小區(qū)物業(yè)公司與業(yè)委會應(yīng)如何配合

　　本文提要：業(yè)主委員會不僅聯(lián)系著全體業(yè)主，代表著全體業(yè)主，聆聽著全體業(yè)主心*同的期盼。如果物業(yè)公司能得到業(yè)主委員會的強力支持，這對于物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)的工作會有極大的幫助。

　　按照小區(qū)的不同使用性質(zhì)，可將成熟的物業(yè)管理劃分為四類，即住宅小區(qū)的物業(yè)管理、寫字樓的物業(yè)管理、商業(yè)場所的物業(yè)管理及工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理。

　　其中，住宅小區(qū)的物業(yè)管理與老百姓生活密切相關(guān)。住宅小區(qū)的物業(yè)管理是對住宅小區(qū)居住行為的管理及住宅小區(qū)居民的居住設(shè)施和居住環(huán)境的管理。

　　一、我國的住宅小區(qū)

　　住宅小區(qū)的特點:

　　1.居住功能單一，相對封閉獨立。

　　2.住宅小區(qū)居住的人多，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，形成相對獨立的社區(qū)文化。

　　3.住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)多元化，公用設(shè)施社會化。

　　4.規(guī)劃建設(shè)合理，配套設(shè)施齊全，居住方便。

　　加強住宅小區(qū)的管理，改革現(xiàn)行的管理體制，針對住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)多元化的客觀實際，變各自為政的多家管理為統(tǒng)一管理，變單一的行政管理為多層次的綜合管理，大力發(fā)展社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式，不斷提高住宅小區(qū)的管理水平，更好地為業(yè)主生活和小區(qū)建設(shè)服務(wù)。

　　二、住宅小區(qū)中的物業(yè)管理

　　業(yè)主在物業(yè)小區(qū)內(nèi)買了房子用于居住，這個房子對于業(yè)主來說便是一個家，家對于每一個人來說應(yīng)該是溫馨美滿、寧靜舒適的。業(yè)主一天內(nèi)最起碼有三分之一的時間是在小區(qū)內(nèi)度過的，因此，業(yè)主對居住小區(qū)的要求便是舒適且能在緊張的工作之后放松下來。正因為居住小區(qū)內(nèi)的業(yè)主有了這樣的要求，居住小區(qū)的物業(yè)公司就有了工作上的著重點。要想做好住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作，應(yīng)該明確這樣的指導(dǎo)思想:

　　1.服務(wù)至上，寓管理于服務(wù)之中。首先提高物業(yè)公司工作人員的服務(wù)意識，做到管理專業(yè)，服務(wù)專業(yè)。保安的服務(wù)是物業(yè)公司給業(yè)主的第一印象，保安不僅要做好本職工作，還要貼近于業(yè)主。譬如在小區(qū)內(nèi)遇見提重物的老幼病殘的業(yè)主，可以上去主動幫助;小區(qū)內(nèi)玩耍的小孩，可以提醒他們注意安全;小區(qū)內(nèi)沒有停放好的自行車，可以抽空將它扶起……保潔是一個小區(qū)的臉面，保潔工作的好壞直接關(guān)系著小區(qū)的整體形象，也是考察小住宅小區(qū)中物業(yè)管理公司與業(yè)委會如何配合區(qū)內(nèi)物業(yè)公司工作的重要標(biāo)準(zhǔn)。綠化服務(wù)是小區(qū)的外在衣裳，綠化是業(yè)主在居住環(huán)境中必不可少的，而且是表現(xiàn)整個小區(qū)環(huán)境的關(guān)鍵。維修工作更是聯(lián)系物業(yè)公司與業(yè)主之間關(guān)系的橋梁，維修人員素質(zhì)的高低是體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。維修人員接到業(yè)主的報修，應(yīng)及時趕到業(yè)主家，進(jìn)門問好并穿好鞋套，然后以熟練的技術(shù)對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修，維修完畢，清理好現(xiàn)場，向業(yè)主告知并請業(yè)主檢查，如沒有什么問題，維修人員就可以返回并跟業(yè)主說“再見!有事您再打電話!”客服部工作人員熱情禮貌地接待業(yè)主的來電來訪，并做好記錄，對已維修完工的工作做好回訪。耐心地聆聽業(yè)主心中的意見，將好的事情發(fā)揚光大，將不好的事情上報給公司領(lǐng)導(dǎo)，及時處理。

　　2.人民城市人民建，人民城市人民管。小區(qū)的日常維護(hù)要依靠廣大的業(yè)主，小區(qū)的道路、樹木、花草、小景、雕塑等需要大家去愛護(hù)，才能保持其完好與整潔，需要業(yè)主參與，既可以增強業(yè)主愛護(hù)公物的意識，又可以培養(yǎng)業(yè)主(住戶)愛護(hù)公物、愛護(hù)小區(qū)的良好風(fēng)尚。

　　3.堅持統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與綜合管理，產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)相分離。小區(qū)內(nèi)居住人口復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)多元化，導(dǎo)致管理的不統(tǒng)一，就很難發(fā)揮有效管理。統(tǒng)一的領(lǐng)導(dǎo)與綜合管理，產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)分離是管理一個小區(qū)的基礎(chǔ)。研究住宅小區(qū)的業(yè)主構(gòu)成是做好住宅小區(qū)物業(yè)管理的前提和基礎(chǔ)，為住宅小區(qū)業(yè)主服務(wù)是住宅小區(qū)物業(yè)管理的根本目的。

　　4.有償使用，有償服務(wù)，合理負(fù)擔(dān)。

　　聯(lián)合業(yè)主委員會，聽取其意見、建議，逐漸將物業(yè)小區(qū)建立成適合居住的文明小區(qū)。

　　三、住宅小區(qū)中的業(yè)委會

　　住宅小區(qū)中的業(yè)主委員會由業(yè)主大會在全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織，它是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的權(quán)力機構(gòu)，是業(yè)主意愿和意志的代表，負(fù)有聯(lián)系和組織業(yè)主，并代表業(yè)主處理及執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理事宜，維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的責(zé)任。業(yè)主委員會的義務(wù)是支持、配合、督導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)的工作，努力搞好區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理，組織、開展有益于物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主身心健康的各種活動，積極創(chuàng)建文明物業(yè)小區(qū)，聽取物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主對物業(yè)管理的意見、建議，并向有關(guān)方面反映，爭取得到改進(jìn)。因此，業(yè)主委員會與物業(yè)公司的積極配合是組建文明社區(qū)的關(guān)鍵。

　　居住小區(qū)內(nèi)人口密度高，居住人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜多樣。業(yè)委會比較熟悉人員情況，可以妥善處理一些問題。比如居住小區(qū)中的私搭亂建現(xiàn)象，物業(yè)公司作為小區(qū)的管理單位，一次又一次地去勸說，乃至到了強行拆除的地步，這樣物業(yè)公司與業(yè)主就會產(chǎn)生比較激烈的矛盾，這時業(yè)主委員會考察其原因，努力做好業(yè)主的思想工作和認(rèn)識工作，特別是主任多次到住戶家走訪，告誡住戶私搭亂建不僅影響到整個小區(qū)的外觀形象

，就好像是一面光潔的銅鏡上有了一塊凸起的污跡，如果不及時做好防氧化處理，污跡就會越來越多。相反，如果業(yè)主委員會沒有配合物業(yè)公司做好業(yè)主的工作，私搭亂建就會越來越多，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾也會增多。在這個過程中，業(yè)主委員會起到了一個協(xié)調(diào)的作用。

　　業(yè)主委員會不僅聯(lián)系著全體業(yè)主，代表著全體業(yè)主，聆聽著全體業(yè)主心*同的期盼。如果物業(yè)公司能得到業(yè)主委員會的強力支持，這對于物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)的工作會有極大的幫助。

　　由于小區(qū)內(nèi)前期硬件設(shè)施不齊全，加上后期設(shè)備設(shè)施的老化，很多設(shè)備設(shè)施不能進(jìn)行正常的工作，如有時水泵突然停止，業(yè)主家中就沒有水了，沒法做飯也沒法洗澡洗衣，業(yè)主就會抱怨。如有時用電高峰期間，電纜不能承受其負(fù)荷，導(dǎo)致間歇停電時，小區(qū)內(nèi)的業(yè)主也會出現(xiàn)抱怨的情緒等等。由此可見，有很多設(shè)備設(shè)施需要小修、中修及綜合維修，這其中就需要業(yè)主委員會的幫助。如果小區(qū)的維修基金不能負(fù)擔(dān)小區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維修及更換，這就需要業(yè)委會向全體業(yè)主籌集。

　　業(yè)委會就小區(qū)居住功能單一，相對比較封閉的特點，開展豐富的民間文化活動，如針對小區(qū)老年人比較多，開展歌唱比賽和晚間的交際舞活動;針對小區(qū)中的青年人，組織籃球比賽;針對小區(qū)中的媽媽和寶寶，開展寶寶智力開發(fā)。在活動中既提高了業(yè)主的精神文明，又提高了業(yè)主的團結(jié)友好意識。業(yè)委會將小區(qū)內(nèi)的各種工作當(dāng)作自己的事情，不分事情的難易，不管白天和黑夜，小區(qū)內(nèi)只要發(fā)生了什么事情，業(yè)委會都會作為物業(yè)公司的后盾，積極地去配合物業(yè)公司解決小區(qū)內(nèi)的每一件事情，力爭使事情完善，最后使小區(qū)達(dá)到模范文明住宅小區(qū)。

　　小區(qū)是業(yè)主的家，業(yè)委會代表這個家庭中的每一位成員，物業(yè)公司是這個大家庭的管家，家的和諧完美、寧靜舒適靠每一位成員來維系。

篇2：小區(qū)和諧從改進(jìn)業(yè)委會工作理念開始

　　小區(qū)和諧從改進(jìn)業(yè)委會工作理念開始

　　業(yè)委會成立后，我們認(rèn)真學(xué)習(xí)《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，并搜集大量佛山其它小區(qū)的相關(guān)素材，分析研究小區(qū)在物業(yè)管理中存在的問題和探討業(yè)委會工作的思路。

　　一、“一手托兩家”工作理念

　　個別業(yè)主因種種原因拒繳物業(yè)費，用這種方式發(fā)泄對物業(yè)服務(wù)公司工作的不滿，在這中間部分業(yè)委會成員素質(zhì)低、有私心、亂作為也是小區(qū)亂的原因之一。針對上述種種現(xiàn)狀，我們在業(yè)委會第一次全體會議上提出“一手托兩家”的工作理念，既對業(yè)主的合法權(quán)益堅決維護(hù)，也對物業(yè)服務(wù)公司的合法權(quán)益加以維護(hù)，建立和諧美好家園。業(yè)委會開始履行對小區(qū)的日常管理工作，因上屆業(yè)委會負(fù)責(zé)人工作不透明，工作方式方法有欠缺，小區(qū)已無法召集起業(yè)主坐在一起開會，怎么辦？

　　我們新一屆業(yè)委會提出向小區(qū)廣大業(yè)主用邀請信的方式召開業(yè)主座談會，態(tài)度誠懇地請業(yè)主參加，傳達(dá)愿為業(yè)主服務(wù)的信息。業(yè)主座談會有50人參加，我們向業(yè)主講業(yè)委會的工作理念，對業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的合法權(quán)益我們都全力支持，爭取維護(hù)，最終目的是把小區(qū)建設(shè)的更好。

　　業(yè)委會內(nèi)部執(zhí)行集體領(lǐng)導(dǎo)，任何決議必須經(jīng)多數(shù)委員同意，有事大家商議，允許保留自己的意見，但通過的決議必須執(zhí)行，做到政務(wù)公開、財務(wù)公開、辦事透明，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主對我們的表態(tài)感到振奮，特別是對業(yè)委會也要維護(hù)物業(yè)服務(wù)公司的合法權(quán)益的提法有疑慮，我們認(rèn)為業(yè)主有疑慮好，我們應(yīng)用實際行動打消業(yè)主疑慮，我們努力工作，用事實讓業(yè)主接受我們的工作理念。

　　二、全力維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益

　　根據(jù)業(yè)主座談會上大家提出屬于業(yè)委會的問題，我們認(rèn)真分析、研究，積極解決。大伙齊心協(xié)力在廣大業(yè)主的熱情幫助下，在短時間內(nèi)解決了六件廣大業(yè)主看得見的實事。我們在小區(qū)公示欄、小區(qū)網(wǎng)站上公布自己的家庭地址、電話號碼、個人信息，歡迎業(yè)主有事找我們。由于我們態(tài)度誠懇、干實事，業(yè)主對我們的工作給予了認(rèn)可。我們認(rèn)為只要實實在在的為業(yè)主辦事，大家得到了實惠、方便，看到了希望，就爭得了人心，業(yè)主就會有話對我們講，把我們當(dāng)作自己人。只要多溝通、多聯(lián)系、多協(xié)調(diào)、多干實事，業(yè)主就會支持我們。業(yè)主看到我們工作繁忙，起早貪黑，主動提出希望我們注意休息，對小區(qū)存在的各種問題不要著急。

　　特別是20**年1月初，小區(qū)業(yè)主提出反對在小區(qū)旁邊建醫(yī)院，因醫(yī)院離小區(qū)只有一墻之隔，若建成肯定影響業(yè)主的日常生活，業(yè)委會按程序積極向北京市政府、禪城區(qū)政府反映，及時向街道辦事處、居委會匯報，主動和業(yè)主溝通、協(xié)商，聽取意見。業(yè)委會成員頭腦清醒，認(rèn)真分析形勢，正確引導(dǎo)，及時向廣大業(yè)主提出：理智、克制、合理合法維權(quán)。由于廣大業(yè)主對我們信任，我們也實事求是向廣大業(yè)主匯報事態(tài)進(jìn)展，消除各種傳言，及時召開業(yè)主大會，要求禪城區(qū)衛(wèi)生局等政府部門領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主直接對話，最終禪城區(qū)衛(wèi)生局根據(jù)廣大業(yè)主的意愿批復(fù)該醫(yī)院重新選址，我們用實際行動維護(hù)了廣大業(yè)主的權(quán)益。廣大業(yè)主團結(jié)、配合，未有任何違規(guī)現(xiàn)象發(fā)生，始終團結(jié)在業(yè)委會周圍。我們的行動得到禪城區(qū)衛(wèi)生局和上級機關(guān)的認(rèn)可。

　　三、勇于面對各種問題

　　對小區(qū)運行管理中遇到的問題，業(yè)委會認(rèn)為：既有歷史遺留問題，也有小區(qū)日常管理建設(shè)過程中遇到的新問題，例如：前期物業(yè)服務(wù)公司因種種原因向業(yè)委會提出恢復(fù)20**年前物業(yè)費原價的申請，業(yè)委會提出是否同意恢復(fù)物業(yè)費原價決定權(quán)在業(yè)主，并開展征求業(yè)主意見的工作。業(yè)委會發(fā)現(xiàn)因部分業(yè)主對物業(yè)服務(wù)公司的工作不滿意，小區(qū)存在問題較多，恢復(fù)物業(yè)費原價的時機不成熟，我們在分析同意恢復(fù)物業(yè)費原價的判斷上有偏差，針對這些發(fā)生的新問題，我們及時開會，提出暫緩恢復(fù)物業(yè)費原價的工作，并向物業(yè)服務(wù)公司誠懇闡述暫緩執(zhí)行的理由。

　　業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)公司在日常共同管理建設(shè)小區(qū)的過程中發(fā)生矛盾是正常的，問題是產(chǎn)生矛盾問題后如何解決、處理、才是關(guān)鍵。我們認(rèn)為首先要正確對待產(chǎn)生的矛盾和問題，其次勇于面對，只要雙方都能替對方著想，想問題辦事情出于公心，心平氣和的商量，就沒有解決不了的矛盾，就有解決問題的辦法。20**年初小區(qū)整頓停車秩序工作，物業(yè)服務(wù)公司出于小區(qū)機動車無序增長，小區(qū)停車場已滿，要不治理就會影響小區(qū)正常生活秩序，準(zhǔn)備用市場經(jīng)濟手段給予解決，業(yè)委會也同意該解決方案。但在整頓中業(yè)委會發(fā)現(xiàn)效果不好，引發(fā)業(yè)主不滿，而且也不好操作。我們及時向物業(yè)服務(wù)公司提出，要求糾正此項工作中發(fā)生的問題，物業(yè)服務(wù)公司不同意，認(rèn)為我們的整頓應(yīng)該讓業(yè)主認(rèn)可方可成功，反之將無法執(zhí)行。我們用事實說明此整頓辦法缺陷多，特別指出業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的矛盾會增多，不利于小區(qū)的日常管理。物業(yè)服務(wù)公司認(rèn)真聽取了業(yè)委會的意見，最終問題也得以圓滿解決。

　　四、維護(hù)物業(yè)服務(wù)公司的合法權(quán)益

　　業(yè)委會敢于提出維護(hù)物業(yè)服務(wù)公司合法權(quán)益為自己工作的理念，在自己的各種文件中明確表述，并能貫徹于日常工作中，用實際行動維護(hù)物業(yè)服務(wù)公司的合法權(quán)益。我們小區(qū)有一位年輕業(yè)主，因未在規(guī)定時間繳納停車費，物業(yè)服務(wù)公司多次催繳也不交。物業(yè)服務(wù)公司將其車位轉(zhuǎn)租給別人，該業(yè)主以車位問題為由不交物業(yè)費，并找到業(yè)委會反映，我們明確告訴他：不繳納物業(yè)費是錯誤的，也不是解決問題的辦法。你在小區(qū)內(nèi)接受了物業(yè)服務(wù)，就應(yīng)該繳費，有問題談問題，解決問題，兩者不可混為一起。表面上你對物業(yè)服務(wù)公司的利益造成損害，實際上你是傷害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。同時也向物業(yè)服務(wù)公司提出處理問題不當(dāng)，希望能再次幫這位年輕業(yè)主找個車位，因處理得當(dāng)，這位業(yè)主也滿意，表示不再拖欠物業(yè)費，并及時補交齊。

　　小區(qū)20**年變更過一次物業(yè)服務(wù)公司，前物業(yè)服務(wù)公司各項工作缺陷較多，部分業(yè)主不滿意，小區(qū)有30多萬物業(yè)費、水費未收上來，對于這一難題怎么辦？根據(jù)《物業(yè)管理條例》和佛山市有關(guān)規(guī)定，業(yè)委會有權(quán)催繳物業(yè)費，業(yè)委會向物業(yè)服務(wù)公司提出將多次催繳仍不繳納物業(yè)費的業(yè)主名單轉(zhuǎn)給業(yè)委會，我們客觀的分析各種欠費原因，采用電話催繳、上門詳談、辦公室接洽，對事不對人，對業(yè)主受到的損害要求物業(yè)服務(wù)公司適當(dāng)補償，對物業(yè)服務(wù)公司的合理要求給予支持。用不到一個月的時間解決了一半的欠費問題，對惡意拖欠經(jīng)多次催繳仍不繳費的業(yè)主，我們同意物業(yè)服務(wù)公司動用司法程序予以解決。業(yè)委會用自己的實際行動對物業(yè)服務(wù)公司的合法權(quán)益給予支持、維護(hù)，我們的工作也得到廣大業(yè)主的理解、肯定。

　　目前小區(qū)存在的問題還很多，對于這些問題回避是沒有出路的，只有勇敢的面對、迎接挑戰(zhàn)，我們將全力維護(hù)小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，維護(hù)物業(yè)服務(wù)公司的合法利益這一工作理念貫徹始終，才能帶領(lǐng)廣大業(yè)主把小區(qū)建設(shè)的更加和諧。業(yè)委會只有積極為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司工作，說真話、辦實事，才能得到小區(qū)業(yè)主的認(rèn)可，我們相信有耕耘就會有收獲。

篇3：小區(qū)業(yè)委會籌備小組議程會議紀(jì)要

　　小區(qū)業(yè)委會籌備小組議程會議紀(jì)要

　　會議主題:籌備組20**年3月第四周工作計劃

　　會議日期：20**年3月28日

　　主持人：Z女士 Z先生

　　參會人數(shù)：應(yīng)到14人，實到11人

　　下次會議時間：20**年4月6日

　　會議內(nèi)容：

　　1.總結(jié)上周工作情況，針對出現(xiàn)問題著重討論解決辦法

　　2.討論擬定下周一（20**-4-6）下午2：00與負(fù)責(zé)小區(qū)民委會工作人員開碰頭會，確定到會籌備小組人員名單

　　3. 討論《首次業(yè)主大會召開工作方案征求意見稿》、《物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約征求意見稿》、《業(yè)主大會議事規(guī)則征求意見稿》 ，草稿文檔已經(jīng)得到與會人員的一致同意，并將于下周在小區(qū)及網(wǎng)絡(luò)上公布征集廣大業(yè)主的建議和意見

　　4.討論起草《**業(yè)主自薦書》及《**業(yè)主聯(lián)絡(luò)人自薦告示》召集更多熱心業(yè)主共同負(fù)責(zé)業(yè)委會工作

　　5.討論起草《居委會、業(yè)委會辦公用房申請》文件

　　6.起草和廣大業(yè)主交流辦法的文件以及成立業(yè)委會所需的其他文檔

　　7.組織學(xué)習(xí)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》