物業(yè)管理各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案
一、公共設(shè)施設(shè)備管理
1.管理目標(biāo)保證設(shè)備運(yùn)行正常，無重大管理責(zé)任事故。
2.管理措施
(1)制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。
(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。
(3)設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。
(4)建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。
(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。
(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時啟用。
(7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。
(8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。
(9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。
(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。
二、安全管理
1.管理目標(biāo)(1)確保大廈內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。
(2)維護(hù)好大廈內(nèi)的公共秩序，控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;控制小商小販進(jìn)入。
(3)有預(yù)見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。
2.建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡(luò)(1)在大廈設(shè)立流動崗哨，實(shí)行24小時值班巡邏制。做到每兩小時巡視一遍，并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要，管理處通過對講機(jī)下達(dá)指令，巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行支援。
(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請其警官兼任管理處安全管理指導(dǎo)員，定期與管理處安全管理員分析治安形勢、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。
3.緊急情況下的應(yīng)急處理措施(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時，管理處迅速調(diào)集巡邏安全管理員，以最快的速度趕到現(xiàn)場，控制局面，爭取主動。
(2)迅速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。
(3)發(fā)生案件時，立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場，協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。
(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達(dá)現(xiàn)場，沉著、機(jī)智實(shí)施處理，并向上級進(jìn)行報(bào)告。
三、裝修管理
1.日常裝修管理(1)管理處安排人員辦理裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)、驗(yàn)資、登記、審批和發(fā)放各類證件。
(2)跟蹤施工情況，管理處主任每日巡視，了解各施工點(diǎn)施工情況，安全管理主管每日三次不定時巡視，了解施工情況及糾察施工隊(duì)運(yùn)行情況。
(3)安全管理員24小時值班，控制人員進(jìn)出并做好相應(yīng)記錄。
(4)裝修垃圾清運(yùn)。采取定時上門收集和業(yè)戶申請相結(jié)合的方法，袋裝清運(yùn)，日清日運(yùn)，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。
2.裝修安全管理(1)安全管理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。
(2)與業(yè)戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書。
(3)裝修材料按指定時間進(jìn)入，安全管理員進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。
(4)需要進(jìn)行燒焊等動火作業(yè)，應(yīng)向管理處提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護(hù)下，方可作業(yè)。
(5)安全管理員巡查時，對裝修點(diǎn)的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時處理報(bào)告。
(6)發(fā)生緊急事故時，按緊急處理措施程序進(jìn)行。四、消防管理1.消防組織機(jī)構(gòu)的建立(1)管理處負(fù)責(zé)建立消防安全小組。
(2)管理處主任為消防安全負(fù)責(zé)人。
(3)管理處其他人員為義務(wù)消防員。
(4)安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。
(5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。
(6)管理處負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。
2.建立各項(xiàng)消防制度(1)消防檢查制度。
(2)專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況，包括消防設(shè)備、動火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由管理處主任審核。
(3)兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每兩小時巡視一遍，并填寫《消防安全檢查登記表》。
(4)在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應(yīng)及時采取整改措施，做到隱患不過夜。
(5)發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患，應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》，限期整改，并跟蹤驗(yàn)證。
(6)管理處制定《動火審批制度》，內(nèi)容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。
3.防火措施
(1)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，業(yè)戶要樹立防火意識，管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。
(2)嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時用電線路，電器線路需維修時請及時找管理處安排施工。
(3)嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。
(4)不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。
(5)不準(zhǔn)在樓道、過道設(shè)立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。
(6)嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，動火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。
(7)公共場所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制，并加以處理。
(8)配備火警時刻的必須器材，如：應(yīng)急照明燈等。
4.消防知識培訓(xùn)
(1)對業(yè)戶的消防要求(包括安全用水、用電)，通過《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達(dá)到各業(yè)戶，并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進(jìn)行消防宣傳教育。
(2)管理處內(nèi)部每月的第一個星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時間，學(xué)習(xí)教材是安全消防管理?xiàng)l例，內(nèi)部的消防管理制度，設(shè)備設(shè)施的操作方法等，學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。
(3)管理處主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認(rèn)可。
(4)在安全消防活動日查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動記錄中登記并整改。
(5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓(xùn)，考試合格后方可任職，其資格每年確認(rèn)一次。
5.消防設(shè)備管理(1)管理處負(fù)責(zé)建立消防檔案。
(2)管理處對各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識進(jìn)行設(shè)計(jì)，編制《消防設(shè)備標(biāo)識登記》。消防設(shè)備標(biāo)識由管理處主任指定人專實(shí)施，并在各項(xiàng)安全檢查中作為檢查內(nèi)容。
(3)制定《設(shè)備管理制度》，對消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。
6.消防演習(xí)
(1)小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí)，具體辦法和內(nèi)容參見由管理處每次制定的《消防演習(xí)方案》并報(bào)政府消防部門。
(2)消防演習(xí)后，管理處主任編制《消防演習(xí)報(bào)告》。對演習(xí)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時調(diào)整、糾正并驗(yàn)證其結(jié)果。
五、車輛管理
1.小區(qū)停車場實(shí)行日夜24小時值班制度，由小區(qū)安全管理員負(fù)責(zé)管理，車輛可以隨時進(jìn)出、停放。
2.本小區(qū)停車場實(shí)行有償使用，車主須憑車輛進(jìn)出小區(qū)的磁卡(月卡或一次性卡)進(jìn)入停車場。3.車輛進(jìn)入：車輛進(jìn)入停車場應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取得管理員同意后方可進(jìn)入。
4.車輛停放：車輛停放時必須服從管理員指揮，注意前后左右車輛的安全，在規(guī)定位置上停放，并與周圍車輛保持適當(dāng)距離，不得對其他車輛的進(jìn)出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場，不得在他人車輛旁停留。
管理員應(yīng)指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，有無外部破損，應(yīng)通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。
5.駛離：車輛駛離停車場時應(yīng)注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌，管理員核對牌號相符，收回停車牌、收取停車費(fèi)后方可駛離。
6.管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，熱情服務(wù)，不得會客、喝酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋好友和其他無關(guān)人員進(jìn)入停車場，嚴(yán)格核對駛離車輛的牌號，對車主的合理要求應(yīng)給予滿足。管理員交接班時應(yīng)辦理交接手續(xù)，核實(shí)停車場車輛內(nèi)登記記錄相符，并列簽字交接。
7.停車場內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險(xiǎn)品的車輛停放。
六、清潔管理
1.人員配置及分工詳見崗位架構(gòu)圖(略)。
2.工作流程及質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)。
保潔工作流程及標(biāo)準(zhǔn)將按照ISO9000標(biāo)準(zhǔn)，由本公司制定。
大廈玻璃幕及外墻清洗將委托專業(yè)服務(wù)公司實(shí)施。
篇2：物業(yè)知識培訓(xùn)：編制入伙工作方案
物業(yè)知識培訓(xùn)：編制入伙工作方案
入伙管理工作是物業(yè)管理公司第一次正式面向業(yè)主提供服務(wù)的重要工作，也是考驗(yàn)物業(yè)管理公司綜合管理能力的重要指標(biāo)之一，而對于跨區(qū)域的樓盤入伙，總公司的控制能力相對較弱，入伙工作的成敗主要取決于入伙方案編制的水平高低。
隨著物業(yè)管理服務(wù)工作朝著標(biāo)準(zhǔn)化管理的方向不斷邁進(jìn)的趨勢，大多數(shù)物業(yè)管理公司都在認(rèn)真研究物業(yè)管理的每一個工作環(huán)節(jié)的可控制性和可操作性，希望通過標(biāo)準(zhǔn)化的管理流程規(guī)范物業(yè)管理行為，減少服務(wù)工作的失誤率，降低管理成本和業(yè)主投訴。故此，如何編寫高水準(zhǔn)的入伙方案無疑成為擺在物業(yè)管理公司面前的重要工作。
一、物業(yè)管理入伙方案編制的數(shù)據(jù)收集
編寫入伙方案之前，要進(jìn)行相關(guān)數(shù)據(jù)的采集，通過收集相關(guān)數(shù)據(jù)和信息，并分析整理，才能根據(jù)不同的項(xiàng)目"量身定做"適合的入伙方案。數(shù)據(jù)采集工作主要包括以下內(nèi)容：
(一)向地產(chǎn)公司采集相關(guān)數(shù)據(jù)：
1、了解交房情況：這里主要涉及的數(shù)據(jù)和信息包括：交房時間與交房面積：因交房數(shù)據(jù)是由地產(chǎn)公司直接掌握，編寫前切忌采集雙方簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的數(shù)據(jù)，因地產(chǎn)公司往往會由于建筑工期等不可預(yù)測因素而改變交房時間，也會銷售情況的變化造成交房面積發(fā)生變化。在編寫前一定要與地產(chǎn)公司相關(guān)部門進(jìn)行溝通，了解最新的交房數(shù)據(jù)。
2、收集地產(chǎn)公司相關(guān)部門及施工單位的分布情況：因交房工作是需要很多部門涉及的工作，依靠物業(yè)管理公司是無法單獨(dú)完成的，涉及的部門主要包括：地產(chǎn)公司的銷售部門及工程管理部門、市政配套服務(wù)部門如供電供水供氣等部門、各工地施工單位部門。
3、了解施工收尾工程進(jìn)度：因入伙方案編制過程中涉及工程進(jìn)度與物業(yè)公司接管工作的銜接，且往往留給物業(yè)公司接管驗(yàn)收的時間比較短暫，故根據(jù)收尾工程的不同，方案中應(yīng)作好整體時間的安排。
4、了解施工質(zhì)量和交房戶型布局：工程施工質(zhì)量的好壞直接影響接管驗(yàn)收工作的進(jìn)度，也影響業(yè)主收樓的效果，物業(yè)公司要在交房前將接管驗(yàn)收工作中發(fā)現(xiàn)的問題及時提交施工單位進(jìn)行整改是保證交房工作順利進(jìn)行的重要環(huán)節(jié)。戶型分布的掌握有利于提供及時有效的業(yè)主二次裝修管理，物業(yè)管理人員在交房前應(yīng)了解戶型及房屋結(jié)構(gòu)，便于指導(dǎo)業(yè)主二次裝修工作。
5、收集購房業(yè)主的信息。
(二)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門采集相關(guān)數(shù)據(jù)：
1、了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)法規(guī)：
2、了解當(dāng)?shù)氐氖召M(fèi)項(xiàng)目：
(三)向當(dāng)?shù)赝胁杉嚓P(guān)數(shù)據(jù)：
1、了解當(dāng)?shù)貥I(yè)主的消費(fèi)心理：
2、收集當(dāng)?shù)氐娜肆Y源情況及工資情況：
3、了解水、電、暖氣、天然氣、垃圾處理等生活配套情況；
二、入伙管理方案的編制
(一)編制項(xiàng)目概況
根據(jù)以上了解和收集的數(shù)據(jù)，整理出項(xiàng)目概況及交房概況，對項(xiàng)目交房進(jìn)行總體評估，以便物業(yè)管理人員對交房工作有一個整體的認(rèn)識。主要包括以下內(nèi)容：
1、項(xiàng)目基本情況
2、交房情況
3、需重點(diǎn)解決的問題
(二)編制入伙所需要的外部條件具備情況
根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，針對以下工作編寫交房外部條件具備情況：
1、已通過竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收情況說明。
2、工程遺留問題得到解決的情況說明。
3、工程資料移交情況說明
4、業(yè)主檔案資料移交情況說明
5、小區(qū)實(shí)現(xiàn)基本使用功能，滿足日常生活所需情況說明
6、配套設(shè)施完善情況說明
7、物業(yè)公司依法經(jīng)營手續(xù)準(zhǔn)備情況說明
(三)編制組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)與人員配置說明書
1入伙專項(xiàng)工作人員調(diào)配
(四)商討并編制入伙流程
與地產(chǎn)公司銜接并商討業(yè)主入伙服務(wù)流程：
1、制訂入伙流程圖
2、編寫《入伙通知書》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主收樓證明》、《業(yè)主入伙登記表》、《樓宇驗(yàn)收記錄表》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主臨時公約》、《交房流程表》、《消防安全責(zé)任書》、《業(yè)主入伙資料和物品領(lǐng)用清單》、《業(yè)主家庭情況登記表》
3、編寫交房各責(zé)任部門的業(yè)務(wù)聯(lián)系人及聯(lián)絡(luò)電話表
(五)編制員工招聘與培訓(xùn)計(jì)劃
1、員工招聘計(jì)劃：要具體列明招聘的時間、人數(shù)、任職條件及到崗時間，并注明招聘費(fèi)用。
2、員工培訓(xùn)計(jì)劃：入伙之前員工培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括：物業(yè)管理理論知識培訓(xùn)、物業(yè)管理法規(guī)知識培訓(xùn)、物業(yè)管理實(shí)操培訓(xùn)(各崗位工作要求須掌握的技能知識，包括各部門的作業(yè)指導(dǎo)書)、職業(yè)道德培訓(xùn)、入伙、業(yè)主二次裝修工作演練。
(六)編制前期開辦費(fèi)支出費(fèi)用預(yù)算
根據(jù)《管理方案》及現(xiàn)場實(shí)際情況由項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行市場調(diào)研后具體編制，應(yīng)注明分批采購及完成時間的時間，報(bào)公司審批后執(zhí)行。
1、公用品支出：主要包括，辦公桌、椅；文件柜；培訓(xùn)白板；電話；電腦；電腦臺、椅；打印機(jī)；飲水機(jī)；傳真機(jī)；計(jì)算器；保險(xiǎn)柜；過塑機(jī)；空調(diào)；日常辦公用品及耗材；沙發(fā)茶幾；鑰匙柜等，并列明數(shù)量及采購預(yù)算。
2、安全管理用品支出：保安服裝配件；迷彩作訓(xùn)服；迷彩膠鞋；軍警靴/鞋；軍大衣；對講機(jī)；雨衣；橡膠警棍；應(yīng)急燈；防暴手電筒；值班桌椅；自行車打氣筒；巡邏車；撬棍，消防斧，消防桶；防毒面具；防火手套；消防頭盔；消防鏟；手提式滅火器。
3、維修用品支出：萬用表；兆歐表；鉗形表；電工刀；試電表；絕緣手套；絕緣鞋；鋼絲鉗；尖嘴鉗；電烙鐵；工具袋；沖擊鉆；手電鉆；小鉆床；砂輪機(jī)；多功能組合套筒；工作臺；鋼鋸弓；鋼板尺；電焊機(jī)；管道疏通機(jī)；人字鋁梯；活動板手；瓦刀；內(nèi)六角扳手；水平尺；安全帶；便協(xié)工具箱；材料架；手電筒；螺絲刀；絞絲機(jī)；龍門鉗；沖擊鉆頭；鉆花；錘子；絲板；管道疏通機(jī)；管鉗；塞尺；封口鉗；銼刀；剪刀；剝線鉗；雨衣；雨靴；應(yīng)急燈；射釘槍；高壓試電筆；斜口鉗；扁鏟；壓線鉗；呆扳手；維修耗材等，注明用量及費(fèi)用預(yù)算。
4、清潔用品支出：洗地機(jī)；吸塵器；高壓水槍；垃圾桶；高級不銹鋼垃圾筒；清潔開荒用具清單，注明用量及費(fèi)用預(yù)算。
5、物業(yè)管理標(biāo)識支出：工作指示牌；告示水牌；綠地提示牌；設(shè)施、場地警示牌；工程設(shè)施標(biāo)識；管理處服務(wù)標(biāo)識牌；設(shè)備安全操作牌；印刷入伙資料等，注明用量及費(fèi)用預(yù)算。
6、后勤物質(zhì)支出：員工服裝；熱水器；洗衣機(jī)；電視機(jī)；電視機(jī)柜；單人床；雙層床；床上用品；電風(fēng)扇；員工更衣柜；常用急救藥品；宿舍整建；管理處裝修；招聘支出；車旅費(fèi)；社交費(fèi)等，注明用量及費(fèi)用預(yù)算。
(七)編制收費(fèi)計(jì)劃與收費(fèi)清單說明書
根據(jù)市場調(diào)查后的數(shù)據(jù)按以下內(nèi)容具體編制。收費(fèi)項(xiàng)目一般包括：
1、管理費(fèi)：一般預(yù)收半年或三個月。
2、裝修違約保證金：部分城市政府規(guī)定不得收取的應(yīng)取消此項(xiàng)收費(fèi)。一般根據(jù)當(dāng)?shù)貞T例向業(yè)主和裝修公司同時收取。
3、水電周轉(zhuǎn)金或預(yù)收水電費(fèi)：部分城市政府規(guī)定不得收取的應(yīng)取消此項(xiàng)收費(fèi)。主要考慮到業(yè)主裝修期間交費(fèi)不方便，根據(jù)當(dāng)?shù)貞T例可按業(yè)主三個月的用量，按房屋面積估算收取。
4、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：部分城市政府規(guī)定不得收取的應(yīng)取消此項(xiàng)收費(fèi)。可根據(jù)當(dāng)?shù)貞T例參照收取。
5、車位租賃費(fèi)：根據(jù)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局指導(dǎo)價(jià)向車主收取。
6、代收代交服務(wù)費(fèi)：與相關(guān)部門溝通后，協(xié)助收取。
7、其他經(jīng)營收入：一般在裝修期間可利用物業(yè)公用場地進(jìn)行多種經(jīng)營，引進(jìn)商家為業(yè)主提供裝修材料銷售服務(wù)。
(八)編制交房前工作安排說明書
根據(jù)現(xiàn)場熟悉情況，結(jié)合地產(chǎn)公司施工收尾工作安排，具體編制交房前物業(yè)管理服務(wù)工作的具體安排，主要包括以下內(nèi)容：
1、辦公室及后勤事務(wù)完成時間表
--管理處裝修完畢，完成時間
--辦公設(shè)備到位并能有效運(yùn)作，完成時間
--辦公電話通訊暢通，完成時間
--員工宿舍、食堂落實(shí)并發(fā)揮功能，完成時間
--員工檔案已經(jīng)建立，完成時間
--管理處正式成立、掛牌，完成時間
--照相人員及器材已落實(shí)，完成時間
--物業(yè)作業(yè)規(guī)范指導(dǎo)書的編制，完成時間
2、VI系統(tǒng)完成時間表
--《VI手冊》已通過評審，完成時間
--員工服裝、工作牌辦公區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)安裝到位，完成時間
--VI禮品購置完畢，完成時間
--入伙接待現(xiàn)場標(biāo)識系統(tǒng)安裝到位，完成時間
--轄區(qū)內(nèi)外指示標(biāo)識、指引標(biāo)識、服務(wù)標(biāo)識基本安裝到位，完成時間
--停車場通過安全審查達(dá)到合格，完成時間
--樓號牌、單元牌、樓層牌、房號牌及消防疏散標(biāo)識系統(tǒng)完善，完成時間
3、印刷或購置以下各類入伙表格及物品：
--《住戶手冊》，印刷份數(shù)及完成時間
--《業(yè)主臨時公約》，印刷份數(shù)及完成時間
--《住宅使用說明書》，地產(chǎn)公司提供，及完成時間
--《住宅質(zhì)量保證書》，地產(chǎn)公司提供，及完成時間
--《入伙登記表》，印刷份數(shù)及完成時間
--《業(yè)主交費(fèi)一覽表》，印刷份數(shù)及完成時間
--《入伙物品領(lǐng)用登記表》，印刷份數(shù)及完成時間
--《入伙驗(yàn)房表》，印刷份數(shù)及完成時間
-《業(yè)主家庭情況登記表》，印刷份數(shù)及完成時間
--《裝修申請表》，印刷份數(shù)及完成時間
--檔案袋，印刷份數(shù)或由進(jìn)場商家提供及完成時間。
--法律法規(guī)宣傳張貼，包括《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《業(yè)主公約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》以及地方性涉及收費(fèi)的法律法規(guī)及完成時間。
--溫馨提示牌訂做及完成時間。
4、環(huán)境布置工作完成時間安排表
--入口處掛橫幅，插彩旗，營造熱烈的氣氛。
--設(shè)置指路牌，由入口處到管理處。
--掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景。
--張貼醒目的"辦理入伙手續(xù)流程圖"。
--管理人員著裝整潔，精神飽滿并經(jīng)嚴(yán)格訓(xùn)練。
--辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。
--清潔開荒已經(jīng)完畢。
--區(qū)內(nèi)綠化集中整理完畢。
--區(qū)內(nèi)平面顯眼設(shè)施設(shè)備集中維護(hù)完畢。
5、其他工作完成時間表
--制訂應(yīng)急接待預(yù)案。
--制訂突發(fā)事件處置預(yù)案。
--所有單元門(包括進(jìn)戶門)窗已鎖閉，業(yè)主鑰匙已編號管理。
--電梯保護(hù)。
--地產(chǎn)交房維修協(xié)調(diào)小組成立，施工單位維修責(zé)任已落實(shí)。
--接待現(xiàn)場功能區(qū)分，主要包括：接待區(qū)、客戶等候區(qū)、資料確認(rèn)處、交費(fèi)處、簽約處、樓宇驗(yàn)收處、裝修手續(xù)咨詢處、物業(yè)經(jīng)理接待處、洗手間等。
--常見問題的解釋
--常見問題的處理
--新聞媒體接待與現(xiàn)場拍照安排。
--業(yè)主檔案的制作管理工作。
(九)物業(yè)管理入伙方案的審批
1、入伙方案編制完畢后，由項(xiàng)目經(jīng)理召開專項(xiàng)會議，各部門業(yè)務(wù)主管進(jìn)行修訂完善，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理審核同意后報(bào)總公司審批。
2、總公司收到報(bào)送的入伙方案后，應(yīng)組織總公司各業(yè)務(wù)部門召開專題會議，討論入伙方案的可行性，必要是派專人到現(xiàn)場進(jìn)行數(shù)據(jù)調(diào)查與核實(shí)，最終審批并下達(dá)該入伙方案。
(十)編寫注意事項(xiàng)
1、方案的編寫要注意時效性，因項(xiàng)目屬于跨區(qū)域運(yùn)作，很多事情由于業(yè)務(wù)授權(quán)的問題，往往需要總公司審批后方能操作，故此，方案的編制應(yīng)當(dāng)在業(yè)主入伙工作開始前兩個月進(jìn)行。
2、市場調(diào)研尤其重要，不同地域有不同的政策法規(guī)限制及當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣，只要作好市場調(diào)研，全盤綜合考慮，才能保證入伙方案的可操作性。
3、各部門的職責(zé)分工與人員配置
(1)協(xié)調(diào)組負(fù)責(zé)組織安排入伙工作，由項(xiàng)目經(jīng)理直接負(fù)責(zé)，公司總部管理中心技術(shù)支持。
(2)接待組負(fù)責(zé)業(yè)主的接待登記及收取證件并轉(zhuǎn)交給簽約組。
(3)收費(fèi)組負(fù)責(zé)核收各項(xiàng)入伙費(fèi)用，由財(cái)務(wù)部直接負(fù)責(zé)，公共事務(wù)部協(xié)助。
(4)簽約組負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主填寫入伙表格(《業(yè)主檔案卡》)；與業(yè)主簽定《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主臨時公約》及《消防安全責(zé)任書》，并發(fā)放鑰匙及相關(guān)資料作好登記工作，公共事務(wù)部負(fù)責(zé)。
(5)驗(yàn)房組負(fù)責(zé)陪同業(yè)主驗(yàn)房，作好水電氣抄表、驗(yàn)房簽字及跟蹤房屋整改工作，機(jī)電維修部負(fù)責(zé)，公共事務(wù)部協(xié)助。
(6)環(huán)境組負(fù)責(zé)交房現(xiàn)場及小區(qū)環(huán)境的清潔保潔與綠化美化工作，由環(huán)境服務(wù)部負(fù)責(zé)。
(7)保安組負(fù)責(zé)交房現(xiàn)場及小區(qū)安全與交通疏導(dǎo)工作，由護(hù)管部負(fù)責(zé)。
(8)維修組負(fù)責(zé)保證小區(qū)供電供水正常，處理緊急維修事件，由機(jī)電維修部負(fù)責(zé)。
(9)后勤組負(fù)責(zé)媒體接待、員工工作餐及現(xiàn)場拍照工作。
4、入伙期間人員配置表(根據(jù)《管理方案》及現(xiàn)場情況編制(示例)
篇3：襄陽市三無小區(qū)物業(yè)管理工作方案（2014年試行）
關(guān)于印發(fā)《襄陽市“三無”小區(qū)物業(yè)管理工作方案》(試行)的通知
襄政辦發(fā)〔20**〕78號
各城區(qū)人民政府，各開發(fā)區(qū)管委會，市政府有關(guān)部門：
《襄陽市“三無”小區(qū)物業(yè)管理工作方案》(試行)已經(jīng)市政府研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真抓好貫徹落實(shí)。
20**年12月3日
襄陽市“三無”小區(qū)物業(yè)管理工作方案(試行)
為扎實(shí)推進(jìn)“三無”小區(qū)物業(yè)管理工作，鞏固整治成果，根據(jù)國家物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和我市實(shí)際，制定本方案。
一、目標(biāo)任務(wù)
按照“三無小區(qū)綜合整治完成一個，物業(yè)管理推進(jìn)一個”的要求，積極推進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范化、制度化、精細(xì)化，力爭通過兩到三年的努力，在列入市區(qū)綜合整治計(jì)劃的510個“三無”小區(qū)，基本建成環(huán)境整潔、管理有序、安全舒適、群眾滿意的生活環(huán)境，著力提升人民群眾生活品質(zhì)。
二、推進(jìn)方式
(一)專業(yè)型。通過綜合整治驗(yàn)收并認(rèn)定具備實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l件的小區(qū)，依照服務(wù)合同選聘有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)公司提供服務(wù)。
(二)社區(qū)型。通過綜合整治驗(yàn)收不具備實(shí)施專業(yè)物業(yè)管理?xiàng)l件的，由社區(qū)居委會組織成立服務(wù)機(jī)構(gòu)開展單項(xiàng)物業(yè)服務(wù)。
(三)單位型。由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)牽頭統(tǒng)一管理服務(wù)。
(四)自治型。通過綜合整治后，因規(guī)模較小(100戶以下)不具備實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l件或不適宜社區(qū)管理的小區(qū)，由居民(業(yè)主)代表或樓棟長牽頭，按照居民(業(yè)主)公約實(shí)施自行管理服務(wù)。
三、保障措施
(一)屬地管理，部門配合。城區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會對轄區(qū)內(nèi)“三無”小區(qū)物業(yè)管理工作負(fù)總責(zé)，要充分發(fā)揮街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)和社區(qū)居委會的組織指導(dǎo)作用，因地制宜抓好小區(qū)管理工作。市“三無”小區(qū)環(huán)境綜合整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)綜合驗(yàn)收。市城管、建委、房管、物價(jià)、國資等部門及供水、供電、燃?xì)狻㈦娦?、網(wǎng)絡(luò)公司等單位，根據(jù)各自職能協(xié)助城區(qū)政府做好查違控違、管網(wǎng)銜接、價(jià)格指導(dǎo)、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、法規(guī)咨詢等工作。
(二)全面動員，居民參與。廣泛宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)和政策，引導(dǎo)群眾了解物業(yè)管理的基本內(nèi)容，配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作。在整治后的物業(yè)管理中，各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會要組織街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)加大宣傳力度，引導(dǎo)居民共同參與，確保居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”，明確居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與責(zé)任。
(三)強(qiáng)化監(jiān)管，長效管理。市物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會對整治的“三無”小區(qū)要及時跟進(jìn)，對在管理活動中發(fā)生的業(yè)主物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間，業(yè)主與業(yè)主之間，各種物業(yè)使用、服務(wù)、維修及毗鄰關(guān)系等糾紛積極參與調(diào)解，及時化解矛盾。綜合整治后的“三無”小區(qū)，要健全小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會員會制度，健全“民規(guī)民約”制度，用制度和規(guī)范來確保長效管理。
(三)財(cái)政支持，市區(qū)共擔(dān)。從20**年開始連續(xù)3年對通過綜合整治驗(yàn)收并建立物業(yè)管理工作機(jī)制的小區(qū)實(shí)行政府補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為每年每戶252元，補(bǔ)貼費(fèi)用市、區(qū)共擔(dān)。20**年補(bǔ)貼資金市財(cái)政負(fù)擔(dān)80%，區(qū)級財(cái)政負(fù)擔(dān)20%;20**年市級財(cái)政負(fù)擔(dān)60%，區(qū)級財(cái)政負(fù)擔(dān)40%;20**年市級、區(qū)級各負(fù)擔(dān)50%，三年過渡期(20**.1-20**.12)滿后，不再補(bǔ)貼。
襄陽市人民政府辦公室
20**年12月8日印發(fā)