什么是空置房?

　　何謂“空置房”，目前尚無一個統(tǒng)一、明確的定義。按物業(yè)管理的行業(yè)習(xí)慣，房屋空置一般是指未裝修也未入住的情形。本文所討論的“空置房”也只是限于業(yè)主購買并辦理入住手續(xù)但未實際居住或使用的情形，而不包括開發(fā)商建成后沒有銷售出去的房屋。

空置房為啥要交物業(yè)費?

　　1、物業(yè)服務(wù)的公共性決定了一切

　　物業(yè)服務(wù)具有公共性，在滿足公共性服務(wù)的同時，達(dá)到對整個居住環(huán)境品質(zhì)的提升，最終體現(xiàn)對業(yè)主個體的服務(wù)價值。換言之，物業(yè)服務(wù)是面向全體業(yè)主的，只要大多數(shù)業(yè)主享受到了物業(yè)服務(wù)，即使你個人沒有享受到，也是要交物業(yè)費的。 2、物業(yè)管理體現(xiàn)出對業(yè)主的服務(wù)價值

　　物業(yè)管理已從"物管"延伸到"為人服務(wù)"。由于物業(yè)公司與業(yè)主之間的委托關(guān)系具有一定的特殊性，其中一方面就是全體業(yè)主將維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序的管理權(quán)交給了物業(yè)公司，該權(quán)利行駛的主要途徑就是對業(yè)主實施"人"的管理，比如如果有業(yè)主實施野蠻裝修，物業(yè)公司就有權(quán)阻止其違法行為。 3、作為一種商品，物業(yè)服務(wù)并不會因業(yè)主是否使用而影響其價值

　　多數(shù)業(yè)主都認(rèn)為，"是我們養(yǎng)活了物業(yè)公司。"其實，他們忽視了物業(yè)服務(wù)的商品屬性。不過，物業(yè)服務(wù)有別于其他商品的買賣行為，是政府為保障廣大業(yè)主正常的生活秩序與良好的生活環(huán)境而采取的一種有效措施，物業(yè)服務(wù)并不會因業(yè)主是否使用而影響其價值。 4、物業(yè)管理需要一定的成本

　　在市場經(jīng)濟(jì)中，所有企業(yè)最關(guān)心的首先就是自己的利益，其次才會考慮怎么服務(wù)，物業(yè)公司也不例外。物業(yè)公司在為業(yè)主服務(wù)時是需要成本的，而為了利益，這些最終都會轉(zhuǎn)加到業(yè)主身上，所以為了保護(hù)利益，空置房也免不了要交物業(yè)費。 5、物業(yè)費本質(zhì)上是一種投資

　　其實，按時交物業(yè)費本質(zhì)上也算一種投資，因為一個好的物業(yè)公司就像一名專業(yè)的操盤手或基金經(jīng)理，它不僅能使業(yè)主的物業(yè)保值，更能使物業(yè)增值，而你得到的回報往往會超出你的想象。

空置房收繳率低的原因分析

　　1、聯(lián)系業(yè)主有困難

　　物業(yè)公司掌握的業(yè)主的有效聯(lián)系方式有限，一般只有電話號碼，對業(yè)主的其他信息知之甚少。因此，一旦電話聯(lián)系不上業(yè)主，物業(yè)公司就跟業(yè)主失聯(lián)了，無法采取有效措施催繳自然繳費率低。

　　2、收繳成本高

　　對于住在小區(qū)的業(yè)主，物業(yè)公司還可以上門溝通，但空置房業(yè)主不住在本小區(qū)，有的甚至住在外地，增加了物業(yè)公司催收物業(yè)費的成本。

　　3、業(yè)主沒有形成正確的繳費觀念

　　部分業(yè)主認(rèn)為自己沒有享受物業(yè)服務(wù)，不應(yīng)該交納物業(yè)費，沒有形成正確的繳費觀念。

　　4、部分業(yè)主購買房屋是用來投資，想將物業(yè)費轉(zhuǎn)嫁到下一任業(yè)主身上，故意拖欠。

空置房交納物業(yè)費的相關(guān)依據(jù)

　　1、交納物業(yè)服務(wù)費是業(yè)主的義務(wù)

　　《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用。

　　2、部分地區(qū)空置房物業(yè)費按九折收取

　　《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十九條：已辦理交付手續(xù)但未使用的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費按照90%交納。

　　3、業(yè)主不得以未享受物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費

　　《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　4、業(yè)主逾期不交物業(yè)費，物業(yè)公司享有起訴的權(quán)利

　　《物業(yè)管理條例》第六十七條：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條：經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。

小區(qū)物業(yè)如何做好空置房物業(yè)費催收?

　　1、做好物業(yè)服務(wù)是基礎(chǔ)，讓業(yè)主明白物業(yè)做了很多事

　　首先，做好各項日常維護(hù)管理，形成書面記錄;

　　做好常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)工作，例如衛(wèi)生保潔、綠化管理、秩序維護(hù)等工作，防止房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備丟失和人為損壞，為業(yè)主創(chuàng)造整潔優(yōu)美、安全舒適的居住環(huán)境，并形成保潔記錄表、日常巡檢表、維保記錄表等書面記錄，讓業(yè)主清楚的感受到和看到物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容。

　　其次，定期對空置房進(jìn)行巡查管理，做好巡查記錄;

　　巡查內(nèi)容一般包括：檢查房屋的門窗完好及關(guān)系情況;檢查水表、電表、氣表的關(guān)閉情況;檢查房屋是否有水浸現(xiàn)象，給排水管道、墻面是否有滴水、漏水、深水現(xiàn)象;觀察房屋內(nèi)是否有其他異常情況。發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)作出詳細(xì)記錄，并拍照取證。根據(jù)問題的不同情形找相關(guān)職能部門做出相應(yīng)處理，如果屬于房屋質(zhì)量問題等不屬于物業(yè)服務(wù)范圍的事情，應(yīng)及時與業(yè)主聯(lián)系，告知其具體情況，讓業(yè)主及時處理。遇到暴風(fēng)、雷雨或其他災(zāi)害性天氣應(yīng)隨時檢查空置房，采取必要的預(yù)防措施，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或通知業(yè)主。

　　2、深入了解業(yè)主的基本信息，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通交流

　　除了要掌握業(yè)主準(zhǔn)確的聯(lián)系方式外，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對業(yè)主的現(xiàn)住址、工作單位、身份信息也多加了解，這樣可以針對業(yè)主的不同特點，采取不同的溝通方式，達(dá)到更好的催收效果，另一方面，采取多種方式，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通交流，例如：小區(qū)舉行活動的時候，及時通知業(yè)主;節(jié)假日的時候，給業(yè)主發(fā)送祝福短信等。通過這樣的方式，縮短與業(yè)主之間的距離，減少業(yè)主的抵觸情緒。

　　3、多重手段并取，共同提高空置房物業(yè)費收繳率

　　采取電話溝通、短信通知、發(fā)送催繳函、責(zé)任告知書、風(fēng)險告知書、律師函等多種方式，讓業(yè)主明白享受了物業(yè)服務(wù)，就要交物業(yè)費，交納物業(yè)費是業(yè)主的義務(wù)。拒交物業(yè)費，業(yè)主要承擔(dān)多重風(fēng)險，這將會給業(yè)主工作和生活都帶來不便，多重手段齊抓并舉，督促業(yè)主按時交納物業(yè)費，提高空置房物業(yè)費收繳率。

　　其實，按時交物業(yè)費本質(zhì)上也算一種投資，因為一個好的物業(yè)公司就像一名專業(yè)的操盤手或基金經(jīng)理，它不僅能使業(yè)主的物業(yè)保值，更能使物業(yè)增值，而你得到的回報往往會超出你的想象。

篇2：空置房物業(yè)費如何交納之案例

　　物業(yè)案例分析：空置房物業(yè)費如何交納

　　20**年1月，因某小區(qū)大量業(yè)主長期拖欠物業(yè)費，經(jīng)多次協(xié)商無果，青島某物業(yè)公司遂到人民法院起訴。人民法院在征得原告的同意后，將案件交由青島市北區(qū)民事糾紛人民調(diào)解委員會進(jìn)行訴前調(diào)解。

　　在了解相關(guān)案情后，調(diào)解員姜東將雙方當(dāng)事人約至位于人民法院的調(diào)解室進(jìn)行調(diào)解。物業(yè)公司出具與業(yè)主莊某簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，證明莊某應(yīng)依據(jù)雙方物業(yè)服務(wù)合同繳納物業(yè)費及違約金。業(yè)主莊某自述自20**年起，因工作原因搬至黃島區(qū)居住，涉案房屋一直閑置無人居住，并沒有接受物業(yè)服務(wù)，且物業(yè)公司也知情其沒有實際居住，所以，不應(yīng)該繳納物業(yè)費及違約金。

　　調(diào)解員姜東首先對業(yè)主莊某，依據(jù)物業(yè)合同，業(yè)主應(yīng)該繳納物業(yè)費及違約金，而且涉案房屋空置這么長的時間沒有出現(xiàn)任何安全問題，與物業(yè)公司的管理是分不開的的。物業(yè)公司提供了合同約定的服務(wù)，業(yè)主應(yīng)該繳納物業(yè)費。但鑒于實際情況和法律規(guī)定，物業(yè)公司可以減免一定比例的物業(yè)費。莊某表示如果物業(yè)公司能免除違約金并減免部分物業(yè)費，可以繳納，而且以后會按時交納。同時，在對物業(yè)公司釋明有關(guān)法律規(guī)定后，物業(yè)公司也表示接受調(diào)解結(jié)果。

　　法律解答：

　　房屋空置一年物業(yè)費可打八折

　　房子長期閑置，物業(yè)費可減免。根據(jù)青島市物價局、市國土資源房管局聯(lián)合下發(fā)的通知，20**年1月1日起，施行空置房屋物業(yè)服務(wù)收費減免政策。通知規(guī)定，對配備電梯的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域，房屋交付后空置一年以上的(含一年)，其物業(yè)服務(wù)費按照不超過前期物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn) (含電梯運行費)的80%交納;對未配備電梯的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域，房屋交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務(wù)費按照不超過前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的90%交納。

篇3：空置房物業(yè)費法院判令開發(fā)商承擔(dān)

核心提示:

某物業(yè)公司為臺江區(qū)某商住樓盤服務(wù)近2年,卻被部分業(yè)主拖欠一大筆物業(yè)管理費。無奈之下,物業(yè)公司提起訴訟,要求開發(fā)商代繳這筆錢并支付空置房的物業(yè)管理費。近日,市中院終審判決開發(fā)商應(yīng)支付空置房的物業(yè)管理費等費用。

物業(yè)公司:服務(wù)近2年 被欠一大筆

20**年8月29日,某物業(yè)公司與臺江某商住樓盤開發(fā)商簽訂了《物業(yè)管理委托合同》。合同約定:物業(yè)管理服務(wù)費按建筑面積每月每平方米0.5元(無電梯)、0.8元(帶電梯)收取,非住宅房屋按建筑面積以物價局批復(fù)的收費標(biāo)準(zhǔn)收取。空置房屋由該開發(fā)商以半價支付物業(yè)管理費。當(dāng)業(yè)主或物業(yè)使用人不按規(guī)定繳納物業(yè)管理費時,開發(fā)商應(yīng)負(fù)責(zé)催繳或以其他方式償付。

物業(yè)公司依約服務(wù)近兩年后,卻被部分業(yè)主長期拖欠物業(yè)費,空置的住宅、商場和店面的管理費也無人支付。

今年2月,物業(yè)公司將開發(fā)商推上被告席,要求其按照合同約定支付住宅、商場和店面的空置管理費及部分業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費和水費共計10萬多元,并賠償相應(yīng)的利息損失。

開發(fā)商:未享有利益憑啥要擔(dān)責(zé)

開發(fā)商覺得自己很委屈。他們認(rèn)為,其對物業(yè)管理不享有利益卻要承擔(dān)業(yè)主不繳納管理費的連帶責(zé)任,物業(yè)公司享有利益卻可高枕無憂,無限要求開發(fā)商代業(yè)主承擔(dān)物業(yè)費,明顯違反了法律規(guī)定的公平原則。因此,他們不應(yīng)替業(yè)主代繳物業(yè)管理費。

一審法院經(jīng)審理,判決開發(fā)商敗訴,開發(fā)商不服,提起上訴。

法院:開發(fā)商應(yīng)依約支付有關(guān)費用

市中院經(jīng)終審審理認(rèn)為,物業(yè)公司和開發(fā)商之間簽訂的《物業(yè)管理委托合同》合法有效。開發(fā)商未依約支付物業(yè)管理等費用,已構(gòu)成違約。根據(jù)雙方提供的相關(guān)證據(jù),可以確認(rèn)開發(fā)商欠交住宅、商場、店面空置的物業(yè)管理費和停車費。至于物業(yè)公司提供的水費備款通知單,由于這筆水費屬于物業(yè)公司入住小區(qū)后的消防用水,因此不應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。

就雙方爭議最大的部分業(yè)主欠繳物業(yè)管理費的舉證責(zé)任問題,市中院認(rèn)為,根據(jù)合同的相對性原則,該舉證責(zé)任應(yīng)在物業(yè)公司,而不在開發(fā)商。一審認(rèn)定由開發(fā)商對此承擔(dān)舉證責(zé)任不妥。二審訴訟期間,物業(yè)公司撤回要求開發(fā)商代繳部分業(yè)主欠交的物業(yè)管理費的訴請,法院予以準(zhǔn)許。

最終,法院判令開發(fā)商應(yīng)限期支付物業(yè)公司有關(guān)空置的住宅、商場、店面的物業(yè)管理費及利息、停車費。