談物業服務企業如何提高競爭力

　　當今物業服務市場競爭越來越激烈，國內市場一步步向國際市場打開，筆者認為，企業要生存發展，就必須學習和借鑒世界先進國家企業經營管理的成功經驗，加強市場競爭力。

　　一、創立品牌

　　在發達國家，名牌戰略已經從企業管理的外圍進入到企業管理的中心，創名牌企業，建優秀物業服務小區，現已成為我國物業服務企業的奮斗方向之一。通過各種榮譽證書以及資質認證，證明企業的現行狀況無疑是一個很好的途徑，ISO9001國際質量認證體系或優秀物業服務小區，既是企業資本，又是客戶了解企業情況的途徑。在業主無法長時間體驗物業服務企業的服務標準時，這無疑是客戶衡量企業的重要工具。

　　品牌是信任與承諾，隨著經濟的發展，市場競爭越來越激烈，贏得客戶的信任就等同于贏得市場。物業服務企業如何通過規章、制度兌現承諾，建立口碑，將成為贏得市場的唯一利器與工具。品牌是對服務價值的最好詮釋，如果一個物業服務企業總能夠以合理的收費價格提供優質的服務，市場就會認同它，業主就會忠實它。

　　二、規范物業服務市場，提高管理服務質量和水平

　　1999年起，我國推行物業服務資質證書管理制度，實行等級管理，物業服務企業資質等級直接與管理資格、收費標準、市場競爭掛鉤，有效地促進了物業服務企業管理水平、隊伍素質、管理規模的不斷提高，有效地規范了物業服務企業的各項行為，為建立物業服務的有序市場奠定了基礎。通過考評，加強了行業間的交流學習，提高了行業的管理水平，促進了物業服務企業的規范化管理。

　　同時，提高管理與服務也是重中之重，首先必須明確物業服務公司所處的地位和擔當的角色。所謂物業服務，是指物業服務企業受物業所有人的委托，按照國家法律法規，管理標準及委托合同行使管理權，運用現代科學和先進的維修養護技術，以經濟手段管理物業，從事對物業（包括對物業周圍的環境）的養護、修繕、經營，并為物業所有人和使用人提供全方位的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。

　　在物業服務的經營活動中存在兩個主體，即物業服務公司和業主委員會。物業服務公司在雙方簽訂委托合同以后，才能行使物業服務職能。這種委托和被委托的關系，就使物業服務公司處于雙重的地位。物業服務公司既是一個獨立的法人，又是被委托方，是自主經營、自負盈虧的經濟實體，并從中獲取一定的利潤，這就決定了其管理和服務必須是有償的經濟行為。物業服務公司，處于被委托者的地位，受制于委托者--業主委員會，它同業主委員會之間是被委托的契約關系，其行使的是合同范圍中的管理權力，因而，是一種有限管理權，而不是無限管理權。但應當明確的是，一旦合同生效，便具有法律效力。物業服務公司在合同范圍內按管理標準從事管理工作，應當理直氣壯地進行嚴格管理，而不受其他非市場因素的干擾，物業服務公司要代表群體利益。

　　管理之中包含服務，服務之中包含管理，管理是手段，服務是目的，這已成為現代物業服務的專業特點，物業服務中的管理離開了服務，就丟失了目的；而服務離開了管理這個手段，也達不到服務的目的。擺正了這樣的觀點與做法，物業服務企業與業主之間才可以找到一個比較合理的均衡點，并朝著共建美好家園的方向發展。

　　當然，諸多的規范，為服務的一致性和標準性提供了可以依循的范本，但因為這樣的范本，使得物業服務企業有了復雜的教條主義，也是不可取的。曾經有位友人，他在北京有一處居住物業，本是因為它有著一個優秀的物業服務公司而選擇的，一切的生活本是和諧與美好的。但因為一件需要物業服務公司合理更換的物品報批程序居然需要一個月之久，使得他為此憤憤不平。其中的層層關卡，是物業服務公司內部的問題，而不應該強加于業主，需要等候那么長的時間，實在是不可理喻的。因此，不要為了規章而工作，要為了工作而制定規章，在服務提高的同時，提高物業服務公司的工作效率也是不容忽視的。

　　三、探索合理的管理模式

　　實現產品價值最大化，企業就能獲得更多的合理利潤。著名的超市連鎖企業--沃爾瑪，即是通過這種方式贏取巨額利潤，沃爾瑪超市是連鎖型的平價超市，所有貨物在采購過程中，所有運費均有供貨商支付，并且稅費也由供貨商支付，另外，商品在銷售過程中，均有薄利多銷為主，客流量的增大，無形當中也帶動了其他商品的銷售，現金的流入量就會大大增加。

　　對于物業服務企業來說，若能降低公用設備設施的損耗率，就能有效的延長使用期限，減少維修成本，若能在公共照明、公共用水等方面不斷的改進，制作和摸索出更為合理的方案，就能節約更多的資源。因此，物業服務企業在管理模式上，眼光應該放得長遠一些，不要只顧眼前利益，不管將來會有怎樣的發展。

　　四、加強培訓，不斷提升員工素質及管理技能

　　對員工開展較為系統的培訓，也應成為物業服務企業的關注的重點。首先要不斷完善自身的職業技能，才能為客戶提供更為專業的服務，并隨時跟上市場的動態變化，獲取前沿的資訊，建立良好的學習型架構，不斷充實自己的企業和員工，這樣的企業會更具有凝聚力。從人力資源的角度上來講，人才是稀缺的商品，有了較強的凝聚力，減少人力的流失，同時也會保住資料財富的流失以及減少培訓新人所用的成本或其他不可估量的成本。 世界上第一個房屋管理組織--“芝加哥建筑物管理人員組織”成立之時就提出:“物業是應就房屋業主的需求而提供相應的管理服務”。

　　據北京萬科物業服務公司經理黃會青介紹說：現在小區間物業服務的競爭，在保潔、治安、維修上都差不多，關鍵是比服務，比對業主的尊重與理解。業主需要什么服務，就提供什么服務（當然是在合理的要求下），服務項目先由物業服務公司列出來，并標明價格，業主委員會討論，明確該保留的和應該去掉的，然后確定收費標準，既不搞服務不足，也不搞服務過剩。萬科提倡的是現代無人管理,即讓業主看不見你在為他做事，但卻又無處不感到你在為其服務，創造了一種舒適、理想的服務模式。所以，通過培訓來完善和促進物業服務企業的發展，提高企業員工的職業素質以及服務水準，是加強品牌競爭力不可忽視的重要環節。

　　《中國物業服務》 文/殷俊松

篇2：合法經營 規范管理 真誠服務 提高企業市場競爭力

　　合法經營 規范管理 真誠服務 提高企業市場競爭力

　　物業管理行業從上世紀八十年代在中國出現以來，經過了二十多年的發展，已成為一個舉足輕重的行業。隨著去年國家《物業管理條例》的頒布實施，以及一系列配套辦法的出臺，使我國的物業管理進入了一個更加健康、規范的快速發展時期，特別是《物業管理招投標辦法》、《企業資質管理辦法》的出臺，使得物業管理行業的市場競爭秩序更加公平、規范，競爭也將更加激烈。那末，物業管理企業如何在激烈的市場競爭中生存、發展、壯大？應該是企業管理層認真研究的課題。

　　今天，我僅從以下幾個方面闡述自己的看法，與同行探討：

　　一、強化法律意識，規范企業行為，學法、知法、用法、宣傳法，在合法經營中求生存。

　　1、物業管理一直是投訴較多、糾紛不斷的行業，如果不能及時化解的話，就會導致下面這樣一個惡性循環：少數業主不滿意--少數業主不交費--物業公司收不抵支或達不到預期效益--服務標準下降--更多的業主更大的不滿意--物業公司失盤。

　　造成這種局面有兩個方面的原因：

　　一方面，是物業公司的問題。可能是物業公司服務不到位或出現管理失誤；也可能并不是物業公司的事，但工作人員解釋不及時、不到位造成的；這說明物業公司沒有依法履行合同。所以，物業公司首先要強化自身的法律意識，要組織員工認真學習《條例》等有關法律知識，依法規范管理，規避法律風險。

　　另一方面，是業主的問題?？赡苁怯捎跇I主不了解有關法規，不清楚甲、乙雙方的法律關系，不知道交了費究竟應該享受什么樣的服務。為了避免這種情況的發生，物業公司要向業主進行《條例》等法律、法規知識的宣傳解釋工作，消除業主的誤解，引導業主在依法享受權利的同時依法履行義務。

　　2、要和有關政府部門建立良好的關系。按規定辦理有關手續，該申報的申報，該備案的備案，積極配合政府的監督指導工作；積極參加協會的工作，加強與同行的交流，隨時掌握有關的法律政策、市場信息，在遇到問題時能及時獲得政府、協會、同行的支持和幫助，以保護企業的合法權益。

　　3、在前期物業管理階段，還要依法處理好與開發商的關系，本著公平、公道的原則，積極主動地協調好開發商與業主的關系。這有利于日后的管理服務及保修期遺留問題的處理。

　　總之，企業領導要正確理解合法經營，不要簡單地認為合法僅僅是約束自己的；其實，只有懂法才能最大限度地利用法律武器來保護自己的利益，規避法律風險。

　　二、以業主為關注焦點，建立規范的質量保證體系，大力推進精品戰略。

　　1、以業主為關注焦點，不應該只是掛在嘴上做秀的，而要實實在在的貫徹落實到工作流程中的每個細節上，要建立規范的質量保證體系，要有質量監督部門進行服務過程控制，企業領導要主抓服務質量，要常抓不懈，要有“管一個項目，創一個精品”的決心。

　　2、物業管理服務作為一種產品，是以隨時生產、隨時提供的形式存在的。業主對物業服務這種產品的評價具有很大的即時性、隨機性、片面性。一般情況下，業主不可能用什么科學的方法來考評你的服務質量，而是憑一次或幾次他親歷的事件來評價你的服務質量，不滿意的經歷印象更為深刻。所以，作為提供服務的人--我們的員工必須要有很強的服務意識。加強員工服務規范、服務意識的培訓是非常重要的。

　　為此，我們公司嘗試開展了“業主滿意員工”的評選工作，每季度末，把管理處所有員工的工作照公示在大廈大堂的顯著位置，旁邊擺上投票箱和選票，請業主給自己滿意的保潔員、保安員、維修人員及客戶服務人員投票，根據業主投票結果，確定業主滿意員工人選暨當季度公司優秀員工，予以表彰。通過這個活動，達到了兩個目的，一方面讓公司的員工認識到企業的管理目標就是以業主滿意為目標，讓員工在工作中眼睛盯著業主、心里想著業主，多琢磨如何努力讓業主滿意，而不是盯著領導，領導來了一個樣，領導不在一個樣，讓服務意識深入人心，體現在行動上。另一方面，也是向業主傳遞一種信息，這個企業是真正把業主滿意放在第一位的，是值得信賴的。

　　3、加強與業主的溝通，定期上門回訪，征詢業主的意見和建議，通報近期物業公司所做的工作以及下一步的打算。這樣做，一是和業主聯絡了感情；二是征詢了意見，有利于我們改進工作，提高服務質量；還有，物業公司服務的內容很多，而且是全天候的，可業主們所看到的不過是保潔、保安、維修工作中的一部分，大量的工作我們都在默默無聞地進行。那么，適當地告訴他們我們都在做什么也是很有必要的。

　　4、大膽進行服務創新，研究業主需求，拓展延伸服務項目，增加收入，提高服務檔次。

　　要研究不同群體不同的服務需求，可以采用問卷調查的形式，和其他相似物業相比照的形式確定服務項目，還要敢想敢做，服務是無止境的，不怕做不到，就怕想不到，你先想到了、做到了，你就領先了，你就走在前面了。

　　三、樹立正確的人才觀，對外廣納賢才，對內加強培訓，優化人力資源，為員工提供發展平臺，增強企業發展后勁。

　　企業的競爭就是人才的競爭，企業需要什么樣的人才哪？

　　1、人們一般認為，人才就是高學歷、高職稱的人，毋庸置疑是對的，但這也是不全面的，我認為，能夠盡職盡責地把自己的工作創造性地做好，他就是公司有用的人才。企業就要重視他、關心他、留住他。

　　如果他是個保潔員，就把他樹立成保潔員的榜樣，讓他的行為影響其他人，你就會發現保潔員中努力工作的人一天比一天多了。

　　一個企業，需要不同層次、不同崗位的員工，每個崗位上都不容忽視。你別小看一個保潔員、一個保安員，他如果做的好，他就會讓一處潔凈、會保一方安全；如果他做的不好，也許就會因為他的疏忽，惹來一次投訴、出現一次事故，給公司帶來損失。所以說，水能載舟，亦能覆舟。

　　2、要重視員工的素質培養，研究員工的特點，幫助那些有潛質的員工設計成長發展計劃，有的放矢的進行培訓，給他們提供鍛煉的機會。在物業管理人才普遍缺乏的今天，物業管理企業的領導應該擔當起培養人才的任務，這是自己企業發展的需要，也是行業發展的需要。

　　3、要重視工程技術人才，吸納他們并進行物業管理專業培訓。隨著科學技術的進步，智能化已廣泛應用于房地產業，物業管理的科技含量將不斷提高；物業管理的領域將進一步延伸為設施管理、資產管理。那么，既懂技術又會管理的復合型人才是提升企業競爭力的巨大財富。

　　四、樹立市場營銷觀念，拓寬經營思路，把握市場脈搏，積極參與物業管理招投標，提高企業實戰水平。

　　西部大開發，帶動了西北房地產業的發展，特別是西安地區良好的房地產開發又帶動了物業管理行業的發展。但是，西安本土物業管理企業的現狀并不樂觀。據最新統計，西安市共有物業管理企業230家，擁有一級資質的企業只有一家，二級資質的企業也為數不多，總的物業管理面積只有3000萬平方米，其他物業管理企業的平均管理面積只有10萬平方米。

　　西安市的政策是，3萬平方米以上的新建項目必須進行招投標。而在招投標中，低資質的企業根本就沒有優勢，新項目市場基本上落在了為數不多的幾家本土大企業和外埠企業的手里。

　　那么，這些小企業的市場在哪呢？我以為這主要是：

　　1、沒有實行物業管理的舊小區、安居工程；

　　2、省、市、區級機關大院、家屬區；

　　3、高校后勤、國有企業輔業改制；

　　4、醫院；

　　5、文物園林單位；

　　6、體育館、大劇院等大型娛樂場所；

　　7、工業廠房、倉庫；

　　8、等等。

　　實際上，隨著國有企業改制、主輔業分離、高校后勤改制等一系列優惠政策的出臺，南方很多城市都紛紛改制完成，以上這些物業大多已物業管理專業化。但是西安的情況怎樣哪？

　　西安的物業管理企業大多都是開發商的下屬企業，或者是開發商的控股公司，這些企業大都習慣于盯著自己的母公司，不習慣對外拓展，可是，形勢變了，守株待兔的方式靠不住了，我們必須進行市場營銷了。

　　首先，要對民營物管企業有個清醒地認識，要清楚自己企業在本行業中的價值和地位，要進行理性、科學和長遠的戰略思考，要提高管理水平、提升服務品質，打造良好的品牌，塑造企業形象，要強化競爭意識，要鍛造企業的核心競爭力，在充滿誘惑的市場競爭中走向成熟，去創新，去拓展，要使企業上臺階、上檔次，把民營物管企業做強做大；

　　其次要進行市場調研，對市場進行分析；

　　第三要分析自己企業的特點，給企業定位；

　　第四要為自己選擇幾種類型的物業管理拓展方向；學習、研究其管理特點，作好競爭的準備。

　　當然，要參與競爭，首先要了解游戲規則，并尋找機會演習，以提高應戰能力。

　　五、建設以“誠信立業”為精髓的企業文化，鑄造企業的凝聚力、綜合實力和企業核心競爭力。

　　“誠信是立業之本”，很多企業的經營宗旨或質量方針中都有這兩個字，我認為，這兩個字不僅僅是宣傳的招牌，而應該是企業文化的一種體現，是企業的氣質，是骨子里的東西。

　　只有誠信的投資人，才會有誠信的經營者，才會有誠信的員工；只有誠信的員工，才會組成一個誠信的企業。

　　誠信的企業應該是這樣的：

　　1、上級對下級，誠實守信，以誠相待，有諾必達；下級對上級誠實守信，言必行，行必果。

　　2、企業對合作的伙伴，誠實守信，互相尊重，信守合約，共創雙贏；

　　3、企業對業主、對客戶，誠實守信，辦事公道，一視同仁，遵守合同，信守諾言。

　　4、企業對社會、對同行，誠實守信，公平競爭，不惡意詆毀。

　　一個誠信的企業，才是一個有競爭力的企業，才是一個可以發展壯大、基業長青的企業。

　　“誠信立業，愉悅業主”是我們的企業理念，也是我們的追求。

　　愿我國物業管理行業蓬勃發展，愿我們的企業基業長青！

　　陜西誠悅物業管理有限責任公司 宮雅玲

篇3：實行現代企業制度 建立健康、有競爭力的物業企業

　　實行現代企業制度 建立健康、有競爭力的物業企業

　　大慶林源物業（集團）股份有限公司是完全按照《公司法》及有關法律、法規規范運作，由中國石油林源煉油廠、大慶市國有資產經營有限公司等幾家法人和自然人共同出資發起設立的以國有股份為主體的具有現代企業模式的股份制企業。公司自20**年12月正式注冊成立以來，積極貫徹《物業管理條例》精神，始終不渝的堅持物業管理服務宗旨，致力于推動大慶市物業管理市場化進程；努力探索在東北及黑龍江省經濟大環境下的物業管理之路；不斷摸索、總結適合本地區特點的物業發展之路，把國家的方針政策、法律法規，不斷融合到本企業的改革和管理工作之中，形成了有自己特色的經營管理方式，不斷營造、創新“林源物業”品牌及管理模式；贏得了多方贊譽和認可。下面，就我公司在建立現代企業制度和貫徹《物業管理條例》等方面的經驗、做法做以簡要總結。請大家多提寶貴意見。

　　一、企業概況

　　企業現有員工1440人，管理面積為455萬平方米，企業具備建設部頒發的物業企業一級《資質證書》和ISO9001:2000國際質量認證體系。是中國物業管理協會常務理事單位，黑龍江省物業管理協會副主任委員單位。

　　公司在物業管理、服務過程中始終以“科學管理、誠信服務、創新發展”的企業方針為指導，確立走管理服務集團化、規模化的發展道路，全面推行以誠信服務為核心的“真誠服務、零距離服務和我要服務”的全新服務管理理念，以國際質量體系為管理基礎，不斷強化服務創新、制度創新、管理創新，提升企業品質和綜合競爭力。公司管轄物業涉及住宅小區、寫字樓宇、商業物業、學校、醫院、工業物業、園區、市政府辦公樓宇等，管理范圍已由大慶拓展到哈爾濱、福州等地。同時從事與物業產業相關的房地產開發、建筑安裝；苗木產銷、園林綠化工程；供水（熱水）、供電、燃氣、供暖工程、純凈水生產銷售；物流配送、客貨運輸；家政服務、托幼兒教育等服務項目?，F所轄住宅小區中擁有國家級優秀示范小區3個、省級優秀示范小區3個和18個市級物業管理示范小區，其中府明住宅小區被中央精神文明建設指導委員會辦公室評定為“全國精神文明創建活動示范點”；林源小區綠化工作被評為全國“綠化四百佳”單位。同時，企業不斷拓展物業市場，擴大物業管理規模，廣泛涉及多元化產業開發經營市場，不斷追求經濟效益和社會效益最大化。

　　二、企業改制

　　隨著物業管理的企業化、專業化、社會化程度的不斷提高，業主的期望也隨著物質生活和精神生活的提高而提高，同時也給企業提供了更多的發展空間。

　　為盡快適應物業管理市場競爭新形勢，根據企業面臨的形勢和生存發展需求，有力帶動大慶市物業管理行業的規范管理和運作， 20**年，按照大慶市委、市政府關于物業改革的總體要求，林源煉油廠與大慶市委、市政府經過認真細致的調研，提出實施重組合并，強強聯合，資源共享，走集團化發展道路的設想。打破兩企業隸屬模式和地域的束縛，以優勢互補，形成跨部門、跨地區的、具有較強實力和規模效益的企業集團公司。改制企業共同制定了“一企兩管、整合一體、企業改制”三個階段的《改制方案》。得到了大慶市委、市政府領導和林源煉油廠領導的高度重視，并于20**年第7次市長辦公會議正式討論通過。改制后的企業，成為自主經營、自負盈虧，進行市場化運作的企業。

　　建立現代企業制度是國有企業改革的方向。按照產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學的原則，明確劃分了企業的債權、債務，優化了企業資產。實行規范的公司制改革，形成股東/公司法人/公司經營者之間清晰的產權關系，構成了現代公司的權力機構/決策機構及執行機構的三權有效制衡，形成了現代公司法人治理結構。使企業成為適應市場的法人實體和競爭主體。進一步明確了國家和企業的權利和責任，使企業成為自我約束、自我發展、充滿生機活力、行為規范的生產者和經營者。

　　三、國有企業改制的必然性和可行性

　　大慶林源物業（集團）股份有限公司前身是由大慶市林源物業管理公司與大慶物業管理總公司進行兩企業重組合并進一步改制而成。大慶物業管理總公司隸屬于市政府，是由市政府后勤服務單位轉變形成的，擁有員工800名（正式職工350人），管理面積280萬平方米，具有物業管理二級企業資質，是大慶市規模最大的市政物業管理單位。雖然企業已進行了企業化的運作，但仍然是一半計劃經濟（依靠政府財政補貼），一半是市場經濟。由于管理體制及管理機制等因素致使企業員工服務意識淡薄，能動性較差，工作中存在“等、靠”，“干多干少一個樣”等消極思想。加之管理松散，企業經營處于負債和連年虧損狀態，社會效益也不盡如人意。在特定環境下，大慶物業管理總公司也曾為市政發展建設做出了較大的貢獻，但面對大慶市大力推進政府改革、企業改制的新形勢，轄管物業總公司已經成為政府不應擔負的一項管理職能。同時大筆的經費開支，又為政府增加了沉重的財政負擔。

　　與市物業管理總公司相仿，林源物業管理公司隸屬于林源煉油廠，是由房管職能轉換組建的，擁有職工340人，管理面積130萬平方米，具有物業管理二級企業資質，ISO9000認證單位，是大慶市石油系統所屬物業公司最小的一個。但與總公司不同的一點是，在林源煉油廠整體改革的大環境下，林源物業自96年末成立之初便與母體“斷奶”，在企業體制不變的前提下，漸進式地探索進行了內部機制的改革，形成了適應市場競爭的經營機制和管理機制。企業服務管理層次和綜合實力實現了年年上臺階，但作為地處偏遠、規模不大的企業，林源物業在行業競爭的浪潮中，生存發展形勢同樣嚴峻，唯一地選擇就是走出林源，進行完全市場化行為，盡快將企業做大做強。

　　面對兩企業的實際情況，隨著市場經濟的發展，物業市場優勝劣汰的競爭機制，明確了國有企業改革的方向和目的：一是建立現代企業制度，形成適應市場經濟和社會化大生產要求的產權清晰、責權明確、政企分開、管理科學的企業制度，通過建立現代企業制度，使企業成為自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束的法人實體和市場競爭主體。競爭主體；二是使企業提高經濟效益，激活企業科技開發能力，市場競爭能力和抵御風險能力，促進中國物業管理體制的進一步優化。政府在市場經濟運行過程中，不再直接領導企業，而是政府規范市場，由市場引導企業。特別是*中央十五屆四中全會關于《國有企業改革和發展若干重大問題的決定》的發表，使我國物業管理企業體制構架的建立有了明確的指導思想。“國家從戰略上調整了國有經濟布局，要同產業結構的優化開放和所有制結構的調整完善結合起來，而對物業管理類型的服務性企業，體制的轉變更容易調動企業員工的工作積極性，也是物業管理扭虧為盈，實行競爭，走出低谷的有益措施之一；三是打造地區性物業管理企業的“航空母艦”探索道路，兩個企業重組并進行進一步的改制，不僅為做強、做大企業形成規模，也為探索集團化、集約化發展的物業行業探索了一條可借鑒的道路；物業企業是保本微利企業，同時肩負一定的社會職能，在保經營成本的同時，又要為社會做相應的工作；因此，只有規模化的經營，才能同時實現經濟效益和社會效益的雙贏；改制后的大慶林源物業（集團）股份有限公司，不僅做大、做強了企業，而且也形成了規模化的經營，提高了競爭能力。

　　四、企業改制的效果

　　做為大慶市乃至省內具有規模的物業管理企業，通過企業股份制改造，把企業原有的計劃經濟體制等阻礙企業發展的管理模式徹底進行了的根治。同時，摸索和初步建立了完整的企業轉制和適應企業市場化要求的運作體系，不但使企業運營步入正軌，獲取良好的經濟效益，同時又為政府解除了沉重的財政包袱。有力推動、帶動了市區、地區乃至全國物業管理行業的全面發展。也為其他未改制企業提供了實施改制的依據和參考，開辟了改革創新之路。

　　企業建立現代企業制度，中心工作是為了更好的實現企業經濟效益為目標，以現代企業管理為經營理念，以規范管理和高效服務為工作重點，持續的進行市場化改革和管理創新，并取得了相應效果。

　?。ㄒ唬┛茖W組建精干的決策領導機構

　　物業管理企業是獨立的經濟實體，決策機構關系到企業的生存和發展。公司按照《改制方案》，分階段的推進改制進程。20**年8月，股份公司召開了創立大會和第一次董事會、第一次監事會，通過了《公司章程》，聘任了公司經營管理班子。組成了企業精干、高效、富有戰斗力的領導群體。

　?。ǘ┙⒖茖W的管理機制

　　1、實行年度生產經營和安全目標責任制管理。管理和服務向市場要效益，寓管理、效益于服務之中。經營管理體現企業風險共同承擔的原則。細化分解生產經營費用，簽訂《年度經營責任狀》及《安全責任狀》，建立企業內部“市場鏈”關系，形成企業內部模擬市場化運作模式。實現企業經營管理責、權、利的統一。20**年，公司在完成既定經營目標的同時，未發生一起安全責任事故。取得了企業經營與安全工作的雙贏，保證了企業深入改革及持續的發展。

　　2、建立并不斷完善質量管理體系。20**年3月25日，根據企業實際，公司結合質量管理體系2000版換版工作，重新編制了《質量手冊》，整理、擬定了190余項《崗位標準作業規程》。將公司各項管理工作納入質量體系中，實施標準化、規范化的管理。20**年，公司按照質量體系要求，并結合安全工作分別組織進行了4次內審2次外審，共查出問題104個，并都及時的進行了整改落實，有效加強了公司管理，保證了服務質量。

　　3、深化人事制度改革。按照不同的崗位工作要求，科學的核定管理崗位編制。實施“賽馬機制”，在企業內部實行全員競爭上崗。根據《崗位競聘標準作業規程》規定，在公司內部進行公平、公開、公正的競聘選拔。公司20**年共組織管理崗位競聘會15次，150余人次參加了崗位競聘，組織各專業主管競聘30余次。一批有能力、有技術、年紀輕的后備人才得到了啟用。競爭機制的建立，大大激發了廣大員工學知識、比技術的積極性。

　　4、進行分配制度改革。公司按照“以崗定薪、按勞取酬、多勞多得 ”的分配原則，實行管理人員年薪制、崗薪制；對維修人員實行“工時制”，充分體現多勞多得的分配原則和公正性。同時結合公司經營效益及日?？己斯ぷ骱硕▎T工工資。達到分配制度與人事制度配套聯動，維修工作與工時掛鉤的良好運轉體系。使員工在思想觀念根上轉變了以往那種“干好干壞一個樣，干多干少一個樣”的觀念，員工的工作積極性有了明顯的提高，主動服務的意識也明顯增強。20**年員工維修服務及時率達100%，維修返修率為零。

　?。ㄈ┙⒓s化的管理手段

　　企業把動力作用的方向集中到不斷開拓市場，依靠技術進步改善管理、降低成本，提高服務質量上來。20**年10月，公司與深圳銀典物業公司合作在福州金山生活區的物業管理項目招投標中中標，取得了52萬平方米的物業管理權。

　　公司嚴格控制各項經費開支。根據實際工作需要，在保證生產經營的前提下，最大限度的降低成本。20**年，公司成本比計劃降低659.64萬元，管理費降低15.79萬元，盈利129萬元。

　　(四)科學的進行機構設置

　　物業管理企業內部機構的設置，要根據所管理物業的規模和服務管理的目標內容，以及物業管理企業實際情況決定。建立事業部制管理模式：即實行集中決策指導分級經營，實行單獨核算的一種組織形式。物業管理企業下設若干事業部，每個事業部又負責若干經營事務，總公司掌管戰略決策，確定經營方針，統管人員，統一調度人力、物力、財力等。機關設六部一室，即：總經理辦公室、人力資源部、財務資產部、企業文化部、工程技術部、市場發展部和安全品質部；下設6個管理公司，即：住宅物業管理公司、林源綜合管理公司、公共物業管理公司、物流配送服務公司、新宇房地產開發有限公司、廣廈學院物業管理公司、收費中心。壓縮了管理層次，優化了管理崗位編制，縮短了企業內部信息的溝通距離。并成立了14個物業管理處作為面向業主服務的基層單元，各級管理人員及各專業員工均進入小區面向業主服務。

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　　企業在管理及服務工作中，始終以“人性化”服務，“零距離”服務為理念。目的在于滿足小區居民需求，不斷提升物業管理及服務水平。

　　公司從1998年開始推行“垃圾袋裝化”，定時上門為小區業主服務，并實行“全天候”保潔，垃圾做到日產日清，減少了污染源，并于20**年全部實現了“垃圾袋裝化”，轄區內達到了“五無六凈”的衛生標準，據調查，20**年業主對清潔衛生滿意率達到95%以上；根據業主的潛在需求，靈活增設服務項目：如提供室內保潔服務、配置公用擦鞋機、雨天為業主配備雨具等服務項目，滿足業主的需求，提升業主的滿意度。

　　另外，企業致力于為業主排憂解難，解決實際問題上。公司20**年完成轄區內各項綜合維修12971余次，其中解決居民反映出的共性、難點問題9141個；同時，公司自籌資金640余萬元參與了市政府對新村老城區的改造工程，通過全面的環境及設備、設施的改造和完善，使小區面貌煥然一新，小區業主居住環境得到了改善。一方面樹立了企業品牌，增加了企業的信譽度，增加了社會效益；另一方面拉近了物業企業與小區居民之間的情感距離。同時，公司通過組織各種形式的活動（如：座談會、社區文藝匯演等），豐富小區業主的業余文化生活，進一步增進企業與業主之間的了解，加深了感情。

　　公司通過股份制改造，重新界定了國有資產在企業的位置，改變了獨家國有資產在企業的壟斷地位；使國有資產及多元社會資產在企業兼容共生，實現了多元產權主體在企業的平等地位；根本改變了傳統國家所有制的實現方式，改變國家壟斷產權關系和直接經營模式，轉變為國家參股、控股、多元產權共生、社會化經營的企業；逐步轉變國有資產的形態，企業經過改制，由封閉的組織形態變為開放的組織形態，保證了國有資產的靈活性；企業重新塑造了法人制度，企業成為獨立活動的市場主體；企業不在隸屬于一定的行政機關，即使國家控股的企業，國家控股權也要通過民主的方式體現，避免了行政方式左右企業，實現了我國橫向經濟聯合和企業集團的發展；實現了政企分開，轉變政府職能，使國有企業從特定的條條框框的附屬地位解脫出來，變直接管理為宏觀調控為主。

　　同時，公司通過一系列的制度改革，全體員工從思想上重新明確了身份，人生價值觀有了新的定位，工作積極性被充分調動起來，服務理念及主動服務意識不斷增強，企業凝聚力、向心力得到了進一步的加強和鞏固，確保了企業面向市場服務及參與市場競爭的生機和活力。

　　六、物業管理工作中存在的難點問題

　　20**年9月1日《物業管理條例》頒布實施后，為物業企業的規范化管理明確了工作思路，同時也為物業企業和廣大業主在實施物業管理工作中提供了法律依據。但在實際操作過程中，也暴露出當前物業管理行業普遍存在的一些問題：

　　l、由于新、舊小區的環境差異，計劃經濟下福利制的思想和現在下崗人員的不斷增加；以及部分業主素質較低，有些業主等待觀望思想的存在，致使物業管理費的收繳相當困難，僅大慶東風新村地區拒交、不交費的業主就有上萬戶；老舊小區物業費收繳率不到40%；嚴重影響了物業企業的生存，有效的制約措施、手段幾乎沒有，走法律訴訟程序時效慢；從一個業戶的起訴到執行終結，需要近一年時間；同時又不能保證有效收繳；走集體訴訟，由于人數眾多和影響問題，法院不愿受理；所以嚴重阻礙了物業管理的發展和工作進程。

　　建議成立“物業管理費仲裁專門機構”。以此解決物業管理企業與業主之間收費問題的種種糾紛，并加強、加快時效性，維護雙方的利益，使物業管理企業早日走上健康發展、規范運行的軌道。

　　2、隨著住房制度改革和城市建設步伐的加快，一批環境優美、功能齊全、管理先進的新建住宅小區如雨后春筍般涌現出來，給居民們帶來了強大的視覺沖擊和心理誘惑。相比之下，老住宅小區就顯得黯然失色。大慶新村地區大部分住宅樓由于建成時間早，加上先期物業管理粗放，小區公共設施丟失、損壞、老化及設施配備不齊備的現象較為嚴重。在未建立小區物業維修基金的情況下物業維護成為關鍵問題。

　　針對此種狀況，雖然政府及企業都積極籌措資金進行了小區的改造施工，卻無法解決長遠問題。老住宅小區物業維修基金的“空檔”，必將是阻礙物業管理企業實施物業管理行為的“攔路石”。同時物業管理企業也無法保證小區居民的人身及財產安全。

　　3、物業管理企業在行使物業管理服務中，由于物業管理相關法規的不健全，遇有問題沒有管理權力和執行力度，使物業管理處于被動的處境。如小區內部分居民受利益驅動，私自搭建違章建筑；一樓居民破門、破窗、侵占綠地、破壞綠地及未經許可私自在樓頂安裝太陽能熱水器等事時有發生，使物業管理企業與業主產生糾紛，甚至給物業管理企業造成經濟損失。不僅影響了其他居民的生活質量，城市整體形象也受到損害。

　　建議物業相關主管部門盡快推進“物業法”的立法工作，進一步規范、完善物業行業的管理。

　　企業進行股份制改造以及現代企業制度的運作是物業管理企業面對市場、適應市場發展的必由之路，有利于所有權和經營權的分離，有利于提高企業和資本的運作效率?，F代企業制度的建立是加快國有企業改革和發展的根本保證。我公司將持續的、深入的投身到企業改革的大潮中，規范管理，完善服務，努力建立健康的、有競爭力的物業管理企業集團！

　　大慶林源物業（集團）股份有限公司皇甫廣榮