淺議住宅小區地下車庫權屬問題

　　王明珠/鐵西區法院網/20**0403

　　近段時間以來，市場上陸續出現開發商以“買房贈車庫”作為商品房銷售的新型促銷手段，來吸引購房者的眼球。這種營銷手段主要針對目前業主車輛增多，且園區車庫數量有限的客觀現狀，所以開發商會建設地下車庫，既能緩解車庫供求不平衡的矛盾，又能增加營銷的競爭力，更為重要的是目前我國對于地下車庫權屬的法律法規不是很完善，存在一定爭議性，出售地下車庫往往成為開發商增加利潤的一種新手段，因此只有明確地下車庫權屬，才能切實保護真正權利人的合法權益。

　　《物權法》的實施導致地下車庫法律性質和地位的變化,也改變了其權利歸屬認定的邏輯前提?！段餀喾ā穼嵤┣?地下車庫必須依附于物業小區的宗地使用權,沒有獨立存在的基礎,只能為區分所有建筑物的附屬物。交易中未約定時,其權屬隨商品房的移轉而一并移轉;《物權法》實施后,借助于土地的分層利用制度,地下車庫成為可獨立交易物,由此為開發商保留地下車庫所有權提供了可能,就其所有權取得無特別約定時,地下車庫仍為其初始權利人———開發商所有。因此《物權法》頒布前后,有關地下車庫權屬判斷的銜接問題尤為凸顯。

　　在小區車庫的地下車位可以作為獨立所有權標的物的情況下，開發商可以采取三種方式銷售地下車位。第一種可叫做“捆綁銷售”，即將特定車位與特定住宅單元相聯系，一體出售給業主。捆綁銷售實際上沒有將地下車位作為獨立的標的物來出售，而是將其作為特定單元的附屬物來銷售。但是捆綁銷售卻有以下不合理之處：其一，按目前的商品房設計理念，很少做到每一住宅小區的每一單元都能對應一個地下車位，因為并不是每一業主都需要一個地下車位；其二，捆綁銷售提高了每一房屋單元的銷售價格，進而導致成交機會減少；其三，捆綁銷售減少了購房時要不要車位的選擇自由，在很多業主不需要地下車位的情況下一概采取捆綁銷售，要么強制銷售，要么放棄交易。第二種可叫做“分攤銷售”，即開發商在不能對每一單元提供一個車位的情況下，將地下車位銷售給全體業主，每一業主按其住宅專有部分的建筑面積分擔地下車位的購買費用。但是分攤銷售仍有兩個不經濟之處：其一，每一單元的銷售價格仍然要高于不分攤地下車位時的價格；其二，對于不需要地下車位的業主來說，讓其分攤小區車庫的費用，顯然是一種不合理的做法。第三種可叫做“分別銷售”，即開發商將住宅單元和地下車位作為各自獨立的買賣標的物分別銷售。分別銷售一來降低了住宅單元的銷售價格；二來滿足了購房者要不要車位的選擇自由；對于需要車位的業主來說，還可以在購買車位還是租賃車位之間做出選擇；如果以后不再需要車位，分別購買或租用的車位也易于單獨處理?？梢?，采取分別銷售的方式，無論對開發商還是對業主，都有更多的選擇機會。在一個交易活動中，選擇機會越多，成交的可能就越大，交易的結果就越合理。所以，住宅單元和地下車位分別銷售，是最為經濟最為合理的交易方式。在地下車庫的權利歸屬問題上，法律的制度安排要促進開發商采取分別銷售的方式，至少不能阻礙開發商采取分別銷售的方式。

　　有人認為小區土地使用權既然為業主享有，開發商就不能再享有該小區的土地使用權，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有權和支配權。也有人認為，地下車庫作為小區建設的配套設施之一，是建筑物的輔助設施，就應如道路、管線一樣，是房屋的從物，應交付建筑物的所有人共同使用，在買賣合同沒有特別約定的情況下，從物應當依從主物(房屋)一并出售、轉移。還有人認為，業主取得的國有土地使用權同時包含了空間權，如果承認了地下車庫的產權屬于開發商，那么就承認了空間權被開發商保留，但既然土地使用權都轉讓給小區業主了，開發商又依據什么來認定空間權還保留在自己的手里?從法律邏輯上解釋不通。因此只能推定出地下車庫的產權屬于全體業主享有。

　　上述觀點都是有失偏頗的。如果開發商在銷售商品房時，將地下車庫計入公攤，顯然是采取分攤銷售的方式，地下車庫的所有權應當屬于全體業主。如果開發商沒有將地下車庫計入公攤，車庫所有權究竟屬于開發商抑或全體業主，需要依法律進行推定。在車庫沒有計入公攤時，其所有權屬于開發商，是一個法律上有根據經濟上較合理的制度安排。其一，當可以獨立作為所有權標的物的物品沒被確定為交易對象時，其所有權應當仍屬于原先的所有者，這符合確定所有權歸屬的一般規則；其二，這種制度安排可以促進或保障開發商采取住宅單元和地下車位分別銷售的交易方式。

　　建立系統的建筑物區分所有權法律制度是明確地下車庫所有權的重要方法。所有權我國《城市房地產管理法》和《城市房屋權屬登記管理辦法（修訂）》只是對土地上的房屋權屬登記做了規定，并沒有涉及地下房屋的權屬登記問題。歸根結底還是由于我國目前沒有系統的建筑物區分所有權法律制度?！　∈袌錾铣鍪鄣能噹旆譃橛挟a權證和無產權證兩種。只有當地下車庫擁有獨立的產權證時，才能作為不動產以抵押、轉讓，以得到法律保障；而沒有產權證的轉讓只可能是轉讓的使用權，這種情況最易發生法律糾紛。有產權登記的，通過查看地下車庫的產權證，決定誰擁有地下車庫的所有權。房地產證、車庫產權證由房屋行政管理機關分別申請辦理，從而確定地下車庫的產權。（２）沒有辦理產權登記的，則看開發商與購房者簽訂的房屋買賣合同對地下車庫的產權是否有明確約定，比如地下車庫是否由業主使用，有約定的從其約定。（３）既沒有登記，也沒有約定的，就根據建設車庫的費用是否攤入購房款，或地下車庫的建筑面積是否作為房屋的公攤面積。費用包括購房款或公攤面積包括地下車庫的，產權歸全體業主所有，反之，歸開發商所有。

　　綜上所述，相關部門應加快立法研究，

規范和完善地下空間的利用和開發，以解決地下空間權的法律法規滯后和缺位的現實問題，促進我國物權法律的改革與完善。

篇2：高等?？茖W校地下車庫應急預案

　　高等?？茖W校地下車庫應急預案

　　工程概況：zz醫藥高等?？茖W校地下車庫位于周祝公路279號，建筑面積2900平方米，為6級人防工程，平時用途為停泊機動車輛，共有49余個車位。車庫共有一個主出入口，4個應急疏散口，不包括電梯。

　　災情預測分析：本車庫可能因明火或車輛自燃引發的火災事故；因排水不暢或雨水倒灌造成的水害事故；因核生化恐怖襲擊和不明氣體、物體引發的事故及次生災害；因電梯發生故障產生的事故以及交通安全、盜竊和人為破壞等。

　　一、應急處置領導小組和隊伍

　　（一）應急處置領導小組

　　組長：z（副校長）

　　組員：z（保衛處長） z（后勤保障中心）z、（保衛處外勤） z（保衛處內勤） z（保安隊長） z（維修負責人）

　?。ǘ碧幹藐犖?/P>

　　1、義務消防隊

　?。?）滅火組：火災初期對現場火勢進行撲滅。

　?。?）救援組：疏散現場車輛、人員，對受傷的人員進行先期救治。

　?。?）保障組：對現場的設備進行技術上的保障。

　　2、保安隊：維護現場的秩序。

　　3、維修隊：對車庫內的設備進行維修保障。

　　由當日行政值班擔任現場指揮。

　　二、情況處置基本流程

　　判明情況→報警并簡易處理→報告→組織現場先期處置（現場搶險、自救互救、疏散人員和重要物資、警戒隔離）→配合專業隊伍實施救援→處理善后工作→總結上報處置情況

　　三、應急情況處置

　?。ㄒ唬┊敯l生火警時

　　1、保安人員前往火警現場觀察判明情況，立即向“119”報警，向行政值班報告。并采取簡便措施進行處理，設法控制火情。

　　2、行政值班接報后，由行政值班組織人員前往進行先期處置。

　　3、組織現場先期處置：組織滅火組進行撲救，開展自救互救，設立警戒區域；保障組負責負責切斷電源，啟動排煙風機，關閉自然通風口并保證消防設備正常運行；救援組負責疏散起火點附近的車輛、人員；派遣保安到學校前后門口引導消防人員。

　　4、配合專業隊伍實施處置：消防隊到達現場后，現場總指揮與技術人員及時向消防隊領導報告火情，按照統一部署展開救援。

　　5、滅火完畢后，做好現場清理工作，行政值班做好記錄，并向上級報告。

　?。ǘ┊敯l生水害時

　　1、保安人員趕赴進水點，判明進水情況向行政值班報告。并采取簡便措施進行處理，設法控制進水。

　　2、行政值班向“110”或防汛部門報告。

　　3、行政值班組織現場先期處置：用擋水板、沙包等進行封堵設法制止水勢蔓延，啟動潛水泵降低水位。如浸水影響電氣設備，應立即切斷電源，將升降電梯升至最高層，以免浸濕。水勢無法控制時，人員撤離。

　　4、配合專業隊伍實施處置。

　　5、處置完畢后，清理現場積水，維修隊檢查電氣設備，如所停車輛涉及保險金問題，須拍照片及存檔，行政值班作好記錄，并向上級部門報告。

　?。ㄈ┊斢龊松植酪u擊和發現不明氣體、物體時

　　1、保安人員趕赴現場判明情況，立即向“110”報警，并向行政值班報告。

　　2、行政值班立即向上級主管部門報告，由行政值班擔任組織現場先期處置。

　　3、組織現場先期處置：保安人員疏散車庫內人員；設置警戒線，禁止人員進入；如有人員傷亡，救援組負責先期救治；當遇有毒物質事件時，現場人員應先集中觀察，由專業隊伍到達后處置。

　　4、專業救援隊到達后，現場總指揮負責報告現場情況，按照統一部署展開救援。

　　5、專業隊伍現場處置完后，維修隊做好現場清理工作，值班老師作好記錄，并向上級部門報告。

　　（四）當升降電梯出現故障時

　　1、保安人員到場判明是否有人員被困，并向行政值班報告。

　　2、行政值班接報后，視情通知電梯專業維修人員到場搶修，并上報主管部門。

　　3、組織現場先期處置：保安人員在現場與被困人員取得聯系，做好穩定情緒工作，等待專業隊伍到來。

　　4、專業隊伍救援時，維修隊做好現場能源保障，保安人員做好現場警戒，疏散無關人員。

　　5、處置完后，維修隊員負責做好現場清理，行政值班做好相關記錄，并向上級部門報告。

　　（五）當發生交通意外導致人員受傷時

　　1、發現事故，報告行政值班。

　　2、行政值班向“110”報警，通知各部門參與處置。

　　3、保安人員指揮交通，向尾隨車輛發出警告，在適當情況下將傷者移離危險位置。

　　4、協助“110”到場后進行維護現場秩序。

　　5、處置完畢，行政值班做好記錄，并上報。

　　四、應急保障措施

　?。ㄒ唬┘訌姂敝R培訓和演練，提高安全防范意識。

　　（二）建立健全應急搶險責任制，落實“定人、定崗、定責任”措施。

　?。ㄈ┐_保應急搶險人員通訊暢通。

　?。ㄋ模┘訌娭蛋?/P>
制度，落實值班人員，定期維護、保養各類設施。

　?。ㄎ澹┘訌姲踩芾?，做好日常管理臺賬。登記、記錄工程使用、安全檢查、整改和工程維護等事項。

　?。┕こ虄葢獙ξｋU源、場所、疏散路線設立特別警示。并根據有關規定配備應急通訊、照明、防毒化、消防、防汛器材。

　　附件：1、應急人員通訊聯絡表

　　2、應急裝備、設備一覽表

　　3、安全管理制度

　　附件—1

　　應急人員通訊聯絡表

　　姓 名　部 門　職 務　手 機　辦公室

　　常用應急電話：報警110、火警119、醫療救護120

　　附件—2

　　應急裝備、設備一覽表

　　名稱、數量　存放地點　責任人　電話

　　滅火器36只　車庫

　　水龍帶10根　車庫

　　對講機6部　保安隊

　　水電工工具1套　維修隊

　　發電機1套　潛水泵12臺　緊束管1000米

　　附件—4

　　安全管理制度

　　一、應急值班制度

　?。ㄒ唬┲蛋嗳藛T必須按規定的時間到崗。離崗時必須經當班負責人的同意并移交手續結束后，方能下班。

　?。ǘ┲蛋嗳藛T嚴禁擅離工作崗位，認真做好交接班記錄。

　?。ㄈ┲蛋鄷r處理事宜的原則是：認真、及時、備忘。

　　(四)值班人員嚴格遵守各項規章制度，保持高度警惕性，對值班期間所發生的事宜認真、及時報告并做好記錄。

　?。ㄎ澹┰谥蛋鄷r，如遇異常，應根據情況、性質及時或事后進行匯報，如沒有指定負責人，值班人員應對值班期間的全部事宜負有處置、報告的責任。

　?。┲蛋嘭撠熑顺救说穆氊煼秶?，還應對其它值班崗位進行檢查，了解惰況并及時處理。

　?。ㄆ撸┲蛋嗳藛T應不間斷地對車庫內部四周進行巡視;在有車輛停留時，還應對停留的車輛進行時間登記、詢問、檢查。

　　（八）值班人員除對內部的巡視、檢查外，還應注意出入口的檢查，嚴禁外來人員逗留或進出。

　　二、安全檢查制度

　　(一)學校成立安全工作領導小紐，安全工作要責任落實到人。

　　(二)要定期組織對各重點部位進行安全檢查、抽查。

　　(三)要定期召開安全情況分析會。

　　(四)每一次安全檢查、抽查都要做好臺帳記錄。

　　三、設備設施維護保養制度

　　(一)對消防、監控等專業技術較強的設備日常維修工作，承包給具有專業資質的專業隊伍負責，做到每月測試保養維修一次，并開出檢驗單交車庫電工備案。日常故障要做到隨叫隨到，及時處理不過夜。

　　(二)對滅火機、箱，消防栓等消防器材，每月9日前專管員要進行一次維修保養，發現問題要在當日內維修好，做到發現問題及時修復不過夜，特殊問題當日來不及完成維修的，要報請分管領導。

　　(三)對各排水泵平常每季度末進行一次維修保養，在6-9月臺風防汛期內，機修工要每周一進行一次自查，發現問題當日修復，并詳細按要求作好臺帳記錄。

　　(四)對各項設備設施每年末進行一次綜合性自查，針對自查情況要集中進行一次分析，有計劃的更新更換。

　　四、防火安全管理制度

　　(一)學校成立防火安全工作小組，防火安全工作要責任落實到人。

　　(二)地下車庫內不得存放易然易爆物品。

　　(三)要定期檢查消防設備是否完好，定期檢查電器線路是否完好。

　　(四)要制定消防應急疏散方案，落實到人。

　　五、防汛安全管理制度

　　(一)領導小組要做好防汛防臺的組織與領導工作，成立汛期工作小組，搶險隊，責任落實到人。

　　(二)做好汛期前各部位的檢查工作。

　　(三)防汛防臺物資要落實到位、到人。

　　(四)在汛期中，要派專人收聽氣象預報，做好汛期值班工作。

　　(五)要建立防汛防臺通訊聯絡網，并保證暢通。

　　六、安全教育培訓制度

　?。ㄒ唬┙M織各崗位人員進行上崗前培訓。

　?。ǘ┎倏v各特種設備人員必須持證上崗。

　　（三）每年度進行一次安全培訓考垓，考核合格人員方可上崗。

　　（四）定期組織對各種預案進行演練。

　　七、反恐專項制度

　?。ㄒ唬┟總€班保安員當班時必須加強巡查，發現可疑車輛和可疑人員應提高警惕。密切注意其動向并及時向班組長報告，必要時立即撥打“110”報警。

　?。ǘ┍０矄T要注意每個人行通道出入口進行巡查，注意庫內是否有可疑人員在庫內逗留，是否有可疑物品和包裹，如發現以上可疑物品不要輕易處置、搬動和打開，立即劃出警戒線，保護好現場，不許任何人靠近，撥打“110”報警。

　　（三）對可疑人員和可疑車輛，可先穩住對方，等待警方到來，若發生可疑人員和可疑車輛強行離開和沖撞，應保持自己和他人的人身安全，并注意其去向為警方提供破案線索。

　　（四）各班組人員要保持高度警惕性，發現可疑情況及時上報并做好記錄。

　　zz醫藥高等?？茖W校

　　二○**年一月**日

篇3：酒店地下車庫崗位工作職責(5)

　　酒店地下車庫崗位職責（五）

　　【管理層級關系】

　　直接上級：安全/消防領班

　　直接下級：

　　【崗位職責】

　　1、確保地下車庫車輛的安全有序停放；

　　2、對進入地下車庫車輛進行登記，確保車庫的安全。

　　【工作內容】

　　1、車庫車輛實行規范化管理，車庫內所有車輛必須進行登記、定位，按順序停放、防止意外事故發生；

　　2、保安每班次要掌握車庫內的車位及停車情況，人人必須做到了如指掌；

　　3、車輛漏油現象嚴重的(汽油、機油)，不允許進入車庫，嚴禁在車庫內吸煙和動用明火。做好安全預防工作。

　　4、車庫衛生要按時打掃，保持清潔，嚴禁亂丟煙頭、紙屑、果皮等，嚴禁在車庫內修車、擦車、壞車需拖出車庫修理；

　　5、做好送貨車輛及會客人員的登記、檢查工作，出店物品必須憑出門證，否則不予放行，防止物品外流。

　　6、必須對所有進入車庫的陌生人和非交接班時間進出的員工進行盤問，嚴格會客登記制度。

　　7、對施工單位的物品出庫，需持有“物品出門放行單”，并由工程部、保安部經理簽字，車庫崗位檢查，B區保安根據“物品出門放行單”簽字給于核實后方可放行。

　　8、員工上下班不準下走車庫，需走員工通道。

　　9、負責看管上夜班員工停放到車庫的自行車、摩托車；

　　10、負責污水池的抽水、清理工作；

　　11、負責B/F乘坐電梯的管理工作。

　　任職條件：

　　1、儀表端莊，身體健康，精力充沛，身高1.75米以上，反應敏捷；

　　2、有較強的安全意識和處理突發事件的能力；

　　3、熟悉酒店的相關工作程序；

　　4、熟悉車輛指揮程序，有較強的責任心；

　　5、對酒店保衛工作具有高度責任心；

　　6、地下車庫安全員最佳年齡為40-55歲。