物業(yè)收費管理模式
一、市場價格收費模式
這種收費模式表現(xiàn)為物業(yè)管理收費隨行就市，其收費高低主要取決于四個方面的因素：一是物業(yè)管理公司從事該類物業(yè)管理服務(wù)所要付出的社會必要勞動量，即價值量。價值量大小是市場價格高低的決定性因素之一。二是物業(yè)管理市場的供求關(guān)系和同行的競爭。物業(yè)管理市場供過于求，同行競爭激烈，物業(yè)管理公司為了贏得物業(yè)管理權(quán)，往往采取降低物業(yè)管理收費的策略。物業(yè)管理市場供不應(yīng)求，則物業(yè)管理收費就有可能提高。三是物業(yè)管理公司的知名度和信譽(yù)。知名度高、信譽(yù)好的物業(yè)管理公司，其收費一般高于其他物業(yè)管理公司。四是服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)程度。一流的服務(wù)，其收費一般也是一流的。
市場價格收費一般由物業(yè)管理公司與業(yè)主和住戶協(xié)商議定后執(zhí)行。
市場價格收費模式適用于對外銷商品房、僑匯房、別墅、高級商住樓、寫字樓等物業(yè)的管理。
二、保本微利收費模式
這種收費模式是在測算物業(yè)管理的各項開支(成本)的基礎(chǔ)上，再加上一定的利潤，以此作為收取的總費用，然后將總費用分?jǐn)偟矫考颐繎艋蚍课莸膯挝皇褂妹娣e上。物業(yè)管理公共性服務(wù)收費的成本構(gòu)成包括以下部分：
1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費
2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費
3.綠化管理費
4.清潔衛(wèi)生費
5.保安費
6.辦公費
7.物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)折舊費
8.法定稅費
物業(yè)管理公司每月開支的總成本為16585元，取利潤率為15%，則總收費為19073元。以入每戶計算，每戶每月收費為17.03元;以房屋單位使用面積計算，每平方米使用面積每月收費為0.285元。保本微利收費模式適用于對內(nèi)銷市場商品房的物業(yè)管理。
三、成本收費加提供優(yōu)惠政策的模式
這種收費模式是將總成本作為收取的總費用，然后將總費用分?jǐn)偟矫考颐繎艋蚍课莸膯挝皇褂妹娣e上，不考慮利潤。采用此種收費模式主要是為了適當(dāng)減輕業(yè)主和住戶的負(fù)擔(dān)。但物業(yè)管理公司作為企業(yè)，不能僅僅維持保本經(jīng)營，總是應(yīng)有點收益。收益從何而來呢?要通過政府提供一些優(yōu)惠政策來幫助和解決，比如減免稅費、配套用房劃撥給物業(yè)管理公司經(jīng)營等，這樣，物業(yè)管理公司可以從政策方面得到一些實惠和收益，以加強(qiáng)物業(yè)管理的軟件和硬件建設(shè)，不斷提高物業(yè)管理素質(zhì)和水平。
成本收費加提供優(yōu)惠政策的模式適用于對內(nèi)銷商品房和微利商品房的物業(yè)管理。
篇2：物業(yè)管理收費模式
物業(yè)管理收費模式
一、市場價格收費模式
這種收費模式表現(xiàn)為物業(yè)管理收費隨行就市，其收費高低主要取決于四個方面的因素:一是物業(yè)管理公司從事該類物業(yè)管理服務(wù)所要付出的社會必要勞動量，即價值量。價值量大小是市場價格高低的決定性因素之一。二是物業(yè)管理市場的供求關(guān)系和同行的競爭。物業(yè)管理市場供過于求，同行競爭激烈，物業(yè)管理公司為了贏得物業(yè)管理權(quán)，往往采取降低物業(yè)管理收費的策略。物業(yè)管理市場供不應(yīng)求，則物業(yè)管理收費就有可能提高。三是物業(yè)管理公司的知名度和信譽(yù)。知名度高、信譽(yù)好的物業(yè)管理公司，其收費一般高于其他物業(yè)管理公司。四是服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)程度。一流的服務(wù)，其收費一般也是一流的。
市場價格收費一般由物業(yè)管理公司與業(yè)主和住戶協(xié)商議定后執(zhí)行。
市場價格收費模式適用于對外銷商品房、僑匯房、別墅、高級商住樓、寫字樓等物業(yè)的管理。
二、保本微利收費模式
這種收費模式是在測算物業(yè)管理的各項開支(成本)的基礎(chǔ)上，再加上一定的利潤，以此作為收取的總費用，然后將總費用分?jǐn)偟矫考颐繎艋蚍课莸膯挝皇褂妹娣e上。
物業(yè)管理公共性服務(wù)收費的成本構(gòu)成包括以下部分：
1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費
2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費
3.綠化管理費
4.清潔衛(wèi)生費
5.保安費
6.辦公費
7.物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)折舊費
8.法定稅費
物業(yè)管理公司每月開支的總成本為16585元，取利潤率為15%，則總收費為19073元。以入每戶計算，每戶每月收費為17.03元;以房屋單位使用面積計算，每平方米使用面積每月收費為0.285元。
保本微利收費模式適用于對內(nèi)銷市場商品房的物業(yè)管理。
三、成本收費加提供優(yōu)惠政策的模式
這種收費模式是將總成本作為收取的總費用，然后將總費用分?jǐn)偟矫考颐繎艋蚍课莸膯挝皇褂妹娣e上，不考慮利潤。采用此種收費模式主要是為了適當(dāng)減輕業(yè)主和住戶的負(fù)擔(dān)。但物業(yè)管理公司作為企業(yè)，不能僅僅維持保本經(jīng)營，總是應(yīng)有點收益。收益從何而來呢?要通過政府提供一些優(yōu)惠政策來幫助和解決，比如減免稅費、配套用房劃撥給物業(yè)管理公司經(jīng)營等，這樣，物業(yè)管理公司可以從政策方面得到一些實惠和收益，以加強(qiáng)物業(yè)管理的軟件和硬件建設(shè)，不斷提高物業(yè)管理素質(zhì)和水平。
成本收費加提供優(yōu)惠政策的模式適用于對內(nèi)銷商品房和微利商品房的物業(yè)管理。
四、虧本收費加提供優(yōu)惠政策和補(bǔ)貼模式
這種模式帶有明顯的福利性，主要考慮業(yè)主和住戶的收入水平不高，承受能力有限而采取的低于成本的收費。這種收費模式一般是由政府制定收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理公司按標(biāo)準(zhǔn)收費。收取的費用不足以彌補(bǔ)成本，出現(xiàn)虧損。這種虧損并不是物業(yè)管理公司經(jīng)營不善而產(chǎn)生的，而是低收費政策所帶來的，因此，我們也可以稱其為“政策性虧損”。這種虧損主要通過以下兩個渠道來彌補(bǔ):一是政府提供一些優(yōu)惠政策來彌補(bǔ)，二是由政府或主管單位給予政策性補(bǔ)貼來彌補(bǔ)。這兩個彌補(bǔ)渠道應(yīng)以法規(guī)形式確定下來，以保證兌現(xiàn)。否則，讓物業(yè)管理公司自己采取拆東墻補(bǔ)西墻的方式或其他的方式來彌補(bǔ)，是不合理的，也是不能持久的。
這種收費模式適用于微利商品房、福利商品房、公產(chǎn)房、系統(tǒng)房等物業(yè)管理。
篇3：物業(yè)服務(wù)收費模式的轉(zhuǎn)變
物業(yè)服務(wù)收費模式的轉(zhuǎn)變
物業(yè)服務(wù)收費從政府定價到政府指導(dǎo)價、市場調(diào)節(jié)價的轉(zhuǎn)變
目前，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及物業(yè)服務(wù)行業(yè)法規(guī)的不斷完善，廣州市物業(yè)服務(wù)的普及程度有了較大套幅度的提高，除了寫字樓、商場、商品房外，工業(yè)廠房、學(xué)校、醫(yī)院、房改房、舊城區(qū)也逐步引入物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)在得到社會的認(rèn)可和接受的同時，由于各方面因素的影響，還是存在著各種各樣的困境和難題，對行業(yè)的發(fā)展造成了一定的影響，特別是物業(yè)服務(wù)收費問題尤為突出。
廣州市自從80年代起物業(yè)服務(wù)收費均是由企業(yè)申報，物價局審定批復(fù)每戶每平方的管理服務(wù)單價。這在計劃經(jīng)濟(jì)時代依賴政府的大環(huán)境中，業(yè)主較為認(rèn)同，只要有紅頭文件就好辦，當(dāng)時對物業(yè)服務(wù)及社會起到一定的作用。20多年來，政府相關(guān)職能部門針對小區(qū)會所配套功能需求、物業(yè)服務(wù)服務(wù)內(nèi)容、樓房檔次等制定物業(yè)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)，扶持了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存和發(fā)展，也逐步形成了一個行業(yè)，但在這個過程當(dāng)中，此類批價由于各種物業(yè)既有共同性又有差異性，提供的服務(wù)也不盡相同，雖然政府有關(guān)部門非常謹(jǐn)慎地批價，但由于業(yè)主對行業(yè)的不了解、個別物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)操作、輿論的負(fù)面渲染報道等原因，物業(yè)服務(wù)的收費問題成為市民普遍關(guān)注的、爭議性較大的熱點問題。
20**年底國家發(fā)展改革委、建設(shè)部下發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，規(guī)范物業(yè)服務(wù)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，以該辦法為依據(jù)，廣州市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的主管部門即廣州市國土資源和房屋管理局及廣州市物價局于20**年9月聯(lián)合下發(fā)《廣州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則》（下稱《細(xì)則》），通過政府職能的轉(zhuǎn)變逐步將物業(yè)服務(wù)收費的政府定價和政府指導(dǎo)價轉(zhuǎn)為市場調(diào)節(jié)價及政府指導(dǎo)價。《細(xì)則》規(guī)定包干制、酬金制的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，即由市政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)德惠服務(wù) 等級 標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的等級基準(zhǔn)價和浮動幅度，并定期公布；實行組合制的普通住宅服務(wù)收費和高檔住宅別墅物業(yè)服務(wù)收費以及非住宅物業(yè)（如寫字樓、商場等）的服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，即由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)，實行明碼標(biāo)價，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示。
《細(xì)則》出臺后，在行業(yè)及企業(yè)當(dāng)中、廣大業(yè)主當(dāng)中產(chǎn)生了的波瀾，企業(yè)認(rèn)為沒有了“尚方寶劍”，收費將會更難，有企業(yè)的老總更說：“這不是要我們提供無常服務(wù)嗎？”而業(yè)主們則認(rèn)為政府不批復(fù)定價這不是給物管理企業(yè)提供亂收費的依據(jù)嗎？輿論方面也給予了較大篇幅的關(guān)注和報道，對關(guān)于住宅檔次即普通住宅或非普通住宅的辦公室、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的掛鉤、收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整、如何協(xié)調(diào)定價等等方面存在著這樣那樣的質(zhì)疑。協(xié)會以曾經(jīng)在一天內(nèi)接到20多個有關(guān)收費方面的電話投訴。尤其是覆蓋面較廣的舊物業(yè)、早期的、中低檔的商品房等物業(yè)，由于物業(yè)的綠化地小，道路較窄、壞、爛，配套不足，功能欠缺，對機(jī)電、綠化等的養(yǎng)護(hù)不重視，再者業(yè)主素質(zhì)參差不齊、需求的物業(yè)服務(wù)較表面等等問題，對物業(yè)服務(wù)實行指導(dǎo)價的爭議特別大。個別物管企業(yè)也因為低價介入物業(yè)的管理，并用車場費用等多種經(jīng)營彌補(bǔ)管理費等做法，導(dǎo)致物業(yè)的重新招標(biāo)；甚至有物管理企業(yè)在一年退出了7個舊城區(qū)樓盤的物業(yè)服務(wù)。形成了各方均對原來的物業(yè)服務(wù)服務(wù)費的含金量重新評定問題。
有鑒于此，在對企業(yè)方面，協(xié)會實行橫向協(xié)調(diào)、縱向指導(dǎo)的方法。協(xié)會多次與物價局溝通，并于04年10月舉辦了2期的《細(xì)則》學(xué)習(xí)講座，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)解答對《細(xì)則》存在的疑問。針對企業(yè)在《細(xì)則》執(zhí)行過程中面臨的問題，有針對性提出了專業(yè)性的意見、建議，對于中檔的物業(yè)，建議企業(yè)應(yīng)進(jìn)行全面的評價，遵循給什么服務(wù)報什么價格的原則，按政府的標(biāo)準(zhǔn)定價，提供切實可行的服務(wù)內(nèi)容，不能進(jìn)駐后再提價，引起業(yè)主的反感；在舊城區(qū)物業(yè)服務(wù)的介入方面，應(yīng)從計劃經(jīng)濟(jì)政府包辦轉(zhuǎn)入初步的物業(yè)服務(wù)市場體制，不要夸大功能，應(yīng)切實考慮硬件及不足的地方，由于很難實行封閉管理，要特別注意對公共秩序的維護(hù)，在實行明碼標(biāo)價期間要確認(rèn)收多少服務(wù)多少，不能隨便許諾能人所不能。同時協(xié)會以在主辦的刊物《物業(yè)服務(wù)信息》中刊登了名為《物管理收費：定價容易執(zhí)行難》的文章，對外反映企業(yè)在實施過程中的實際困難，對此，市物價局給予了專文解釋回復(fù)，得到企業(yè)肯定。
對于廣大業(yè)主方面，協(xié)會實行重在宣傳及時引導(dǎo)的方法。針對業(yè)主缺乏成熟的物業(yè)服務(wù)消費意識的情況，協(xié)會以輿論為向?qū)В嗅槍π缘刈隽舜罅康慕忉尯鸵龑?dǎo)工作。如召開不同地區(qū)的業(yè)主座談會，請香港有關(guān)人士來為其講解案例等。并由協(xié)會秘書長約請廣州日報社在物業(yè)服務(wù)收費方面存在包括如何界定普通住宅？界定檔次有爭議怎么辦？房改房棲身豪宅區(qū)怎么辦？三級資質(zhì)的物管企業(yè)能否按一級收費？沒有業(yè)委會能否改收費標(biāo)準(zhǔn)？哪種情況下收費明細(xì)賬單一定要公布？小區(qū)車位收益該歸誰？等的七大焦點問題從行業(yè)的角度提出了意見和建議，并派我會工作指導(dǎo)部人約請南方日報社對《細(xì)則》發(fā)表了全篇的解釋。此外，為切實指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)收費的定價，協(xié)調(diào)、平息業(yè)主與物管企業(yè)因定價問題引發(fā)的矛盾，針對物業(yè)檔次界定難的問題，協(xié)會擬定了《關(guān)于辦公室物業(yè)服務(wù)收費建議的評審程序》，由企業(yè)或業(yè)委會提出需求，協(xié)會以組織行業(yè)專家到物業(yè)現(xiàn)場進(jìn)行評審，從行業(yè)的專業(yè)角度提供合理的定價建議、意見，受到行業(yè)的歡迎。
為更好地平衡行業(yè)所面臨的在收費方面的困難和矛盾，協(xié)會以對物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價的執(zhí)行問題給予了相當(dāng)?shù)闹匾暎鲃优c高物價局溝通，開展了物價收費牌制作的團(tuán)購招標(biāo)，為會員單位統(tǒng)一制作明碼標(biāo)價牌，并在標(biāo)價牌上加屬協(xié)會的電話，以便受理業(yè)主在收費方面的咨詢及投訴，以更好地理順物業(yè)服務(wù)的收費動作。
物業(yè)服務(wù)服務(wù)收費與物業(yè)檔次、消費群體有直接的關(guān)系，如何兼顧民眾的承受能力與企業(yè)所得利潤合理定出收費標(biāo)準(zhǔn)廣而告之并明碼實價提供服務(wù)，是企業(yè)在政府指導(dǎo)價及市場調(diào)節(jié)價下，學(xué)會如何在gg開放的經(jīng)濟(jì)市場中搏擊、求生存的必交答卷。任何事物的發(fā)展均非一帆風(fēng)順的，更何況風(fēng)雨兼程的物業(yè)服務(wù)行業(yè)。隨著市場的逐步放開，由精度業(yè)主和物管企業(yè)實行雙向選擇服務(wù)和市場，這將是物業(yè)服務(wù)發(fā)展的大方向，行業(yè)協(xié)會應(yīng)顧及全局，起好橋梁作用，對企業(yè)、對業(yè)主均應(yīng)抱以一視同仁的負(fù)責(zé)態(tài)度，行使指導(dǎo)、監(jiān)督的職能。當(dāng)物業(yè)服務(wù)公司做到公布賬目明明白白時，當(dāng)業(yè)主真正了解物業(yè)服務(wù)費的含金量時，物業(yè)服務(wù)行業(yè)將會達(dá)到一種平衡，業(yè)主與物管企業(yè)間將相互達(dá)成一種共識，在明確各方主體的責(zé)任，實現(xiàn)質(zhì)價相符的市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律時，才是持久的，永恒的。物業(yè)服務(wù)的目的是構(gòu)建和諧的環(huán)境，誰享受誰支付，將權(quán)利還給業(yè)主的同時應(yīng)及時地引導(dǎo)以提升業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)知度，這樣，物業(yè)服務(wù)只會有雙贏而不可能有單贏的局面，也只有這樣，才能在社區(qū)實現(xiàn)和諧安定的生活。
《廣州物業(yè)服務(wù)信息》