物業(yè)管理市場需求分析和思考
一、現(xiàn)行物業(yè)管理市場的構(gòu)成分析
我們知道，任何市場都是由三個(gè)有機(jī)部分組成的:市場主體、市場客體和市場運(yùn)行環(huán)境。物業(yè)管理市場是指以物業(yè)管理服務(wù)為交換對(duì)象的市場。其市場主體是指直接參與或直接影響市場交換的各類行為主體。包括:供給主體、需求主體和協(xié)調(diào)主體。其中，供給主體主要是指提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)和各類專業(yè)服務(wù)企業(yè)(指提供清潔、保安、維修等專業(yè)服務(wù)的企業(yè));需求主體主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)的所有者(即業(yè)主)或使用者;協(xié)調(diào)主體是指政府行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)。物業(yè)管理市場的客體是指市場的交換對(duì)象，即物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理市場的運(yùn)行環(huán)境是指構(gòu)成市場環(huán)境的一整套制度框架和確立市場運(yùn)行法則的一系列政策規(guī)定。目前，我國物業(yè)管理市場初步形成。
(一)從市場主體來看
物業(yè)管理在我國經(jīng)過20多年的發(fā)展，已形成了一個(gè)規(guī)模較大的市場供給主體。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)已超過2萬家，從業(yè)人員超過230萬人。如果考慮提供清潔、保安、維修等專業(yè)服務(wù)的企業(yè)，這一數(shù)據(jù)會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。如我省僅無錫市的物業(yè)管理企業(yè)就已達(dá)200多家，從業(yè)人員超過2萬人，管理的物業(yè)面積約占全市住宅建筑總面積的90%。從市場需求來看，自上世紀(jì)90年代中期以來，我國每年的住宅建設(shè)量平均在2億平方米左右，90%以上需要實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。如果加上存量房產(chǎn)，其市場容量在80億平方米左右。實(shí)施物業(yè)管理市場化具有充分的市場空間。
(二)從市場客體來看
經(jīng)過多年的實(shí)踐和探索，目前物業(yè)管理行業(yè)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)基本業(yè)務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)已初步達(dá)成共識(shí)。國務(wù)院及建設(shè)部在自1994年以來頒布的一系列行政法規(guī)及規(guī)范性文件中，也對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容及相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出了明確的規(guī)定。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)在各地進(jìn)行實(shí)踐探索的基礎(chǔ)上，出臺(tái)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》(試行)，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)行了界定，這些無疑都為物業(yè)管理的市場化創(chuàng)造了條件。
(三)從市場運(yùn)行環(huán)境來看
目前我國物業(yè)管理行業(yè)的市場運(yùn)行環(huán)境已初步形成。國家主管部門通過制定如《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等制定了房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)和政策;通過制定如《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》建立了物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)審查制度;通過制定如《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》等，完善了業(yè)主委員會(huì)的組建及其運(yùn)作規(guī)定;通過制定如《物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的示范文本等，規(guī)范了各類物業(yè)管理契約;通過制定如《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等確立了物業(yè)管理市場的運(yùn)行法則。綜上所述，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制制度改革的不斷深入，物業(yè)管理行業(yè)市場正迎來行業(yè)的快速發(fā)展期。
二、物業(yè)管理市場需求的數(shù)量分析
(一)物業(yè)管理市場的存量分析
物業(yè)管理市場的產(chǎn)生與房地產(chǎn)市場有著密切的關(guān)系。隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理市場因已建房屋的管理需求而逐漸形成。由于物業(yè)管理在房屋建成后，提供著良好的售后服務(wù)。因而其對(duì)房地產(chǎn)市場的發(fā)展又起到了有效的促進(jìn)作用，并成為對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著積極促進(jìn)作用的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)(一般住宅開發(fā)建設(shè)約3年左右，而住宅建成及銷售后的使用需要幾十年、近百年)。當(dāng)前我國各地都加快了城市化進(jìn)程，僅以我省為例，從20**開始江蘇城市化進(jìn)程進(jìn)入到一個(gè)加速發(fā)展階段。20**、20**連續(xù)兩年每年增加了2.1個(gè)百分點(diǎn)，到20**年，城市化水平達(dá)到了46.8%。
起止
人口數(shù)(萬人)城鎮(zhèn)化率城鎮(zhèn)化率年均提高百分點(diǎn)
年份總?cè)丝诔擎?zhèn)人口鄉(xiāng)村人口(%)
1979-199067671459530821.60.61
1990-200073273041428641.51.99
20**-20**74063463394246.82.1
(表2)我省城市生活水平基本指標(biāo)
指標(biāo)1989200020**20**20**
人均住房面積(平方米)16.921.6925.5426.4726.86
人均綠地面積(平方米)6.98.17.17.9
社區(qū)服務(wù)設(shè)施(個(gè))4960180652477924974
人口密度(人/平方公里)714717719722
城市化進(jìn)程加快，表現(xiàn)在人口向城市進(jìn)一步集中，在這個(gè)過程中，住宅房地產(chǎn)建設(shè)為老百姓實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”，而作為售后環(huán)節(jié)的物業(yè)管理就必須完成長效服務(wù)為老百姓實(shí)現(xiàn)“居者優(yōu)其屋”。僅就江蘇省20**統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，我省城市居民人均住房面積達(dá)到26.86平方米，以江蘇20**年統(tǒng)計(jì)城鎮(zhèn)人口3463萬人計(jì)算，需要物業(yè)管理的住宅建筑面積達(dá)9.3億多平方米，這里我們僅考慮了城市住宅物業(yè)管理的需求，尚未考慮農(nóng)村社區(qū)開展物業(yè)管理以及其他物業(yè)類型的需求，僅從上述數(shù)字測(cè)算就告訴我們當(dāng)前物業(yè)管理市場的需求數(shù)量是相當(dāng)大的。
(二)物業(yè)管理市場需求的增量分析
當(dāng)前，我國正處于“十五規(guī)劃”的最后一年，根據(jù)即將部署實(shí)施的“十一規(guī)劃”，我國將全面進(jìn)入建設(shè)小康社會(huì)的建設(shè)階段。僅就江蘇來說，根據(jù)我省的政府工作報(bào)告，在20**年全省全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)，根據(jù)全面小康的指標(biāo)要求，20**年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積應(yīng)達(dá)到30平方米。為此我們可以推算20**年江蘇城鎮(zhèn)居民住宅建筑面積總量將達(dá)到123600萬平方米，其中較20**年新增城鎮(zhèn)居民住宅建筑面積19704萬平方米。與此同時(shí)，城市建設(shè)走向內(nèi)涵建設(shè)，物業(yè)管理行業(yè)水平成為城市建設(shè)管理水平的標(biāo)志，100%的優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)管理覆蓋率成為小康生活的基本指標(biāo)，這里僅江蘇12.3億的住宅消費(fèi)總量和年均0.27億的住宅消費(fèi)增量充分說明了我國物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)前快速發(fā)展的市場需求。
以上我們僅分析了住宅類物業(yè)管理的需求數(shù)量，隨著社會(huì)分工的不斷細(xì)化，企業(yè)競爭的加劇，必然會(huì)導(dǎo)致大量的企業(yè)和事業(yè)單位將原有后勤管理部分進(jìn)行專業(yè)化外包，應(yīng)該說在未來的幾年里，整個(gè)行業(yè)的增量需求是非常大的。
三、物業(yè)管理市場需求的結(jié)構(gòu)分析
當(dāng)前物業(yè)管理市場需求的主體主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)的所有人和物業(yè)使用人，這里房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)所有人是物業(yè)管理市場需求主體的主要對(duì)象。不同的需求主體對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)的要求以及物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容有所不同，探討不同需求主體的要求，對(duì)于物管企業(yè)制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、塑造企業(yè)核心競爭力具有重要的作用。
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求結(jié)構(gòu)。
1.規(guī)劃建設(shè)階段，房地產(chǎn)開發(fā)商需要物管企業(yè)提供專業(yè)指導(dǎo)。
房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，需要對(duì)物業(yè)開發(fā)進(jìn)行定位分析并進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，這個(gè)過程中開發(fā)商具有專業(yè)的設(shè)計(jì)技術(shù)但缺乏對(duì)用戶需求的感性認(rèn)識(shí)以及物業(yè)適用性的基本知識(shí)，對(duì)此開發(fā)商需要物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)用專業(yè)知識(shí)和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)為企業(yè)規(guī)劃“出謀劃策”。
2.房產(chǎn)營銷階段，房地產(chǎn)開放商需要物管企業(yè)提供營銷支持。
當(dāng)前，房產(chǎn)銷售已全面進(jìn)入市場化時(shí)代和品牌時(shí)代，消費(fèi)者購房時(shí)除了關(guān)心房價(jià)、區(qū)域位置、居住環(huán)境問題之外，最為關(guān)心的就是商品的售后服務(wù)──物業(yè)管理。對(duì)此，房地產(chǎn)開發(fā)商需要物管企業(yè)良好的專業(yè)服務(wù)能力，為房產(chǎn)銷售提供技術(shù)支持和長效服務(wù)，增加消費(fèi)者的購買信心，豐富完整房地產(chǎn)企業(yè)塑造的專業(yè)品牌。
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要物管企業(yè)的全面參與，將物業(yè)規(guī)劃、物業(yè)開發(fā)、物業(yè)施工、物業(yè)銷售、物業(yè)服務(wù)各環(huán)節(jié)組成的價(jià)值鏈進(jìn)一步增值優(yōu)化，最終提高房地產(chǎn)商的經(jīng)濟(jì)效益，打造專業(yè)品牌。
(二)物業(yè)所有人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求結(jié)構(gòu)。
這里，我們把物業(yè)所有人簡單的分為住宅物業(yè)所有人、商業(yè)物業(yè)所有人、工廠物業(yè)所有人以及特殊物業(yè)所有人。
1.住宅物業(yè)所有人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的需求。
1998年后，我國住房制度全面進(jìn)入了市場化階段，消費(fèi)者購買商品房后，迫切需要物管企業(yè)提供各項(xiàng)專業(yè)化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。與此同時(shí)，隨著人民生活水平的提高和生活節(jié)奏的加快，消費(fèi)者除了需要物管企業(yè)提供物業(yè)公共服務(wù)以外，還需要企業(yè)提供各項(xiàng)特定的特約服務(wù)。
2.商業(yè)物業(yè)所有人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的需求
今年6月下旬舉辦的《20**上海商業(yè)房地產(chǎn)展示交易會(huì)》顯示，去年上海新開工的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積達(dá)288.5萬平方米，目前在建l萬平方米以上的大型商業(yè)項(xiàng)目有66個(gè)，建筑面積達(dá)598萬平方米，預(yù)計(jì)在未來三年內(nèi)，將有557.9萬平方米的大型商業(yè)項(xiàng)目投入使用。顯而易見，三年以后上海人均商業(yè)面積將再增0.41平方米，達(dá)到人均商業(yè)面積1.78平方米，遙遙領(lǐng)先于人均商業(yè)面積1.2平方米的國際購物天堂──香港。
這些商業(yè)物業(yè)必然需要專業(yè)的物業(yè)管理與其經(jīng)營配套，且商業(yè)化運(yùn)作對(duì)物業(yè)管理在公共秩序安保、保潔、設(shè)備維護(hù)以及營銷企劃等方面，都提出了較住宅物業(yè)服務(wù)水平更高的要求，更多的表現(xiàn)在對(duì)物管企業(yè)綜合服務(wù)水平的高要求。
3.工廠及特殊物業(yè)所有人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的需求
當(dāng)前，企業(yè)間競爭不斷加劇，為進(jìn)一步降低企業(yè)運(yùn)作成本，企業(yè)將非核心業(yè)務(wù)外包日益成為企業(yè)經(jīng)營的主要戰(zhàn)略。物業(yè)管理內(nèi)容集中體現(xiàn)為企業(yè)的后勤服務(wù)內(nèi)容，對(duì)此，企業(yè)需要物管企業(yè)承接原有后勤管理，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化社會(huì)化服務(wù)。與此同時(shí)，行業(yè)細(xì)分的進(jìn)一步細(xì)化，諸如學(xué)校、醫(yī)院、體育場館等特殊物業(yè)所有人，本著進(jìn)一步降低服務(wù)成本提高服務(wù)水平的思路，都會(huì)選擇物管企業(yè)開展專業(yè)服務(wù)。當(dāng)然我們必須認(rèn)識(shí)到，工廠及特殊物業(yè)所有人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)性要求非常高，如醫(yī)院類物業(yè)所有人需要企業(yè)具備較高的衛(wèi)生護(hù)理技術(shù)和專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，再如體育場館類物業(yè)則需要企業(yè)具備充分的體育比賽組織、公共秩序維護(hù)經(jīng)驗(yàn)等，物管企業(yè)進(jìn)入上述新型領(lǐng)域，要求企業(yè)必須進(jìn)一步豐富完善相關(guān)的專業(yè)服務(wù)技術(shù)。
四、應(yīng)對(duì)現(xiàn)行物業(yè)市場需求，加快物管企業(yè)建設(shè)的幾點(diǎn)思考
(一)物管企業(yè)應(yīng)通過多種方式，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營。
從物業(yè)管理市場需求數(shù)量和需求結(jié)構(gòu)來看，物業(yè)管理行業(yè)正迎來快速的發(fā)展期。但當(dāng)前物業(yè)管理市場還存在很多困擾行業(yè)發(fā)展的因素，如住宅物業(yè)管理中，消費(fèi)者消費(fèi)能力還不高，還未確立市場化的消費(fèi)意識(shí)，且物業(yè)管理行業(yè)利潤較低。對(duì)此物管企業(yè)必須走規(guī)模化經(jīng)營的道路，通過規(guī)模化資源集成，確保服務(wù)水平的同時(shí)降低服務(wù)成本。物管企業(yè)開展規(guī)模化經(jīng)營不是簡單的追求數(shù)量取勝，而是基于通過資源的集成來降低經(jīng)營成本，提高服務(wù)質(zhì)量。企業(yè)可以通過與其他物管企業(yè)的合作、上游供應(yīng)商(房產(chǎn)商)的經(jīng)營合作、下游合作伙伴(如專業(yè)清潔公司)的合作，提高專業(yè)資源的集成，運(yùn)用專業(yè)化信息化技術(shù)提高服務(wù)水平，降低運(yùn)作費(fèi)用。
與此同時(shí)，為進(jìn)一步提高企業(yè)的市場基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)模化經(jīng)營，物管企業(yè)必須注重企業(yè)的形象和品牌。物管企業(yè)打造品牌應(yīng)是通過一定市場行為努力獲取業(yè)主、使用人對(duì)本企業(yè)提供的服務(wù)認(rèn)可，從而分享更多的物業(yè)管理市場份額，攤低服務(wù)成本。創(chuàng)建物業(yè)管理品牌，可以通過企業(yè)的形象設(shè)計(jì)和提高服務(wù)質(zhì)量等措施來實(shí)現(xiàn)。首先，要加強(qiáng)企業(yè)形象設(shè)計(jì)，通過宣傳企業(yè)精神、文化禮儀、服務(wù)特色、經(jīng)營理念，開展企業(yè)形象品牌的宣傳。其次，需要開展創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動(dòng)，通過開展創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動(dòng)和苦練內(nèi)功，力爭獲得國家或地方物業(yè)管理示范住宅小區(qū)稱號(hào)，并盡快通過ISO9000質(zhì)量體系認(rèn)證。
(二)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)明確企業(yè)定位，塑造核心競爭力。
面對(duì)激烈的競爭和消費(fèi)者的日趨成熟，物業(yè)管理的經(jīng)營管理模式、服務(wù)內(nèi)涵和行業(yè)布局必然發(fā)生變化，傳統(tǒng)的純物業(yè)管理模式由于不能適應(yīng)消費(fèi)者日益增長的需求和滿足競爭的需要，必然會(huì)發(fā)生變化。競爭帶來的一個(gè)必然變化是產(chǎn)品的異化和市場的不斷細(xì)分，物業(yè)管理服務(wù)也不例外，過去那種同質(zhì)性、無差異的物業(yè)管理服務(wù)將會(huì)由更適應(yīng)市場的個(gè)性化服務(wù)所替代。針對(duì)不同物業(yè)的消費(fèi)者，提供量身度造的物業(yè)管理服務(wù)，才能滿足其需要。
基于顧客滿意度的市場競爭要求物管企業(yè)，必須根據(jù)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)和企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，選擇企業(yè)發(fā)展方向，明確企業(yè)發(fā)展定位。目前物管企業(yè)發(fā)展定位主要有兩大類即綜合經(jīng)營和專業(yè)化經(jīng)營。對(duì)于大型的物管企業(yè)一般會(huì)選擇多元化綜合經(jīng)營，進(jìn)一步提升企業(yè)的綜合能力，保持市場領(lǐng)先地位;有些中小企業(yè)則會(huì)將某種類型的物業(yè)(如高檔寫字樓、商場、學(xué)校物業(yè)等)作為自己的發(fā)展方向，實(shí)施專業(yè)化經(jīng)營，以體現(xiàn)更強(qiáng)的專業(yè)化水平，使企業(yè)更具競爭力。物管企業(yè)定位的確定，必須分析行業(yè)的發(fā)展環(huán)境及未來的發(fā)展趨勢(shì)，而且必須分析企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)，形成企業(yè)的核心競爭力，并且在競爭中進(jìn)一步優(yōu)化與強(qiáng)化。
(三)物管企業(yè)應(yīng)突出物業(yè)服務(wù)的知識(shí)化比重，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量
物業(yè)管理服務(wù)是有償出售智力和勞務(wù)的服務(wù)性行業(yè)，其核心是服務(wù)。目前，社會(huì)各界對(duì)物業(yè)管理普遍認(rèn)識(shí)程度較低，許多人認(rèn)為物業(yè)管理門檻很低，屬于典型的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，僅強(qiáng)調(diào)行業(yè)的勞務(wù)服務(wù)屬性。但是我們應(yīng)該清楚的看到，隨著業(yè)主不斷增長的需求和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，要求物業(yè)管理企業(yè)提供更豐富的服務(wù)內(nèi)容或涉及新的領(lǐng)域，這種趨勢(shì)在諸如以下幾個(gè)方面的表現(xiàn)已相當(dāng)明顯。如經(jīng)營型的物業(yè)管理:在進(jìn)行物業(yè)管理的同時(shí)提供物業(yè)中介代理服務(wù)和物業(yè)信息咨詢服務(wù)(如物管企業(yè)為開發(fā)商規(guī)劃策劃提供建設(shè)性建議);如專業(yè)化經(jīng)營服務(wù):如電梯維護(hù)、工程安裝、室內(nèi)綠化等等;如其他方面的專項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容:如會(huì)所經(jīng)營管理、與電子商務(wù)整合的網(wǎng)絡(luò)營銷(如物業(yè)公司利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)開展裝修團(tuán)購服務(wù))、物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)等。在上述新的物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域，我們可以充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)的知識(shí)化比重日趨提高。
物業(yè)管理是一種以人力資源和智力投入為依托，加以一定情感作用，并因地制宜的選擇和創(chuàng)立服務(wù)模式、經(jīng)營理念及管理方法的行業(yè)。物業(yè)管理人員素質(zhì)的高低直接影響到客戶的滿意度，因此它也成為衡量物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)秀與否的標(biāo)準(zhǔn)。物管企業(yè)要實(shí)現(xiàn)知識(shí)化提升物業(yè)管理服務(wù)水平，就必須全面提高物業(yè)管理人力資源素質(zhì)。物管企業(yè)的人力資源部門必須建立一整套科學(xué)的招聘、選拔、培訓(xùn)、考核、激勵(lì)反饋的人力資源管理政策，以人為本激發(fā)員工的工作積極性，從本質(zhì)上豐富物業(yè)服務(wù)的內(nèi)涵，真正提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
提高物業(yè)管理服務(wù)中蘊(yùn)含的知識(shí)比重，需要獲得企業(yè)管理者和政府主管部門的重視。作為物管企業(yè)管理者，必須重視企業(yè)內(nèi)部工作流程設(shè)計(jì)、質(zhì)量控制體系設(shè)計(jì)、員工人力資源管理體系設(shè)計(jì)等體系設(shè)計(jì)，將物業(yè)管理工作制度化和程序化，最終形成具有核心競爭優(yōu)勢(shì)的企業(yè)知識(shí);作為政府主管部門，必須重視物業(yè)管理對(duì)提高城市管理水平的重要作用，進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)的法規(guī)政策，建立物業(yè)管理行業(yè)的準(zhǔn)入機(jī)制，鼓勵(lì)行業(yè)間開展有序的市場競爭，真正建立起市場化的運(yùn)作機(jī)制，迫使行業(yè)從當(dāng)前簡單的勞動(dòng)服務(wù)向高附加值的智力服務(wù)轉(zhuǎn)型。
五、結(jié)束語
我國的物業(yè)管理市場，從當(dāng)前市場需求的數(shù)量和需求的構(gòu)成來看，正迎來快速的發(fā)展期。國內(nèi)物管企業(yè)的規(guī)模普遍較小，在這個(gè)發(fā)展過程中，企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰，合并與重組將成為行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。對(duì)此，物管企業(yè)必須充分認(rèn)識(shí)市場的環(huán)境特征，做好市場發(fā)展的科學(xué)預(yù)測(cè)，明確企業(yè)定位與企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略，不斷改進(jìn)技術(shù)、降低成本、開發(fā)新服務(wù)項(xiàng)目和新的市場領(lǐng)域，努力完成企業(yè)由低端勞動(dòng)服務(wù)向高端智力服務(wù)的行業(yè)轉(zhuǎn)型，在新時(shí)期實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一。
參考文獻(xiàn):
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篇2：國有物業(yè)管理企業(yè)如何走向市場
國有物業(yè)管理企業(yè)如何走向市場
隨著國有企業(yè)經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，主輔分離勢(shì)在必行。后勤服務(wù)社會(huì)化的浪潮已經(jīng)在全社會(huì)掀起，物業(yè)管理的模式正是其最佳的載體。
一、國企物業(yè)管理市場化的可行性和必要性
20世紀(jì)80年代，深圳學(xué)習(xí)我國香港及國外的經(jīng)驗(yàn)，在住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，開了中國大陸物業(yè)管理的先河。20多年來，物業(yè)管理先后在全國各地各行業(yè)迅猛發(fā)展，初步建立了企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理行業(yè)的成功和發(fā)展，為國企物業(yè)管理市場化指明了方向。
職工住房制度改革，使職工住房貨幣化。人們?cè)谫I到住房后要求保持住房完好并使其保值、增值。除了要求對(duì)房屋進(jìn)行維修外，必須對(duì)附屬物、設(shè)備、場地、環(huán)衛(wèi)綠化、道路、治安進(jìn)行專業(yè)化管理，發(fā)揮整體功能和綜合效益。這樣，原來企業(yè)單位的后勤部門就不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要，那種行政福利型的直接管理和無償服務(wù)也隨之過時(shí)，代之以一個(gè)實(shí)施經(jīng)營型管理和有償服務(wù)的企業(yè)實(shí)體是非常必要的。物業(yè)管理正是以服務(wù)型管理為主要內(nèi)容，同時(shí)開展多種經(jīng)營，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，良性循環(huán)，既減輕了企業(yè)的壓力與負(fù)擔(dān)，又使物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)有了穩(wěn)定可靠的來源。
長期以來，由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，國有企業(yè)承擔(dān)著許多社會(huì)功能，這樣，嚴(yán)重影響企業(yè)的核心競爭力，阻礙了企業(yè)的發(fā)展。解除國有企業(yè)的社會(huì)負(fù)擔(dān)，必須把企業(yè)所承擔(dān)的大量的社會(huì)保障與社會(huì)福利功能分解出來，使企業(yè)由原來承擔(dān)多種社會(huì)職能的“社區(qū)單位”轉(zhuǎn)變成為以生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)為中心的真正意義上的市場主體。為此，原國家經(jīng)貿(mào)委等八部委于20**年聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于國有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制分流安置富余人員的實(shí)施辦法》（國經(jīng)貿(mào)企改〔20**〕859號(hào)文件）。文件中提出的主輔分離輔業(yè)改制的有關(guān)政策，既是解決國有企業(yè)人員負(fù)擔(dān)與社會(huì)再就業(yè)矛盾的有效途徑，也是在新的形勢(shì)下盤活資產(chǎn)、精干主業(yè)、實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)有進(jìn)有退，進(jìn)一步深化國有企業(yè)改革的重大舉措。這個(gè)政策的出臺(tái)，不僅為國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場提供了政策依據(jù)，也預(yù)示著國有企業(yè)物業(yè)管理必須最終走向市場。
二、國企物業(yè)管理市場化面臨的主要困難
職工住房制度改革以來，許多企業(yè)也相繼成立了物業(yè)公司，引入物業(yè)管理的概念對(duì)職工住房進(jìn)行管理，雖然較之原來的后勤管理有了很大的進(jìn)步，但還存在著相當(dāng)多的福利內(nèi)容，與市場化的物業(yè)管理還相距甚遠(yuǎn)。這其中既有與之相關(guān)配套政策不完善的原因，也有企業(yè)物業(yè)管理自身的原因。
（一）房屋設(shè)施嚴(yán)重老化，維修欠帳多。企業(yè)職工住房大多建于二十世紀(jì)七、八十年代，樓齡相對(duì)較長，回報(bào)率已出現(xiàn)負(fù)值。這部分房產(chǎn)長年失修失養(yǎng)，造成房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備老化，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，而且存在許多安全隱患。小區(qū)內(nèi)私搭亂建，道路、綠地破損嚴(yán)重。職工住房是按照國家規(guī)定以成本價(jià)扣除工齡等優(yōu)惠購買的，并根據(jù)房屋售價(jià)的2%-3%提取住房維修資金。由于房屋售價(jià)低，提取的住房維修資金相對(duì)較少，盡管在公房出售中預(yù)留了部分房屋維修資金，但也是杯水車薪。大部分屬于工薪階層的企業(yè)職工收入偏低，讓住戶分擔(dān)這部分費(fèi)用存在很大困難。目前大部分城市物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，且對(duì)該項(xiàng)費(fèi)用規(guī)定比較模糊，物業(yè)公司根本無力承受如此巨大的費(fèi)用。
（二）“養(yǎng)人”的負(fù)擔(dān)很重。企業(yè)后勤部門一直被看作是“養(yǎng)人”的地方，一些老、弱、病、殘等不能在一線工作的職工，均被安排在后勤部門工作。這樣造成企業(yè)后勤部門一方面人員臃腫，而另一方面許多苦、臟、累的工作無人問津，需要雇用很多臨時(shí)工。如：水泵房、存車棚等一些比較輕松的工作崗位由企業(yè)正式職工承擔(dān)，并且人滿為患，一個(gè)只能存三、四百輛自行車的車棚也至少需要四名正式職工，費(fèi)用之高，靠收取存車費(fèi)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。而衛(wèi)生清掃和垃圾清運(yùn)等工作還需要另雇臨時(shí)工。這樣給物業(yè)管理帶來巨大的成本壓力。
（三）代收的水電等費(fèi)用虧差很大。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，國有企業(yè)的職工通過企業(yè)無償分配的方式獲得住房，形成了一定的存量國有資產(chǎn)，職工生活用水、用電等費(fèi)用均由企業(yè)代為支付，然后再從職工的收入中扣除，這種辦法一直沿用至今。由于以前后勤管理松懈，加之設(shè)施老化，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象嚴(yán)重，企業(yè)代為支付的費(fèi)用和實(shí)際收回的費(fèi)用存在較大的虧差。引入物業(yè)管理概念以后，這部分工作就由物業(yè)公司來承擔(dān)。由于這部分屬于代收費(fèi)用，物業(yè)公司不是供用水電合同的當(dāng)事人，管理權(quán)限受到限制，這種現(xiàn)象并未得到根本改善，這些虧差仍由企業(yè)負(fù)擔(dān)。
三、國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場的對(duì)策
以上三個(gè)看似簡單的主要問題，就像“三座大山”，嚴(yán)重阻礙了國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場的進(jìn)程，要解決這些問題，使國企物業(yè)管理市場化，是一個(gè)比較復(fù)雜的系統(tǒng)工程，大致需要經(jīng)過三個(gè)時(shí)期，即準(zhǔn)備期、過渡期和發(fā)展期。準(zhǔn)備期是在企業(yè)內(nèi)部模擬物業(yè)管理形式對(duì)職工住房進(jìn)行管理，在此期間，企業(yè)應(yīng)每年安排一定的資金，對(duì)年久失修的公用設(shè)施分批進(jìn)行全面的維修。過渡期是將物業(yè)管理從企業(yè)中分離出來，形成具有獨(dú)立經(jīng)營資格的子公司，企業(yè)對(duì)物業(yè)管理公司給予支持和幫助并承擔(dān)一定的費(fèi)用補(bǔ)貼。發(fā)展期是對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行改制，使物業(yè)管理公司資產(chǎn)和人員與原企業(yè)完全脫鉤，成為真正意義上的市場主體。
國有企業(yè)物業(yè)管理市場化是國有企業(yè)改變大而全、小而全的舊體制，分離辦社會(huì)職能，卸下后勤生活服務(wù)等沉重的包袱，安排大量的富余職工，實(shí)現(xiàn)減人增效的目標(biāo)，提高企業(yè)核心競爭力的有效途徑，而且具備一定的實(shí)施條件。但這畢竟關(guān)系到相當(dāng)一部分職工的生活和安定，需要一定的時(shí)間，需要政府和企業(yè)有步驟、分階段地推動(dòng)、支持和幫助，同時(shí)需要物業(yè)管理人員不斷努力。
（一）政府扶持。物業(yè)管理是一個(gè)微利行業(yè)，搞不好就要虧損。加之國有企業(yè)屬于后勤部分的資產(chǎn)比較有限，且可供升值的空間非常小，同時(shí)還背負(fù)著沉重的人員負(fù)擔(dān)。國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場除企業(yè)和自身努力外，需要政府進(jìn)行協(xié)調(diào)和大力扶持。
1、捋順物業(yè)管理與水電等供應(yīng)部門的關(guān)系，由這些部門對(duì)水電用戶進(jìn)行直接管理。或由水電等部門委托物業(yè)管理公司管理，明確授權(quán)范圍，支付代理費(fèi)用。
2、明確房屋維修資金的來源及管理使用辦法。房屋建筑是百年大計(jì)，隨著房齡的增加，維修費(fèi)用越來越大。維修資金短缺對(duì)于國有企業(yè)物業(yè)管理來說，表現(xiàn)得尤其明顯。因此，需要政府研究制定既符合市場規(guī)律，又滿足國有企業(yè)現(xiàn)狀的房屋維修資金的籌集和管理使用辦法。
3、政府應(yīng)從工商、稅收和物價(jià)等方面扶持國有企業(yè)物業(yè)管理公司積極開展與服務(wù)有關(guān)的多種經(jīng)營，以分流安置富余人員。
（二）企業(yè)支持。物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模小，專業(yè)人才少等問題。國有企業(yè)的物業(yè)管理單位，是從后勤機(jī)構(gòu)演變過來的，更有設(shè)備落后、人員文化程度偏低、年齡偏大等不足，要想自負(fù)盈虧難度很大。因此，國有企業(yè)要在資產(chǎn)、資金、技術(shù)和政策上給予有期限的適當(dāng)?shù)膬A斜。要扶上馬，送一程。除了加大力度對(duì)職工住宅進(jìn)行全面維修改造外，從“大物業(yè)”的角度出發(fā)，適當(dāng)增加機(jī)關(guān)、廠區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，彌補(bǔ)職工住宅物業(yè)管理費(fèi)用的缺口。同時(shí)，將屬于物業(yè)范圍的經(jīng)營性資產(chǎn)交給物業(yè)管理公司，從資產(chǎn)、資金等方面積極支持物業(yè)管理公司發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。
（三）自身努力。在積極爭取政府和原企業(yè)支持的基礎(chǔ)上，國有企業(yè)物業(yè)管理公司要在完善自我上下功夫。
1、轉(zhuǎn)變思想，提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理的根本是服務(wù)，所謂物業(yè)管理就是為業(yè)主管好家、服好務(wù)。長期以來，由于國有企業(yè)的體制和機(jī)制問題，造成許多職工對(duì)企業(yè)的依賴和松散，服務(wù)意識(shí)淡薄，因此，國企物業(yè)管理公司要加強(qiáng)管理，正確引導(dǎo)職工樹立服務(wù)意識(shí)，教育職工認(rèn)清改革形勢(shì)，了解物業(yè)管理的發(fā)展方向，增強(qiáng)危機(jī)感、緊迫感和責(zé)任感。堅(jiān)持服務(wù)創(chuàng)新，提高服務(wù)質(zhì)量。
2、開展綜合經(jīng)營服務(wù)。充分利用物業(yè)資源條件，發(fā)揮人才特長和地域優(yōu)勢(shì)，從“特、便、專”幾個(gè)方面開展經(jīng)營服務(wù)。“特”就是特殊服務(wù)，如接送孩子上下學(xué)、代理業(yè)務(wù)。“便”就是便利服務(wù)，利用地域和資源優(yōu)勢(shì)提供方便快捷的服務(wù)，如送貨上門等。“專”就是專業(yè)服務(wù)，發(fā)揮人才特長開展服務(wù)，如機(jī)電修理、房屋裝修等。另外要對(duì)外開展經(jīng)營服務(wù)，拓寬經(jīng)營范圍，豐富服務(wù)內(nèi)容，承接簡單的物業(yè)改造工程。
3、開展聯(lián)合經(jīng)營。打破部門、單位和地域界限，物業(yè)管理企業(yè)之間組成新的聯(lián)合體，各方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，優(yōu)化資源配置、組織結(jié)構(gòu)和人員結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，增強(qiáng)市場競爭力。
劉獻(xiàn)民/太原煤炭氣化（集團(tuán)）有限責(zé)任公司
篇3：論物業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略與途徑
論物業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略與途徑
一段時(shí)間以來，關(guān)于物業(yè)管理市場的命題主要圍繞著以下三個(gè)，一是以擴(kuò)張規(guī)模為主要標(biāo)志的對(duì)外承接和去外地承接物業(yè)管理項(xiàng)目的內(nèi)容;二是以適應(yīng)市場生存發(fā)展能力為主要目標(biāo)的品牌塑造和企業(yè)能力提升的內(nèi)容;三是以避免市場誤區(qū)為主要內(nèi)容的，如何進(jìn)行市場拓展，甚至是否存在物業(yè)管理市場的討論等等。
不可否認(rèn)，以上命題和實(shí)踐，為我國物業(yè)管理市場培育和市場化發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，為我國物業(yè)管理能夠伴隨著我國gg開放和市場經(jīng)濟(jì)體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。
但是，作為一個(gè)新興的專業(yè)類型市場，我們的目光只停留在一個(gè)較為狹義的范圍是不夠的。應(yīng)該從較廣義的和宏觀的角度對(duì)物業(yè)管理的各主客體及領(lǐng)域在較深層次上的實(shí)踐進(jìn)行認(rèn)識(shí)和探討。使物業(yè)管理市場培育和市場化發(fā)展能夠更廣泛、更深刻、更完善。
本文擬就物業(yè)管理區(qū)域化整合、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張、專業(yè)化細(xì)分以及物業(yè)管理企業(yè)改制等方面的問題，談?wù)勎飿I(yè)管理市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑。
一、分散物業(yè)管理的區(qū)域性整合，是調(diào)整物業(yè)管理市場容量和供給關(guān)系的重要內(nèi)容
物業(yè)管理市場容量小，供給關(guān)系不順暢是影響物業(yè)管理市場化進(jìn)程的一個(gè)重要問題，說供給不足并不是說我們的房屋建筑存量小，而是由于城市規(guī)劃建設(shè)的零散性和一些開發(fā)商大而全、小而全的計(jì)劃體制、觀念等方面的原因，造成了物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量不斷膨脹所帶來的。
現(xiàn)實(shí)中，與一些管理規(guī)模大、管理效果好的大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和大廈形成鮮明對(duì)照的是一些零星分散的物業(yè)。以及一些在一定規(guī)劃區(qū)域內(nèi)分塊建設(shè)并實(shí)行多頭管理的物業(yè)項(xiàng)目。這類物業(yè)原本就缺乏在規(guī)劃和規(guī)模等方面的先天優(yōu)勢(shì)，再加上多頭管理的高成本，以及相互間的不協(xié)調(diào)，從而一方面影響了服務(wù)質(zhì)量，降低了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甚至帶來一些社會(huì)問題，另一方面使物業(yè)管理企業(yè)不能形成良性運(yùn)作和產(chǎn)生有效利潤，嚴(yán)重地影響到物業(yè)管理市場發(fā)育及行業(yè)的發(fā)展。解決這一問題的有效途徑為:
(一)政府協(xié)調(diào)
區(qū)分不同情況和類型，一方面對(duì)于政府統(tǒng)一規(guī)劃的、由多家開發(fā)商分別開發(fā)的小區(qū)、工業(yè)區(qū)和特殊功能園區(qū)的物業(yè)管理最好應(yīng)由政府出面直接協(xié)調(diào)或由政府牽頭，通過業(yè)主的參與進(jìn)行公開招投標(biāo)。深圳已有成功的經(jīng)驗(yàn)，如對(duì)深圳市住宅局一個(gè)20萬平方米規(guī)劃完整，但由12個(gè)開發(fā)商建設(shè)和12家管理單位管理的小區(qū)實(shí)行了整合，通過公開招投標(biāo)在12家管理單位中選出了一家管理能力、服務(wù)水準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力都較強(qiáng)的甲級(jí)物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，接管后該公司在小區(qū)內(nèi)拆除了隔障，進(jìn)行了環(huán)境整冶，統(tǒng)一了區(qū)內(nèi)形象，提高了服務(wù)質(zhì)量和管理標(biāo)準(zhǔn)，理順收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行為，受到了業(yè)主的好評(píng)，同時(shí)也降低了這家公司在這個(gè)小區(qū)的管理成本，形成了效益回報(bào)。另一方面，對(duì)于一些原本元統(tǒng)一規(guī)劃、無規(guī)則小區(qū)環(huán)境的老舊小區(qū)，政府可在進(jìn)行區(qū)域整治或老區(qū)改造的過程中，統(tǒng)一規(guī)劃定區(qū)域的物業(yè)管理，進(jìn)行物業(yè)管理的規(guī)模整合。另外，還可以結(jié)合房管所的轉(zhuǎn)制，本著少設(shè)機(jī)構(gòu)，擴(kuò)大規(guī)模，方便管理，提高效益的原則，將區(qū)房管所的管轄區(qū)域按照定的規(guī)模或區(qū)劃進(jìn)行劃分，形成房管所轉(zhuǎn)，制后的高效、低耗、適應(yīng)市場的良性局面
(二)市場調(diào)整
一方面，使開發(fā)商尤其是一些小開發(fā)商和只有單項(xiàng)開發(fā)權(quán)的開發(fā)商認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理并不一定能成為開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)后的利潤來源點(diǎn)。嚴(yán)格說，開發(fā)商如果沒有相應(yīng)的自有物業(yè)留給物業(yè)管理公司，而物業(yè)管理公司又沒有其它的經(jīng)營項(xiàng)目和能力的話，單憑某一項(xiàng)目的物業(yè)管理所收取的管理費(fèi)是與開發(fā)商一點(diǎn)關(guān)系都沒有的，按現(xiàn)行規(guī)定在管理費(fèi)中可提取不超過一定比例的傭金，也只是由管理處一級(jí)上交給物業(yè)管理公司一級(jí)。而且當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的管理費(fèi)總額(由于是政府訂價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn))尚不足以完成運(yùn)作成本所需時(shí)，這個(gè)傭金實(shí)際上是空頭的。現(xiàn)在有的開發(fā)商不交給專業(yè)物業(yè)管理公司，也不成立物業(yè)管理公司而成立個(gè)管理部，實(shí)質(zhì)是統(tǒng)管物業(yè)管理費(fèi)用，使管理費(fèi)該用的用不到位，物業(yè)管理該維護(hù)的維護(hù)不到位，而盡量使管理費(fèi)剩余形成利潤，這是嚴(yán)重侵害業(yè)主利益的情況。
如果開發(fā)商能明白這種關(guān)系，知曉不能長期侵占業(yè)主利益時(shí)，很多小型物業(yè)管理公司和大量非公司的管理機(jī)構(gòu)就沒有存在的必要而進(jìn)入合并和重組行列。另一方面，使業(yè)主認(rèn)識(shí)到，有的小區(qū)雖然小環(huán)境不錯(cuò)，但由于管理規(guī)模小，管理成本高，必然要使業(yè)主的支出增加，同時(shí)也會(huì)使管理服務(wù)水準(zhǔn)下降。那么有效的辦法就是通過促進(jìn)與周邊小區(qū)的整合，尤其是在業(yè)主大會(huì)成立后重新聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，要把能否進(jìn)行區(qū)域整合和在周邊區(qū)域范圍內(nèi)挑選比較好的物業(yè)管理企業(yè)做為主要內(nèi)容來考慮，實(shí)現(xiàn)完全市場化的整合小區(qū)和選擇物業(yè)管理企業(yè)的模式。此外，隨著物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)識(shí)的提高，物業(yè)管理企業(yè)最應(yīng)明白的就是規(guī)模、成本和效益的關(guān)系，在目前很多物業(yè)管理企業(yè)還依附在開發(fā)商膝下的時(shí)候，要看到市場經(jīng)濟(jì)最主要的特征就是成本的最小化和利潤的最大化。開發(fā)商，尤其是小開發(fā)商和單項(xiàng)開發(fā)商是不會(huì)永遠(yuǎn)給業(yè)主補(bǔ)貼的。那么小型物業(yè)管理企業(yè)的生存前景到底如何，要有一個(gè)充分的心理準(zhǔn)備，盡早向聯(lián)合、重組或并購的市場化道路上靠攏。
總之，從事物發(fā)展的基本規(guī)律角度來看，市場或是任何事物的發(fā)生發(fā)展都是從出現(xiàn)、增長到調(diào)整、優(yōu)化這樣一個(gè)循環(huán)過程。我們?cè)僮鲆粋€(gè)比較，以深圳為例，目前物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量為數(shù)近500，形成規(guī)模的公司不足100家，最大的公司本地管理面積不足500平方米，而從事物業(yè)管理的各類機(jī)構(gòu)達(dá)700多家，深圳市的總?cè)丝谥挥?00萬。相比較、香港物業(yè)管理公司總數(shù)亦為500家，形成規(guī)模的公司也是100家，而管理面積最多的可達(dá)1-2千萬平方米，香港基本沒有什么公司的管理機(jī)構(gòu)，人口將近700。比較之下，深圳的物業(yè)管理企業(yè)或機(jī)構(gòu)減掉3-5百家是一點(diǎn)都不多的。
二、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張和專業(yè)化細(xì)分，是調(diào)整物業(yè)管理市場份額和重新劃分市場的必然。
時(shí)下，有一種認(rèn)識(shí)認(rèn)為，物業(yè)管理的市場化就是物業(yè)管理企業(yè)能否對(duì)外承接別人的項(xiàng)目或有否到外地去承接項(xiàng)目為標(biāo)志。這是由于人們?nèi)藶榈陌盐飿I(yè)管理市場視為以管理面積為主的意識(shí)造成的，認(rèn)為有了管理面積就有了物業(yè)管理市場的一切。同時(shí)，又在傳統(tǒng)計(jì)劃體制影響下，堅(jiān)守大而全，小而全的做法，似乎要把計(jì)劃體制下的后勤管理改革需要推向社會(huì)的內(nèi)容一古腦地全盤接收，把物業(yè)管理的社會(huì)化變成了物業(yè)管理的小社會(huì)。當(dāng)然，物業(yè)管理發(fā)展過程中的這種全面的綜合發(fā)展也不能一概否定。比如，在90年代初社會(huì)上清潔公司的運(yùn)作水平和能力不能滿足我們有些大物業(yè)公司的管理標(biāo)準(zhǔn)。到90年代中期一些物業(yè)公司又紛紛把包給專業(yè)公司的清潔工作收回來，自已重新成立清潔隊(duì)，但當(dāng)清潔行業(yè)做為一個(gè)新興的專業(yè)類型市場形成后，其專業(yè)化、低成本、高標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)勢(shì)一定會(huì)在這個(gè)市場中立足，現(xiàn)在又有很多物業(yè)公司采用了分包方式，有條件和能力的公司亦有組建專業(yè)公司的，將清潔工作在自己的具體操作內(nèi)容中分離出去。從這個(gè)例子中我們可以肯定物業(yè)管理的大而全、小而全或叫綜合一體化所起到的歷史作用。問題是:很多個(gè)原屬于物業(yè)管理大市場或相關(guān)市場的新興類型市場己經(jīng)出現(xiàn)，我們?nèi)绾巫プ∵@樣的機(jī)遇，在新一輪類型市場劃分中占有一席之地，可以從以下途徑進(jìn)行思考和實(shí)踐。
(一)、在物業(yè)管理的微觀范圍尋找市場
目前，一些有一定規(guī)模和有某些方面專業(yè)能力特長的公司已組建了一些獨(dú)立核算的如電梯公司、機(jī)電公司、綠化公司、清潔公司等，這些公司成立的基礎(chǔ)大都是原物業(yè)公司自有業(yè)務(wù)，能滿足專業(yè)公司的基本運(yùn)作，再根據(jù)其經(jīng)驗(yàn)特長，向社會(huì)承擔(dān)相關(guān)業(yè)務(wù)。這個(gè)途徑并不是說讓大家都去一哄而上搞專業(yè)公司，搞了專業(yè)公司不走向市場沒有意義，走向市場，競爭不過別人就更沒有意義，所以搞不了專業(yè)公司的可以請(qǐng)專業(yè)公司來替我們打工。向?qū)I(yè)公司分包具體操作項(xiàng)目，從理論上講，管理成本是會(huì)降低的。同時(shí)由于專業(yè)化公司形成了規(guī)模化和標(biāo)準(zhǔn)化的管理，也可使管理效果大大提升，在物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能輕易變動(dòng)的情況下，效益應(yīng)該是明顯的。
(二)、在物業(yè)管理的中觀范圍尋找市場
在上述物業(yè)管理直接操作的內(nèi)容上再向外圍探尋一下，不難發(fā)現(xiàn)，還有很多商機(jī)存在，我們沒有很好的介入和開辟新市場領(lǐng)域，比如大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營、會(huì)所的經(jīng)營、幼兒園的經(jīng)營等，如果說大型商業(yè)物業(yè)有時(shí)受開發(fā)商出售和直接出租的影響，我們介入不上，幼兒園也都直接租或交給相關(guān)部門去經(jīng)營的話，會(huì)所可是大都交給了物業(yè)管理公司經(jīng)營和管理，可現(xiàn)實(shí)是95%-98%以上會(huì)所都不能盈利甚至不能很好地開展活動(dòng)。造成了有效資源的浪費(fèi)。而包括幼兒園、大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營，如果能在我們物業(yè)管理范圍內(nèi)進(jìn)行有效開發(fā)，甚至投資或參股組建專業(yè)物業(yè)經(jīng)營公司，并不是削弱了物業(yè)管理的實(shí)力和縮小了物業(yè)管理的范圍，而洽洽是擴(kuò)大了物業(yè)管理的領(lǐng)域，開發(fā)出了新興的物業(yè)管理類型市場。其實(shí)，對(duì)物業(yè)的經(jīng)營原本就是物業(yè)管理概念和內(nèi)容中的主要組成部分，物業(yè)管理企業(yè)最有條件成為這一市場類型細(xì)分的主力。
(三)、從物業(yè)管理的宏觀范圍尋找市場
物業(yè)管理能不能參與高科技領(lǐng)域，能不能進(jìn)入城市管理的市政領(lǐng)域，答案應(yīng)該是肯定的。在深圳，除了早已有了專門為物業(yè)管理開發(fā)電腦軟件的高科技公司，也有物業(yè)管理企業(yè)開辦高科技實(shí)物產(chǎn)品--外墻清洗劑的專業(yè)化公司，最近更有高科技上市公司參股物業(yè)管理公司的事例。如果說物業(yè)管理介入高科技領(lǐng)域存在高、難、遠(yuǎn)的問題的話，那么物業(yè)管理發(fā)展到今天已經(jīng)成了城市管理的重要組成部分。物業(yè)管理與城市管理的具體操作內(nèi)容也僅僅是一墻(圍墻)之隔，一線(紅線)相連，其很多市政管理如馬路清潔、市政設(shè)施的維護(hù)，市政綠化的管理等，都可以通過市場競爭的方式介入政府撥款管理的領(lǐng)域，而從市政管理的角度看，通過市場選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。但是，如果說城管體制改革亦需過程的話。那么，物業(yè)管理利用自我優(yōu)勢(shì)和物業(yè)的便利，介入餐飲、娛樂業(yè)領(lǐng)域則早已有了成功的償試。
當(dāng)我們看到香港的物業(yè)管理只用很少的人，而大部分業(yè)務(wù)都通過專業(yè)分包，把管理責(zé)任轉(zhuǎn)移到社會(huì)上去，美國的一個(gè)20多萬平方米的小區(qū)只有一名管理人員而驚嘆不已的時(shí)候，我們所能反應(yīng)出來的一個(gè)主要問題就是真正的社會(huì)化不是把后勤體制的內(nèi)容轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理企業(yè);真正的專業(yè)化也不是在物業(yè)公司內(nèi)部擁有多少個(gè)職稱的專業(yè)人才;真正的規(guī)模化更不是不計(jì)成本和效益的元限擴(kuò)大;而真正的市場化經(jīng)營是在主營項(xiàng)目不斷擴(kuò)大的同時(shí)，使專業(yè)項(xiàng)目和輔助配套項(xiàng)目形成新的分工，使市場成為由很多類似"納米"技術(shù)一樣的社會(huì)最小單位所構(gòu)成。要知道波音飛機(jī)公司的最終產(chǎn)品是由成千上萬個(gè)獨(dú)立的"納米"性質(zhì)的小公司的產(chǎn)品所構(gòu)成的。
三、物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，是適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)和物業(yè)管理市場調(diào)整的需要
建立現(xiàn)代企業(yè)制度是我國企業(yè)尤其是國有企業(yè)所面臨的重大體制改革的課題，也是國有企業(yè)必須經(jīng)歷的一場廣泛而深刻的變革，黨的十五屆四中全會(huì)決議指出"當(dāng)前國有企業(yè)的體制轉(zhuǎn)換和結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入攻堅(jiān)階段，一些深層次矛盾和問題集中暴露出來"。由于我國物業(yè)管理企業(yè)絕大部分都是國有企業(yè)，也同樣受到傳統(tǒng)體制的影響，相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)還不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的要求，經(jīng)營機(jī)制不活，管理水平落后，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，技術(shù)創(chuàng)新能力差，虧損經(jīng)營或上級(jí)補(bǔ)貼經(jīng)營普遍，甚至沒有經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立自主權(quán)和決策權(quán)，較嚴(yán)重地制約了企業(yè)走向市場和在市場上求生存、求發(fā)展的直路，也阻礙了物業(yè)管理市場的健康發(fā)展和物業(yè)管理市場化的發(fā)展進(jìn)程。所以，物業(yè)管理建立現(xiàn)代企業(yè)制度勢(shì)在必行，其主要途徑有以下3個(gè)方面:
(一)建立真正的以資產(chǎn)為紐帶的有限責(zé)任公司，明晰企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，明確各股東的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，弱化上級(jí)對(duì)下級(jí)公司的指揮和支配權(quán)，強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)在市場上的獨(dú)立決策和運(yùn)作的能力，使物業(yè)管理企業(yè)具備市場準(zhǔn)入的基本條件。
(二)積極發(fā)展多元投資主體的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中一般競爭性服務(wù)行業(yè)，除保留部分員工或管理者持股外，大部分國有資產(chǎn)都應(yīng)逐漸從物業(yè)管理企業(yè)中退出去，采取股份制、合作制、內(nèi)部員工持技、管理者持股、期權(quán)制等多種形式或成份進(jìn)行重組，促進(jìn)大型物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理集團(tuán)的發(fā)展。放開搞活中、小物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)一些規(guī)模小，管理質(zhì)量差，經(jīng)濟(jì)效益不好的中、小企業(yè)，實(shí)行鼓勵(lì)兼并、合并和購買重組，允許和規(guī)范破產(chǎn)，使物業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)更趨合理。
(三)對(duì)房管所改制的企業(yè)，要確保房管所改制成功，使其能夠在步入物業(yè)管理市場化的軌道能夠生存和發(fā)展，就必須要在改制的基礎(chǔ)上盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度。同時(shí)鼓勵(lì)目前正在進(jìn)行房管所轉(zhuǎn)制的單位將房管所轉(zhuǎn)為企業(yè)，再將企業(yè)過渡為現(xiàn)代企業(yè)的兩步走并做房管所一步，直接按現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行轉(zhuǎn)改制，使其提高適應(yīng)物業(yè)管理市場快速發(fā)展的能力。