深圳小區(qū)為何成立業(yè)主委員會這么難

　　20**年年底，深圳市物業(yè)管理學術沙龍上曾透露，全市小區(qū)業(yè)委會成立率不足30%，或者選舉出的上一屆業(yè)主委員會任期屆滿后未再產生新的業(yè)委會。有關單位答復稱業(yè)委會是業(yè)主自發(fā)組成的團體，政府不過多干預。深圳是內地最先產生業(yè)委會及最先制定物管條例的城市，而緣何成立業(yè)委會的小區(qū)這么少？筆者顏宇丹認為，總結起來有幾點原因：

　　一、深圳是移民城市外來人口多，生活節(jié)奏緊張，買房后鄰居之間互相不來往，很多小區(qū)沒有業(yè)主牽頭成立業(yè)委會；

　　二、深圳是一線城市，由于限購令炒房者借名購房多，小區(qū)空置率高，一些真正業(yè)主不實際居住在小區(qū)里，對小區(qū)是否成立業(yè)委會沒有直接利益關系；

　　三、一些老的小區(qū)，尤其是小戶型房，租住率高，擁有所有權的業(yè)主沒有住在小區(qū)里，對小區(qū)是否成立業(yè)委會無所謂；

　　四、小區(qū)物業(yè)服務公司不希望成立業(yè)委會監(jiān)督物業(yè)公司管理及財務情況，因此不配合提供業(yè)主名單，使籌備組無法聯(lián)系上業(yè)主，有些小區(qū)物業(yè)公司甚至阻擾業(yè)委會成立；

　　五、政府對業(yè)委會的成立既放手又嚴管，一方面對業(yè)委會是否成立沒有硬性要求，一方面政府嚴格規(guī)定了成立業(yè)委會必須符合“雙過半”原則及繁瑣的程序，使業(yè)委會難以成立。

　　在法言法，讓我們來看看深圳對成立業(yè)主委員會有些什么要求呢？這在20**年1月1日起施行的《深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》和20**年1月1日起施行的《〈深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例〉實施若干規(guī)定》里有詳細的規(guī)定。

　　一、成立業(yè)主委員會的條件：

　　（一）物業(yè)出售且已經交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之五十以上的；（二）首套物業(yè)出售并交付使用滿二年的。分期開發(fā)的物業(yè)，可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。物業(yè)管理區(qū)域符合前款條件后六十日內，建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知物業(yè)所在地街道辦事處；業(yè)主也可以書面告知物業(yè)所在地街道辦事處。街道辦事處應當在收到書面告知后一個月內，負責核實并組織、協(xié)調成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

　　二、業(yè)主委員會的有關管理單位：

　　1、市住房和建設部門是本市物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱市主管部門），建立物業(yè)管理電子投票信息系統(tǒng)、網絡信用平臺和誠信檔案制度；

　　2、區(qū)主管部門接受市主管部門的業(yè)務指導，確認未能依法選舉產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會集體辭職的情形，責令嚴重違法的業(yè)主委員會限期整改、解散；

　　3、街道辦事處在區(qū)主管部門指導下，負責組織、協(xié)調業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動。

　　4、社區(qū)工作站協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關工作。街道辦事處可以依法委托社區(qū)工作站辦理物業(yè)管理相關事務，但受區(qū)主管部門委托的事項不得轉委托。

　　三、關于業(yè)主委員會選舉的規(guī)定：

　　物業(yè)的所有權人為業(yè)主。業(yè)主人數(shù)，按照物業(yè)獨立產權單位的業(yè)主數(shù)量計算，一個獨立產權單位按一人計算。但物業(yè)獨立產權單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買受人擁有一個以上物業(yè)獨立產權單位的，按一人計算。一個獨立產權單位擁有一個表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應當標明該產權單位的投票權數(shù)。業(yè)主投票權數(shù)按業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積計算，物業(yè)建筑面積每平方米計算為一票，不足一平方米的按四舍五入計算。

　　四、業(yè)主委員會成立的程序：

　　1、業(yè)主委員會成員候選人由籌備組推薦，10名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦1至2名候選人，但同一業(yè)主只能聯(lián)名推薦一次。籌備組根據預定委員、候補委員人數(shù)確定候選人總人數(shù)，并對候選人資格審查確認后，對委員和候補委員按照規(guī)定程序一并組織選舉，根據得票順序依次選出業(yè)主委員會委員和候補委員。業(yè)主委員會成員實行差額選舉，差額比例不得低于20%，且不得高于50%。

　　2、委員、候補委員得票順序，按照所得投票權數(shù)占與會業(yè)主總投票權數(shù)的比例與所得投票人數(shù)占與會業(yè)主人數(shù)的比例之和的大小確定；兩者之和相等的，所得投票權數(shù)較多者排名靠前。委員、候補委員當選應當經與會業(yè)主所持投票權二分之一以上且與會業(yè)主人數(shù)二分之一以上多數(shù)同意。委員、候補委員當選名額不足或者無人當選的，可以重新選舉，也可以補選，具體方式由籌備組在選舉辦法中確定。

　　3、籌備組成立6個月仍無法召開業(yè)主大會并選舉產生業(yè)主委員會的，街道辦事處可以解散籌備組并重新成立籌備組。

　　4、業(yè)主委員會成立后，應當通過社區(qū)工作站向區(qū)主管部門提交備案申請。社區(qū)工作站應當在3個工作日內對業(yè)主委員會書面總結的業(yè)主大會成立情況進行核查，街道辦事處應當在2個工作日內進行復核并簽署意見，并將備案申請及

資料轉報區(qū)主管部門備案。區(qū)主管部門的備案回執(zhí)由社區(qū)工作站轉交業(yè)主委員會。

　　五、業(yè)主委員會的換屆選舉：

　　1、業(yè)主委員會每屆任期三年，業(yè)主委員會任期屆滿前6個月，業(yè)主委員會應當組織換屆選舉，并應當在任期屆滿5個月前將換屆選舉方案報告區(qū)主管部門和物業(yè)所在地街道辦事處。

　　業(yè)主委員會任期屆滿前3個月尚未完成換屆選舉的，由物業(yè)所在地街道辦事處根據實際情況，按照下列規(guī)定處理：

　　（一）街道辦事處確認前期選舉工作合法的，由街道辦事處組織、業(yè)主委員會協(xié)助繼續(xù)完成換屆選舉，經街道辦事處同意也可以由業(yè)主委員會在街道辦事處的監(jiān)督下繼續(xù)完成換屆選舉；

　　（二）前期選舉工作程序違法、爭議較大或者具有其他影響換屆選舉的重大事項，由街道辦事處組織、業(yè)主委員會協(xié)助，重新舉行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會任期屆滿仍未完成換屆選舉工作的，物業(yè)所在地街道辦事處應當代管相關檔案資料，并參照首次業(yè)主大會會議的程序組織選舉產生新一屆業(yè)主委員會，籌備組成員的組成由街道辦事處確定；但經確認前期選舉工作合法的，街道辦事處可以在前期選舉工作基礎上繼續(xù)完成換屆選舉。

　　2、經與會業(yè)主所持投票權三分之二以上且與會業(yè)主人數(shù)三分之二以上多數(shù)同意，業(yè)主大會可以決定延長業(yè)主委員會及委員、候補委員的任期，但決定延長后的每屆任期不得超過5年。業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會作出延長任期的決定后10日內向區(qū)主管部門備案。

篇2：物管案例：業(yè)主通過網絡自發(fā)成立業(yè)主委員會怎么辦

　　物管案例：業(yè)主通過網絡自發(fā)成立業(yè)主委員會怎么辦

　　物業(yè)管理公司剛剛進駐小區(qū)，業(yè)主們卻已經成立業(yè)主委員會。他們是在網上聯(lián)絡發(fā)起的，有一百左右人，還推選了一位業(yè)主委員會主任，這位主任在網上聯(lián)絡各位業(yè)主。這樣的業(yè)主委員會合法嗎？

　　[案例分析]

　　業(yè)主委員會是業(yè)主自治管理的核心，其成立根據慣例要有具備一些必要的條件，并履行必須的成立程序，該組織的成立才是合法的。業(yè)主委員會成立的條件是：公有住宅出售建筑面積達到30%以上；新建商品住宅出售建筑面積達到50%以上；住宅出售已滿2年，其成立程序在“相關法規(guī)制度”中有明確介紹。本案例中小區(qū)業(yè)主委員會的成立顯然未按組織程序成立的，其不具備法律地位，是不合法的組織。

　　[解決辦法]

　　從與業(yè)主長遠合作的角度，首先物業(yè)管理公司應肯定業(yè)主這種自治管理的民主意識，但也要宣傳業(yè)主委員會成立的相關法規(guī)政策，指出他們目前這種做法的不合法，提出積極的建議。同時，物業(yè)管理公司還要表明愿意積極幫助業(yè)主成立業(yè)主委員會的愿望，愿意與其友好合作的心意。

　　[相關法規(guī)制度]

　　1．《業(yè)主委員會成立程序》

　　一、提出申請

　　物業(yè)管理小區(qū)（大廈）符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)（大廈）所在的街道辦事處（或鎮(zhèn)人民政府，下同）書面提出申請，填報《首屆業(yè)主（代表）大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業(yè)主委員會：

　　（一）物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50％以上；

　　（二）物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30％以上不足50％，且使用超過一年的。

　　二、成立籌備小組

　　街道辦事處收到申請后，作出書面批復意見，指導小區(qū)（大廈）成立業(yè)主委員會籌備小組（以下簡稱籌備小組）。

　　三、籌備小組開展籌備工作

　　（一）籌備小組經批復成立后，應告知建設單位或物業(yè)公司在15日內將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關材料后5日內將上述資料交予籌備小組。

　　（二）籌備小組自成立之日起30日內擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主委員會選舉辦法》，并在小區(qū)（大廈）內明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見。

　　籌備小組將《業(yè)主委員會政策法規(guī)宣傳資料》在宣傳欄內公布并發(fā)放給業(yè)主。

　　（三）籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產生業(yè)主委員會候選人。

　　（四）籌備小組將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主委員會選票格式樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公布，同時將《業(yè)主委員會選舉辦法》書面送達全體業(yè)主。

　　四、召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡歷表、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主公約》送達街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請，同時做好會務籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設備投票猜箱，通知所有投票權人，知會街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關人員。

　　籌備小組根據議程召開大會：收集、登記選票；審議并表決通過《業(yè)主委員會章程》及《業(yè)主公約》；公開唱票、點票，宣讀選舉結果，產生業(yè)主委員會委員。

　　會后籌備小組將大會簽到表、選舉結果統(tǒng)計表予以公布。

　　五、申請登記業(yè)主委員會

　　自產生之日起15日內，持下列文件向所在區(qū)或縣級市房地產行政主管部門申請辦理備案登記手續(xù)；

　　（一）業(yè)主委員會登記申請表；

　　（二）街道辦事處核準證明；

　　（三）業(yè)主委員會選票；

　　（四）業(yè)主代表選票；

　　（五）業(yè)主授權委托書；

　　（六）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會簽到表；

　　（七）業(yè)主委員會章程；

　　（八）業(yè)主公約；

　　（九）其他相關資料。

　　六、核準批復

　　區(qū)或縣級市房地產行政部門經審核，給予業(yè)主委員會書面批復意見。業(yè)主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報區(qū)或縣級市房地產行政部門及街道辦事處備案。

　　2．業(yè)主委員會章程（示范文本）

　　第一章 總則

　　第一條本會是本物業(yè)管理范圍內代表全體業(yè)主對本物業(yè)實施自治管理的組織。

　　本會由業(yè)主大會業(yè)主代表大會選舉產生，業(yè)主委員會委員應當則業(yè)主擔任。

　　本會是業(yè)主大會的常設機構，對業(yè)主大會負責。

　　第二條本會接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督與指導。

　　第三條本章程所稱業(yè)主是指房屋所有權和土地使用權人。

　　第四條本會代表全體業(yè)主的合法權益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護本物業(yè)的公共、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、明的環(huán)境。

　　第二章 組織及職責

　　第五條第一屆業(yè)主委員會，由物業(yè)管理行政主管部門指導開發(fā)建設單位或物業(yè)管理單位、業(yè)主代表組成籌委會，籌委會推薦本會候選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉產生。

　　第六條本會設委員--名，其中主任一名，副主任--名，本會主任、副主任在全體委員會中選舉產生。

　　本會聘任執(zhí)行秘書（或秘書長）一名，負責處理本會日常事務。執(zhí)行秘書可以是，也可以不是委員。

　　本會主任、副主任、執(zhí)行秘書為專職或兼職。

　　第七條本會權利

　　1．召集和主持業(yè)主大會；

　　2．與物業(yè)管理單位議定管理服務費等費用的收取標準及使用辦 法；

　　3．采用招標或其他方式，聘請物業(yè)管理單位對本物業(yè)進行管 理，并與其簽訂管理合同；

　　4．與物業(yè)管理單位議定年度管理計劃、年度費用概算及決算報 告；

　　5．檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位的物業(yè)管理工作；

　　6．修訂業(yè)主公約、本會章程。

　　第八條 本會義務

　　1．籌備業(yè)主大會并向業(yè)主大會報告工作；

　　2．執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決議；

　　3．執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關法律、政策規(guī)定，對住用戶開展多種形式的宣傳教育；

　　4．保障本物業(yè)各項管理目標的實現(xiàn)；

　　5．執(zhí)行政府部門對本物業(yè)的管理事項提出的指令和要求；

　　6．本會作出的決定，不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主 大會的決定，不得損害業(yè)主公共利益。

　　第九條 本會召集業(yè)主大會可采取會議或書面征求意見等形式。

　　第十條 下列人員經本會決定可獲得適當津貼：

　　1．本會主任；

　　2．本會副主任；

　　3．本會執(zhí)行秘書；

　　4．本會同意的其他人員。

　　第三章 會議

　　第十一條 本會會議每三個月至少召開一次。有三分之一以上業(yè)主和委員提議或主任、副主任認為有必要時，可召開特別會議。

　　第十二條 本會會議的召開應由召集人提前七天將會議通知有關材料送達每位委員。委員因故不能參加會議的，可以一次性書面委托代理人參加。

　　第十三條 本會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副 主任主持。

　　第十四條 本會召開會議時，可邀請物業(yè)管理行政主管部門及政府有關部門（街道辦事處、派出所等）、物業(yè)管理單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權。

　　當本物業(yè)有三分之一以上為出租時，必須聘請相當于本會委員三分之一以上人數(shù)的承租人代表為聘請委員，并通知其列席本會會議。

　　第十條 本會會議決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。會議進 行表決時，每位委員有一票表決權。若表決中出現(xiàn)贊成票與反對票相同時，由主任或會議主持人在自已已投過的一票外，再投一票決定票（贊成或反對票），但此規(guī)定不適用于對其本人或直系親屬有利害關系的事項。

　　第十六條 本會執(zhí)行秘書必須作好每次會議記錄，并由會議主持 人簽署后存檔；涉及物業(yè)管理的重大問題應由與會的全體委員簽署。

　　第四章 委員

　　第十七條 本會委員由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產生，人數(shù)為單數(shù)，最多不超過15人。

　　第十八條 本會委員由道德品質好、熱心公益事業(yè)、責任心強， 有一定的組織能力和必要的工作時間的成年人擔任。

　　第十九條 本會委員的撤換、增，由本會會議通過后，提交業(yè)主 大會確認。

　　第二十條 有下列情形的人員不得擔任本會委員，已擔任的須停 任，并由下次業(yè)主大會確認：

　　1．已不是業(yè)主；

　　2．無故缺席會議連續(xù)三次以上；

　　3．因體或精神上的疾病而喪失履行職責能力的；

　　4．有違法犯罪行為被司法部門義定或正在接受調查的；

　　5．其他原因不適宜擔任本會委員的。

　　6．第二十一條任何委員停任時，必須在停任后半個月內將由其 管理、保存的本會件、資料、帳以及屬于本會的所有物移交給本會。

　　第二十二條委員的權利和義務

　　（一） 權利

　　1．有權參加本組織的有關活動；

　　2．有選舉、被選舉和監(jiān)督權；

　　3．有權參與本會有關事項的決策；

　　4．具有對本會的建議和批評權。

　　（二） 義務

　　1．遵守本會章程；

　　2．執(zhí)行本會的決議，完成本會交辦的工作；

　　3．參加本會組織的會議、活動的公益事業(yè)；

　　4．向本會的工作提供有關資料和建議；

　　第五章 經費與辦公用房

　　第二十三條 本會的經費由--費用中支出。

　　第二十四條 本會的經費開支包括：業(yè)主大會和本會會議；有關人員的津貼；必要的日常辦公等費用。經費收支帳目由物業(yè)管理公司負責管理，每季度向本會匯報，每年度向業(yè)主公布。

　　第二十五條本會的辦公用房由--解決。

　　第六章附則

　　第二十六條業(yè)主大會通過的有關本章程的決定都是本章程的組成部分。

　　第二十七條本會的解散與終止，依照業(yè)主大會的決定或政府主管部門的決定解散或終止。

　　第二十八條本章程經業(yè)主大會通過后生效，同時報當?shù)匚飿I(yè)管理行政部門備案。

篇3：江門市住宅小區(qū)（大廈）成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作指引(2007年)

　　江門市住宅小區(qū)（大廈）成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作指引(20**)

　　第一條 為規(guī)范我市業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權益，根據國務院《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》、建設部《業(yè)主大會規(guī)程》等有關規(guī)定，制定本工作指引。

　　第二條 本市范圍內業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及其活動適用本工作指引。

　　第三條 本工作指引所稱的業(yè)主是指物業(yè)所有權人，即房地產權利證書記載的權利人。

　　物業(yè)的合法買受人尚未辦理產權登記，但已實際占有使用的，享有業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權利，承擔相應義務。

　　業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應當代表物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主行使在物業(yè)管理活動中的合法權利，依法履行相應義務。

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會依法選舉產生。

　　第四條 市（區(qū)）房產管理局是市物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門（以下簡稱行政主管部門），負責依法對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立（換屆選舉）進行業(yè)務指導，并對依法產生的業(yè)主委員會進行登記備案。

　　第五條 街道辦事處、居民委員會負責指導、協(xié)助本轄區(qū)內的業(yè)主召開業(yè)主大會及業(yè)主委員會的選舉（換屆選舉）工作，監(jiān)督、檢查業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常活動，并負責協(xié)調處理本轄區(qū)內的物業(yè)管理與社區(qū)管理的相關事務，并對依法產生的業(yè)主委員會進行登記備案。

　　第六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理無關的活動。

　　第七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的行政主管部門或者街道辦事處，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會有下列情形之一的，物業(yè)所在地的行政主管部門應當責令其即時解散，由所在地的居民委員會依法協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會，重新選舉產生業(yè)主委員會：

　　（1）業(yè)主委員會有越權、不履行職責、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，侵害多數(shù)業(yè)主合法權益，情節(jié)嚴重的；

　　（2）業(yè)主委員會的行為嚴重影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定的。

　　第八條 業(yè)主大會的組成和職責

　　（一）業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成，自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。

　　只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

　　（二）業(yè)主大會的主要職責如下：

　　（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（2）制定和修改管理規(guī)約；

　　（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　　（4）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

　　（5）籌集和使用專項維修資金；

　　（6）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第九條 首次業(yè)主大會會議的籌備

　　（一）業(yè)主擬籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的行政主管部門和街道辦事處的指導下，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業(yè)主大會籌備工作。

　　（二）籌備組成員名單確定后，應當書面告知物業(yè)所在地的行政主管部門和街道辦事處，并且以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。物業(yè)所在地的行政主管部門、街道辦事處應在收到書面告知后15日內，指導、協(xié)助業(yè)主成立首次業(yè)主大會籌備組。

　　籌備組一般由5～17名成員組成，其中建設單位代表或社區(qū)居民委員會工作人員1名、業(yè)主代表2～15名。籌備組的組長由業(yè)主擔任。籌備組中的業(yè)主代表可由業(yè)主自薦、推薦或社區(qū)居民委員會推薦產生。

　　籌備組主要負責業(yè)主大會籌備工作。物業(yè)所在地的行政主管部門、街道辦事處應當指導、協(xié)助籌備組開展工作，廣大業(yè)主應配合籌備組開展工作。

　　（三）籌備組的主要職責如下：

　　（1）自成立之日起，擬定《管理規(guī)約》（草案）、《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）；

　　（2）確定業(yè)主委員會委員的人數(shù)；

　　（3）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，做好會務準備工作；

　　（

4）確認業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；

　　（5）根據該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，制定業(yè)主委員會的選舉辦法，并在業(yè)主中推選票的發(fā)放人、唱票人、計票人和監(jiān)票人各若干名。

　　（四）業(yè)主委員會應由5至17人的單數(shù)組成，具體人數(shù)由籌備組根據該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。

　　（五）業(yè)主委員會選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%。

　　（六） 籌備組應當依法確認業(yè)主身份，并發(fā)放業(yè)主委員會選舉證。選舉證應當寫明業(yè)主姓名、性別、住址、有效的聯(lián)系方式及擁有的投票權數(shù)等基本內容。

　　選舉證用于業(yè)主大會事務中核實業(yè)主身份。

　　（七） 業(yè)主大會投票權數(shù)按物業(yè)的建筑面積計算。以每1平方米為一個投票權，不足1平方米的，按四舍五入計算。

　　（八） 業(yè)主委員會委員候選人由籌備組推薦，10名以上業(yè)主也可以推薦一名候選人。籌備組應該審查候選人的資格并確定候選人名單。

　　業(yè)主聯(lián)名推薦的，應在籌www.dewk.cn備組規(guī)定的時間內完成，逾期推薦的無效。

　　（九） 籌備組應當將下列事項在物業(yè)管理區(qū)域內公示，公示時間為7日：

　　（1）《管理規(guī)約》（草案）、《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）；

　　（2）業(yè)主委員會委員候選人簡歷、會議的表決票樣、業(yè)主委員會選票票樣、業(yè)主大會會議議程。

　　業(yè)主對上述公示事項有異議的，應當在公示期內以書面形式并署實名向籌備組提出。籌備組應當在5日內予以答復。

　　（十） 籌備組應當于業(yè)主大會會議召開15日前將會議通知以下列方式送達全體業(yè)主：

　　（1）當面遞交書面通知，業(yè)主簽名確認；

　　（2）掛號信郵寄或通過媒體公告。

　　此外，會議通知還應當在小區(qū)公告欄公告。

　　通知應寫明會議的時間、地點、內容、形式、業(yè)主委員會委員候選人名單、總投票權數(shù)、投票人的權利和義務等。

　　第十條 首次業(yè)主大會會議的召開

　　（一）首次業(yè)主大會會議的內容包括：

　　（1）表決通過《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》；

　　（2）選舉產生業(yè)主委員會；

　　（3）其他需要業(yè)主大會會議表決通過的事項。

　　（二） 業(yè)主為法人的，由其法定代表人行使投票權。業(yè)主為無完全民事行為能力的，由其法定代理人或監(jiān)護人行使投票權。

　　業(yè)主可以自行投票，也可以書面委托他人投票。書面委托書應載明委托事項和投票權數(shù)。

　　業(yè)主投票時應出示選舉證，代理人除應出具業(yè)主的選舉證外，還應出示委托書、身份證復印件。

　　（三）單個物業(yè)登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。

　　（四）業(yè)主委員會委員候選人以得票多少排序，按預定委員人數(shù)得票多者，且必須經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，依次當選為首屆業(yè)主委員會委員，產生業(yè)主委員會。

　　（五） 采用書面形式召開業(yè)主大會會議的，籌備組應當在公示期滿7日內組織人員根據規(guī)定的時間、地點和方式發(fā)放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作。

　　（六）回收時限屆滿后，如收到業(yè)主或其委托人的表決票或選票的總票權數(shù)未達到業(yè)主大會總票權數(shù)法定比例的，由籌備組告知全體業(yè)主延長投票時間，組織人員催收表決票、選票，直至與會業(yè)主總票權數(shù)達到業(yè)主大會總票權數(shù)法定比例。

　　前款“與會業(yè)主總票權數(shù)”指與會的業(yè)主所持票權數(shù)的累計之和。

　　（七）籌備組負責組織開箱驗票、統(tǒng)計工作，并在物業(yè)管理區(qū)域內公布選舉結果。

　　（八） 籌備組應當自業(yè)主委員會選舉產生之日起3日內組織召開首次業(yè)主委員會會議，由業(yè)主委員會委員推選產生業(yè)主委員會主任一名、副主任一至兩名。

　　首次業(yè)主委員會會議結束后，籌備組自行解散。

　　第十一條 《業(yè)主大會議事規(guī)則》應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期、業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經費籌集、管理、使用等事項依法作出約定。

　　第十二條 《管理規(guī)約》應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　第十三條 業(yè)主大會定期會議和臨時會議

　　（一）業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　（二） 業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》的規(guī)定召集，并每年至少應召開一次。

　　經業(yè)主提議，且提議業(yè)主達到物業(yè)管理區(qū)域內20%以上的，業(yè)主委員會應當依法召集業(yè)主大會臨時會議。

　　提議應附上提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)系電話、物業(yè)名稱、投票權數(shù)、會議內容等。

　　業(yè)主委員會有權核實提議業(yè)主的業(yè)主身份，無法核實業(yè)主身份的業(yè)主的提議無效。

　　（三）業(yè)主委員會逾期不召開業(yè)主大會會議的，行主管部門應當責令業(yè)主委員會限期召集；仍不召開的，由提議業(yè)主提請該物業(yè)管理區(qū)域所在地社區(qū)居民委員會協(xié)助組織召開。

　　（四）業(yè)主大會定期會議和臨時會議應當按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開，可以邀請物業(yè)所在地的街道辦事處、社區(qū)居民委員會參加。

　　（五）因客觀原因未能選舉產生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會集體辭職的，業(yè)主大會仍應依法履行職責，其定期會議和臨時會議由所在地社區(qū)居民委員會組織召集。

　　（六）有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

　　（1）20％以上業(yè)主提議的；

　　（2）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　　（3）業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

　　發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，物業(yè)所在地的行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期召開。

　　（七） 除業(yè)主委員會和社區(qū)居民委員會外，任何單位和個人不得非法召集業(yè)主大會定期會議和臨時會議。

　　第十四條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

　　（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

　　（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

　　（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

　　（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第十五條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業(yè)所在地的行政主管部門或街道辦事處備案。備案時應提交以下材料：

　　（1）業(yè)主委員會備案登記申請表；

　　（2）《管理規(guī)約》；

　　（3）《業(yè)主大會議事規(guī)則》；

　　（4）選舉和表決結果統(tǒng)計表；

　　（5）業(yè)主委員會組成人員基本情況及委員分工情況。

　　行政主管部門應當在收到上述材料后15日內將有關情況書面通報物業(yè)所在地的街道辦事處、社區(qū)居民委員會、派出所、物業(yè)服務企業(yè)。

　　第十六條 業(yè)主委員會的有關事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內將依照前款規(guī)定重新備案。

　　行政主管部門應當在收到上述材料后15日內將有關情況書面通報所在地街道辦事處、社區(qū)居民委員會、派出所、物業(yè)服務企業(yè)。

　　第十七條 業(yè)主委員會委員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合下列條件：

　　（1）具有完全民事行為能力；

　　（2）遵紀守法；

　　（3）模范履行業(yè)主義務，未欠交物業(yè)服務費、專項維修基（資）金等；

　　（4）熱心公益事業(yè)，責任心強，具有社會公信力；

　　（5）具有必要的工作時間和一定組織能力，并在本小區(qū)居住的時間不少于十個月；

　　（6）未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)及其上級或下屬企業(yè)內任職。

　　第十八條 業(yè)主委員會委員應履行下列職責：

　　（一）模范遵守管理規(guī)約、履行業(yè)主義務，按時交納物業(yè)管理服務費、專項維修基（資）金；

　　（二）定期與業(yè)主溝通，了解業(yè)主在物業(yè)管理方面的意見和建議；

　　（三）向業(yè)主委員會報告業(yè)主的意見和建議。

　　第十九條 業(yè)主委員會委員應參加由行政主管部門或街道辦事處組織的業(yè)務培訓，參加行政主管部門或街道辦事處召集的會議。

　　第二十條 業(yè)主委員會應當建立業(yè)主委員會活動檔案，并指定專人保管，也可以委托所在地社區(qū)居民委員會管理。檔案一般包括以下內容：

　　（1）各類會議記錄、紀要；

　　（2）業(yè)主委員會、業(yè)主大會決議、決定等書面材料；

　　（3）各屆業(yè)主委員會選舉產生、備案的材料；

　　（4）業(yè)主名冊；

　　（5）物業(yè)服務合同；

　　（6）有關法律、法規(guī)和業(yè)務往來文件；

　　（7）業(yè)主和使用人的書面意見、建議書；

　　（8）維修資金收支情況；

　　（9）其他書面和實物資料。

　　第二十一條 業(yè)主委員會會議一般由主任或副主任召集和主持。

　　經三分之一以上委員提議，應當及時召開業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定時應當經全體委員半數(shù)以上同意。每名委員擁有一票表決權。

　　業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會的會議。

　　業(yè)主委員會召開會議時，可邀請物業(yè)所在地街道辦事處和社區(qū)居民委員會派員列席會議。

　　第二十二條 業(yè)主委員會可以聘請一名執(zhí)行秘書，負責處理業(yè)主委員會的日常事務。執(zhí)行秘書的津貼數(shù)額由業(yè)主大會確定。

　　第二十三條 業(yè)主委員會的任期為2年或3年。業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，業(yè)主委員會應當書面報告物業(yè)所在地的行政主管部門和街道辦事處，同時開展換屆選舉工作。

　　業(yè)主委員會委員的津貼數(shù)額由業(yè)主大會確定。

　　第二十四條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內不組織換屆選舉工作的，物業(yè)所在地的行政主管部門責令該業(yè)主委員會組織換屆選舉工作；業(yè)主委員會逾期仍不組織的，由所在地社區(qū)居民委員會協(xié)助業(yè)主組織換屆選舉工作。

　　因參加業(yè)主大會會議的業(yè)主未能達到法定人數(shù)等客觀原因未能如期換屆改選的，業(yè)主委員會仍應繼續(xù)履行職責，直至新一屆業(yè)主委員會產生為止。

　　第二十五條 新一屆業(yè)主委員會產生后15日內，原業(yè)主委員會應當將印章、檔案資料以及財物等移交給新一屆業(yè)主委員會。

　　第二十六條 業(yè)主委員會委員缺員超過40%的，應當召開業(yè)主大會增補。業(yè)主委員會不組織增補工作的，行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期組織，逾期仍不組織的，由所在地社區(qū)居民委員會協(xié)助業(yè)主組織增補工作。

　　第二十七條 分期開發(fā)的物業(yè)經已入住的過半數(shù)投票權的業(yè)主申請，在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。新一期物業(yè)的業(yè)主入住后，應當增補業(yè)主委員會委員。

　　增補的候選人從新一期物業(yè)的業(yè)主中推www.dewk.cn舉，差額比例不得少于20%.

　　增補委員的數(shù)量根據新增投票權數(shù)占已有投票權數(shù)的比例計算，但增補后的業(yè)主委員會委員總人數(shù)不宜超過17人。

　　增補工作完成后，原臨時業(yè)主委員會經報經物業(yè)所在地的行政主管部門或街道辦事處備案后，自動轉為正式業(yè)主委員會。

　　第二十八條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由主任提議或經物業(yè)所在地的行政主管部門或街道辦事建議，并經業(yè)主委員會會議通過，其委員資格終止，并予以公告：

　　（1）不再是本物業(yè)區(qū)域業(yè)主的；

　　（2）因違法犯罪等原因不能履行委員義務的；

　　（3）拒不履行業(yè)主義務的；

　　（4）連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的；

　　（5）因疾病或其他原因喪失工作能力的；

　　（6）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；

　　（7）在物業(yè)管理項目所聘請的物業(yè)服務企業(yè)工作的。

　　其中出現(xiàn)（1）、（2）項情況的委員資格自動終止，其他情況須報下次業(yè)主大會備案。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會可以請求該區(qū)域的轄區(qū)派出所協(xié)助移交。

　　第二十九條 業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。

　　業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告，有下列情況之一的應當送達每一位業(yè)主：

　　（1）關于專項基（資）金的使用的建議；

　　（2）關于調整物業(yè)服務費并提交業(yè)主大會表決的建議；

　　（3）根據業(yè)主大會的表決及有關法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標或協(xié)議方式）選聘物業(yè)服務企業(yè)的決議；

　　（4）對物業(yè)服務企業(yè)制訂的年度管理服務計劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議；

　　（5）關于決定召開臨時業(yè)主大會會議的決議；

　　（6）關于罷免委員的建議；

　　（7）其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內部分或全體業(yè)主利益的重大決議。

　　第三十條 業(yè)主委員會超越職權作出的決定給業(yè)主造成損失的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔賠償責任。

　　第三十一條 業(yè)主委員會應依法制定印章刻制使用、管理規(guī)定，并遵照執(zhí)行。違反印章使用規(guī)定，造成經濟損失或者不良影響的，由www.dewk.cn責任人承擔相應的法律責任。

　　第三十二條 以業(yè)主委員會的名義發(fā)布信息，必須經業(yè)主委員會作出決定，加蓋業(yè)主委員會印章方可對外公布。

　　有下列情況之一的，還須經全體委員過半數(shù)以上簽字：

　　（1）關于專項基（資）金的使用的建議；

　　（2）關于調整物業(yè)服務費并提交業(yè)主大會表決的建議；

　　（3）根據業(yè)主大會的表決及有關法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標或協(xié)議方式）選聘物業(yè)服務企業(yè)的決議；

　　（4）對物業(yè)服務企業(yè)制訂的年度物業(yè)服務計劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議；

　　（5）關于決定召開臨時業(yè)主大會會議的決議；

　　（6）關于罷免委員的建議；

　　（7）向行政主管部門投訴、申請行政復議、訴訟、仲裁的決議；

　　（8）其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內部分或全體業(yè)主利益的重大決議。

　　第三十三條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當在行政主管部門和街道辦事處的指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產清算工作。

　　第三十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　第三十五條 業(yè)主委員會的名稱須與物業(yè)的名稱保持一致。

　　第三十六條 本工作指引自發(fā)布之日起施行。

　　江門市房產管理局

　　二○○七年十二月二十七日