物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)從政府定價(jià)到政府指導(dǎo)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的轉(zhuǎn)變

　　目前，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及物業(yè)服務(wù)行業(yè)法規(guī)的不斷完善，廣州市物業(yè)服務(wù)的普及程度有了較大套幅度的提高，除了寫字樓、商場(chǎng)、商品房外，工業(yè)廠房、學(xué)校、醫(yī)院、房改房、舊城區(qū)也逐步引入物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)在得到社會(huì)的認(rèn)可和接受的同時(shí)，由于各方面因素的影響，還是存在著各種各樣的困境和難題，對(duì)行業(yè)的發(fā)展造成了一定的影響，特別是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題尤為突出。

　　廣州市自從80年代起物業(yè)服務(wù)收費(fèi)均是由企業(yè)申報(bào)，物價(jià)局審定批復(fù)每戶每平方的管理服務(wù)單價(jià)。這在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代依賴政府的大環(huán)境中，業(yè)主較為認(rèn)同，只要有紅頭文件就好辦，當(dāng)時(shí)對(duì)物業(yè)服務(wù)及社會(huì)起到一定的作用。20多年來(lái)，政府相關(guān)職能部門針對(duì)小區(qū)會(huì)所配套功能需求、物業(yè)服務(wù)服務(wù)內(nèi)容、樓房檔次等制定物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，扶持了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存和發(fā)展，也逐步形成了一個(gè)行業(yè)，但在這個(gè)過程當(dāng)中，此類批價(jià)由于各種物業(yè)既有共同性又有差異性，提供的服務(wù)也不盡相同，雖然政府有關(guān)部門非常謹(jǐn)慎地批價(jià)，但由于業(yè)主對(duì)行業(yè)的不了解、個(gè)別物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)操作、輿論的負(fù)面渲染報(bào)道等原因，物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)問題成為市民普遍關(guān)注的、爭(zhēng)議性較大的熱點(diǎn)問題。

　　20**年底國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部下發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，規(guī)范物業(yè)服務(wù)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，以該辦法為依據(jù)，廣州市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的主管部門即廣州市國(guó)土資源和房屋管理局及廣州市物價(jià)局于20**年9月聯(lián)合下發(fā)《廣州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》（下稱《細(xì)則》），通過政府職能的轉(zhuǎn)變逐步將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)轉(zhuǎn)為市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)及政府指導(dǎo)價(jià)。《細(xì)則》規(guī)定包干制、酬金制的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，即由市政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)德惠服務(wù) 等級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并定期公布；實(shí)行組合制的普通住宅服務(wù)收費(fèi)和高檔住宅別墅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以及非住宅物業(yè)（如寫字樓、商場(chǎng)等）的服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，即由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示。

　　《細(xì)則》出臺(tái)后，在行業(yè)及企業(yè)當(dāng)中、廣大業(yè)主當(dāng)中產(chǎn)生了的波瀾，企業(yè)認(rèn)為沒有了“尚方寶劍”，收費(fèi)將會(huì)更難，有企業(yè)的老總更說：“這不是要我們提供無(wú)常服務(wù)嗎？”而業(yè)主們則認(rèn)為政府不批復(fù)定價(jià)這不是給物管理企業(yè)提供亂收費(fèi)的依據(jù)嗎？輿論方面也給予了較大篇幅的關(guān)注和報(bào)道，對(duì)關(guān)于住宅檔次即普通住宅或非普通住宅的辦公室、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的掛鉤、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整、如何協(xié)調(diào)定價(jià)等等方面存在著這樣那樣的質(zhì)疑。協(xié)會(huì)以曾經(jīng)在一天內(nèi)接到20多個(gè)有關(guān)收費(fèi)方面的電話投訴。尤其是覆蓋面較廣的舊物業(yè)、早期的、中低檔的商品房等物業(yè)，由于物業(yè)的綠化地小，道路較窄、壞、爛，配套不足，功能欠缺，對(duì)機(jī)電、綠化等的養(yǎng)護(hù)不重視，再者業(yè)主素質(zhì)參差不齊、需求的物業(yè)服務(wù)較表面等等問題，對(duì)物業(yè)服務(wù)實(shí)行指導(dǎo)價(jià)的爭(zhēng)議特別大。個(gè)別物管企業(yè)也因?yàn)榈蛢r(jià)介入物業(yè)的管理，并用車場(chǎng)費(fèi)用等多種經(jīng)營(yíng)彌補(bǔ)管理費(fèi)等做法，導(dǎo)致物業(yè)的重新招標(biāo)；甚至有物管理企業(yè)在一年退出了7個(gè)舊城區(qū)樓盤的物業(yè)服務(wù)。形成了各方均對(duì)原來(lái)的物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)的含金量重新評(píng)定問題。

　　有鑒于此，在對(duì)企業(yè)方面，協(xié)會(huì)實(shí)行橫向協(xié)調(diào)、縱向指導(dǎo)的方法。協(xié)會(huì)多次與物價(jià)局溝通，并于04年10月舉辦了2期的《細(xì)則》學(xué)習(xí)講座，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)解答對(duì)《細(xì)則》存在的疑問。針對(duì)企業(yè)在《細(xì)則》執(zhí)行過程中面臨的問題，有針對(duì)性提出了專業(yè)性的意見、建議，對(duì)于中檔的物業(yè)，建議企業(yè)應(yīng)進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，遵循給什么服務(wù)報(bào)什么價(jià)格的原則，按政府的標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)，提供切實(shí)可行的服務(wù)內(nèi)容，不能進(jìn)駐后再提價(jià)，引起業(yè)主的反感；在舊城區(qū)物業(yè)服務(wù)的介入方面，應(yīng)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)政府包辦轉(zhuǎn)入初步的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)體制，不要夸大功能，應(yīng)切實(shí)考慮硬件及不足的地方，由于很難實(shí)行封閉管理，要特別注意對(duì)公共秩序的維護(hù)，在實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)期間要確認(rèn)收多少服務(wù)多少，不能隨便許諾能人所不能。同時(shí)協(xié)會(huì)以在主辦的刊物《物業(yè)服務(wù)信息》中刊登了名為《物管理收費(fèi)：定價(jià)容易執(zhí)行難》的文章，對(duì)外反映企業(yè)在實(shí)施過程中的實(shí)際困難，對(duì)此，市物價(jià)局給予了專文解釋回復(fù)，得到企業(yè)肯定。

　　對(duì)于廣大業(yè)主方面，協(xié)會(huì)實(shí)行重在宣傳及時(shí)引導(dǎo)的方法。針對(duì)業(yè)主缺乏成熟的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)的情況，協(xié)會(huì)以輿論為向?qū)В嗅槍?duì)性地做了大量的解釋和引導(dǎo)工作。如召開不同地區(qū)的業(yè)主座談會(huì)，請(qǐng)香港有關(guān)人士來(lái)為其講解案例等。并由協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)約請(qǐng)廣州日?qǐng)?bào)社在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方面存在包括如何界定普通住宅？界定檔次有爭(zhēng)議怎么辦？房改房棲身豪宅區(qū)怎么辦？三級(jí)資質(zhì)的物管企業(yè)能否按一級(jí)收費(fèi)？沒有業(yè)委會(huì)能否改收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？哪種情況下收費(fèi)明細(xì)賬單一定要公布？小區(qū)車位收益該歸誰(shuí)？等的七大焦點(diǎn)問題從行業(yè)的角度提出了意見和建議，并派我會(huì)工作指導(dǎo)部人約請(qǐng)南方日?qǐng)?bào)社對(duì)《細(xì)則》發(fā)表了全篇的解釋。此外，為切實(shí)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)，協(xié)調(diào)、平息業(yè)主與物管企業(yè)因定價(jià)問題引發(fā)的矛盾，針對(duì)物業(yè)檔次界定難的問題，協(xié)會(huì)擬定了《關(guān)于辦公室物業(yè)服務(wù)收費(fèi)建議的評(píng)審程序》，由企業(yè)或業(yè)委會(huì)提出需求，協(xié)會(huì)以組織行業(yè)專家到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行評(píng)審，從行業(yè)的專業(yè)角度提供合理的定價(jià)建議、意見，受到行業(yè)的歡迎。

　　為更好地平衡行業(yè)所面臨的在收費(fèi)方面的困難和矛盾，協(xié)會(huì)以對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的執(zhí)行問題給予了相當(dāng)?shù)闹匾暎鲃?dòng)與高物價(jià)局溝通，開展了物價(jià)收費(fèi)牌制作的團(tuán)購(gòu)招標(biāo)，為會(huì)員單位統(tǒng)一制作明碼標(biāo)價(jià)牌，并在標(biāo)價(jià)牌上加屬協(xié)會(huì)的電話，以便受理業(yè)主在收費(fèi)方面的咨詢及投訴，以更好地理順物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)動(dòng)作。

　　物業(yè)服務(wù)服務(wù)收費(fèi)與物業(yè)檔次、消費(fèi)群體有直接的關(guān)系，如何兼顧民眾的承受能力與企業(yè)所得利潤(rùn)合理定出收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)廣而告之并明碼實(shí)價(jià)提供服務(wù)，是企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)及市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)下，學(xué)會(huì)如何在gg開放的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中搏擊、求生存的必交答卷。任何事物的發(fā)展均非一帆風(fēng)順的，更何況風(fēng)雨兼程的物業(yè)服務(wù)行業(yè)。隨著市場(chǎng)的逐步放開，由精度業(yè)主和物管企業(yè)實(shí)行雙向選擇服務(wù)和市場(chǎng)，這將是物業(yè)服務(wù)發(fā)展的大方向，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)顧及全局，起好橋梁作用，對(duì)企業(yè)、對(duì)業(yè)主均應(yīng)抱以一視同仁的負(fù)責(zé)態(tài)度，行使指導(dǎo)、監(jiān)督的職能。當(dāng)物業(yè)服務(wù)公司做到公布賬目明明白白時(shí)，當(dāng)業(yè)主真正了解物業(yè)服務(wù)費(fèi)的含金量時(shí)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)將會(huì)達(dá)到一種平衡，業(yè)主與物管企業(yè)間將相互達(dá)成一種共識(shí)，在明確各方主體的責(zé)任，實(shí)現(xiàn)質(zhì)價(jià)相符的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律時(shí)，才是持久的，永恒的。物業(yè)服務(wù)的目的是構(gòu)建和諧的環(huán)境，誰(shuí)享受誰(shuí)支付，將權(quán)利還給業(yè)主的同時(shí)應(yīng)及時(shí)地引導(dǎo)以提升業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)知度，這樣，物業(yè)服務(wù)只會(huì)有雙贏而不可能有單贏的局面，也只有這樣，才能在社區(qū)實(shí)現(xiàn)和諧安定的生活。

　　《廣州物業(yè)服務(wù)信息》

篇2：物業(yè)管理收費(fèi)模式

　　物業(yè)管理收費(fèi)模式

　　一、市場(chǎng)價(jià)格收費(fèi)模式

　　這種收費(fèi)模式表現(xiàn)為物業(yè)管理收費(fèi)隨行就市，其收費(fèi)高低主要取決于四個(gè)方面的因素:一是物業(yè)管理公司從事該類物業(yè)管理服務(wù)所要付出的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)量，即價(jià)值量。價(jià)值量大小是市場(chǎng)價(jià)格高低的決定性因素之一。二是物業(yè)管理市場(chǎng)的供求關(guān)系和同行的競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)管理市場(chǎng)供過于求，同行競(jìng)爭(zhēng)激烈，物業(yè)管理公司為了贏得物業(yè)管理權(quán)，往往采取降低物業(yè)管理收費(fèi)的策略。物業(yè)管理市場(chǎng)供不應(yīng)求，則物業(yè)管理收費(fèi)就有可能提高。三是物業(yè)管理公司的知名度和信譽(yù)。知名度高、信譽(yù)好的物業(yè)管理公司，其收費(fèi)一般高于其他物業(yè)管理公司。四是服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)程度。一流的服務(wù)，其收費(fèi)一般也是一流的。

　　市場(chǎng)價(jià)格收費(fèi)一般由物業(yè)管理公司與業(yè)主和住戶協(xié)商議定后執(zhí)行。

　　市場(chǎng)價(jià)格收費(fèi)模式適用于對(duì)外銷商品房、僑匯房、別墅、高級(jí)商住樓、寫字樓等物業(yè)的管理。

　　二、保本微利收費(fèi)模式

　　這種收費(fèi)模式是在測(cè)算物業(yè)管理的各項(xiàng)開支(成本)的基礎(chǔ)上，再加上一定的利潤(rùn)，以此作為收取的總費(fèi)用，然后將總費(fèi)用分?jǐn)偟矫考颐繎艋蚍课莸膯挝皇褂妹娣e上。

　　物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下部分：

　　1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)

　　2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)

　　3.綠化管理費(fèi)

　　4.清潔衛(wèi)生費(fèi)

　　5.保安費(fèi)

　　6.辦公費(fèi)

　　7.物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)折舊費(fèi)

　　8.法定稅費(fèi)

　　物業(yè)管理公司每月開支的總成本為16585元，取利潤(rùn)率為15%，則總收費(fèi)為19073元。以入每戶計(jì)算，每戶每月收費(fèi)為17.03元;以房屋單位使用面積計(jì)算，每平方米使用面積每月收費(fèi)為0.285元。

　　保本微利收費(fèi)模式適用于對(duì)內(nèi)銷市場(chǎng)商品房的物業(yè)管理。

　　三、成本收費(fèi)加提供優(yōu)惠政策的模式

　　這種收費(fèi)模式是將總成本作為收取的總費(fèi)用，然后將總費(fèi)用分?jǐn)偟矫考颐繎艋蚍课莸膯挝皇褂妹娣e上，不考慮利潤(rùn)。采用此種收費(fèi)模式主要是為了適當(dāng)減輕業(yè)主和住戶的負(fù)擔(dān)。但物業(yè)管理公司作為企業(yè)，不能僅僅維持保本經(jīng)營(yíng)，總是應(yīng)有點(diǎn)收益。收益從何而來(lái)呢?要通過政府提供一些優(yōu)惠政策來(lái)幫助和解決，比如減免稅費(fèi)、配套用房劃撥給物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)等，這樣，物業(yè)管理公司可以從政策方面得到一些實(shí)惠和收益，以加強(qiáng)物業(yè)管理的軟件和硬件建設(shè)，不斷提高物業(yè)管理素質(zhì)和水平。

　　成本收費(fèi)加提供優(yōu)惠政策的模式適用于對(duì)內(nèi)銷商品房和微利商品房的物業(yè)管理。

　　四、虧本收費(fèi)加提供優(yōu)惠政策和補(bǔ)貼模式

　　這種模式帶有明顯的福利性，主要考慮業(yè)主和住戶的收入水平不高，承受能力有限而采取的低于成本的收費(fèi)。這種收費(fèi)模式一般是由政府制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理公司按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。收取的費(fèi)用不足以彌補(bǔ)成本，出現(xiàn)虧損。這種虧損并不是物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)不善而產(chǎn)生的，而是低收費(fèi)政策所帶來(lái)的，因此，我們也可以稱其為“政策性虧損”。這種虧損主要通過以下兩個(gè)渠道來(lái)彌補(bǔ):一是政府提供一些優(yōu)惠政策來(lái)彌補(bǔ)，二是由政府或主管單位給予政策性補(bǔ)貼來(lái)彌補(bǔ)。這兩個(gè)彌補(bǔ)渠道應(yīng)以法規(guī)形式確定下來(lái)，以保證兌現(xiàn)。否則，讓物業(yè)管理公司自己采取拆東墻補(bǔ)西墻的方式或其他的方式來(lái)彌補(bǔ)，是不合理的，也是不能持久的。

　　這種收費(fèi)模式適用于微利商品房、福利商品房、公產(chǎn)房、系統(tǒng)房等物業(yè)管理。