論物業管理停車管理

　　隨著社會經濟的迅猛發展，人們生活水平的不斷提高，社會車輛、家庭車輛的擁有量出現了激增的趨勢，進而對地面空間的有限性提出了嚴峻的挑戰，車位不足的矛盾日益凸顯，停車管理亦越來越得到重視。

　　停車管理是物業管理的主要內容之一，包括：

　　(1)交通規則，交通進出口以及路線的規劃布局等；

　　(2)指揮調度；

　　(3)收費管理，停車收費的管理；

　　(4)交通安全的管理。

　　其重點是防止車輛的亂停亂放，做好小區內安全停車。

　　做好停車管理，使小區內的車輛有秩序地停放，有利于維護交通秩序，保障業主的人身及財產安全；保證通道的暢通、保證行人的安全，做到最大限度地方便業主，防止車輛被盜、遭損等等。

　　然而，隨著停車管理在物業管理中的普遍應用，諸多問題開始浮出水面。下文就具體問題具體分析，指出這一問題產生的根源，并給出相應的解決辦法。另外，物業管理企業作為微利行業，如何規避因停車管理而帶來的高額風險?除加大防范力度外，將這部分管理項目承包給專業停車管理公司亦不失為明智之選。

　　一、當前物業管理企業停車管理存在的問題及產生根源

　　因停車管理產生的矛盾已經十分普遍，各種案例時常見諸報端。車輛丟失、剮蹭等事件的理賠糾紛頻繁，物業管理企業往往因此而陷入不公平的索賠當中。

　　1.停車收費難。規劃缺陷帶來停車位的嚴重不足；免費停車的習慣；開發商前期車位費定價太低，物業管理公司被動上調停車費引發矛盾；地面、地下價差太大，導致地面車位不足、地下車位過剩車位權屬不明確，業主對交費不認同等等，這些現象直接導致了停車收費難度的加大。

　　2.停車需求激增。據建設部最新的一項調查顯示，目前全國停車位缺口平均在60%以上；而相應的竟是配建車位的不足或被挪作它用，停車設施缺乏，地上有車無位，地下車庫有場無車，資源得不到有效整合，浪費現象比較嚴重。

　　3.小區亂停亂放及占路停車現象多。這樣必然會堵塞消防通道和影響正常通行，引發安全隱患。缺乏停車管理的專業流程，是導致產生亂停亂放占路停車現象的主要原因；一般物業管理企業對停車管理比較隨意，沒有預見因流程問題引發的后果沖突。另外由于缺少配建的自行車泊位也是原因之一，自行車亂停亂放，擠占道路空間和人行道。

　　4.停車交費觀念淡薄，交費意識差。由于有關停車管理的相關政策和法規宣傳力度不夠，停車收費產生糾紛繼而會引發物業管理費收繳矛盾更增加了業主與物業管理公司之間的誤會。

　　5.物業管理人員對車輛管理缺乏專業知識和技能，以及不能與車主進行有效的溝通，也時常引發暴力沖突和矛盾。

　　二、解決目前“停車難”的辦法

　　剖析“物業停車難”存在的根源目的在于找到解決問題的辦法。

　　1.明確停車位的權屬、明示價格。

　　現行停車費價格的制定方法是政府定價和市場調節價雙軌并行。由于政府指導價相對較低，地面公共停車場供不應求；而地下停車場、立體停車場多數由開發商自己定價，相對較高

　　業主對停車場的權屬問題及價格的合理性容易產生質疑，實際生活中極易帶來分歧和矛盾。解決這一問題的根本在于事先約定，開發商應在《房屋買賣合同》中明確說明地下停車場是否由全體業主分攤并提供證明材料，如屬開發商所有，則需約定停車費的標準，作為房屋買受人購房的參照條件之一，以避日后業主指責開發商隨意定價之嫌。

　　2.增加停車位的供給，進行價格調控。

　　面對資源稀缺問題，物業管理企業可以從增加供給和減少需求兩方面做出努力。

　　一方面，可以利用現有空地創造條件盡可能增加停車位的供給，如補建停車場；沒有空地的，可利用小區道路劃臨時停車場

　　來緩解停車壓力；還可以利用科技手段解決車位不足的問題，比如修建立體停車庫、綠地停車場，提高單位土地使用率。但這些工作都需要得到業主的同意和政府交管部門的認可。

　　另一方面，可以利用價格杠桿適當抑制停車需求。業主把車停在小區地面或周圍的路面，自己既省錢又方便，卻苦了行人和過往的社會車輛。適當縮小地上停車場與地下停車場收費差價，把地上的車輛分流到地下停車場去。

　　3.提供政策優惠，促進停車場建設，推動停車產業化發展。

　　擴大停車場建設是目前解決停車難的另一關鍵所在。要使停車場建設進入良性循環，就需要政府進行財政金融政策的支持，從而吸引民間資本的積極參與，并按企業經營方式推動停車業的產業化發展。

　　三、如何規避停車管理的風險

　　停車管理現已成為房地產開發和物業管理企業進行市場競爭的重要手段。以車輛停放的安全便利吸引住戶，并通過高效管理做好停車場的服務工作，如提供車輛清洗的專項服務等。但同時，物業管理行業也面臨著停車管理的風險，首當其沖的就是停車場機動車輛的被盜。由于相關法規的滯后，往往在案發后的賠償責任追究中，眾多物業管理企業都陷入了不公平的索賠糾紛之中。

　　目前大多數物業管理企業管理的項目都很有限，其停車場的規模也相對較小。這樣常為了轉嫁停車管理風險而向保險公司交納較高的投保成本，如此將不利于物業管理企業的正常經營，停車管理費的收取可能還不夠支付整個停車管理的成本。物業管理企業的利潤來源主要是業主的物業管理費，如果還要消耗物業管理費來保障停車管理，對物業管理企業本身來說就是一個不可忽視的成本風險，會帶來整體利潤的下降。

　　在物業管理行業，一個矛盾沒處理好，往往牽一發而動全身，就可能導致業主委員會的聲討，甚至謀求其他物業管理企業進駐。在物業管理中，物業和車輛是業主的兩大主要資產，因物業管理企業的核心優勢在物業管理方面，所以其經營管理的重心自然就放在物業方面，停車糾紛勢必在所難免。

　　目前激烈的市場競爭環境，一個企業靠單打獨斗很難發展，企業、行業間的合作越來越重要，利用不同領域的專業優勢，滿足顧客的不同需求，提升各自的市場競爭力。物業管理企業可以將停車管理分化出來，交由專業的停車管理公司打理。如此一來，不但規避了風險，還可集中優勢專注自身特長；另外，高品質的專業停車管理也是物業管理中的亮點。

　　參考文獻:

　?、俣逞?，《關注停車管理，提升物業價值》，《城市開發》雜志，20**.6

　　②王學東，《商業房地產投融資與運營管理》，清華大學出版社，20**.8

篇2：安管部停車場管理規定

　　安管部停車場管理規定

　　1、車輛進入本停車場停泊，須按規定讀卡交費，并服從車場管理人員調度。

　　2、車況不良的或車輛漏油不得進入車場；不得攜帶易燃、易爆、劇毒等危險物品進入車場。

　　3、車輛進入后，按車場的指引箭頭、提示語或管理人員指揮行駛，不得逆行，限速5公里/每小時。

　　4、不得在停車場內加油、修車。

　　5、愛護停車場設施設備，不得亂丟垃圾雜物等；若損壞車場設施設備，須照價賠償。

　　6、車輛須泊入指定車位，不得跨車位停泊，否則按所占車位交費。

　　7、駕駛員離開前須檢查車門、車窗是否關好，請勿在車內存放貴重物品若車況有問題，須在車輛檢查登記表上簽名認可。

　　8、不得在停車場內長時間停留或在車內睡覺。

　　9、車輛不得堵塞停車場行車道，否則管理公司將采取強制措施疏通車道，一切后果由該駕駛員負責。

　　10、駕駛員遺失電腦磁卡，須出示本人身份證、駕駛執照和行駛證登記后方可離場。時租車輛電腦卡失效或丟失，按入口處管理人員登記的入場時間計算停車費，月租車須將失效卡收費處，并向發卡處聯系補辦。

篇3：天津市機動車停車管理辦法(2015)

　　天津市機動車停車管理辦法(20**)

　　天津市人民政府

　　天津市人民政府令20**年第16號

　　《天津市機動車停車管理辦法》已于20**年4月10日經市人民政府第51次常務會議通過，現予公布，自20**年5月21日起施行。

　　天津市市長 黃興國

　　20**年4月20日

　　天津市機動車停車管理辦法

　　第一條 為加強我市機動車停車管理，規范停車秩序，提升停車服務水平，保障城市道路安全暢通，根據有關法律、法規規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內機動車停車場的規劃、建設、使用、經營和管理活動以及道路停車泊位的使用、經營、管理活動，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱機動車停車場，是指供機動車停放的場所，包括公共停車場、專用停車場、臨時停車場。公共停車場是指主要供社會車輛停放的場所；專用停車場是指主要供本單位、本居住區車輛或者危險化學品運輸等專用車輛停放的場所；臨時停車場是指利用閑置空地臨時停車的場所。

　　本辦法所稱道路停車泊位，是指公安交通管理部門依法施劃，并規定一定使用時間，占用道路停放機動車輛的場所。

　　第四條 機動車停車場和道路停車泊位的管理，遵循統一規劃、合理布局、依法管理、方便群眾，確保交通安全暢通的原則。

　　第五條 市交通運輸行政主管部門負責全市機動車停車場、道路停車泊位管理工作的統籌協調、監督檢查。

　　發展改革、規劃、建設、公安交管、市場監管、市容園林、國土房管、稅務等行政管理部門按照各自職責，協同做好機動車停車場、道路停車泊位的管理工作。

　　第六條 區縣人民政府對本行政區域內機動車停車場和道路停車泊位實施屬地管理，履行下列具體職責：

　　（一）根據公共停車場專業規劃組織建設公共停車場；

　?。ǘ┙M織道路停車泊位和政府投資建設的公共停車場、臨時停車場經營權招標或者拍賣；

　?。ㄈ┐_定本行政區域內的道路停車泊位是否收費，以及道路停車泊位和機動車停車場的收費區域類別；

　?。ㄋ模┱莆毡拘姓^域內對社會開放的機動車停車場情況，制定并落實專用停車場和有停車條件的單位向社會開放的鼓勵措施與辦法；

　?。ㄎ澹┽槍Ρ拘姓^域內停車問題突出的區域，研究制定專項方案并組織實施；

　?。┒酱俦緟^縣相關管理部門加強機動車停車管理。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府在區縣人民政府的領導下做好本轄區內的機動車停車管理工作。

　　第七條 本市鼓勵單位和個人投資建設公共停車場，鼓勵有專用停車場和停車條件的單位向社會開放停車場地。

　　鼓勵和推廣應用智能化、信息化手段管理機動車停車場。

　　第八條 公共停車場的設置應當符合公共停車場專業規劃。

　　公共停車場專業規劃應當根據城市總體規劃、城市道路交通安全管理和城市建設發展的需要進行編制，并根據本市發展的實際情況適時調整。

　　公共停車場專業規劃由市規劃行政主管部門組織相關部門、區縣人民政府編制，報市人民政府審批。

　　區縣人民政府定期將本行政區域內公共停車場年度建設計劃報送市建設行政主管部門，市建設行政主管部門對全市公共停車場建設工作進行監督檢查。

　　第九條 公共停車場專業規劃確定的停車場用地，其土地供應方式按照國家和本市有關規定確定。

　　第十條 公共停車場和專用停車場的設計方案，應當符合國家和本市機動車停車場的設置標準和設計規范。

　　新建的公共建筑、商業街區、居住區、大（中）型建筑等，應當按照機動車停車場的建設標準規范配建停車場。不按照標準或者不符合相關設計規范配建停車場的，規劃行政主管部門不予審批。

　　已建成的公共建筑、商業街區、居住區、大（中）型建筑停車泊位不足的，應當按照國家和本市機動車停車場的建設標準規范及時改建或者擴建。

　　與主體工程同步配建、改建或者擴建的機動車停車場，應當同步設計、同步施工、同步驗收、同步交付使用。修建地下停車場應當兼顧人民防空的需要。

　　市建設行政主管部門應當會同市規劃行政主管部門、市公安交通管理部門，結合本市機動車發展情況，及時編制或者修訂本市機動車停車場建設的相關規范和標準。

　　第十一條 改建、擴建的公共建筑、商業街區、居住區、大（中）型建筑等，確因場地等條件所限，難以配建、增建機動車停車場、停車泊位的，經規劃行政主管部門同意，建設單位應當根據所缺停車泊位的數量情況繳納停車場易地建設費。建設單位不繳納停車場易地建設費的，規劃行政主管部門依法不予核發《建設工程規劃許可證》。

　　所缺每一停車泊位需繳納的停車場易地建設費，由市發展改革、財政部門核定全市統一的標準，市規劃、建設行政主管部門予以配合。

　　停車場易地建設費由區縣建設行政主管部門收取，上繳區縣財政，專項用于公共停車場的建設。

　　第十二條 在城市道路范圍內，不影響行人、車輛通行的情況下，公安交通管理部門在征求市容園林、交通運輸行政主管部門的意見后可以施劃道路停車泊位，并規定道路停車泊位的使用時間。公安交通管理部門施劃的道路停車泊位應當向社會公開，道路停車泊位的使用時間應當明示。

　　公安交通管理部門施劃道路停車泊位應當嚴格實行總量控制。市公安交通管理部門應當會同市市容園林、交通運輸行政主管部門對全市道路停車泊位狀況每年評估一次，根據城市發展狀況，適時增減道路停車泊位，并向社會公開。

　　施劃道路停車泊位應當符合國家和我市的相關規定、技術要求和標準。

　　第十三條 增加施劃道路停車泊位，市公安交通管理部門應當會同市市容園林、交通運輸行政主管部門和相關區縣人民政府舉行聽證或者向社會公開征求意見，并報市人民政府批準。

　　第十四條 有下列情形之一的，公安交通管理部門應當臨時撤除道路停車泊位：

　?。ㄒ唬┯鲇芯o急情況或者道路交通狀況發生變化，道路停車已經影響車輛正常通行的；

　　（二）城市基礎設施建設或者其他公益項目建設需要臨時撤除的。

　　道路停車泊位經營者應當服從公安交通管理部門作出的臨時撤除道路停車泊位的決定。

　　第十五條 已建成的機動車停車場不得擅自停止使用或者改作他用。

　　任何單位和個人不得擅自施劃或者撤除道路停車泊位，不得在停車泊位內設置障礙阻止停車。

　　第十六條 居住區規劃用于停放機動車的停車泊位、停車庫，應當滿足本居住區內業主的停車需求，不得閑置。

　　公共建筑、商業街區配建的公共停車場應當全天向社會開放。

　　第十七條 本市建立統一的機動車智能停車管理系統，對停車泊位進行編號，對公共停車場、道路停車泊位信息實行動態管理，并實時公布公共停車場、道路停車泊位的分布位置、使用狀況、泊位數量等情況。

　　區縣人民政府應當根據本市機動車智能停車管理系統，建設區域停車引導設施，并負責運行、維護和管理。

　　公共停車場、道路停車泊位向社會開放并收費的，應當將配建的停車引導系統接入所在區域停車引導設施，但專用停車場向社會開放的除外。

　　第十八條 市交通運輸行政主管部門會同市公安交通管理部門應當在客流量較大的機場、車站、港口、商業街區、大型商場等公共場所，劃定客運出租汽車候客停靠區域，向全行業開放，供客運出租汽車免費停靠候客。在有條件的道路上劃定客運出租汽車臨時?？奎c。

　　任何單位和個人不得阻礙客運出租汽車在候客停靠區域內?？?，不得向停靠的客運出租汽車收取任何費用。

　　第十九條 道路停車泊位和政府投資建設的公共停車場、臨時停車場應當通過經營權招標或者拍賣確定經營者。招標或者拍賣由區縣人民政府組織實施，收入全額上繳區縣財政，專項用于公共停車場的建設、道路停車泊位占用道路的日常維護和修繕、停車智能化建設，不得挪作他用，并定期向社會公開。

　　其他單位和個人投資的公共停車場、臨時停車場，可以由投資者經營，也可以通過委托、租賃、招標等形式確定經營者。

　　第二十條 區縣人民政府應當與道路停車泊位和政府投資建設的公共停車場、臨時停車場的經營者簽訂協議。協議應當包括雙方權利義務、期限、終止協議的情形等內容。

　　道路停車泊位和政府投資建設的公共停車場、臨時停車場的經營者有下列情形之一的，區縣人民政府終止協議：

　?。ㄒ唬┒啻伟l生服務質量糾紛，影響惡劣的；

　?。ǘ┪窗丛兄Z標準提供服務的；

　　（三）未按期足額繳納經營權招標或者拍賣費用的；

　?。ㄋ模┥米赞D租轉包、掛靠經營的；

　?。ㄎ澹嵤┻`法行為，拒不改正的；

　?。┚懿慌浜系缆吩O施維護及掘路修復施工的；

　?。ㄆ撸╇p方約定的其他可以終止協議的行為；

　?。ò耍┓伞⒎ㄒ帯⒁幷乱幎ǖ钠渌樾巍?/p>

　　第二十一條 對社會開放的機動車停車場、道路停車泊位的經營者應當自開放、停止開放之日起15日內，將機動車停車場、道路停車泊位的地理位置、泊位數量等情況，書面報送公安交通管理部門，同時向社會公布。

　　第二十二條 對社會開放的機動車停車場、道路停車泊位應當符合《道路交通標志和標線》（GB5768-1999）、《停車庫（場）安全管理系統技術要求》（GA/T761-20**）國家標準。

　　有條件的公共停車場應當依據《城市道路和建筑物無障礙設計規范》（JGJ50-20**）為殘疾人設置專用停車位。

　　第二十三條 對社會開放的機動車停車場的經營者應當遵守下列規定：

　　（一）公布收費標準和監督電話；

　?。ǘ┲贫ㄍ７跑囕v、安全防范、消防等管理制度；

　?。ㄈ┡渲猛陚涞恼彰?、計時收費設備，保證停車設施正常運行；

　?。ㄋ模┲笓]車輛有序進出和停放；

　　（五）按照市發展改革部門核準的價格收費，使用專用發票；

　?。┕ぷ魅藛T佩戴服務牌證；

　?。ㄆ撸┎坏迷跈C動車停車場內從事影響車輛安全停放的經營活動；

　?。ò耍┻_到環境衛生質量標準，管理亭周邊不得亂堆亂放，保證干凈整潔，并應當配合環衛清掃和園林養護作業。

　　道路停車泊位的經營者應當遵守前款第（一）、（五）、（六）、（七）、（八）項規定。

　　第二十四條 機動車駕駛人在對社會開放的機動車停車場、道路停車泊位停車應當遵守下列規定：

　?。ㄒ唬┓墓芾砣藛T指揮，在指定停車泊位停車，關閉電路，做好駐車制動，鎖好車門；

　?。ǘ┎坏脫p壞停車設施、設備；

　?。ㄈ┎坏醚b載易燃、易爆、有毒等危險物品；

　?。ㄋ模┌匆幎ɡU納停車費用；

　?。ㄎ澹┎坏迷趫鏊鶅任鼰?、使用明火、試車、亂扔垃圾。

　　對社會開放的機動車停車場、道路停車泊位工作人員未按規定的標準收費、未佩戴服務牌證、不使用專用發票的，停放機動車輛的駕駛人可以拒付停車費。

　　第二十五條 機動車停車場、道路停車泊位應當區別不同區域、不同停車時間，并按照中心城區停車收費高于邊緣城區停車收費、同一區域道路停車泊位收費高于機動車停車場停車收費的原則，確定停車收費標準。停車收費標準由市發展改革部門會同市交通運輸行政主管部門、市公安交通管理部門研究制定。

　　第二十六條 公安交通管理部門對違反本辦法的行為，按照下列規定處理：

　　（一）擅自施劃或撤除道路停車泊位或者在道路停車泊位內設置障礙阻止停車的，責令限期改正，并可按每一泊位處200元以上1000元以下罰款。

　　（二）居住區規劃用于停放機動車的停車泊位、停車庫閑置的，責令限期改正，并對每一閑置泊位處1000元以下罰款。

　?。ㄈ┕步ㄖ?、商業街區配建的公共停車場未全天向社會開放的，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下罰款。

　　（四）對社會開放的機動車停車場不符合《道路交通標志和標線》、《停車庫（場）安全管理系統技術要求》國家標準的，責令限期改正；逾期不改正的，處1000元以下罰款。

　　（五）對社會開放的機動車停車場的經營者違反本辦法第二十三條第一款第（一）、（二）、（三）、（四）、（六）、（七）、（八）項規定的，責令限期改正，并可處200元以上1000元以下罰款。

　?。┑缆吠＼嚥次坏慕洜I者違反本辦法第二十三條第一款第（一）、（六）、（七）項規定的，責令限期改正，并可處200元以上1000元以下罰款。

　?。ㄆ撸ι鐣_放的機動車停車場、道路停車泊位的經營者未按照規定將有關情況書面報送公安交通管理部門，同時向社會公布的，責令限期改正；逾期不改正的，處1萬元罰款。

　　（八）私自在道路上設置地樁、地鎖等障礙物阻礙機動車停放和通行的，責令停止違法行為，迅速恢復交通，并可處200元以上1000元以下罰款。

　　第二十七條 違反本辦法規定，已建成的機動車停車場擅自停止使用或者改作他用的，由公安交通管理部門按照《天津市道路交通安全管理若干規定》第五十五條規定予以處罰。

　　第二十八條 對機動車停車場、道路停車泊位實施管理的相關行政部門及其工作人員，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄的，由其所在單位、上級主管機關或者監察機關給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任；給當事人造成損失的，依法予以賠償。

　　第二十九條 本辦法自20**年5月21日起施行。天津市人民政府20**年1月14日公布的《天津市機動車停車場管理辦法》（20**年市人民政府令第25號）同時廢止。