論物業(yè)管理面臨困境與發(fā)展出路

　　同許多新興行業(yè)不同，物業(yè)管理這一行業(yè)進入到社會生活中來，不是因強大的市場需求，也不是因政策的推動，僅僅源于一個對國人非常陌生、非常新鮮的詞匯--物業(yè)管理。先行者將其變成企業(yè)行為，繼而通過政府、媒體、業(yè)務(wù)拓展去影響并制造需求，改變了國內(nèi)幾十年甚至更長時間的管理模式，最終以建設(shè)部1994年33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》來確立了物業(yè)管理行業(yè)的誕生，并規(guī)定了這一行業(yè)的鮮明特征即社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型。

　　物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)在消費領(lǐng)域的延續(xù)，房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，所帶來的只會是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量的劇增，也不可避免的造成了行業(yè)水平參差不齊，良莠兼具，而最終的結(jié)果是行業(yè)整體水平的難以提升。歷史為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供了新的發(fā)展契機，期房的預(yù)售承諾，現(xiàn)房的賣點支撐，使物業(yè)管理扮演著相當(dāng)重要的角色；遏制在管物業(yè)出租率、租金的下滑，化解發(fā)展商和小業(yè)主、使用者之間的矛盾，也責(zé)無旁貸的落在物業(yè)管理公司頭上；死盤的解圍救困，物業(yè)存量資產(chǎn)的盤活，也向物業(yè)管理投去了期望。市場的供大于求，使得高水平的物業(yè)管理公司實力彰顯，專業(yè)水準(zhǔn)在所管項目中充分發(fā)揮。

　　行業(yè)多年的發(fā)展，特別是20**年9月1日物業(yè)管理條例的頒布，使發(fā)展商對于物業(yè)管理的認知更加清晰，盲目的自建自管所導(dǎo)致的精力旁移，低水平的重復(fù)建設(shè)，運行成本不經(jīng)濟所引發(fā)的品牌形象受損，耽于瑣碎傷害主業(yè)發(fā)展，非專業(yè)運作的事倍功半等一系列不良后果，使得一大批具有戰(zhàn)略發(fā)展眼光的房地產(chǎn)企業(yè)家們積極采取委托管理方式與物業(yè)管理公司合作，為物業(yè)公司提供了巨大的發(fā)展空間，物業(yè)管理行業(yè)也才真正意義上走向社會化、專業(yè)化道路。

　　一、物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀及深度發(fā)展存在的主要問題

　　物業(yè)管理在中國尚屬新生事物，雖經(jīng)近十幾年的發(fā)展，物業(yè)管理市場已初步形成，但我們應(yīng)看到二十一世紀物業(yè)管理的發(fā)展仍將面臨一系列困難，其主要表現(xiàn)在：管理體制上，尚處于新舊體制轉(zhuǎn)軌過程中，社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制還沒有普遍確立和完善；運行機制上，市場競爭機制尚未全面形成，壟斷經(jīng)營、不規(guī)范競爭還相當(dāng)嚴重存在；市場主體與物權(quán)關(guān)系上，還沒有建立業(yè)主委員會的主體地位；物業(yè)管理法律、法規(guī)有待于進一步完善；物業(yè)管理企業(yè)與政府有關(guān)職能部門的關(guān)系有待于進一步理順；城市舊區(qū)環(huán)境整治與物業(yè)管理問題等等，上述問題，是宏觀、大環(huán)境方面的。作為行業(yè)的細胞--物業(yè)管理企業(yè)，筆者認為影響其深度發(fā)展的因素主要有以下幾個方面：

　　1、人員素質(zhì)和所掌握的技能遠不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要。

　　物業(yè)管理行業(yè)由于受計劃經(jīng)濟影響較深，人員競爭力弱，服務(wù)意識不強，操作技能還需要不斷適應(yīng)市場的要求，再加上行業(yè)利潤偏低，政府及輿論導(dǎo)向社會效益的多，經(jīng)濟利益的少，勞動力價值不能有效體現(xiàn)，也使一些高素質(zhì)的人才在進入本行業(yè)之前躊躇、徘徊。物業(yè)管理行業(yè)作為一個勞動密集型的行業(yè)為政府和社會解決了不少就業(yè)問題，但是勞動力多在物業(yè)管理快速發(fā)展的今天和知識經(jīng)濟時代已不再是優(yōu)勢，沒有經(jīng)濟附加值的勞動不能帶來經(jīng)濟增長，而且隨著知識經(jīng)濟時代的到來，我們現(xiàn)在勞動力成本低的優(yōu)勢將逐漸消失，沒有相當(dāng)文化水平的勞動力將成為企業(yè)發(fā)展的包袱。隨著商品房建設(shè)的增加及境外物業(yè)公司進入給人們觀念上帶來的影響，物業(yè)管理行業(yè)也吸引了一批有知識、有開拓精神的青年參與，但從整個行業(yè)來說，文化水平和技能偏低的現(xiàn)狀沒能從根本上得到解決，筆者認為這已成為制約物業(yè)管理行業(yè)進一步發(fā)展的重要因素。

　　2、管理方法和管理手段的落后阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的拓寬。

　　計算機的不斷普及，全球網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)，通信產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展、通信和計算機技術(shù)的“數(shù)字趨勢”，全球經(jīng)濟一體化進程的加快，使世界的運行方式發(fā)生了根本性的變化，它創(chuàng)造出許多知識化、智能化、數(shù)字化的新產(chǎn)品和新服務(wù)。它們不僅改變了我們的工作方式，而且也改變了我們的生活方式。既使從一般意義上的行業(yè)狀況來考察，我們的物業(yè)管理方法和管理手段已經(jīng)面臨亟需提升的廣闊空間，更何況隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大量高標(biāo)準(zhǔn)的高層樓宇、住宅小區(qū)投放市場，特別是智能化建筑的出現(xiàn)，更使得這一領(lǐng)域的物業(yè)管理具有挑戰(zhàn)性。智能建筑正日益受到國內(nèi)外建筑界和房地產(chǎn)商的關(guān)注和青睞。一批批智能建筑正在中國大地上興起，這些智能建筑的設(shè)備、設(shè)施不同于普通建筑上的設(shè)備、設(shè)施：智能建筑的控制系統(tǒng)可以對建筑物的配套設(shè)施實行嚴格監(jiān)督，保證設(shè)備正常運行；可以為業(yè)主提供因特網(wǎng)和E--mail服務(wù)，業(yè)主足不出戶便可知天下事；小區(qū)聯(lián)網(wǎng)可實現(xiàn)網(wǎng)上購物；可視電話可監(jiān)視來客來訪等。還有現(xiàn)在大家談?wù)摰臒衢T話題--家庭自動化，即通過一個中央系統(tǒng)來控制我們的家庭安全、照明和能源使用。種種情況反映出現(xiàn)代物業(yè)管理的一個顯著特征就是：高科技含量的增加。但我們物業(yè)行業(yè)中目前許多企業(yè)還采用手工的管理方法，如手工記載住戶和業(yè)主檔案、各類建筑資料、日常的事務(wù)性工作等，這樣既耗費大量的人力、物力和時間，而且也很難達到規(guī)范化管理，也不適應(yīng)現(xiàn)在及未來物業(yè)的使用功能。如果我們再不及早運用以計算機為基礎(chǔ)的先進的管理方法和手段去占領(lǐng)這些市場，那我們在不遠的將來即面臨更大的困難。

　　3、物業(yè)管理還缺乏創(chuàng)新意識，主要表現(xiàn)在觀念創(chuàng)新、經(jīng)營創(chuàng)新和管理創(chuàng)新上。觀念創(chuàng)新是一切創(chuàng)新的先導(dǎo)，是物業(yè)管理發(fā)展成熟的基礎(chǔ)。物業(yè)管理作為新生事物，本身就要求我們用新眼光、新立場去看待它，用新思維、新方法去研究它。然而由于受傳統(tǒng)觀念束縛和思維定勢的影響，人們對物業(yè)管理行業(yè)沒有全面的認識，沒有給物業(yè)管理準(zhǔn)確的定位，使物業(yè)管理面臨重重困難；物業(yè)管理已進入到競爭時代，一個優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，只有始終把自己置身入經(jīng)營創(chuàng)新中，通過觀念創(chuàng)新、管理創(chuàng)新形成企業(yè)新的生產(chǎn)力，不斷創(chuàng)造出新的企業(yè)產(chǎn)品、新的服務(wù)項目、新的消費者，才能在競爭中立于不敗之地；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理的內(nèi)部條件和外部環(huán)境的變化，不斷創(chuàng)造出新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式、新的操作流程，以實現(xiàn)管理各要素的合理組合運行，從而創(chuàng)造出新的生產(chǎn)力，取得更高的勞動效率，實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的管理創(chuàng)新。

　　因此，物業(yè)管理的中心任務(wù)不應(yīng)該僅是對物的管理、對人的服務(wù)，而是將兩者有機結(jié)合在一起所進行的一系列創(chuàng)造性活動，其核心應(yīng)該是協(xié)調(diào)人與人、人與物、物與物之間的關(guān)系來創(chuàng)造一個人物有機結(jié)合的環(huán)境，在這個環(huán)境內(nèi)外有著眾多影響因素是處于不斷變化之中的，而物業(yè)管理企業(yè)就要根據(jù)變化的因素不斷創(chuàng)造出新方法、新措施來促進整個環(huán)境的優(yōu)化，物業(yè)管理切忌墨守成規(guī)，一成不變。物業(yè)管理公司作為個體，其管理模式的形成尚有待于時間，行業(yè)內(nèi)外不同程度地將物業(yè)管理僅僅理解為簡單的“維修、保潔、保安”。其實隨著生活水平的日益提高，市民的居住行為和居住要求發(fā)生了巨大的變化，人們已不滿足維修、清潔等最基本的達標(biāo)服務(wù)項目，人們更希望居住的小區(qū)富有融洽、祥和的生活氣息和人際交往關(guān)系，具有強烈的專業(yè)性、文化性和社會性，物業(yè)管理公司只有不斷創(chuàng)新，才能使居住者的心靈得到真正的滿足。

　　二、物業(yè)管理要實現(xiàn)良性發(fā)展，解決上述問題，應(yīng)采取的對策

　　雖然目前物業(yè)管理行業(yè)存在上述問題，但是其作為朝陽行業(yè)發(fā)展前景是好的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)采取積極有效的手段，促進行業(yè)健康有序的發(fā)展。

　　1、物業(yè)管理應(yīng)充分調(diào)動政府、企業(yè)、業(yè)主的積極性

　　物業(yè)管理作為一項復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程，不僅關(guān)系到企業(yè)的利益，而且關(guān)系到業(yè)主的生活質(zhì)量、城市的管理水平、城市的整體形象等，因此，物業(yè)管理的發(fā)展需要各方面的支持與配合。首先政府要轉(zhuǎn)變職能，應(yīng)從直接管理房地產(chǎn)、干預(yù)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理活動為主，轉(zhuǎn)向宏觀調(diào)控、創(chuàng)造條件和環(huán)境、制定法律和法規(guī)、提供政策指導(dǎo)和服務(wù)，協(xié)調(diào)相關(guān)單位的關(guān)系，而把行業(yè)評比、競賽之類的活動交由企業(yè)自律組織或行業(yè)協(xié)會等去完成；其次就是業(yè)主的觀念創(chuàng)新，業(yè)主既要懂得自治，也要學(xué)會自律；企業(yè)要認清自己的角色定位，在觀念、經(jīng)營管理方面有所創(chuàng)新。

　　2、物業(yè)公司要以開發(fā)人力資源為首要任務(wù)

　　把加強對員工的培訓(xùn)和對外引進高素質(zhì)人才結(jié)合起來。在知識經(jīng)濟時代由于知識經(jīng)濟更新速度的加快，信息總量的迅速膨脹，人們必須不斷地學(xué)習(xí)新的知識、新的技能，并善于運用新的知識將其物化能滿足人們需求的產(chǎn)品和服務(wù)，否則就會被擠出不斷重新配置的崗位。同時，物業(yè)管理又是一個新興的行業(yè)，它本身也在不斷發(fā)展、不斷完善的特點決定了其在相當(dāng)長時間內(nèi)人才缺乏，所以我們不能靠等，或單純靠社會輸送人才，而必須積極利用各種途徑，加緊為自己培養(yǎng)出具有專長的各類人才，特別要培養(yǎng)出能適應(yīng)知識經(jīng)濟要求的復(fù)合型和應(yīng)用型人才，以增強企業(yè)的競爭力。員工的培訓(xùn)不是一種消耗，而是一種有回報的投資；物業(yè)企業(yè)也不應(yīng)僅僅是經(jīng)營型組織，更應(yīng)成為學(xué)習(xí)型組織，員工不應(yīng)僅僅是操作型員工，更應(yīng)成為知識型的員工。

　　業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)：目前對物業(yè)管理人員來說，急需培訓(xùn)工程施工、房產(chǎn)法律、公共關(guān)系、計算機網(wǎng)絡(luò)、社會心理及物業(yè)經(jīng)營等方面的知識。操作人員的培訓(xùn)主要以房屋的維護保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化園藝、設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、服務(wù)技能等。

　　員工綜合素質(zhì)的培訓(xùn)：諸如員工的敬業(yè)精神、主人翁精神、職業(yè)道德、工作態(tài)度的培訓(xùn)，因為企業(yè)經(jīng)營靠的是人，如果人的素質(zhì)不高，即使掌握最高的技術(shù)也不能為企業(yè)發(fā)揮出優(yōu)勢。物業(yè)管理是為人服務(wù)的行業(yè)，員工素質(zhì)的高低 直接影響著服務(wù)的質(zhì)量和企業(yè)的形象，因此我們必須予以重視。要培養(yǎng)員工積極向上的樂觀態(tài)度和對工作、事業(yè)的熱愛，使我們的服務(wù)對象--業(yè)主和住戶因我們的服務(wù)而感到世界的美好和溫磬。

　　在注重企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)的同時，我們要從學(xué)校、社會上適當(dāng)引進一些高素質(zhì)的人才，調(diào)整內(nèi)部人才結(jié)構(gòu)，從而優(yōu)化人才配置，并利用“鲇魚效應(yīng)”使企業(yè)內(nèi)部增加活力，提高市場競爭能力。

　　3、增強創(chuàng)新意識，不斷拓寬物業(yè)管理領(lǐng)域。

　　不同的企業(yè)由于生產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營范圍、技術(shù)水平、人員素質(zhì)等不同，企業(yè)管理的模式也不一樣，但創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的永恒主題。*xxx曾指出：“創(chuàng)新是一個民族的靈魂，是一個國家興旺發(fā)達的不竭動力”。如果安于現(xiàn)狀而無創(chuàng)新，如果是僅僅追隨而無創(chuàng)新，那企業(yè)的命運就像在溫水中被煮的青蛙一樣。我們這一代物業(yè)管理從業(yè)人員處于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的過渡階段，既擔(dān)負著一部分政府的責(zé)任，又承擔(dān)著開拓新領(lǐng)域的重擔(dān)，因此，創(chuàng)新對物業(yè)管理企業(yè)來說尤為重要。

　　觀念創(chuàng)新。物業(yè)管理要走出困境，首先要做的就是解放思想，只有思想上深刻認識到物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而不是行政行為，更不是個人行為，其行動必須符合和滿足市場規(guī)律的要求，才有可能從新角度去審視它，用新觀念去理解、研究它。

　　經(jīng)營創(chuàng)新。首先，在經(jīng)營上要將物業(yè)管理視作 一種企業(yè) 的經(jīng)營行為，在整個活動中要努力發(fā)現(xiàn)新的市場需求、新的用戶、新的機會， 主動開拓新的市場；其次在服務(wù)內(nèi)容上，要根據(jù)業(yè)主需求把握市場規(guī)律，預(yù)見性的創(chuàng)造出新的服務(wù)項目引導(dǎo)業(yè)主消費；三是在用人上要善于發(fā)現(xiàn)新人、培育新人、提拔新人；四是要創(chuàng)造良好的創(chuàng)新環(huán)境，鼓勵員工、業(yè)主出新點子、新門道。

　　管理創(chuàng)新：即要實現(xiàn)管理的科學(xué)化和管理的現(xiàn)代化。隨著物業(yè)管理市場的逐漸發(fā)育和成熟，如果我們還局限于原有的管理方法和管理領(lǐng)域，那是沒有出路的。企業(yè)要把現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的一些最新成果運用到物業(yè)管理領(lǐng)域中，如物業(yè)管理的計算機信息系統(tǒng)、ISO9002國際質(zhì)量體系、辦公自動化、市場預(yù)測技術(shù)、統(tǒng)計分析技術(shù)等，使得企業(yè)內(nèi)部做到信息共享、決策科學(xué)、提高效率。如我們在日常管理中使用計算機信息系統(tǒng)，我們就可以把物業(yè)管理中的各種規(guī)劃檔案、管道圖、驗收文件等資料存入到硬盤中，查找、翻閱、修改、復(fù)制相當(dāng)方便；我們可以把日常物業(yè)管理中林林總總的事務(wù)工作分門別類存儲起來，按時進行統(tǒng)計分析，并可提醒管理人員還要做那些事；在物業(yè)管理中引進計算機管理，對規(guī)范操作流程、提高管理質(zhì)量起到相當(dāng)大的作用。同時，我們要不斷 注意物業(yè)新特點，增加科技含量，拓寬物業(yè)管理的范圍，如智能化大廈、機場、醫(yī)院、廠房等，提高物業(yè)的能級，以保持可持續(xù)發(fā)展。

　　組織機構(gòu)的創(chuàng)新：任何企業(yè)和個人都可以利用網(wǎng)絡(luò)獲取信息，以獲得商業(yè)機遇，網(wǎng)絡(luò)時代機遇人人平等，沒有人可以永遠領(lǐng)先，更沒有人可以只要抓住了一個機遇就可以永遠高枕無憂。比爾.蓋茨曾說過,微軟離破產(chǎn)永遠只有18個月，微軟業(yè)績?nèi)缛罩刑?尚且有如此危機感,說明市場危機重重,因此我們的工作中心要以市場為導(dǎo)向,我們的組織機構(gòu)也要適應(yīng)不斷變化的市場。隨著物業(yè)管理市場的開放，競爭將變得日益激烈，客觀上需要組織機構(gòu)靈活、決策更迅速，以適應(yīng)不斷變化的外部環(huán)境。另外，由于物業(yè)管理的基本單位--管理處分散在不同的區(qū)域，靠人盯人的管理方法，實際上也造成空間上的管理難度，因此，物業(yè)管理企業(yè)要對自己的組織結(jié)構(gòu)作分析，取消不必要的中間環(huán)節(jié)，盡量使組織形式扁平化，將決策權(quán)下放到管理處，并使管理處主任對自己的決策結(jié)果負責(zé)。當(dāng)然，這種組織形式對基層員工也提出了更高的要求，而且對企業(yè)來說，必須有完善的規(guī)章制度、工作規(guī)程和計算機信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)作支撐。

　　同時，物業(yè)管理創(chuàng)新要與市場需求相適應(yīng)，物業(yè)管理作為一種企業(yè)行為，最終只有走向市場化，才能充分發(fā)揮其作用。與之相適應(yīng)，企業(yè)只有樹立市場觀念，積極參與競爭才有可能擴大生存空間。物業(yè)管理創(chuàng)新必須以市場為導(dǎo)向，針對物業(yè)的不同情況創(chuàng)造出符合物業(yè)管理市場需求的個性化的管理服務(wù)。為此，企業(yè)必須制定快速應(yīng)變的戰(zhàn)略，以適應(yīng)不斷變化的環(huán)境。這樣，企業(yè)就能根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的變化及時創(chuàng)造出富有個性化的服務(wù)商品，來滿足市場需求，使企業(yè)得到更好的發(fā)展。

　　物業(yè)管理行業(yè)在我國還是一個年輕的行業(yè)，不管現(xiàn)在發(fā)展是否合理、完善，不管現(xiàn)有的規(guī)模如何、技術(shù)含量如何，市場決定了它的發(fā)展空間是很大的。況且，未來的物業(yè)管理內(nèi)涵也可能與現(xiàn)在的不同，隨著技術(shù)的飛速發(fā)展，汲取國外的先進管理模式，更加上自身的不斷努力，我們有理由相信，物業(yè)管理的明天將會更加燦爛輝煌。

　　山東魯能物業(yè)公司黨委書記 李寶星

篇2：物業(yè)管理企業(yè)業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展趨勢展望

　　物業(yè)管理企業(yè)業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展趨勢展望

　　一、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展問題的提出

　　我國的物業(yè)管理經(jīng)過20多年的發(fā)展，目前已經(jīng)進入了快速發(fā)展的新時期，全國物業(yè)管理企業(yè)近3萬家，從業(yè)人員200余萬人，物業(yè)管理面積逾20億平方米。這一新興行業(yè)巨大的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益日趨顯著。九屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國國民經(jīng)濟發(fā)展第十個五年計劃綱要》中，明確提出了“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”，指明了物業(yè)管理的發(fā)展方向。我國加入世貿(mào)組織，又為物業(yè)管理提供了新的發(fā)展機遇。物業(yè)管理區(qū)域化管理、市場化經(jīng)營、集團化發(fā)展、法制化運作的道路，成為21世紀我國物業(yè)管理發(fā)展的趨勢。

　　規(guī)模化、專業(yè)化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業(yè)管理的發(fā)展方向；市場化經(jīng)營、尤其是國內(nèi)外知名品牌加入競爭，將打破地方保護主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業(yè)管理項目的主流；集團化發(fā)展將結(jié)束小兵團分散作戰(zhàn)的局面，一批實力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強、一業(yè)為主、多種經(jīng)營、具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團將成為物業(yè)管理行業(yè)的主體；法制化運作，將推進物業(yè)管理行業(yè)走上規(guī)范化發(fā)展的軌道；科技化變革將是大勢所趨，大量高新科技的智能化物業(yè)使傳統(tǒng)的管理、服務(wù)、經(jīng)營面臨新的機遇。

　　從全國各地區(qū)的發(fā)展水平和知名物業(yè)管理品牌的現(xiàn)狀來看，總體上是物業(yè)管理覆蓋面仍然相對較小，發(fā)展不平衡，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與經(jīng)濟落后地區(qū)差距較大，這反過來又說明物業(yè)管理市場潛力巨大。

　　當(dāng)前，以深圳為代表的華南地區(qū)和以上海為代表的華東地區(qū)，已經(jīng)步入了市場化、專業(yè)化和規(guī)模化發(fā)展的軌道，其目標(biāo)是尋求更大的發(fā)展空間，無論在經(jīng)營、人才儲備還是在發(fā)展模式上都領(lǐng)先東北等地區(qū)十年以上，而其他地區(qū)所面臨的則是尋求生存空間的問題。據(jù)調(diào)查，到20**年底，深圳物業(yè)管理覆蓋率達95%以上，物業(yè)管理滲透到傳統(tǒng)物業(yè)管理項目（小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)）以外的學(xué)校、醫(yī)院、營房、機關(guān)、賓館、車站、碼頭、公園、農(nóng)村等各個領(lǐng)域，形成了一大批知名品牌物業(yè)管理企業(yè)，其中有40多家企業(yè)分別在全國大中城市接管物業(yè)達3000多萬平方米，像中海、金地、萬科等企業(yè)管理規(guī)模均在500萬平方米以上，其中中海達到1300萬平方米；上海物業(yè)管理覆蓋率達80%以上，如上房物業(yè)管理公司規(guī)模達到1000萬平方米，在上海1700余家企業(yè)中名列前茅，物業(yè)管理從經(jīng)營理念、體制、運作到效益更為精細、理智和成熟；以北京為代表的華北地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達35%，北京天虹集團管理規(guī)模達到500萬平方米以上，青島和濟南分別為25%和22%；以武漢、長沙為代表的華中地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率則相對偏低，分別為6%主5%，而南昌只有1%；西南地區(qū)以重慶、成都、昆明、貴陽為代表，因西部大開發(fā)帶來的機遇，近年來發(fā)展迅速，物業(yè)管理覆蓋率分別達30%、41%、25%和15%。西北地區(qū)發(fā)展相對滯后，除西安物業(yè)管理覆蓋率超出10%以外，其他省市區(qū)最多不到2%；東北地區(qū)主要集中與大城市和沿海城市，大連物業(yè)管理覆蓋率為31%，沈陽為19%，長春為15%，哈爾濱為17%。其中大連萬達集團、大連機關(guān)新型集團、長春房地集團和哈爾濱住宅新區(qū)物業(yè)管理總公司管理面積均在100萬平方米以上。

　　從以上情況可以看出，物業(yè)管理的發(fā)展空間和潛力巨大。物業(yè)管理行業(yè)實施跨區(qū)域經(jīng)營是行業(yè)發(fā)展的大勢所趨，是物業(yè)管理企業(yè)實行規(guī)模化經(jīng)營、市場化運作、集團化發(fā)展的必然要求。

　　二、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展的優(yōu)勢分析

　　1、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于企業(yè)提高素質(zhì)，樹立品牌，全面促進企業(yè)升級

　　國家建設(shè)部1999年261號文件《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》中明確規(guī)定了一級、二級、三級資質(zhì)及臨時資質(zhì)企業(yè)的達標(biāo)條件，并只允許一級資質(zhì)企業(yè)實施跨區(qū)域管理，限定二級資質(zhì)企業(yè)跨區(qū)域管理面積不得超過30萬平方米，而三級資質(zhì)與臨時企業(yè)則不能實施跨區(qū)域管理。因此，這無疑給獲得一、二級資質(zhì)的企業(yè)發(fā)放了通向全國物業(yè)管理的“通行證”，為知名品牌物業(yè)管理品牌的樹立奠定了堅實的基礎(chǔ)。目前，萬達集團物業(yè)管理正在努力通過獲得一、二級資質(zhì)來塑造萬達物業(yè)品牌形象，形成物業(yè)管理行業(yè)“強進更強”的格局。

　　2、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢，提高物業(yè)管理服務(wù)的整體水平

　　我國的物業(yè)管理已經(jīng)進入了快速發(fā)展時期，隨著物業(yè)管理市場的形成，企業(yè)間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點突出表現(xiàn)為管理水平與服務(wù)質(zhì)量。實施跨區(qū)域經(jīng)營要求企業(yè)必須首先提高管理水平，改進服務(wù)質(zhì)量，這必然要求企業(yè)成為能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)，在走向跨區(qū)域經(jīng)營的過程中，使企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量實現(xiàn)優(yōu)勢互補。

　　3、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于改變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，經(jīng)濟效益差的局面，實現(xiàn)規(guī)模效益

　　目前，由于不少物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模小，規(guī)模效益差的問題，使之不得不依靠主管部門或開發(fā)企業(yè)來維持生存。而走區(qū)域化、市場化、集團化發(fā)展的道路，不僅企業(yè)規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術(shù)力量雄厚，往往可以通過其整體實力，在市場上獲得更多的份額，進而改變單獨物業(yè)管理企業(yè)僅管少數(shù)物業(yè)項目的狀況，實現(xiàn)規(guī)模效益。

　　4、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢，改變?nèi)瞬拧⒓夹g(shù)分散的格局

　　跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展要求企業(yè)對人力資源進行重新的組織與調(diào)整，將分散的人才資源實行優(yōu)化組合，集中企業(yè)人才優(yōu)勢，使人才形成最佳結(jié)合。

　　5、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于拓展經(jīng)營領(lǐng)域，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)

　　實行跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展，企業(yè)可以集中資金、人才、技術(shù)力量等優(yōu)勢，在重點搞好物業(yè)管理服務(wù)的同時，企業(yè)可以根據(jù)自身的優(yōu)勢，擴大經(jīng)營范圍，開展多種經(jīng)營，組建若干分公司等經(jīng)濟實體，壯大企業(yè)的經(jīng)濟實力，彌補物業(yè)管理服務(wù)收費的不足，進而實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。

　　總的說來，跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有助于企業(yè)走集團化發(fā)展道路，發(fā)揮企業(yè)的群體優(yōu)勢，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，克服目前物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，經(jīng)濟效益差，發(fā)展后勁不足的問題，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，提高整體經(jīng)濟效益，增強企業(yè)市場競爭力，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

　　三、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展須注意的幾個問題

　　1、“初始規(guī)模不經(jīng)濟”問題

　　必須看到：在占領(lǐng)內(nèi)地市場的初始階段是相當(dāng)困難的，例如水土不服、管理鏈拉長，導(dǎo)致管理成本增加（電信、差旅、補貼、住房等費用的增加），管理效率不高，新建分支機構(gòu)前期投入較大，工資差異，同工不同酬矛盾等等。另外，內(nèi)地不少地區(qū)管理法規(guī)相對不完善，消費者接受物業(yè)管理意識較差，收費標(biāo)準(zhǔn)低，因此管理中矛盾多、風(fēng)險大，管理得不好，就會損害企業(yè)品牌形象等等。這一系列問題都將困擾每一個進軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)，也正是由于這些，在進軍內(nèi)地市場的初始階段，原母體企業(yè)資源很難共享，或共享度不高，投入多而產(chǎn)出少，很難因規(guī)模的擴大而取得較好的經(jīng)濟效益。相反，所表現(xiàn)出的往往是“初始規(guī)模不經(jīng)濟”。特別是一些承諾“帶資承接”、“虧損管理”的項目，更是不堪重負。因此，每一個進軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)都必須要有足夠的認識和思想準(zhǔn)備，要摒棄“立竿見影”的急功近利念頭，真正把第一步走穩(wěn)、走實。

　　2、“規(guī)模效益”與“經(jīng)驗曲線”問題

　　規(guī)模效益一般是指一個企業(yè)在超出盈虧平衡點后，其生產(chǎn)規(guī)模越大越經(jīng)濟，效益也越好，規(guī)模經(jīng)濟絕對不能等同于簡單擴大再生產(chǎn)，即規(guī)模擴大以后利潤總額按算術(shù)級數(shù)等比遞增。

　　規(guī)模經(jīng)濟的根本原因在于：由于企業(yè)原有資源的共享，隨著規(guī)模的擴大，產(chǎn)量的提高，分攤到每個產(chǎn)品上的固定成本相對減少，導(dǎo)致總體成本下降，從而取得經(jīng)濟效益。因此，對于物業(yè)管理企業(yè)來說，擴大管理面積能否取得更好的經(jīng)濟效益，關(guān)鍵應(yīng)該看投入產(chǎn)出率與資源共享度。它同時提醒我們：規(guī)模效益是資源的充分共享而決非人員、機構(gòu)等簡單增加。

　　那么什么是經(jīng)驗曲線呢？經(jīng)驗曲線是指當(dāng)某一產(chǎn)品的累計生產(chǎn)量增加時，產(chǎn)品的單位成本趨于下降。經(jīng)驗曲線的根本原因在于勞動效率的提高，工藝的改進和產(chǎn)品的改善，亦即由于企業(yè)在管理上取得了明顯的效果，促使產(chǎn)品單位成本下降。如果管理不善，不能有效地激勵員工并保持合理的定員，成本還有可能回升。因此，經(jīng)驗曲線告訴我們一個簡單而深刻的道理：管理出效益。這是每一個跨區(qū)域經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)必須注意的問題。

　　3、“地域文化差異”問題

　　時下，實行跨區(qū)域經(jīng)營管理的物業(yè)管理企業(yè)日益增多。然而，物業(yè)管理的對象是房地產(chǎn)這一不動產(chǎn)，溝通的對象是具有不同文化差異或背景的人，每個城市、每個地區(qū)及那里的人們，都有自己不同的地域風(fēng)格和文化，因此，必須要充分重視這種“地域文化差異”現(xiàn)象。

　　物業(yè)管理的“地域文化差異”分為三個方面：一是自然條件的差異，二是經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，三是文化的差異。這三方面對物業(yè)管理的影響不盡相同。自然環(huán)境的差異會由于科技的發(fā)展而逐步縮小；而經(jīng)濟規(guī)律的重復(fù)性也能讓人對未來的發(fā)展有一定的預(yù)見；但文化差異就不同了，文化是一個城市存在的方式，一種價值觀念。形象地說，社區(qū)就好象是城市的一個個細胞，應(yīng)被整個城市的氣氛所籠罩。因此，人文生態(tài)與自然生態(tài)同等重要。人文生態(tài)包括人與自然的關(guān)系、人與人的關(guān)系及人與文化的關(guān)系，這些關(guān)系在處理上必須結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H。比如綠地私有化可以很好地解決人于自然的關(guān)系，不同特點的社區(qū)文化可以解決人與人的關(guān)系、人與文化的關(guān)系等。作為跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)，要想使其管理模式實現(xiàn)真正意義上的成功移植，就必須對當(dāng)?shù)氐奈幕浞至私猓⒅厝宋纳鷳B(tài)的研究。

　　同時，對于當(dāng)?shù)厥袌龅慕?jīng)濟基礎(chǔ)、政府支持程度、業(yè)主物業(yè)管理消費意識等問題，也必須做到心中有數(shù)。也就是說，跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展，應(yīng)首先建立在對目標(biāo)市場的全面客觀分析、準(zhǔn)確定位、正確把握的基礎(chǔ)之上。

　　4、“本地化”與“特色化”問題

　　雖然規(guī)模化的過程是“本地化”的過程，但作為外地物業(yè)管理企業(yè)來說，堅持標(biāo)準(zhǔn)、保持品牌特色仍然至關(guān)重要。因為正是由于你的品牌、你的管理標(biāo)準(zhǔn)，才取得了寶貴的市場份額。優(yōu)秀企業(yè)的共同特點是在經(jīng)營實踐中形成了統(tǒng)一的品牌、統(tǒng)一的經(jīng)營發(fā)展方向和理念，它是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中形成的共同價值觀、目標(biāo)、文化、個性的統(tǒng)一體，它是強化企業(yè)凝聚力的重要手段之一，更是企業(yè)傳播形象形成良好口碑的重要載體。如果你丟掉了它，降低了管理標(biāo)準(zhǔn)，那你就形同本地企業(yè)一樣失去了你的優(yōu)勢。如果你在“同化”中“退化”，那么，在如今雙向選擇的市場競爭中，你就將被淘汰出局，要不就是本地企業(yè)超過你、取代你，要不就是被另一家外地企業(yè)所取代。因此，作為跨區(qū)域經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)始終牢記的一條宗旨即是：“沒有特色不開店。”

　　5、企業(yè)“人力資源儲備”問題

　　當(dāng)企業(yè)實施跨區(qū)域經(jīng)營管理的時候，必須擁有持續(xù)升級的人力資源儲備，這個道理就像計算機升級一樣，需要有更多的軟件，如果企業(yè)在沒有完成人力資源革命的時候就選擇擴張戰(zhàn)略，就會常常顯得底氣不足。結(jié)果是匆匆忙忙地在市場上招聘人才，雖然在某種程度上也許能解一時的燃眉之急，但絕對解決不了實質(zhì)性、深層次的問題。同時，往往由于企業(yè)缺乏對人才的培訓(xùn)或招聘人員與企業(yè)磨合的時間太短，新來人員不能充分了解企業(yè)的經(jīng)營方向、理念、制度、文化等背景，在工作中極易造成“無意違規(guī)”現(xiàn)象。或者由于文化背景的差異，導(dǎo)致不協(xié)調(diào)而產(chǎn)生實際工作中的“雙重指揮系統(tǒng)”現(xiàn)象。

　　四、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展的趨勢與對策

　　展望物業(yè)管理跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展的趨勢與對策，我認為有五個方面：市場化運作、品牌化開拓、專業(yè)化經(jīng)營、規(guī)模化發(fā)展、數(shù)字化變革。現(xiàn)結(jié)合萬達集團物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展進行說明。

　　1、市場化運作

　　物業(yè)管理市場化運作是適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的必然要求，也是行業(yè)進步的催化劑。其實質(zhì)在于獲得物業(yè)的管理與經(jīng)營權(quán)，以增加企業(yè)的核心競爭力。即把競爭機制引進物業(yè)管理行業(yè)，將企業(yè)推向市場。實行物業(yè)管理企業(yè)的聘任制，通過公開、公平的競爭，使產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。作為在短期內(nèi)要成為國際知名企業(yè)的萬達集團，應(yīng)該建立起非常規(guī)范的市場化運作機制，使物業(yè)管理從附屬于房地產(chǎn)的依賴性中走出來，強化物業(yè)管理這一專業(yè)品牌的個性，培養(yǎng)其走向市場的競爭能力，為萬達集團品牌與國際接軌創(chuàng)造必要的條件。當(dāng)然，市場化機制的建立與運作是一個循序漸進的過程。在起步階段，可采取“一國兩制”的方式，即對新立項后成立的物業(yè)公司，在前期開發(fā)、運作過程中（一般是兩年），可以先掛靠房地產(chǎn)公司進行管理，而正式運作兩年后，應(yīng)實行脫鉤，獨立核算，自負盈虧，逐步度過初始階段，向市場化的高級階段健康發(fā)展，成熟一個，發(fā)展一個，為實現(xiàn)物業(yè)管理集團化發(fā)展目標(biāo)奠定堅實的基礎(chǔ)。

　　2、品牌化開拓

　　樹立品牌，運用品牌拓展戰(zhàn)略來擴大市場份額，是新世紀物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的一大亮點。

　　從深圳來看，萬科、中海等國內(nèi)知名物業(yè)管理品牌近幾年走南闖北，成功登陸分布在全國30多個城市的物業(yè)管理市場，足以證明品牌化開拓模式獲得了成功。隨著市場化進程的加快，品牌將成為物業(yè)管理開拓市場的利器。當(dāng)前，堅持萬達品牌拓展的一致性，是品牌擴張的前提。

　　萬達品牌是在長期的經(jīng)營管理實踐中形成的，是萬達集團的信譽、產(chǎn)品、服務(wù)質(zhì)量、獨特的經(jīng)營管理模式和文化個性的綜合體。萬達品牌是一個整體的概念，即指萬達集團整體開發(fā)和整體營銷的概念。萬達地產(chǎn)的設(shè)計規(guī)劃上“以人為本”、“崇尚科技”、“尊重自然”，萬達物業(yè)從以往單一的設(shè)備維修及保安保潔等基本功能的執(zhí)行者，演變成住宅文化的倡導(dǎo)者、綜合環(huán)境的營造者、功能服務(wù)的維護者和生活信息的溝通者。由于地產(chǎn)品牌與物業(yè)品牌的“強強鏈接”，使萬達集團開發(fā)的項目真正成為獨具自己品牌特色的、凝聚著文化內(nèi)涵和生命力的時尚精品。

　　3、專業(yè)化經(jīng)營

　　開辟經(jīng)營的新天地是品牌化擴張的重要保障。物業(yè)公司實地專業(yè)化經(jīng)營是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢，是專業(yè)市場細分化的必然結(jié)果，是適應(yīng)企業(yè)規(guī)模膨脹的必然要求。在經(jīng)營上要堅持“三個原則”，一是“擇利而為，抓大放小”原則，決不盲目上項目，要保證社會效益和經(jīng)濟效益必居其一；二是“主業(yè)與副業(yè)互動發(fā)展，副業(yè)配合主業(yè)走”的原則。以主業(yè)物業(yè)管理謀求最大的社會效益，以副業(yè)配套產(chǎn)業(yè)謀求最佳的經(jīng)濟效益，使“主業(yè)更強，副業(yè)更富”。

　　在目前已開辦項目的基礎(chǔ)上，加大經(jīng)營公司力度，提供清洗、家政、電梯維護、工程維修、園林綠化、房產(chǎn)中介、旅游等項目；三是“業(yè)主因受益而高興，物業(yè)公司因獲利而滿意”的“雙贏”原則，園區(qū)、大廈的潛在市場資源豐富，商機無限，從入住裝修到提高生活質(zhì)量、追求時尚消費，其發(fā)展空間“大有可為”。

　　4、規(guī)模化發(fā)展

　　從經(jīng)濟的角度來說，適度的經(jīng)濟規(guī)模，才能最大限度地創(chuàng)造經(jīng)濟效益。盡管物業(yè)管理已超過20年的歷程，但大多數(shù)企業(yè)仍然規(guī)模偏小、人才分散、難以創(chuàng)造規(guī)模效益，發(fā)展后勁嚴重不足。改變物業(yè)管理這種小兵團作戰(zhàn)的局面，促進物業(yè)管理企業(yè)走集團化發(fā)展之路，向規(guī)模發(fā)展要經(jīng)濟效益，必將是新世紀物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的大趨勢。在規(guī)模化發(fā)展的推進中，企業(yè)的一項最主要的任務(wù)即是依托原母體企業(yè)建立進軍外地市場的“橋頭堡”，作為品牌輸出的源頭及人才培養(yǎng)的基地。以萬達集團物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展來說，萬達物業(yè)以大連為根基，建立萬達物業(yè)的人才培訓(xùn)中心，成為培養(yǎng)物業(yè)管理人才、積累物業(yè)管理經(jīng)驗的“大本營”，為集團的品牌化擴張和規(guī)模化經(jīng)營作好人力資源的儲備。同時，以大連為中心，穩(wěn)步向外推進，對萬達集團其它地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展起到了“典型引路”及“向外輻射”的作用。

　　5、數(shù)字化變革

　　21世紀，人類居住進入了“數(shù)字化家園”的第四次革命。“數(shù)字化家園”賦予物業(yè)管理一個全新的網(wǎng)絡(luò)化管理概念，網(wǎng)絡(luò)管理的內(nèi)涵十分豐富，它決非互連網(wǎng)、寬帶網(wǎng)的簡單使用，而是以智能化、網(wǎng)絡(luò)化管理為核心，以智能化信息系統(tǒng)開發(fā)為重點，通過網(wǎng)絡(luò)來提供更多、更新的服務(wù)，以滿足新時代業(yè)主不斷變化的需要。萬達集團王健林董事長在中國北京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)國際周上，曾以《迎接人類居住史上的第四次革命》為題，全面描繪了“數(shù)字化家園”的宏偉藍圖。作為“以人為本”和“可持續(xù)發(fā)展”的文明居住理念在更高層次上的體現(xiàn)，“數(shù)字化家園”不僅給中國的住宅來帶來了一場全新的革命，也給以延續(xù)房地產(chǎn)生命力為已任的物業(yè)管理帶來了前所未有的挑戰(zhàn)，為中國的物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營管理觀念、服務(wù)職能及人才培養(yǎng)模式的嬗變上，提供了變革與發(fā)展的大好機遇。

　　因此，物業(yè)管理企業(yè)必須適應(yīng)數(shù)碼時代物業(yè)的管理要求，轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理觀念，由簡單維護型、勞動密集型向技術(shù)維護型、知識密集型轉(zhuǎn)變。只有這樣，才能保證物業(yè)管理的水平與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的科技進步同步。可以預(yù)見，面對現(xiàn)代化的物業(yè)管理企業(yè)，一個仍然停留在傳統(tǒng)管理技術(shù)、管理方式的物業(yè)管理行業(yè)，不可能適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)管理的要求，物業(yè)管理行業(yè)必須面對挑戰(zhàn)，提高物業(yè)管理的技術(shù)含量。“數(shù)字化家園”的革命，為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)職能的嬗變提供了新的平臺，網(wǎng)絡(luò)化、智能化管理服務(wù)已經(jīng)成為當(dāng)前和今后的一個時期物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關(guān)鍵籌碼。

　　總之，通過市場化、專業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營，為萬達集團的物業(yè)管理發(fā)展開創(chuàng)先河，也為萬達集團向國際化邁進，在不久的將來成為國際上的知名品牌奠定了堅實的基礎(chǔ)。

篇3：以開發(fā)商視角看物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢

　　以開發(fā)商視角看物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢

　　物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，正被越來越多的開發(fā)商所重視；它不僅是房產(chǎn)項目開發(fā)售后服務(wù)的重要環(huán)節(jié)，也逐漸成為房產(chǎn)營銷的主要賣點之一，因此，從開發(fā)商的角度談物業(yè)管理發(fā)展就顯得十分必要。

　　一、21世紀物業(yè)管理必須倡導(dǎo)康居生活新概念

　　新世紀里，不僅國家的經(jīng)濟、政治、文化都將快速地進步，而且人們的生活水平也將迅速提高，這必然帶動人們生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的急速上升。在安居這一重要問題上，人們的居住理念再也不會停留在過去“分得開、住得下”這一層次。一個完整的物業(yè)不僅僅具有固定居信場所功能，同時也是學(xué)習(xí)和娛樂場所，同時也對小區(qū)的文化品位提出了更高的要求，這也是歷史發(fā)展的必然趨勢。我們的物業(yè)管理，必須及時適應(yīng)這一變化要求，這樣才不致于因落伍而遭淘汰。

　　1、21世紀的人們對居住環(huán)境的要求大大提高

　　隨著物質(zhì)生活的不斷改善，人們精神方面的需要將越來越強烈。現(xiàn)代家居生活已突破了以往“躲進小樓成一統(tǒng)”的室內(nèi)封閉生活概念，而是追求進一步擴展生活空間，將自已的居家生活與小區(qū)環(huán)境乃至整個大自然融為一體。在不久前南京市所作的一項調(diào)查中，82%以上的人把公共綠地作為公共設(shè)施建設(shè)的四項需求要素之首，充分反映了當(dāng)今市民強烈的環(huán)境意識。目前的南京房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)了“生態(tài)化”概念和“全生命周期綠色環(huán)保”住宅，并受到了市民的普遍關(guān)注。

　　誠然，新形勢下的物業(yè)管理必須關(guān)注市民的這一需要，力爭通過自身的努力，讓小區(qū)內(nèi)的居民都能盡情享受到陽光、空氣和綠色大自然的撫慰，使其在喧囂的城市里體驗到一份回歸大自然的愜意。

　　2、21世紀的人們對居住文化、藝術(shù)的要求將越發(fā)強烈

　　不久前日本的一個學(xué)者出了一本書，他用了這樣一個題目“20世紀企業(yè)的最后一張王牌--CIS”，不管這一說法能否被人接受，但企業(yè)和社會對企業(yè)形象的重視已是不爭的事實。

　　在過去很長一段時期內(nèi)，技術(shù)和藝術(shù)被日漸分開，直到英國文藝復(fù)興時期才又提出藝術(shù)和技術(shù)融合的問題。實際上，亞里士多德曾經(jīng)指出，藝術(shù)是存在于制造中的，藝術(shù)應(yīng)當(dāng)在我們每個人的生活中。目前，我們已經(jīng)把住宅建設(shè)和小區(qū)管理提高到了一個非常藝術(shù)化的程度，通過環(huán)境整合藝術(shù)，真正使藝術(shù)直接介入到技術(shù)應(yīng)用中。實踐表明，藝術(shù)在建筑中的合理運用確實能起到畫龍點晴的作用，并體現(xiàn)尚住宅的要求。我們對每個小區(qū)都進行了CIS設(shè)計，小區(qū)內(nèi)的建筑符號、雕塑小品，甚至信紙信封、手提袋、垃圾箱均經(jīng)過精心設(shè)計，小區(qū)有自已的會所，有們喜愛的文化體育活動。開發(fā)商開發(fā)的樓盤是否暢銷，與小區(qū)內(nèi)濃郁的藝術(shù)氛圍和深厚的文化底蘊有十分重要的關(guān)系。營造社區(qū)評論經(jīng)將是物業(yè)公司的一項重要工作內(nèi)容，物業(yè)管理打“文化牌”、“藝術(shù)牌”，這是競爭中的必然選擇。

　　3、21世紀的們對居住的舒適度要求更高

　　這里所說的“舒適度”內(nèi)容很寬泛，除了前面已經(jīng)提到的環(huán)境文化的高品質(zhì)給小區(qū)居民提供相應(yīng)的舒適外，還要求住宅的科技含量高，管理高效，健身、娛樂、休閑等配套設(shè)施完善，服務(wù)及時等等。總之，人們期望21世紀的居所能最大程度地滿足自已對舒適度和自我實現(xiàn)的需求。

　　因此，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，就要考慮到今后的物業(yè)管理能夠?qū)崿F(xiàn)最優(yōu)化，避免因建、管脫節(jié)而給物業(yè)管理造成障礙。我們的物業(yè)公司，也應(yīng)盡量地適應(yīng)這些變化，并在變化中尋求生存和發(fā)展。

　　二、21世紀的物業(yè)管理必須建立“網(wǎng)絡(luò)管理大平臺”

　　傳統(tǒng)的物業(yè)管理，由于技術(shù)含量不高，只能是一個勞動密集型的行業(yè)。面對現(xiàn)代科技的迅猛發(fā)展，以樓宇智能化、寬帶社區(qū)網(wǎng)絡(luò)為代表的高新技術(shù)在現(xiàn)代建筑中的廣泛運用，物業(yè)管理行業(yè)賴以生存和發(fā)展的各種物業(yè)“硬件”發(fā)生了前所未有的變化。如何適應(yīng)這一發(fā)展潮流，并實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的科技轉(zhuǎn)型，是擺在所有業(yè)內(nèi)人士面前的一道“難題”，有效破譯這一“難題”的“密碼”便是建立“網(wǎng)絡(luò)大平臺”，實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)管理現(xiàn)代化。

　　1、一個居住區(qū)就是一個小社會，實現(xiàn)各社會成員之間的協(xié)調(diào)運轉(zhuǎn)，必須借助網(wǎng)絡(luò)化手段

　　住宅是一個產(chǎn)品群，不是單一的產(chǎn)品，它包含了環(huán)境、配套和日常生活的方方面面。物業(yè)管理要做好對這個產(chǎn)品群的服務(wù)，必須遵循一定的規(guī)律。建立小區(qū)物業(yè)管理的“大平臺”，讓不同文化背景、不同層次的人們都在“大平臺”管理下和諧地工作、生活，物業(yè)公司也需要利用這個“平臺”，把大家聯(lián)系起來，實現(xiàn)人與人之間的交流、溝通、理解，使物業(yè)服務(wù)人性化。

　　2、網(wǎng)絡(luò)化管理可以提高物業(yè)管理的附加值

　　網(wǎng)絡(luò)化社區(qū)突破了所有的門坎，可以實現(xiàn)與每一位住戶的“零距離”溝通。物業(yè)公司通過網(wǎng)上發(fā)布通知，組織社區(qū)的投訴、報修、費用帳單速遞與催交等等，物業(yè)管理可以深入地面向每個家庭提供更具個性化的服務(wù)，同時也可根據(jù)小區(qū)居民的特點開展豐富多彩的社區(qū)活動，營造小區(qū)特有的文化氛圍。高附加值的服務(wù)必須獲得高附加值的回報，物業(yè)管理公司在提升服務(wù)檔次的同時，也可以相應(yīng)提高物業(yè)管理價格。

　　3、網(wǎng)絡(luò)化管理是滿足居民對服務(wù)高效化及時化需要的有效手段

　　網(wǎng)絡(luò)化管理是將在一定地域范圍內(nèi)多個具有相同或不同功能的的建筑物（主要是住宅小區(qū)）按照統(tǒng)籌的方法對其功能進行智能化，實現(xiàn)資源共享和統(tǒng)一管理，在提供安全、舒適、方便、節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展的生活環(huán)境的同時，便于管理和控制。通過研究開發(fā)一種集小區(qū)安保、交通管理、收費和各種服務(wù)管理于一體的信息大平臺，提高物業(yè)管理的水平和效率。

　　三、21世紀的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展要走專業(yè)化、規(guī)模化并舉的道路

　　根據(jù)國外物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的歷程。物業(yè)管理行業(yè)將走向?qū)I(yè)化道路，即物業(yè)管理公司僅僅是一個管理機構(gòu)，其他如清潔、綠化、設(shè)備維護均由專業(yè)化公司去實施，中國物業(yè)管理也正向著這一趨勢發(fā)展。　　可以預(yù)測，在21世紀，一個成功的物業(yè)企業(yè)更趨向虛擬化，物業(yè)公司的理想狀態(tài)就如同一個網(wǎng)絡(luò)中樞，或者更形象一點，就是個總協(xié)調(diào)官或一個樂隊的總指揮，能夠把社會上方方面面的資源、各種各樣的服務(wù)整合起來，形成和諧共同體，更好地為客戶服務(wù)。

　　當(dāng)然，物業(yè)公司要想在激烈的競爭中形成自已的核心競爭能力，需要有規(guī)模化的經(jīng)營作為堅強后盾。大家都知道，物業(yè)管理被政府確定為微利行業(yè)，形不成規(guī)模化經(jīng)營，就不可能贏得可觀的利潤，而沒有經(jīng)濟作基礎(chǔ)，一切都將會是空談。因此，在這個新的世紀里，物業(yè)公司一定要兼并重組之路，擴大企業(yè)的規(guī)模和托管的物業(yè)面積，形成規(guī)模經(jīng)營。　　物業(yè)管理在21世紀充滿了新的生活力，但是又任重而道遠。因為，隨著中國加入WTO進程的加快，我國房地產(chǎn)業(yè)的競爭將越來越激烈，作為一個服務(wù)貿(mào)易型企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的競爭最終是靠服務(wù)來支撐的，物業(yè)的價值也將通過服務(wù)來體現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)可以提高物業(yè)的附加值。