政府公共物業(yè)服務(wù)模式與應(yīng)用探討

　　服務(wù)型政府的主要內(nèi)容是提供維護性的公共服務(wù)與完成為數(shù)不多的管制服務(wù)，提供社會性的公共服務(wù)與必要的公共設(shè)施。對城市公共物業(yè)進行規(guī)范管理、科學(xué)維護，充分發(fā)揮城市公共物業(yè)效能,是提升城市競爭力，促進城市整體功能優(yōu)化的要求，也是政府公共服務(wù)規(guī)范實現(xiàn)的要求，是政府轉(zhuǎn)變行政管理職能，貫徹***，落實民本理念和公共精神的要求。本文通過對政府公共服務(wù)實現(xiàn)過程中物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)狀和作用進行初步分析，對市場經(jīng)濟下政府規(guī)范提供公共服務(wù)及城市公共物業(yè)服務(wù)的模式與應(yīng)用進行探討。

　　一、政府公共服務(wù)的目的、形式和內(nèi)容

　　在社會主義市場經(jīng)濟條件下，政府提供社會公共事務(wù)的管理，是為各階層人民、各類經(jīng)濟成分服務(wù)的，為社會一切合法的利益集團與個人解除發(fā)展障礙，從宏觀利益出發(fā)，調(diào)節(jié)全社會經(jīng)濟活動。其主要職能是向市民提供適度有效的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)（城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與維護、城市公共物業(yè)的管理、環(huán)境治理與環(huán)境保護等），政府對企業(yè)和市場的干預(yù)更多地表現(xiàn)為通過長遠規(guī)劃和政策的制訂來引導(dǎo)經(jīng)濟發(fā)展方向，通過社會公益事業(yè)建設(shè)和大力發(fā)展社會中介服務(wù)創(chuàng)造優(yōu)良的投資環(huán)境；通過健全法制和強化監(jiān)督來保障合法利益和防范市場風(fēng)險。政府用市場手段提供城市公共物業(yè)服務(wù)維護服務(wù)，不直接參與競爭、參與生產(chǎn)，在城市建設(shè)和管理中，政府充當(dāng)“裁判員”而不是“運動員”。

　　城市公共物業(yè)是政府進行公共建設(shè)的產(chǎn)物，也是政府提供公共產(chǎn)品的主要形式之一。從廣義的角度講，城市公共物業(yè)包括城市各類基礎(chǔ)設(shè)施，如市政道路、橋梁、管網(wǎng)和城市綠地、公園、游園、廣場、景（節(jié)）點、路燈、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運站（房）、水利設(shè)施、停車場、農(nóng)貿(mào)市場、公共標(biāo)識建筑、紀(jì)念碑等。城市公共物業(yè)服務(wù)主要是應(yīng)用公共行政學(xué)理論、城市管理理論、可持續(xù)發(fā)展理論，對城市公共物業(yè)實施管理和維護，是以社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、生態(tài)效益并重為目標(biāo)的一種物業(yè)服務(wù)類型。

　　二、目前城市公共物業(yè)服務(wù)模式

　　從目前城市公共物業(yè)的管理主體來看，各類城市公共物業(yè)是由政府組織投入建設(shè)的，其受益者既包括廣大市民，政府也會從公共物業(yè)的使用配套和保值增值獲得財政長遠的利益。同時，優(yōu)良的城市環(huán)境、完善的公共物業(yè)也會吸引外部資金的投入，有利于本地經(jīng)濟的增長。因此對城市公共物業(yè)進行管理維護，是各級政府城市管理工作的一項重要內(nèi)容。

　　城市規(guī)模的擴大和城市化水平的不斷提高，要求不斷提高政府公共服務(wù)水平和城市管理的質(zhì)量，在城市發(fā)展的過程中，用發(fā)展的手段解決城市管理中出現(xiàn)的新問題，積極探索新的思路，通過改善城市環(huán)境，提升城市功能來實現(xiàn)政府公共服務(wù)，促進城市的整體升值。

　　現(xiàn)階段城市公共物業(yè)服務(wù)的模式可概括為以下兩種：

　　一是政府直接實施行政管理。政府對城市公共物業(yè)的管理實行大包大攬，由若干政府職能部門按各自行政權(quán)能分工對市政、園林、環(huán)衛(wèi)、河道、路燈等城市公共物業(yè)實行歸口管理，政事（企）合一，管干不分，各項管理維護費用、人頭經(jīng)費由政府實施全額撥付或差額撥付。

　　行政包攬模式作為計劃經(jīng)濟體制下的城市管理模式，集管理、作業(yè)、執(zhí)法于一體，責(zé)任不清，效率不高，缺乏活力，效果無法達到長效，有限的環(huán)衛(wèi)資源得不到合理、充分的利用，政府城市管理職能受制于大量日常作業(yè)管理事務(wù)，無法積聚更多的社會資金投入城市建設(shè)等領(lǐng)域。這樣一種模式，與現(xiàn)代化的城市管理要求不相適應(yīng)，也與城市公共物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展相背離。

　　二是政府通過社會采購提供公共服務(wù)。按照“小政府，大社會”的政府機構(gòu)改革總體目標(biāo)，政府進行宏觀管理，建立規(guī)則，維持秩序，各項具體的城市公共物業(yè)服務(wù)工作交由社會單位承擔(dān)，政府改變“以費養(yǎng)人”的計劃經(jīng)濟管理方式，而轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙再M辦事，出錢認效果”，進行“政府采購”。在城市公共物業(yè)的管理上，轉(zhuǎn)變政府職能，通過引入社會化的環(huán)衛(wèi)公司、市政公司、園林綠化公司等專業(yè)作業(yè)公司或綜合作業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司，實現(xiàn)管干分離，提供高效能的公共服務(wù)。

　　城市公共物業(yè)服務(wù)的社會化、企業(yè)化、市場化、產(chǎn)業(yè)化改革方向應(yīng)該說在政府層面上已基本達成了共識，通過社會化的城市公共物業(yè)服務(wù)模式，可進一步強化政府的行政調(diào)控和管理職能，建立精干高效的政府管理隊伍，建立多元化的公共物業(yè)服務(wù)和融資體制，提升城市公共物業(yè)的公共服務(wù)功能和效率。

　　三、城市公共物業(yè)服務(wù)的應(yīng)用與發(fā)展趨勢

　　加強城市管理，提升城市形象，是新世紀(jì)城市現(xiàn)代化建設(shè)和管理的緊迫任務(wù)。隨著城市化進程的不斷加快，建成城區(qū)的面積日益增大，市民對環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高，城市管理的壓力越來越大。

　　現(xiàn)代化的城市管理要求建管并重、建管同步，要提高政府的城市管理質(zhì)量和公共服務(wù)水平，政府應(yīng)從原有的一些職能中退出來，做到該管的要管；不該管的不管，政事分開，管干分離，變具體，直接，包攬的城市公共物業(yè)服務(wù)為宏觀、間接和監(jiān)督管理。積極培育市場主體，強化公共服務(wù)意識，堅持依法行政，保證城市管理的法制化，規(guī)范化。

　　城市公共物業(yè)的管理作為政府城市管理和公共服務(wù)的延伸和深化，通過社會化運作的形式，可最大限度的發(fā)揮城市基礎(chǔ)設(shè)施的功能和效益。目前，北京、上海、廣州等城市已先后采用了社會化、企業(yè)化管理的形式來實施對城市公共物業(yè)的管理。

　　根據(jù)各地區(qū)實際情況來看，城市公共物業(yè)的社會化管理有以下兩種發(fā)展趨勢：

　　一是“條”狀管理，即專業(yè)型管理。政府按原來的職能機構(gòu)管理模式，分別選擇專業(yè)化的環(huán)衛(wèi)公司、市政公司、園林綠化公司等社會單位，對城區(qū)的城市公共物業(yè)進行社會化、專業(yè)化管理。各專業(yè)公司按照各自的職責(zé)范圍，對城市公共物業(yè)的某一專項進行管理。政府轉(zhuǎn)變職能，成為教練和裁判員。

　　城市公共物業(yè)的專業(yè)型管理強調(diào)“對口性”，體現(xiàn)“專業(yè)化”，與政府職能部門對接性強。如成都高新區(qū)從1996年起不再保留環(huán)衛(wèi)、市政、園林綠化作業(yè) 隊伍，而直接實施社會委托，成都高建環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)有限公司不僅在成都市接手124萬平方米的道路清掃保潔任務(wù)，還在重慶承擔(dān)了50萬平方米的道路清掃保潔工作。

　　二是“塊”狀管理，即綜合型管理，城市公共物業(yè)的區(qū)域綜合型管理模式已在沿海一帶悄然興起，政府將某一處或某一區(qū)域的城市公共物業(yè)交由一家公司進行綜合管理，各項專業(yè)管理的內(nèi)容在綜合管理公司內(nèi)部進行協(xié)調(diào)、組織，將部分政府監(jiān)督、檢查的職能劃到綜合管理公司，增加城市公共物業(yè)服務(wù)檢查監(jiān)督層次，節(jié)約政府監(jiān)督資源，提高政府城市管理效率和管理效能。

　　城市公共物業(yè)的綜合型管理更強調(diào)“大環(huán)境”和“一盤棋”思想，強調(diào)物業(yè)服務(wù)、公共市政、公益事業(yè)、公共秩序、社會職責(zé)聯(lián)動呼應(yīng)，共同發(fā)展，更強調(diào)綜合網(wǎng)絡(luò)式扁平管理。如上海浦東進行的“三合一”改革，成都高新區(qū)在紫竹廣場進行的綜合管理試點等。

　　文/胡生發(fā)

篇2：物業(yè)服務(wù)收費模式的轉(zhuǎn)變

　　物業(yè)服務(wù)收費模式的轉(zhuǎn)變

　　物業(yè)服務(wù)收費從政府定價到政府指導(dǎo)價、市場調(diào)節(jié)價的轉(zhuǎn)變

　　目前，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及物業(yè)服務(wù)行業(yè)法規(guī)的不斷完善，廣州市物業(yè)服務(wù)的普及程度有了較大套幅度的提高，除了寫字樓、商場、商品房外，工業(yè)廠房、學(xué)校、醫(yī)院、房改房、舊城區(qū)也逐步引入物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)在得到社會的認可和接受的同時，由于各方面因素的影響，還是存在著各種各樣的困境和難題，對行業(yè)的發(fā)展造成了一定的影響，特別是物業(yè)服務(wù)收費問題尤為突出。

　　廣州市自從80年代起物業(yè)服務(wù)收費均是由企業(yè)申報，物價局審定批復(fù)每戶每平方的管理服務(wù)單價。這在計劃經(jīng)濟時代依賴政府的大環(huán)境中，業(yè)主較為認同，只要有紅頭文件就好辦，當(dāng)時對物業(yè)服務(wù)及社會起到一定的作用。20多年來，政府相關(guān)職能部門針對小區(qū)會所配套功能需求、物業(yè)服務(wù)服務(wù)內(nèi)容、樓房檔次等制定物業(yè)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)，扶持了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存和發(fā)展，也逐步形成了一個行業(yè)，但在這個過程當(dāng)中，此類批價由于各種物業(yè)既有共同性又有差異性，提供的服務(wù)也不盡相同，雖然政府有關(guān)部門非常謹(jǐn)慎地批價，但由于業(yè)主對行業(yè)的不了解、個別物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)操作、輿論的負面渲染報道等原因，物業(yè)服務(wù)的收費問題成為市民普遍關(guān)注的、爭議性較大的熱點問題。

　　20**年底國家發(fā)展改革委、建設(shè)部下發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，規(guī)范物業(yè)服務(wù)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，以該辦法為依據(jù)，廣州市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的主管部門即廣州市國土資源和房屋管理局及廣州市物價局于20**年9月聯(lián)合下發(fā)《廣州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》（下稱《細則》），通過政府職能的轉(zhuǎn)變逐步將物業(yè)服務(wù)收費的政府定價和政府指導(dǎo)價轉(zhuǎn)為市場調(diào)節(jié)價及政府指導(dǎo)價。《細則》規(guī)定包干制、酬金制的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，即由市政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)德惠服務(wù) 等級 標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的等級基準(zhǔn)價和浮動幅度，并定期公布；實行組合制的普通住宅服務(wù)收費和高檔住宅別墅物業(yè)服務(wù)收費以及非住宅物業(yè)（如寫字樓、商場等）的服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，即由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)，實行明碼標(biāo)價，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置進行公示。

　　《細則》出臺后，在行業(yè)及企業(yè)當(dāng)中、廣大業(yè)主當(dāng)中產(chǎn)生了的波瀾，企業(yè)認為沒有了“尚方寶劍”，收費將會更難，有企業(yè)的老總更說：“這不是要我們提供無常服務(wù)嗎？”而業(yè)主們則認為政府不批復(fù)定價這不是給物管理企業(yè)提供亂收費的依據(jù)嗎？輿論方面也給予了較大篇幅的關(guān)注和報道，對關(guān)于住宅檔次即普通住宅或非普通住宅的辦公室、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的掛鉤、收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整、如何協(xié)調(diào)定價等等方面存在著這樣那樣的質(zhì)疑。協(xié)會以曾經(jīng)在一天內(nèi)接到20多個有關(guān)收費方面的電話投訴。尤其是覆蓋面較廣的舊物業(yè)、早期的、中低檔的商品房等物業(yè)，由于物業(yè)的綠化地小，道路較窄、壞、爛，配套不足，功能欠缺，對機電、綠化等的養(yǎng)護不重視，再者業(yè)主素質(zhì)參差不齊、需求的物業(yè)服務(wù)較表面等等問題，對物業(yè)服務(wù)實行指導(dǎo)價的爭議特別大。個別物管企業(yè)也因為低價介入物業(yè)的管理，并用車場費用等多種經(jīng)營彌補管理費等做法，導(dǎo)致物業(yè)的重新招標(biāo)；甚至有物管理企業(yè)在一年退出了7個舊城區(qū)樓盤的物業(yè)服務(wù)。形成了各方均對原來的物業(yè)服務(wù)服務(wù)費的含金量重新評定問題。

　　有鑒于此，在對企業(yè)方面，協(xié)會實行橫向協(xié)調(diào)、縱向指導(dǎo)的方法。協(xié)會多次與物價局溝通，并于04年10月舉辦了2期的《細則》學(xué)習(xí)講座，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)解答對《細則》存在的疑問。針對企業(yè)在《細則》執(zhí)行過程中面臨的問題，有針對性提出了專業(yè)性的意見、建議，對于中檔的物業(yè)，建議企業(yè)應(yīng)進行全面的評價，遵循給什么服務(wù)報什么價格的原則，按政府的標(biāo)準(zhǔn)定價，提供切實可行的服務(wù)內(nèi)容，不能進駐后再提價，引起業(yè)主的反感；在舊城區(qū)物業(yè)服務(wù)的介入方面，應(yīng)從計劃經(jīng)濟政府包辦轉(zhuǎn)入初步的物業(yè)服務(wù)市場體制，不要夸大功能，應(yīng)切實考慮硬件及不足的地方，由于很難實行封閉管理，要特別注意對公共秩序的維護，在實行明碼標(biāo)價期間要確認收多少服務(wù)多少，不能隨便許諾能人所不能。同時協(xié)會以在主辦的刊物《物業(yè)服務(wù)信息》中刊登了名為《物管理收費：定價容易執(zhí)行難》的文章，對外反映企業(yè)在實施過程中的實際困難，對此，市物價局給予了專文解釋回復(fù)，得到企業(yè)肯定。

　　對于廣大業(yè)主方面，協(xié)會實行重在宣傳及時引導(dǎo)的方法。針對業(yè)主缺乏成熟的物業(yè)服務(wù)消費意識的情況，協(xié)會以輿論為向?qū)В嗅槍π缘刈隽舜罅康慕忉尯鸵龑?dǎo)工作。如召開不同地區(qū)的業(yè)主座談會，請香港有關(guān)人士來為其講解案例等。并由協(xié)會秘書長約請廣州日報社在物業(yè)服務(wù)收費方面存在包括如何界定普通住宅？界定檔次有爭議怎么辦？房改房棲身豪宅區(qū)怎么辦？三級資質(zhì)的物管企業(yè)能否按一級收費？沒有業(yè)委會能否改收費標(biāo)準(zhǔn)？哪種情況下收費明細賬單一定要公布？小區(qū)車位收益該歸誰？等的七大焦點問題從行業(yè)的角度提出了意見和建議，并派我會工作指導(dǎo)部人約請南方日報社對《細則》發(fā)表了全篇的解釋。此外，為切實指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)收費的定價，協(xié)調(diào)、平息業(yè)主與物管企業(yè)因定價問題引發(fā)的矛盾，針對物業(yè)檔次界定難的問題，協(xié)會擬定了《關(guān)于辦公室物業(yè)服務(wù)收費建議的評審程序》，由企業(yè)或業(yè)委會提出需求，協(xié)會以組織行業(yè)專家到物業(yè)現(xiàn)場進行評審，從行業(yè)的專業(yè)角度提供合理的定價建議、意見，受到行業(yè)的歡迎。

　　為更好地平衡行業(yè)所面臨的在收費方面的困難和矛盾，協(xié)會以對物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價的執(zhí)行問題給予了相當(dāng)?shù)闹匾暎鲃优c高物價局溝通，開展了物價收費牌制作的團購招標(biāo)，為會員單位統(tǒng)一制作明碼標(biāo)價牌，并在標(biāo)價牌上加屬協(xié)會的電話，以便受理業(yè)主在收費方面的咨詢及投訴，以更好地理順物業(yè)服務(wù)的收費動作。

　　物業(yè)服務(wù)服務(wù)收費與物業(yè)檔次、消費群體有直接的關(guān)系，如何兼顧民眾的承受能力與企業(yè)所得利潤合理定出收費標(biāo)準(zhǔn)廣而告之并明碼實價提供服務(wù)，是企業(yè)在政府指導(dǎo)價及市場調(diào)節(jié)價下，學(xué)會如何在gg開放的經(jīng)濟市場中搏擊、求生存的必交答卷。任何事物的發(fā)展均非一帆風(fēng)順的，更何況風(fēng)雨兼程的物業(yè)服務(wù)行業(yè)。隨著市場的逐步放開，由精度業(yè)主和物管企業(yè)實行雙向選擇服務(wù)和市場，這將是物業(yè)服務(wù)發(fā)展的大方向，行業(yè)協(xié)會應(yīng)顧及全局，起好橋梁作用，對企業(yè)、對業(yè)主均應(yīng)抱以一視同仁的負責(zé)態(tài)度，行使指導(dǎo)、監(jiān)督的職能。當(dāng)物業(yè)服務(wù)公司做到公布賬目明明白白時，當(dāng)業(yè)主真正了解物業(yè)服務(wù)費的含金量時，物業(yè)服務(wù)行業(yè)將會達到一種平衡，業(yè)主與物管企業(yè)間將相互達成一種共識，在明確各方主體的責(zé)任，實現(xiàn)質(zhì)價相符的市場經(jīng)濟規(guī)律時，才是持久的，永恒的。物業(yè)服務(wù)的目的是構(gòu)建和諧的環(huán)境，誰享受誰支付，將權(quán)利還給業(yè)主的同時應(yīng)及時地引導(dǎo)以提升業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的認知度，這樣，物業(yè)服務(wù)只會有雙贏而不可能有單贏的局面，也只有這樣，才能在社區(qū)實現(xiàn)和諧安定的生活。

　　《廣州物業(yè)服務(wù)信息》