項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)學(xué)習(xí)體會(huì)

　　公司在召開(kāi)"五會(huì)"期間，舉辦了公司第五期企業(yè)文化培訓(xùn)班，邀請(qǐng)了公司法律顧問(wèn)孫高峰律師，從法律的角度結(jié)合項(xiàng)目施工中常見(jiàn)的法律糾紛，以具體事例為載體，深入淺出地講解了如何防范風(fēng)險(xiǎn)，減少法律糾紛。結(jié)合公司項(xiàng)目管理實(shí)際，在項(xiàng)目管理過(guò)程中主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范，減少法律糾紛。

　　1、加強(qiáng)與業(yè)主合同的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　工程合同既是項(xiàng)目管理的法律文件，也是項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的主要依據(jù).項(xiàng)目的管理者必須具有強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，學(xué)會(huì)從風(fēng)險(xiǎn)分析與風(fēng)險(xiǎn)管理的角度研究合同的每一個(gè)條款，對(duì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)因素有全面深刻的了解，否則，風(fēng)險(xiǎn)將給項(xiàng)目帶來(lái)巨大的損失。ISO9001：2000 7.2與顧客有關(guān)的過(guò)程條款，闡述了施工企業(yè)應(yīng)對(duì)合同進(jìn)行評(píng)審并予以確認(rèn)，這就要求我們對(duì)合同的評(píng)審不僅限于對(duì)業(yè)主規(guī)定的要求，還應(yīng)包括對(duì)工程施工、工程交付及交付后活動(dòng)的要求；業(yè)主雖沒(méi)有明示，但規(guī)定的用途或已知的預(yù)期用途所必須的要求；與施工生產(chǎn)有關(guān)的法律法規(guī)與其它要求和企業(yè)確定的任何附加要求等。

　　2、強(qiáng)化工程索賠風(fēng)險(xiǎn)控制

　　工程索賠是一種權(quán)利要求，從投標(biāo)貫穿到合同訂立、工程施工、竣工交付和保修的全過(guò)程。重點(diǎn)是施工階段，涉及范圍相當(dāng)廣泛，比如工程量變化、設(shè)計(jì)變更、施工圖變更、趕工期、資金不到位、材料價(jià)差、人力和設(shè)備窩工、自然災(zāi)害等非施工企業(yè)原因引起的因素。同時(shí)《建設(shè)工程施工合同示范文本》有關(guān)工程索賠也有明確規(guī)定，上述提及到的方面都是索賠的原則和依據(jù)。對(duì)施工企業(yè)而言，不善于索賠必然導(dǎo)致工期延誤的風(fēng)險(xiǎn)，不善于費(fèi)用索賠必然導(dǎo)致巨大的經(jīng)濟(jì)損失，甚至虧損。因此有效積累索賠證據(jù)，維護(hù)索賠權(quán)益不僅是減少風(fēng)險(xiǎn)的手段，同時(shí)也是項(xiàng)目獲取利潤(rùn)最大化的有效途徑。

　　3、有效防范工程分包或勞務(wù)分包風(fēng)險(xiǎn)。

　　一是實(shí)施分包策劃。中標(biāo)后，對(duì)分包工程進(jìn)行分包策劃。它包括擬分包的項(xiàng)目，工程量，選擇什么隊(duì)伍，達(dá)到什么分包目標(biāo)、分包糾紛風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等內(nèi)容。項(xiàng)目部編制工程分包策劃書(shū)，上報(bào)批準(zhǔn)。二是嚴(yán)格選擇分包隊(duì)伍。《招投標(biāo)法》對(duì)分包有明確的規(guī)定，只要嚴(yán)格按招標(biāo)程序選擇隊(duì)伍即可。公司必須建立分包方檔案庫(kù)，使資質(zhì)合格，信譽(yù)好，隊(duì)伍實(shí)力強(qiáng)的分包方能作為首選隊(duì)伍。對(duì)那些打招呼隊(duì)伍，關(guān)系戶隊(duì)伍，應(yīng)慎重選擇或拒絕。三是結(jié)合工程實(shí)際，細(xì)心簽訂合同。合同簽訂必須明確是專(zhuān)業(yè)分包合同還是勞務(wù)分包合同。

　　目前，項(xiàng)目大多采用公司制式分包合同進(jìn)行簽訂，但很多合同采用范本簽訂合同后，執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)合同漏洞多，可操作性差，又沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行協(xié)商補(bǔ)充協(xié)議，造成簽訂時(shí)就留下后患。因此，合同簽訂一定要結(jié)合工程具體情況，認(rèn)真對(duì)合同范本內(nèi)容盡心研讀，進(jìn)行補(bǔ)充完善后再簽訂。四是建議推行分包方繳納履約保證金制度。從一定程度上通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段來(lái)約束分包方。五是嚴(yán)格合同的管理。合同生效后，合同的管理是合同能否兌現(xiàn)的核心任務(wù)。也是合同糾紛風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的階段。合同的管理，要抓好以下方面。

　　1)抓安全管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理。分包合同安全管理、進(jìn)度管理比較直觀，也好落實(shí)。質(zhì)量管理抓住隱蔽工程、原材料質(zhì)量、工程外觀質(zhì)量這三個(gè)重點(diǎn)，施工中設(shè)專(zhuān)人（素質(zhì)高、懂技術(shù)和質(zhì)量管理）全過(guò)程旁站控制，讓分包方無(wú)偷工減料的機(jī)會(huì)，杜絕存在質(zhì)量舉報(bào)的可能。

　　2)抓工程款控制。工程款的控制與工程質(zhì)量控制同等重要，某種意義上說(shuō)更重要。工程款控制抓好以下幾點(diǎn)：嚴(yán)格按合同計(jì)量條款計(jì)量；監(jiān)督按月支付員工工資，必要時(shí)代發(fā)其員工工資；掌握其對(duì)外采購(gòu)的資金使用情況，對(duì)其采購(gòu)金額大的合同，代其付款；及時(shí)對(duì)雙方往來(lái)的帳目清算并完善手續(xù)；及時(shí)對(duì)雙方共用項(xiàng)目費(fèi)用分?jǐn)偂?/p>

篇2：談物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)與防范

　　談物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)與防范

　　物業(yè)管理行業(yè)作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和城市管理發(fā)展的產(chǎn)物，經(jīng)歷了二十年的發(fā)展壯大，如今已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中一個(gè)新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布和實(shí)施，以及相關(guān)配套法規(guī)的出臺(tái)，使物業(yè)管理行業(yè)迎來(lái)了快速、健康發(fā)展的時(shí)代。隨著國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化邁進(jìn)的同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)也逐步跨入了一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)之中。所謂“風(fēng)險(xiǎn)”，單從字面上解釋是喻指可能發(fā)生的危險(xiǎn)和災(zāi)禍。美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗蘭克.奈特在《風(fēng)險(xiǎn)，不確定性和利潤(rùn)》一書(shū)中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作了一個(gè)極為經(jīng)典的定義。他認(rèn)為:風(fēng)險(xiǎn)就是“可測(cè)定的不確定性”，它為風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在作了一個(gè)很好的詮釋。

　　我們都清楚知道在人類(lèi)的社會(huì)活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，它一般是指某種事件發(fā)生的不確定性。本文就物業(yè)管理活動(dòng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)及如何去防范(規(guī)避)風(fēng)險(xiǎn)，淺談一下自己的看法和建議。

　　一、物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)理解物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)定義在物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同以后，在合同約定、特定的管理期間和范圍之內(nèi)，對(duì)業(yè)主的物業(yè)以及相關(guān)的服務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任。由于服務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)的不可控因素、不確定因?qū)е碌娘L(fēng)險(xiǎn)，稱(chēng)之為物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)。

　　物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的總稱(chēng)。

　　1、物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

　　物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)在特定客觀條件下，在特定期間內(nèi)，由于未來(lái)災(zāi)害的不確定性而造成物業(yè)財(cái)產(chǎn)損失的可能性。其中，“財(cái)產(chǎn)損失”有兩方面直接和間接損失。直接損失是指物業(yè)本身被損壞，如房屋門(mén)窗被毀壞，設(shè)施設(shè)備不能正常運(yùn)行等；間接損失是指由于物業(yè)的直接損失而引起的未毀物業(yè)價(jià)值或收益的降低，如在修理被損的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)時(shí)，正常經(jīng)營(yíng)將被中斷，相鄰的未損物業(yè)同樣也不能正常使用，導(dǎo)致物業(yè)的出租權(quán)利益、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)受損等。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

　　物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)過(guò)程中，由于企業(yè)內(nèi)部和外部的多種不確定因素而造成的物業(yè)財(cái)產(chǎn)、人身傷害等無(wú)法彌補(bǔ)損失的可能性。在物業(yè)服務(wù)與管理中，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)時(shí)不有，無(wú)處不在，"不確定性"是它的根本特征，包括時(shí)間、地點(diǎn)不確定，性質(zhì)危害不確定。這些不確定性又源自人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)的有限性和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制防范的難度等因素。所以，認(rèn)真研究物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)中出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，積極防范風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地降低企業(yè)損失，已成為物業(yè)管理企業(yè)面臨的工作重點(diǎn)和難點(diǎn)。

　　二、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)管理中體現(xiàn)的主要方面物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它是城市管理的重要組成部份。

　　物業(yè)管理涉及房屋、設(shè)備設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、治安保衛(wèi)、綠化等五大管理。另外，公共、專(zhuān)項(xiàng)和特約三大服務(wù)，又涉及到供水、供電、燃?xì)狻⒁?guī)劃、消防、環(huán)衛(wèi)綠化等相關(guān)部門(mén)，也涉及與工商、稅務(wù)、物價(jià)、城建、公安等政府相關(guān)部門(mén)的關(guān)系。如今，小區(qū)業(yè)主和有關(guān)部門(mén)，凡事就找物業(yè)管理公司，解決不了就是管理不好，業(yè)主動(dòng)輒就以不交物業(yè)管理費(fèi)相威脅，出了事故不問(wèn)青紅皂白就向物業(yè)管理公司索賠，這是物業(yè)管理整個(gè)行業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)管理中主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

　　(一)接管新建物業(yè)項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)

　　主要包括：

　　1、接管新建物業(yè)報(bào)建手續(xù)不完善；

　　2、開(kāi)發(fā)商前期物業(yè)中遺留問(wèn)題，由于承接驗(yàn)收不到位；

　　3、裝修管理中的安全隱患使物管公司難以監(jiān)控到位;

　　4、開(kāi)發(fā)商在建設(shè)和銷(xiāo)售中的盲目承諾;

　　5、物管公司之間存在惡性競(jìng)爭(zhēng)?a href=http://www.dewk.cn/wyfg/ahfg/ target=_blank class=infot*xtkey>安徽閉型侗晷形?/p>

　　6、物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商的建管不分，物業(yè)企業(yè)代開(kāi)發(fā)商受過(guò)。

　　(二)小區(qū)治安及業(yè)主車(chē)輛管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)

　　主要包括：

　　1、業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)被盜；

　　2、業(yè)主人身及生命在小區(qū)內(nèi)、房?jī)?nèi)受到危及和損傷；

　　3、業(yè)主車(chē)輛被盜或被損壞；

　　4、火災(zāi)、爆炸、屋內(nèi)浸水、高空墜物傷人等意外事件的發(fā)生等。

　　(三)物業(yè)服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)

　　主要包括：

　　1、物管公司單方調(diào)高管理費(fèi)；

　　2、在實(shí)“o;包干”o;“o;酬金”o;收費(fèi)管理中忽視了業(yè)主知情權(quán)；

　　3、各類(lèi)代收代繳收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一及分?jǐn)傔^(guò)多引發(fā)與業(yè)主之間的糾紛；

　　4、業(yè)主長(zhǎng)期拖欠管理費(fèi)等。

　　(四)公司內(nèi)部管理存在的風(fēng)險(xiǎn)

　　主要包括：

　　1、企業(yè)機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)，建管不分，企業(yè)無(wú)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)能力；

　　2、公司主要管理者管理失控導(dǎo)致企業(yè)危機(jī)；

　　3、員工素質(zhì)低下造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失；

　　4、企業(yè)無(wú)激勵(lì)機(jī)制，造成人才流失經(jīng)營(yíng)受損；

　　5、技術(shù)操作員違規(guī)操作造成人身傷亡及設(shè)備損害的風(fēng)險(xiǎn)等。

　　三、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因

　　物業(yè)管理行業(yè)作為一個(gè)只有二十年歷史的新興行業(yè)，其發(fā)展的不成熟性以及衍生的諸多問(wèn)題本身已是一種很大的風(fēng)險(xiǎn)。由于物業(yè)管理法律法規(guī)的不健全、市場(chǎng)不規(guī)范、業(yè)主消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)、消費(fèi)觀念陳舊、維權(quán)意識(shí)的高漲，以及物業(yè)管理企業(yè)本身素質(zhì)的參差不齊等原因，導(dǎo)致了物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與日俱增，使物業(yè)管理行業(yè)已跨入高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)之中。

　　物業(yè)管理企業(yè)面臨或發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)其產(chǎn)生的原因具有綜合性和復(fù)雜性。歸納起來(lái)有以下五點(diǎn)：

　　(一)由企業(yè)社會(huì)化服務(wù)的性質(zhì)所決定的。物業(yè)管理服務(wù)是一種社會(huì)化的公共服務(wù)，因此既受到全社會(huì)各方面的關(guān)注和監(jiān)督，也承受來(lái)自社會(huì)各方面的壓力和制約。

　　(二)物業(yè)管理作為新興行業(yè)，國(guó)家和地方制定的相關(guān)法律法規(guī)有待健全，行業(yè)中成熟的模式和經(jīng)驗(yàn)較少，不同類(lèi)型物業(yè)提供借鑒的經(jīng)驗(yàn)不足，使物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中隨時(shí)可出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　(三)個(gè)別物業(yè)企業(yè)誠(chéng)信不夠，增大了物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。如企業(yè)在招投標(biāo)中出現(xiàn)的不良競(jìng)爭(zhēng)，接管和交接中存在許多矛盾;服務(wù)合同履約能力低，企業(yè)服務(wù)品質(zhì)低下;客戶投訴得不到有效解決，行業(yè)和企業(yè)之間不能形成良性互動(dòng)，激勵(lì)協(xié)調(diào)功能和規(guī)范作用未能得到有效發(fā)揮等，這些原因足以使企業(yè)處處面臨風(fēng)險(xiǎn)。

　　(四)個(gè)別企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)管理中的漏洞和短期行為，以及計(jì)劃不周、預(yù)見(jiàn)能力差、忽視員工教育及對(duì)重點(diǎn)崗位人員的管理失控，都是物業(yè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

　　(五)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)方式和服務(wù)質(zhì)量同業(yè)主消費(fèi)心理、消費(fèi)習(xí)慣等方面沖突，也是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的根由。

　　四、怎樣防范（規(guī)避)物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)

　　物業(yè)管理企業(yè)在目前這種責(zé)、權(quán)、利不相符的情況下，如何樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，防范和化解潛在的風(fēng)險(xiǎn)“o;防患于未”o;把可能出現(xiàn)的，可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)想在前面，并把化解或降低風(fēng)險(xiǎn)措施想在前面，建立風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案，積極采取有效措施防御風(fēng)險(xiǎn)，分散風(fēng)險(xiǎn)和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，以維護(hù)企業(yè)自身的合法權(quán)益，保證企業(yè)的生存乃至發(fā)展，是整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)亟待解決的問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)在運(yùn)營(yíng)中面臨著存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，涉及到諸多方面。在防范(規(guī)避)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)該注意以下問(wèn)題：

　　(一)提高行業(yè)和企業(yè)的法律意識(shí)

　　隨著中國(guó)法制化的建立和完善“o;依法治”o;是建設(shè)有中國(guó)特色的社會(huì)主義的根本方針“o;有法必依，違法必”o;已成為廣大民眾及各行各業(yè)的共識(shí)。

　　物業(yè)管理行業(yè)及各個(gè)物業(yè)管理企業(yè)要強(qiáng)化法律意識(shí)，以法律法規(guī)為武器，依法防范物業(yè)管理活動(dòng)中的一切風(fēng)險(xiǎn)。

　　①加強(qiáng)企業(yè)管理，學(xué)好法律法規(guī)，提高法律意識(shí)

　　物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至今日，已成為一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，高出人們的想像，并有不斷加大的趨勢(shì)。首先作為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)管理，認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》上建設(shè)部出臺(tái)的相關(guān)法規(guī)、地方相繼出臺(tái)的配套文件。要了解和熟悉物業(yè)管理及其他相關(guān)法律法規(guī)，特別要明白法律法規(guī)對(duì)物業(yè)企業(yè)有那些強(qiáng)制性的要求，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中各法律主體的責(zé)任。通過(guò)法制化建設(shè)，理順與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，以及相關(guān)職能部門(mén)等的法律關(guān)系，依法維護(hù)物業(yè)管理各方權(quán)利人的合法權(quán)益，依法規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為。其次，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的對(duì)象是廣大業(yè)主，要使廣大業(yè)主支持和理解物管企業(yè)的工作，就自然肩負(fù)大力宣傳《條例》及相關(guān)物管法規(guī)的責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)在小區(qū)內(nèi)，利用一切條件和機(jī)會(huì)，廣泛的耐心向業(yè)主們宣傳《條例》精神，使《條例》精神深入人心，家喻戶曉，這樣才能使雙方共同按照《條例》規(guī)定行事，規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　②提高物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

　　樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，是物管企業(yè)化解潛在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的前提。物業(yè)管理發(fā)展至今，已不再只是清潔工掃地，保安員巡查樓，管理員收費(fèi)那么簡(jiǎn)單，那么風(fēng)平浪靜了。

　　隨著行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化邁進(jìn)的同時(shí)，物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度都發(fā)生了巨大的變化。但在目前情況下，人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)產(chǎn)生了誤--h;業(yè)主把物業(yè)管理公司當(dāng)成了小區(qū)“o;政”o;，凡事都找物管公司解決，物管公司解決不好，業(yè)主就以不交物管費(fèi)相威脅，出了事故就向物管公司索賠。業(yè)內(nèi)人士分析物管現(xiàn)狀時(shí)指“o;物業(yè)管理公司發(fā)展到今天，越來(lái)越不像一個(gè)企業(yè)了，但像是一個(gè)政府的派出機(jī)構(gòu)，什么事都要管，但什么權(quán)力也沒(méi)有”o;大家在震驚之余，重新進(jìn)行審視和思考，物業(yè)管理到底是做什么的?一方面法律賦予物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力是有限的，另方面就是物業(yè)管理行業(yè)“o;取之于民，用之于”o;的保本微利行業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力十分有限，在目前這種責(zé)任、權(quán)力、利益不相稱(chēng)的情況下，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)時(shí)不在，處處存在著風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理企業(yè)正處于如履薄冰的危險(xiǎn)境地。要使廣大物管行業(yè)員工清楚認(rèn)識(shí)到，物管企業(yè)不論發(fā)生一次人身傷害或車(chē)輛被盜的風(fēng)險(xiǎn)，就可能使有的物管企業(yè)不堪重負(fù)，走向破產(chǎn)的命運(yùn)。因此，在日常的經(jīng)營(yíng)服務(wù)過(guò)程中，要建立規(guī)范的服務(wù)和工作程序，從制度上來(lái)保證風(fēng)險(xiǎn)的避免或降低風(fēng)險(xiǎn)的程度，如，對(duì)物業(yè)的安全隱患要建立及時(shí)的報(bào)告制度、處置制度、服務(wù)工作的原始記錄制度等。

　　③作好物業(yè)管理安全防范工作住宅小區(qū)、商住樓、商務(wù)樓的安全防范問(wèn)題，是物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)，也是物業(yè)管理企業(yè)工作的難點(diǎn)。

　　安全防范主要包括業(yè)主人身及財(cái)產(chǎn)安全、車(chē)輛管理安全及防火、防爆、燃?xì)庑孤㈦娞?/a>故障意外事件等風(fēng)險(xiǎn)。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)“o;物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”o;第四十七條規(guī)“o;物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，發(fā)生安全事故肘，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定，保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益”o;

　　《條例》的以上規(guī)定，是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)在安全服務(wù)過(guò)程中業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損害法律責(zé)任的原則性規(guī)定，它實(shí)際上是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)規(guī)避安全服務(wù)中的治安責(zé)任的一“o;預(yù)”o;。所以，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，按照合同約定和《條例》的規(guī)定，做好安全防范工作，加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的合作，并協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)作好治安工作，嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)安全防范規(guī)章制度，維護(hù)小區(qū)日常公共安全，這是物業(yè)管理企業(yè)規(guī)避安全服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的根本方法。發(fā)生了糾紛或案件，要求助于專(zhuān)業(yè)的法律顧問(wèn)，懂得和學(xué)會(huì)如何運(yùn)用法律、法規(guī)維護(hù)自己的權(quán)益，免除和減少自己過(guò)錯(cuò)的責(zé)任，例如，如何舉證，舉證的充分性，舉證的時(shí)限，證據(jù)的有利，申請(qǐng)法院對(duì)自己有利證據(jù)的調(diào)查等。

　　(二)加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，扎實(shí)練好內(nèi)功，把企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)減少降低到最低程度。

　　物業(yè)管理企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)日益增加的現(xiàn)實(shí)條件下，要努力加強(qiáng)企業(yè)隊(duì)伍建設(shè)、扎實(shí)練好內(nèi)功，把企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)減少降低到最低程度。

　　企業(yè)的一切行為都來(lái)自員工的作為和不作為，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的源頭來(lái)自企業(yè)員工隊(duì)伍建設(shè)。企業(yè)的每個(gè)員工在日常工作中的每一個(gè)舉動(dòng)都代表著企業(yè)的行為，直接影響著企業(yè)的利益。個(gè)人行為的不規(guī)范、素質(zhì)低是造成企業(yè)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，練好內(nèi)部規(guī)章制度，完善組織機(jī)構(gòu)，合理設(shè)置崗位，把好人員招聘關(guān)，系統(tǒng)地對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，在廣大員工的思想中樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。建立風(fēng)險(xiǎn)快速處理機(jī)制，包括定期分析機(jī)制現(xiàn)狀，落實(shí)各個(gè)部門(mén)人員的責(zé)任、各類(lèi)險(xiǎn)情緊急處理預(yù)案、通信聯(lián)絡(luò)和消防演習(xí)，做到各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)按預(yù)案進(jìn)行，有條不紊。在風(fēng)險(xiǎn)將要出現(xiàn)之時(shí)，企業(yè)管理者要能及時(shí)識(shí)別，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，盡早彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)造成的損失，努力做好善后工作，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)事故總結(jié)檢查，吸取風(fēng)險(xiǎn)教訓(xùn)，最大限度地規(guī)避管理失職導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，從而把企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)損失減少降低到最低程度。

　　(三)提高物業(yè)管理企業(yè)依法服務(wù)的意識(shí)

　　物業(yè)管理企業(yè)要堅(jiān)決貫徹執(zhí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法規(guī)文件，依法進(jìn)行物業(yè)服務(wù)和加強(qiáng)行業(yè)自律是物管企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的根本保障。物業(yè)管理企業(yè)首先要審時(shí)度勢(shì)，提高企業(yè)依法服務(wù)的意識(shí)，依法有效地進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。

　　一是依法訂立物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的依據(jù)和準(zhǔn)則。

　　首先要樹(shù)立合同意識(shí)，從簽訂物業(yè)服務(wù)合同入手。《中華人民共和國(guó)合同法》第八條規(guī)定“o;依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)”o;在訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，物管企業(yè)務(wù)必要依法把握細(xì)節(jié)，明確哪些該做，哪些不該做，特別要注意服務(wù)內(nèi)容要細(xì)不能籠統(tǒng)和簡(jiǎn)單，哪些是物業(yè)常規(guī)服務(wù)，哪些是物業(yè)恃約服務(wù)，權(quán)利和義務(wù)是否對(duì)等，企業(yè)自身的合法權(quán)益在物業(yè)服務(wù)合同中是否依法得到保護(hù)、合同雙方的責(zé)任是否明確等。企業(yè)對(duì)于合同中的責(zé)任條款，一定要認(rèn)真審定，它是評(píng)判風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的重要依據(jù)。例如，物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)小區(qū)安全秩序，實(shí)際上是負(fù)約定責(zé)任，而不是法定責(zé)任。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須增“o;合同意”o;，訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，要把物管企業(yè)應(yīng)盡的安全防范義務(wù)明確載入合同。對(duì)于安全責(zé)任問(wèn)題，在不違反法律法規(guī)原則的前提下，最好實(shí)行菜單式服務(wù)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商具體約定，而且約定越明越好。只有在合同中對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的安全防范責(zé)任作出明確、具體的約定，才能有效地規(guī)避物業(yè)管理企業(yè)在安全責(zé)任上承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　二是依法加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)自律，依法訂立行業(yè)規(guī)章制度，是物業(yè)管理行業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的有效辦法。

　　行規(guī)是在國(guó)家法律的規(guī)定的范圍內(nèi)制訂自我管理、自我約束的規(guī)章制度，它對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展有著積極的推動(dòng)作用。行業(yè)自律，對(duì)個(gè)別企業(yè)違規(guī)進(jìn)行了有效防范，也使企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中有效地規(guī)避了可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。作為依法制定的物業(yè)管理行業(yè)行規(guī)，是在行業(yè)內(nèi)經(jīng)過(guò)充分討論和得到大家認(rèn)可的規(guī)章制度。所以，行業(yè)的每一個(gè)企業(yè)必須認(rèn)真執(zhí)行，照章行事，使整個(gè)行業(yè)攜手共進(jìn)，團(tuán)結(jié)致，抗拒行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，沿著健康有序的軌道發(fā)展。

　　(四)努力提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的能力

　　風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力是物業(yè)企業(yè)從事物業(yè)管理中，防范、規(guī)避和化解風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)的最重要的前提，所謂風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是物業(yè)管理企業(yè)要針對(duì)物業(yè)的服務(wù)對(duì)象找出物業(yè)管理服務(wù)和企業(yè)運(yùn)營(yíng)中潛在的、可能發(fā)生的每一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素。這是一項(xiàng)細(xì)致而又縝密的工作，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，定性甚至定量地判斷分析那些環(huán)節(jié)存在著風(fēng)險(xiǎn)因素，每一環(huán)節(jié)中隱藏著那些風(fēng)險(xiǎn)因素，影響各環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素的主要參數(shù)是什么，這些風(fēng)險(xiǎn)因素導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性大小，如果風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)會(huì)造成的危害及損失程度等方面。

　　要科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，物業(yè)企業(yè)要注重依據(jù)，注重調(diào)查，注重?cái)?shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)資料，如某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的參數(shù)、環(huán)境、時(shí)間、頻率，造成的人身或經(jīng)濟(jì)損失等規(guī)律進(jìn)行分析，歸納和總結(jié)，要注意風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的細(xì)致性和準(zhǔn)確性，細(xì)致、準(zhǔn)確性直接影響風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策的正確性，因此，資料來(lái)源的可靠性是很重要的。其次還應(yīng)考慮由于偏差、疏漏等原因來(lái)找出的風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，以及不可抗力的導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)因素。

　　(五)搞好物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任保險(xiǎn)物業(yè)管理行業(yè)具有公眾服務(wù)的特點(diǎn)，各種潛在的風(fēng)險(xiǎn)客觀存在，因此，要建立必要的物業(yè)管理保險(xiǎn)，以減少物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)損失。

　　物業(yè)管理企業(yè)要做到萬(wàn)無(wú)一失，最好是將風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任進(jìn)行妥善的轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移的最主要方式就是購(gòu)買(mǎi)物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)。

　　企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況和物業(yè)管理實(shí)際情況，選擇合適的保險(xiǎn)參保。這樣，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的時(shí)候，可以及時(shí)從保險(xiǎn)公司獲得定的賠償。針對(duì)企業(yè)保險(xiǎn)，目前市面上有四個(gè)險(xiǎn)種，它們分別是財(cái)產(chǎn)基本險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)綜合險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)生活險(xiǎn)。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講，財(cái)產(chǎn)綜合險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)比較適合物業(yè)管理企業(yè)參保。商業(yè)保險(xiǎn)的合理引入和完善，最終將會(huì)促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)健康、穩(wěn)步的發(fā)展，并達(dá)到業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、保險(xiǎn)公司三贏的局面。

　　綜上所述:物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，抵御風(fēng)險(xiǎn)，化解風(fēng)險(xiǎn)的能力，提高企業(yè)的生存與發(fā)展能力，正確地把握物業(yè)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)的客觀規(guī)律，采取有效的措施，趨利避害，減少和降低物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)，建立必要的物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)制。每一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)，每一個(gè)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)管理、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)方面都應(yīng)當(dāng)做一個(gè)明白人，切勿糊里湖涂。

　　(作者:重慶市國(guó)土房管局物業(yè)處處長(zhǎng))

篇3：物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避方式

　　物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避方式

　　物業(yè)管理是一個(gè)高知識(shí)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。相對(duì)其他行業(yè)，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)屬新興行業(yè)、朝陽(yáng)行業(yè)，從無(wú)到有，從少到多。目前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，特別是新組建的物業(yè)管理企業(yè)，往往經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，缺乏抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)頒布實(shí)施兩年多來(lái)，業(yè)主的合法權(quán)益越來(lái)越受到保障，物業(yè)管理企業(yè)也紛紛利用《條例》化解或降低各種風(fēng)險(xiǎn)。《條例》規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。長(zhǎng)期樹(shù)立行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，是物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)生存能力和可持續(xù)發(fā)展的又一關(guān)鍵因素。

　　一、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

　　當(dāng)前物業(yè)管理面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下表現(xiàn)形式：

　　1、物業(yè)管理的災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)

　　假設(shè)一棟房子、一個(gè)停車(chē)場(chǎng)或是一個(gè)機(jī)電設(shè)備房被燒毀，僅靠物業(yè)公司來(lái)賠償，有幾家物業(yè)公司能賠得起?由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)意識(shí)兩方面的原因，目前在我國(guó)幾乎絕大多數(shù)物業(yè)資產(chǎn)都沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。按目前來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)對(duì)本來(lái)微利的物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，多數(shù)物業(yè)公司難以承受，況且多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為物業(yè)公司是受業(yè)主委托提供物業(yè)管理服務(wù)的，相應(yīng)的物業(yè)資產(chǎn)保險(xiǎn)也應(yīng)由業(yè)主買(mǎi)單。如此一來(lái)，物業(yè)管理的災(zāi)害性風(fēng)險(xiǎn)因經(jīng)濟(jì)等因素還將長(zhǎng)期存在。

　　2、物業(yè)管理的服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　大凡做過(guò)物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理人的都有“如履薄冰”的感觸，稍不留神，就可能冒出什么事或什么差錯(cuò)，業(yè)主找上門(mén)來(lái)論理、索賠等等。有句業(yè)內(nèi)行話：“物業(yè)管理是個(gè)筐，什么都往里面裝。”凡事都找物業(yè)公司，解決不了就是服務(wù)不好，動(dòng)輒就以不交物業(yè)管理費(fèi)用相威脅，出了事故就向物業(yè)公司索賠，這是物業(yè)管理企業(yè)面臨的嚴(yán)重問(wèn)題。物業(yè)管理各個(gè)過(guò)程的方方面面，任何一個(gè)過(guò)程和環(huán)節(jié)管理失誤，特別是安全方面出現(xiàn)問(wèn)題，都將直接或間接導(dǎo)致各種經(jīng)濟(jì)損失。

　　比如：停車(chē)場(chǎng)只收五元的車(chē)位使用費(fèi)，車(chē)丟了就找物業(yè)公司索賠，少則幾萬(wàn)，多則數(shù)十萬(wàn)甚至上百萬(wàn);又比如犯罪分子潛入小區(qū)，發(fā)生了命案，物業(yè)公司又被業(yè)主索取巨額經(jīng)濟(jì)賠償。就宜昌市來(lái)說(shuō)，近年來(lái)因小區(qū)內(nèi)丟失摩托車(chē)，法院判物業(yè)公司賠償?shù)陌咐?/a>已有多起。

　　安全，是物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要的一環(huán)，安全問(wèn)題自然成了物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中最讓人擔(dān)憂的風(fēng)險(xiǎn)了。在近年的物業(yè)管理中，業(yè)主由于人身、財(cái)產(chǎn)受到侵害而要求物業(yè)公司賠償?shù)陌讣找嬖龆啵⒁鹕鐣?huì)各方關(guān)注。就實(shí)際情況而言，小區(qū)中業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到侵害，不分緣由均要物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任，對(duì)大多數(shù)保本微利的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)確實(shí)難以承受。但是，如果物業(yè)安全保衛(wèi)工作存在明顯瑕疵，如保安人員工作失職、保安設(shè)施失靈未及時(shí)維修等，致使業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到侵害，物業(yè)公司是要負(fù)一定責(zé)任的。

　　3、物業(yè)管理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　一些物業(yè)管理企業(yè)，為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在參加招投標(biāo)爭(zhēng)取新的物業(yè)項(xiàng)目時(shí)不能充分主張企業(yè)應(yīng)得的利益要求，在標(biāo)書(shū)或物業(yè)管理方案中承諾“我們只求顧客滿意，不講利潤(rùn)”、“虧損報(bào)價(jià)”，連“保本微利”都不提，甚至效仿個(gè)別財(cái)大氣粗的名牌物業(yè)企業(yè)來(lái)個(gè)帶資多少萬(wàn)接管。這種低價(jià)位入市的做法將帶來(lái)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，造成中標(biāo)者許多后遺癥，要么難以為繼，要么降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)，到頭來(lái)業(yè)主和物業(yè)公司俱受其害。

　　當(dāng)電梯要大修了、供配電設(shè)備等待大修恢復(fù)供電、房子結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問(wèn)題了亟待處理等等，都需要大筆的資金，誰(shuí)來(lái)賣(mài)單?我們首先想到的就是維修基金。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，維修基金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修和更新、改造，不得挪作他用。但是，目前仍有許多物業(yè)的維修基金不能到位，即使維修基金已經(jīng)到位，如果維修基金管理、使用不當(dāng)或被挪作他用，這些帶給物業(yè)公司的不僅僅是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于一些小型的物業(yè)公司，遇到這種大的風(fēng)險(xiǎn)很可能就是能否生存下去的問(wèn)題了。

　　二、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避方式

　　如果物業(yè)管理各主體之間的法律關(guān)系不明確，出現(xiàn)問(wèn)題后無(wú)法追究相關(guān)責(zé)任方的責(zé)任時(shí)，物業(yè)公司時(shí)常不得不買(mǎi)單“補(bǔ)鍋”。例如：某小區(qū)六樓住戶裝修時(shí)亂扔建筑垃圾，造成公共下水管道堵塞，致使污水倒灌到二樓住戶，造成二樓財(cái)產(chǎn)損失，同時(shí)一樓住戶也因二樓樓板滲下的污水造成一定損失。受損失的業(yè)主不告樓上裝修的業(yè)主，反而將物業(yè)公司告上法庭進(jìn)行索賠，后來(lái)法庭支持業(yè)主起訴，判物業(yè)公司因裝修監(jiān)管不到位、承諾的小修6小時(shí)修復(fù)未能履約而違約，結(jié)果物業(yè)公司敗訴，賠了二樓賠一樓，吃了個(gè)“啞巴虧”。

　　物業(yè)開(kāi)發(fā)商早期建設(shè)遺留的本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的質(zhì)量安全問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)也往往迫不得已去承擔(dān)，這樣的案例已不在少數(shù)。有這樣一個(gè)案例：一位女士經(jīng)過(guò)某大廈門(mén)口時(shí)，不留神踩翻了鑄鐵污水井蓋，女士落入井內(nèi)受了重傷。事實(shí)上，原開(kāi)發(fā)商提供的這種井蓋本身就有隱患，車(chē)輛經(jīng)過(guò)時(shí)井蓋容易挪動(dòng)位置，而開(kāi)發(fā)商已撤走多年，物業(yè)公司平時(shí)只是在檢查到井蓋挪動(dòng)后進(jìn)行復(fù)位處理。開(kāi)發(fā)商已撤走多年了，大廈當(dāng)時(shí)也沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，即使有業(yè)主委員會(huì)，這個(gè)辦事機(jī)構(gòu)哪有能力賠付該女士醫(yī)療費(fèi)呢?該女士又沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)意外傷害保險(xiǎn)，在法律保護(hù)弱者的情景下，受傷女士的巨額醫(yī)療等費(fèi)用無(wú)疑落到了物業(yè)公司身上，同時(shí)物業(yè)公司還不得不花大錢(qián)對(duì)大廈區(qū)域數(shù)十個(gè)井蓋進(jìn)行徹底改造。

　　物業(yè)管理實(shí)踐中不時(shí)出現(xiàn)的一系列類(lèi)似問(wèn)題。從理論上講，業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的生命財(cái)產(chǎn)隨時(shí)都有發(fā)生意外和遭受危險(xiǎn)的可能，有時(shí)難以判斷肇事者的時(shí)候，這一責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)更是業(yè)主與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾的焦點(diǎn)。

　　1、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式之一：把好合同關(guān)，明確相關(guān)方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任

　　謹(jǐn)慎簽訂物業(yè)服務(wù)合同，是規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的有力保障。《條例》明確規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、各自的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容作出約定;物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)的服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等義務(wù);物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)應(yīng)著重注意以下幾點(diǎn)：明確委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限。如果約定不明或承諾過(guò)度，會(huì)帶來(lái)很多不必要的麻煩。對(duì)違約責(zé)任的約定，要在服務(wù)合同里明確業(yè)主違反約定應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，約定的責(zé)任要具有實(shí)用性和可操作性，不要約定成一些大而空的法規(guī)內(nèi)容。本著權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則，在賦予物業(yè)公司管理整個(gè)小區(qū)日常事務(wù)權(quán)利的同時(shí)，也要明確物業(yè)公司和業(yè)主所承擔(dān)的義務(wù)，并且盡可能的明確責(zé)任，例如業(yè)主物品被盜，物業(yè)公司在什么情況下可以免責(zé)，在什么情況下應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任;對(duì)于停車(chē)場(chǎng)停車(chē)，業(yè)主和物業(yè)公司分別承擔(dān)哪些安全責(zé)任和義務(wù);對(duì)于違反消防規(guī)定的業(yè)主行為，導(dǎo)致后果的應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任等等。

　　不少物業(yè)管理公司常常過(guò)頭承諾，說(shuō)過(guò)頭話，盲目提高管理指標(biāo)，甚至超過(guò)企業(yè)水平和能力，脫離實(shí)際，圖一時(shí)指標(biāo)好看，哪管日后如何踐諾，在“業(yè)主至上”口號(hào)下，時(shí)常不注意自身利益的保護(hù)，為了爭(zhēng)一點(diǎn)市場(chǎng)份額，保證不丟車(chē)、不發(fā)生人身安全、偷盜事件、不發(fā)生刑事案件，大中小修保證在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)處理完畢。殊不知，這些都是理想的“奮斗目標(biāo)”，可以作為內(nèi)部管理的追求和內(nèi)部考核，一旦納入合同或作出其他形式的承諾，就給自己上了一個(gè)圈套，設(shè)下一個(gè)陷阱，隨之而來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也增大了。由于過(guò)頭承諾，一旦業(yè)主被盜、被殺，一旦物業(yè)公司不能按承諾進(jìn)行處理，業(yè)主動(dòng)輒將物業(yè)公司告上法庭，物業(yè)公司將自食其果，甚至可能傾家蕩產(chǎn)。

　　前面所提及的關(guān)于污水倒灌的案例，如果在合同中明確因業(yè)主原因造成公共管道堵塞的責(zé)任、物業(yè)公司裝修監(jiān)管的內(nèi)容并且不輕易承諾小修多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)修復(fù)，法庭也不至于判物業(yè)公司違約。盡該盡的、所承諾的責(zé)任，切勿制定和公布過(guò)頭的、不切實(shí)際的或難于實(shí)現(xiàn)的管理目標(biāo)。

　　物業(yè)公司與其他相關(guān)方的合同簽訂也應(yīng)慎之又慎。在許多物業(yè)糾紛案例中，因合同缺陷帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的教訓(xùn)讓人痛心而沉重，合同中的關(guān)鍵事項(xiàng)和條款可謂一字千金、萬(wàn)金，因合同條款考慮不周而帶來(lái)的各種風(fēng)險(xiǎn)是人為的、本應(yīng)避免的錯(cuò)誤所造成的，物業(yè)公司應(yīng)該建立適合自己的、完善的合同項(xiàng)目管理辦法，大到保安、保潔和工程項(xiàng)目的分包，小至請(qǐng)外面師傅清掏化糞池、維修室外空調(diào)甚至修補(bǔ)一塊瓷磚，立項(xiàng)、審批、合同會(huì)簽的程序要到位，內(nèi)容要完備，以此降低因合同條款不慎、疏忽、錯(cuò)誤而產(chǎn)生的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式之二：服務(wù)過(guò)程中全方位、多層次的“預(yù)防性提示服務(wù)”

　　物業(yè)公司在所有管理環(huán)節(jié)中、所有服務(wù)過(guò)程之中都要做好“預(yù)防性提示服務(wù)”，即對(duì)于一些潛在可能發(fā)生的、但又不可預(yù)測(cè)不可杜絕的事故，物業(yè)公司必須做到事前的提醒和警示，盡量作到事中的監(jiān)督。例如在人員復(fù)雜的寫(xiě)字樓每個(gè)租戶門(mén)口貼上“寫(xiě)字樓人員復(fù)雜，離開(kāi)時(shí)請(qǐng)務(wù)必?cái)嚯姅嗨i好門(mén)窗”等防火防盜警示語(yǔ)，在未設(shè)專(zhuān)人看守的單車(chē)停放處設(shè)置“本單車(chē)停放處僅提供免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)地，請(qǐng)車(chē)主保管好自己車(chē)輛”提示牌，在小區(qū)游泳池旁放置“請(qǐng)照管好您的孩子，小孩不得進(jìn)入深水區(qū)”標(biāo)示等等。

　　物業(yè)公司應(yīng)盡可能考慮到一切不安全因素和隱患，能整改消除的當(dāng)然更好，不能及時(shí)整改的，也必須向業(yè)主或其他相關(guān)方(包括物業(yè)公司內(nèi)部員工)明示，在與開(kāi)發(fā)商簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》中，在與業(yè)主大會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》以及小區(qū)文明管理?xiàng)l約、小區(qū)公眾管理規(guī)定或須知中，在物業(yè)公司內(nèi)部各項(xiàng)服務(wù)作業(yè)流程、安全操作規(guī)程中，在所有針對(duì)不安全因素的提示和警示中，必須明確哪些不能做、哪些區(qū)域有危險(xiǎn)、做哪些事應(yīng)注意什么等等。一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主有違約定，物業(yè)公司有權(quán)責(zé)令其改正，造成后果的業(yè)主自負(fù);一旦發(fā)現(xiàn)自己?jiǎn)T工違反操作規(guī)程便立即糾正，避免質(zhì)量和安全事故的發(fā)生。有了這些事前的明示，物業(yè)公司做到了盡量告知、說(shuō)服、管理之職，一旦有了糾紛，物業(yè)公司也可以避免或減少不必要的麻煩。

　　3、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式之三：轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)

　　許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)公司采用投保公眾責(zé)任險(xiǎn)中的場(chǎng)所責(zé)任險(xiǎn)可以轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。這在理論是對(duì)的，現(xiàn)在問(wèn)題在于，有能力而且愿意承擔(dān)保險(xiǎn)費(fèi)的物業(yè)公司有幾家?開(kāi)發(fā)商為了獲取最大利潤(rùn)是不愿意為小區(qū)業(yè)主和其個(gè)人財(cái)產(chǎn)、公共設(shè)備設(shè)施等購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的，那么剩下來(lái)只有物業(yè)公司動(dòng)員全體業(yè)主，讓業(yè)主為自己購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)或物業(yè)公司代為向業(yè)主投保，回頭向業(yè)主收取保險(xiǎn)費(fèi)。為此，物業(yè)公司實(shí)施有效宣傳，向小區(qū)業(yè)主灌輸保險(xiǎn)意識(shí)和推廣場(chǎng)所責(zé)任險(xiǎn)已成為必要。

　　轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)有效方法就是監(jiān)督和使用好公共維修基金，充分發(fā)揮維修基金的作用。物業(yè)公司要監(jiān)督維修基金及時(shí)到位，監(jiān)督業(yè)主管理好維修基金、使用好維修基金。維修基金屬于全體業(yè)主，可用于公共設(shè)備設(shè)施大中修，意味著物業(yè)公司可以花“業(yè)主”的錢(qián)，為業(yè)主辦事，省自己的錢(qián)，這是降低物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的又一有效途徑。

　　總之，要規(guī)避物業(yè)管理服務(wù)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)公司需要策劃和實(shí)施好同業(yè)主和其他相關(guān)方之間多方位、多層次的責(zé)任約定，做好“預(yù)防性提示服務(wù)"，有言在先，曉之以理，向業(yè)主做好宣傳，讓業(yè)主自覺(jué)履行合同義務(wù)和遵守各項(xiàng)公眾管理規(guī)定，提高自我防范和保護(hù)意識(shí);向業(yè)主宣傳并增強(qiáng)業(yè)主保險(xiǎn)意識(shí)，以及有效發(fā)揮維修基金的作用也是降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。同時(shí)物業(yè)公司也要注重在物業(yè)服務(wù)的過(guò)程中盡量做到周到、細(xì)致、完善，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和安全意識(shí)，為業(yè)主創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。