物業(yè)知識教材：高層樓宇物業(yè)管理

　　高層樓宇建筑特點與設備配置

　　一、高層樓宇的特點

　　高層樓宇較之低層樓宇不論在建筑本身、設備配置、裝修檔次、使用功能，還是在管理 方面都有許多不同，有其自身的特點，主要體現(xiàn)在以下幾個方面:

　　1.建筑規(guī)模大，標準高

　　高層樓宇身高層多，必然建筑面積大(幾千~幾十萬平方米)、建筑標準高(設計、施工、裝修都是高標準)。隨之而來的，使用維護要求也高。

　　2.人口集中，涉及面廣

　　高層商住樓宇住戶來自各行各業(yè)、不同地方、不同國籍;高層辦公樓宇中，會集國內(nèi)外 大小公司機構(gòu)、不同業(yè)務往來人員，涉及面十分廣泛。如廣州世貿(mào)大廈總建筑面積10萬平方 米，購買、租用寫字樓宇部分的大小公司350多家，涉及16個國別，有近萬人在大廈辦公經(jīng) 營。相對來說，高層樓宇人員素質(zhì)高，對管理服務和特殊服務的要求也高。

　　3.設施設備復雜，專業(yè)化程度高

　　為了保證高層樓宇正常運轉(zhuǎn)、發(fā)揮功能、生活使用方便，高層樓宇都配備了各種復雜的 設施設備，需要專業(yè)化的維護管理。

　　4.集多功能于一體，綜合性強

　　現(xiàn)在的高層樓宇多數(shù)集商業(yè)、居住、辦公、餐飲、娛樂、休閑等功能于一體，各部分功 用有機結(jié)合，綜合性強。

　　二、高層樓宇的設施設備配置

　　高層樓宇通常配有下列設施設備:

　　1.供電系統(tǒng)

　　高低壓配電房、配電干線、樓層配電箱構(gòu)成大廈的供電系統(tǒng)，由配電房給配電。該套系 統(tǒng)除了保證大廈內(nèi)工作生活用電外，還須給一些設備提供動力，如中央空調(diào)機、水泵、電梯等。同時，高層樓宇一般還要配備備用發(fā)電機組，其主要功用是在發(fā)生火災時為消防泵、消 防電梯、消防通道照明、消防報警提供用電，也用于市電停斷后的大樓供電。

　　高層樓宇供電系統(tǒng)的配置通常能做到分層分區(qū)控制，以節(jié)約用電。

　　2.運輸系統(tǒng)

　　高層樓宇的運輸系統(tǒng)指載客載貨電梯、自動扶梯、消防電梯等。電梯對于高層樓宇的正 常運轉(zhuǎn)必不可少，同時，其耗電量極大。因此，選配性能優(yōu)良、荷載適當?shù)碾娞菔种匾?/p>

　　3.中央空調(diào)系統(tǒng)

　　高層樓宇通常都配備集中或半集中式的空調(diào)系統(tǒng)，也即我們通常說的中央空調(diào)系統(tǒng)。中 央空調(diào)系統(tǒng)由水系統(tǒng)(冷源)和風系統(tǒng)(空氣處理及分配系統(tǒng))兩大部分組成。其中，水系統(tǒng)具 體由冷水機組、冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔及水管與相關配件組成，風系統(tǒng)由風機盤管、新風處理設備、風柜、風管及相關附件組成。為節(jié)省用電，方便控制，中央空調(diào)系統(tǒng)也要能 做到分層分區(qū)控制。南方城市或天氣炎熱時節(jié)，中央空調(diào)還應有備用系統(tǒng)。(北方高層樓宇還普遍設有鍋爐房、送水送氣管道、暖氣片等一整套暖氣系統(tǒng))

　　4.給排水系統(tǒng)

　　高層樓宇的地下儲水池、水泵、樓頂蓄水池、供水管網(wǎng)構(gòu)成大廈的給水系統(tǒng);污水井、 化糞池、雨水井、排水管網(wǎng)構(gòu)成了大廈的排水系統(tǒng)。給水是由市政管網(wǎng)將水注入地下儲水池，再由水泵加壓轉(zhuǎn)抽到樓頂蓄水池，然后分流各層。水泵一般都有備用品，以便維修主水泵 時，能用備用水泵向大廈正常供水。

　　5.消防系統(tǒng)

　　高層樓宇的消防系統(tǒng)，配備完整的由以下七個部分組成:第一部分:消防控制中心。它 由集中報警器、聯(lián)防控制柜、消防電梯控制柜及控制器組成。第二部分:火災報警系統(tǒng)。除設在消防中心的火災集中報警器外，高層樓宇一般還設有區(qū)域報警器、消防巡檢箱、煙感探 測器、溫感探測器、手動報警按鈕、火災警鈴、火災擴音機、揚聲器及對講機等通信聯(lián)絡器材。第三部分:消防栓系統(tǒng)。這部分應用較普遍，主要包括:消防水泵，包括高區(qū)消防泵、 低區(qū)消防泵和噴灑泵、補壓泵等。消防栓，由供水管網(wǎng)、閥門、水龍帶、噴水槍等組成。第四部分:噴灑自動滅火系統(tǒng)。它由噴水泵、供水管網(wǎng)和噴頭等組成。第五部分:防排煙系統(tǒng) 。主要由防排煙閥門、排風機、正壓送風機組成。第六部分:安全疏散系統(tǒng)。一般由安全通道、安全疏散指示燈、防火門、防火卷簾門等組成。第七部分:手提式滅火器。多是干粉和 泡沫滅火器。

　　這套系統(tǒng)應定期檢視保養(yǎng)、試運行，以確保緊急使用時萬無一失。

　　6.電視監(jiān)控、電子巡更、門禁管理、防盜報警系統(tǒng)

　　閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)主要由電子攝像頭、電視監(jiān)視器、錄像機及三者之間的連線構(gòu)成，用 于監(jiān)控大廈重要部位，及時發(fā)現(xiàn)并記錄異常情況，提高保安效率;電子巡更系統(tǒng)主要由巡更手機、墻機及打印機與附件構(gòu)成，用于自動記錄保安巡視到位狀況;門禁管理系統(tǒng)實質(zhì)是一 套電子門鎖系統(tǒng)，電子門鎖能自動識別來人是否具有進入資格(通過感應所帶磁卡信息)，以 確定是否開門放行;防盜報警系統(tǒng)有機械和紅外防盜報警兩種，前者是因為接觸報警，后者 是用紅外線感應是否有異常人員擅闖、擅越。以上幾種系統(tǒng)可以合稱為安全防范系統(tǒng)，目的在于提高物業(yè)保安的可靠性。

　　7.通信、廣播系統(tǒng)

　　許多高層樓宇都配有程控交換系統(tǒng)等通信系統(tǒng)，以方便內(nèi)外部信息交流。廣播系統(tǒng)平時 可用于播放背景音樂，遇突發(fā)情況時，可用于應急通知、報警、指揮。另外，高層樓宇還有防雷設施等。若是高層住宅樓宇，可能還配有可視對講系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)等。

　　需要強調(diào)指出的是，許多新型高層樓宇都配備有多種智能化、網(wǎng)絡化、設備系統(tǒng)，使高 層樓宇的設備體系更先進完善。

　　高層樓宇物管內(nèi)容和要求

　　高層樓宇本身是一個綜合性的復雜系統(tǒng)，只有各個方面、各個環(huán)節(jié)都管好了，才能保證 整個系統(tǒng)的良好運行，否則，任一環(huán)節(jié)的疏漏都可能導致整個大樓的癱瘓，甚至釀成不可挽回的損失。上節(jié)所述高層樓宇的特點決定了高層樓宇管理的內(nèi)容和特殊要求，主要有以下幾 個方面:

　　一、治安管理

　　高層樓宇由于人口集中，人員成分復雜，流動性強，加之建筑內(nèi)樓梯通道、通風井道、 豎井、天臺、轉(zhuǎn)換層、架空層、地下室等隱蔽死角多，容易形成治安隱患，所以，做好治安防范工作十分重要。一般需要從以下幾個方面著手:

　　1.建立高素質(zhì)的治安隊伍

　　高素質(zhì)的治安人員是搞好大廈治安保衛(wèi)工作的根本。為此，在人員招聘時就要嚴格把關 ，要注意身體素質(zhì)、文化素質(zhì)，更要注意思想素質(zhì)、道德品質(zhì)，要抓好上崗前的物業(yè)管理基本知識技能培訓、法制制度教育、職業(yè)道德教育、文明執(zhí)勤教育，還要抓好平時業(yè)務技能的 訓練、演習及嚴格管理，以保證有一支愛崗敬業(yè)、紀律嚴明、應變能力強、行為文明規(guī)范的專業(yè)保安隊伍。

　　2.健全各種安全保衛(wèi)制度

　　為了使高層樓宇的治安防范疏密不漏，必須建立健全各種安全管理制度。健全的安全管 理制度是治安周密嚴謹持久的保證，為此，高層樓宇的治安管理應建立《保安員上崗執(zhí)勤制度》、《值班出入口大堂訪客登記制度》、《巡邏保安員崗位職責》、《保安員應付緊急事 件行動方案》、《機動車停車場管理規(guī)定》、《摩托車、自行車保管規(guī)定》等規(guī)章制度，要求保安人員嚴格遵循執(zhí)行這些制度規(guī)定。同時，要熟悉大廈常住人口情況及變動情況，在易 引起治安事件的時段、地點重點檢查防范，確保大樓安全。

　　3.健全技術(shù)防范設施

　　技術(shù)防范設施是治安管理中的硬件，適當配備先進的技術(shù)防范器具設施是提高安全管理 水平、管理效率，切實保障大廈安全必不可少的條件。綜合現(xiàn)有國內(nèi)高層樓宇安全管理技術(shù)防范設施配備情況，主要包括以下設施設備:具有存儲、記錄、查詢和自動檢索功能的計算 機治安管理系統(tǒng)，重要部位場所的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)，電子門鎖系統(tǒng)，通信聯(lián)絡系統(tǒng)，機械防盜系統(tǒng)，公共照明系統(tǒng)及總值班工作系統(tǒng)等。在此基礎上，做好對上述設 備的維護、保養(yǎng)、檢修、更新工作，使之能真正發(fā)揮效用。

　　總之，人精器良，制度嚴明，方能切實保障大廈的安全。

　　二、機電設備管理

　　第二節(jié)中我們已提到高層樓宇機電設備復雜、技術(shù)性強，管理難度大、要求高。事實上 ，搞好機電設備管理維護是高層樓宇物業(yè)管理的一項重要基礎工作，它需要周密嚴謹?shù)陌才拧⒃鷮嵓氈碌墓ぷ鞑拍芡瓿伞榇耍仨毥∪鄳墓芾砺毮軝C構(gòu)，如設備管理維修工程部 、專業(yè)維修維護小組，招聘一批技術(shù)熟練、有一定實踐經(jīng)驗的專業(yè)人員，如電工、電梯工、機械師、高級專業(yè)技師等;健全各種管理維護制度，如電梯管理使用維護檢視制度，發(fā)電設 備的管理檢查維修保養(yǎng)制度，給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度，消防系統(tǒng)的管理檢查維修和定期測試制度，通信、防盜、閉路電視等系統(tǒng)的維護保養(yǎng)制度和各專業(yè)小組人員的管理值班制度等 ;同時要加強專業(yè)人員的管理培訓，提高他們的技術(shù)水平，穩(wěn)定員工隊伍;建立完整的設備檔案，清楚掌握各種設備狀況。另外，也可將各類設備的專項維修交予專業(yè)維修公司去做。 這樣，設備管理的重點是挑選符合資質(zhì)的公司，進行招標發(fā)包，簽訂合同，檢查驗收及資料回收歸檔。

　　三、樓宇保養(yǎng)維修管理

　　高層樓宇價值高、使用面廣，良好的維護、養(yǎng)護可以延長樓宇的使用壽命，改善其使用 功能，提高樓宇運營使用的經(jīng)濟效益。高層樓宇保養(yǎng)維護管理的內(nèi)容主要有以下幾個方面:

　　(1)監(jiān)督對樓宇的合理使用，防止對樓宇結(jié)構(gòu)、附屬設施的破壞，維護樓宇或設備的完整性，提高樓宇完好率;

　　(2)按《房屋完損等級評定標準》對房屋進行檢查評定，然后根據(jù)《房屋修繕范圍和標準》的規(guī)定，進行修繕設計，制訂修繕方案，確定修繕項目，實施修繕工程管理;

　　(3)建立樓宇自身的技術(shù)檔案，掌握房屋完好情況;

　　(4)建立健全維修保養(yǎng)制度，定期檢視維修，及時處理住、用戶的報修;

　　(5)做好樓宇維修基金、經(jīng)費的管理。

　　四、清潔衛(wèi)生管理

　　高層樓宇由于人口集中，人流大，空余面積小，易臟易亂;同時，高層樓宇住用戶對清 潔衛(wèi)生標準的要求也高。所以，高層樓宇的清潔衛(wèi)生管理要設專職人員，配備相應的衛(wèi)生清潔器具與用品，訂立專職制度、標準、工作程序，規(guī)定裝、堆、放、清垃圾的要求。除了有 定時的清掃清洗外，還要有巡邏保潔，并有檢查監(jiān)督。對于幾年一次的整棟大樓外立面的清潔等復雜的專項清潔工作，可交由專門的清潔公司去做。

　　五、消防管理

　　由于高層樓宇的一些建筑材料耐火極限低，且高層樓宇用火、電、氣等網(wǎng)絡集中，樓體 高易招雷擊等火災因素多，發(fā)生火災的可能性、危險性大。一旦出現(xiàn)火情，由于樓宇高、人員多，火勢蔓延快，火情撲救和人員疏散困難，往往會造成慘重的生命財產(chǎn)損失，所以必須 加強消防管理。

　　高層樓宇的消防管理，要貫徹“預防為主，防消結(jié)合”的方針，立足自防自救(把撲救高層建筑初期火災的責任落實到管理處員工)，實行嚴格管理和科學管理。應著重抓好以下 工作:

　　(1)健全消防組織，明確消防責任;

　　(2)制定消防制度，加強消防意識教育;

　　(3)完善消防設施;

　　(4)制訂滅火應急方案，組織消防演習。

　　除了以上集中的專項管理外，物業(yè)公司為業(yè)主、住用戶驗收樓宇，辦理入住、租用手續(xù) ，搞好庭園綠化，協(xié)助公安派出所、居委會等政府職能部門工作，處理業(yè)主、住用戶投訴，進行租賃管理及提供盡可能周全的各類服務等也是高層樓宇管理工作的一部分。

　　本節(jié)所述的各專項管理內(nèi)容詳見《物業(yè)管理實務》(上)第8~13章。

　　高層樓宇管理模式、收費標準及達標考評

　　一、高層樓宇的管理模式

　　綜合當前國內(nèi)高層樓宇的管理情況，高層樓宇通常有以下兩種管理模式:

　　1.封閉式管理

　　所謂封閉式管理，就是以樓宇的整體為管理單位，用隔離體將樓宇(含附屬場地)與外界分開，在管理范圍內(nèi)對進出樓宇區(qū)域的人員、車輛等流動性因素進行控制管理，即人、車憑 牌證出入，重要物件進出須登記。管理者對轄區(qū)內(nèi)治安、防火、清潔衛(wèi)生、水電供應等全面負責。這種管理模式多用于高檔高層住宅樓宇和一些重要部門的高層辦公樓宇。采用這種模式管理，集中規(guī)范、水平高，其管理目標是盡可能使業(yè)主、住用戶感到安全舒適與方便。

　　具體來說，管理單位為了保證安全，在樓宇停車場、存車庫、大堂、電梯內(nèi)等人員流動量大的地方安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，以便在控制中心觀察監(jiān)督上述地方;在出入口安裝電動控制閘門，以便保安人員對陌生人或大件物品進出查證、查驗放行;安裝可視對講裝置、報 警裝置，以便業(yè)主、住用戶觀察來人，方便與保安的聯(lián)系。除此之外，還有24小時的晝夜巡 查，以做到大廈安全的滴水不漏。

　　為了保證大廈成員生活舒適方便，管理人員還盡可能地提供周密細致的衣食住行用等方面的服務，如提供車輛保管，洗衣熨衣，代訂代送報刊、牛奶，代購盒飯，提供家庭鐘點工，代送子女上學、入托、入幼等服務;設置小運動場、文化娛樂室等服務設施;對涉外房產(chǎn) 業(yè)主、住用戶有針對性地提供代理申請戶口、辦理家具進口審批申報、房產(chǎn)租賃或轉(zhuǎn)讓、申請安裝電話等服務項目。總之，要盡可能地滿足業(yè)主、住用戶現(xiàn)實和潛在的服務需求，讓每 個人感到舒適方便。

　　2.一般性管理

　　所謂一般性管理，是指以保證業(yè)主和住用戶基本生活秩序為目標的管理。它的要求不像封閉式管理那樣嚴格，但也保證有最基本的生活設施、服務內(nèi)容，保證樓宇的安全清潔。

　　高層樓宇的封閉式管理與一般性管理相比較，封閉式管理專職管理人員多，配備的設施設備復雜先進，服務項目周全，專業(yè)性強，管理水平要求高，相應的收費標準也高。兩種管理模式選擇哪種，應綜合考慮大廈成員的消費水平、要求和承受能力，以及管理公司的管理 經(jīng)費來源等具體情況而定，不能有意降低標準和要求，也不能盲目追求高水平、高檔次。

　　二、高層樓宇的管理收費標準

　　高層樓宇物業(yè)管理服務收費會因大廈功能、類型、檔次不同，所處地區(qū)不同，物業(yè)管理單位具體管理服務內(nèi)容、質(zhì)量、深度等不同而有所差異。廣東省物價局根據(jù)國家計委和建設 部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》及廣東省的具體情況，于1997年1月發(fā)布了《關于規(guī)范全省城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費的通知》，1999年5月1日又發(fā)布了新的一套 物業(yè)管理服務收費政府指導價，對有關住宅小區(qū)內(nèi)高層建筑的公共性服務項目(如清潔衛(wèi)生、綠化、治安、水電管理、排污設施管理、維護公共蓄水池、專職電梯管理等)的當前收費 作出了明文規(guī)定，具體見下表:

　　該收費標準為綜合服務收費的上限，凡服務內(nèi)容和質(zhì)量達不到要求的物業(yè)，收費標準要相應降低。相反，凡被評為全國、全省優(yōu)秀示范小區(qū)等稱號的物業(yè)，收費標準可按規(guī)定適當上浮。具體各地的收費標準可允許在上述標準上下30%的幅度內(nèi)浮動，特區(qū)可另定。

　　高尚住宅區(qū)、別墅區(qū)及一級各類物業(yè)的收費標準，是按照為住用戶提供的服務內(nèi)容、質(zhì)量和深度，根據(jù)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則由物業(yè)公司與業(yè)主委員會協(xié)商制定的。如名雅苑高層住宅收費為2.8元/平方米，珠江酒店物業(yè)管理公司管理的高層住宅--世貿(mào)花園，物業(yè)管理收費每月4元/平方米，超過物價局核定標準，但由于這4元除了包含常規(guī)的公共性服務項目收費 ，還包含了公共水電、電梯等服務項目收費，住戶按此標準交費后，無須再交其他附加費用，業(yè)主委員會對這一收費標準也認可同意，故能順利執(zhí)行。

　　下面是廣州幾處高檔綜合大廈的物業(yè)管理收費標準:中信廣場公寓1元/平方英尺·月，寫字樓2.8元/平方英尺·月，商場50元/平方米·月;國際大酒店寫字樓3元/平方英 尺·月;世貿(mào)大廈4元/平方英尺·月。其中世貿(mào)大廈管理費具體構(gòu)成包括:

　　(1)大廈建筑及公用設施設備維修保養(yǎng)費;

　　(2)公共地方及公用設施設備的水電費、空調(diào)用電費;

　　(3)公共地方清潔綠化及節(jié)日裝飾費;

　　(4)排污費;

　　(5)客戶室內(nèi)清潔衛(wèi)生費(包括滅蟲費);

　　(6)員工工資福利;

　　(7)管理公司酬金(按合同規(guī)定);

　　(8)大廈公共財產(chǎn)險(水、火災)及公共責任險等保險費;

　　(9)稅費、審計費、律師費;

　　(10)大廈儲備金。

　　合理的收費標準對物業(yè)管理企業(yè)維持與業(yè)主、住用戶的良好關系，保證物業(yè)管理的水平 ，促進物業(yè)管理持續(xù)良性發(fā)展，有十分重要的作用。

　　三、高層樓宇物業(yè)管理的達標考評

　　高層樓宇達標考評，以前主要是按1997年建設部頒發(fā)的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》的項目和要求進行的。現(xiàn)在，建設部對原標準進行了修改調(diào)整，發(fā)布了《全 國物業(yè)管理示范大廈標準及評分細則》，涉及大廈的基礎管理、房屋管理及維修養(yǎng)護、共用設備管理、共用設施管理、保安及車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、精神文明建設、管理效益共九大方面89小項。并規(guī)定以下五項申報條件:

　　(1)參評項目符合城市規(guī)劃建設要求，配套設施齊全。面積3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上，使用率85%以上。

　　(2)取得“省(自治區(qū)、直轄市)級物業(yè)管理示范項目”稱號一年以上。

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)已建立各項管理規(guī)章制度。

　　(4)物業(yè)管理企業(yè)無重大責任事故。

　　(5)未發(fā)生經(jīng)主管部門確認屬實的有關收費、服務質(zhì)量等方面的重大投訴。

　　值得一提的是，以前4萬平方米以上的高層住宅小區(qū)、組團按照大廈標準考評，新的規(guī)定是按住宅小區(qū)標準考評。

篇2：論高層綜合樓的物業(yè)管理

　　論高層綜合樓的物業(yè)管理

　　高層樓宇的出現(xiàn)，是人類有效利用土地資源的結(jié)果。近年來，各種用途的高層樓宇在全國各地迅速崛起，與此同時，高層樓宇的物業(yè)管理問題也不容忽視地擺在了人們眼前。中國當前許多高層樓宇多為出租出售混合，具有多種功能的綜合樓，以下我將就高層綜合樓樓宇的物業(yè)管理問題來談一談。

　　一、高層綜合樓的物業(yè)管理特點

　　1、高層綜合高度大、層數(shù)多，功能復雜，人口稠密，物業(yè)管理任務較為艱巨。高層綜合樓宇多包括停車場、商業(yè)、餐飲、娛樂健身場所、寫字樓、酒店、公寓、常住流動人口極多。要管理好高層綜合樓，確保大樓各部分正常運作，確保物業(yè)和樓內(nèi)居民的生命財產(chǎn)安全，任務十分艱巨。

　　2、高層綜合樓設備多、結(jié)構(gòu)復雜、管理起點高，對物業(yè)管理隊伍的素質(zhì)要求較高。高層綜合樓一般設有中央空調(diào)系統(tǒng)、上水排水、排污系統(tǒng)、高低壓供電系統(tǒng)，煤氣供應系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)，有些較為高級的、現(xiàn)代化程度較高的大樓還設有樓宇自動化系統(tǒng)，通信自動化系統(tǒng)、辦公、保安、消防自動化系統(tǒng)。物業(yè)管理公司需要建立一支素質(zhì)較高的專業(yè)人員管理隊伍，運用先進的管理手段、方法，對大樓各系統(tǒng)進行維護、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)。高層綜合樓能源、動力消耗大，管理服務人員多，管理成本高，收取的物業(yè)管理費也高。

　　二、高層綜合樓物業(yè)管理的原則

　　1、早期介入原則。

　　早期介入的作用有三：一是熟悉物業(yè)情況；二是參于大樓的工程管理；三是可提出整改意見。

　　2、統(tǒng)一管理原則。

　　首先，大樓是一個整體，各系統(tǒng)都是為整個大樓服務的，多頭管理勢必影響大樓整體的正常運行；其次，多頭管理易造成職責不清，使出現(xiàn)的問題和故障無法及時解決；第三，多頭管理會造成管理死角。因此，高層綜合樓應堅持統(tǒng)一管理。

　　3、收費合理原則。

　　這一原則最通俗的說法便是物業(yè)管理的收費要與所提供的服務相符。不論如何，物業(yè)管理隊伍都應采取公平、合理、協(xié)調(diào)一致的原則。

　　4、依法管理原則。

　　物業(yè)管理須堅持依法辦事、信守合同、協(xié)議、按規(guī)章制度辦事的原則。

　　5、經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益兼顧的原則。

　　物業(yè)管理要通過科學管理、良好的服務、優(yōu)美的環(huán)境、合理的收費，樹立自身的良好形象，增強知名度，贏得用戶和住戶的信任。

　　6、公共服務、專項服務和特約服務并重的原則。

　　高層綜合樓內(nèi)有許多不同性質(zhì)的住戶和用戶，各戶所需的服務也不盡相同。因此物業(yè)管理不僅要做好供電、供水、供住、用戶需要做好專項服務與特約服務，為用戶、住戶提供最大的方便。

　　三、高層綜合樓物業(yè)管理的內(nèi)容

　　1、房屋建筑主體應有的維修管理。物業(yè)管理應定期掌握房屋的基本情況，對大樓的樓面、樓道等房屋要進行經(jīng)常的維修、養(yǎng)護和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀。對住戶、用戶的房屋裝修進行嚴格的監(jiān)督管理，使大樓不因裝修而影響壽命和危及他人安全。維持大樓價值，創(chuàng)造增值潛力。

　　2、大樓各系統(tǒng)設備設施的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對大樓的供電供水及排水、電梯、消防、中央空調(diào)、公共照明等公用設施進行維護檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，保證設備完好的運行狀態(tài)。

　　3、清潔衛(wèi)生的管理。清掃保潔人員應全面負責大樓各房屋以及公共場所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產(chǎn)日清。

　　4、綠化管理。綠化人員應對大樓周圍及內(nèi)部的花草樹木和景點進行養(yǎng)護和管理，為用戶、住戶創(chuàng)造優(yōu)美整潔舒適的高雅的環(huán)境。

　　5、停車場、車輛及交通管理。管理人員要對用戶、租戶以及外來人員的車輛進行管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序，保證車輛安全。

　　6、消防及治安管理。保安人員對大樓及其范圍內(nèi)進行全天候保安值勤，設立固定保安崗位和流動巡邏崗。確保用戶、住戶人身財產(chǎn)安全。監(jiān)控系統(tǒng)要保證24小時值班監(jiān)控。做好消防器材的維護，對違法違紀行為要及時處理。

　　7、收費管理。要嚴格按照協(xié)議或合同當?shù)匚飪r部門核定的物業(yè)管理服務收費標準，及時、定期收取租金及管理費用，并接受用戶、住戶監(jiān)督。

　　8、全方位服務。物業(yè)管理應對用戶、住戶提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟的服務，使用戶、住戶更為舒適便利。可開設常規(guī)性服務，如：機車船票代辦、辦設儲蓄所等；委托性服務，如：代住戶、用戶訂送報刊、代訂牛奶、代住戶接送兒童、雇傭保姆等；經(jīng)營性服務，如：開設餐飲、娛樂場所、開設健身房等。并根據(jù)用戶、住戶需要，提供特約服務。

　　四、當前高層綜合樓物業(yè)管理需要注意的問題

　　1、產(chǎn)權(quán)問題

　　建成的樓房分層、分套或分間出售后，就把整個大樓劃分為大小不同的多個產(chǎn)權(quán)，從而出現(xiàn)了以下的特征：一是產(chǎn)權(quán)"私"有和樓宇結(jié)構(gòu)的不可分割。高層大樓的單個產(chǎn)權(quán)證書，能真正體現(xiàn)私有份額的主要是建筑平方米，而分解為單個構(gòu)件時其產(chǎn)權(quán)屬性就被淡化。如某一業(yè)主的地板可能是另一業(yè)主的天花板，一堵墻可能為兩位業(yè)主共有等。二是共有部分只能在價值上分割而難以在實物上分割。因此物業(yè)管理公司須協(xié)調(diào)好各業(yè)主的關系，并完善該類法規(guī)。

　　2、消防問題

　　高層綜合樓的消防問題較為嚴重，因為，一是通道單一，易被堵塞。特別是消防通道，一般只有集中的幾個，有被占用或被擅自增設鐵柵門，增大了災害疏散的難度。二是，電梯井具有抽風效應。高樓原本招風，再加象煙囪一樣的井道就更有助于火勢蔓延。其三是易燃的裝飾材料，只追求美觀舒適，而輕視飾材的防火性能系統(tǒng)。四是外部救災困難。目前其中許多問題尚待解決。可行措施有：一是必須建立嚴密規(guī)范的消防責任制。落實任務、明確責任。二是消防人員須熟悉消防設備設施的部位和性能。對各種消防用具及報警系統(tǒng)須經(jīng)常檢查、試驗、保養(yǎng)、檢修和維護，使其處于良好的使用狀態(tài)。三是消防通道不得占用，須暢通無阻。四是對用戶住戶進行消防知識宣傳教育，使其掌握消防器材的使用方法。

　　3、治安問題

　　高層綜合樓由于具有較多的公共區(qū)域，任何人都可借故在這些公區(qū)區(qū)域滯留，而業(yè)主并不十分關心這些區(qū)域的使用。特別是用戶、住戶中許多"雞犬之聲相聞、老死不相住來"，互不關照，給大樓安全帶來不利影響。針對這些情況，保安部門更需不斷加強完善保安工作。一是必須掌握大樓各用戶、住戶的基本人員情況，掌握樓內(nèi)重點要案部位，可裝監(jiān)視器。二是定期檢查樓內(nèi)安全設施，對監(jiān)控設施經(jīng)常進行維修、保養(yǎng)、監(jiān)控室要24小時有人監(jiān)控。三是對停車場、電梯間、通風口等部位要做到安全防范。四是對大樓實行巡邏制度，特別是對各段不同用途的樓層設置相應的保安崗。針對各業(yè)主互不熟識的現(xiàn)象，物業(yè)管理部門還可借鑒香港這一方面的成功經(jīng)驗，通過物業(yè)推動、協(xié)調(diào)在該物業(yè)中進行各類活動的業(yè)主或租客之間的社會人際關系，建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關系，使房地產(chǎn)這類貴重資產(chǎn)和高價商品都得以發(fā)揮最高的效益。