VK物業(yè)顧問項目進駐與退出管理辦法

　　1、目的

　　為保證顧問項目的如期進駐與退出，同時充分保障顧問外派人員順利開展顧問工作，提高顧問工作質(zhì)量。

　　2、范圍

　　適用顧問經(jīng)營部。

　　3、職責(zé)

　　部門/崗位工作內(nèi)容

　　顧問經(jīng)營部負責(zé)根據(jù)顧問服務(wù)合同與被顧問方確定現(xiàn)場進駐日期

　　人力資源部負責(zé)顧問外派人員的甄選、強化培訓(xùn)與考核上崗

　　項目經(jīng)理負責(zé)與顧問經(jīng)營部對接顧問項目的相關(guān)文件、資料

　　4方法與過程控制

　　4.1進駐前的準備

　　4.1.1甄選項目組人員

　　4.1.1.1人力資源部于進駐前三個月組織項目經(jīng)理、項目助理的甄選。

　　4.1.1.2進駐前二個月確定項目組人員。

　　4.1.2項目組人員強化培訓(xùn)及考核上崗

　　4.1.2.1具體培訓(xùn)內(nèi)容及考核方式詳見《顧問項目人員能力清單》；

　　4.1.2.2進駐前提前15天完成顧問項目組人員強化培訓(xùn)考核。

　　4.1.3人力資源部應(yīng)于進駐前組織顧問人員簽訂《保密合同書》。

　　4.1.4資料交接與文件申請

　　選派之項目經(jīng)理與顧問經(jīng)營部相關(guān)人員進行項目資料交接，申請顧問工作所需文件。相關(guān)文件申請工作由顧問經(jīng)營部協(xié)助完成。

　　文件資料清單如下：

　　序號名稱對接部門備注

　　交接資料1項目物業(yè)管理顧問服務(wù)合同顧問經(jīng)營部復(fù)印件

　　2《物業(yè)管理顧問項目信息記錄表》

　　3項目前期資料當?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)、文件

　　4顧問項目物業(yè)資料（圖紙、詳規(guī)、數(shù)據(jù)等）

　　5前期提交顧問書、建議函

　　6前期雙方工作對接情況

　　申請文件1體系文件（非受控版本）品質(zhì)部復(fù)印件

　　2體系文件之質(zhì)量記錄表格（電子版）品質(zhì)部內(nèi)網(wǎng)

　　3行政制度匯編總辦、房管部內(nèi)網(wǎng)

　　4人事操作指南人力資源部內(nèi)網(wǎng)

　　5財務(wù)制度匯編財務(wù)管理部

　　6物業(yè)管理顧問服務(wù)操作手冊（電子版）顧問經(jīng)營部

　　4.1.4顧問前期工作對接

　　4.1.4.1選派之項目經(jīng)理確定后，顧問經(jīng)營部即與其對接顧問前期的顧問工作，說明前期顧問工作事項、委托方反饋情況，以及須項目組在常駐期繼續(xù)跟進的工作。

　　4.1.4.2顧問經(jīng)營部應(yīng)將顧問項目檔案轉(zhuǎn)交項目經(jīng)理，包括顧問前期制定的顧問書、建議函及遞交給委托方的其它資料，由項目組在常駐期間，有延續(xù)性地提供顧問服務(wù)。

　　4.1.5編制顧問計劃及相關(guān)文件

　　4.1.5.1項目經(jīng)理完成常駐期顧問服務(wù)工作計劃、常駐期顧問服務(wù)工作進度、《常駐期顧問書提交計劃表》及顧問書《進駐說明冊》，報顧問組相關(guān)成員審批。常駐期顧問服務(wù)工作計劃、常駐期顧問服務(wù)工作進度須根據(jù)顧問合同條款對工作事項、時間進度進行規(guī)劃。

　　4.1.5.2項目組制作進駐演示PP稿。

　　4.1.5.3顧問項目組于進駐前提前10天完成顧問工作對接。

　　4.1.5.4顧問項目組于進駐前提前7天完成編制顧問計劃及相關(guān)文件。

　　4.1.6整理辦公物資、個人物資

　　4.1.6.1辦公用品清單（參考）

　　序號名稱數(shù)量備注

　　1手提電腦1臺如甲方可提供辦公電腦，則省去

　　2打印機1臺*如甲方可提供，則省去

　　3"萬科顧問工作室"標牌1塊

　　4現(xiàn)場顧問人員辦公桌名牌2套

　　6硬皮筆記本2本*如公司有統(tǒng)一筆記本，可申領(lǐng)

　　7日常辦

公文具*可根據(jù)項目實際需要購買

　　8領(lǐng)帶、工服根據(jù)公司工服管理有關(guān)規(guī)定

　　9公司文件袋30個

　　10萬科周刊、物業(yè)管理各1本報總辦訂閱

　　11顧問書包裝30套含封底、透明裝訂膠片、裝訂圈

　　注：1.帶 * 號者建議在項目所在地購買

　　4.2顧問項目現(xiàn)場進駐

　　4.2.1由顧問項目經(jīng)理與被顧問方對接召開進駐說明會的場地/議程、參加人員及當?shù)叵嚓P(guān)媒體報道情況。

　　4.2.2組織召開服務(wù)說明會：常駐顧問期開始之日，由公司總經(jīng)理助理以上領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)顧問現(xiàn)場人員，在項目地與委托方共同召開顧問服務(wù)說明會，由項目經(jīng)理通過PP電子演示文稿向委托方進行常駐期顧問服務(wù)說明。

　　4.2.3確定建議函、顧問書對接人及處理渠道。

　　4.2.3.1應(yīng)與委托方確定建議函、顧問書對接專人。（對接人宜為委托方主要管理人員）

　　4.2.3.2建議函對接、處理方式：

　　4.2.3.3建議委托方對顧問書采取以下對接方式：

　　以上工作可采取建議函的方式，在召開服務(wù)說明會時，一并遞交給委托方。

　　4.2.4由帶隊領(lǐng)導(dǎo)向委托方遞交顧問書《進駐說明冊》。

　　《進駐說明冊》內(nèi)容包括：萬科集團與公司簡介、提供現(xiàn)場顧問服務(wù)知會甲方的函、顧問人員專業(yè)履歷、現(xiàn)場期間雙方溝通渠道、現(xiàn)場期顧問服務(wù)計劃、顧問書提交計劃、顧問服務(wù)工作進度計劃等。

　　4.3項目退出

　　4.3.1組織召開現(xiàn)場顧問服務(wù)結(jié)束說明會

　　常駐期結(jié)束之日，由公司總經(jīng)理助理以上領(lǐng)導(dǎo)及項目組人員，在項目地與委托方一起召開現(xiàn)場顧問服務(wù)結(jié)束說明會，由項目經(jīng)理以PP電子演示文稿的方式向委托方及被顧問公司進行顧問現(xiàn)場工作總結(jié)。

　　4.3.2向委托方遞交《現(xiàn)場服務(wù)結(jié)束說明冊》。

　　《現(xiàn)場服務(wù)結(jié)束說明冊》內(nèi)容包括：現(xiàn)場顧問服務(wù)總體情況總結(jié)、被顧問方總體運作診斷評估。

　　4.3.3項目組人員返深后1周內(nèi)與顧問經(jīng)營部進行辦公物資及資料交接。

　　5.相關(guān)文件

　　VKWY7.5.1-Z04-06《顧問項目人員能力清單》

　　6.記錄表格

　　VKWY7.5.1-J04-F2《常駐期顧問書提交計劃表》

篇2：項目物業(yè)接管進駐工作方案

　　一流的物業(yè)需要一流的管理,一流的管理出一流的質(zhì)量。通過我們的服務(wù),為"××廣場××號樓項目(---)"創(chuàng)造價值,為業(yè)戶營造一個"安全、舒適、溫馨、親情"的生活、辦公及購物環(huán)境,讓業(yè)戶安心、放心。

　　一、總體管理服務(wù)目標

　　前期目標

　　成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友;

　　降低開發(fā)商的建設(shè)成本,促進樓盤的銷售。

　　合同目標

　　在合同期內(nèi),全身心為業(yè)主服務(wù),成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友。

　　二年內(nèi)達到ISO9001質(zhì)量管理體系第三方認證;

　　二年內(nèi)達到ISO14001環(huán)境管理體系第三方認證;

　　二年內(nèi)達到OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系第三方認證;

　　一年內(nèi)通過"××市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)"的考評;

　　三年內(nèi)通過"××省物業(yè)管理(來自:www.dewk.cn)示范小區(qū)"的考評;

　　四年內(nèi)達到"××物業(yè)管理示范小區(qū)"的標準;

　　二、管理服務(wù)理念─××物業(yè)讓您更滿意

　　讓-嚴格管理、規(guī)范服務(wù)、心心交流

　　您-業(yè)戶、發(fā)展商、行政主管部門、相關(guān)專業(yè)部門

　　更-優(yōu)于行業(yè)標準、優(yōu)于其它企業(yè)、100%業(yè)戶第一、不斷超越業(yè)戶日益增長的需求

　　滿意-成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友

　　成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友

　　成為大家認可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友

　　三、保證體系

　　我公司已通過了ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系的三項認證。同時,我公司自20**年起開展企業(yè)標準化工作,并制訂了公司"企業(yè)標準(Q/OAKH)"。我公司將三項體系、企業(yè)標準以及適合"××廣場××號樓項目(---)"的三級操作文件貫穿于"××廣場××號樓項目(---)"的物業(yè)管理之中。

　　四、服務(wù)承諾

　　1、總體指標

　　1)滿意度指數(shù)85以上;

　　2)管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故,

　　管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故,

　　管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故;

　　3)第一年度導(dǎo)入三項貫標體系管理,

　　第二年度通過三項貫標體系認證;

　　2、分類指標

　　1)管理處設(shè)專線24小時受理報修,

　　2)業(yè)戶接待時間:365天8:30-20:30;

　　3)各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達到100%;

　　4)檔案歸檔率達到100%,

　　檔案完整率達到100;

　　5)維修及時率達到100%;

　　6)維修質(zhì)量合格率達到95%以上;

　　7)實行維修服務(wù)回訪

　　制度,回訪率達到100%;

　　8)有效投訴處理率100%,投訴人簽字滿意率95%以上;

　　9)公共設(shè)備、設(shè)施完好率達到98%以上;

　　10)房屋建筑完好率達到98%以上;

　　11)綠化存活率達到98%以上;

　　12)清潔管理無盲點,

　　管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔,生活垃圾日產(chǎn)日清;

　　13)道路、停車場完好率達到98%以上;

　　14)管理服務(wù)范圍內(nèi)保安(來自:www.dewk.cn)固定崗實行24小時保安立崗服務(wù)

　　五、擬采取的工作計劃

　　為了使物業(yè)保值、增值,管理處在認真做好物業(yè)的接管驗收工作的基礎(chǔ)上,擬定進一步的工作計劃,加強裝修管理,增強業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通,以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升,同時為開發(fā)商提供一個后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)工作,使開發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高,達到"雙贏"的目的。

　　1、業(yè)主入伙前

　　我公司對物業(yè)進行現(xiàn)場查勘,力爭在小區(qū)工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進或布置措施,配合準備接管驗收所需要準備的資料及其他相關(guān)工作。

　　在和發(fā)展商進行物業(yè)的交接驗收中,由我公司提出接管驗收所需要的所有書面資料(驗收標準參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標準》)。對于驗收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單,在一定期限內(nèi)由開發(fā)施工單位整改修復(fù),再由我公司驗收合格后接受。同時協(xié)助發(fā)展商制定《使用公約》、《業(yè)主手冊》等文件,同時準備好業(yè)主入戶所需要的《入伙手續(xù)書》、《業(yè)戶信息表》、《入伙資料簽收表》、《房屋質(zhì)量整改通知書》、《裝修管理辦法》、《裝修管理協(xié)議》、《代辦服務(wù)委托書》、《房屋驗收表》、《鑰匙簽收表》等書面資料。另一方面,做好小區(qū)的開荒保潔工作,進入日常工作狀態(tài);保安人員要熟悉小區(qū)情況;設(shè)備維修人員做好檢查工作,保證公共設(shè)備設(shè)施的完好,以一個整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入戶。

　　2、業(yè)主入伙中

　　業(yè)主入戶中由我公司設(shè)備維修人員陪同進行房屋內(nèi)部驗收、抄表,對于業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問題予以記錄。向業(yè)主交付填寫的資料有:《業(yè)戶手冊》、《裝修管理辦法》、《入伙資料簽收表》、《業(yè)主信息表》、《房屋驗收表》、《鑰匙簽收單》等,并及時向業(yè)主介紹有關(guān)物業(yè)入伙后的管理規(guī)定。

　　其中尤為重要的工作就是裝修管理,按公司標準向業(yè)主做好解釋工作,并準備好《裝修申報表》、《施工人員登記表》、《施工人員出入證》、《施工許可證》、《動用明火許可證》、《安全責(zé)任書》等書面資料,業(yè)戶服務(wù)人員會將《施工人員登記表》復(fù)印件交保安主管;保安巡崗按表查驗施工人員的《施工人員出入證》,并巡視跟蹤施工隊的裝修過程,督促施工隊文明施工,保持環(huán)境整潔,建筑垃圾規(guī)定袋裝化并及時清理到指定的堆放地,不允許將垃圾堵住樓道,不允許將水泥漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水道;夜間保持施工區(qū)安靜。管理處除保安外,業(yè)戶接待、管理處經(jīng)理都應(yīng)當定時對裝修施工現(xiàn)場檢查,發(fā)現(xiàn)違章及時糾正,裝修結(jié)束應(yīng)經(jīng)過驗收,裝修期間的裝修材料運出小區(qū)應(yīng)當應(yīng)業(yè)戶簽字并經(jīng)管理處經(jīng)理確認。

　　3、業(yè)主入伙后

　　進入全面管理階段后,物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標準為指導(dǎo),主要開展以下工作(但不限于):

　　> 房屋管理:建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修;

　　設(shè)備設(shè)施管理;對物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運行、保養(yǎng)、維修;

　　清潔管理:加強清潔員工的管理,維護物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生;

　　綠化管理:物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護;

　　消防管理:建立消防隊伍,對物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理;

　　安全管理;加強保安隊伍的建設(shè)管理,確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適;

　　車輛管理:維護行人、車輛的交通秩序,以及車輛停放秩序;

　　產(chǎn)籍管理:指對產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進行完善和修正,保證產(chǎn)籍的完整、準確、與實際相符;

　　財務(wù)管理:對物業(yè)管理資金運作和管理;

　　協(xié)調(diào)因房屋質(zhì)量引起的業(yè)主與發(fā)展商之間的糾紛。