小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及其解決路徑分析--以福州市為例

　　林可敬 林依標(biāo)/《發(fā)展研究》 20**年12期

　　近年來(lái)，隨著房屋市場(chǎng)化步伐不斷加快，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的市場(chǎng)化步伐也在加快。雖然在市場(chǎng)化過(guò)程中，國(guó)家也在不斷通過(guò)立法、行政規(guī)制的方式加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的依法管理，但由于我國(guó)現(xiàn)有物業(yè)管理制度設(shè)計(jì)的缺陷，民眾民主管理意識(shí)和能力的欠缺，涉及物業(yè)管理稅費(fèi)制度不盡合理，從而滋生出小區(qū)物業(yè)管理的一系列問(wèn)題，直接影響到民眾的安居樂(lè)業(yè)和城市社會(huì)的安定穩(wěn)定，必須引起各級(jí)政府的充分重視。

　　下面，本文從當(dāng)前物業(yè)管理所存在的問(wèn)題出發(fā)，分析問(wèn)題的成因，并提出相應(yīng)的解決路徑和方法。

　　一、當(dāng)前物業(yè)管理所存在的問(wèn)題及成因

　　（一）業(yè)委會(huì)被控制，成為少數(shù)業(yè)主牟利的工具。雖然目前法律或地方性法規(guī)已明確了業(yè)主委員會(huì)成立法定要件、程序，但是由于小區(qū)業(yè)主的民主意識(shí)不強(qiáng)、參與度不高，往往給了某些別有用心業(yè)主提供了謀取私利的土壤和條件。例如，有些小區(qū)的業(yè)委會(huì)利用物業(yè)簽約的決定權(quán)，不僅要求物業(yè)在小區(qū)的收入中拿出部分給業(yè)委會(huì)成員發(fā)工資，而且為了便于業(yè)委會(huì)尋租，還采取了物業(yè)單位一年一簽的方式；有些小區(qū)的業(yè)委會(huì)利用對(duì)物業(yè)簽約權(quán)的控制，在小區(qū)的地下室、車位、公共通道等公共空間中私自分割出作為個(gè)人或少部分人使用的空間，甚至有的還把這些空間出租進(jìn)行牟利；還有些業(yè)主為了達(dá)到控制業(yè)委會(huì)和物業(yè)的目的，利用小區(qū)業(yè)主民主意識(shí)不強(qiáng)、參與度不高的漏洞，弄虛作假，以騙取法定足夠的票數(shù)來(lái)更換或控制物業(yè)單位，達(dá)致其私人目的[②]。

　　（二）物業(yè)企業(yè)運(yùn)作不規(guī)范，損害業(yè)主的合法權(quán)益。由于某些小區(qū)的業(yè)委會(huì)沒(méi)有成立或者雖然成立了業(yè)委會(huì)，但存在業(yè)委會(huì)形成虛設(shè)，無(wú)法有效監(jiān)督物業(yè)公司，甚至有的還與物業(yè)公司形成利益共同體。這些都直接導(dǎo)致物業(yè)管理公司在對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中不夠規(guī)范、透明。象有的小區(qū)物業(yè)存在隨意公攤公共水電費(fèi)用，不當(dāng)挪用小區(qū)停車收費(fèi)、商家進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、廣告費(fèi)等屬于小區(qū)全體業(yè)主所有的收入，違法侵占公共空間用于牟利等等現(xiàn)象，嚴(yán)重侵害小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。而且在某些社區(qū)，由于業(yè)委會(huì)沒(méi)有成立或者物業(yè)與小區(qū)的業(yè)委會(huì)結(jié)成利益同盟，使得業(yè)主根本無(wú)法通過(guò)民主方式來(lái)選任管理不規(guī)范、服務(wù)不到位的小區(qū)物業(yè)管理單位，這就使得物業(yè)與業(yè)主間糾紛不斷，小區(qū)陷入“不交物業(yè)費(fèi)，服務(wù)水平下降，越不交物業(yè)費(fèi)”的惡性循環(huán)[③]。

　　（三）開(kāi)發(fā)企業(yè)遺留建筑質(zhì)量問(wèn)題，增加物業(yè)的負(fù)擔(dān)。目前小區(qū)的商品房建筑質(zhì)量問(wèn)題主要有兩個(gè)方面，一是業(yè)主所購(gòu)買的房屋的質(zhì)量問(wèn)題。這以屋面、墻面滲水、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)漏水、樓板裂縫、空鼓等建筑質(zhì)量通病較為常見(jiàn)。這些問(wèn)題也容易在交房時(shí)得以發(fā)現(xiàn)并解決。但也有個(gè)別樓盤存在施工單位、開(kāi)發(fā)企業(yè)整改不及時(shí)、不到位，影響了物業(yè)與業(yè)主之間的相互關(guān)系。二是小區(qū)的公建部分的質(zhì)量問(wèn)題。目前小區(qū)比較常見(jiàn)的公建質(zhì)量問(wèn)題主要集中體現(xiàn)在小區(qū)道路、地下雨污管網(wǎng)、地下室設(shè)備設(shè)施、安防、消防等方面的質(zhì)量問(wèn)題。這些問(wèn)題往往是隱蔽工程，而且屬于小區(qū)的公建設(shè)施，因此初期往往不引人注目，但如要整改、維護(hù)、維修就需投入大筆的資金，物業(yè)對(duì)此往往無(wú)能為力。特別小區(qū)的消防管網(wǎng)、設(shè)備設(shè)施，雖然通過(guò)消防驗(yàn)收，但由于前期所存在的問(wèn)題不容易發(fā)現(xiàn)，而且物業(yè)企業(yè)由于成本原因未配備專業(yè)的人員，也沒(méi)有對(duì)相關(guān)的消防管網(wǎng)、設(shè)備設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)、維護(hù)和維修，使得許多移交物業(yè)管理的小區(qū)普遍存在消防管網(wǎng)、設(shè)備設(shè)施老化或破壞嚴(yán)重，形成嚴(yán)重的火災(zāi)隱患。象近期福州市組織進(jìn)行的消防大檢查中所發(fā)現(xiàn)的閩發(fā)西湖廣場(chǎng)、芍園1號(hào)因消防設(shè)備設(shè)施老化或被破壞，物業(yè)又無(wú)力整改，而被消防支隊(duì)責(zé)令予以暫時(shí)停業(yè)整改就是這方面的典型案例。[④][⑤]

　　（四）物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)用欠繳情況普遍，物業(yè)管理難以為繼。由于各種各樣的因素，小區(qū)普遍存在欠繳物業(yè)費(fèi)的情況。當(dāng)前比較普遍的物業(yè)費(fèi)欠繳原因在于：一是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題未解決，導(dǎo)致物業(yè)收費(fèi)困難。象開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權(quán)證辦理滯后、小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備配套不到位等等原因，都會(huì)成為業(yè)主不繳費(fèi)的借口。二是物業(yè)管理存在的問(wèn)題。象安保、保潔、停車管理不到位，公共部位管理、使用不到位，甚至鄰里間裝修、房屋使用不當(dāng)?shù)鹊榷紩?huì)成為不繳物業(yè)費(fèi)的原因或借口。而物業(yè)管理費(fèi)作為物業(yè)公司的最主要收入來(lái)源，其欠繳將直接影響物業(yè)管理公司的服務(wù)水平和質(zhì)量[⑥]。此外，由于在《物業(yè)法》出臺(tái)之前，水電等壟斷強(qiáng)勢(shì)部門采取的是委托物業(yè)代收代繳水電費(fèi)的方式，而且再加上許多老的小區(qū)水、電都未進(jìn)行“一戶一表”的改造，這就直接導(dǎo)致了兩個(gè)方面的后果：一是物業(yè)代收水電費(fèi)用后，容易被物業(yè)所滯留。甚至有的被物業(yè)所截留、挪用。二是物業(yè)代收水電費(fèi)用時(shí)，由于公用部分水電表不完善，導(dǎo)致公用部分水電費(fèi)用收不足，長(zhǎng)此以往物業(yè)是不堪其負(fù)。象日出東方小區(qū)[⑦]、高湖小區(qū)等都因?yàn)榇嬖谒娰M(fèi)用結(jié)算的問(wèn)題，被電力、自來(lái)水公司停電、停水，從而嚴(yán)重影響了小區(qū)業(yè)主的正常生活。

　　（五）物業(yè)管理公司稅賦重，運(yùn)營(yíng)成本高。物業(yè)管理是一個(gè)勞動(dòng)力密集型的行業(yè)，無(wú)論是安保、保潔、綠化、樓管都需要人去操作，這直接導(dǎo)致了物業(yè)管理要保持一定的服務(wù)質(zhì)量和水平，就必須保持有一定的人員配備。但是隨著勞動(dòng)法律、法規(guī)的相對(duì)完善，員工法律意識(shí)的逐步加強(qiáng)，物業(yè)員工的社保、醫(yī)保已成為必不可少的重要環(huán)節(jié)。同時(shí)，物業(yè)企業(yè)所承擔(dān)的稅賦也很重，以福州市為例，凡福州市的物業(yè)企業(yè)要將營(yíng)業(yè)收入的6% 用于繳納營(yíng)業(yè)稅、文化建設(shè)城建稅等，而且還需預(yù)繳所得稅（按營(yíng)業(yè)收入的25%乘以10%進(jìn)行預(yù)征），這無(wú)形中讓物業(yè)企業(yè)要將其營(yíng)業(yè)收入的8.5%上交國(guó)家，再加上企業(yè)需承擔(dān)的社保、醫(yī)保配套費(fèi)用，物業(yè)企業(yè)稅費(fèi)成本將達(dá)到營(yíng)業(yè)收入的10%以上。

　　（六）物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整或動(dòng)用公用部位維修基金等行為，效率過(guò)于低下。當(dāng)前，在通貨膨脹、人工工資不斷上漲的形勢(shì)下，許多小區(qū)如沿用原有的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，勢(shì)必留不住物業(yè)管理員工，特別是對(duì)于缺少上升空間的保安、保潔等工作崗位上的員工而言，其流失率更高，從而直接導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)水平和質(zhì)量的下降，進(jìn)而引發(fā)業(yè)主的不滿。但如需調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又必須征得占總建筑面積和總?cè)藬?shù)1/2的業(yè)主的同意，在時(shí)下小區(qū)大多數(shù)業(yè)主民主意識(shí)欠缺，參與意愿差的情況下，要調(diào)高物業(yè)收費(fèi)無(wú)疑是難度極大的任務(wù)，甚至有時(shí)是根本不可能實(shí)現(xiàn)的任務(wù)[⑧]。此外，象公共部位維修基金的動(dòng)用，根據(jù)《福建省商品住宅專項(xiàng)維修資金使用暫行辦法》第十一條

的規(guī)定，使用住宅專項(xiàng)維修資金須經(jīng)制定方案、業(yè)主確認(rèn)、辦理備案、首次開(kāi)戶、資金劃轉(zhuǎn)、竣工驗(yàn)收、決算審核共七個(gè)程序，而且業(yè)主確認(rèn)環(huán)節(jié)更規(guī)定了需占總建筑面積2/3和總?cè)藬?shù)2/3的嚴(yán)苛標(biāo)準(zhǔn)。由于其門檻高，業(yè)主間的利益很難平衡，使得該基金使用效率低下[⑨][⑩]。

　　（七）物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)與公共行政管理的權(quán)責(zé)不清，極易引發(fā)糾紛。這在實(shí)踐中表現(xiàn)最為突出的集中表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是物業(yè)的安全保障服務(wù)；二是制止小區(qū)違法、違章裝修行為。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。但是由于小區(qū)物業(yè)管理使用的基本上都是格式合同，對(duì)這部分的內(nèi)容約定非常寬泛，甚至根本沒(méi)有涉及，這往往導(dǎo)致業(yè)主的相關(guān)侵權(quán)案件發(fā)生后，物業(yè)和業(yè)主間極易就損失賠償舉證、索賠金額等等事項(xiàng)發(fā)生爭(zhēng)議。象前不久的廈門市龍巖商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、廈門市上杭商會(huì)會(huì)長(zhǎng)溫玲益在廈門臺(tái)灣山莊家中別墅被小偷殺害，家屬索賠的案件就是這方面的典型。[11]除此之外，目前，小區(qū)業(yè)主的在房屋裝修過(guò)程中的違法、違章裝修行為相當(dāng)普遍，對(duì)于這類的違法、違章行為，對(duì)于無(wú)執(zhí)法權(quán)的物業(yè)的勸導(dǎo)和制止根本無(wú)法奏效。而物業(yè)的制止及執(zhí)止不力又會(huì)導(dǎo)致業(yè)主們直接遷怒于物業(yè)，使得物業(yè)管理經(jīng)常處于兩難的境地[12]。

　　（八）物業(yè)管理難以做到城市社區(qū)的全履蓋，嚴(yán)重影響城市居民的居住安全和生活品質(zhì)。目前，由于城市中一些小區(qū)開(kāi)發(fā)較早，設(shè)施老化嚴(yán)重，業(yè)主構(gòu)成復(fù)雜且支付能力差，使得小區(qū)存在沒(méi)有物業(yè)或物業(yè)形同虛設(shè)的局面。還有一些小區(qū)，由于業(yè)主意見(jiàn)不統(tǒng)一，在趕走舊物業(yè)后，新物業(yè)無(wú)法及時(shí)到位，形成了小區(qū)物業(yè)管理的真空。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至20**年7月，福州市區(qū)共有住宅小區(qū)2200多個(gè)，其中實(shí)行專業(yè)物業(yè)管理的小區(qū)有1200個(gè)，而未實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)約1000個(gè)，基本上都是老舊小區(qū)[13]。而小區(qū)沒(méi)有物業(yè)或者物業(yè)管理不到位，極易對(duì)小區(qū)業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全造成威脅，甚至損害。例如，20**年10月12日，沒(méi)有物業(yè)管理的福州晉安區(qū)環(huán)北新村就發(fā)生了一起歹徒以租房為由殘忍殺死出租屋內(nèi)兩男一女的惡性治安案件[14]。

　　二、完善我國(guó)物業(yè)管理制度的思路和辦法

　　鑒予小區(qū)是現(xiàn)代城市社會(huì)構(gòu)成的一個(gè)重要細(xì)胞，因此，要加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理，就必須將小區(qū)物業(yè)管理納入整個(gè)社會(huì)管理的大體系中去統(tǒng)籌考慮，用開(kāi)闊的視野，創(chuàng)新的思維，務(wù)實(shí)的方法，構(gòu)筑起新形勢(shì)下我國(guó)物業(yè)管理的新體制、機(jī)制：

　　（一）把物業(yè)費(fèi)繳交情況納入個(gè)人信用系統(tǒng)。在原有的物業(yè)管理體制下，隨著越來(lái)越多的新建小區(qū)投入使用，開(kāi)發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)間的矛盾越積累越多，物業(yè)費(fèi)欠繳情況也越來(lái)越普遍。而且由于追索物業(yè)費(fèi)欠繳的管理成本、司法成本太高，使得眾多物業(yè)企業(yè)只好采取息事寧人的態(tài)度，而這無(wú)疑更加助長(zhǎng)了業(yè)主的物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)行為。但少數(shù)業(yè)主的欠費(fèi)行為，實(shí)際上不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，事實(shí)上也損害了絕大部分按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主的合法權(quán)益，是一種極不道德的損人不利已的行為。因此，為杜絕這類行為的繼續(xù)蔓延、擴(kuò)散，我們認(rèn)為，除了應(yīng)繼續(xù)推廣完善福州市現(xiàn)有的社區(qū)調(diào)解員制度外[15]，還有必要將物業(yè)費(fèi)繳交情況納入個(gè)人的金融信用系統(tǒng)，讓業(yè)主們不敢、不愿欠繳物業(yè)費(fèi)。同時(shí)，為了保證物業(yè)費(fèi)欠繳情況信息的公正性、公平性，有必要將物業(yè)費(fèi)欠繳案件作為簡(jiǎn)易類案件，由物業(yè)公司采取向基層法院申請(qǐng)支付令的方式，確保物業(yè)費(fèi)欠繳情況進(jìn)入個(gè)人信用系統(tǒng)的工作效率及權(quán)威性。

　　（二）實(shí)行稅收返還，專項(xiàng)用于社區(qū)科教文衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。現(xiàn)在西方媒體頻頻炒作中國(guó)的稅負(fù)和稅收痛苦指數(shù)之類的新聞，這實(shí)際上源于我們稅收的轉(zhuǎn)移支付或者使用方向還存在不夠科學(xué)、不夠完善、不夠透明的地方。事實(shí)上，在我們看來(lái)，實(shí)踐中對(duì)于業(yè)主向物業(yè)企業(yè)繳納的物業(yè)管理費(fèi)等所征收的稅收，以及將來(lái)可能開(kāi)征的物業(yè)稅，都必須采取“取于社區(qū)，用于社區(qū)”的政策，將每個(gè)小區(qū)業(yè)主向國(guó)家所繳納的相關(guān)稅收，直接返還用于社區(qū)和小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、診所、體育館、博物館等公益性機(jī)構(gòu)的修繕、維護(hù)。同時(shí)，也可以從上述的稅收返還中切出一塊，專項(xiàng)用于小區(qū)內(nèi)屬于全體業(yè)主共同共有的公共部位、公共設(shè)施、公共設(shè)備的修繕、維護(hù)。實(shí)質(zhì)上，采取房產(chǎn)稅、物業(yè)管理稅收屬地化使用后，就有利于真正實(shí)現(xiàn)社區(qū)業(yè)主子女入學(xué)、醫(yī)療的劃片管理，有利于社區(qū)公共資源的合理配置。

　　（三）規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)的前期開(kāi)發(fā)和后期管理。為防止因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)工程質(zhì)量原因而產(chǎn)生小區(qū)公建配套、設(shè)施和設(shè)備質(zhì)量問(wèn)題，進(jìn)而影響小區(qū)的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和水平，建議對(duì)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行物業(yè)管理過(guò)渡期制度，規(guī)定對(duì)于新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在一定年限內(nèi)的物業(yè)管理應(yīng)由開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的物業(yè)負(fù)責(zé)，以便對(duì)在過(guò)渡期內(nèi)出現(xiàn)的公建配套質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)整改和完善。而對(duì)于在過(guò)渡期內(nèi)，業(yè)主大會(huì)通過(guò)法定程序選任新的物業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按過(guò)渡期的長(zhǎng)短，折成款項(xiàng)交由業(yè)主委員會(huì)和新選任物業(yè)專項(xiàng)用于開(kāi)辦費(fèi)和小區(qū)公建配套質(zhì)量問(wèn)題整改及完善，以確保小區(qū)不因開(kāi)發(fā)企業(yè)遺留的質(zhì)量問(wèn)題而影響物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)。而對(duì)于物業(yè)企業(yè)，行政機(jī)關(guān)則可以利用資質(zhì)年檢等行政手段，強(qiáng)制物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理的各項(xiàng)收費(fèi)、收入及使用情況進(jìn)行公示，同時(shí)可以采取抽檢的方式，對(duì)物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行年度審計(jì)，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并進(jìn)行規(guī)范整改。此外，還可以發(fā)動(dòng)小區(qū)的業(yè)主，采取聘任義務(wù)監(jiān)督員的方式，對(duì)小區(qū)物業(yè)的日常管理活動(dòng)進(jìn)行全方位、全面監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向社區(qū)派駐的監(jiān)事反映，以切實(shí)監(jiān)督物業(yè)透明、規(guī)范地對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理。

　　（四）社區(qū)向業(yè)委會(huì)委派監(jiān)事，加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)管。小區(qū)實(shí)行業(yè)委會(huì)的民主自治管理是一個(gè)正確的趨勢(shì)，也是一種正確的模式，需要的只是對(duì)其加以進(jìn)一步的完善。具體而言，對(duì)于業(yè)委會(huì)的選任、職責(zé)，實(shí)踐中，除了可繼續(xù)執(zhí)行好《福州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，積極探索業(yè)主自治與行政干預(yù)間的利益平衡管理模式[16][17] 之外，還可以采取由社區(qū)向業(yè)委會(huì)派出監(jiān)事的方式進(jìn)行完善，同時(shí)明確監(jiān)事的權(quán)責(zé)利。這樣就可以在小區(qū)內(nèi)構(gòu)建起以業(yè)主大會(huì)為最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，業(yè)委會(huì)為常設(shè)機(jī)構(gòu)，物業(yè)為具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)，社區(qū)為監(jiān)事機(jī)構(gòu)這樣一個(gè)三足鼎立的類似于公司中股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和職業(yè)經(jīng)理人這樣的管理架構(gòu)，從而在“民主監(jiān)督、相互制約”*同履行好各自的職責(zé)，做好小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理工作。

　　（五）明晰公共行政管理機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的工作界線，各司其職。小區(qū)是城市社區(qū)的一個(gè)重要組成部分，也是城市的一個(gè)部分。因此，無(wú)論是小區(qū)的公共安全、治安管理、交通安全，還是小區(qū)的建章建筑，政府的相關(guān)職能部門均有義務(wù)和職責(zé)做好相應(yīng)的管理工作，不能把這些職能全部轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)。因此，公安、城管等相關(guān)部門必須把物業(yè)管理與其之間的職責(zé)分工規(guī)范化、明晰化，并把這些分工內(nèi)容納入業(yè)主手冊(cè)或者在小區(qū)中進(jìn)行公示，讓業(yè)主們明了物業(yè)的職責(zé)所在。在條件成熟的情況下，還可以采取保安由專業(yè)公司委派或者公安、城管等行政機(jī)關(guān)向小區(qū)派駐代表的模式進(jìn)行小區(qū)的公共行政管理。同時(shí)，可以通過(guò)技術(shù)手段將小區(qū)內(nèi)的安防體系納入城市安防體系，實(shí)現(xiàn)小區(qū)公共、交通、裝修、裝飾管理的行政機(jī)關(guān)與物業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)動(dòng)，以便更加科學(xué)有效地實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理。

　　（六）充實(shí)公共部位維修基金，簡(jiǎn)化基金的報(bào)批使用手續(xù)。由于目前采取的由業(yè)主在購(gòu)房時(shí)按購(gòu)房款2-3%比例繳交公共部位維修基金的募集方式渠道過(guò)于單一，不利于小區(qū)可持續(xù)管理。因此，有必要在將來(lái)開(kāi)征的房產(chǎn)稅或物業(yè)稅中提取部分比例用于補(bǔ)充、充實(shí)小區(qū)物業(yè)的公共

部位維修基金。而且為了防止由于公共部位維修基金的使用程序過(guò)于繁瑣和復(fù)雜，基金的使用效率過(guò)于低下，影響小區(qū)的物業(yè)管理品質(zhì)和小區(qū)業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。可以對(duì)基金的使用實(shí)行分類管理，對(duì)于部分事關(guān)小區(qū)業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，諸如小區(qū)消防、道路、安防等大修的，可由法律法規(guī)直接予以規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)，相關(guān)部門依法核準(zhǔn)即可撥付投入使用。對(duì)于涉及部分業(yè)主利益的，可以簡(jiǎn)化程序，由涉及到建筑物區(qū)分所有權(quán)的業(yè)主進(jìn)行民主表決，在表決通過(guò)后，業(yè)主委員會(huì)即應(yīng)向相關(guān)部門提出申請(qǐng)，動(dòng)用屬于這部分業(yè)主所有的公共部位維修基金，以確保物業(yè)安全、合理地可持續(xù)使用。

　　（七）對(duì)老舊小區(qū)配套設(shè)施進(jìn)行整修改造，納入正常物業(yè)管理體系運(yùn)作。對(duì)于沒(méi)有物業(yè)管理的老舊小區(qū)，各級(jí)政府應(yīng)以街道為單位進(jìn)行摸排，在摸排基礎(chǔ)上提出整合方案，由財(cái)政出大頭、住戶出小頭的方式，對(duì)這些老舊社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套進(jìn)行整改、完善，在整改結(jié)束后，通過(guò)把小區(qū)業(yè)主的物業(yè)繳交情況列入個(gè)人信用系統(tǒng)，確保物業(yè)收費(fèi)率，引進(jìn)物業(yè)企業(yè)對(duì)小區(qū)實(shí)行專業(yè)管理。對(duì)于老舊小區(qū)業(yè)主物業(yè)費(fèi)足額繳交仍無(wú)法滿足小區(qū)正常的基本物業(yè)管理要求的，政府相關(guān)部門在經(jīng)過(guò)一定程序的認(rèn)定之后，可給給予適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼；對(duì)于小區(qū)業(yè)主確實(shí)存在生活困難的，納入城市社保、低保行業(yè)予以個(gè)案解決，以切實(shí)妥善解決老舊小區(qū)的物業(yè)管理問(wèn)題。

　　[①] 本文為合作作品。

　　[②]《東南快報(bào)》20**年8月19日《福州：業(yè)委會(huì)越權(quán)損失要賠償 嚴(yán)防業(yè)以權(quán)謀私》。

　　[③]《海峽都市報(bào)》20**年11月28日《福州57家不合規(guī)物業(yè)資質(zhì)被注銷 另有6家被罰》。

　　[④] 《海峽都市報(bào)》20**年10月15日《福州閩發(fā)西湖廣場(chǎng)存消防隱患 35家商鋪被臨時(shí)查封》。

　　[⑤] 《海峽都市報(bào)》20**年10月19日《福州芍園一號(hào)文化創(chuàng)意園 因消防隱患被查封》。

　　[⑥]《東南快報(bào)》20**年8月8日《福州物業(yè)糾紛案物業(yè)告業(yè)主的多》。“據(jù)福州市中院相關(guān)人士介紹，去年物業(yè)糾紛案件數(shù)量同比增119%，20**年至今年上半年，福州市兩級(jí)法院共受理1、2審物業(yè)管理糾紛案件918件，涉及業(yè)主1323戶，其中主要以物業(yè)管理企業(yè)起訴業(yè)主為主，業(yè)主告物業(yè)管理企業(yè)的僅有2件，占7.4%。糾紛數(shù)量最多的案件為物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)，業(yè)主以收費(fèi)依據(jù)不足、前期遺留問(wèn)題、物業(yè)管理質(zhì)量低下等理由拖欠物業(yè)管理費(fèi)，這些案件共占收案數(shù)的90.5%”

　　[⑦] 《海峽都市報(bào)》20**年9月28日《日出東方小區(qū)陷停電漩渦》。

　　[⑧] 《半島都市報(bào)》20**年8月17日《動(dòng)用"房屋養(yǎng)老金"談不攏公共維修基金怎么花?》。

　　[⑨] 《海峽都市報(bào)》20**年7月22日《泉州2.59億公維金手續(xù)繁瑣無(wú)人申請(qǐng)使用》。

　　[⑩] 《長(zhǎng)江商報(bào)》20**年4月10日《武漢16.2億房屋公共維修基金幾乎閑置》。

　　[11] 《保安爆料 別墅區(qū)安保薄弱 死者家屬要起訴物業(yè)》

　　[12] 《東南快報(bào)》20**年7月6日《福州倉(cāng)山一小區(qū)違建風(fēng)越刮越猛違章建筑越長(zhǎng)越高》。

　　[13] 《東南快報(bào)》20**年10月20日《環(huán)北一村近千個(gè)老舊小區(qū)無(wú)物業(yè)誰(shuí)來(lái)保安全？》。

　　[14] 《海峽都市報(bào)》20**年10月14日《福州晉安區(qū)環(huán)北一村兩男一女死在出租房?jī)?nèi)》。

　　[15] 《海峽都市報(bào)》20**年8月8日《福州“社區(qū)調(diào)解員”提前介入物業(yè)糾紛》。

　　[16]《海峽都市報(bào)》20**年9月18日N1版《一個(gè)章卡住福州大景城小區(qū)新物業(yè)入駐》。

　　[17] 《海峽都市報(bào)》20**年8月31日《三利花園選聘物業(yè)有著落上門議票“雙過(guò)半”》。

篇2：業(yè)主關(guān)注的物業(yè)管理問(wèn)題解答

　　業(yè)主關(guān)注的物業(yè)管理問(wèn)題解答

　　※物業(yè)管理知識(shí)問(wèn)答※

　　一.物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？

　　根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行政府導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　政府指導(dǎo)價(jià)由省人民政府價(jià)格行政主管部門會(huì)同建設(shè)行政主管部門制定，縣級(jí)以上人民政府價(jià)格行政主管部門可以在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定當(dāng)?shù)氐氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　已成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理委托合同中按照政府指導(dǎo)價(jià)而定或者由雙方協(xié)商確定。

　　二.物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成？

　　綜合管理費(fèi)，包括人員工資及福利．公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、保險(xiǎn)、清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)、辦公費(fèi)、節(jié)日裝飾費(fèi)、聘請(qǐng)專業(yè)人士費(fèi)用、法定稅費(fèi)、經(jīng)理人酬金。

　　能源費(fèi)包括公共水、電費(fèi)的支出，空調(diào)費(fèi)（指商場(chǎng)及寫字樓）、燃油費(fèi)。

　　三.物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容？

　　物業(yè)管理可分為常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三類。

　　1.常規(guī)性的公共服務(wù)是的物業(yè)管理企業(yè)面向所有住宅提供的最基本的管理與服務(wù)。管理的基本項(xiàng)目具體包括：

　　1）房屋修繕及其，裝修管理等

　　2）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理

　　3）環(huán)境衛(wèi)生管理

　　4）綠化管理

　　5）治安管理

　　6）消防管理

　　7）車輛道路管理

　　8）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)，如為業(yè)主和住房代收代繳水、電、煤氣費(fèi)等。

　　2.針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布，當(dāng)住用人需要這種服務(wù)時(shí)，可自行選擇。

　　3.委托性的特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人的個(gè)別需求，受委托而提供的服務(wù)，實(shí)際上是專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善。

　　四.維修基金的用途？

　　凡商品住房和公用住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位，共用設(shè)施設(shè)備維修基金，基金款項(xiàng)用于住宅共用部位，共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

　　五.物業(yè)管理公司的水電費(fèi)如何分?jǐn)偅?/p>

　　物業(yè)管理公司的水電應(yīng)獨(dú)立設(shè)表計(jì)費(fèi)，不應(yīng)分?jǐn)偟焦芾碣M(fèi)中去。

　　六.怎樣成立業(yè)委會(huì)？

　　根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過(guò)一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　七.業(yè)委會(huì)成立時(shí)，空置單位是否有選舉權(quán)利？

　　有，因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)由住宅小區(qū)所有業(yè)主推舉組成。業(yè)主是指本區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人，而空置單位的所有權(quán)人是發(fā)展商。因此發(fā)展商具有選舉權(quán)利。

　　八.編制管理預(yù)算的作用？

　　作用是厘定來(lái)年之管理費(fèi)收入，以達(dá)到收支平衡，避免出現(xiàn)虧損。

　　九.什么是《管理公約》？其主要內(nèi)容是什么？

　　《管理公約》是物業(yè)管理公司與轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主在意愿一致的基礎(chǔ)上雙方協(xié)定、簽署的契約，對(duì)協(xié)議雙方均具有約束力。《管理公約》一般由物業(yè)管理公司擬訂，經(jīng)業(yè)主同意并經(jīng)雙方簽署后生效。業(yè)主委員會(huì)成立后，《管理公約》應(yīng)定期進(jìn)行修訂。它的主要內(nèi)容包括：

　　1）物業(yè)公司的名稱、管理范圍、服務(wù)內(nèi)容和管理權(quán)限、職責(zé)；

　　2）物業(yè)管理公司與轄區(qū)的業(yè)主雙方的權(quán)利、義務(wù)及法律責(zé)任；

　　3）開(kāi)發(fā)商的權(quán)利和責(zé)任；

　　4）業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生和職責(zé)；

　　5）大廈受人力無(wú)法控制而損壞時(shí)的約定。

　　十.什么是《業(yè)主公約》？其產(chǎn)生的程序如何？

　　《業(yè)主公約》是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)，是由全體業(yè)主承諾的，并對(duì)全體業(yè)主（包括非業(yè)主使用人）有共同約束力的，關(guān)涉業(yè)主的物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面權(quán)利、義務(wù)的行為守則。

　　《業(yè)主公約》是物業(yè)管理中的一個(gè)重要的基礎(chǔ)性文件。它一般是由業(yè)主委員會(huì)依據(jù)政府制定的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)，并經(jīng)業(yè)主簽字生效。以后根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行的修訂，則只需業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)即生效。

　　十一.何謂“按時(shí)”繳交物業(yè)管理費(fèi)？

　　根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《業(yè)主手冊(cè)》、《物業(yè)管理公共契約》等有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)按月計(jì)收，各業(yè)主需在每月的五號(hào)前繳交當(dāng)月物業(yè)管理費(fèi)。

　　十二.若拖欠物業(yè)管理費(fèi)將會(huì)承擔(dān)什么責(zé)任？

　　對(duì)逾期繳交物業(yè)管理費(fèi)者，物業(yè)管理公司可根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》按每日累計(jì)欠交管理費(fèi)額2%加收滯納金；對(duì)拖欠達(dá)兩個(gè)月以上的，物業(yè)管理公司可由業(yè)主聯(lián)合會(huì)授權(quán)對(duì)欠費(fèi)單元實(shí)施停水措施；對(duì)仍不交付者，可累積計(jì)帳，在物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，由房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)代為扣除；物業(yè)管理公司也可報(bào)業(yè)主聯(lián)合會(huì)同意后，依法向人民法院起訴。

　　十三.對(duì)經(jīng)常外出者，有什么方便的途徑繳交物業(yè)管理費(fèi)？

　　為方便業(yè)主繳交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司提供了多種交費(fèi)方法，業(yè)主可據(jù)實(shí)際情況加以選擇：

　　以現(xiàn)金、支票（港幣或人民幣）親臨管理處交費(fèi)；各管理處現(xiàn)已設(shè)“銀聯(lián)通”，業(yè)主亦可憑“卡”收費(fèi)；

　　國(guó)內(nèi)業(yè)主可通過(guò)銀行匯款到管理處帳戶；

　　香港業(yè)主可憑交款單到指定銀行交費(fèi)；

　　如銀行開(kāi)設(shè)儲(chǔ)蓄代交管理費(fèi)業(yè)務(wù)，業(yè)主到管理辦理有關(guān)委托手續(xù)后，即可由銀行定期劃款。

篇3：物管案例:業(yè)主將開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題歸結(jié)到物業(yè)管理身上怎么辦

　　物管案例:業(yè)主將開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題歸結(jié)到物業(yè)管理身上怎么辦

　　南山某小區(qū)的物業(yè)管理公司是開(kāi)發(fā)商的全資子公司，在承接物業(yè)進(jìn)行管理中，開(kāi)發(fā)商遺留下一系列的問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商將小區(qū)的底層機(jī)房改造成為保安宿舍；沒(méi)有預(yù)留足夠的會(huì)所和物業(yè)管理辦公面積等，出現(xiàn)了諸多的問(wèn)題。業(yè)主將開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題歸結(jié)到物業(yè)管理公司身上，以至于業(yè)主與管理公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于要解聘物業(yè)管理公司。

　　[案例提示]

　　運(yùn)用法規(guī)，講清遺留問(wèn)題的原因，但要注意的是不要將責(zé)任完全推到開(kāi)發(fā)商身上，以利于今后同開(kāi)發(fā)商的溝通協(xié)調(diào)，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司業(yè)主和開(kāi)發(fā)商間的“調(diào)停人”，要留余地。

　　[案例分析]

　　現(xiàn)請(qǐng)各位同事針對(duì)上述案例作出自我的分析，以分析碰撞出思維的火花。

　　實(shí)踐中業(yè)主與前期物業(yè)管理公司的許多糾紛，往往是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題。而新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)專章規(guī)定“前期物業(yè)管理”，這首先表明了立法上的一種態(tài)度，即明晰建管權(quán)責(zé)。《條例》提倡前期物業(yè)管理實(shí)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)，明確開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅物業(yè)采取招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司；要求開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；同時(shí)規(guī)定物業(yè)管理公司承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并與開(kāi)發(fā)商履行必要的驗(yàn)收手續(xù)和相關(guān)資料的移交。這將有利于開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司各司其能，各負(fù)其責(zé)，另一方面也有利于小區(qū)管理的延續(xù)性，確保業(yè)主獲得優(yōu)質(zhì)滿意的服務(wù)。