美居中心中控室設備運行管理規程

　　1.0目的

　　確保中控室設備處于良好狀態，保證用戶的生命和財產安全。

　　2.0適用范圍

　　適用于美居中心的消防系統、保安閉路電視系統、防盜報警對講電話系統、公共天線系統的運行管理。

　　3.0職責

　　3.1中控室操作員負責中控室設備的清潔、操作、監控、記錄。

　　3.2中控室操作員負責中控室設備維修保養。

　　3.3消防主管負責中控室設備的綜合管理及對上述工作的檢查監督。

　　3.4總工程師/副總經理負責上述工作檢查監督。

　　4.0工作程序

　　4.1管理人員的工作程序

　　4.1.1中控室操作人員

　　4.1.1.1中控室操作人員負責中控室消防設備24小時運行操作、監控、記錄。顯示火警信號后，應立即派人前往觀察。確認火情后，通過廣播和警鈴疏散人員并啟動相應滅火設備。

　　4.1.1.2當故障發生時，及時通知維修工進行維修。

　　4.1.1.3將每班運行情況記錄于《中控室交接班記錄》、中控室監控運行記錄）。

　　4.1.1.4在維修工監控下，每月對火災報警系統進行一次功能檢查并啟動消防風機水泵一次，并將試驗結果記錄于《中控室交接班記錄》中。

　　4.1.1.5在維修工的指導下，每周打掃機房一次，每月清潔設備一次，保持地面、墻壁、設備無積塵、水漬、油漬。

　　4.1.2維修工

　　4.1.2.1按《消防設備檢查保養計劃表》、《公共天線檢查保養計劃表》、《防盜報警對講電話查保養計劃表》是求按時進行中控室設備的維修保養，并做好記錄。

　　4.1.2.2負責向維修主管申報備品、備件的采購計劃。

　　4.1.2.3每月按時對消防應急器材進行檢查并填寫《消防應急器材檢查表》。

　　4.1.2.4負責編制中控室設備臺賬、設備卡。

　　4.1.3消防中心主管

　　4.1.3.1負責對物業內中控室的綜合管理，包括技術資料、檔案的收集、保管，負責零星設備配件、材料和采購計劃的編制，外委修理的聯系工作，對維修保養工作進行指導及檢查監督。

　　4.1.3.2每年12月制定下一年度的各項檢查保養計劃表，其中公共天線設備檢查保養計劃、保安閉路電視設備保養、防盜報警對講設備保養，每季進行一次，并按運行情況制定中修、大修計劃。

　　4.1.4總工程師/副總經理

　　4.1.4.1進行月檢。每月最后一個星期組織有關人員對中控室運行進行一次紅旗設備檢評。

　　4.1.4.2審核中控室各項保養計劃及維修保養記錄表，中修、大修計劃。

　　4.2中控室管理工作程序

　　4.2.1中控室實行每日24小時有專人值班、監控，嚴格執行交接班制度，填好值班記錄。

　　4.2.2非值班人員操作。外來人員進入是經總工程師/副總經理或消防中心批準。

　　4.2.3各控制柜、顯示屏、信號燈、控制線路等的運作應始終于良好狀態，各類操作按鈕手柄應在自動位置。

　　4.2.4每班各檢查一次各類信號是否正常，并認真記錄，如有異常是立即查清原因。

　　4.2.5中央控制室出現報警信號后，應立即核實。屬誤報，應消防信號并做記錄；屬火災報警，應迅速報告當天班班長、管理處領導組織滅火。

　　4.2.6中控室內的一切設備設施、元器件、線路不得隨意更改。如有損壞，是查明原因，立即申報領導，經批準后及時更換。

　　4.2.7室內是保持干凈衛生，設備無灰塵，不準堆放雜物。

　　4.2.8消防器材應齊備良好，室內禁止吸煙。

　　4.2.9常備應急手電筒及充電式應急照明設施。

　　5.0相關文件及記錄

　　5.1《中控室交接班記錄》

　　5.2《中控室監控運行記錄》

篇2：物業項目中控室設備運行管理規程

　　質量/環境/安全管理體系作業指導書

　　--物業項目中控室設備運行管理規程

　　1.0目的

　　確保中控室設備處于良好狀態保證用戶的人身和財產的安全。

　　2.0范圍

　　適用于公司所轄各管理處的中控室各類設備。

　　3.0職責

　　3.1 中控室安全員負責中控室設備的清潔、操作、監控、記錄。

　　3.2 維修班長負責中控室設備的綜合管理和維修保養。

　　4.0 海天一色雅居中控室設備管理工作程序

　　4.1 消防中心設備運行管理

　　4.1.1消防中心值班人員負責中心設備24小時運行操作、監控、記錄。并將每班運行情況記錄于《消防中心交接班記錄表》上。

　　4.1.2 當報警系統顯示為報警信號或接到火情報告后,應立即通知相關人員前往火警現場觀察.

　　4.1.3 火情確認后,打"119"電話報警及向相關領導通報。

　　4.1.4 啟動相應的消防栓系統、噴淋系統、防排煙系統的設備（設施）。

　　4.1.5 打開消防電梯迫降開關，關閉所有客梯，同時通過消防廣播疏散用戶。

　　4.1.6 做好火警記錄。

　　4.1.7 當故障發生時，及時通知維修工進行維修。

　　4.2 設備操作

　　4.2.1火災報警控制器

　　A. 確認：當系統某點暫時中斷信號，主機顯示屏上顯示出該點位置，同時主機發出聲音，用鼠標左鍵在該顯示器框內點一下即可確認該信號。

　　B. 靜止：當發生火警后，用鼠標左鍵點按一下即可將該火警鈴聲停止。

　　C. 重置：用鼠標左鍵在該框內點按一下，即可將系統復位。

　　D. 監察：用鼠標在該框內點按一下，該框內即變成"記錄"，用來查看以前的報警記錄，↑、↓表示查看向前、向后的報警記錄。再用鼠標點按一下即看向前、向手的報警記錄。再用鼠標點按一下即可回復到"監察"功能。

　　4.2.2消火栓泵

　　A：自動啟動：消防泵控制柜處于"自動"位置，當"火險"時在樓層擊碎"消火栓報警盒"，聯動柜發出報警聲，同時，消防泵啟動。

　　B：手動啟動：在消防泵控制柜上把選擇"自動/手動"置于"手動"位上，按啟動按鈕可啟動消防水泵。

　　4.2.3噴淋泵

　　A：自動啟動：噴淋泵控制柜處于"自動"位置，當樓層發生火災時噴淋頭爆裂，水流掣動作聯動柜發出報警點，同時噴淋泵自動啟動。

　　B：手動啟動：在噴淋泵控制柜上把"手動/自動"選擇開頭置于"手動"位置上，按啟動鈕即可手動啟動噴淋泵。

　　4.2.4消防送風(排煙)機

　　A：自動啟動：當某一報警點發出報警信號時，該點風口打開，聯動柜發出報警聲，同時送風機啟動。

　　B：手動啟動：在聯動機上直接按"啟動"即可手動啟動風機運行。

　　4.2.5消防廣播

　　在消防控制柜上,按某樓層消防廣播開關,找開話筒開關,即可對該樓層廣播.

　　4.2.6消防電話

　　在樓層拿消防電話,消防中心主機收到聲響,即可與樓層對話。可按各樓層開關即可對話。

　　4.2.7閉路電視監控

　　A：錄像：按VTR→放入錄像帶→按REC

　　B：放像：按VTR→放入錄像帶→按PLAY

　　C：各攝像頭畫面切換：按下攝像頭的編號后，再按紅色"CAM"鍵即可切換到該畫面。

　　4.2.8防盜對講系統

　　當需與樓層住戶通話時,按下相應的數字鍵后,主機發出"嘟"聲后，即可與住戶通話。

　　5.0**花園中控室設備管理工作程序

　　5.1 消防中心設備運行管理

　　5.1.1消防中心值班人員負責中心設備24小時運行操作、監控、記錄。并將每班運行情況記錄于《消防中心交接班記錄表》上。

　　5.1.2 當報警系統顯示為報警信號或接到火情報告后,應立即通知相關人員前往火警現場觀察.

　　5.1.3 火情確認后,打"119"電話報警及向相關領導通報。

　　5.1.4 啟動相應的消防栓系統、噴淋系統、加壓（排煙）系統的設備（設施）。

　　5.1.5 打開消防電梯迫降開關，關閉所有客梯、消防電梯于基站待命，同時疏散用戶。

　　5.1.6 做好火警記錄。

　　5.1.7 火情解除后，通知相關人員恢復所有設備（設施）。

　　5.1.8 當故障發生時，及時通知維修工進行維修。

　　5.2 設備操作

　　5.2.1主控屏

　　A. 復位：所有火警、探測區、顯示，技術報警都被取消并復位到正常狀態。

　　B. 警鈴消音，打開或隔離所連的警鈴設備。

　　C. 蜂鳴器消音：控制屏蜂鳴器消音（鍵盤上鎖后仍有效）。

　　D. 通用顯示概要：在通用顯示概要中，所有即時信息職火警、警告、故障及控制屏的其他狀態都按優先級別順序顯示，如即時信息多于一屏，可用查閱箭頭鍵，瀏覽顯示，如要了解某一條概要信息的詳細狀況，先用箭頭鍵將游標指向該信息，然后按狀功能鍵。

　　5.2.2消火栓

　　A：自動啟動：消防泵控制柜和聯動機都處于"自動"位置，當"火險"時在樓層擊碎"消火栓報警玻璃"主機發出報警聲，同時消防泵啟動，警鈴響。

　　B：手動啟動：在消防泵控制柜或聯動機上把選擇"自動/手動"選擇開關置于"手動"位上，按啟動按鈕即可手動啟動消防水泵。

　　5.2.3噴淋泵

　　A：自動啟動：噴淋泵控制柜或聯動機都處于"自動"位置，當樓層發生火災時噴淋頭爆裂，水流掣動作主機報警，警鈴響，同時噴淋泵自動啟動。

　　B：手動啟動：在噴淋泵控制柜或聯動機上把"手動/自動"選擇開頭置于"手動"位置上，按啟動鈕即可手動啟動噴淋泵。

　　5.2.4消防加壓(排煙)風機

　　A：自動啟動：當某一報警點發出報警信號或風閥打開，主機報警，同時相應的排煙或加壓風

機啟動。

　　B：手動啟動：在聯動柜或風機控制上直接按"啟動"即可手動啟動風機運行。

　　5.2.5防火卷簾門

　　A：自動啟動：當某一報警點發出報警信號時，相應的防炎卷簾門自動下降。

　　B：手動啟動：在聯動柜上用鑰匙扭至迫降處，防火卷簾門下降。

　　5.2.6消防電話

　　在樓層插上或拿起消防電話，消防中心收到聲響，用主機電話即可與樓層對話，或在中心按各樓層開頭即可對話。

　　5.2.7閉路電視監控

　　A：錄像：開電源→放入錄像帶→按REC

　　B：放像：開電源→放入錄像帶→按PLAY

　　C：各攝像頭畫面切換：按下攝像頭的編號后即可切換到該畫面。

　　5.2.8可視對講系統

　　管理中心主機當需與樓層住戶或門口機通話時,按下相應的數字鍵后即可通話，與門口機接通后可按開門鍵開門。

篇3：物業中控室設備維修保養規范(4)

　　物業中控室設備維修保養規范（四）

　　1、中控室設備維修保養工作程序

　　（1）中控室設備由中控室維修工負責維修保養。

　　（2）機電主管每年12月制定下一年度《消防設備檢查保養計劃哈表》、《防盜報警對講系統、公共天線、保安閉路電視系統檢查保養計劃表》，并按設備運行情況制定中修、大修計劃。

　　（3）中控室維修工按各保養計劃表的要求進行維修保養，并將維修保養情況記錄于相應記錄內。

　　（4）消防設備維修后必須恢復原來狀況，不得隨意更改原器材、線路。

　　（5）中控室設備故障維修一般不超過8小時，若在8小時內無法解決的故障，應即將故障原因、解決時間上報管理處，限期解決。

　　（6）凡是夜間發生的，不影響用戶生活、工作的，不會產生嚴重后果的中控室設備故障，可以由早班中控室維修工進行維修。

　　（7）機電主管對維修保養提供工作指導及檢查監督。

　　2、中控室消防設備檢查保養

　　（1）火災報警系統的檢查保養

　　每日對消防回在報警控制器進行自檢功能檢查：

　　A按自檢鍵，讓白凈控制器進行自檢。

　　B然后按消聲鍵，消去控制器的聲音。

　　（2）檢查保養

　　A完成日檢保養全部內容；

　　B控制器主要工作電壓測試；

　　C公共場所煙感器、溫感器按裝傾斜度不大于45°，于底座分度微良好，外觀是否整潔干凈。

　　D隨機抽取不低于5%的煙感器，噴煙后檢視報警是否正確。

　　E手動報警按鈕，檢查按裝是否牢固，有無破損及丟失。

　　F任選兩個手動報警按鈕，進行模擬報警，測試報警功能是否正常；

　　G對樓層內道中各支箱進行外觀檢查，外接線是否固定良好。

　　H對火警報警控制柜、聯動控制柜等進行清除除塵。線路松動，應進行緊固。對自檢、消音、復位功能檢查，主電源與備用電源切換、報警檢查。

　　（3）檢查保養

　　按《消防設備年保養記錄表》執行。

　　（4）消防泵的維護保養

　　泵體：

　　A檢查、補充、替換潤滑油，如油質變色，有鐵屑應全部替換；

　　B泄露檢查：盤根良好，泵體無滲水、溢水、砂眼、泵軸滲水無溢流到地面。

　　C轉動靈活，無卡殼，泵軸與機電在同一中心線，機座緊固，螺絲無銹（有防銹措施），墊片齊。

　　D外觀整潔，油漆完好，標志清楚，銘牌字跡無清晰。

　　（4）門、管道及附件：

　　A閥門開閉靈活、無卡阻、關閉嚴密，內外無漏水；

　　B閥體、受柄完好，閥桿潤滑好，外觀整潔；

　　C單向閥動作靈活，無漏水；

　　D壓力表指針靈活，指標準確，表盤清晰，位置便于觀察，堅固良好，表閥及接頭不滲水。

　　（6）機：

　　A外觀整潔、銘牌清晰，各部件緊固牢靠，連軸器有保護罩：

　　B線耳連接端緊密牢靠，無變色跡象，無裸露部分，接地良好。

　　（7）每沒半年進行一次定期保養檢修，并記錄于《消防水泵半年保養記錄表》內。

　　（8）風機保養

　　A短開主電源掛上標示牌，檢查電機接地是否良好；

　　B緊固各部分松動的螺絲及聯軸器。

　　C檢測電動機的絕緣電阻，檢查主回路接觸點。

　　D調整皮帶松緊，手轉皮帶輪，觀察轉動是否良好。

　　E檢查與更換各接合面間的墊片和密封填料。

　　F清潔電機及風濾器和機殼內部。

　　G向轉動部位家潤滑油，保證聯軸器及軸承的靈活性及穩定性。

　　H檢查調節閥的機械開閉動作、開閉角度標志。

　　I手動開機測定三相電流值，檢查指示燈電壓、電流表、聽查風機各部位運行聲音。

　　J各遙控點的控制箱（含箱內元件）全面檢查。

　　K連續三次停開機檢查手動各點遙控的正確性、可靠性。

　　L連續運轉半小時驗證風機運轉正常。

　　M每半年進行一次定期保養檢修，并記錄。

　　3、疏散出口指示燈的保養

　　（1）月保養內容：

　　A檢查出口指示燈玻璃面板有無劃傷和破裂現象；

　　B出口指示燈電源指示燈是否亮，如不亮，應立即修理；

　　C檢查出口指示燈按裝是否牢固；

　　D針對檢查中發生、發現的缺陷取下來進行修復，再裝回原位；

　　E燈箱外殼及面板擦抹干凈。

　　（2）三個月進行一次備用電池亮燈（半個小時），使電池放電后再充電，延長電池壽命。

　　4、滅火器使用及保養

　　（1）滅火器應設置在通風、干燥、清潔的餓地面，不得受到烈日的暴曬，不得接近熱源或受劇烈振動。

　　（2）火器懸掛地點的餓環境溫度為-10℃∽-55℃。

　　（3）滅火器設置地點應位置明顯，便于取用。并且不影響安全疏散，推車式滅火器與其保護對象之間的通道應暢通無阻。

　　（4）對滅火器要經常進行檢查、檢查內容為：

　　A噴筒是否暢通（如堵塞要及時疏通）；

　　B壓力表指針是否在綠色區域（如在紅色區域要檢查原因，檢查后要重新灌裝）；

　　C零部件是否完整（有無松動、變形、銹蝕、損壞）；

　　D可見部位防腐層是否完好（輕度脫落要及時補好，明顯腐蝕應送專業部門維修及進行耐壓

試驗）。

　　E鉛封是否完好（一經開放，必須按規定再進行充裝，并作密封試驗，重新鉛封）。

　　（5）時進行定期檢查、保養；每半年檢查一次噴嘴和噴射管是否堵塞、腐蝕損壞，剛性連接式噴管是否能繞其軸線回轉，并可在任意位置停留，推車式滅火器的進車機構是否靈活，有否檢驗標志。

　　（6）火器由消防部門灌裝。

　　5、消火栓的保養

　　（1）每月逐個檢查一次

　　A栓外檢查：檢查栓門關閉是否良好，鎖、玻璃有無損壞，栓門封條是否完好；

　　B隨機抽取消火栓總數的10%測試按消火栓報警按鈕消防中心應有正確的報警顯示，檢查箱內元件是否良好、有無脫落，栓內水龍頭有無滲漏；

　　C栓門封條的脫落破損的補貼封條。

　　（2）每年逐個打開消火栓檢查一次（與管道放水沖洗同步）。

　　A完成月檢查中栓外檢查部分；

　　B開栓門取出水帶，仔細檢查有無破損，如有應立即修補或替換，檢查有無發黑、發霉，如有，應取出刷干、晾干；

　　C將水帶交換折邊或翻動一次；

　　D檢查水箱、水帶接頭連接是否方便牢固，有無缺損，如有，立即修復，然后擦凈在栓內放好；

　　E檢查接口墊圈是否完好無缺，替換閥上老化的皮墊，將閥桿上油；

　　F檢查休整全部支架，掉漆部位應重新補刷，同時油漆；

　　G將栓箱內清掃干凈，部件存放整齊后，鎖上栓門，貼上封條。