項目前期物業(yè)籌備工作（一）

　　"SSDD"中各種物業(yè)管理工作是否能順利落實，主要看有多長的籌備階段來完成物業(yè)的所有籌備工作。從專業(yè)角度來看，愈早能讓物業(yè)管理隊伍熟識項目現(xiàn)場，就愈早能有序的對物業(yè)實體進行有效管理。

　　一、前期工作計劃

　　**物業(yè)在成為物業(yè)管理顧問商后，將根據(jù)物業(yè)施工進度，制訂科學、成熟的物業(yè)管理顧問工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展，打下扎實的基礎(chǔ)。主要工作包括：

　　≈對物業(yè)的建筑遺留事項提出意見和建議

　　≈對物業(yè)的機電設(shè)施運行提出意見和建議

　　≈對物業(yè)的智能系統(tǒng)提出意見和建議

　　≈參與各項工程招標工作

　　≈跟進物業(yè)裝修施工和設(shè)備安裝過程

　　≈編制年度物業(yè)管理收支預算

　　≈編制物業(yè)管理啟動預算

　　≈協(xié)助管理公司申報管理費和其他收費標準

　　≈協(xié)助建立人員架構(gòu)，并幫助招聘管理員工

　　≈制定及完善各項物業(yè)管理制度

　　≈定期對各部員工進行培訓

　　≈安排清潔和保險招投標

　　≈協(xié)助挑選和定制員工制服

　　二、協(xié)助物業(yè)推廣，促進物業(yè)銷售

　　運用顧問商的介入，加強購房者對售后優(yōu)質(zhì)服務的信心，更有助于貴公司樹立品牌形象，同時顧問商還將協(xié)助銷售宣傳推廣活動，如：

　　≈建議在售樓現(xiàn)場派駐老年門童、專業(yè)保安、保潔員等物業(yè)工作人員，并身著顧問商在香港專業(yè)設(shè)計的制服，從事迎賓、指揮車輛、保潔等工作，務求前期建立物業(yè)品牌形象。

　　≈派物業(yè)專員赴現(xiàn)場解答客戶對物業(yè)管理方面的咨詢和疑問。

　　≈為銷售人員提供物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓及客戶服務培訓，商討在銷售中有關(guān)的物業(yè)管理問題。

　　≈提供有利于售樓宣傳所需的物業(yè)管理資料。

　　≈對管理服務承諾實施計劃安排，增加買家信心。

　　≈對樓盤入伙程序和事項的布置設(shè)計提供意見，并安排好管理措施。

　　≈對買家提供超前服務，定期征詢意見，提供物業(yè)管理信息等。

　　三、檢討物業(yè)成本，節(jié)約物業(yè)投資

　　顧問商憑借多年管理經(jīng)驗及委派有經(jīng)驗的工程人員定期參加前期項目工程例會，對"SSDD"環(huán)境及設(shè)備建材等方面提出有利于銷售、節(jié)約投資、方便管理的意見和建議，如：

　　≈制訂物業(yè)管理收費標準，為物業(yè)預售創(chuàng)造條件。

　　≈針對智能化采用的程度和深度進行探討，即可以促進銷售宣傳，又可滿足今后科技及客戶發(fā)展的需求，以及盡量減少投資成本。同時考慮到管理中通過有效的人與技的結(jié)合，減少今后的管理成本。

　　≈根據(jù)"SSDD"情況提出物業(yè)改良及增減工程項目之建議，以節(jié)省工程費用及達到最高經(jīng)濟效益。

　　≈根據(jù)以往經(jīng)驗，編制保養(yǎng)合同及招標文件規(guī)格，并利用顧問商的服務網(wǎng)絡，以最優(yōu)惠的價格尋找提供服務的承接商。

　　四、從管理者角度，改善設(shè)計缺陷

　　在以往許多項目中，發(fā)展商在很大程度上依賴建筑設(shè)計單位確定物業(yè)的功能及配套設(shè)施，事實上，沒有哪一家設(shè)計單位對物業(yè)日后的運行及管理能夠比有經(jīng)驗的物業(yè)管理公司有更深刻理解。因此往往在交樓之后才由小業(yè)主和物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)一大堆設(shè)計缺陷，以致物業(yè)公司難以運作，業(yè)主怨聲載道。為改變這一狀況，顧問商將從管理者的角度，對物業(yè)及設(shè)施進行審視，盡可能將設(shè)計中的先天缺陷控制在盡量少的范圍內(nèi)，如：

　　≈建筑結(jié)構(gòu)及功能設(shè)計。

　　≈小區(qū)人、車分流。

　　≈圍墻和大門設(shè)置。

　　≈公共區(qū)域裝飾易于維修和清潔。

　　≈公共照照開關(guān)設(shè)置及半開、全開和長明形式開閉。

　　≈建立合適的管理用房。

　　≈公共機房和管道井門鎖鑰匙的統(tǒng)一。

　　≈垃圾房設(shè)立和景觀、環(huán)保的協(xié)調(diào)及垃圾分類。

　　≈設(shè)置必要的公共洗

手間。

　　≈信報箱設(shè)立方便使用和管理。

　　≈配置合適的告示欄、宣傳欄、留言欄。

　　≈預留家用空調(diào)穿墻孔和室外機位置。

　　≈愛心援助系統(tǒng)和便民設(shè)施的設(shè)置。

　　五、智能系統(tǒng)顧問

　　顧問商從增加銷售賣點、節(jié)約投資并結(jié)合管理需要和社會發(fā)展趨勢，提供以下智能小區(qū)的基本功能配置：

　　序號項目子系統(tǒng)

　　一

　　SA

　　安全自動化公共部位及周界圍墻閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

　　周界圍墻及重點部位紅外聯(lián)動報警系統(tǒng)

　　集群式樓宇聯(lián)網(wǎng)可視對講系統(tǒng)

　　電子巡更管理系統(tǒng)

　　電梯監(jiān)控及緊急對講系統(tǒng)

　　居家智能化三防系統(tǒng)

　　通訊對講聯(lián)絡及社區(qū)緊急求助系統(tǒng)

　　道路交通管制系統(tǒng)

　　高層緩降救生系統(tǒng)

　　二

　　CA

　　通訊自動化電話通訊系統(tǒng)

　　綜合布線系統(tǒng)

　　社區(qū)寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)

　　綜合集成管理系統(tǒng)

　　光纖電視接收系統(tǒng)

　　衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)

　　物業(yè)自辦電視節(jié)目系統(tǒng)

　　三

　　MA

　　管理自動化一卡通管理系統(tǒng)

　　車庫自動化管理系統(tǒng)

　　園區(qū)電子公告牌系統(tǒng)

　　園區(qū)背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)

　　系統(tǒng)集成

　　六、跟進施工過程，保證順利交接

　　為了保證日后管理工作順利開展，必須對"SSDD"進行全面的了解，如果管理商在"SSDD"交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指掌。在"SSDD"交付前期，顧問商將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的意見和建議，如：

　　≈檢討施工進度。

　　≈發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程。

　　≈在交付前先作驗收，并向發(fā)展商匯報一切承接商在安裝工程上所未達設(shè)計規(guī)格及要求事項。

　　≈對今后不便養(yǎng)護和維修之處提出改進意見，并做好日后養(yǎng)護的重點記錄。

　　≈協(xié)助檢查施工質(zhì)量。

　　≈參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收。

　　≈提供成品保護措施。

　　≈指導物業(yè)驗收工作。

篇2：項目前期物業(yè)籌備工作(2)

　　七、訂立規(guī)章制度

　　在對物業(yè)實施管理之前，顧問商將根據(jù)物業(yè)設(shè)計度身定制管理模式，制訂相應的規(guī)章及草擬有關(guān)文件、籌備成主業(yè)主委員會事誼、印制各種證件，以及進行機構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓等工作，以便管理公司能有序地對物業(yè)進行管理。訂立規(guī)章制度包括但不限于：

　　公開性文件，如：

　　≈前期物業(yè)管理協(xié)議

　　≈管理服務公約

　　≈業(yè)主公約

　　≈業(yè)主委員會章程

　　≈居住指南

　　≈裝修指南

　　≈住戶手冊

　　≈住宅公共設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法

　　≈精神文明公約

　　≈治安管理規(guī)定

　　≈車輛進出和停放管理規(guī)定

　　≈消防管理規(guī)定

　　≈環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定

　　≈招牌、廣告及公共場地、墻壁、屋面管理規(guī)定

　　≈營業(yè)場所管理規(guī)定

　　≈文娛場所管理規(guī)定

　　≈裝飾裝修管理規(guī)定

　　內(nèi)部管理制度，如：

　　≈人事管理制度

　　≈投訴管理制度

　　≈福利管理制度

　　≈通訊設(shè)備管理制度

　　≈管理體系及重大事項決策管理制度

　　≈考勤管理制度

　　≈員工基本規(guī)范

　　≈文件管理制度

　　≈財務管理制度

　　≈預算管理制度

　　≈培訓管理制度

　　≈獎懲管理制度

　　質(zhì)量手冊及程序文件，如：

　　≈質(zhì)量手冊

　　≈文件控制程序文件

　　≈質(zhì)量記錄程序文件

　　≈管理評審程序文件

　　≈人力資源程序文件

　　≈合同評審程序文件

　　≈物業(yè)接管程序文件

　　≈服務項目的設(shè)計開發(fā)程序文件

　　≈采購程序文件

　　≈入住管理程序文件

　　≈內(nèi)部審核程序文件

　　≈不合格程序文件

　　≈數(shù)據(jù)分析程序文件

　　≈糾正措施程序文件

　　≈預防措施程序文件

　　工作手冊，如：

　　≈紀檢糾察工作手冊

　　≈各級崗位職責工作手冊

　　≈社區(qū)文化工作手冊

　　≈公共場地工作手冊

　　≈營業(yè)文娛場所工作手冊

　　≈房屋整改工作手冊

　　≈空房管理工作手冊

　　≈住戶入住工作手冊

　　≈裝修管理工作手冊

　　≈投訴的接待和處理工作手冊

　　≈住戶意見的征求、評議以及服務的定期回訪工作手冊

　　≈住戶檔案管理工作手冊

　　≈物業(yè)軟件的錄入工作手冊

　　≈便民服務實施工作手冊

　　≈費用的統(tǒng)計、收取和追收欠款工作手冊

　　≈環(huán)衛(wèi)工作手冊

　　≈綠化工作手冊

　　≈報修工作手冊

　　≈供配電設(shè)施設(shè)備工作手冊

　　≈給排水設(shè)施設(shè)備工作手冊

　　≈電梯設(shè)施設(shè)備工作手冊

　　≈指揮中心設(shè)施設(shè)備工作手冊

　　≈智能IC卡操作工作手冊

　　≈庫房工作手冊

　　≈突發(fā)事件或異常情況處理工作手冊

　　≈勤務工作手冊

　　≈安全工作手冊

　　≈門衛(wèi)工作手冊

　　≈巡邏工作手冊

　　≈指揮中心工作手冊

　　≈ISO9001認證規(guī)劃

　　≈爭創(chuàng)物業(yè)優(yōu)秀規(guī)劃

　　質(zhì)量記錄，如：

　　≈因數(shù)量達幾百份，此處省略

　　八、員工培訓

　　1、在"SSDD"物業(yè)入伙前，先行聘用基本管理員工，安排訓練課程、以便于最短時間內(nèi)，參與制訂物業(yè)之管理制度。

　　2、為各級員工安排短期入職培訓課程，令他們能充分認識本身應負的責任及工作范圍，同時灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識。培訓課

程包括但不限于以下內(nèi)容：

　　≈項目開發(fā)情況、發(fā)展商、顧問商、管理商基本情況

　　≈企業(yè)文化、主要領(lǐng)導、對員工的期望

　　≈管理制度、職業(yè)道德及質(zhì)量意識

　　≈相關(guān)法律法規(guī)

　　≈物業(yè)管理工作基本知識和物業(yè)理念

　　≈各相關(guān)崗位應知應會技能培訓

　　≈禮儀培訓

　　≈必要的軍事培訓

　　3、于完成短期培訓課程后，安排各級員工進入物業(yè)內(nèi)作實地訓練，配合物業(yè)入伙，令物業(yè)管理工作能夠全面開展，為業(yè)戶及時提供高水準服務。亦可根椐貴司需要，安排高級管理層人員赴國外或香港、沿海參觀及考察同等類型的物業(yè)，接受及吸納先進的管理方式及理念。

　　4、顧問商還將于物業(yè)入伙后每6個月，安排重溫培訓班，使員工服務素質(zhì)保持公司規(guī)定標準。