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物業(yè)經(jīng)理人

物業(yè)服務(wù)健康發(fā)展思路淺析

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  物業(yè)服務(wù)健康發(fā)展思路淺析

  我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們對(duì)生活、工作環(huán)境的要求不斷提高,派生出的新興的服務(wù)性行業(yè)。其產(chǎn)生之初僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務(wù)機(jī)構(gòu);相對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言,它是一個(gè)終端服務(wù)單位,但對(duì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身而言,它永遠(yuǎn)都是始端服務(wù)部門。作為一個(gè)新興行業(yè),物業(yè)服務(wù)誕生伊始,便顯示出了強(qiáng)大的生命力。

  廣大業(yè)主將之作為提高自身整體生活水平的依據(jù)而對(duì)其報(bào)以厚望,開發(fā)商以此作為自已樓盤的銷售亮點(diǎn),政府主管部門又將之作為規(guī)范社區(qū)管理,提升城市形象的重要手段加以引導(dǎo)。這使在我國(guó)誕生剛剛20年的物業(yè)服務(wù)行業(yè)幾乎成了關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的一個(gè)重要領(lǐng)域而被社會(huì)各界加以重視,成為了新世紀(jì)引入注目的聚焦點(diǎn)。進(jìn)入21世紀(jì),我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)過了20年的經(jīng)驗(yàn)和理論積累之后,正從幼稚走向成熟,并象所有其它企業(yè)一樣向著現(xiàn)代企業(yè)制度方向前進(jìn)。實(shí)踐證明,在這一前進(jìn)過程中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)必然向著規(guī)模化、區(qū)域化、專業(yè)化的方向發(fā)展。

  面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商新建的累累成果,物業(yè)服務(wù)行業(yè)隨之發(fā)展迅猛,如何使物業(yè)服務(wù)持續(xù)健康發(fā)展是值得我們研究和思考的重要問題。

  一、物業(yè)服務(wù)具有廣闊的市場(chǎng)和強(qiáng)大的生命力

  (一)現(xiàn)狀

  從1981年全國(guó)第一家物業(yè)服務(wù)公司深圳物業(yè)服務(wù)公司的出現(xiàn),物業(yè)公司向雨后春筍一樣的吹遍了祖國(guó)的大地,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前全國(guó)有物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員40余萬人,每年以4萬人遞增,目前鎮(zhèn)江就有120余家物業(yè)服務(wù)公司,60%小區(qū)施行了物業(yè)服務(wù),物業(yè)服務(wù)逐漸被人們所接受。物業(yè)服務(wù)已成為21世紀(jì)發(fā)展最快行業(yè)。

  (二)作用

  隨著物業(yè)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大,這種集高度統(tǒng)一管理、全方位多層次、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體充滿生機(jī)和活力的物業(yè)服務(wù)的出現(xiàn),就越來越顯示出強(qiáng)大的生命力,因?yàn)樗幸韵伦饔?

  1. 滿足人們不斷增長(zhǎng)對(duì)改善住房條件的需求;

  2. 配合社區(qū)管理,為政府解憂,有利于創(chuàng)建團(tuán)結(jié)穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境;

  3. 延長(zhǎng)建筑物和公共設(shè)施的使用壽命,提高其經(jīng)濟(jì)效益,使之保值、增值;

  4. 有利于提高人們的精神文明意識(shí)和現(xiàn)代化城市意識(shí);

  5. 為開發(fā)商樹立良好的企業(yè)形象,促進(jìn)了房屋的銷售,提高了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

  二、當(dāng)前存在的主要問題

  總體上說,物業(yè)服務(wù)在我國(guó)是一個(gè)新生事物,它的發(fā)展總要一個(gè)過程,雖然它有廣闊的市場(chǎng)和強(qiáng)大的生命力,但要健康有序地發(fā)展,尚有以下亟待解決的問題:

  (一)認(rèn)識(shí)問題有很多誤區(qū)。由于物業(yè)服務(wù)是一個(gè)新興行業(yè),其服務(wù)內(nèi)容、政策法規(guī)未被大多數(shù)人所接受,許多不是物業(yè)公司的義務(wù)已被轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司頭上,替人受過,甚至受到莫名的指責(zé),打擊了從業(yè)人員的積極性,而且部分業(yè)主不顧法律、法規(guī)進(jìn)行違章建筑,極大地?fù)p壞了其他業(yè)主的利益和小區(qū)的整體形象。阻礙了物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展。

  (二)細(xì)部法規(guī)建設(shè)不健全。主要表現(xiàn)在物業(yè)公司對(duì)違章建筑的處置,是否可以強(qiáng)拆?物業(yè)服務(wù)費(fèi)的起算日,還是以交付使用時(shí)計(jì)算、還是辦理入伙手續(xù)時(shí)計(jì)算,如應(yīng)房屋質(zhì)量問題,業(yè)主是否可以要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)?業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共部分的費(fèi)用,法律法規(guī)對(duì)業(yè)主沒有制約措施。

  (三)歷史遺留問題影響到物業(yè)正常的服務(wù)。主要表現(xiàn)在開發(fā)商未按協(xié)議規(guī)定,改變?cè)械脑O(shè)計(jì)及使用功能,小區(qū)的配套設(shè)施不到位、設(shè)計(jì)不合理、房屋質(zhì)量等問題,業(yè)主則認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位。

  (四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部建設(shè)薄弱。職工隊(duì)伍業(yè)務(wù)素質(zhì)、職業(yè)道德都有待提高和規(guī)范。

  (五)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不能滿足物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)作。由于業(yè)主消費(fèi)觀念、經(jīng)濟(jì)狀況、物業(yè)服務(wù)等原因的影響,物業(yè)的收繳又不向水、電、氣等單位有剛性的收費(fèi)措施,致使微利行業(yè)更加微利,經(jīng)營(yíng)比較困難。

  三、抓住機(jī)遇,推進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康發(fā)展

  近年來,我們物業(yè)服務(wù)行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì),隨著一系列物業(yè)政策、法規(guī)的頒布實(shí)施,物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)日趨成熟,為物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展提供了良好的發(fā)展勢(shì)頭,但我們又要充分認(rèn)識(shí)到存在的問題和推進(jìn)工作的難度。我們要抓住機(jī)遇,樹立***,推進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康地向廣度、深度、高度發(fā)展,我們應(yīng)做好以下工作:

  (一)要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、提高認(rèn)識(shí),進(jìn)一步更新觀念。

  許多大城市、大公司的成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們,要全面推動(dòng)物業(yè)服務(wù)使之健康有序地發(fā)展,首先要領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。同時(shí)政府、媒體、物業(yè)公司要向全民廣泛地宣傳物業(yè)服務(wù)方面的政策、法規(guī)、好處等內(nèi)容,讓大家都參與到物業(yè)服務(wù)的過程中來,要讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)以有效的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費(fèi),讓業(yè)主感到他們是最大得收益者。

  (二)大力貫徹國(guó)務(wù)院《物業(yè)服務(wù)條例》,建立、健全相關(guān)法律、法規(guī)。

  20**年頒布實(shí)施的《全國(guó)物業(yè)服務(wù)條例》對(duì)物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展指明了前進(jìn)的方向?!稐l例》闡述了業(yè)主、、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)并對(duì)物業(yè)的使用、法律責(zé)任等作了明確的規(guī)定,維護(hù)了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。大家必須認(rèn)真學(xué)習(xí)《物業(yè)服務(wù)條例》,將條例真正地運(yùn)用于物業(yè)服務(wù)的實(shí)際過程中去。但由于部分業(yè)主的素質(zhì)問題,違章建筑在小區(qū)內(nèi)滋生蔓延,影響了其他業(yè)主的利益及小區(qū)的整體形象,很多業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位,對(duì)物業(yè)公司的影響大打折扣,而政府有關(guān)部門對(duì)違章也無執(zhí)法力度。所以必須加強(qiáng)違章的執(zhí)法力度,并可以給物業(yè)公司適當(dāng)?shù)貓?zhí)法權(quán),對(duì)推進(jìn)物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展有著重要的意義。另外在物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取上,物業(yè)公司只能通過催繳,最后也只能通過法律手段,但哪個(gè)物業(yè)公司愿意和業(yè)主打官司呢?對(duì)于業(yè)主無理拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的法律應(yīng)給予物業(yè)公司一定的權(quán)利,如可以和水、電、氣單位合作等。對(duì)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的起收日、公共分?jǐn)傎M(fèi)用等,地方政府也需用發(fā)文的形式健全起來。

  (三)理清思路,處理好各方關(guān)系。

  首先,必須處理好與行政主管部門的關(guān)系,行政主管部門是物業(yè)服務(wù)的歸口部門,代表政府對(duì)物業(yè)服務(wù)行使管理權(quán)利,物業(yè)服務(wù)必須接受行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。第二,必須協(xié)調(diào)好與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生的業(yè)主自治管理的機(jī)構(gòu),代表著業(yè)主的根本利益,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照《物業(yè)服務(wù)條例》的相關(guān)規(guī)定,尊重業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利,履行好義務(wù),處理好業(yè)主自治與專業(yè)化管理的關(guān)系,維護(hù)好業(yè)主的合法權(quán)益。第三必須協(xié)調(diào)好與開發(fā)商的關(guān)系,物業(yè)服務(wù)應(yīng)從物業(yè)的保值、升值的目的出發(fā),按照前期物業(yè)服務(wù)服務(wù)合同約定的內(nèi)容,行使好權(quán)利、履行好義務(wù),實(shí)行物業(yè)服務(wù)與開發(fā)商的良好合作,互利共贏,促使物業(yè)服務(wù)健康發(fā)展。

  (四)抓好隊(duì)伍建設(shè),提高物業(yè)服務(wù)水平。

  必須抓好內(nèi)部建設(shè)和外部建設(shè)。內(nèi)部建設(shè)必須加強(qiáng)員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和技術(shù)培訓(xùn),所有物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員必須持證上崗,多學(xué)習(xí)、多取經(jīng),以不斷提高業(yè)務(wù)水平和服務(wù)水平,提高物業(yè)公司的競(jìng)爭(zhēng)力。外部方面,物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須搞好資質(zhì),重視服務(wù),打造品牌,并主動(dòng)出擊,開辟渠道,積極參與物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),營(yíng)造良好的物業(yè)服務(wù)氛圍,為物業(yè)服務(wù)健康發(fā)展奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。

  (五)做好物業(yè)經(jīng)營(yíng),為物業(yè)服務(wù)企業(yè)增加收入。

  物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ),從目前物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)狀況來看,僅依靠物業(yè)收費(fèi)收入,大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能維持簡(jiǎn)單再生產(chǎn),而不是實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大再生產(chǎn)。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能只依靠收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)求生存,必須獨(dú)立走向市場(chǎng),利用自身資源,開辟新的創(chuàng)收渠道,靠開展多種經(jīng)營(yíng)彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足,同時(shí)還能使業(yè)主得到多層次、多項(xiàng)目、全面周到的服務(wù)。所以開展多種物業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展起到重要作用。

  (六)切實(shí)解決好歷史遺留問題,有利于改善與業(yè)主之間的良好關(guān)系。

  面對(duì)開發(fā)商業(yè)遺留的問題,政府有關(guān)部門、業(yè)主委員會(huì)必須積極協(xié)調(diào),把zzxxx所說,“群眾利益無小事”這句實(shí)在話,真正運(yùn)用到實(shí)際行動(dòng)上,給廣大業(yè)主一個(gè)滿意的答復(fù)。

  物業(yè)服務(wù)在國(guó)外已發(fā)展了100多年,而在中國(guó)才20多年。物業(yè)服務(wù)既是朝陽行業(yè),又是微利行業(yè),這是不爭(zhēng)的事實(shí)。物競(jìng)天擇,適者生存。各級(jí)政府、全社會(huì)、全民應(yīng)抓住機(jī)遇重視起來,學(xué)習(xí)***,把握其理論實(shí)質(zhì)和思想內(nèi)涵,聯(lián)系物業(yè)服務(wù),開拓創(chuàng)新,把物業(yè)服務(wù)工作推向一個(gè)新階段,為提高城市的現(xiàn)代化建設(shè)、為人民創(chuàng)造美好生活空間共同努力,共同創(chuàng)造有中國(guó)特色的物業(yè)服務(wù)健康發(fā)展之路。

篇2:發(fā)展商前期物業(yè)服務(wù)合同

  發(fā)展商前期物業(yè)服務(wù)合同

  健生?世紀(jì)綠洲花園前期物業(yè)服務(wù)合同

  甲方:廣州健生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司;

  法定代表人:_____;

  住所地:廣州市健生_____;

  郵編:_____。

  乙方:廣州健生物業(yè)管理有限公司;

  法定代表人:_____;

  住所地:廣州市**大道**號(hào) ;

  郵編:_____;

  資質(zhì)等級(jí):二級(jí);

  證書編號(hào):_____。

  根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策,甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就甲方選聘乙方對(duì)健生?健生世紀(jì)綠洲花園提供前期物業(yè)管理服務(wù)事宜,訂立本合同。

  第一章 物業(yè)基本情況

  第一條 物業(yè)基本情況:

  物業(yè)名稱 健生健生世紀(jì)綠洲花園;

  物業(yè)類型 高尚住宅小區(qū);

  座落位置 ***省道***旁;

  建筑面積 83361平方米。

  物業(yè)管理區(qū)域四至:

  東至 ***省道;

  南至 新***大道;

  西至 ***山畔;

  北至 ***停車場(chǎng)。

 ?。ㄎ飿I(yè)構(gòu)成明細(xì)見附件)。

  第二章 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量

  第二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容:

  1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理;

  2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;

  3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生,垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通;

  4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理;

  5、車輛停放管理;

  6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理;

  7、裝飾裝修管理服務(wù);

  8、物業(yè)檔案資料管理。

  第三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),乙方提供的其他服務(wù)包括以下事項(xiàng):

  1、個(gè)性化特約有償維修服務(wù);

  2、個(gè)性化特約有償家政服務(wù);

  3、個(gè)性化特約有償商務(wù)代理服務(wù)。

  第四條 乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)見附件)。

  第五條 單個(gè)業(yè)主可委托乙方對(duì)其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù),服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方另行商定。

  第三章 服務(wù)費(fèi)用

  第六條 本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)選擇包干制方式:

  物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納,具體標(biāo)準(zhǔn)如下:

  多層住宅:1.5 元/月.平方米;

  商業(yè)物業(yè):3.0 元/月.平方米;

  物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下開支:

  (1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

 ?。?)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

 ?。?)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

 ?。?)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

 ?。?)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

 ?。?)辦公費(fèi)用;

  (7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

 ?。?)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

 ?。?)法定稅費(fèi);

 ?。?0)物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn);

 ?。?1)社區(qū)文化建設(shè)等費(fèi)用。

  乙方按照上述標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù),盈余或虧損由乙方享有或承擔(dān)。

  第七條 業(yè)主應(yīng)于收到收樓通知書后按約定時(shí)間收樓并交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(物業(yè)服務(wù)資金)。

  納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售,或者因甲方原因未能按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè),其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(物業(yè)服務(wù)資金)由甲方全額交納。

  業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(物業(yè)服務(wù)資金)的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費(fèi)約定,業(yè)主應(yīng)及時(shí)書面告知乙方。

  物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(物業(yè)服務(wù)資金)按 月 (年/季/月)交納,業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在每月10日前交納當(dāng)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(每次繳費(fèi)的具體時(shí)間)履行交納義務(wù)。

  第四章 物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理

  第八條 停車場(chǎng)收費(fèi)分別采取以下方式:

  1、停車場(chǎng)屬于甲方所有、委托乙方管理的,業(yè)主和物業(yè)使用人有優(yōu)先使用權(quán),地下停車場(chǎng)使用人應(yīng)按300元/個(gè)?月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費(fèi),露天停車場(chǎng)車位使用人應(yīng)按150元/個(gè)?月標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費(fèi)。

  乙方從停車費(fèi)中按不高于100元/個(gè)?月的標(biāo)準(zhǔn)提取停車管理服務(wù)費(fèi)。

  2、停車場(chǎng)車位所有權(quán)或使用權(quán)由業(yè)主購置的,車位使用人按不高于100元/個(gè)?月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車管理服務(wù)費(fèi)。

  第九條 乙方應(yīng)與停車場(chǎng)車位使用人簽訂書面的停車管理服務(wù)協(xié)議,明確雙方在車位使用及停車管理服務(wù)等方面的權(quán)利義務(wù)。

  第十條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會(huì)所(包括游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等)屬甲方(全體業(yè)主/甲方)所有。

  會(huì)所委托乙方經(jīng)營(yíng)管理的,乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向使用會(huì)所的業(yè)主或物業(yè)使用人收取費(fèi)用:

  1、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)另行約定;

  第十一條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的物業(yè)共用部位、公用設(shè)備設(shè)施統(tǒng)一委托乙方經(jīng)營(yíng),經(jīng)營(yíng)收入按下列約定分配:

  1、扣除經(jīng)營(yíng)管理成本外凈利潤(rùn)按5:5分成;

  第五章 物業(yè)的承接驗(yàn)收

  第十二條 乙方承接物業(yè)時(shí),甲方應(yīng)配合乙方對(duì)以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn):

  1、主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝修、電氣;

  2、 水、衛(wèi)、消防;

  3、 園林綠化、物業(yè)管理用房等 。

  第十三條 甲乙雙方確認(rèn)查驗(yàn)過的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在以下問題:

  1、在建工程,尚未交付使用;

  甲方應(yīng)承擔(dān)解決以上問題的責(zé)任,解決辦法如下:

  1、按國(guó)家規(guī)定實(shí)行保修制度;

  第十四條 對(duì)于本合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,甲乙雙方應(yīng)按照前條規(guī)定進(jìn)行查驗(yàn)并簽訂確認(rèn)書,作為界定各自在開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。

  第十五條 乙方承接物業(yè)時(shí),甲方應(yīng)向乙方移交下列資料:

  1、竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

  2、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

  3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

  4、物業(yè)管理所需的其它資料。

  第十六條 甲方保證交付使用的物業(yè)符合國(guó)家規(guī)定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

  第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)

  第十七條 業(yè)主大會(huì)成立前,乙方應(yīng)配合甲方制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。

  乙方根據(jù)規(guī)章制度提供管理服務(wù)時(shí),甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)給予必要配合。

  第十八條 乙方可采取規(guī)勸、報(bào)請(qǐng)政府主管部門、處罰違約金等必要措施,制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本臨時(shí)公約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。

  第十九條 乙方應(yīng)及時(shí)向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的重大事項(xiàng),及時(shí)處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴,接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。

  第二十條 因維修物業(yè)或者公共利益,甲方確需臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的,應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和乙方的同意;乙方確需臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的,應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和甲方的同意。

  臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的,應(yīng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

  第二十一條 乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)簽訂書面的裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,就允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運(yùn)與處置、裝修管理服務(wù)費(fèi)用等事項(xiàng)進(jìn)行約定,并事先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)。

  第二十二條 甲方應(yīng)于物業(yè)交付使用前一個(gè)月(具體時(shí)間)按有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。

  物業(yè)管理用房建筑面積250平方米左右,位于B1-B3棟架空層。

  第二十三條 物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有,乙方在本合同期限內(nèi)無償使用,但不得改變其用途。

  第七章 專項(xiàng)維修資金

  第二十四條 專項(xiàng)維修資金的繳存按政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

  第二十五條 專項(xiàng)維修資金的管理按政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

  第二十六條 專項(xiàng)維修資金的使用按政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

  第二十七條 專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌按政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

  第八章 違約責(zé)任

  第二十八條 甲方違反本合同第十三條、第十四條、第十五條的約定,致使乙方的管理服務(wù)無法達(dá)到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的,由甲方賠償由此給業(yè)主和物業(yè)使用人造成的損失。

  第二十九條 除前條規(guī)定情況外,乙方的管理服務(wù)達(dá)不到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)按 當(dāng)月管理費(fèi)總收入的5%的標(biāo)準(zhǔn)向甲方、業(yè)主支付違約金。

  第三十條 甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同第六條、第七條的約定,未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(物業(yè)服務(wù)資金)的,應(yīng)按

  當(dāng)月管理費(fèi)總收入的5%的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金。

  第三十一條 乙方違反本合同第六條、第七條的約定,擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的,業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納;乙方已經(jīng)收取的,業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方雙倍返還。

  第三十二條 甲方違反本合同第十七條的約定,拒絕或拖延履行保修義務(wù)的,業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復(fù),修復(fù)費(fèi)用及造成的其他損失由甲方承擔(dān)。

  第三十三條 以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任:

  1、因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的;

  2、乙方已履行本合同約定義務(wù),但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的;

  3、因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人,暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的;

  4、因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的;

  第九章 其他事項(xiàng)

  第三十四條 本合同期限自20**年2月15日起至20**年12月31日止;但在本合同期限內(nèi),業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí),本合同自動(dòng)終止。

  第三十五條 本合同期滿前1月,業(yè)主大會(huì)尚未成立的,甲、乙雙方應(yīng)就延長(zhǎng)本合同期限達(dá)成協(xié)議;雙方未能達(dá)成協(xié)議的,甲方應(yīng)在本合同期滿前選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

  第三十六條 本合同終止時(shí),乙方應(yīng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物及時(shí)完整地移交給業(yè)主委員會(huì);業(yè)主委員會(huì)尚未成立的,移交給甲方或當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)代管。

  第三十七條 甲方與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同,應(yīng)當(dāng)包含本合同約定的內(nèi)容;物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同,即為對(duì)接受本合同內(nèi)容的承諾。

  第三十八條 業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定,但物業(yè)使用人違反本合同約定的,業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

  第三十九條 本合同的附件為本合同不可分割的組成部分,與本合同具有同等法律效力。

  第四十條 本合同未盡事宜,雙方可另行以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同存在沖突的,以本合同為準(zhǔn)。

  第四十一條 本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議,由雙方協(xié)商解決,協(xié)商不成,雙方可選擇以下第 1 種方式處理:

  1、向_____市仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁;

  2、向人民法院提起訴訟。

  第四十二條 本合同一式2份,甲、乙雙方各執(zhí)1份。

  甲方(簽章)乙方(簽章)

  法定代表人法定代表人

  年 月 日

篇3:探討開拓物業(yè)服務(wù)資源促進(jìn)企業(yè)多元發(fā)展

  探討開拓物業(yè)服務(wù)資源促進(jìn)企業(yè)多元發(fā)展

  從1981年在深圳成立第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)至今,物業(yè)服務(wù)行業(yè)在國(guó)內(nèi)已經(jīng)有了三十年的發(fā)展歷史,行業(yè)對(duì)于增加就業(yè)、改善人居環(huán)境和提高城市管理水平,構(gòu)建和諧社會(huì),維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定秩序作出了重要貢獻(xiàn)。

  在新的發(fā)展時(shí)期,如何利用物業(yè)服務(wù)平臺(tái)、客戶資源以及物業(yè)管理自身的專業(yè)優(yōu)勢(shì),向物業(yè)管理的上游和下游延伸產(chǎn)業(yè)鏈,給傳統(tǒng)的物業(yè)管理賦予新的內(nèi)涵和外延,以提高物業(yè)管理的創(chuàng)富能力,尋求物業(yè)管理行業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),帶動(dòng)全行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與管理規(guī)模的同步上升,對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言有著重要意義。

  一、實(shí)觀多元發(fā)展的市場(chǎng)契機(jī)

  首先,隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的不斷發(fā)展,產(chǎn)品類型進(jìn)一步細(xì)分,除了傳統(tǒng)意義上的普通多層、高層公寓以外,近幾年出現(xiàn)了保障性住宅和豪宅類產(chǎn)品,不同類型的房產(chǎn)品對(duì)于物業(yè)服務(wù)的要求也是不一樣的。在杭州,廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)費(fèi)用在O.85-1.0元/平方米之間,業(yè)主對(duì)服務(wù)的要求相對(duì)較低;而豪華江景公寓、別墅;高端寫字樓等物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用在6-20元/平方米之間,對(duì)于物業(yè)服務(wù)的要求則相對(duì)較高。物業(yè)產(chǎn)品細(xì)分對(duì)物業(yè)服務(wù)提出新的需求,帶來新的發(fā)展契機(jī)。

  其次,物業(yè)管理市場(chǎng)不斷細(xì)分,呈現(xiàn)多元趨勢(shì)。近年來,企事業(yè)單位改制、后勤機(jī)關(guān)社會(huì)化等,給物業(yè)管理行業(yè)帶來了前所未有的發(fā)展契機(jī)。學(xué)校、銀行、醫(yī)院、商場(chǎng)、酒店等各類物業(yè)逐步列入物業(yè)服務(wù)范圍之內(nèi),擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)范疇,對(duì)物業(yè)服務(wù)的專業(yè)性提出了更高的要求,同時(shí),也為專業(yè)物業(yè)月賂企業(yè)提供了發(fā)展的機(jī)會(huì)。

  再次,隨著房產(chǎn)市場(chǎng)硬件比拼高潮的結(jié)束,市場(chǎng)將進(jìn)一步重視軟件服務(wù)。過去買房子,業(yè)主重視的是大環(huán)境、大配套,包括建筑立面、建筑材質(zhì)、戶型及開發(fā)商品牌等,隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的不斷完善,在四年開發(fā)周期限制下,房地產(chǎn)開發(fā)的硬件比拼基本告一段落,同一價(jià)格序列的商品房硬件標(biāo)準(zhǔn)日趨同質(zhì)化?,F(xiàn)在,很多業(yè)主更多的是關(guān)注物業(yè)服務(wù)企業(yè)長(zhǎng)期的服務(wù)品質(zhì),要求是多層次、多方面的,除了公共安全、環(huán)境、工程維修等的需求以外,還表:現(xiàn)為對(duì)與居住相關(guān)聯(lián)的服務(wù)需求,比如家政服務(wù)、洗車服務(wù)、洗衣服務(wù)、健康咨詢服務(wù)、文化娛樂服務(wù)等。業(yè)主服務(wù)需求的提升以及消費(fèi)能力的提高為企業(yè)的多元化經(jīng)營(yíng)提供了物質(zhì)基礎(chǔ)和資源保障。

  二、需要開拓的物業(yè)服務(wù)資源

  物業(yè)服務(wù)涉及與業(yè)主居家、辦公相關(guān)的很多細(xì)節(jié)事務(wù),從業(yè)主的裝修、搬家、居家生活到各類健康、娛樂及社區(qū)文化活動(dòng),因此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過與各類社會(huì)資源合作,為業(yè)主提供各類多元服務(wù)。簡(jiǎn)單歸納,可以分為以下三種:

  社會(huì)合作資源。社會(huì)上各類專營(yíng)公司及商家能夠提供專業(yè)服務(wù)的供應(yīng)商如工程維修公司、廣告公司、電子商務(wù)公司、裝修公司、電梯公司、文化公司、旅游公司、票務(wù)公司等,如果說分眾傳媒僅僅利用電梯平臺(tái)就能創(chuàng)造一個(gè)上市公司,那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這  一方面的資源無疑是非常豐厚的。

  業(yè)主資源。業(yè)主資源是物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有最龐大的資源。圍繞業(yè)主的需求,不斷提供各類延伸服務(wù),開拓經(jīng)營(yíng)思路,使企業(yè)可以獲得意想不到的回報(bào)。以南都為例,目前,南都物業(yè)以在杭州地區(qū)四萬戶,十二萬余名客戶作為主打客戶群體,不僅為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù),還為業(yè)主提供洗車服務(wù)、家政服務(wù)、會(huì)所服務(wù)、中介置換服務(wù)等綜合性服務(wù),一方面使業(yè)主享受到多元的服務(wù),另一方面,也使物業(yè)增加了多元收益。所以,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的最大財(cái)富不是物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,而是每一位信任和支持的業(yè)主。

  物業(yè)服務(wù)公司自身資源,包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身擁有的管理平臺(tái)。大型物業(yè)服務(wù)公司旗下會(huì)設(shè)置酒店公司、綠化公司、置換公司、電梯公司等,公司可以整合這些公司的管理資源,共享各類服務(wù)信息,比如CRM的客戶關(guān)系管理系統(tǒng)、物業(yè)管理軟件等。通過集合各類信息,全方位研究業(yè)主的需求,是做好業(yè)主服務(wù)的最基礎(chǔ)的工作。

  三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元發(fā)展思路

  走規(guī)模化的發(fā)展,拓展服務(wù)內(nèi)容。五大行是物業(yè)服務(wù)行業(yè)走向規(guī)?;?、全球化的代表。比如世邦魏理仕(紐約證券交易所代號(hào):CBG),是標(biāo)準(zhǔn)普爾500強(qiáng)企業(yè),為全球最大的地產(chǎn)服務(wù)公司(按20**年的營(yíng)業(yè)額計(jì)算)。它的前身世邦公司成立于1906年,到1940年發(fā)展成為美國(guó)最大的商業(yè)物業(yè)顧問公司;魏理仕公司于1773年成立于英國(guó)倫敦。1988年4月,兩家公司合并成立了世邦魏理仕。世邦魏理仕原來主要站在乙方的角度,為業(yè)主提供物業(yè)管理方面的服務(wù);伴隨公司的發(fā)展,公司開始將“為甲方服務(wù)”納入主營(yíng)范圍。為全球地產(chǎn)業(yè)主、投資者及承租者提供綜合的地產(chǎn)服務(wù),具體包括:物業(yè)租售的戰(zhàn)略顧問及實(shí)施、企業(yè)服務(wù)、物業(yè)設(shè)施及項(xiàng)目管理、按揭融資、評(píng)估與估值、開發(fā)服務(wù)、投資管理、研究與策略顧問等。

  開拓管理類型,細(xì)分市場(chǎng),走專業(yè)發(fā)展道路。除了傳統(tǒng)的公寓、別墅、寫字樓管理,目前物業(yè)管理范圍已縱深到學(xué)校、銀行、醫(yī)院、商場(chǎng)、酒店、機(jī)埸等各類專業(yè)。在杭州,阿里巴巴引進(jìn)了來自美國(guó)的專業(yè)工地管理商美盛沃利(MaisonWorleyParsons),世貿(mào)麗晶城引進(jìn)了全球老牌的服務(wù)式公寓經(jīng)營(yíng)商奧克伍德(Oakwood),物業(yè)類型的細(xì)分,為不同專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造了更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。而傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也需要在此過程中,根據(jù)企業(yè)特征,調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,深耕專項(xiàng)物業(yè)類型,爭(zhēng)取在專項(xiàng)物業(yè)類型中成為全國(guó)乃至全球標(biāo)桿型企業(yè)。

  開拓小區(qū)多種經(jīng)營(yíng),延伸物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。20**年,深圳花樣年物業(yè)提出為客戶提供一站式服務(wù),致力于為業(yè)主提供家居生活用品團(tuán)購、房屋增值等有償服務(wù)。在物業(yè)小區(qū)內(nèi)推進(jìn)商業(yè)經(jīng)營(yíng),以經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)來彌補(bǔ)物業(yè)收費(fèi)的不足,開創(chuàng)小區(qū)多種經(jīng)營(yíng)的先河。近年來,很多規(guī)模型物業(yè)在很多方面做出了嘗試,為業(yè)主提供更多的服務(wù)內(nèi)容。比如,小區(qū)可以為業(yè)主提供便利服務(wù),包括開設(shè)便利店、藥店、照片沖洗、小超市、凈菜館、便民餐館、咖啡廳等;也可以為業(yè)主提供房地產(chǎn)中介服務(wù),如代辦權(quán)證、房屋置換、資產(chǎn)管理等;還可以幫助業(yè)主提供代請(qǐng)保姆、看護(hù)病人、訂送報(bào)紙、人室清潔、植物租擺等工作。以上方面,大大豐富和完善了物業(yè)的服務(wù)范疇。

  縱深服務(wù)鏈,創(chuàng)建新型服務(wù)集成商。近年來,很多行業(yè)在原物業(yè)服務(wù)公司的基礎(chǔ)上,在關(guān)聯(lián)行業(yè)中擴(kuò)大業(yè)務(wù)范疇。比如家居裝修裝飾行業(yè)、車輛裝飾及洗車服務(wù)行業(yè)、配送行業(yè)、社區(qū)廣告業(yè)、綠化種植業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)等。環(huán)保產(chǎn)業(yè)近年來受到國(guó)家大力扶持,也是與物業(yè)管理行業(yè)聯(lián)系比較緊密的行業(yè)。在生態(tài)環(huán)境日益受到重視的今天,環(huán)保社區(qū)得到消費(fèi)者的青睞。以收費(fèi)的形式,建立區(qū)域性污水處理站,將污水處理后作為非飲用水循環(huán)使用,其中蘊(yùn)育重大商機(jī)。在杭州,綠城旗下不僅設(shè)有物業(yè)服務(wù)公司,也有教育公司、傳媒公司、設(shè)計(jì)公司等,成為新型服務(wù)集成商的代表企業(yè)之-。

  四、多元發(fā)展不能忽略的宗旨

  以上內(nèi)容從各個(gè)方面介紹了物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元發(fā)展的思路,但是,物業(yè)服務(wù)仍是基礎(chǔ),只有滿足業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的核心需求與期望,注重企業(yè)品質(zhì)建設(shè),才能使業(yè)主真正認(rèn)同延伸服務(wù),切不可本未倒置。同時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多元服務(wù)的另一個(gè)目的是為了使業(yè)主更方便、更愉快,能夠幫助業(yè)主解決各種問題,因此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)因謹(jǐn)慎選擇合作伙伴和延伸服務(wù)內(nèi)容,不要盲目追求利益,導(dǎo)致業(yè)主的不滿。

  需要強(qiáng)調(diào)的是,以上所介紹的內(nèi)容很大一部份超越了大部份物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)能力,多元化成功的案例即便在國(guó)外也是不多見的。既是多元發(fā)展,也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)跨行發(fā)展的代名詞,能否經(jīng)營(yíng)成功需要企業(yè)花費(fèi)較大的努力和代價(jià)才能實(shí)行。

  對(duì)于大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說,獲得政府部門的關(guān)注和支持,給予一定的行業(yè)扶持政策;獲得業(yè)主的支持和認(rèn)同,提高行業(yè)的社會(huì)地位,減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員的工作壓力,讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得更多的尊重,在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),是改善物業(yè)管理行業(yè)的主流方向。

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