編者按:值國家主管單位正緊鑼密鼓建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度之際,本報編輯部組織了這次關于物業(yè)管理經(jīng)理人的討論與探索,希望這些行業(yè)專家或資深人士見仁見智的觀點和建議,能為行業(yè)的健康發(fā)展起到積極推動作用,更希望能為廣大物業(yè)管理從業(yè)人員提升自我從而更好地適應行業(yè)發(fā)展帶來一些指導與啟迪。

A、角色定位

一、物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人角色的重要性

當前,我國物業(yè)管理服務行業(yè)正面臨一個承前啟后的關鍵階段。從這兩年發(fā)生的物業(yè)管理矛盾沖突及消費者投訴的典型案例來看,一是物業(yè)管理服務從業(yè)人員,特別是小區(qū)物業(yè)管理服務的“一把手”———管理處主任,專業(yè)管理水平低,職業(yè)道德素質(zhì)差,法律法規(guī)意識薄弱是造成矛盾沖突的主要原因之一;二是業(yè)主委員會都是兼職人員,特別是業(yè)主委員會的“一把手”———業(yè)主委員會主任,缺乏專業(yè)管理知識,職業(yè)道德素質(zhì)差,法律法規(guī)意識薄弱是引發(fā)矛盾沖突的重要原因之一。

高素質(zhì)的專業(yè)人才的嚴重匱乏,一直是困擾制約物業(yè)管理服務行業(yè)高速健康發(fā)展的瓶頸。解決這個問題的唯一出路,就是實施物業(yè)管理服務經(jīng)理職業(yè)化。

對中國大多數(shù)普通百姓來說,購買一套80平方米的二居室住房,加上日后的物業(yè)管理養(yǎng)護費用,幾乎要傾其一生心血。業(yè)主購買的物業(yè)能否保值增值,完全取決于日后的物業(yè)管理服務;而物業(yè)管理服務的好壞,主要取決于小區(qū)物業(yè)管理服務的第一責任人———物業(yè)管理處主任。

作為一名合格的小區(qū)物業(yè)管理服務第一責任人,應該具備較高的專業(yè)素質(zhì),熟悉法律法規(guī),對能影響物業(yè)管理服務市場的各種經(jīng)濟變量有廣泛深入的了解;有強烈的事業(yè)心和對社會及政府機構(gòu)的責任感;視大多數(shù)業(yè)主的利益為自己的服務目標。這些都是非職業(yè)從業(yè)人員所不具備和做不到的。讓受過專業(yè)化培訓、具豐富從業(yè)經(jīng)驗的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理擔任小區(qū)物業(yè)管理服務的“一把手”,可以最大限度地做到依法經(jīng)營、誠信服務、化解矛盾、提高物業(yè)管理服務質(zhì)量贏得消費者的滿意。

近期,廣東省建設委員會鑒于小區(qū)業(yè)主委員會多由兼職人員組成,缺乏法律法規(guī)、物業(yè)管理等方面的專業(yè)知識,難以維護業(yè)主利益,已建議省人大將發(fā)展“業(yè)主權(quán)益顧問”機構(gòu)并設置市場準入條件列為今年修改《廣東省物業(yè)管理條例》的內(nèi)容。發(fā)展“業(yè)主權(quán)益顧問”公司及類似機構(gòu),有利于協(xié)調(diào)解決業(yè)主們面臨的問題,解剖物管公司運作機制,建立服務質(zhì)量管理及財務監(jiān)督機制等。

上述舉措說明,通過專門機構(gòu)和專業(yè)人員參與物業(yè)管理服務的監(jiān)管,物業(yè)管理服務職業(yè)經(jīng)理人萌芽已經(jīng)出現(xiàn)!

二、物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人角色的產(chǎn)生

20**年4月28日,曾經(jīng)因物業(yè)管理公司不辭而別、一度成為北京物業(yè)管理糾紛經(jīng)典事件的“歐陸經(jīng)典”,由小區(qū)業(yè)委會委托國信招標有限責任公司進行物業(yè)管理招投標,公開選聘物業(yè)管理服務公司,再次成為經(jīng)典———首例業(yè)主自選物業(yè)成功案例。

新近發(fā)布的北京市《物業(yè)服務合同(示范文本)》,對物管公司提出新要求。電梯、水泵運行維護費用價格多少,實行酬金

篇2：物業(yè)培訓：現(xiàn)代職業(yè)經(jīng)理人應該具備的素質(zhì)

　　物業(yè)培訓：現(xiàn)代職業(yè)經(jīng)理人應該具備的素質(zhì)

　　現(xiàn)代職業(yè)經(jīng)理人應該具備如下素質(zhì)：

　　一、影響力：我們認為現(xiàn)代的職業(yè)經(jīng)理人首先必須具備良好的影響力，而要達到這點，必須是以德為先、以德為本，注重個人的品德修養(yǎng)，一言一行，一舉一動都要從大局、整體的利益出發(fā)，不能以個人的小算盤和私心去考慮或處理問題，處處要以身作則、嚴于律己，起到表率作用。

　　在多年的工作體會中，我們要始終堅持這樣一個準則：即單位或部門工作做好了，取得了成績應該歸功于全體人員的通力合作，是大家辛勤勞動和共同努力的結(jié)果，但是，如果是單位或部門工作出差錯、有失誤，則職業(yè)經(jīng)理人要敢于承擔責任，并善于從中吸取經(jīng)驗教訓，防止類似事件或錯誤的再次發(fā)生。假如說是下屬真的做錯了，一般應私下單個找他談話，指出錯誤，正確引導他今后如何處理類似的問題及注意事項，避免再犯同樣的錯誤，只有這樣，下屬有問題才愿找上司反映或溝通談心。這樣一來就會在員工中樹立了一個良好的形象。從事管理工作的職業(yè)經(jīng)理人心態(tài)要正，人品要好，涵養(yǎng)要深，觀念要新，眼光要明，服務意識要強，懂得自尊、自重、自強和自愛，是塑造職業(yè)經(jīng)理人良好形象的一個重要組成部分，能增強自己的影響力、感染力和號召力。

　　二、創(chuàng)造力：職業(yè)經(jīng)理人要有較強的創(chuàng)造力，要勇于引進新的管理思路，新的管理理論和新的管理手段，能為公司的運作效率、流程再造、管理創(chuàng)新、市場拓展、品牌經(jīng)營和企業(yè)的規(guī)范化、制度化、現(xiàn)代化管理出謀劃策，從基礎工作做起，扎扎實實、一步一個腳印向前邁，特別是要注重觀察外部形勢的發(fā)展變化，并不斷根據(jù)企業(yè)的實際情況進行調(diào)整創(chuàng)新，以適應市場競爭的需要，跟上時代前進的步伐。如果一個職業(yè)經(jīng)理人沒有創(chuàng)造力、開拓力，不進行觀念革命、思維突破，是很難打開工作局面，創(chuàng)造力的爆發(fā)是靠知識、閱歷和素質(zhì)的綜合積累，沒有廣博的學識、扎實的功底和深厚的專業(yè)技能是無法支承的。職業(yè)經(jīng)理人的隊伍建設和開發(fā)對國內(nèi)企業(yè)來說，是一個嶄新的課題，對我們大家都是新的挑戰(zhàn)!這就要求職業(yè)經(jīng)理人知識面廣、專業(yè)水平高、綜合素質(zhì)好、協(xié)調(diào)能力強、觀念意識新，敢于面對困難、正視現(xiàn)實，知難而進，知險而上，有敢為天下先的開拓精神和不斷進取創(chuàng)新的動力源泉，能居安思危、銳意改革。

　　三、親和力：做管理工作，主要是與人打交道，人是有思想意識的，也是最難管、最頭痛的，通人性、講道理，尊重人、關心人、理解人和信任人，看到人才的價值，重視人才的作用，挖掘人才的潛能尤為重要。如何才能給大家一種親和力，使大家敬重和佩服你是搞好各項工作的前提，這是做職業(yè)經(jīng)理人的基本功之一。注重培養(yǎng)個人的親和力，既講原則性，又富人情味，使大家愿意與你說心里話。只有如此，你才能了解廣大員工的心聲和真實想法，切實收集到第一手可靠、原汁原味的資料，并經(jīng)過歸納、整理，把有真實價值的信息如實地反饋給公司決策者，讓領導能隨時隨地掌握基層一線的動態(tài)，也便于有的放矢地擬訂行之有效的措施策略促使企業(yè)發(fā)展向好的方面轉(zhuǎn)化。親和力強的職業(yè)經(jīng)理能平易近人、禮貌待人、體察下情，了解員工疾苦和難處，在不違背公司原則和損害企業(yè)利益的前提下，統(tǒng)籌為大家辦實事，解決大家的后顧之憂，把員工的注意力引導到工作上來。職業(yè)經(jīng)理人運用自身的親和力，能掌握管人、用人、留人之主動權(quán)，全面統(tǒng)籌規(guī)劃本單位或部門的人力資源，正確調(diào)配使用，科學有效激勵，最大限度地發(fā)揮每個人的潛力，為企業(yè)的發(fā)展貢獻才智。現(xiàn)代職業(yè)經(jīng)理人還應為公司領導與員工建立起一個溝通渠道，積極聽取和接收員工的合理化建議，采取民主式的工作作風與方法，改善領導和群眾的關系。不以權(quán)謀私、不感情用事，明斷公案、公平辦事，真正為企業(yè)的發(fā)展營造一個和諧的環(huán)境。

　　四、穿透力：作為一名優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人，他必須要有管理藝術、領導水平和組織才能，對處理各種疑難問題的穿透力要很強，輻射范圍要廣。特別是能透過事物的現(xiàn)象看到本質(zhì)，能準確地抓住問題的要害，善于從錯綜復雜的事物中理出頭序，對上對下都要有很強的穿透力及輻射力。即把自己好的思路、設想、及方案告之領導，說服領導，讓他同意和采納你的合理化建議。與此同時，職業(yè)經(jīng)理在負責本部門的運作過程中，也要制定部門工作目標和推行工作方案及落實公司的各項變革創(chuàng)新，向下灌輸改革舉措、工作目標及發(fā)展設想，著重強調(diào)只有企業(yè)發(fā)展了，有了良好的效益，大家的利益才會有根本的保障。如果企業(yè)不進行改革創(chuàng)新、不求發(fā)展前進，就會在激烈的市場競爭中敗退下來，最終被市場所淘汰，競爭是殘酷的，這就要求職業(yè)經(jīng)理人有很強的管理穿透力，說服、影響和調(diào)動廣大員工支持、理解和配合公司的做法，把公司領導正確的思路和改革之舉措全方位地由上向下貫徹推進。

　　五、執(zhí)行力：職業(yè)經(jīng)理是公司領導正確決策和工作思路的參謀者、執(zhí)行者，也是公司規(guī)范化管理、流程優(yōu)化、制度創(chuàng)新的倡導者、擬定者、推進者，肩負重任。因此，必須要有較強的執(zhí)行力，否則，再好的制度、可行的方案只會成為一紙空文，毫無效力和作用。企業(yè)的變革創(chuàng)新，成長壯大都迫使職業(yè)經(jīng)理要有很強的推進力、執(zhí)行力。因為企業(yè)的變革，或多或少會觸及某些人的切身利益，同時也會打破人們固有的觀念和已養(yǎng)成的習慣。改變以往不良做法，就要依靠觀念的創(chuàng)新、執(zhí)行的到位和管理的改善，從而才能促進公司的穩(wěn)健經(jīng)營、持續(xù)發(fā)展。

　　六、學習力：在知識經(jīng)濟時代，知識的更新比以往任何時候都要快，如何使自己的知識不老化、跟上時代前進的步伐，我們認為必須使自己成為一個“充電能手”，不斷更新知識、強化學習，全面提升自身的綜合素質(zhì)和管理水平，真正成為一個實力派。眾所周知：當代的人才競爭尤為激烈、殘酷，不進則退。正因如此，職業(yè)經(jīng)理人不僅要把《企業(yè)戰(zhàn)略管理》、《市場營銷》、《廣告策劃》、《管理心理學》、《人力資源管理》等專業(yè)知識學深、學透、學精、用活、用好、用足，而且還應加強對最新的管理學科，例：《如何打造精英團隊》、《創(chuàng)建學習型組織》、《提升執(zhí)行力》、《基業(yè)長青》等方面的學習，尤其注重理論與實踐的結(jié)合，其目的是造就自己成為一個多面手、復合型的人才。也許有人會說這對職業(yè)經(jīng)理人要求太高。不過、我們認為不算過高，只要職業(yè)經(jīng)理人肯專研、勤學習，就能掌握更多更全面的知識，更會增加自己在未來競爭天平上的砝碼，有利于自身的成長發(fā)展。

　　七、企劃力：隨著競爭的空前加劇，人才的作用會越來越重要，正如美的集團公司領導何享健所說：“我寧愿放棄一百萬元的生意不做，也不愿放棄一個優(yōu)秀的人才。”現(xiàn)代企業(yè)家愈來愈意識到：“黃金累千、不如一賢”的道理，職業(yè)經(jīng)理人如何面對知識經(jīng)濟時代的到來，主動出擊，迎來挑戰(zhàn)，成為公司領導的智囊團和參謀。我們想應該具備較強的企劃力，能為公司領導拍板決策提供可行的參考方案。唯有如此，才能提升職業(yè)經(jīng)理人在企業(yè)中的地位，得到公司領導的認可和賞識，成為公司領導事業(yè)上的一員戰(zhàn)將。

　　八、控制力：職業(yè)經(jīng)理要有應付突發(fā)事件、重大事故的控制力，能面對各種工傷、火災、勞工關系等意外事故采取緊急應變處理，并能有效控制整個局面，防止事態(tài)的擴大，注重事故的善后處理。如果沒有較強的控制力，萬一發(fā)生意外事故，當員工或者用戶因情緒激動提出無理要求時，不能冷靜思考，又措手無策，就可能激化矛盾，導致打官司或投訴新聞媒介，一旦發(fā)生上述情形，或多或少都會給公司形象造成不良影響，這就要求職業(yè)經(jīng)理人能有處理危機事件的能力和手段，況且這樣的危機事件處理本身就是對職業(yè)經(jīng)理人的一種考驗，能證明職業(yè)經(jīng)理是否具備應付突發(fā)事件的控制力、應變力和協(xié)調(diào)力。對于這些類似問題的處理一定要及時，萬不可隨意把問題上交了事，當然、對于自己職權(quán)范圍內(nèi)不能解決的問題就要請示匯報上級領導。

　　職業(yè)經(jīng)理能處理好這類問題，實質(zhì)上就是為公司領導分憂解難，讓公司領導騰出更多的時間和精力去處理有關公司全局性、戰(zhàn)略性的重大問題。不過，在處理這類問題的全過程中，職業(yè)經(jīng)理必須隨時向公司領導匯報、反饋和請示，以聽取公司領導是否有新的指示和決斷，其最終目的是化解難題，解決問題。

篇3：論民營物業(yè)管理企業(yè)用好職業(yè)經(jīng)理人

摘要∶國家建設部、人事部聯(lián)合制訂了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》,并于20**年12月1日起施行。這一創(chuàng)舉,紛紛受到業(yè)界的歡迎。可以說,這一《規(guī)定》的頒發(fā),為中國物業(yè)管理行業(yè)推行職業(yè)經(jīng)理人制打下了基礎。

推行職業(yè)經(jīng)理人制度,在業(yè)界的呼喚中應運而生。中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展近二十五年,這一路走來,實為不易。今天,走向職業(yè)經(jīng)理人制度,更是行業(yè)發(fā)展的一個里程碑。當前民營企業(yè)的老板,普遍有一種想把事業(yè)做大,打造著名品牌企業(yè)的野心,所以他們通過各種途徑,尋找能為自己的事業(yè)帶來跳躍性幫助的高級管理人才,但同時他們也存在一個迷惑:該如何選擇和用好職業(yè)經(jīng)理人?當行業(yè)逐級走向職業(yè)經(jīng)理人制度時,面對民營企業(yè),如何用好職業(yè)經(jīng)理人這一問題必將成為了業(yè)內(nèi)人士討論的焦點。

主題詞:物業(yè)管理 民營企業(yè) 職業(yè)經(jīng)理人

一、物業(yè)管理民營企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

目前,民營物業(yè)管理企業(yè)盡管在行業(yè)中所占比例不是很大,還沒有形成大的氣候,但同20**年建設部的調(diào)查相比,已經(jīng)有了很大的發(fā)展和提高。今后幾年將是我國民營物業(yè)企業(yè)進入快速發(fā)展時期,民營物業(yè)企業(yè)在物業(yè)行業(yè)中的地位將得到明顯的提高和改善,并將成為我國物業(yè)管理行業(yè)的主力。如深圳市開元國際物業(yè)管理有限公司,作為中國物業(yè)管理行業(yè)較有影響的民營企業(yè),其規(guī)模已發(fā)展到全委項目300多萬平方米,顧問項目管理面積超過600萬平方米。可以說名列為民營物業(yè)管理企業(yè)前矛。而上海、廣州、深圳等地一些知名大型物業(yè)企業(yè)也紛紛陸續(xù)進行民營改革,走向民營的發(fā)展大道。

但實際上,民營家族企業(yè)在引進職業(yè)經(jīng)理人隊伍方面的成功概率卻很低。這在地產(chǎn)界就最為之明顯,萬科姚牧明等知名職業(yè)經(jīng)理人對加盟民營企業(yè)后,均出現(xiàn)水土不服,以失敗告終。那么物業(yè)管理行業(yè)是否也會出現(xiàn)民營企業(yè)在任用職業(yè)經(jīng)理人后,出現(xiàn)職業(yè)經(jīng)理人水土不服,大家不歡而散呢?恐怕誰也不能做出保證。因為從眾多因素上分析,為什么職業(yè)經(jīng)理人很難在民營企業(yè)中生存,主要是民營企業(yè)在引進職業(yè)經(jīng)理人這個問題上存在著幾大偏差,如職務位置安排不當、信任度把握不準、期望值過高等,從而導致企業(yè)沒有效益、經(jīng)理人沒有業(yè)績,最后大家不歡而散。

二、民營企業(yè)如何選好職業(yè)經(jīng)理人

用好人,才能做好事。這個道理誰都知道,但是怎么樣用好人,卻隱藏著許多學問。相信每個老板都具有一定的用人思想和眼光,這里所提出的一些看法,只是一個拋磚引玉罷了。

1、為什么要引進職業(yè)經(jīng)理人?

這是個必須要思考的問題,一般來講,民營企業(yè)的開創(chuàng)都是,老板自己一手打拼起來的企業(yè)。因此,這就一開始民營企業(yè)就有了相當?shù)募瘷?quán)。而如何引進經(jīng)理人就會產(chǎn)生授權(quán)的問題,就會對公司的管理帶來的沖擊。首先,引進經(jīng)理人目的要明確:是為了品牌效應,還是真真正正要給企業(yè)帶來變革,或者是給企業(yè)某一些混亂的部分加以改善。再者,如何衡量“外來的和尚是否真的會念經(jīng)”,這是個非常重要的問題。只有這幾個問題弄明白了,才能夠進一步考慮引進職業(yè)經(jīng)理人的其他事項。

2、考察對方人品及應聘目的

人品絕對比專業(yè)能力更重要,這個問題無可非議!要了解一個人的人品可以通過他(她)原先的工作單位及同事調(diào)查獲得;同時還是要仔細的查明,對方看中你的是高薪水?還是你這個企業(yè)的前途?或者老板的個人魅力?是不是有其它的想法?有的職業(yè)經(jīng)理人口頭表達能力高于實際的工作技能,面試時故意隱藏了自己的真實意圖,這就使選擇者會作出錯誤的選擇方向。

現(xiàn)在一些自我標榜為職業(yè)經(jīng)理人、或者政府等組織考證獲取職業(yè)經(jīng)理人證書人的未必真正是職業(yè)經(jīng)理人。因為能稱之為職業(yè)經(jīng)理人在職業(yè)方面應該具備:市場化、寬廣度、優(yōu)良的職業(yè)背景、業(yè)績證明、能力證明的人。

3、要根據(jù)公司的發(fā)展時期來選人

小廟不用大和尚,沒有最優(yōu)秀的,只有最合適的。企業(yè)要有自己的發(fā)展計劃,要逐步推進:長考慮,短安排,企業(yè)的發(fā)展不可能一揮而就,更不可能使用一個很優(yōu)秀的經(jīng)理