物管公司在開發(fā)商物業(yè)移交時應注意的交接事項

　　答：物管公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗收關，否則因為把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業(yè)公司帶來沉重的包袱。一般來說物業(yè)公司接管驗收時要注重以下幾個關鍵：

　　（1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，

　　對尚未完善的事項，要求開發(fā)商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區(qū)配套設施等敏感問題）。

　　（2）開發(fā)商應對小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負責人擴聯(lián)系電話、保修期限等內容列出清單交給物業(yè)公司。

　　（3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費用。

　　（4）凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。

　　（5）驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鉆設施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標識系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動、室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。

　　（6）小區(qū)公共設備、設施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產權須界定并出具相關證明（避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛）。

篇2：新建物業(yè)移交和接管作業(yè)指導書

　　新建物業(yè)移交和接管作業(yè)指導書

　　1.作業(yè)目的

　　本作業(yè)不表示物業(yè)產權性質發(fā)生變化，僅體現管理和服務職能的移交和接管。在移交和接管的過程中既要保持管理的連續(xù)性、系統(tǒng)性和完整性，又要做到雙方界面清晰、職責分明。

　　2.主管崗位項目經理：督促檢查主辦崗位的作業(yè)，簽署移交接管協(xié)議。

　　主辦崗位　土建和設備工程師：具體經辦本項作業(yè)。

　　3.緊前工作條件

　　大型住宅區(qū)或公共建筑的物業(yè)移交和接管應提前介入，這有利于從使用者和管理者的立場上，從完善使用功能的角度出發(fā)，幫助開發(fā)單位發(fā)現設計和施工中的缺陷，提醒開發(fā)單位在正式交付使用之前妥善處理解決，防止發(fā)生返工和重復投入。如設備管理可從開始安裝設備時甚至管線埋設時介入，環(huán)境管理可從開始室外總體施工時介入。對于精裝修的建筑，在竣工之前，項目經理如發(fā)現施工單位的安保措施相對薄弱的，應強制施工單位與首屆物業(yè)管理公司簽訂安保提前介入的委托協(xié)議。

　　4.作業(yè)描述：

　　4.1物業(yè)管理的前期配合：首屆物業(yè)管理公司在取得物業(yè)的管理權后，應立即安排技術力量熟悉圖紙和圖紙與現場實物的對照。本主辦崗位應主動提供方便。

　　4.1.1對于針對物業(yè)管理服務和客戶使用需要而提出的合理建議，本主辦崗位應認真對待，磋商解決方案并協(xié)助項目經理落實。

　　4.1.2當工程進行分部分項驗收、結構驗收、設備調試、竣工驗收時，應通知物業(yè)公司參加。物業(yè)公司提出的施工質量整改意見應視作開發(fā)單位的意見，監(jiān)理應要求施工單位立即整改，但對于純粹為了管理方便或物業(yè)公司利益而增加工程量或項目的建議則不予采納。

　　4.2 正式的物業(yè)移交和接管應在公司內部驗收之后，當交付使用的日期逼近，并且估計整改項目不多的情況下，可以和公司內部驗收同時進行。

　　4.3 本主辦崗位應提前一星期通知物業(yè)管理公司到現場進行移交和接管，隨通知附送以下移交資料，由物業(yè)管理公司簽收：

　　4.3.1 房地產權證；

　　4.3.2 竣工驗收證明（包括各配套單位或部門的驗收合格鑒定書，整改意見和復驗合格證明）；

　　4.3.3 質監(jiān)站的竣工驗收備案證明；

　　4.3.4 交付使用許可證（針對住宅建筑）；

　　4.3.5 完整的全套竣工圖；

　　4.3.6建設用地范圍內地下綜合管網圖（含管線接口位置）；

　　4.3.7 沉降觀察記錄；

　　4.3.8 重大工程質量事故記錄；

　　4.3.9 供應商提供的水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的出廠產品檢驗合格證書，保修單和使用說明書；

　　4.3.10 保修清單（包括所有保修項目，主要保修內容，保修起止日期，保修責任單位，聯(lián)系方式，聯(lián)系人，未付保修金數額等）；

　　4.3.11 除竣工圖和建筑說明已有記載以外的設備，用器具，家具，裝飾，擺飾等清單；

　　4.3.12 開發(fā)單位對外簽署的尚未履行完畢，要求轉移給物業(yè)管理公司繼續(xù)履行的合同，協(xié)議及附件；

　　4.3.13 出租和出售的范圍清單。

　　4.4 物業(yè)管理公司應配齊各工種的工程技術人員，組成接管驗收組按時到現場進行接管驗收：

　　4.4.1 實物驗收內容和程序與竣工驗收基本一致，區(qū)別僅在于將抽查改為全項目全部位的檢查驗收，并側重于使用功能的檢驗。

　　4.4.2 項目經理召集物業(yè)管理公司、總包施工單位、工程監(jiān)理召開移交接管會議，并負責編制會議紀要。主要議題為：

　　4.4.2.1 物業(yè)管理公司報告驗收情況，將已分工種整理匯總的整改項目記錄提交總包單位，協(xié)商整改期限及監(jiān)理復驗和物業(yè)復驗的時間。

　　4.4.2.2 物業(yè)管理公司報告接收文件資料的完整情況，如提出補充要求，開發(fā)單位應于滿足。

　　4.4.2.3 如有零星工程還未完工，部分工料尚未退場，臨時建筑尚未拆除，應協(xié)商清場時限。

　　4.4.2.4 協(xié)商當天是否具備移交接管條件。如物業(yè)管理公司同意當天接管的話，則清點移交鑰匙，簽署交接書（附會議紀要）。如物業(yè)管理公司認為當天不具備接管條件，應商定時間重新召開移交接管會議。

　　4.4.2.5 協(xié)商保修辦法，簽署保修協(xié)議。對于物業(yè)管理公司而言，保修責任在開發(fā)單位一方，但為了能使保修業(yè)務及時處理解決，開發(fā)單位通常建議物業(yè)管理公司直接聯(lián)絡總包單位或專業(yè)分包單位，并贊成以下兩種辦法之一：

　　開發(fā)單位從總包單位的保修金中一次性地部分劃轉保修費用給物業(yè)管理公司，由物業(yè)管理公司負責保修包干。多不退，少不補；

　　總包單位承擔保修責任，開發(fā)單位從總包單位的保修金中劃轉部分作為保修保證金給物業(yè)管理公司，當總包單位不能及時履行保修責任時，由物業(yè)管理公司代為保修，并按實開支費用，保修期滿時按實結算。

　　4.5 自物業(yè)管理公司簽署交接書當天起，物業(yè)管理公司全面承擔起物業(yè)管理的職責。

篇3：常德市城市住宅區(qū)物業(yè)移交驗收接管管理辦法

第一條 為加強城市住宅區(qū)物業(yè)管理,保證城市住宅區(qū)的開發(fā)建設達到規(guī)劃、設計和物業(yè)管理要求,有利于住宅區(qū)物業(yè)管理的正常進行,維護物業(yè)出售單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,根據《常德市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》和國家、省、市有關法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定,結合本市實際,制定本辦法。
第二條 本辦法所稱城市住宅區(qū)物業(yè)移交驗收接管,是指物業(yè)管理內物業(yè)出售單位將符合本辦法規(guī)定的住宅區(qū)物業(yè)移交給業(yè)主、業(yè)主組織,業(yè)主、業(yè)主組織按本辦法對住宅區(qū)物業(yè)驗收并接管的全過程。
第三條 本市城市規(guī)劃區(qū)域內相對集中的居住區(qū)的物業(yè)移交驗收接管,適用本辦法。
第四條 常德市房地產管理局具體負責全市住宅區(qū)物業(yè)移交驗收接管的監(jiān)督和管理。縣(市)、區(qū)物業(yè)管理協(xié)調部門,按職能分工和市物業(yè)管理主管部門的授權,負責本轄區(qū)內的物業(yè)移交驗收接管。
第五條 城市住宅區(qū)物業(yè)移交接管驗收,由市物業(yè)管理主管部門、縣(市)、區(qū)物業(yè)管理協(xié)調部門,住宅區(qū)物業(yè)出售單位、業(yè)主委員會、相關物業(yè)管理企業(yè)及相關服務管理單位和所在地派出所、居委會等單位組成物業(yè)移交驗收接管小組。市物業(yè)管理主管部門主持、指導物業(yè)移交驗收接管小組工作;物業(yè)出售單位負責物業(yè)移交驗收的申請和組織;業(yè)主委員會負責驗收和接管。
第六條 物業(yè)移交驗收接管的主要內容包括:
(一)住宅區(qū)規(guī)劃設計的落實情況和滿足物業(yè)管理要求的情況;
(二)各單項工程的竣工驗收情況;
(三)基礎設施、公共設施設備的質量和完善情況；
(四)維修基金代收代繳情況；
(五)公用設施設備及相關房屋產權界定；
(六)服務用房的提供和產權落實情況;
(七)物業(yè)資料移交情況;
(八)有關承諾的落實情況;
(九)物業(yè)移交驗收接管前、后的相關責任明確與界定;
(十)前期物業(yè)管理情況;
(十一)物業(yè)移交驗收接管小組在物業(yè)移交驗收接管過程中議定的其它內容。
第七條 城市住宅區(qū)物業(yè),必須符合下列條件和要求,方可進行物業(yè)移交驗收接管。
(一)物業(yè)已嚴格按照批準的規(guī)劃、設計和有關專業(yè)管理部門的要求建設完畢,并滿足使用要求;
(二)物業(yè)已通過單項驗收和竣工綜合驗收并達到合格要求。臨時建筑物、構筑物、施工機具和余渣已全部清理完畢;
(三)物業(yè)已具備相關服務管理單位向最終用戶收費的供水、供電、供氣、通訊等設施條件。道路、給排水、排污等管道暢通;
(四)配套建設的各項公用服務設施已到位并能正常使用,綠化工程符合規(guī)劃要求,消防等設施齊備;
(五)物業(yè)管理用房、物業(yè)資料按《常德市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定,巳及時移交給業(yè)主委員會,且具備實行封閉式物業(yè)管理的基本要求[[。住宅區(qū)房屋總建筑面積三萬平方米以下的,物業(yè)管理用房不得少于總建筑面積的千分之五,且物業(yè)管理用房建筑面積最低不少于五十平方米;住宅區(qū)房屋總建筑面積三萬平方米至五萬平方米的,物業(yè)管理用房不得少于總建筑面積的千分之四,且物業(yè)管理用房建筑面積最低不少于一百五十平方米;住宅區(qū)房屋總建筑面積五萬平方米以上的,物業(yè)管理用房不得少于總建筑面積的千分之三,且物業(yè)管理用房建筑面積最低不少于兩百平方米。
(六)已組織召開第一次業(yè)主會,住宅區(qū)已成立業(yè)主委員會。
(七)建立、交繳和歸集了維修基金;
(八)房屋幢、戶號已編排并經有關部門確認;
(九)已實行前期物業(yè)管理。
第八條 住宅區(qū)物業(yè)移交驗收接管時,必須提交以下資料:
(一)規(guī)劃部門最終批準的四圖一書。(規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、市政設施管網綜合規(guī)劃圖、綠化規(guī)劃圖及區(qū)詳細規(guī)劃說明書);
(二)住宅區(qū)內所有單項工程竣工驗收備案書、竣工圖紙(包括竣工總平面圖、單項建筑、結構、設備竣工圖、地下管線竣工圖);
(三)住宅區(qū)內房屋、公共服務配套設施、設備等項目清單及產權歸屬證明;
(四)住宅區(qū)銷售時公布的物業(yè)管理方案與承諾、前期物業(yè)管理服務合同;
(五)各公用設施設備的合格證明和使用說明以及保修書;
(六)單項工程承、發(fā)包合同及保修責任書;
(七)物業(yè)移交方案、物業(yè)清單和房屋業(yè)主匯總表;
(八)維修基金歸集憑證。
第九條 住宅區(qū)物業(yè)移交驗收接管程序與要求:
(一)住宅區(qū)物業(yè)出售單位在竣工綜合驗收合格后60天內,向市物業(yè)管理主管部門提出住宅區(qū)移交驗收接管書面申請,并提交本辦法第七條規(guī)定的文件資料,同時將申請書和資料送業(yè)主委員會；
(二)市物業(yè)管理主管部門接到申請書和有關資料齊全后15天內,經初步審查,聽取業(yè)主委員會意見后,確定物業(yè)移交驗收接管的時間、要求和物業(yè)移交驗收接管小組組成名單,書面通知住宅區(qū)物業(yè)出售單位和業(yè)主委員會;
(三)在市物業(yè)管理主管部門主持下