告，他們用行動拒絕著這種“視覺污染”。

　　“如果真出現(xiàn)業(yè)主抵制的情況，那么等合同到期后，這個小區(qū)不續(xù)約也可以。”江南春的言語中仍是一種并不在乎的自信，在他的邏輯中，希望安裝樓宇廣告的人，遠比排斥的人多得多，“中國的消費者對信息是有渴望的。”

　　還有一個問題是分眾不容忽視的，目前中國大部分的小區(qū)都沒有業(yè)委會，這將增加他們談判的難度，畢竟，“搞定”一個物業(yè)公司負責人就能拿下單子的時代，將在《物權(quán)法》實施后慢慢終結(jié)。“小區(qū)樓宇廣告必須征得全體業(yè)主大會同意才能懸掛，由全體業(yè)主授權(quán)業(yè)委會，再由業(yè)委會授權(quán)物業(yè)公司代理行使權(quán)利，所取得的收入要存入業(yè)主共同的賬戶存折里。”中華人民大學商法研究所所長劉俊海對記者說。

　　襲來的種種風險，并未讓江南春對樓宇廣告現(xiàn)有的商業(yè)運作模式產(chǎn)生懷疑，“《物權(quán)法》不會對分眾產(chǎn)生影響，公司的業(yè)務重心也不會改變，樓宇空間液晶電視廣告和電梯間框架廣告仍會是分眾最重要的業(yè)務。”他還自豪地告訴記者，目前他的這種商業(yè)模式已經(jīng)在全球發(fā)揚光大，“在中國香港、臺灣，馬來西亞、印尼、 澳大利亞、加拿大、美國波士頓等國家和地區(qū)，都出現(xiàn)了這種樓宇廣告模式，它已經(jīng)被全球所接受。”

　　但袁岳卻表示，樓宇廣告這種商業(yè)模式，在高度重視私有權(quán)的發(fā)達國家不可能普及開來，至少在他去過的很多國家，都沒有看見過樓宇廣告：“美國人是很講究住宅私有權(quán)的，他們對這種商業(yè)廣告進入住宅會非常敏感。”而中華人民大學教授、物權(quán)立法課題組成員王軼，詮釋了樓宇廣告在美國等發(fā)達國家發(fā)展不起來的另一個主要原因，他認為是住宅結(jié)構(gòu)不同所致，“美國的住宅大都是獨門獨院的設計，不像中國這樣有成片的大型社區(qū)。”

篇2：電梯廣告收益抵扣物業(yè)費通知

　　電梯廣告收益抵扣物業(yè)費的通知

尊敬的業(yè)主：

　　為充分利用佳興園小區(qū)資源，我們首華物業(yè)佳興園物業(yè)處聯(lián)系了廣告公司，在小區(qū)各單元大堂和電梯內(nèi)投放了廣告。按照《中華人民共和國物權(quán)法》和其他有關(guān)法律規(guī)定，小區(qū)公共區(qū)域廣告收入歸全體業(yè)主共有。

　　經(jīng)過測算，廣告收益在抵扣業(yè)主應繳納的物業(yè)費后仍有部分結(jié)余，折合大約為0.31元/月/平方米。各位業(yè)主將不再需要繳納任何物業(yè)費，并且可以在每年底領(lǐng)取這部分收益。具體領(lǐng)取時間另行通知。

　　特此通知

　　佳興園物業(yè)處

篇3：小區(qū)廣告收益歸誰之案例

　　去年我在某小區(qū)買了一套房屋,最近發(fā)現(xiàn)小區(qū)的電梯內(nèi)、樓頂上,甚至外墻上都掛起了商業(yè)廣告牌,其中有一塊巨大的廣告就在我的屋頂上。我向物業(yè)管理公司業(yè)主能否獲得些收益,物業(yè)管理公司說這是物業(yè)自己的事情,和業(yè)主無關(guān)。我想知道小區(qū)內(nèi)做廣告的收益應該歸誰?吳先生

　　< 律師分析<

　　近年來廣告公司盯上了小區(qū)這塊風水寶地,許多小區(qū)的電梯內(nèi)、樓頂上和建筑物的外墻上一夜之間冒出了各種各樣的廣告牌。在不給業(yè)主帶來過多干擾的情況下,利用公共設施適當做點廣告,既可以增加小區(qū)業(yè)主的收入也可以豐富社區(qū)文化生活。然而,這些廣告收入到底流向何處很少有人問津。 根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定,業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利;利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　小區(qū)的電梯、樓頂和建筑物外墻屬于共有部分,全體業(yè)主是其所有人,根據(jù)“誰所有、誰受益”的原則,利用電梯、樓頂和建筑物外墻做廣告,廣告收入應歸全體業(yè)主共有,而物業(yè)管理公司是小區(qū)業(yè)主的委托代理人,只不過是代替小區(qū)業(yè)主行使物權(quán)中的收益權(quán)。因此,物業(yè)管理公司在給小區(qū)公共設施帶入廣告前,應當先與業(yè)主委員會商量,對裝什么樣的廣告、裝在什么地方合適、廣告收入多少、如何開支等問題取得共識。同時,必須獲得業(yè)主委員會的委托。對這些廣告收入的處理一般情況下可以投入到小區(qū)管理費用和小區(qū)物業(yè)維修資金中,或者由業(yè)主大會根據(jù)業(yè)主的實際需要進行處理。

　　綜上所述,利用小區(qū)共用部位做廣告的收益并非與業(yè)主無關(guān)。吳先生可以向業(yè)主委員會反映情況,由業(yè)主委員會出面與物業(yè)管理公司協(xié)調(diào),以維護全體業(yè)主的合法權(quán)益。