物業(yè)管理手冊:項(xiàng)目前期管理

　　1 總則

　　1.1 物業(yè)管理職能的全程參與和配合是EE房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)的競爭優(yōu)勢之一， 為確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面、準(zhǔn)確滿足顧客需求和期望，贏得顧客忠誠，持續(xù)提升 AU*地產(chǎn)品牌，各地項(xiàng)目所在公司管理層應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目前期管理工作，充分識別 和明確物業(yè)管理職能前期參與的任務(wù)和要求，提供物業(yè)管理介入所需的資源，并對 物業(yè)管理職能的參與過程進(jìn)行監(jiān)督和評價(jià)。

　　1.2 各地物業(yè)分公司應(yīng)充分重視項(xiàng)目前期管理工作，主動(dòng)參與、積極配合，有計(jì)劃、 有序地開展物業(yè)管理籌備、項(xiàng)目前期介入等工作，為后續(xù)的物業(yè)服務(wù)有效運(yùn)營奠定 堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　2 項(xiàng)目前期管理業(yè)務(wù)范圍

　　根據(jù)EE物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)，前期管理特指以下方面的物業(yè)管理活動(dòng)，包括 但不限于：

　　a) 物業(yè)項(xiàng)目承接；

　　b) 物業(yè)服務(wù)策劃（詳見 4.1 方案管理）；

　　c) 物業(yè)管理組織的組建；

　　d) 項(xiàng)目前期介入；

　　e) 項(xiàng)目驗(yàn)收與接管；

　　f) 入伙管理； g) 物業(yè)保修； h) 裝修管理。

　　3 項(xiàng)目前期管理制度的執(zhí)行

　　為全面規(guī)范管理公司相關(guān)職能部門、管理公司物業(yè)管理部、項(xiàng)目所在公司、各 地物業(yè)分公司在項(xiàng)目前期階段的權(quán)責(zé)和工作關(guān)系，管理公司將盡可能地建立統(tǒng)一、 細(xì)化的制度規(guī)定，各地項(xiàng)目所在公司及其所下屬的物業(yè)分公司必須遵照執(zhí)行。

篇2：物業(yè)早期介入與物業(yè)前期管理培訓(xùn)

　　物業(yè)早期介入與物業(yè)前期管理培訓(xùn)

　　早期介入

　　一、物業(yè)管理早期介入的涵義

　　所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的需求，方便物業(yè)管理。

　　二、物業(yè)管理早期介入的作用

　　(一)完善物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和使用功能

　　即在物業(yè)布局、配套，建筑造型，房型設(shè)計(jì)，電力負(fù)荷設(shè)計(jì)，垃圾站點(diǎn)布設(shè)，建材選用，供電供水、污水處理、電話、有線電視等的管線鋪設(shè)、空調(diào)排煙孔位預(yù)留等方面根據(jù)經(jīng)驗(yàn)提出建設(shè)性意見。充分考慮住戶生活的安全、舒適與便利。

　　(二)更好地監(jiān)理施工質(zhì)量

　　消除施工質(zhì)量的隱患，保證后期用戶的可靠使用，物業(yè)管理的方便。

　　(三)為驗(yàn)收接管打下基礎(chǔ)

　　由于對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌利于縮短驗(yàn)收時(shí)間、提高驗(yàn)收質(zhì)量，便于對發(fā)現(xiàn)問題的交接處理。

　　(四)便于日后對物業(yè)的管理

　　1、方便日后維修保養(yǎng)計(jì)劃的制定；

　　2、方便日后檢修，縮短檢修時(shí)間；

　　3、易保證維修質(zhì)量；

　　4、方便后期改建改造。

　　三、物業(yè)管理早期介入的主要工作及充當(dāng)?shù)慕巧?/p>

　　(一)立項(xiàng)決策階段(充當(dāng)顧問)

　　在項(xiàng)目的市場定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費(fèi)水平，周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤測算等方面提供參考建議，減少?zèng)Q策盲目性和主觀隨意性。

　　(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段(充當(dāng)顧問)

　　物業(yè)管理企業(yè)(人員)此方面長處：

　　A、細(xì)節(jié)問題的發(fā)現(xiàn)與處理有著特殊的敏感性和應(yīng)變力；

　　B、改進(jìn)意見或建議更易貼近業(yè)主們的實(shí)際需求；

　　C、更能直接地把以往物業(yè)開發(fā)"先天不足"所造成的后果反映出來，以防患于未然。

　　側(cè)重從以下方面提出看法和建議：

　　1、養(yǎng)護(hù)、維修方面

　　建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點(diǎn)、使用效果、養(yǎng)護(hù)、維修乃至更換的成本費(fèi)用。

　　2、日常管理方面

　　中央監(jiān)控室、設(shè)備層、管理用房、大門、總臺(tái)等的設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)；

　　人流通道、車輛進(jìn)出和停放、保安、消防等人防、技防措施在圖紙上的具體落實(shí)；

　　垃圾容器及堆放、清運(yùn)點(diǎn)的設(shè)置，外立面附屬物預(yù)留位置及孔洞大小等。

　　3、 日后管理服務(wù)方面

　　從物業(yè)現(xiàn)有總量，使用人口數(shù)量、發(fā)展趨勢和消費(fèi)需求等出發(fā)，考慮各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和生活、教育、娛樂設(shè)施的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)半徑、服務(wù)對象來決定這些設(shè)施配備。

　　4、物業(yè)自身方面

　　綜合考慮物業(yè)總體布局、空地、綠化開發(fā)與利用，公共活動(dòng)場所與道路循環(huán)系統(tǒng)，房型功能構(gòu)想與匹配比例，內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)等，以提升物業(yè)內(nèi)在價(jià)值和環(huán)境效果。

　　(三)施工安裝階段(扮演監(jiān)理)

　　監(jiān)督基礎(chǔ)隱蔽工程、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線路的敷設(shè)及走向等日后難以從建筑外觀上察覺的施工質(zhì)量，收集資料，熟悉情況，提出整改意見，督促落實(shí)。

　　(四)接管準(zhǔn)備階段(開始管家)

　　步驟：

　　1、與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽前期物業(yè)管理委托事項(xiàng)

　　主要是管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、期限；保修責(zé)任的委托與實(shí)施；遺留掃尾工程、空置房經(jīng)租或看管等代為辦理事項(xiàng)；管理服務(wù)費(fèi)構(gòu)成及籌集；管理用房、經(jīng)營用房的提供使用及收益分配；物業(yè)及相關(guān)資料的驗(yàn)收接管。

　　2、制定接管方案

　　對人力、物力等自身?xiàng)l件和接盤運(yùn)作、盈虧風(fēng)險(xiǎn)作出科學(xué)測算，據(jù)此制定接管方案，以此與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步協(xié)商或競標(biāo)。

　　3、簽約，實(shí)施驗(yàn)收接管

　　依照國家建設(shè)部制訂的《中華人民共和國標(biāo)準(zhǔn)-房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》接管。同時(shí)做好檔案資料的移交工作。

　　必不可少的檔案資料有：規(guī)劃圖、竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖，各類房屋清單，單體建筑結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備竣工圖及合格證或保修書，公用設(shè)施設(shè)備及公共場地清單，有關(guān)業(yè)主或承租使用人的相關(guān)資料。

　　4、制定系列管理制度

　　根據(jù)前期物業(yè)管理合同所賦予的管理職責(zé)，制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。

　　5、組成該物業(yè)的常設(shè)管理機(jī)構(gòu)

　　為了迎接即將到來的業(yè)主入伙，著手組成該物業(yè)的常設(shè)管理機(jī)構(gòu)，配備管理人員。

　　6、建立與社會(huì)協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò)，構(gòu)筑綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

　　7、參與物業(yè)"開盤"

　　物業(yè)"開盤"之日就是前期物業(yè)管理開始之日，物業(yè)管理企業(yè)可以和開發(fā)商一起參與做好樓盤營銷。

　　前期管理

　　一、前期物業(yè)管理的涵義

　　前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。

　　前期物業(yè)管理的必要性：

　　(一)民事法律關(guān)系主體資格的需要

　　(二)物業(yè)管理不可間斷性的需要

　　前期物業(yè)管理的責(zé)任人是該物業(yè)的開發(fā)商。

　　前期物業(yè)管理合同的有效期一般與政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對物業(yè)的保修期限相一致。

　　前期物業(yè)管理合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同生效時(shí)終止。

　　二、前期物業(yè)管理中權(quán)利主體的相互關(guān)系

　　前期物業(yè)管理階段，形成了開發(fā)企業(yè)、受托的物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主三個(gè)權(quán)利主體共存的法律關(guān)系。

　　開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)達(dá)成的前期物業(yè)管理委托合同須向行業(yè)主管部門備案。

　　開發(fā)商與業(yè)主：買賣關(guān)系

　　開發(fā)商與物業(yè)公司：合同聘用關(guān)系

　　物業(yè)公司與業(yè)主：服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系

　　買受人如果拒絕接受擬定的前期管理合同也就意味著物業(yè)買賣無法成交，這是對開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)最有效的制約。反之，業(yè)主一旦接受了這份合同的規(guī)定內(nèi)容，也就必須在前期物業(yè)管理階段服從物業(yè)管理企業(yè)依法依約進(jìn)行的管理。

　　三、前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別

　　1、早期介入的物業(yè)管理企業(yè)不一定與開發(fā)企業(yè)確定管理合同委托關(guān)系，而前期物業(yè)管理必須有委托關(guān)系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)；

　　2、早期介入一般還未確定物業(yè)與業(yè)主等具體管理對象，而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對象；

　　3、在早期介入工作中，物業(yè)管理企業(yè)只是起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理企業(yè)起主導(dǎo)作用。

　　四、前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容

　　一)、管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立與人員的培訓(xùn)

　　機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)根據(jù)委托物業(yè)的用途、面積、管理深度、管理方式等確定；

　　人員的配備除考慮管理人員的選派外，還要考慮操作層(維修養(yǎng)護(hù)、保安、清潔、綠化等人員)的招聘。

　　依據(jù)職責(zé)分別進(jìn)行培訓(xùn)。

　　二)、規(guī)章制度的制定

　　必要的規(guī)章制度：

　　管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)范圍

　　各類人員的崗位責(zé)任制

　　物業(yè)各區(qū)域內(nèi)管理規(guī)定

　　用戶(住戶)手冊等。

　　三)、物業(yè)的驗(yàn)收與接管

　　物業(yè)的驗(yàn)收是依照國家建設(shè)部及省市有關(guān)工程驗(yàn)收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對已建成的物業(yè)進(jìn)行檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

　　物業(yè)接管是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向接受委托的物業(yè)管理公司移交物業(yè)的過程，移交應(yīng)辦理書面移交手續(xù)。

　　開發(fā)企業(yè)還應(yīng)向管理單位移交整套圖紙資料，以方便今后的物業(yè)管理和維修養(yǎng)護(hù)。

　　在物業(yè)保修其間，接受委托的物業(yè)管理公司還應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂保修實(shí)施合同，明確保修項(xiàng)目、內(nèi)容、進(jìn)度、原則、責(zé)任與方式。

　　四)、進(jìn)戶管理

　　進(jìn)戶，是指業(yè)主、使用人正式進(jìn)住使用物業(yè)，俗稱"入伙"。

　　商品房購房業(yè)主或承租使用人的進(jìn)戶程序一般為：

　　1、發(fā)入伙通知書

　　在物業(yè)正式使用條件全部具備后向業(yè)主或使用人發(fā)出入住書面通知書。

　　2、帶業(yè)主或使用人實(shí)地驗(yàn)收物業(yè)

　　著重勘驗(yàn) (1)房建質(zhì)量

　　(2)設(shè)備質(zhì)量，運(yùn)轉(zhuǎn)情況

　　(3)房型、裝修、設(shè)施配備等是否與合同相符

　　(4)外部環(huán)境狀況及影響

　　3、約定代為裝修、添置或更換自用設(shè)備或設(shè)施等事宜即各種代辦事宜

　　4、簽訂《物業(yè)使用公約》

　　主要內(nèi)容包括：在分清自用與公用部位、設(shè)備、設(shè)施的前提下確定雙方享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)，物業(yè)正常使用的行為規(guī)范及相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　5、要求業(yè)主或使用人如實(shí)填寫登記卡

　　內(nèi)容包括：業(yè)主或使用人的名稱、通訊聯(lián)絡(luò)方式、所占用物業(yè)的編號、設(shè)備、設(shè)施及泊車位分配等內(nèi)容。屬于非居住性質(zhì)的物業(yè)還需登記營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營范圍、職工人數(shù)、出行、用餐等相關(guān)情況，便于物業(yè)管理與服務(wù)。

　　6、向業(yè)主或使用人發(fā)放《用戶手冊》

　　使他們了解物業(yè)概況，各項(xiàng)管理制度，如車輛停放管理，裝修搬遷管理，物業(yè)保修的責(zé)任范圍、標(biāo)準(zhǔn)、期限等等方面的規(guī)定，以及樓層權(quán)力歸屬、公用設(shè)施設(shè)備的合理使用等，以便正確把握自己的行為。

　　7、籌集維修基金，預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)或租金

　　物業(yè)管理公司根據(jù)有關(guān)規(guī)定或雙方約定向業(yè)主或使用人籌集維修基金，預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)。

　　8、向業(yè)主或使用人提供辦事指引

　　即向業(yè)主、使用人全面介紹物業(yè)管理區(qū)域和社區(qū)相關(guān)部門的辦事指南，使他們能及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)。

　　9、業(yè)主、使用人簽約領(lǐng)匙，完成進(jìn)戶程序

　　五)、裝修搬遷管理

　　為了搞好裝修搬遷管理，必須做好以下幾點(diǎn)工作：

　　(一)大力宣傳裝修規(guī)定

　　規(guī)定主要包括以下幾方面：

　　(1) 裝修不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞建筑物外墻面貌；

　　(2)不得擅自占用公用部位、移動(dòng)或損壞公用設(shè)施和設(shè)備；

　　(3)不提排放有毒、有害物質(zhì)和噪聲超標(biāo)；

　　(4)不得隨地亂扔建筑垃圾；

　　(5)遵守用火用電規(guī)定，履行防火職責(zé)；

　　(6)因裝修而造成他人或公用部位、設(shè)備或設(shè)施損壞的，責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

　　(二)加強(qiáng)裝修監(jiān)督管理

　　審核裝修設(shè)計(jì)圖紙，派員巡視施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違約行為及時(shí)勸阻并督促其改正。

　　(三)積極參與室內(nèi)裝修

　　(四)合理安排搬遷時(shí)間

　　六)、檔案資料的建立

　　檔案資料包括兩種：1、業(yè)主或使用人的資料 2、物業(yè)資料

　　業(yè)主或使用人資料：業(yè)主使用人姓名、進(jìn)戶人員情況、聯(lián)系電話或地址、各項(xiàng)費(fèi)用的繳交情況、房屋的裝修等情況。

　　物業(yè)資料：主要包括物業(yè)的各種設(shè)計(jì)和竣工圖紙，位置、編號等。

　　檔案資料的建立主要應(yīng)抓收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。

　　收集的關(guān)鍵是盡可能完整。

　　整理的重點(diǎn)是去偽存真，留下物業(yè)管理有用的資料。

　　歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。

　　所謂"前期物業(yè)管理"，是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。它有別于我們通常理解的一般意義上的物業(yè)管理。從時(shí)間段來看，一般意義上的物業(yè)管理是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)公司后開始的，而前期物業(yè)管理僅存在于業(yè)主委員會(huì)成立之前。

　　然而，物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)較為特殊的行業(yè)。物業(yè)管理公司在前期介入時(shí)，所需從事的準(zhǔn)備工作較多，還要先期投人人力乃至財(cái)力，各方關(guān)系也比較復(fù)雜，只有短期的合作是無法顯現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)效益的。因此，只有簽定較長年限的物業(yè)管理合同時(shí)，才能使物

　　業(yè)管理公司獲得較好的回報(bào)，而這恰恰是前期物業(yè)管理所無法做到的。因此，物業(yè)管理公司在簽定前期物業(yè)管理合同時(shí)，最好能對合同條款進(jìn)行仔細(xì)斟酌，對某些條款予以精心處理，以保障自己的權(quán)益。

　　前期物業(yè)管理的法律關(guān)系主體與一般意義的物業(yè)管理不同。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會(huì)尚未成立，無法由業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司，但由于已有部分業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務(wù)，所以只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理公司，或由開發(fā)商直接從事物管理工作。因此，一般意義的物業(yè)管理法律關(guān)系主體只有物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)，而前期物業(yè)管理法律關(guān)系主體卻包括了開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理公司三方。

　　也正是由于其法律關(guān)系主體的特殊性，物業(yè)管理公司在接受開發(fā)商選聘時(shí)，應(yīng)清楚地意識到，自己所從事的僅是前期物業(yè)管理，開發(fā)商無權(quán)與物業(yè)公司簽定長期的物業(yè)管理合同。事實(shí)上，一旦該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立，無論開發(fā)商與物業(yè)公司之間是如何約定的，業(yè)主委員會(huì)均有權(quán)解聘該物業(yè)公司。因?yàn)椋_發(fā)商簽定物業(yè)管理合同的主體資格，在其將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主時(shí)也一并轉(zhuǎn)給了業(yè)主。

　　在實(shí)際操作中，曾有物業(yè)公司為了省事，直接以開發(fā)商與物業(yè)公司簽定物業(yè)管理合同為依據(jù)對小區(qū)進(jìn)行管理的情況發(fā)生，而開發(fā)商在與住宅買受人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，也未將該物業(yè)管理合同轉(zhuǎn)讓給買受人，最終導(dǎo)致發(fā)生矛盾后，該物業(yè)管理合同由于主體資格問題而被法院不予認(rèn)定。由此可見，物業(yè)公司在簽定合同時(shí)，應(yīng)首先考慮合同的相對方是否有權(quán)簽定該合同，是否有權(quán)承諾合同中的某些條款，決不要想當(dāng)然地去做一些事情。有時(shí)候，咨詢一下律師可能會(huì)為你避免許多不必要的麻煩。

篇3：E別墅前期管理物業(yè)招標(biāo)申請報(bào)告

　　關(guān)于E別墅前期管理物業(yè)招標(biāo)的申請報(bào)告

　　*市房屋產(chǎn)權(quán)管理局：

　　我司是Z投資有限公司，是由*集團(tuán)和*南省國有資產(chǎn)投資經(jīng)營總公司合資組建的高尚住宅開發(fā)建設(shè)的專業(yè)公司，成立于20**年7月16日，注冊資金壹仟萬元，目前正開發(fā)位于*望**科教產(chǎn)業(yè)園的香格里oE別墅高檔住宅小區(qū)。E別墅小區(qū)總占地1300畝，總建筑面積35多萬平方米，容積率0.44，綠化率46%，規(guī)劃戶數(shù)約900戶，為澳大利亞五合國際擔(dān)綱設(shè)計(jì)，園林景觀由香港怡境景觀設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱，風(fēng)格為原生態(tài)景觀為主，設(shè)有超級會(huì)所、景觀游泳池、商業(yè)街、幼兒園等配套設(shè)施

　　香格里E別墅分三期開發(fā),在20**年初動(dòng)工，預(yù)計(jì)20**年將全部完工。現(xiàn)在一期已通過竣工驗(yàn)收，預(yù)計(jì)在20**年12月交付使用，由于一期規(guī)模較小，我司經(jīng)過市場調(diào)查，決定對E別墅一期前期物業(yè)管理權(quán)進(jìn)行邀請招標(biāo)，擬邀請**物業(yè)管理有限公司、*物業(yè)管理有限公司、*E物業(yè)管理有限公司三家在本地具一定知名度和市場贊譽(yù)的物業(yè)管理專業(yè)公司。

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　　Z投資有限責(zé)任公司

　　二零**年*月*日