業(yè)主入伙概述

　　業(yè)主入伙是物業(yè)管理服務(wù)工作的一個重要階段，是物業(yè)公司和業(yè)主的首次全方位正式接觸。因此，入伙工作進行得順利與否對于物業(yè)公司贏得業(yè)主的信賴，以及對物業(yè)公司今后的管理服務(wù)工作具有深遠的影響。

　　入伙管理工作包含與業(yè)主的銜接和與發(fā)展商的銜接兩個環(huán)節(jié)。與業(yè)主的銜接主要是協(xié)助業(yè)主順利完成入伙手續(xù)的辦理，與發(fā)展商的銜接則主要是協(xié)助業(yè)主解決有關(guān)工程或其他方面的遺留問題，從而保證業(yè)主買的放心、住的舒心。

　　入伙工作主要包括入伙接待、資料管理、房屋驗收、收費管理和鑰匙管理五部分。為確保入伙工作的品質(zhì)，應(yīng)確定相應(yīng)的工作流程和責(zé)任人。在管理處經(jīng)理的統(tǒng)一協(xié)調(diào)指揮下，各部分人員既分工又相互協(xié)作，共同完成入伙工作的整體運作。資料管理是入伙管理的重要內(nèi)容。《業(yè)戶手冊》、裝修管理資料為管理處內(nèi)部編制資料，該類資料內(nèi)容應(yīng)符合國家和地方政府相關(guān)政策、法規(guī)、條例等。業(yè)主資料屬保密資料，由資料管理員進行專項管理。管理處經(jīng)理以上人員或其授權(quán)人員因工作需要，辦理相關(guān)借閱手續(xù)后方可查閱。

　　費用收取應(yīng)符合政府物價部門的相關(guān)規(guī)定，各項收費應(yīng)有明確依據(jù)以備顧客咨詢。

篇2：物業(yè)知識培訓(xùn)：業(yè)主入伙收樓

　　物業(yè)知識培訓(xùn)：業(yè)主入伙收樓

　　第一節(jié) 入伙儀式

　　根據(jù)開發(fā)商的意愿是否舉辦，因為現(xiàn)在大多數(shù)樓盤入伙時只做歡快喜慶的現(xiàn)場布置，順利、平靜地辦理入住手續(xù)而不再舉行入伙儀式。

　　一、入伙儀式的策劃

　　1.制定入伙儀式方案，主要包括以下類項：

　　(1)入伙儀式目的；

　　(2)參加入伙儀式人員；

　　(3)入伙儀式開展的形式；

　　(4)入伙儀式所需物資及成本概算；

　　(5)具體儀式安排步驟及管理辦法。

　　2.審核、確定入伙儀式方案

　　入伙儀式方案的可行性及具體實施細節(jié)尚未與開發(fā)商進行協(xié)商并確定最終的入伙儀式方案，近期將與開發(fā)商進行溝通。如開發(fā)商進行儀式，則準備工作如下。

　　二、入伙儀式策劃如下：

　　1.物資采購，包括：

　　(1)烘托入伙儀式氣氛的裝飾物資；

　　(2)入伙儀式過程的接待物資；

　　(3)司儀、禮儀小姐及表演隊伍的邀請；

　　(4)現(xiàn)場安全防護設(shè)施；

　　(5)紀念品、獎品、宣傳品。

　　2.節(jié)目排練

　　編制節(jié)目單并按入伙儀式方案確定的節(jié)目內(nèi)容進行現(xiàn)場排練。

　　3.場地布置

　　(1)接待物品的擺設(shè)；

　　(2)現(xiàn)場的裝飾、布置；

　　(3)現(xiàn)場標志、指示牌的設(shè)置；

　　(4)現(xiàn)場功能區(qū)域及通道的劃分；

　　(5)現(xiàn)場相關(guān)崗位(如保安、接待、保潔等)的設(shè)置；

　　(6)宣傳展示牌(品)的擺設(shè)。

　　三、入伙儀式的組織

　　1.現(xiàn)場服務(wù)

　　(1)做好來賓接待、服務(wù)；

　　(2)做好現(xiàn)場清潔、保潔；

　　(3)客服咨詢服務(wù)；

　　(4)來賓、業(yè)主停車服務(wù)管理。

　　2.儀式主持

　　由司儀按節(jié)目單安排順序進行。

　　3.現(xiàn)場秩序維持

　　(1)搞好現(xiàn)場人車分流、引導(dǎo)、控制；

　　(2)按功能區(qū)域和現(xiàn)場情況進行專用路線劃分(如貴賓、演員、工作人員通道)；

　　(3)準備現(xiàn)場治安及突發(fā)事件的處理預(yù)案；

　　(4)擺放和利用現(xiàn)場技防設(shè)備、設(shè)施(如滅火器、監(jiān)控器、背景廣播等)。

　　4.儀式后現(xiàn)場清理

　　(1)對現(xiàn)場物資進行整理、清點、核對、入庫；

　　(2)對現(xiàn)場閑雜人清場；

　　(3)及時做好現(xiàn)場清掃、保潔。

　　第二節(jié) 業(yè)主入伙與收樓

　　一、入伙現(xiàn)場布置

　　1.入伙辦理大廳布置

　　(1)入伙辦理分為接待引導(dǎo)資格審核組、簽約組、收費組、驗房交付鑰匙組、資料收集與鑰匙保管組、客戶問題處理與協(xié)調(diào)組，其中資格審核組、簽約組、收費組、驗房交付鑰匙組在入伙大廳按此順序擺放接待臺和標識牌流水服務(wù)業(yè)主入伙；

　　(2)放置各類入伙物資(如資料、保險柜、鑰匙牌、飲水機等)；

　　(3)安排入伙辦理現(xiàn)場保潔；

　　(4)其他現(xiàn)場裝飾的布置。

　　2.安全保護措施

　　(1)設(shè)置安保設(shè)施(如：貴賓欄、警戒帶、路錐筒、應(yīng)急燈)；

　　(2)劃分現(xiàn)場功能區(qū)域(如：接待區(qū)、手續(xù)辦理區(qū)、休息區(qū)等)；

　　(3)充分利用現(xiàn)場技防設(shè)備設(shè)施協(xié)助進行安全防范。

　　3.現(xiàn)場標識、引導(dǎo)牌設(shè)置

　　各功能區(qū)域、道路、配套設(shè)施等設(shè)置有效的引導(dǎo)標識，做到按圖索驥。

　　4.入住宣傳、展示布置

　　(1)入住辦理工作流程圖；

　　(2)公布收費標準、依據(jù)；

　　(3)公司及樓盤情況介紹；

　　(4)圖片宣傳；

　　(5)管理標準及承諾；

　　(6)在樓盤入口等合適位置懸掛入伙祝賀語、橫幅；

　　(7)竣工驗收證明(復(fù)印件、備查)。

　　二、入伙流程的提前演練

　　在入伙前一至二天，再一次按照入伙收樓流程進行現(xiàn)場演練一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。

　　三、入伙手續(xù)的辦理

　　1.業(yè)主接待(入伙接待組)

　　(1)負責(zé)入伙業(yè)主接待、引導(dǎo)；

　　(2)休息區(qū)茶水招待。

　　2.業(yè)主資料收集(資格審查組)

　　(1)業(yè)主收樓資格審查，并收取《入伙通知書》原件、《房屋買賣合同》復(fù)印件或《房產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件、業(yè)主身份證復(fù)印件和《業(yè)主情況登記表》(貼上照片)。

　　(2)屬公司購買的還應(yīng)核查營業(yè)執(zhí)照副本原件，收取營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人授權(quán)委托書及法人代表和辦理人的身份證復(fù)印件；

　　(3)業(yè)主不能親自前來，委托他人辦理時還應(yīng)收取：

　　1)業(yè)主的授權(quán)委托書；

　　2)驗業(yè)主的身份證原件收復(fù)印件或驗護照原件收復(fù)印件(若業(yè)主為境外人士)；

　　3)驗代理人身份證原件收復(fù)印件或驗護照原件收復(fù)印件(若代理人為境外人士)。

　　(4)發(fā)放入伙資料袋(內(nèi)含各類入伙資料)。

　　3.文件簽署(簽約組)

　　(1)指導(dǎo)業(yè)主簽約：《業(yè)主(臨時)公約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《區(qū)域防火責(zé)任書》、《居民精神文明公約》、《委托銀行代扣款協(xié)議書》。

　　4.費用收取(收費組)

　　(1)預(yù)收一年的管理費；

　　(2)其它代收代繳費用。

　　5.交驗房屋(驗房交付鑰匙組)

　　(1)驗房：

　　1)戶內(nèi)水、電、氣及配套設(shè)施的使用是否正常；

　　2)戶內(nèi)智能化、通訊設(shè)施的使用是否正常；

　　3)戶內(nèi)各類產(chǎn)品的安裝是否規(guī)范、安全；

　　4)戶內(nèi)建筑工程是否有遺留問題或項目。

　　(2)抄取水電表讀數(shù)。

　　(3)簽署《收樓書》發(fā)放鑰匙：

　　1)《收樓書》由業(yè)主簽署、確認；

　　2)不存在須整改項目的，由業(yè)主簽署《收樓書》書面確認后發(fā)放；

　　3)存在須整改項目的，由業(yè)主簽署《收樓書》書面同意確認后，可暫時留存，整改完成后予以歸還。

　　6.資料收集與鑰匙保管(資料收集與鑰匙保管組)

　　1)每天入伙結(jié)束后應(yīng)對各入伙大廳各組的入伙資料進行歸集；

　　2)每天入伙結(jié)束后應(yīng)對鑰匙進行清理核對。

　　7.業(yè)主疑難解答(領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)組)

　　1)業(yè)主所提問題類型主要有法規(guī)類、費用標準類、管理服務(wù)類、開發(fā)規(guī)劃配套類；

　　2)一般問題由各組工作人員現(xiàn)場及時解答，疑難問題由管理處經(jīng)理、客戶主管針對以上問題進行研究，做好充分準備應(yīng)對業(yè)主疑難問題進行解答，并對入伙相關(guān)問題進行協(xié)調(diào)處理。

　　四、遺留問題的處理和跟蹤(客戶問題處理與協(xié)調(diào)組)

　　1.驗樓時問題的記錄

　　為保證遺留問題得到及時、快速的整改，驗房記錄人員應(yīng)盡量將戶內(nèi)各項問題記錄準確、清楚，主要有以下幾點：

　　1)問題類型；

　　2)問題存在的位置；

　　3)存在問題的數(shù)量。

　　2.一般問題現(xiàn)場進行處理

　　一般問題由驗房人員現(xiàn)場進行處理，能現(xiàn)場處理的一般問題類型有：

　　1)簡單的產(chǎn)品安裝問題；

　　2)戶內(nèi)衛(wèi)生、清潔問題；

　　3)普通產(chǎn)品耗材的更換。

　　3.嚴重房屋質(zhì)量問題的處理方式

　　由客戶問題處理與協(xié)調(diào)組及時反饋給開發(fā)商處理并負責(zé)跟蹤、落實、協(xié)調(diào)。

　　4.處理后的再驗收、記錄

　　1)由客戶問題處理與協(xié)調(diào)組通知業(yè)主本人到場進行復(fù)驗，并與驗房記錄進行對比、核對；

　　2)業(yè)主簽字確認整改完成；

　　3)業(yè)主對整改結(jié)果提出異議的，重新填寫遺留問題《整改項目報告》，由業(yè)主簽名確認后反饋開發(fā)商京工地產(chǎn)處理并進行跟蹤協(xié)調(diào)整改工作的進行。

篇3：物業(yè)知識培訓(xùn)：業(yè)主入伙裝修檔案建立

　　物業(yè)知識培訓(xùn)：業(yè)主入伙裝修檔案建立

　　入伙裝修期的檔案建立

　　第一節(jié)業(yè)主入伙檔案

　　一、業(yè)主入伙資料,主要包括：

　　1、《入伙通知書》；

　　2、房產(chǎn)證或購房合同復(fù)印件；

　　3、業(yè)主身份證復(fù)印件和代辦人份證復(fù)印件及授權(quán)委托書；

　　4、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人授權(quán)委托書及法人代表和辦理人的身份證復(fù)印件(業(yè)主屬法人單位)；

　　6、《業(yè)主(臨時)公約》；

　　7、《收樓書》存根；

　　8、《整改項目報告》。

　　二、業(yè)主家庭情況資料,主要包括：

　　1、業(yè)主檔案(身份證明文件復(fù)印件及《業(yè)主/住戶情況登記表》)；

　　2、隨住人員檔案(身份證明文件復(fù)印件及《業(yè)主/住戶情況登記表》)；

　　3、暫住人員檔案(身份證明文件復(fù)印件及《業(yè)主/住戶情況登記表》)；

　　4、業(yè)戶車輛情況資料(《車輛情況登記表》)；

　　5、辦理停車手續(xù)資料(《車位有償使用協(xié)議書》)。

　　第二節(jié) 業(yè)主裝修檔案

　　一、裝修申請審批資料,主要包括：

　　1、《裝修申請/驗收表》；

　　2、《裝修審批通知書》；

　　3、裝修圖紙及審批資料；

　　4、裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書復(fù)印件；

　　二、裝修管理檔案,主要包括：

　　1、《裝修管理協(xié)議》；

　　2、裝修施工人員檔案(《施工出入證辦證登記表》)；

　　3、裝修巡查記錄(《裝修巡視檢查記錄表》)；

　　4、《違反裝修規(guī)定整改通知書》及《裝修驗收整改通知書》；

　　5、裝修竣工驗收單(《裝修申請/驗收表》)。

　　以上業(yè)主入伙檔案及業(yè)主裝修檔案合并為業(yè)主檔案,按檔案管理規(guī)程由兼職檔案員進行管理。

　　附件一：以下為入伙裝修期間所使用的文件及表格

　　1、入伙通知書

　　2、收樓須知

　　3、入伙預(yù)交費用一覽表

　　(1)業(yè)主/住戶情況登記表(個人)

　　(2)業(yè)主/住戶情況登記表(單位)

　　4、收樓手續(xù)流程條

　　5、收樓證明書

　　6、業(yè)主公約

　　7、委托銀行代收費協(xié)議書

　　8、業(yè)戶手冊

　　9、裝修指南

　　10、住宅質(zhì)量保證書

　　11、住宅使用說明書

　　12、收樓書

　　13、整改項目報告

　　14、其它入伙代辦手續(xù)簽約表格

　　15、裝修申請/驗收表

　　16、裝修審批通知書

　　17、房屋裝修管理規(guī)定

　　18、裝修管理協(xié)議

　　19、施工出入證辦證登記表

　　20、單元施工許可證

　　21、出入證

　　22、動火許可證

　　23、違反裝修規(guī)定整改通知書

　　24、裝修驗收整改通知書

　　25、裝修巡視檢查記錄表