共有物業須由業主大會登記確權

　　權利和義務是對等的，絕不能一方面強調自己的業權，一方面又不履行自己業權的義務。通觀廣州房地產住宅小區的所有車庫，居然車庫被開發商占有（許多當初的樓盤，地下開發的建筑是不計算容積率的，是屬于人防工程歸全體業主防空使用的），而且被他們經營，收取車庫的停車費，但卻不繳納物業管理費。甚至使用的員工還由物業公司支付人工工資。這是哪家的道理？

　　報載，廣州逸雅居的業委會，近日入稟法院，要求撤銷“關于業委會不具備對物權登記提出主張權利的判決”。原因是這個樓盤的五樓架空層，原是開放為公共活動場地的，忽然間被封閉了。小業主們有意見了，認為物管方侵害了公共利益，但發展商拿出了“架空層”的房產證。而業委會通過信訪得到規劃部門給出的復函證實：此架空層的“原規劃報建審批為架空支柱層，屬于小區全體居民活動使用的公共開放空間”。于是業委會要求法院判決房管局依法撤銷房產證。但法院認為：業委會不具備對物權登記提出主張權利。”

　　首先，我們必須弄清楚，共有物業是小區居民生活所必須的物業，它的權屬已經隨業主專有物業的權屬一起，歸于業主。《物權法》第七十三條明確：建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。但長期以來，我們對這些屬于業主共有的物業卻沒有登記確權。

　　開發商拿出的“架空層房產證”是什么證明呢？是在房屋出售之前，房地產管理部門出具的開發商建筑區劃的全部確權。也就是說，沒有出售房產之前，這些共有物業屬于開發商整體擁有。但在出售部分房產之后，其共有物業就產生了共有人，這個共有人當然應該對共有物業的權利提出物權的登記主張。這也是其房產證中“分攤面積”所實體賦予的權利。

　　我們多次主張要明確住宅小區的共有物業，并且登記確權。因為，我們繳納的物業管理費用，是用于共有物業的管理的。共有物業的管理費用是按專有面積的大小來分攤的、按使用共有物業的頻率來確定繳費標準的。

　　如果開發商拿著“架空層房產證”，強調架空層屬于開發商所有，那么架空層就成了開發商的專有物業，應該按規定繳納物業管理費，而且由于架空層使用的人多，應該按住宅物業管理費的2倍繳納。如果開發商拿著大確權的產權證，顯示他擁有全部共有物業，那么這個建筑區劃內就沒有共有物業，全部業主就無需要繳納物業管理費。

　　權利和義務是對等的，絕不能一方面強調自己的業權，一方面又不履行自己業權的義務。通觀廣州房地產住宅小區的所有車庫，居然車庫被開發商占有（許多當初的樓盤，地下開發的建筑是不計算容積率的，是屬于人防工程歸全體業主防空使用的），而且被他們經營，收取車庫的停車費，但卻不繳納物業管理費。甚至使用的員工還由物業公司支付人工工資。這是哪家的道理？

　　在一再呼吁之下，廣州市國土房管局20**年第424號文印發了《廣州市房地產開發項目公共服務設施房地產權登記管理規定》，規范了廣州市“房地產開發項目公共服務設施的房地產權登記，明晰各類公共服務設施的產權歸屬和登記要求”。該規定明確“不納入分攤面積的，一般包括建筑物內的架空層……”，并且專門指出“不作為分攤面積的業主共有的設施，已由開發企業領取了房地產權利證書的，如該設施未辦理分割登記，由登記機構在房地產登記簿上加以注記‘某建筑區劃內的全體業主共有’”。

　　開發商拿出的“架空層房產證”，其實就是一個未加以注記“某建筑區劃內的全體業主共有”的房產證！只要向房管局產權地籍登記處反映，要求他們在開發商的“架空層房產證”上加注“逸雅居建筑區劃內的全體業主共有”就完全可以解決。

　　鬧到對簿公堂，法院還來個“業委會不具備對物權登記提出主張權利”，實在是太讓人啼笑皆非了。

篇2：海寧市物業區域相關共有設施設備管理辦法(2010年)

　　第一條 為確保物業區域內相關共有設施設備的正常運轉,維護業主、物業服務企業、相關專業單位的合法權益,根據《浙江省物業管理條例》、《浙江省物業區域相關共有設施設備管理辦法》等有關規定,結合本市實際,制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市物業區域內相關共有設施設備的建設施工、移交接收、維修養護、更新改造及其管理。

　　第三條 本辦法所稱的相關共有設施設備是指物業區域內分戶門外配置的給排水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視等設施設備及相關管線。

　　本辦法所稱相關專業單位是指承擔城市公共服務的給排水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視等專業單位。

　　第四條 市規劃建設行政主管部門(以下簡稱物業主管部門)會同相關行政主管部門負責本行政區域相關共有設施設備建設施工、移交接收、維修養護、更新改造的指導和監督。

　　第五條 建設單位應當按照國家有關標準和經批準的規劃設計方案,配套建設物業相關共有設施設備。

　　物業相關共有設施設備應當由具有相應資質的單位施工(安裝)。(房地產E網:www.dewk.cn)

　　第六條 在物業開發建設過程中,前期物業服務企業應當從有利于后期物業管理與維護的角度,就共有設施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出合理性建議,參與共有設施設備的安裝、調試等工作。

　　建設單位在與生產廠家、安裝單位簽訂設施設備購買(安裝)協議時,應當約定由生產廠家、安裝單位負責接管單位或物業服務企業技術人員的操作培訓,并督促、協調設施設備的生產廠家、設計、施工安裝等單位共同配合前期物業服務企業開展工作。

　　第七條 物業區域內共有設施設備經相關專業單位、建設單位共同驗收合格后30日內,移交給相關專業單位負責管理。同時,建設單位或物業服務企業應當及時將相關共有設施設備的技術資料移交給相關專業單位。

　　本辦法施行前已成立業主大會的物業區域,由業主委員會會同建設單位、物業服務企業按照前款規定負責辦理移交手續;未成立業主大會的物業小區,由所在街道辦事處或鎮人民政府、社區居民委員會會同建設單位、物業服務企業按照前款規定負責辦理移交手續;未實施物業管理已交付使用的住宅小區,由所在街道辦事處或鎮人民政府、社區居民委員會負責牽頭,參照本辦法前款規定組織辦理移交手續。

　　專業單位在接管已交付使用物業區域時,發現共有設施設備運轉不正常或存在安全隱患時,應當會同業主委員會或街道辦事處、鎮人民政府、社區居民委員會將設施設備修復正常、消除隱患后,辦理接收管理手續。所發生的費用,列入相關專業單位企業成本中支出。

　　第八條 物業區域內共有設施設備有下列情形的,相關專業單位可以不予接收管理:

　　(一)設施設備、管線經相關專業單位驗收不合格的;

　　(二)對設施設備未約定相應保修期的;

　　(三)設施設備的技術資料不齊全的。

　　經建設單位或生產廠家、安裝單位維護、整改后,共有設施設備符合條件的,相關專業單位應當及時予以接收管理。

　　第九條 相關專業單位在接收管理物業區域內共有設施設備后,應當及時做好共有設施設備維修、養護、更新改造,確保物業區域共有設施設備的安全運轉和全體業主的正常使用。

　　專業單位委托物業服務企業負責設施設備日常維修養護的,雙方應當簽訂委托協議,明確維修養護的主要事項和費用支付的標準與方式。

　　第十條 專業單位實施共有設施設備維修、養護、更新改造,應當提前7日公示,告知物業區域全體業主與物業服務企業。

　　專業單位在實施維修、養護、更新改造過程中確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共有部分、其他設施設備的,應當事前公示告知全體業主并征得業主委員會、物業服務企業和直接利害關系人的同意,依法辦理相關手續;廣大業主、物業服務企業應當給予配合與支持。

　　專業單位臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共有部位、其他設施設備,應當采取措施保障通行安全,并及時恢復原狀。

　　第十一條 物業區域內按照規劃建設的共有設施設備,不得改變用途。專業單位認為確需改變共有設施設備的應當提請業主大會討論決定同意后,由專業單位依法辦理相關手續后予以實施。

　　第十二條 相關專業單位接收管理物業區域共有設施設備后所發生維修、養護、更新改造等費用,在企業成本中列支。(來自:www.dewk.cn)

　　第十三條 違反本辦法規定,專業單位無正當理由拒絕、拖延接收管理物業區域共有設施設備的,由市人民政府責令限期接收管理。

　　具備接收管理條件的,專業單位接收管理不及時,造成物業區域內業主正常生活受到影響或人身安全和財產受到損害的,專業單位應當承擔相應的賠償責任。

　　第十四條 本辦法由市規劃建設主管部門負責解釋。

　　第十五條 本辦法自20**年3月1日起施行。

篇3：物業代管小區共有人防設施房產稅繳納

　　物業代管的小區共有人防設施房產稅的繳納

　　某小區物業咨詢：小區內有一處人防設施，產權屬于全體業主，由物業公司代為經營管理，房產稅應由業主還是物業公司繳納？

　　答：根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策通知》（財稅[20**]186號）第一條的規定,對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值；出租的，依照租金收入計征。因此，由物業公司代為管理經營的人防設施，應由物業公司繳納房產稅。

　　土地租賃合同是否繳納印花稅

　　某物流公司會計問：我單位今年1月份與某街道簽訂了一份土地租賃合同，租賃期10年，租金80萬元，是否需要繳納印花稅？

　　答：根據《印花稅暫行條例》（國務院令第11號）的規定，下列憑證為應納稅憑證：1.購銷、加工承攬、建設工程承包、財產租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產保險、技術合同或者具有合同性質的憑證；2.產權轉移書據；3.營業賬簿；4.權利、許可證照；5.經財政部確定征稅的其他憑證。應繳納印花稅的財產租賃合同包括租賃房屋、船舶、飛機、機動車輛、機械、器具、設備等合同。

　　根據《印花稅暫行條例施行細則》（[1988]財稅字第255號）第十條的規定，印花稅只對稅目稅率表中列舉的憑證和經財政部確定征稅的其他憑證征稅。

　　因此，你單位簽訂的土地租賃合同不屬于上述文件列舉的應稅憑證，無需繳納印花稅。

　　重新核發營業執照是否需要貼花

　　某單位會計問：我單位名稱和經營地址發生了變化，辦理了營業執照變更手續。新領取的營業執照是否需要貼花？

　　答：根據《國家稅務總局 國家工商行政管理局關于營業執照、商標注冊證粘貼印花稅票問題的通知》（[1989]國稅地字第113號）第五條的規定，對因各種原因更換營業執照正本和商標注冊證的，均視為新領營業執照正本和商標注冊證，應按規定納稅。因此，該單位取得重新核發的工商營業執照需要貼花。

　　年度中間注銷的企業是否需要進行匯算清繳

　　某勞務企業會計問：我企業因經營不善于20**年9月份停止經營，準備申請注銷稅務登記，是否需要進行企業所得稅匯算清繳？

　　答：根據《企業所得稅法》的規定，企業在一個納稅年度中間開業，或者終止經營活動，使該納稅年度的實際經營期不足十二個月的，應當以其實際經營期為一個納稅年度。企業依法清算時，應當以清算期間作為一個納稅年度。企業在年度中間終止經營活動的，應當自實際經營終止之日起六十日內，向稅務機關辦理當期企業所得稅匯算清繳。企業應當在辦理注銷登記前，就其清算所得向稅務機關申報并依法繳納企業所得稅。

　　根據《國家稅務總局關于印發〈企業所得稅匯算清繳管理辦法〉的通知》（國稅發[20**]79號）第三條的規定，凡在納稅年度內從事生產、經營（包括試生產、試經營），或在納稅年度中間終止經營活動的納稅人，無論是否在減稅、免稅期間，也無論盈利或虧損，均應按照企業所得稅法及其實施條例和本辦法的有關規定進行企業所得稅匯算清繳。實行核定定額征收企業所得稅的納稅人，不進行匯算清繳。

　　因此，若該企業不是核定定額征收企業所得稅的納稅人，應在清算前報告主管稅務機關，以實際經營期為一個納稅年度，并從實際經營終止之日起60日內進行匯算清繳，結清應繳應退企業所得稅款。另外，企業應當在辦理注銷登記前就其清算所得向稅務機關申報并依法繳納企業所得稅。

　　事業單位是否要繳殘疾人就業保障金

　　南京某事業單位財務主管問：我單位是財政撥付經費的事業單位，未安置殘疾人，是否需要繳納殘疾人保障金？

　　答：根據我市殘疾人就業保障金征繳辦法的規定，在本市行政區域內的機關、團體、企業、事業單位和城鄉經濟組織（含外地駐寧單位，以下簡稱單位），應當按照不低于本單位上年度在職職工總數1.5%的比例安排殘疾人就業,凡安置殘疾人就業未達到規定比例的單位，均屬于殘疾人就業保障金征繳對象。

　　由于該事業單位未按規定比例安置殘疾人，因此，應按規定繳納殘疾人就業保障金。