談物業(yè)管理費用與服務(wù)構(gòu)成
--孟憲生
20**年10月1日《北京市物業(yè)管理辦法》頒布以后，北京市率先落實物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主基本權(quán)利。《北京市物業(yè)管理辦法》中強調(diào)物業(yè)管理是業(yè)主通過他人對小區(qū)公共部位配套設(shè)施進行管理，表明了物業(yè)管理真正回歸到業(yè)主的物業(yè)管理。
以前談到物業(yè)管理都是物業(yè)公司對小區(qū)物業(yè)進行管理，北京市《物業(yè)管理辦法》實施以后物業(yè)管理成為業(yè)主的物業(yè)管理，大家從媒體上也可以看到北京市要逐步的實行業(yè)主大會登記制度，讓業(yè)主大會不僅僅是一個權(quán)利組織，要賦予實體上的權(quán)利以及將來承擔民事職責，通過制度的規(guī)范把權(quán)利還給業(yè)主，業(yè)主大會除了是權(quán)利機構(gòu)以外，更重要的還要行使相應(yīng)的管理權(quán)、控制權(quán)、財產(chǎn)權(quán)。
北京市今年上半年會公布《業(yè)主共有資金管理辦法》，同時公布北京市《業(yè)主大會登記管理辦法》，這些制度出現(xiàn)以后業(yè)主大會就做實。
我們看一下業(yè)主大會的基本的模型。共同管理權(quán)，簡單說就是我們戶門以外小區(qū)紅線以內(nèi)的共有場地場所。基本上分了三個層次，第一層是決策，業(yè)主的最終決定權(quán);第二個層是資金;第三個層是質(zhì)量。
從管理費的構(gòu)成來說。總體為：一是業(yè)主大會的組織費用，一是物業(yè)服務(wù)費用。過去業(yè)主委員會成員對業(yè)主大會組織費用的理解存在誤區(qū)，或者說是沒有人敢談這個問題，業(yè)主大會組織化后沒有基本的組織費和運行費的，組織是難以生存的。
目前情況，大家普遍比較認可的是業(yè)主大會秘書，在共有資金出現(xiàn)以后就要有會計等專業(yè)人員出現(xiàn)，專業(yè)人員都是需要資金支持的。所以業(yè)主大會的組織費用將來比例會加大，將是不可或缺的。
業(yè)主大會的運行費基本上考慮有幾部分：一是辦公費用，如辦公場地的日常開銷等。二是工作人員費用，比如業(yè)主大會秘書，需要管理共有資金需要有會計。三是組織活動費用，主要是指召開業(yè)主大會會議所需要的印刷費用等。過去在許多業(yè)主大會運作當中業(yè)主委員會的一些活動被置疑，就在于沒有解決好經(jīng)費的問題。四是成員補貼，成員指的是業(yè)主委員會成員。
業(yè)主委員會成員補貼的問題一直處于爭論狀態(tài)，小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的事情有公益性質(zhì)但不是公益事業(yè)。公益性質(zhì)在于它是解決多數(shù)人的事情，而業(yè)主委員會委員是犧牲了自己的業(yè)余時間甚至休息時間為業(yè)主們做事情，所以說業(yè)主委員會具有公益性質(zhì)但不是公益組織。更多的業(yè)主委員會特別是第一期的業(yè)主委員會都為了避嫌不提及辦公經(jīng)費，其中也有一部分業(yè)主談及此事，但苦于沒有渠道都無法具體解決此問題。
物業(yè)管理構(gòu)成。物業(yè)管理是設(shè)施設(shè)備管理，共有部位共有設(shè)施設(shè)備是主要的管理內(nèi)容，現(xiàn)實管理有這樣幾點需要注意。首先是風險管理，要想樓梯不損壞需要管理，這部分管理會產(chǎn)生管理費用、保險費用，如無保險，出現(xiàn)一些損毀的時候找不到侵權(quán)責任人，或者侵權(quán)責任人沒有能力賠償，是沒有辦法解決的。所以為了防止此風險，日常的維護要有維護費，其他原因造成的要有保險費，設(shè)施設(shè)備的大中修，還要有公共維修資金。
另一部分是關(guān)于業(yè)主責任的費用，共有兩種。一個是預(yù)防侵權(quán)責任。業(yè)主是責任人同時也是管理人。如果墻體脫落責任就是全體業(yè)主的，為了防止這種侵權(quán)的發(fā)生，一是要有日常維護，二是要有保險。
業(yè)主是財產(chǎn)的主人，擁有的是物權(quán)，物權(quán)就有排他的權(quán)利。其中控制權(quán)稍微延伸就是秩序的維護和安全責任，今天在物業(yè)管理小區(qū)的保安責任擴大，也就是常說的防止別人侵奪。比如小區(qū)的公共場所廣告就會出現(xiàn)被別人侵奪的情況，這中間就產(chǎn)生了維護和管理的費用。另外還有清潔，現(xiàn)今的保潔除了日常的清潔還包括設(shè)備設(shè)施的清潔。
功能費用。比如說電梯要有一些維保的人員。按照一般的共有規(guī)則是共有權(quán)人有約定的按約定，沒有約定的人人都有管理權(quán)，基于這些規(guī)定就要建立一個組織來管理。
服務(wù)成本構(gòu)成，首先是服務(wù)人員的成本，整個構(gòu)成來講目前這部分在物業(yè)管理里是費用最大的。服務(wù)人員的報酬，不管是物業(yè)公司還是保潔公司，就算聘請的項目經(jīng)理人也是要給服務(wù)報酬的。特別近幾年隨著勞動保護制度的完善，加上工資的增長，未來這部分的比例及金額費用還將再加大。另外是公共能源，比如小區(qū)的公共照明、綠化用水等。還有物料成本，最后是以上就是服務(wù)成本的整體構(gòu)成，業(yè)主大會有組織成本，另外加上管理成本就構(gòu)成了物業(yè)管理相應(yīng)的成本。
今天講費用的構(gòu)成其實主要談了兩點，主要是小修和業(yè)主大會運行的費用。涉及大中修的如有維修資金，根據(jù)管理規(guī)則是雙三分之二決定，今后會組織論壇專門討論。
篇2：物業(yè)管理維修費用控制的淺析
物業(yè)管理維修費用控制的淺析
物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，微利的服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理公司如何在日益激烈的經(jīng)濟環(huán)境中求生存、求發(fā)展呢?而物業(yè)管理費收入的數(shù)額大小又不能由公司隨意確定，是根據(jù)公司向用戶所提供服務(wù)項目的不同性質(zhì)、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平，按政府定價、行業(yè)定價和協(xié)議定價來確定；只有通過在對用戶優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)上，控制物業(yè)管理成本費用的開支來提高公司的競爭力。
維修工作是物業(yè)管理公司工作的一大內(nèi)容之一，維修費用是物業(yè)管理費用的重要組成部分，它包括大樓外墻、樓梯、步行廊、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、排水系統(tǒng)及其他機械設(shè)備、機器裝置等公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護保養(yǎng)費用，控制好維修費用對降低物業(yè)管理費用意義重大，因此，我認為要圍繞如下三大方面來工作，達到既維護好物業(yè)管理各種設(shè)備，又控制好了維修費用。
一、認真編制維修費用的全年預(yù)算
首先，由公司工程部計劃列明維修項目的內(nèi)容、規(guī)模、金額。規(guī)模是指大修、中修還是小修。其次，財務(wù)部應(yīng)根據(jù)歷史會計資料、目前市場維修行情對預(yù)算作出修改意見。歷史會計資料包括設(shè)備新舊程度、往年可比項目、可比規(guī)模的支出情況，再次，聽取其它部門意見，如計劃部、采辦部和公司領(lǐng)導(dǎo)的意見。最后，預(yù)算交由預(yù)算委員會討論通過后確定全年維修費用的預(yù)算。
二、建立和完善維修費用審批制度
(一)事前審批
財務(wù)人員必須參加合同的談判，根據(jù)預(yù)算資料就財務(wù)方面提出意見。若是中修或大修合同須附合同修理工程預(yù)算表。合同內(nèi)容、合同金額、會間預(yù)算經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批后，合同調(diào)法部才可與維修單位簽定維修合同。
(二)事中審批
預(yù)付維修合同款時，根據(jù)公司資金管理辦法的規(guī)定、維修工程預(yù)付款的規(guī)定、合同的約定等來支付維修工程款，財務(wù)人員還要隨時了解工程進度。
(三)事后審批
工程完工結(jié)算時，要注意前面預(yù)付款有無發(fā)票，收尾工程款有無扣除保修期的金額，更重要的是工程人員的驗收簽字、公司主管領(lǐng)導(dǎo)簽字。
三、控制和降低維修費用的主要途徑
(一)簽定定期合同。與優(yōu)質(zhì)服務(wù)、價格合理、講信譽的維修公司簽定定期合同，不但服務(wù)質(zhì)量可得到保證，還可得到價格上的優(yōu)惠。
(二)采用競爭招標方式。對大項目的維修要實行競爭招標，通過維修單位提供的服務(wù)、價格的比較，挑選出合適的單位來為公司服務(wù)，盡量把費用控制到最好的水平。
(三)把握好維修時間。平時就要注意小修理，該修時要及時修理，別讓機器超負荷運轉(zhuǎn)后才修理。
(四)作好當?shù)鼐S修行業(yè)的信息調(diào)查和信息收集。物業(yè)管理公司就有技術(shù)工、維修工，對于小修、中修工程，也許由公司的工程部來組織就能完成。只有及時掌握市場的價格信息、技術(shù)信息，才有辦法決定是自修還是外修。
總之，維修費的控制也還有其他許多方面，許多方法可進行，我覺得在物業(yè)管理中控制了維修費用就可能在很大程度上控制物業(yè)管理費的支出，維修工作的好壞也直接影響到物業(yè)管理的水平，試想，如果一座大廈經(jīng)常突然停電，電梯不能運轉(zhuǎn)，空調(diào)不能運轉(zhuǎn)，辦公設(shè)備不能運轉(zhuǎn)，那影響多大，所以，在物業(yè)管理的財務(wù)管理工作中對維修費用要做到最恰當?shù)目刂啤?/p>
篇3：物業(yè)管理員試題《物業(yè)管理費用管理》
物業(yè)管理員試題《物業(yè)管理費用管理》
一、單選題
269、物業(yè)管理勞動成本分為()
A、有形成本B、無形成本C、固定成本D、有形成本和無形成本
270、物業(yè)管理勞動成本中屬于有形成本的是()
A、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)建設(shè)費B、市容管理費C、交通管理費D、排污費
271、小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金是指用于小區(qū)的共用設(shè)施設(shè)備的更新與大中修基金，單靠日常管理收費無法負擔，因此，有必要以基金的形式()
A、臨時籌集B、事先提取C、事后籌集D、按月籌集
272、當商品房出售后，小區(qū)維修基金應(yīng)向()籌集。
A、開發(fā)建設(shè)單位B、業(yè)主本人
C、開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主D、公有住房的售房單位
273、國家規(guī)定對房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等公共設(shè)施設(shè)備的運行、維護和更新費用由()支付。
A、使用人按建筑面積B、使用人的單位
C、物業(yè)管理公司D、開發(fā)建設(shè)單位
274、物業(yè)管理費用的計算機除了合理預(yù)算每項費用外，關(guān)鍵是()。
A、不要漏項B、留出余地C、加強財務(wù)管理D、節(jié)約管理費用
275、物業(yè)管理人員的資金根據(jù)企業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟效益，從()中提取。
A、管理費B、服務(wù)費C、維修基金D、盈利
276、物業(yè)管理企業(yè)作為獨立的自負盈虧的經(jīng)濟實體，也應(yīng)獲得一定的利潤。其利潤率暫由()來確定。
A、業(yè)主委員會B、物業(yè)管理公司C、政府房管部門D、政府物價部門
277、物業(yè)管理企業(yè)享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，應(yīng)繳納的稅費是兩稅一費，共計為經(jīng)營總收入的()
A、5%B、5.5%C、8% D10%
278、物業(yè)管理企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊費的折舊年限通常按()計算。
A、2年B、3年C、5年D、10年
279、房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位()的基金。
A、日常保養(yǎng)B、日常維修C、所有維修D(zhuǎn)、大修理
280、公有住房出售后由售房單位按照一定比例從售房款中提取維修基金。原則上，多層住宅不低于售房款的()，高層住宅不低于售房款的()。
A、 0%，30%B、30%，30%C、30%，40%D、20%，40%
281、物業(yè)管理服務(wù)收費通知單每月要及時送達業(yè)主手中，并()
A、由管理員簽字B、由經(jīng)理簽字C、業(yè)主委員會簽收D、由業(yè)主簽收
二、多選題
282、無形成本是指因管理勞動過程或發(fā)展本行業(yè)給社會和環(huán)境帶來的消極影響，包括()
A、行政管理費B、交通管理費C、市容管理費D、教育費、科研費
283、物業(yè)管理經(jīng)營應(yīng)繳納的稅金包括()
A、營業(yè)稅B、所得稅C、印花稅D、房產(chǎn)稅
284、住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源主要有()
A、定期收取物業(yè)管理服務(wù)費B、小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金
C、多種經(jīng)營收入D、業(yè)主委員會的經(jīng)營收入
285、政府對物業(yè)管理企業(yè)的資金支持主要表現(xiàn)在()
A、減免部分物業(yè)管理服務(wù)費B、制定相關(guān)政策
C、給予一定資金支持D、從總投資中提取專用基金
286、管理和服務(wù)人員的工資福利費包括()
A、基本工資B、福利費C、服裝費D、獎金
287、物業(yè)管理企業(yè)的辦公費包括()
A、交通費、通訊費B、福利費、服裝費
C、書報費、廣告宣傳費D、辦公用房租金
288、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費，是指物業(yè)管理企業(yè)擁有的各類固定資產(chǎn)按其總額每月分攤提取的折舊費用。各類固定資產(chǎn)包括:()
A、交通工具B、通訊設(shè)備C、辦公設(shè)備D、工程維修設(shè)備
289、收益性物業(yè)管理中的收入包括()
A、租金收入B、保證金C、其他經(jīng)營性收入D、準備金
290、辦公費中的宣傳廣告和市場推廣費支出的數(shù)量取決于()
A、物業(yè)的空置水平B、物業(yè)的新舊程度
C、物業(yè)管理公司的規(guī)模D、市場的供求狀況
291、收益性物業(yè)管理的每一項工作都應(yīng)以()為中心。
A、提高物業(yè)的檔次B、提高經(jīng)濟效益
C、滿足當前承租人的需要D、吸引未來的新承租人
292、任何一種收益性物業(yè)的管理，基本都包括()等方面的內(nèi)容。
A、制定管理計劃和租金收取辦法B、加強市場宣傳以提升物業(yè)的租金
C、提供安全保衛(wèi)服務(wù)D、協(xié)調(diào)與業(yè)主和承租人的關(guān)系
293、維修基金的收繳對象，有向()收取。
A、業(yè)主B、開發(fā)建設(shè)單位C、物業(yè)的出售者D、物業(yè)的管理者
三、判斷題
294、()物業(yè)管理費用的構(gòu)成分為人工費用和設(shè)備費用兩大類。
295、()物業(yè)管理服務(wù)收費的利潤率由國家統(tǒng)一規(guī)定。
296、()物業(yè)管理費主要用于物業(yè)管理公司對所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目開展維護、修繕和整治服務(wù)。
297、()物業(yè)管理費用=物業(yè)管理勞動成本+物業(yè)管理經(jīng)營應(yīng)繳納稅金+物業(yè)管理經(jīng)營利潤。
298、()物業(yè)管理的勞動成本主要是指在物業(yè)管理工作中耗費的物質(zhì)資料及活動經(jīng)費。
299、()公有住房或商品房出售后，當維修基金不敷使用時，經(jīng)物業(yè)管理公司研究決定，可以臨時向業(yè)主籌集。
300、()物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤，從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)。
301、()公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費用的測算方法分簡單測算法和成本法。
302、()在公共設(shè)施維修保養(yǎng)費的測算方法中，簡單測算法適用于高檔住宅、寫字樓和商貿(mào)中心等物業(yè)的費用測算。
303、()當物業(yè)管理企業(yè)不能百分之百地收繳物業(yè)管理服務(wù)費時，造成的損失應(yīng)由全體業(yè)主分攤。
304、()物業(yè)管理保險費項目包括物業(yè)本身的保險、員工的醫(yī)療保險和失業(yè)保險。
305、()我國城市房產(chǎn)稅的征收分為按租金征收和按房產(chǎn)原值征收，按年計征，分期繳納。
306、()就單位建筑面積所分攤的費用來看，辦公費等相對固定的費用，隨著物業(yè)管理企業(yè)所接管物業(yè)數(shù)量的變動成正比變動。
307、()收益性物業(yè)管理是指以出租經(jīng)營性房屋為主體對象的物業(yè)管理。
308、()收益性物業(yè)管理關(guān)注的重點是承租人對物業(yè)的環(huán)境滿意，并希望繼續(xù)租用。
309、()對收益性物業(yè)管理進行評價時，良好的物業(yè)管理意味著百分之百的出租率。
310、()物業(yè)管理公司在任何情況下，都不能采用停止服務(wù)的手段來處理拖欠管理費的問題。
311、()在追討托欠的管理費時，應(yīng)注意保存好催款工作的書面記錄，因為安是按照法律程序解決時的物證。
312、()商品房和公有住房出售后，由業(yè)主分擔的維修基金可一次性籌集，也可分次籌集。
313、()開發(fā)建設(shè)單位在將物業(yè)移交委托給物業(yè)管理企業(yè)維修時，必須支付一定數(shù)額的維修基金。
314、()物業(yè)周圍的公共基礎(chǔ)設(shè)施是城市公共設(shè)施的一部分，其產(chǎn)權(quán)歸國家所有。