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物業(yè)經(jīng)理人

物業(yè)管理需走出觀念誤區(qū)

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  淺析物業(yè)管理需走出觀念誤區(qū)

  我國(guó)首部《物業(yè)管理?xiàng)l例》將于 9月1日起正式施行。為配合《條例》的貫徹落實(shí),上海正在加緊制訂過(guò)渡性地方實(shí)施細(xì)則,9月份起同步施行。與此同時(shí),1997年頒布的地方性物業(yè)管理?xiàng)l例《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》也在抓緊修訂,一旦經(jīng)市人大審議通過(guò),明年初即可施行。市房地資源局副局長(zhǎng)馬云安在接受采訪時(shí)表示,新《條例》對(duì)物業(yè)管理領(lǐng)域的一些熱點(diǎn)難點(diǎn)作出了明確界定,它將指導(dǎo)上海實(shí)施細(xì)則的制訂。在解讀新《條例》時(shí),有必要走出一些觀念誤區(qū)。

  首先,誰(shuí)是物業(yè)管理的責(zé)任主體。過(guò)去,市民居住的房產(chǎn)屬于國(guó)有,房管所受?chē)?guó)家委托管理居民租住的房屋。如今絕大多數(shù)物業(yè)都屬于業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn),在這種情況下,國(guó)家立法的指導(dǎo)思想非常明確,就是突出強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,因此物業(yè)管理的責(zé)任主體不是政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè),而是物業(yè)區(qū)域內(nèi)擁有私人財(cái)產(chǎn)的業(yè)主。

  其次,物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是什么關(guān)系。新頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確,業(yè)主與業(yè)主的關(guān)系、業(yè)主與開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)系、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系等,屬于民事關(guān)系,而不是行政關(guān)系。因此,過(guò)去很多物管企業(yè)認(rèn)為自己和業(yè)主是“管理與被管理”關(guān)系,這是不對(duì)的。這一觀念如果不扭轉(zhuǎn),很多糾紛將無(wú)法消除。另外,一些業(yè)主覺(jué)得自己和物業(yè)管理企業(yè)是“主仆”關(guān)系,這也是錯(cuò)誤的。因?yàn)闃I(yè)主和物業(yè)企業(yè)雙方是法律關(guān)系平等的雙方,物業(yè)企業(yè)受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理,雙方事先已簽訂有法律效應(yīng)的合同。

  據(jù)介紹,我國(guó)首部《物業(yè)管理?xiàng)l例》創(chuàng)設(shè)了八項(xiàng)新的制度,將成為今后上海實(shí)施細(xì)則中的“亮點(diǎn)”。

  一、業(yè)主公約制度。《條例》規(guī)定,業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。(點(diǎn)評(píng):業(yè)主雖是物業(yè)管理主體,但行為也不能“野豁豁”。)

  二、業(yè)主大會(huì)制度。居住小區(qū)內(nèi)制訂和修改業(yè)主公約、選舉或更換業(yè)主委員會(huì)委員、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、決定專(zhuān)項(xiàng)維修基金使用等重要事項(xiàng),必須由業(yè)主大會(huì)決定,并經(jīng)2/3以上業(yè)主通過(guò)。(點(diǎn)評(píng):居民之事無(wú)小事,僅由業(yè)主委員會(huì)決定是不行的。)

  三、前期物業(yè)招投標(biāo)制度。在前期物業(yè)管理中,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

  (點(diǎn)評(píng):誰(shuí)開(kāi)發(fā),誰(shuí)管理,開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)不能老上演“父子情”。)

  四、物業(yè)管理企業(yè)承接驗(yàn)收制度。物管企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn),還應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。(點(diǎn)評(píng):承接驗(yàn)收清楚,才能避免日后相互扯皮。)

  五、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度。從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。(點(diǎn)評(píng):“野路子”房管家出局。)

  六、從事物業(yè)管理人員的職業(yè)資格制度。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書(shū)。(點(diǎn)評(píng):物業(yè)管理人員必須遵守“行規(guī)”。)

  七、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),在合同中約定。(點(diǎn)評(píng):物業(yè)服務(wù)收費(fèi)也要“質(zhì)價(jià)相符”。)

  八、專(zhuān)項(xiàng)維修基金制度。專(zhuān)項(xiàng)維修基金屬業(yè)主所有,用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。(點(diǎn)評(píng):維修基金,專(zhuān)款專(zhuān)用,不得挪作他用。)

  據(jù)悉,這八項(xiàng)制度中,上海已經(jīng)實(shí)施的有維修基金制度,物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度、業(yè)主公約制度以及物業(yè)管理企業(yè)的招投標(biāo)制度等四項(xiàng)。

篇2:慎防物業(yè)管理市場(chǎng)擴(kuò)張三大誤區(qū)

  慎防物業(yè)管理市場(chǎng)擴(kuò)張三大誤區(qū)

  物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)外論及物業(yè)管理發(fā)展態(tài)勢(shì)時(shí),無(wú)不認(rèn)為物業(yè)管理的規(guī)模化發(fā)展是必然趨勢(shì)。持此觀點(diǎn)的專(zhuān)家學(xué)者有此共識(shí),基于幾個(gè)不爭(zhēng)的原因:一是物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化勢(shì)在必行,而產(chǎn)業(yè)化的前提是規(guī)模化:二是物業(yè)管理企業(yè)只有通過(guò)規(guī)模化,才能達(dá)到效益化;三是企業(yè)資源配置的合理化只有通過(guò)規(guī)模化才能形成優(yōu)化;四是社會(huì)平均勞動(dòng)成本的降低與企業(yè)成本的下降只有通過(guò)規(guī)模化才能得以實(shí)現(xiàn)。然而,當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在規(guī)模化的進(jìn)程中卻存在三大誤區(qū)。

  誤區(qū)一:規(guī)模化就是管理面積擴(kuò)大

  舉凡資質(zhì)評(píng)審、合同談判、行業(yè)排隊(duì)等,人們首先關(guān)注的就是企業(yè)的管理面積,一時(shí)間,深圳企業(yè)對(duì)外東討西伐、南征北戰(zhàn),重組、兼并、合作、顧問(wèn)頓起熱潮,不管遠(yuǎn)親近鄰,只要數(shù)字攀升,便能心滿(mǎn)意足。但冷靜地審視物業(yè)管理規(guī)模化“大躍進(jìn)”的結(jié)果,不難看出,單純的數(shù)量化推進(jìn)造成了極大的危害。首先是違背了企業(yè)宗旨,偏離了效益這一核心原則。其次,忽視了量與質(zhì)的辯證關(guān)系。量以質(zhì)為前提,重量輕質(zhì)的結(jié)果極易助長(zhǎng)企業(yè)的形式主義傾向。簡(jiǎn)單累積的辦法忽視了物業(yè)的差異性特征,物業(yè)管理與有形產(chǎn)品市場(chǎng)份額的擴(kuò)大有著本質(zhì)的區(qū)別。第三,企業(yè)內(nèi)部和企業(yè)間的購(gòu)并重組,應(yīng)當(dāng)具有偶合性,“血型不符的嫁接”,結(jié)構(gòu)不同的聯(lián)手,其結(jié)果不僅不會(huì)形成遞增應(yīng),相反會(huì)導(dǎo)致排異反應(yīng),形成企業(yè)內(nèi)耗。物業(yè)管理企業(yè)的聯(lián)合應(yīng)當(dāng)以文化認(rèn)同為基礎(chǔ),以?xún)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)為準(zhǔn)則。

  誤區(qū)二:有規(guī)模就有品牌

  人們普遍認(rèn)為,物業(yè)管理已進(jìn)入品牌經(jīng)營(yíng)階段,物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)已演繹成品牌競(jìng)爭(zhēng)。既然要樹(shù)立品牌,就不可避免地要進(jìn)行品牌告知。近來(lái)物業(yè)管理項(xiàng)目中標(biāo)、接管的消息不斷,一些本名不見(jiàn)經(jīng)傳的企業(yè)也常見(jiàn)諸報(bào)端,企業(yè)也陶醉其中,熱衷宣傳、迷信炒作,比企業(yè)就是比消息的風(fēng)氣日熾。品牌應(yīng)當(dāng)是能為顧客提供其認(rèn)為值得購(gòu)買(mǎi)的功能利益及附加價(jià)值的產(chǎn)品,它具有識(shí)別功能、承諾功能和價(jià)值功能。

  第一,品牌傳播要經(jīng)過(guò)奠定品牌資產(chǎn)基礎(chǔ)、累積品牌資產(chǎn)、提升品牌資產(chǎn)等幾個(gè)階段。“花錢(qián)買(mǎi)吆喝,賠錢(qián)賺項(xiàng)目”的做法與品牌經(jīng)營(yíng)是背道而馳的。

  第二,品牌并不完全是建立在物業(yè)管理規(guī)模之上,而是以過(guò)硬的服務(wù)品質(zhì)、優(yōu)良的管理績(jī)效、全面的顧客滿(mǎn)意為基礎(chǔ),建立品牌核心價(jià)值,規(guī)劃品牌系統(tǒng),塑造品牌形象、建立顧客忠誠(chéng)。萬(wàn)科、中海、鵬基等知名企業(yè)遵循“有所為有所不為”的原則,既取得了可觀的經(jīng)濟(jì)效益,又取得了良好的品牌效益,經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

  誤區(qū)三:規(guī)模化就會(huì)規(guī)范化

  一種觀點(diǎn)就是只有走規(guī)模化發(fā)展的道路才能推動(dòng)規(guī)范化的形成。這種外因決定內(nèi)因的認(rèn)識(shí)對(duì)行業(yè)與企業(yè)的發(fā)展也造成了一定的影響。它主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面,一是顛倒了規(guī)范化與規(guī)模化的前后關(guān)系,是先有規(guī)范化后有規(guī)模化,還是先有規(guī)模化后有規(guī)范化?不少企業(yè)急于求成,跟風(fēng)攀附,在根基不穩(wěn)、后方吃緊的情況下,也要疏通關(guān)系,致力于公關(guān),拿下異地物業(yè)。結(jié)果,接下項(xiàng)目后,難以消化,暴露出內(nèi)虛的致命缺陷。異地項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜,難于應(yīng)對(duì),公司上下只好忙于救火,導(dǎo)致前方后方都受到重創(chuàng),其內(nèi)未安,又要攘外,兩敗俱傷做一日和尚撞一天鐘是必然的結(jié)局。練好內(nèi)功,才能傳出真經(jīng),抱著僥幸心理去拓展市場(chǎng),不會(huì)取得雙贏的效果。

  第二,規(guī)范化與規(guī)模化脫節(jié),在企業(yè)資源配置上優(yōu)先保障拓展項(xiàng)目,以爭(zhēng)取合同承諾條款的實(shí)現(xiàn)。但這種保障規(guī)模擴(kuò)張的做法,結(jié)果會(huì)造成本部因人力資源不足使本有的管理規(guī)范等優(yōu)勢(shì)逐漸失去,同時(shí),外圍物業(yè)也因后院吃緊而難以維系。所謂ISO9000、CS戰(zhàn)略等規(guī)范運(yùn)作的方式也會(huì)落得徒有虛名。規(guī)模化運(yùn)作往往會(huì)造成跳躍式發(fā)展的最大矛盾就是企業(yè)資源短缺,尤其是人力資源匱乏,要求也與其它行業(yè)有別,既要理論,更重實(shí)踐。人才的培養(yǎng)需假以時(shí)日,不可拔苗助長(zhǎng)。

  物業(yè)管理規(guī)模化勢(shì)在必行,但在規(guī)模化進(jìn)程中,我們必須探尋規(guī)模化的規(guī)律,走出誤區(qū),盡可能少走彎路。盡可能少犯急躁冒進(jìn)和形式方義錯(cuò)誤。只有這樣,物業(yè)管理規(guī)模化目標(biāo)才能真正實(shí)現(xiàn)。

篇3:走出誤區(qū)推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展

  走出誤區(qū)推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展

  物業(yè)服務(wù)在我國(guó)還算剛剛興起,起步最早的深圳也只有20年的歷史,所以規(guī)模小、難度大、觀念舊是物業(yè)服務(wù)的總特點(diǎn)。要想使物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化,必須要走出幾個(gè)誤會(huì),才能有發(fā)展的生機(jī)。

  一、走出概念誤區(qū)

  現(xiàn)在還有許多人對(duì)什么是物業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)都包括哪些內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)公司是怎么回事等等,并不十分清楚。因此,就有人說(shuō)物業(yè)服務(wù)就是“掃垃圾、看大門(mén)”,物業(yè)服務(wù)公司就是“開(kāi)發(fā)商、建房單位”,物業(yè)服務(wù)都是“退休人員、下崗職工”等等。

  首先,物業(yè)服務(wù)不是以前意認(rèn)上的房地產(chǎn)行政管理,它是集管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)于一體的企業(yè)法人,它的最終目的是實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益同步增長(zhǎng)。它是依照國(guó)家的法規(guī)政策,運(yùn)用現(xiàn)代的科學(xué)技術(shù)和先進(jìn)的管理手段,對(duì)小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行管理,為小區(qū)的業(yè)主提供有償服務(wù),使業(yè)主的物業(yè)得到保值增值。其管理服務(wù)的主要內(nèi)容有:

  常規(guī)性的公共管理服務(wù):房屋主體公共部位的維護(hù),公共設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng),公共環(huán)境衛(wèi)生的保潔,庭院花草樹(shù)木的栽培,庭院治安秩序的護(hù)衛(wèi),消防設(shè)施的保護(hù),道路車(chē)輛的管理等;針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)管理服務(wù):為業(yè)主提供日常生活的方便(衣食住行)、開(kāi)展商業(yè)服務(wù)、文教體衛(wèi)活動(dòng)、金融保險(xiǎn)業(yè)務(wù)、中介服務(wù)等;還有根椐業(yè)主的需求,隨時(shí)提供委托性的特約服務(wù)等。

  由此可見(jiàn),物業(yè)服務(wù)不只是“掃拉圾、看大門(mén)”,它為業(yè)主提供的是全方位、綜合性、立體式的管理和服務(wù)。

  其二,物業(yè)服務(wù)公司可能是開(kāi)發(fā)商的下屬單位,但這紗是某些人所說(shuō)就是“開(kāi)發(fā)商、建房單位”。成產(chǎn)物業(yè)公司要按照法律程序,履行嚴(yán)格的申報(bào)審批手續(xù)。具體說(shuō),它要過(guò)四關(guān)、獲四證;按照國(guó)家法規(guī)政策規(guī)定的條件,向工商管理部門(mén)申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照,取得法人證書(shū);向房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)企業(yè)等級(jí),取得收費(fèi)許可證書(shū);向培訓(xùn)單位申請(qǐng)對(duì)經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、管理員的培訓(xùn),取得崗位合格證書(shū)。沒(méi)有“四證”的公司,不是物業(yè)公司,有的單位對(duì)房產(chǎn)實(shí)行的行政管理,也說(shuō)成是物業(yè)服務(wù),這是盜用物業(yè)公司的名義,是違背物業(yè)服務(wù)內(nèi)涵和國(guó)家法規(guī)的。

  其三,物業(yè)服務(wù)人員是經(jīng)過(guò)招聘、培訓(xùn),具有很高素質(zhì)的產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍,絕不是“退休人員、下崗職工”。據(jù)我對(duì)500名經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、管理員、財(cái)會(huì)人員的調(diào)查,其中研究生3人,占0.6%,本科131名,占26.2%;大專(zhuān)256名,占51.2%;中專(zhuān)10名,占據(jù)22%。50歲-55歲的99名,占19.8%;35歲-49歲的142名,占28.4%;34歲以下的259名,占51.8%。有很多人都是高級(jí)工程師、工程師、經(jīng)濟(jì)師、會(huì)計(jì)師、估價(jià)師等。由此看來(lái),物業(yè)服務(wù)可謂“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”,其從業(yè)人員也大都是“早晨*點(diǎn)鐘的太陽(yáng)”,年富力強(qiáng),朝氣蓬勃,絕不是“退休人員、下崗職工”的組合。

  總之,走出認(rèn)識(shí)誤區(qū),認(rèn)清物業(yè)服務(wù),營(yíng)造業(yè)主的文明、祥和、安全、清雅、舒適的居住空間和生活環(huán)境,留住物業(yè)的“青春靚妝”,使業(yè)主安居樂(lè)業(yè),是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的最大追求。

  二、走出責(zé)任誤區(qū)

  現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)糾紛比較多,究其原因,就是分不清各自的職責(zé),導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)發(fā)生的一切事故、民事案件、刑事案件都?xì)w罪物業(yè)公司,對(duì)物業(yè)公司產(chǎn)生頗多怨言,甚至由此拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,這都是觀念上的錯(cuò)覺(jué)造成的。例如汽車(chē)、摩托車(chē)在停車(chē)場(chǎng)丟失,究竟由誰(shuí)承擔(dān)賠償責(zé)任?依法按理而論,即使交了停車(chē)費(fèi),也不應(yīng)由物業(yè)公司賠償。

  其一,物業(yè)公司每月收取的停車(chē)費(fèi)不足以承擔(dān)賠償義務(wù);

  其二,停車(chē)場(chǎng)是為用戶(hù)提供的停車(chē)設(shè)施,而不是提供的車(chē)輛保險(xiǎn)、保管業(yè)務(wù);

  其三,收費(fèi)是因?yàn)橛脩?hù)占用了全體業(yè)共有的土地、場(chǎng)地、設(shè)施,這種收費(fèi)恰體現(xiàn)了“誰(shuí)使用誰(shuí)受益誰(shuí)出錢(qián)”的原則。

  同樣道理,業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)被盜,更不應(yīng)由物業(yè)公司賠償,因?yàn)闃I(yè)主付給物業(yè)公司的服務(wù)費(fèi)用,只是為提供公共環(huán)境的維護(hù)費(fèi)用,而不是個(gè)人家庭財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)用。但是,物業(yè)公司有責(zé)任承擔(dān)法律和合同約定的責(zé)任,如優(yōu)化服務(wù),加強(qiáng)管理,減少糾紛,防范事故等責(zé)任,為業(yè)主分憂,為用戶(hù)分心。這里需要著重指出的是:按國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定,住宅小區(qū)是各相關(guān)部門(mén)綜合服務(wù)的場(chǎng)所,應(yīng)各負(fù)其責(zé),各盡其職,如房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù),屬房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的管理職責(zé);政府方面的行政業(yè)務(wù),屬轄區(qū)辦事處的管理職責(zé);社會(huì)治安方面的業(yè)務(wù),屬派出所的管理職責(zé);水電氣暖方面的業(yè)務(wù),屬相關(guān)部門(mén)的管理的職責(zé);這些部門(mén)都是服務(wù)性的企業(yè),都應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),按規(guī)定入戶(hù)抄表,計(jì)量收費(fèi),不應(yīng)將滴、冒、跑、漏等的損耗,都分?jǐn)傇跇I(yè)主身上,這種分?jǐn)偫磉`背國(guó)家政策的,業(yè)主應(yīng)該抵制,不應(yīng)把怨方和責(zé)任都轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司,而應(yīng)與物業(yè)積極配合起來(lái),運(yùn)用法律武器來(lái)保護(hù)自已的權(quán)利,扼制壟斷行業(yè)的違法行為。

  三、走出“上帝”誤區(qū)

  在現(xiàn)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)里,“上帝”越來(lái)越多,人人愿當(dāng)“上帝”,人人不在此時(shí)此地做“上帝”,就在彼時(shí)彼地做“上帝”。這一觀念一度被某些人奉為經(jīng)典。觀念是“上帝”、病人是“上帝”、顧客是“上帝”......充訴市場(chǎng),流傳社會(huì)。在這種“新潮”中,物業(yè)服務(wù)行業(yè)也概莫能外,業(yè)主是“上帝”,物管是“仆人”,早已是口言耳熱的業(yè)內(nèi)外的時(shí)髦用語(yǔ)。

  這一切并沒(méi)有什么不好,說(shuō)明大家觀念的更新,都在搶經(jīng)營(yíng)市場(chǎng),爭(zhēng)取服務(wù)對(duì)象,推銷(xiāo)自已的產(chǎn)品;只是這種叫法做法與事實(shí)相悖,與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中公平交易的原則相違背。在現(xiàn)實(shí)生活中,若病人真是“上帝”,就不會(huì)受假藥之害,若顧客真是“上帝”,就不會(huì)受假品牌假貨之騙,若業(yè)主真是“上帝”,就不會(huì)付給“仆人”勞務(wù)費(fèi),更不會(huì)與“仆人”簽定平等合同。如果住奉這種理念,賣(mài)方(服務(wù)方)對(duì)買(mǎi)方(被服務(wù)方)只能“頂禮跪拜、進(jìn)貢敬神、祈禱保佑”,不敢對(duì)“上帝”有其他索求;而就物業(yè)服務(wù)中業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系,在《民法》中體現(xiàn)的是經(jīng)濟(jì)民事關(guān)系,在《合同法》中休現(xiàn)的是委托被委托的關(guān)系,在《勞動(dòng)法》中體現(xiàn)的是平等交易關(guān)系。彼此之間是同志、是朋友、是伙伴,權(quán)利與義務(wù)是對(duì)等的;不是“帝”與“仆”、“主”與“奴”的關(guān)系。因此,我主張廢棄“上帝”的寶座,物業(yè)公司將“上帝”從“天堂”請(qǐng)下來(lái),以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)、真情服務(wù)、超值服務(wù)來(lái)回報(bào)業(yè)主的理解和支持,而業(yè)主也應(yīng)對(duì)物業(yè)公司主動(dòng)配合、積極督促、熱情幫助,來(lái)攜手并進(jìn),創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo),共建安全和文明的美好家園。

  四、走出“管家”誤區(qū)

  一個(gè)時(shí)期以來(lái),由于某服刊的誤導(dǎo),許多物業(yè)公司在對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)教育時(shí),常以“管家”自喻;面對(duì)廣大業(yè)主,也常以“管家”的面孔出現(xiàn)。其實(shí)這是不正確的,它混淆了物業(yè)服務(wù)者與“管家”的本質(zhì)區(qū)別,顛倒了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)者的位置,如果不在認(rèn)識(shí)上澄清,不在于理論上糾誤,勢(shì)必影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系,成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的障礙。

  其一,兩者含義不同。

  物業(yè)服務(wù)者是具有法人地位的企業(yè),對(duì)內(nèi)對(duì)外承擔(dān)法律責(zé)任。它是“受委托、按合同”對(duì)小區(qū)整體物業(yè)和全體業(yè)主履行職責(zé)的同時(shí),也行使自已的權(quán)利;在集管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)于一體的同時(shí),也發(fā)揮著自已責(zé)、權(quán)、利于一身的優(yōu)勢(shì);在實(shí)行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化管理的同時(shí),也為企業(yè)實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益鋪設(shè)著基石。而“管家”則不同,他是為富貴人家服務(wù)的仆人,他的根本任務(wù)只是管理家務(wù)和服侍主人,他對(duì)內(nèi)對(duì)外都不承提法律責(zé)任,他對(duì)主人只盡義務(wù),沒(méi)有決定權(quán),只有建議權(quán),他的唯一目的就是通過(guò)勞動(dòng)的付出,獲得相應(yīng)的報(bào)酬。

  其二,兩者服務(wù)對(duì)象不同。

  物業(yè)服務(wù)者與業(yè)主之間是種平等的契約關(guān)系,雙方的行為不僅受相關(guān)法律約束,更受雙方簽訂的合同監(jiān)督。管理者又是服務(wù)者,被管理者又是被服務(wù)者,管理的目的是為了服務(wù),服務(wù)是通過(guò)管理來(lái)實(shí)現(xiàn)。管理服務(wù)的范圍是整個(gè)社區(qū),具有群體性,社會(huì)性和綜合性,是以維護(hù)大多數(shù)人的整體利益而損害多數(shù)人的整體利益。而“管家”則不同,他的服務(wù)是某一特定主體,他的服務(wù)具有單一性、排他性和特定性,因而他的服務(wù)對(duì)象是狹窄的個(gè)體。

  綜上所述,物業(yè)公司、業(yè)主、相關(guān)部門(mén),必須從若干誤區(qū)的陰影走出來(lái),按照物業(yè)服務(wù)的平衡原理、市場(chǎng)交易的等價(jià)原則,相依融合,共創(chuàng)文明社區(qū)。

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