項目前期物業籌備工作（一）
"SSDD"中各種物業管理工作是否能順利落實，主要看有多長的籌備階段來完成物業的所有籌備工作。從專業角度來看，愈早能讓物業管理隊伍熟識項目現場，就愈早能有序的對物業實體進行有效管理。
一、前期工作計劃
**物業在成為物業管理顧問商后，將根據物業施工進度，制訂科學、成熟的物業管理顧問工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業管理工作順利開展，打下扎實的基礎。主要工作包括：
≈對物業的建筑遺留事項提出意見和建議
≈對物業的機電設施運行提出意見和建議
≈對物業的智能系統提出意見和建議
≈參與各項工程招標工作
≈跟進物業裝修施工和設備安裝過程
≈編制年度物業管理收支預算
≈編制物業管理啟動預算
≈協助管理公司申報管理費和其他收費標準
≈協助建立人員架構，并幫助招聘管理員工
≈制定及完善各項物業管理制度
≈定期對各部員工進行培訓
≈安排清潔和保險招投標
≈協助挑選和定制員工制服
二、協助物業推廣，促進物業銷售
運用顧問商的介入，加強購房者對售后優質服務的信心，更有助于貴公司樹立品牌形象，同時顧問商還將協助銷售宣傳推廣活動，如：
≈建議在售樓現場派駐老年門童、專業保安、保潔員等物業工作人員，并身著顧問商在香港專業設計的制服，從事迎賓、指揮車輛、保潔等工作，務求前期建立物業品牌形象。
≈派物業專員赴現場解答客戶對物業管理方面的咨詢和疑問。
≈為銷售人員提供物業管理基礎培訓及客戶服務培訓，商討在銷售中有關的物業管理問題。
≈提供有利于售樓宣傳所需的物業管理資料。
≈對管理服務承諾實施計劃安排，增加買家信心。
≈對樓盤入伙程序和事項的布置設計提供意見，并安排好管理措施。
≈對買家提供超前服務，定期征詢意見，提供物業管理信息等。
三、檢討物業成本，節約物業投資
顧問商憑借多年管理經驗及委派有經驗的工程人員定期參加前期項目工程例會，對"SSDD"環境及設備建材等方面提出有利于銷售、節約投資、方便管理的意見和建議，如：
≈制訂物業管理收費標準，為物業預售創造條件。
≈針對智能化采用的程度和深度進行探討，即可以促進銷售宣傳，又可滿足今后科技及客戶發展的需求，以及盡量減少投資成本。同時考慮到管理中通過有效的人與技的結合，減少今后的管理成本。
≈根據"SSDD"情況提出物業改良及增減工程項目之建議，以節省工程費用及達到最高經濟效益。
≈根據以往經驗，編制保養合同及招標文件規格，并利用顧問商的服務網絡，以最優惠的價格尋找提供服務的承接商。
四、從管理者角度，改善設計缺陷
在以往許多項目中，發展商在很大程度上依賴建筑設計單位確定物業的功能及配套設施，事實上，沒有哪一家設計單位對物業日后的運行及管理能夠比有經驗的物業管理公司有更深刻理解。因此往往在交樓之后才由小業主和物業管理公司發現一大堆設計缺陷，以致物業公司難以運作，業主怨聲載道。為改變這一狀況，顧問商將從管理者的角度，對物業及設施進行審視，盡可能將設計中的先天缺陷控制在盡量少的范圍內，如：
≈建筑結構及功能設計。
≈小區人、車分流。
≈圍墻和大門設置。
≈公共區域裝飾易于維修和清潔。
≈公共照照開關設置及半開、全開和長明形式開閉。
≈建立合適的管理用房。
≈公共機房和管道井門鎖鑰匙的統一。
≈垃圾房設立和景觀、環保的協調及垃圾分類。
≈設置必要的公共洗
手間。≈信報箱設立方便使用和管理。
≈配置合適的告示欄、宣傳欄、留言欄。
≈預留家用空調穿墻孔和室外機位置。
≈愛心援助系統和便民設施的設置。
五、智能系統顧問
顧問商從增加銷售賣點、節約投資并結合管理需要和社會發展趨勢，提供以下智能小區的基本功能配置：
序號項目子系統
一
SA
安全自動化公共部位及周界圍墻閉路電視監控系統
周界圍墻及重點部位紅外聯動報警系統
集群式樓宇聯網可視對講系統
電子巡更管理系統
電梯監控及緊急對講系統
居家智能化三防系統
通訊對講聯絡及社區緊急求助系統
道路交通管制系統
高層緩降救生系統
二
CA
通訊自動化電話通訊系統
綜合布線系統
社區寬帶網絡系統
綜合集成管理系統
光纖電視接收系統
衛星電視接收系統
物業自辦電視節目系統
三
MA
管理自動化一卡通管理系統
車庫自動化管理系統
園區電子公告牌系統
園區背景音樂及緊急廣播系統
系統集成
六、跟進施工過程，保證順利交接
為了保證日后管理工作順利開展，必須對"SSDD"進行全面的了解，如果管理商在"SSDD"交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等物業的情況了如指掌。在"SSDD"交付前期，顧問商將定期視察施工現場，參與工程例會，及時提出維護發展商利益和保證施工質量的意見和建議，如：
≈檢討施工進度。
≈發現可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程。
≈在交付前先作驗收，并向發展商匯報一切承接商在安裝工程上所未達設計規格及要求事項。
≈對今后不便養護和維修之處提出改進意見，并做好日后養護的重點記錄。
≈協助檢查施工質量。
≈參與重大設備的調試和驗收。
≈提供成品保護措施。
≈指導物業驗收工作。
篇2：項目前期物業籌備工作(2)
七、訂立規章制度
在對物業實施管理之前，顧問商將根據物業設計度身定制管理模式，制訂相應的規章及草擬有關文件、籌備成主業主委員會事誼、印制各種證件，以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作，以便管理公司能有序地對物業進行管理。訂立規章制度包括但不限于：
公開性文件，如：
≈前期物業管理協議
≈管理服務公約
≈業主公約
≈業主委員會章程
≈居住指南
≈裝修指南
≈住戶手冊
≈住宅公共設施設備維修基金管理辦法
≈精神文明公約
≈治安管理規定
≈車輛進出和停放管理規定
≈消防管理規定
≈環境衛生管理規定
≈招牌、廣告及公共場地、墻壁、屋面管理規定
≈營業場所管理規定
≈文娛場所管理規定
≈裝飾裝修管理規定
內部管理制度，如：
≈人事管理制度
≈投訴管理制度
≈福利管理制度
≈通訊設備管理制度
≈管理體系及重大事項決策管理制度
≈考勤管理制度
≈員工基本規范
≈文件管理制度
≈財務管理制度
≈預算管理制度
≈培訓管理制度
≈獎懲管理制度
質量手冊及程序文件，如：
≈質量手冊
≈文件控制程序文件
≈質量記錄程序文件
≈管理評審程序文件
≈人力資源程序文件
≈合同評審程序文件
≈物業接管程序文件
≈服務項目的設計開發程序文件
≈采購程序文件
≈入住管理程序文件
≈內部審核程序文件
≈不合格程序文件
≈數據分析程序文件
≈糾正措施程序文件
≈預防措施程序文件
工作手冊，如：
≈紀檢糾察工作手冊
≈各級崗位職責工作手冊
≈社區文化工作手冊
≈公共場地工作手冊
≈營業文娛場所工作手冊
≈房屋整改工作手冊
≈空房管理工作手冊
≈住戶入住工作手冊
≈裝修管理工作手冊
≈投訴的接待和處理工作手冊
≈住戶意見的征求、評議以及服務的定期回訪工作手冊
≈住戶檔案管理工作手冊
≈物業軟件的錄入工作手冊
≈便民服務實施工作手冊
≈費用的統計、收取和追收欠款工作手冊
≈環衛工作手冊
≈綠化工作手冊
≈報修工作手冊
≈供配電設施設備工作手冊
≈給排水設施設備工作手冊
≈電梯設施設備工作手冊
≈指揮中心設施設備工作手冊
≈智能IC卡操作工作手冊
≈庫房工作手冊
≈突發事件或異常情況處理工作手冊
≈勤務工作手冊
≈安全工作手冊
≈門衛工作手冊
≈巡邏工作手冊
≈指揮中心工作手冊
≈ISO9001認證規劃
≈爭創物業優秀規劃
質量記錄，如：
≈因數量達幾百份，此處省略
八、員工培訓
1、在"SSDD"物業入伙前，先行聘用基本管理員工，安排訓練課程、以便于最短時間內，參與制訂物業之管理制度。
2、為各級員工安排短期入職培訓課程，令他們能充分認識本身應負的責任及工作范圍，同時灌輸正確的物業管理概念及知識。培訓課
程包括但不限于以下內容：≈項目開發情況、發展商、顧問商、管理商基本情況
≈企業文化、主要領導、對員工的期望
≈管理制度、職業道德及質量意識
≈相關法律法規
≈物業管理工作基本知識和物業理念
≈各相關崗位應知應會技能培訓
≈禮儀培訓
≈必要的軍事培訓
3、于完成短期培訓課程后，安排各級員工進入物業內作實地訓練，配合物業入伙，令物業管理工作能夠全面開展，為業戶及時提供高水準服務。亦可根椐貴司需要，安排高級管理層人員赴國外或香港、沿海參觀及考察同等類型的物業，接受及吸納先進的管理方式及理念。
4、顧問商還將于物業入伙后每6個月，安排重溫培訓班，使員工服務素質保持公司規定標準。