物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“民生問題”
--深圳26住宅類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目20**～20**年經(jīng)營狀況大調(diào)查
來源： 《住宅與房地產(chǎn)·物業(yè)管理》20**年第4期
“大老板的錢一個(gè)子兒都不能少;員工的工資還要多發(fā);業(yè)主的錢還不想給，能少給就少給。”
“《勞動(dòng)合同法》之后，我們算了一下賬，光一年幾個(gè)法定節(jié)假日的加班工資就有8萬多。”
“制造業(yè)可以向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，我們服務(wù)業(yè)怎么轉(zhuǎn)移?”
“物業(yè)管理這碗飯不好吃，(只要在紅線內(nèi))凡遇到大事，都和物業(yè)管理掛上鉤。”
“政府在講關(guān)心民生，在我們最困難的時(shí)候，政府也應(yīng)該有所行動(dòng)，關(guān)心我們的‘民生問題’。我們?yōu)槊裆樯鐣?huì)做了多少事?”
最近在本刊協(xié)辦單位的一次活動(dòng)中，記者聽到深圳物業(yè)圈的老總們你一言我一語，叫苦不迭，講得最多的就是物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營成本屢年升高，物業(yè)費(fèi)價(jià)格不但不見漲還有業(yè)委會(huì)鬧著要降，物業(yè)行業(yè)亟待自救和突圍。
這也正是本刊正在著力調(diào)查的問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為社會(huì)的細(xì)胞，每個(gè)社區(qū)的運(yùn)營者，同樣需要生存，需要有人來關(guān)注其“民生問題”。通過為時(shí)1個(gè)月的調(diào)查，共有20余企業(yè)26個(gè)住宅項(xiàng)目提供了其從 20**年到20**年5年來的收支數(shù)據(jù)明細(xì)。我們對這些資料進(jìn)行了歸納分析，讓數(shù)字說話，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是不是正在面臨著具體的生存問題?有何種程度的艱難? (應(yīng)各企業(yè)的保密要求，本文隱去所有公司及項(xiàng)目的名稱，一律統(tǒng)一為一個(gè)固定的大寫字母。)
物業(yè)費(fèi)五年不變，哀企業(yè)之多艱
位于深圳龍崗的某大型住宅項(xiàng)目(本文中稱“項(xiàng)目A”)自20**年以來的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直是普通多層1元/月·㎡，別墅、排屋1.5元/月·㎡，商鋪2元/月·㎡。該項(xiàng)目由知名地產(chǎn)開發(fā)，其下屬的知名物業(yè)公司管理。該公司有關(guān)人士告訴記者，“可以說，我們這個(gè)項(xiàng)目單憑正常的物業(yè)收入是不能滿足小區(qū)的日常管理支出，肯定會(huì)出現(xiàn)虧損。主要是因?yàn)楸拘^(qū)物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)太低，根據(jù)收支測算，為保證收支平衡，多層的物業(yè)管理費(fèi)最低要達(dá)到1.5元/㎡，別墅、排屋達(dá)到2.2元/㎡，商鋪達(dá)到3元/㎡。”按他的測算，這個(gè)項(xiàng)目的所有物業(yè)類型必須將物業(yè)費(fèi)提高50%才能達(dá)到收支平衡。
但是，測算只是紙面的測算，實(shí)際的情況是，5年來物業(yè)費(fèi)一分錢都沒有漲。好在這是上級(jí)地產(chǎn)公司的項(xiàng)目，在小區(qū)成立初期，地產(chǎn)公司從產(chǎn)權(quán)屬于地產(chǎn)公司的會(huì)所、停車場、商鋪等方面給予了一定補(bǔ)貼;在經(jīng)營期間，物業(yè)公司又給管理處解決了一些困難，如幫管理處直接承擔(dān)了一些大筆的機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)、水池清洗費(fèi)用;本應(yīng)上繳物業(yè)公司總部的管理酬金也得到適當(dāng)?shù)臏p收。饒是如此，看賬面的數(shù)據(jù)，這個(gè)項(xiàng)目20**年仍舊虧損達(dá)130萬，虧損率達(dá)14%。
另外一個(gè)知名地產(chǎn)商屬下的物業(yè)公司經(jīng)理表示贊賞本刊“為民呼吁”的初衷，但是由于數(shù)據(jù)方面的顧慮不能接受本刊的調(diào)查采訪，他只是告訴記者，“我們在配合集團(tuán)的要求，就算虧損，也會(huì)補(bǔ)貼。和那些完全走向市場的企業(yè)還不一樣。”
在本刊所采訪的26個(gè)住宅項(xiàng)目中，除了某企業(yè)的2個(gè)項(xiàng)目未透露物業(yè)費(fèi)價(jià)格外，只有2個(gè)項(xiàng)目的高層住宅物業(yè)費(fèi)有變化，但不是升高，而是降低，項(xiàng)目G降低了23%，項(xiàng)目V降低了20%，其它22個(gè)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)5年沒有任何變化。(見表1：《深圳市住宅項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格20**～20**年變化情況》)
業(yè)主可以將住宅小區(qū)看作是一個(gè)安心憩息的家園，但對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來講，它絕對不是一個(gè)和社會(huì)大環(huán)境隔絕的“世外桃源”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營上，和其它任何企業(yè)一樣，要面臨著用工成本上漲的問題、如何跑贏 CPI的問題、規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)的問題。(見表二：《深圳市
篇2：深圳26住宅類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營狀況大調(diào)查
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“民生問題”
--深圳26住宅類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目20**～20**年經(jīng)營狀況大調(diào)查
來源： 《住宅與房地產(chǎn)·物業(yè)管理》20**年第4期
“大老板的錢一個(gè)子兒都不能少;員工的工資還要多發(fā);業(yè)主的錢還不想給，能少給就少給。”
“《勞動(dòng)合同法》之后，我們算了一下賬，光一年幾個(gè)法定節(jié)假日的加班工資就有8萬多。”
“制造業(yè)可以向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，我們服務(wù)業(yè)怎么轉(zhuǎn)移?”
“物業(yè)管理這碗飯不好吃，(只要在紅線內(nèi))凡遇到大事，都和物業(yè)管理掛上鉤。”
“政府在講關(guān)心民生，在我們最困難的時(shí)候，政府也應(yīng)該有所行動(dòng)，關(guān)心我們的‘民生問題’。我們?yōu)槊裆樯鐣?huì)做了多少事?”
最近在本刊協(xié)辦單位的一次活動(dòng)中，記者聽到深圳物業(yè)圈的老總們你一言我一語，叫苦不迭，講得最多的就是物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營成本屢年升高，物業(yè)費(fèi)價(jià)格不但不見漲還有業(yè)委會(huì)鬧著要降，物業(yè)行業(yè)亟待自救和突圍。
這也正是本刊正在著力調(diào)查的問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為社會(huì)的細(xì)胞，每個(gè)社區(qū)的運(yùn)營者，同樣需要生存，需要有人來關(guān)注其“民生問題”。通過為時(shí)1個(gè)月的調(diào)查，共有20余企業(yè)26個(gè)住宅項(xiàng)目提供了其從 20**年到20**年5年來的收支數(shù)據(jù)明細(xì)。我們對這些資料進(jìn)行了歸納分析，讓數(shù)字說話，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是不是正在面臨著具體的生存問題?有何種程度的艱難? (應(yīng)各企業(yè)的保密要求，本文隱去所有公司及項(xiàng)目的名稱，一律統(tǒng)一為一個(gè)固定的大寫字母。)
物業(yè)費(fèi)五年不變，哀企業(yè)之多艱
位于深圳龍崗的某大型住宅項(xiàng)目(本文中稱“項(xiàng)目A”)自20**年以來的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直是普通多層1元/月·㎡，別墅、排屋1.5元/月·㎡，商鋪2元/月·㎡。該項(xiàng)目由知名地產(chǎn)開發(fā)，其下屬的知名物業(yè)公司管理。該公司有關(guān)人士告訴記者，“可以說，我們這個(gè)項(xiàng)目單憑正常的物業(yè)收入是不能滿足小區(qū)的日常管理支出，肯定會(huì)出現(xiàn)虧損。主要是因?yàn)楸拘^(qū)物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)太低，根據(jù)收支測算，為保證收支平衡，多層的物業(yè)管理費(fèi)最低要達(dá)到1.5元/㎡，別墅、排屋達(dá)到2.2元/㎡，商鋪達(dá)到3元/㎡。”按他的測算，這個(gè)項(xiàng)目的所有物業(yè)類型必須將物業(yè)費(fèi)提高50%才能達(dá)到收支平衡。
但是，測算只是紙面的測算，實(shí)際的情況是，5年來物業(yè)費(fèi)一分錢都沒有漲。好在這是上級(jí)地產(chǎn)公司的項(xiàng)目，在小區(qū)成立初期，地產(chǎn)公司從產(chǎn)權(quán)屬于地產(chǎn)公司的會(huì)所、停車場、商鋪等方面給予了一定補(bǔ)貼;在經(jīng)營期間，物業(yè)公司又給管理處解決了一些困難，如幫管理處直接承擔(dān)了一些大筆的機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)、水池清洗費(fèi)用;本應(yīng)上繳物業(yè)公司總部的管理酬金也得到適當(dāng)?shù)臏p收。饒是如此，看賬面的數(shù)據(jù)，這個(gè)項(xiàng)目20**年仍舊虧損達(dá)130萬，虧損率達(dá)14%。
另外一個(gè)知名地產(chǎn)商屬下的物業(yè)公司經(jīng)理表示贊賞本刊“為民呼吁”的初衷，但是由于數(shù)據(jù)方面的顧慮不能接受本刊的調(diào)查采訪，他只是告訴記者，“我們在配合集團(tuán)的要求，就算虧損，也會(huì)補(bǔ)貼。和那些完全走向市場的企業(yè)還不一樣。”
在本刊所采訪的26個(gè)住宅項(xiàng)目中，除了某企業(yè)的2個(gè)項(xiàng)目未透露物業(yè)費(fèi)價(jià)格外，只有2個(gè)項(xiàng)目的高層住宅物業(yè)費(fèi)有變化，但不是升高，而是降低，項(xiàng)目G降低了23%，項(xiàng)目V降低了20%，其它22個(gè)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)5年沒有任何變化。(見表1：《深圳市住宅項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格20**～20**年變化情況》)
業(yè)主可以將住宅小區(qū)看作是一個(gè)安心憩息的家園，但對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來講，它絕對不是一個(gè)和社會(huì)大環(huán)境隔絕的“世外桃源”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營上，和其它任何企業(yè)一樣，要面臨著用工成本上漲的問題、如何跑贏 CPI的問題、規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)的問題。(見表二：《深圳市
篇3：X商場經(jīng)營狀況調(diào)查報(bào)告
**商場經(jīng)營狀況調(diào)查報(bào)告
按照中央“調(diào)查研究年”和“轉(zhuǎn)變作風(fēng)年”活動(dòng)的要求，我就**商場經(jīng)營現(xiàn)狀及如何擺脫困境這一課題，從不景氣的原因和應(yīng)對措施方面進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況匯報(bào)如下：
一、**商場的基本情況
**商場位于東風(fēng)道和南源路交界處，其前身是**供應(yīng)站，是我場最早開辦的百貨商場，營業(yè)面積1800平方米，主要經(jīng)營煙酒茶糖、副食調(diào)料、日用百貨、五金電料、針紡織品、文化用品、服裝鞋帽等多種商品，屬公有制單位，負(fù)責(zé)為全場職工提供后勤服務(wù)，長期以來靠總場扶植。然而近年來，隨著總場機(jī)制的變革，**商場由原來靠總場扶植變?yōu)樽灾鹘?jīng)營，自負(fù)盈虧單位，加之市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，我場各種形式的商場、超市越來越多，競爭日益激烈。由于**商場在經(jīng)營管理方式、員工主人翁意識(shí)和服務(wù)意識(shí)上都需要進(jìn)一步調(diào)整和適應(yīng)，加之近年來職工工資增長幅度較大，致使**商場陷入內(nèi)部成本上升，外部市場疲軟的困境，經(jīng)濟(jì)效益大面積滑坡，職工發(fā)不全工資，到了舉步為艱的地步。
二、尚不景氣的原因
（一）主觀原因。一是經(jīng)營管理思想和現(xiàn)行管理機(jī)制與當(dāng)前競爭日益激烈的市場形勢不相符，存有很大差距。特別是在經(jīng)營策略和用工制度上受多年來傳統(tǒng)觀念的制約，難以與其他社會(huì)上的商場相競爭。因此，從管理角度講，難度較大。二是商場員工主人翁意識(shí)不強(qiáng)，在服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度上與其他社會(huì)商場相比差距較大。由于商場原屬公有制單位，商場收入不與職工經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，職工到月拿工資，干多干少一個(gè)樣，干好干壞一個(gè)樣。現(xiàn)在一下子變?yōu)樽灾鹘?jīng)營，自負(fù)盈虧單位，職工不能及時(shí)調(diào)整心態(tài)，吃“大鍋飯”的思想觀念根深蒂固。另外，現(xiàn)在都講花錢買服務(wù)，而**商場的員工缺乏主動(dòng)引導(dǎo)顧客消費(fèi)的經(jīng)驗(yàn)，在服務(wù)質(zhì)量上距顧客的要求差距較大，未能讓顧客享受“上帝”的感覺，這也是造成商場困境的主要原因之一。
（二）客觀原因。一是地勢較偏。由于總場近幾年的發(fā)展比較快，廣大職工的居住中心轉(zhuǎn)向東北，致使商場離繁華地段教遠(yuǎn)，影響營業(yè)額。二是廣大職工的消費(fèi)觀念的改變。隨著職工收入水平的提高，居民的生活水平和消費(fèi)水平也在不斷提高，一些人愿意到大城市購物。三是市場競爭激烈。原來職工想買東西，只有**商場一家商店，但是現(xiàn)在隨著市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，各居民小區(qū)內(nèi)都開辦了不同規(guī)模的商場、超市，許多顧客圖方便，愿意就近購買。四是由于商場員工是國家正式職工，工資水平與社會(huì)上商場員工的工資相比要高出2到3倍，而營業(yè)額及利潤又偏低。因此，造成成本高，經(jīng)營不景氣。
三、解決問題的對策
（一）提高質(zhì)量，促進(jìn)發(fā)展。一是提高服務(wù)質(zhì)量。“同質(zhì)比價(jià)，同質(zhì)同價(jià)比服務(wù)”，服務(wù)質(zhì)量的好壞，直接影響著商場生意的好壞，所以我們要從自身做起，進(jìn)一步解放思想，更新觀念，以“顧客滿意不滿意”為工作標(biāo)準(zhǔn)，做好商品的售前、售中、售后服務(wù)，文明經(jīng)商，禮貌待客，讓廣大消費(fèi)者高興而來，滿意而去。二是提高商品質(zhì)量。質(zhì)量是商品的生命，質(zhì)量好的商品能夠提高商場的知名度，所以要嚴(yán)把商品進(jìn)貨關(guān)，廣開進(jìn)貨渠道，堅(jiān)持貨比三家，在保證質(zhì)量的同時(shí)，使所經(jīng)營的商品逐步達(dá)到品牌化、系列化，力求物美價(jià)廉，減少商品積壓，以增強(qiáng)市場競爭能力。
（二）加強(qiáng)管理，挖潛增效。一是加強(qiáng)安全管理。去年“10·21”火災(zāi)事故，給商場造成直接經(jīng)濟(jì)損失9萬余元，我們要從中吸取教訓(xùn)，把安全工作作為頭等大事來抓，教育全員牢固樹立大安全觀念，嚴(yán)格落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制，與班組、個(gè)人簽訂責(zé)任狀，把責(zé)任落實(shí)到個(gè)人。同時(shí)要加強(qiáng)安全檢查，消除安全隱患，保證商場各項(xiàng)工作的安全運(yùn)行。二是要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。建立健全科學(xué)、合理的財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)成本核算，控制資金投向，搞好資金運(yùn)營，確保商場整體工作高效運(yùn)轉(zhuǎn)。三是降低管理成本。首先要將管理成本中的各項(xiàng)指標(biāo)分解到班組、崗位和個(gè)人，使商場的每個(gè)員工都承擔(dān)降低管理成本的責(zé)任，把市場壓力及虧損因素消化于各個(gè)環(huán)節(jié)，使商場員工人人當(dāng)家理財(cái)，真正成為商場的主人。其次要通過層層簽訂承包協(xié)議，聯(lián)利計(jì)酬，把每個(gè)班組、崗位和個(gè)人的責(zé)、權(quán)、利與商場的經(jīng)濟(jì)效益緊密地結(jié)合在一起，將個(gè)人的工資與目標(biāo)完成情況直接掛鉤。
（三）以人為本，優(yōu)化組合。人是生產(chǎn)的第一要素，對于任何一個(gè)單位，做好人的工作都至關(guān)重要。**商場現(xiàn)有在職職工40人，大部分都是女同志，在實(shí)際工作中，一是要搞好人力資源配置，以“科學(xué)合理、精簡高效、責(zé)權(quán)明確、分工協(xié)作”為宗旨，科學(xué)組合，量才用人，人盡其用。同時(shí)，認(rèn)真搞好職工的素質(zhì)教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高工作質(zhì)量和工作效率。二是要優(yōu)化工作環(huán)境，努力加強(qiáng)外部和內(nèi)部環(huán)境建設(shè)，并積極爭取上級(jí)機(jī)關(guān)及兄弟單位的理解和支持，創(chuàng)造新的發(fā)展機(jī)遇。三是要改善用工制度，建立競爭激勵(lì)機(jī)制，獎(jiǎng)勤罰懶，多勞多得，充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主動(dòng)性，營造良好的工作氛圍。
經(jīng)過一年來的試運(yùn)行，商場的經(jīng)營狀況有所改觀。“山不在高，有仙則名；水不在深，有龍則靈”。我們相信，只要**商場全體員工同心同德，開拓創(chuàng)新，與時(shí)俱進(jìn)，一定會(huì)走出困境。