物業(yè)管理行業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型

　　童亦弟 汪汀/中國(guó)建設(shè)報(bào)/20**1030

　　“近些年成本持續(xù)上漲使企業(yè)盈利空間越來越狹窄，招工難困擾著幾乎所有的物業(yè)企業(yè)，傳統(tǒng)發(fā)展模式已難以為繼。”10月28日，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝家瑾在發(fā)布《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）時(shí)如是表示。

　　事實(shí)上，近幾年物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力持續(xù)在較低水平徘徊，《報(bào)告》顯示，行業(yè)企業(yè)百強(qiáng)凈利潤(rùn)率由20**年的6.75%進(jìn)一步降低到20**年的5.6%。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正在向規(guī)模化、集約化、品牌化方向發(fā)展，行業(yè)的集中度逐步提高，處于企業(yè)整合、品牌塑造、業(yè)務(wù)創(chuàng)新、發(fā)展方式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期。謝家瑾認(rèn)為，物業(yè)管理必須盡快實(shí)現(xiàn)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，逐步擺脫勞動(dòng)密集型行業(yè)現(xiàn)狀。

　　生存困境倒逼轉(zhuǎn)型

　　謝家瑾認(rèn)為，成本的大幅上漲和價(jià)格調(diào)整機(jī)制缺失都是制約行業(yè)發(fā)展的主要原因，也使相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)陷入生存困境。

　　此前，在福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳開展的“物業(yè)管理行業(yè)生存狀況專項(xiàng)調(diào)查”顯示，被調(diào)查的293家企業(yè)中接近40%處于虧損狀態(tài)，收不抵支引發(fā)了對(duì)部分項(xiàng)目的棄管。廣東汕頭（樓盤）則有75%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難。

　　而具體到收費(fèi)環(huán)節(jié)，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)調(diào)查的327家企業(yè)所管理的18852個(gè)項(xiàng)目中，20**年以后成功調(diào)價(jià)的項(xiàng)目?jī)H有1638個(gè)，占項(xiàng)目總數(shù)8.69%，90%多的項(xiàng)目仍維持原有的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如哈爾濱（樓盤）市一些老舊住宅小區(qū)至今仍實(shí)行10多年前制定的每平方米0.3元左右的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，珠海（樓盤）市多層住宅物管費(fèi)每平方米0.35~0.55元的指導(dǎo)價(jià)格10年沒有調(diào)整。在此背景下，盡管企業(yè)通過開展多種經(jīng)營(yíng)，盡量平衡項(xiàng)目開支，彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)較低造成的虧損，但凈利潤(rùn)率下滑趨勢(shì)仍然對(duì)企業(yè)生存和發(fā)展帶來巨大壓力。

　　為應(yīng)對(duì)成本高企等難題，物業(yè)管理行業(yè)綜合實(shí)力TOP200企業(yè)中有78%的企業(yè)將項(xiàng)目的部分業(yè)務(wù)進(jìn)行外包。與20**年的數(shù)據(jù)比較，在所管項(xiàng)目中，行業(yè)四項(xiàng)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包比重均有進(jìn)一步提升，其中保潔業(yè)務(wù)外包比重已經(jīng)上升到近50%，綠化業(yè)務(wù)外包比重也超過34%。

　　中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)柴勇表示，在市場(chǎng)化、專業(yè)化程度較高的地區(qū)，管理規(guī)模較大的物業(yè)服務(wù)企業(yè)正逐步走向管理和服務(wù)的分離，向管理型企業(yè)轉(zhuǎn)變。其主要精力將會(huì)放在服務(wù)的精細(xì)化、整體管理水平的提升與經(jīng)營(yíng)潛能的發(fā)揮上，企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)得到進(jìn)一步體現(xiàn)。

　　另外，TOP200企業(yè)中隸屬于開發(fā)企業(yè)的有77家，占到四成?，F(xiàn)階段“有靠山”的它們?cè)谑袌?chǎng)中占有一定優(yōu)勢(shì)，特別是在綜合實(shí)力前十強(qiáng)中，依托萬科、綠城、首開、中海、招商局、金地等大型房企的物業(yè)公司幾乎對(duì)榜單形成壟斷。

　　挖掘新商業(yè)價(jià)值

　　“萬科物業(yè)從去年開始開展了第五食堂和萬物倉業(yè)務(wù)，其中第五食堂已經(jīng)達(dá)到6家。”《報(bào)告》發(fā)布會(huì)上，萬科集團(tuán)副總裁，物業(yè)管理事業(yè)部首席執(zhí)行官朱保全表示，從客戶的反饋來看第五食堂已經(jīng)得到業(yè)主認(rèn)可；萬物倉則是一項(xiàng)倉儲(chǔ)服務(wù)，主要針對(duì)的是業(yè)主家里的雜物儲(chǔ)存的難題，這項(xiàng)業(yè)務(wù)已經(jīng)處于試點(diǎn)階段，未來萬科要建設(shè)35個(gè)萬物倉。

　　“萬科物業(yè)、綠城物業(yè)、長(zhǎng)城物業(yè)等品牌企業(yè)在商業(yè)模式創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用、延伸服務(wù)的拓展等方面正在做有益的探索，企業(yè)應(yīng)該利用各種資源延伸產(chǎn)業(yè)鏈、創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容、拓展業(yè)務(wù)范圍，以創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值。”謝家瑾表示，近兩年，很多品牌企業(yè)在建立新的商業(yè)模式、服務(wù)方式和管理方法上進(jìn)行了深入探索。物業(yè)管理內(nèi)容已經(jīng)不僅停留在清潔、綠化、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維修四項(xiàng)基本服務(wù)基礎(chǔ)上，更延伸至房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)施設(shè)備選用顧問，中期的招商策劃、營(yíng)銷代理，后期的尾盤銷售、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等整個(gè)鏈條，而橫向則涵蓋到消費(fèi)者居家養(yǎng)老、家政服務(wù)、房屋租售、電子商務(wù)等各類個(gè)性化需求，體現(xiàn)出物業(yè)管理豐富的商業(yè)價(jià)值。

　　產(chǎn)業(yè)鏈的拓展，也讓企業(yè)看到了商機(jī)。如卓達(dá)物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，其“全齡化社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)模式”已經(jīng)擴(kuò)展到社區(qū)大學(xué)、老年大學(xué)、再就業(yè)、回憶錄出版、再婚輔導(dǎo)等內(nèi)容。

　　“很多人輸就輸在對(duì)新鮮事物第一看不見，第二看不起，第三看不懂，第四來不及”龍湖集團(tuán)物業(yè)管理部總經(jīng)理周洪斌引用馬云的話認(rèn)為，“物業(yè)管理行業(yè)的春天正在到來”。他認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理的內(nèi)外部環(huán)境正在發(fā)生深刻變化，物業(yè)管理對(duì)公共秩序的維護(hù)，社區(qū)管理的參與，社會(huì)責(zé)任的擔(dān)當(dāng)，使其成為城市管理不可或缺的組成部分。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，當(dāng)前越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)正在著眼于社區(qū)服務(wù)和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，物業(yè)企業(yè)很有可能在這一方面成為重要的一支力量。

篇2：論經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)和方向

　　論經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)和方向

　　物業(yè)管理行業(yè)的興起是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，它既反映了社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展的階段水平，也反映了社會(huì)分工細(xì)化的協(xié)作程度，同時(shí)也是現(xiàn)產(chǎn)權(quán)理論關(guān)于公共產(chǎn)品消費(fèi)問題的典型模型。因此，分析研究轉(zhuǎn)型時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，把握物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和方向，具有重要的理論和實(shí)踐意義。

　　一、轉(zhuǎn)型時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)

　　當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式大致有兩類：一是傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式，資源的配置以中央集權(quán)、統(tǒng)一配置為特征；二是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式，資源的配置主要由市場(chǎng)供需雙方?jīng)Q定。進(jìn)入80年代后期，世界政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局發(fā)生重大變化。以美國(guó)為代表的發(fā)達(dá)國(guó)家以信息技術(shù)和創(chuàng)新為特征步入了新經(jīng)濟(jì)時(shí)代。以俄羅斯為代表的東歐國(guó)家采取了所謂“休克療法”，試圖在極短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的跳躍，然而，實(shí)踐已經(jīng)證明，這種改革的成本和代價(jià)是巨大的，它所產(chǎn)生的負(fù)面影響仍經(jīng)久不衰。以中國(guó)為代表的部分東亞國(guó)家選擇了漸進(jìn)式的改革道路，其主要做法是，從改進(jìn)微觀經(jīng)營(yíng)機(jī)制上入手，強(qiáng)化對(duì)勞動(dòng)者和企業(yè)的激勵(lì)作用，發(fā)揮勞動(dòng)力資源富裕的比較優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)新增資源創(chuàng)造，借助于資源配置制度（價(jià)格機(jī)制），使這部分新增資源配置到傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)體制下受壓抑的部門，達(dá)到加速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)。

　　面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)格局的變化，美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯蒂格利茨認(rèn)為，中國(guó)面臨兩個(gè)挑戰(zhàn)，一是轉(zhuǎn)型，二是發(fā)展。其實(shí)二者相輔相成，轉(zhuǎn)型似乎成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的必由之路，而發(fā)展又是轉(zhuǎn)型的目標(biāo)所在。中國(guó)經(jīng)濟(jì)自gg開放以來經(jīng)歷了兩方面的重大變革：一是經(jīng)濟(jì)體制從傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變；二是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，即實(shí)現(xiàn)由粗放式經(jīng)營(yíng)到集約化經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變。應(yīng)該說，我國(guó)目前正處于這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局的轉(zhuǎn)變之中，這就是所謂的轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)。轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)的最基本的特征可以概括為非穩(wěn)定性、可選擇性和高成長(zhǎng)性。它包括實(shí)現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變過程的一系列制度選擇和政策措施。正是在這樣的經(jīng)濟(jì)背影下，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。

　　二、我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的形成條件

　　物業(yè)管理最早起源于18世紀(jì)年代的英國(guó)，歷經(jīng)一百多年的發(fā)展，已經(jīng)形成了一個(gè)特定的行業(yè)。在我國(guó)，1981年3月深圳成立了第一家物業(yè)管理公司，直至1994年建設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，物業(yè)管理行業(yè)在中國(guó)才逐漸得以初步規(guī)范和發(fā)展。目前全國(guó)有物業(yè)管理單位10萬多家，從業(yè)人員達(dá)150萬人，初步形成了一個(gè)巨大的物業(yè)管理市場(chǎng)。物業(yè)管理市場(chǎng)在我國(guó)的形成與發(fā)展是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的必然結(jié)果：

　　1、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型催生了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與住房制度改革。

　　1980年，*同志就住宅問題發(fā)表了重要講話，肯定了建筑業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要作用，并為住宅改革指明了方向。后來，國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)土地使用制度、城鎮(zhèn)住房制度以及房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行改革，其核心是要改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利性分房制度，建立政策性和商業(yè)性相結(jié)合的規(guī)范化的住房分配交易市場(chǎng)和房屋維修市場(chǎng)。這一改革不僅為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的形成和發(fā)展創(chuàng)造了先決條件，也為物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

　　2、產(chǎn)權(quán)主體的多元化導(dǎo)致了管理制度的根本變革。

　　全民所有制條件下的房管制度不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，也即它無法解決多元化產(chǎn)權(quán)物業(yè)的管理問題。以往房屋的使用者和產(chǎn)權(quán)人是相分離的，產(chǎn)權(quán)人不是政府就是國(guó)有企業(yè)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)的不可劃分的性質(zhì)，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)不能流動(dòng)、人才不能流動(dòng)、資源配置效率低。隨著房屋市場(chǎng)交易日臻成熟，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到個(gè)人和企業(yè)手中，于是形成了產(chǎn)權(quán)多元化的格局。這樣，舊的房管制度顯然解決不了這類物業(yè)的管理問題，多元化的產(chǎn)權(quán)主體期盼著新型的物業(yè)管理模式的出現(xiàn)。

　　3、公共產(chǎn)品的特性決定了物業(yè)管理機(jī)構(gòu)存在的必要性。

　　對(duì)于一幢物業(yè)而言，產(chǎn)權(quán)多元化的物業(yè)還包括了它所附帶的公共產(chǎn)品（公共部位）。所謂公共產(chǎn)品就是某一區(qū)域全體消費(fèi)者免費(fèi)或者以很低的價(jià)格就可以購買到的商品或服務(wù)。例如小區(qū)內(nèi)部的保安、保潔和公共部位的維修、養(yǎng)護(hù)都可以看成是公共產(chǎn)品，它與購房合同中的房屋產(chǎn)權(quán)有本質(zhì)區(qū)別，取得房屋產(chǎn)權(quán)便具有排它性，但公共產(chǎn)品的消費(fèi)則是非排它性的。由于公共產(chǎn)品都符合“搭便車原則”，要維持公共產(chǎn)品的耐用性和持久性就必須有一個(gè)組織來整合各產(chǎn)權(quán)主體散落在公共產(chǎn)品中的權(quán)益，這個(gè)組織便是物業(yè)管理公司。這是物業(yè)管理行業(yè)存在的法理基礎(chǔ)。

　　4、物業(yè)投資的保值增值要求專業(yè)化的物業(yè)管理。

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)達(dá)，已經(jīng)使購買房屋不僅僅是一種消費(fèi)投資行為，而且還包涵甚至純粹是一種資本投資行為。事實(shí)也已證明，很多人購置物業(yè)就是作為一種投資。從本質(zhì)上講，業(yè)主購置房屋或者從事置業(yè)投資，除了要獲得資金的時(shí)間收益外，更重要是為了獲取包括服務(wù)在內(nèi)的環(huán)境增值收益，它是不動(dòng)產(chǎn)增值的重要方面。也就是說，業(yè)主為了確保房屋的投資保值增值也需要選擇專業(yè)化管理組織。

　　5、房地產(chǎn)開發(fā)商售后服務(wù)承諾的要求。

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中人們自主選擇的權(quán)利促使房地產(chǎn)開發(fā)商不僅要提供優(yōu)質(zhì)有房屋、優(yōu)美的環(huán)境，而且還要提供優(yōu)良的服務(wù)、優(yōu)雅的文化。因此，為了樹立品牌，獲取長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，越來越多的開發(fā)商注重提供優(yōu)良的售后服務(wù)，他們甚至在房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就考慮了物業(yè)管理的要求。推動(dòng)和促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展，成為開發(fā)商走專業(yè)化分工協(xié)作道路的必然選擇。

　　三、我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和方向

　　物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人們生活水平和生活方式密切相關(guān)，因此，我們可以從物業(yè)管理行業(yè)所在的法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)背景以及行業(yè)內(nèi)涵等方面去把握其發(fā)展趨勢(shì)和方向。

　　1、物業(yè)管理市場(chǎng)由單一、狹小逐漸轉(zhuǎn)變開放、擴(kuò)大

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過程，要求作為居民生存條件的住房走向市場(chǎng)。我國(guó)住房制度的改革，為此創(chuàng)造了有利條件。80年代以前，住房從建造、分配到管理基本上是統(tǒng)分統(tǒng)包，幾乎不存在真正意義上的物業(yè)管理。到1999年，全國(guó)可售公房的60%以上已出售給了居民家庭。從新建商品房來看，1985年個(gè)人購買的比例僅占14%，到1999年個(gè)人購房比例達(dá)80%。這表明單一住房公有制已經(jīng)被打破，以居民自有產(chǎn)權(quán)主的多種產(chǎn)權(quán)形式并存的格局正在逐步形成。

　　另外，根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，2000年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）中的比例為6%，而同期日本為11%、香港為19%，正因?yàn)榇嬖谶@方面的差距，國(guó)家“十五”計(jì)劃已明確把發(fā)展新興城鎮(zhèn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和布局的重要手段。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)有著巨大的發(fā)展空間，同樣物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展前景也是十分令人樂觀的。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量將呈現(xiàn)從擴(kuò)張到收縮直到穩(wěn)定的狀態(tài)

　　到目前為止，我國(guó)物業(yè)管理單位已有10萬多家，全國(guó)的房屋建筑面積總總計(jì)約90多億平方米，平均每家管理的面積不到10萬平方米。物業(yè)管理的低收入、低利潤(rùn)的行業(yè)特點(diǎn)，要求規(guī)?；?jīng)營(yíng)。這一基本的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)法則，必然導(dǎo)致眾多的物業(yè)管理公司被兼并、淘汰和破產(chǎn)。以深圳為例，全市共有各類物業(yè)管理機(jī)構(gòu)1200余家，其中正式注冊(cè)的公司有470多家，管理面積超過100萬平方米的只有30多家，僅占公司總數(shù)的7%，但卻管理著全市住宅建筑面積的60%，有40%的物業(yè)管理的面積不到10萬平方米。為了避免無效競(jìng)爭(zhēng)和浪費(fèi)資源，深圳市政府對(duì)物業(yè)管理公司的注冊(cè)予以限制，以抑制絕對(duì)數(shù)量的增加，同時(shí)要求開發(fā)商對(duì)新開發(fā)出的房屋進(jìn)行招標(biāo)選擇管理公司。這種趨勢(shì)表明，多數(shù)物業(yè)管理公司將被日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所淘汰。物業(yè)管理行業(yè)將進(jìn)入群雄并起的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，最終將形成若干家實(shí)力雄厚的物業(yè)管理龍頭企業(yè)，并成為行業(yè)發(fā)展的標(biāo)志。

　　3、政府行政職能日益弱化，行業(yè)自律逐漸增強(qiáng)

　　如果說目前和今后一段時(shí)期，物業(yè)管理市場(chǎng)還需要政府有關(guān)部門依靠行政手段來加以干預(yù)和指導(dǎo)的話，那么可以斷定，隨著改革的不斷深化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制作用的日益強(qiáng)大和有效，政府在物業(yè)管理方面的職能將逐漸弱化成為制定適當(dāng)?shù)姆ㄒ?guī)，并保障法規(guī)的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。行業(yè)自律性的形成完全依賴于市場(chǎng)化的發(fā)育程度，一個(gè)高度發(fā)達(dá)的物業(yè)管理市場(chǎng)，必然有與之相適應(yīng)的行規(guī)業(yè)律。國(guó)家建設(shè)部已率先將原先政會(huì)的行政職能權(quán)力讓位于中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)，雖然它仍然有其官方背景，但畢竟是向行業(yè)慣例上邁出了可喜的一步。

　　4、物業(yè)管理服力的內(nèi)容將向兩頭延伸

　　傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容主要包括小區(qū)的治安、環(huán)境衛(wèi)生、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、維修及保養(yǎng)等，其目標(biāo)和對(duì)象是延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命。現(xiàn)代物業(yè)管理已將這種服務(wù)指向了物業(yè)的所有者和使用人，物業(yè)管理企業(yè)竭力創(chuàng)造人性化、親性化的管理環(huán)境。然而，物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容還將向上延伸至房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、設(shè)備安裝及調(diào)試階段。這種看似不務(wù)正業(yè)的多此一舉，實(shí)際上是物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)在需求。一方面，開發(fā)商希望在事前多聽取物業(yè)管理公司的意見，充分利用物業(yè)管理公司在與業(yè)主和住戶聯(lián)系中獲取的信息資源，以保證其后續(xù)服務(wù)的質(zhì)量，達(dá)到樹品牌的目標(biāo)；另一方面，物業(yè)管理企業(yè)需要通過接管前期的介入熟悉和了解設(shè)備設(shè)施的狀況，以保證住戶入伙期的平穩(wěn)過渡。

　　我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)方興未艾，它在gg開放中誕生，又在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期接受洗禮和沖擊，雖然會(huì)有一些艱難，但噴薄而出的朝陽終究會(huì)映紅大江南北。

篇3：傳統(tǒng)物業(yè)管理變革及其轉(zhuǎn)型

　　傳統(tǒng)物業(yè)管理變革及其轉(zhuǎn)型

　　一個(gè)運(yùn)行良好的物業(yè)管理體制，不僅是房地產(chǎn)成熟發(fā)展的標(biāo)志，而且是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的保證。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中的最后一個(gè)重要環(huán)節(jié)，已經(jīng)成為許多人選擇物業(yè)時(shí)的一個(gè)很有份量的法碼。2000年寬帶接入服務(wù)商風(fēng)起云涌忙于圈地，智能化、信息化小區(qū)拔地而起，作為同小區(qū)的建設(shè)管理越來越不可分割的物業(yè)管理公司該如何積極應(yīng)對(duì)這一市場(chǎng)機(jī)會(huì)?

　　深圳市現(xiàn)有大小物業(yè)管理公司1100家，進(jìn)行注冊(cè)登記的就有600家。經(jīng)過近20年的發(fā)展，深圳物業(yè)管理不但形成了一個(gè)在城市管理中占有重要地位的新興行業(yè)，而且在追求高檔次、高標(biāo)準(zhǔn)的事業(yè)目標(biāo)中不斷進(jìn)取，樹立了一個(gè)新興服務(wù)行業(yè)的良好形象。然而面對(duì)北京、上海物業(yè)管理咄咄逼人的發(fā)展態(tài)勢(shì)，深圳物業(yè)管理如何繼續(xù)保持旗艦地位，如何利用社區(qū)優(yōu)勢(shì)拓展公司的生存空間?這些也許將成為對(duì)物業(yè)管理公司而言并不輕松的話題。

　　一、網(wǎng)絡(luò)化管理日漸成為物業(yè)管理的主角

　　物業(yè)管理公司是小區(qū)專業(yè)管理的主體，全面負(fù)責(zé)公共設(shè)施維修、環(huán)衛(wèi)清掃、綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)治安保衛(wèi)等服務(wù)性工作。通常情況下，住宅的管理是一個(gè)勞動(dòng)密集型的行業(yè)，然而它并非一般意義上的體力勞動(dòng)。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)漸漸地超出了清潔、綠化和安全巡邏的概念。高科技手段和計(jì)算機(jī)技術(shù)已不容選擇地進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，物業(yè)管理不再是傳統(tǒng)意義上全天候的人工管理。

　　(一)消費(fèi)群領(lǐng)域的網(wǎng)絡(luò)化刺激了物業(yè)管理的網(wǎng)絡(luò)化進(jìn)程

　　只要輕輕一點(diǎn)，就可以搭乘網(wǎng)絡(luò)--這艘新世紀(jì)的諾亞方舟，獲取各種服務(wù)的誘惑的確讓不少人心動(dòng)。一項(xiàng)調(diào)查表明，深圳有58.6%的人擁有個(gè)人上網(wǎng)電腦，調(diào)查還顯示，20**年家用電腦市場(chǎng)將再上一個(gè)臺(tái)階，14.7%的城市居民表示了強(qiáng)烈的購買意向。帶寬的不斷增加和上網(wǎng)費(fèi)用的大幅下調(diào)，更進(jìn)一步使網(wǎng)絡(luò)家居為越來越多的人所接受。根據(jù)CNNIC的統(tǒng)計(jì)，到去年年底中國(guó)已有網(wǎng)民2230萬，任何一個(gè)積極尋求發(fā)展的物業(yè)管理公司都無法面對(duì)如此巨大的市場(chǎng)群體而無動(dòng)于衷。網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展將物業(yè)管理公司與業(yè)主們一起推向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)第一線。

　　千兆以太網(wǎng)和VODSL等寬帶通信技；噩術(shù)的應(yīng)用，利用現(xiàn)有電話線實(shí)現(xiàn)帶寬達(dá)1OMb/s的雙向傳輸，完全可以解決傳統(tǒng)ADSL技術(shù)中存在的用戶上行帶寬窄及用戶端接入設(shè)備昂貴的問題，ADSL終端設(shè)備大約要2700至3000元，而VODSL只要幾百元錢，用戶完全可以負(fù)擔(dān)得起，有條件的發(fā)展商也可以免費(fèi)提供。隨著一個(gè)個(gè)智能化小區(qū)紛紛崛起，強(qiáng)大的社區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)體系逐漸形成。深圳有數(shù)百個(gè)社區(qū)住宅具備寬通信能力，這必將促進(jìn)全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)并形成一個(gè)龐大的信息服務(wù)業(yè)。

　　(二)智能化配套設(shè)施的統(tǒng)一管理要求物業(yè)管理以網(wǎng)絡(luò)化與之相適應(yīng)

　　三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)、消防自動(dòng)控制系統(tǒng)、自動(dòng)巡邏系統(tǒng)、停車場(chǎng)IC卡管理系統(tǒng)、紅外線安防系統(tǒng)等越來越多的智能化配套設(shè)施逐漸進(jìn)入社區(qū)，不同的智能化設(shè)施可能關(guān)系到物業(yè)管理公司中不同的部門和人員的監(jiān)控管理工作，同時(shí)又與每一住戶日常生活息息相關(guān)。如何充分高效地利用這些設(shè)施為住戶服務(wù)?如何將社區(qū)中管理的需求與系列基礎(chǔ)設(shè)施的功能統(tǒng)一起來?這就要求物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化，以達(dá)到設(shè)備的應(yīng)用管理、人的管理和住戶的服務(wù)高效統(tǒng)一。

　　(三)日常生活服務(wù)將逐步納入物業(yè)管理的范疇，并最終實(shí)現(xiàn)與物業(yè)管理的良性互動(dòng)

　　住宅建設(shè)飛速發(fā)展，人們對(duì)居住環(huán)境也有了更高的要求。居室不僅僅是一個(gè)居住的中心、教育的中心、交流的中心。這就要求物業(yè)管理公司把自動(dòng)化的服務(wù)延伸到客戶一端，為客戶提供方便、迅捷的個(gè)性化服務(wù)和定制信息。目前深圳一些小區(qū)如天安數(shù)碼城、梅林一村等，已經(jīng)可以在網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)用查詢，網(wǎng)上建議，上網(wǎng)投訴、報(bào)修等功能。

　　網(wǎng)絡(luò)給我們帶來了廣闊的生活空間和新鮮感受，常可以聽到身邊有人建議:

　　隨著人們對(duì)網(wǎng)絡(luò)的種種便捷的習(xí)慣和逐漸依賴，日常服務(wù)需求將逐步納入物業(yè)管理的范疇，并最終實(shí)現(xiàn)與物業(yè)管理良性互動(dòng)。

　　(四)網(wǎng)絡(luò)化的進(jìn)程，使物業(yè)管理完全可以與外界配套取得聯(lián)系，甚至將周邊配套視為資源，以補(bǔ)充自身配套的不足

　　項(xiàng)目與商業(yè)中心區(qū)的距離是目前房?jī)r(jià)的支撐點(diǎn)，然而隨著網(wǎng)絡(luò)化管理的推進(jìn)，管理的等級(jí)程度將成為人們考慮的另一個(gè)焦點(diǎn)。通過網(wǎng)絡(luò)化管理物業(yè)管理公司完全可以與外面的配套取得聯(lián)系，甚至將周邊的生活配套視為自己的資源，以補(bǔ)充自身配套的不足。而那些學(xué)校、醫(yī)院、裝修公司、家具公司、商場(chǎng)、超市進(jìn)駐小區(qū)、占有客戶，也正是他們今后的戰(zhàn)略目標(biāo)。有了系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)化管理手段，物業(yè)管理公司甚至可以同其它傳統(tǒng)銷售業(yè)達(dá)成合作:業(yè)主剛?cè)胱【蜁?huì)得到附近超市和娛樂場(chǎng)館的會(huì)員卡，附近某醫(yī)院還將為其建立醫(yī)療檔案，某著名學(xué)校還將接納其子女人學(xué)，附近某家具城將提供折扣優(yōu)惠，其指定裝飾公司也會(huì)推出優(yōu)惠服務(wù)，和某汽車救授公司聯(lián)系，為業(yè)主提供汽車救援卡等等。對(duì)物業(yè)公司而言，也可以利用自身優(yōu)勢(shì)獲取一定的中介利潤(rùn)。

　　二、物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化在小區(qū)內(nèi)的實(shí)施

　　(一)網(wǎng)絡(luò)化管理，將社區(qū)中人的需求與系列基礎(chǔ)設(shè)施的功能統(tǒng)一起來

　　通過網(wǎng)絡(luò)化管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)集成的智能.化設(shè)備、系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)飛數(shù)據(jù)庫等進(jìn)行全面的管理和監(jiān)控。例如一旦出現(xiàn)事故報(bào)警，不僅控制中心、保安部門可以立即進(jìn)行處理，同時(shí)相關(guān)部門、高層管理人員以及住戶均可同時(shí)了解到事故的處理過程，以便于及時(shí)采取相應(yīng)的配合措施。

　　(二)小區(qū)物業(yè)管理的網(wǎng)絡(luò)化，促進(jìn)社區(qū)管理規(guī)范、高效運(yùn)營(yíng)

　　在住宅小區(qū)的物業(yè)管理中，大量日常工作是圍繞居住保障進(jìn)行的。它包括上水、下水、煤氣、交通、通訊線路的暢通，供電的穩(wěn)定，冬季的用暖供給，土建結(jié)構(gòu)的安全保障，外墻裝飾的破損補(bǔ)救，以及對(duì)突發(fā)事故的急修、搶修等。這一系列對(duì)物業(yè)各類硬件的日常維護(hù)、修繕、更新、改造等，相當(dāng)復(fù)雜繁重。網(wǎng)絡(luò)化管理，將其納入程序化管理，則能夠極大地降低勞動(dòng)強(qiáng)度，使社區(qū)的服務(wù)管理規(guī)范有序，同時(shí)為企業(yè)持續(xù)發(fā)展和追求長(zhǎng)期利潤(rùn)最大化奠定基礎(chǔ)。

　　(三)社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理，為物業(yè)管理公司帶來增值效益

　　如果說網(wǎng)絡(luò)化的管理給住戶帶來的是便捷飛高效的服務(wù)，對(duì)管理公司則意味著勃勃商機(jī)。除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)收費(fèi)所包含的必要服務(wù)項(xiàng)目外，物業(yè)管理公司還可以通過網(wǎng)絡(luò)拓展服務(wù)的深度和廣度，開展各種在線的增值服務(wù)，如VOD點(diǎn)播、遠(yuǎn)程教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療，使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù)，并從中獲取增值效益。

　　目前住宅大多已經(jīng)在教育、購物飛交能、娛樂、休閑等生活配套方面比較齊全，在小區(qū)保安人員24小時(shí)巡更下，小區(qū)住戶車出車入，與外界的交流依靠著先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，連日常費(fèi)用的繳交也"出戶"且"遠(yuǎn)程"了。面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，如何有效利用社區(qū)資源，將其轉(zhuǎn)化為真正為自己業(yè)主服務(wù)的生活配套，讓項(xiàng)目的業(yè)主能夠真.實(shí)地?fù)碛羞@些服務(wù)，擔(dān)當(dāng)管理者角色的物業(yè)管理公司今后再不能"獨(dú)善其身"了。

　　三、網(wǎng)絡(luò)化管理在物業(yè)公司內(nèi)部管理中的應(yīng)用

　　在對(duì)物業(yè)管理的問題上，人們經(jīng)常談?wù)摰氖菍?duì)社區(qū)的物業(yè)管理。實(shí)際上，它還包括另一個(gè)重要層面，即對(duì)公司的內(nèi)部管理。網(wǎng)絡(luò)化管理首先解決的是實(shí)現(xiàn)了對(duì)分散的下屬物業(yè)管理處統(tǒng)一高效的管理。物業(yè)管理是規(guī)模出效益的行業(yè)，但如果集團(tuán)下屬物業(yè)管理處個(gè)數(shù)眾多且分布分散，勢(shì)必造成資源的浪費(fèi)及管理的不便。網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理，能有效運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，并為物業(yè)所有人、使用人提供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮出最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

　　(一)實(shí)現(xiàn)對(duì)分散的下屬物業(yè)管理處統(tǒng)一高效的管理

　　據(jù)深圳市住宅局公布的最新統(tǒng)計(jì)，深圳物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)軍全國(guó)大市場(chǎng)的管理面面積突破3000萬平方米大關(guān)，成為我國(guó)物業(yè)管理一體化、市場(chǎng)化、規(guī)范化的"旗艦"。

　　發(fā)展速度快本來是一件好事，但同時(shí)也暴露出了一些問題，如開發(fā)單位多、物業(yè)項(xiàng)目小而零散，致使點(diǎn)多、片大、線長(zhǎng)。遠(yuǎn)程統(tǒng)一化管理問題成了讓物業(yè)管理公司頭痛的難題。網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理有效地解決了遠(yuǎn)程化管理問題，將物業(yè)管理升級(jí)，利用網(wǎng)絡(luò)將有關(guān)聯(lián)的或同一發(fā)展商、物業(yè)管理公司旗下的項(xiàng)目聯(lián)結(jié)起來，達(dá)到資源共用、信息共享，以較少的資源投入發(fā)揮更大的功效；物業(yè)管理公司老板還可以安坐家里監(jiān)測(cè)整個(gè)企業(yè)在各地的進(jìn)度。

　　(二)減少中間環(huán)節(jié)，有效降低成本

　　網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理最大限度地解決提高了服務(wù)質(zhì)量與降低管理成本之間的矛盾，有效的削減中間管理層，簡(jiǎn)化了費(fèi)用核算、文件傳遞等中間環(huán)節(jié)，大大降低了管理成本；并實(shí)現(xiàn)資源共享、信息、公用，從而有效降低經(jīng)營(yíng)成本；

　　(三)統(tǒng)一的信息平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了交互式管，理與個(gè)性化服務(wù)，縮短了領(lǐng)導(dǎo)與員工的距自離，實(shí)現(xiàn)了公司內(nèi)部的交互式管理，營(yíng)造出寬松的企業(yè)文化

　　物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)的管理工作，隨著市場(chǎng)的變化，小船的抗風(fēng)險(xiǎn)能力是有限的，大的集團(tuán)公司的出現(xiàn)，可起到整合市場(chǎng)的功效，只有提早著手建立起遠(yuǎn)程統(tǒng)一化管理運(yùn)行機(jī)制，即時(shí)調(diào)整策略，才有可能走自在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的前列。