物業(yè)管理案件所引起糾紛的處理規(guī)范

　　在物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車輛失竊、業(yè)主居室內(nèi)財(cái)物失竊及業(yè)主被害的刑事案件所引起糾紛的處理規(guī)范

　?。ㄒ唬I(yè)主車輛丟失賠償案件的處理規(guī)范

　　1．如果對小區(qū)業(yè)主車輛的管理是一種特約管理，在物業(yè)管理合同中約定的保安費(fèi)包括車輛保管服務(wù)，那么發(fā)生車輛丟失的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　2．如果沒有約定，但有證據(jù)證明物業(yè)管理公司疏于管理，未盡到安全防范義務(wù)或未配備應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對車輛的丟失有過錯(cuò)失的，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)與其過錯(cuò)相適應(yīng)的賠償責(zé)任。當(dāng)然，如果物業(yè)管理公司履行了正常的安全防范義務(wù)，沒有過錯(cuò)的，物業(yè)管理公司可不承擔(dān)賠償責(zé)任，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司不是侵權(quán)行為人，業(yè)主的車輛被盜，是由于犯罪分子的違法犯罪行為造成的，犯罪分子是直接的侵害行為人。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不存在財(cái)產(chǎn)保管法律關(guān)系，對業(yè)主的車輛沒有保管義務(wù)。

　　3．如果物業(yè)管理公司設(shè)有專門的停車場，并對停放的車輛收取場地使用費(fèi)，我們應(yīng)根據(jù)其收費(fèi)的數(shù)額和車輛的價(jià)值比率，確定物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。在無法查清該車是否丟失，是否在本小區(qū)內(nèi)丟失時(shí)，應(yīng)按照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第73條關(guān)于高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)，即在證據(jù)對待證事實(shí)的證明無法達(dá)到確定充分的情況下，如果一方當(dāng)事人提出的證據(jù)已經(jīng)證明該事實(shí)發(fā)生具有高度的蓋然性，人民法院即可以對該事實(shí)予以確認(rèn)的規(guī)定，并同時(shí)結(jié)合物業(yè)管理公司的過錯(cuò)程度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等確定物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。

　?。ǘI(yè)主居室內(nèi)財(cái)物被盜賠償案件的處理規(guī)范

　　物業(yè)管理合同沒有約定財(cái)物保管服務(wù)，但物業(yè)管理公司在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對財(cái)物丟失或毀損有過錯(cuò)的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司承擔(dān)與其過錯(cuò)相適應(yīng)的賠償責(zé)任。對于業(yè)主居室內(nèi)財(cái)物被盜的損害賠償問題，我們還是應(yīng)該看物業(yè)管理合同中物業(yè)管理公司與業(yè)主是否有約定，如果有約定則物業(yè)管理公司不能免責(zé)。如果沒有約定，但有證據(jù)證明物業(yè)管理公司沒有盡到保護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)不受非法侵害的義務(wù)的，物業(yè)管理公司也不能免責(zé)。這里有兩個(gè)問題需要注意：

　　1．盜竊案件已被偵破的，則應(yīng)由犯罪分子承擔(dān)民事賠償責(zé)任。若犯罪分子不能賠償或不能全額賠償?shù)模瑒t由物業(yè)管理公司賠償或補(bǔ)充賠償其不足的部分。

　　2．盜竊案件未被偵破的，其業(yè)主財(cái)物損害的數(shù)額難以確認(rèn)，則應(yīng)按照公平合理原則，也就是權(quán)利義務(wù)均衡與對價(jià)的原則，確認(rèn)物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。

　　（三）業(yè)主被害的刑事案件所引起糾紛的處理規(guī)范

　　業(yè)主在小區(qū)內(nèi)被害，其家屬往往以物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理合同義務(wù)，而要求物業(yè)管理公司承擔(dān)民事賠償責(zé)任，物業(yè)管理公司往往以沒有過錯(cuò)為由拒絕賠償，由此引起糾紛。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件，物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，這是一個(gè)頗有爭議的問題。我們認(rèn)為，問題的關(guān)鍵在于對物業(yè)管理合同中所約定的治安管理義務(wù)應(yīng)當(dāng)如何理解，物業(yè)管理公司對治安管理服務(wù)要做到何種程度才算按照合同約定正確履行了此項(xiàng)義務(wù)。如果認(rèn)為小區(qū)內(nèi)的治安管理必須“保證小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事案件和交通事故”，則物業(yè)管理公司只要未做到這一點(diǎn)，即為違反合同義務(wù)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。但如此理解，對物業(yè)管理公司而一言過于苛刻。無論是從物業(yè)管理合同的締約目的，還是從各地制定的物業(yè)管理?xiàng)l例中關(guān)于物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)的規(guī)定來看，物業(yè)管理中的治安服務(wù)，都應(yīng)理解為對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和公共安全提供防范服務(wù)，不可能要求物業(yè)管理公司保證服務(wù)區(qū)內(nèi)不發(fā)生重大刑事案件；從權(quán)利義務(wù)相對等原則而言。

篇2：物業(yè)管理糾紛處理方式程序

一、物業(yè)管理糾紛處理方式概述
物業(yè)管理糾紛處理方式,概括起來有以下幾種:1)當(dāng)事人各方自行協(xié)商和解;2)各方當(dāng)事人請求第三人調(diào)解,請求政府主管部門行政調(diào)處。3)當(dāng)事人之間約定仲裁;4)司法訴訟。
以上幾種方式孰優(yōu)孰劣,難作評定,當(dāng)事人可以自己決定。自行協(xié)商和解是雙方直接對話解決糾紛的方式,而后面三種則是借助第三方解決糾紛的方式。

二、物業(yè)管理糾紛的調(diào)解
物業(yè)管理民事糾紛的調(diào)解,包括民事調(diào)解和行政調(diào)解兩種。民事調(diào)解由爭議雙方當(dāng)事人共同選定一個(gè)機(jī)構(gòu)、組織和個(gè)人,由第三方依據(jù)雙方的意見和授權(quán)提出解決意見,經(jīng)雙方同意并執(zhí)行,由此化解糾紛。但此種方式的調(diào)解不具有法律效力。調(diào)解結(jié)束后,當(dāng)事人一方如不執(zhí)行,則前功盡棄。
物業(yè)管理糾紛的行政調(diào)解則是借助主管政府的勢力進(jìn)行調(diào)解處理,但這種處理如一方不遵守執(zhí)行,則要借助其他手段解決。
民間的調(diào)解和行政調(diào)解與仲裁或訴訟程序中的調(diào)解是不同的。仲裁或訴訟中的調(diào)解是仲裁程序中的一個(gè)環(huán)節(jié),不具有獨(dú)立性。

三、 物業(yè)管理民事糾紛的仲裁
可以通過仲裁途徑解決的應(yīng)是民事性質(zhì)的爭議,主要是基于合同的糾紛或財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛。依據(jù)我國<仲裁法>的規(guī)定:"平等主體的公民、法人或其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛,可以仲裁。"
仲裁庭管轄物業(yè)管理糾紛的依據(jù)是當(dāng)事人認(rèn)定的仲裁協(xié)議。仲裁協(xié)議有兩種方式:一種是在訂立合同時(shí)就約定一個(gè)條款,說明一旦有爭議就提交仲裁,這叫仲裁條款;另一種方式是雙方當(dāng)事人出現(xiàn)糾紛后臨時(shí)達(dá)成提交仲裁庭的書面協(xié)議。仲裁協(xié)議要寫明以下內(nèi)容:1)請求仲裁的意思表示;2)仲裁事項(xiàng);3)選定的仲裁委員會。如一個(gè)在廣州履行的合同寫明:"有關(guān)本合同的爭議,雙方應(yīng)協(xié)商解決,無法協(xié)商時(shí)提交廣州仲裁委員會仲裁。"達(dá)成 仲裁協(xié)議的爭議,不得向法院起訴;即使起訴,法院也不受理。
物來管理糾紛仲裁處理的一般程序是:
(1) 一方當(dāng)事人向選定的仲裁委員會提交仲裁申請書;
(2) 委員會于收到申請書后5日內(nèi)決定立案或不立案;
(3)立案后在規(guī)定期限內(nèi)將仲裁規(guī)則和仲裁員名冊送申請人,并將仲裁申請書副本和仲裁規(guī)則、仲裁員名冊送達(dá)被申請人。
(4)被申請人在規(guī)定期限內(nèi)答辯,雙方按名冊選定仲裁員。普通程序?qū)徖頃r(shí)由三名仲裁員組成,雙方各選一名,仲裁委員會指定一名任首席仲裁員;案情簡單、爭議標(biāo)的小的,可以適用簡易程序,由一名仲裁員審理;
(5)開庭:庭審調(diào)查質(zhì)證、辯論、提議調(diào)解;
(6)制作調(diào)解書或調(diào)解不成時(shí)制作裁決書;
(7) 當(dāng)事人向法院申請執(zhí)行。
與司法審判的兩審終審制不同,仲裁裁決是一裁終局的。

四.物業(yè)管理糾紛的訴訟
當(dāng)事人通過訴訟方式解決民事、行政糾紛是較常見的方式。訴訟的管轄是人民法院。與仲裁明顯不同,人民法院對已提交訴訟的當(dāng)事人的管轄是強(qiáng)制性的。
物業(yè)管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個(gè)步驟:
(1) 當(dāng)事人一方(原告)提交起訴狀,起訴至法院;
(2) 法院審查立案后將起訴狀副本送達(dá)被告;
(3) 被告提交答辯狀;
(4) 開庭:調(diào)查、辨論、調(diào)解;
(5) 制作調(diào)解書或一審判決書;
(6)雙方均不上訴,則判決書生效;或一方不服提起上訴,進(jìn)入第二審程序;
(7)第二審審理:制作二審調(diào)解書或下達(dá)二審判決書,此為終審判決,不得上訴;
(8) 執(zhí)行。

無論仲裁還是司法訴訟,均應(yīng)貫徹合法公正的原則,即以事實(shí)為根據(jù),以法律為準(zhǔn)繩。由于物業(yè)管理