縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)修文縣加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)工作方案的通知
各鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道)人民政府(辦事處)，縣委有關(guān)部委，縣政府各有關(guān)部門：
《修文縣加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)工作方案》已經(jīng)縣人民政府研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
附件：修文縣加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)工作方案
2023年3月15日
附件
修文縣加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)工作方案
為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)工作，全面提高業(yè)主在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中的自治和自我管理能力，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合修文縣住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作實(shí)際，特制定本方案。
一、總體目標(biāo)
認(rèn)真貫徹落實(shí)物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)定，以建立健全“屬地綜合管理、市場(chǎng)規(guī)范有序、業(yè)主和諧自管”的住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理體系為重點(diǎn)，充分發(fā)揮屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、村(居)黨組織對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)作用，進(jìn)一步理順物業(yè)管理服務(wù)工作體制，不斷規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，著力構(gòu)建“黨建引領(lǐng)、各方協(xié)同、群眾參與、制度保障”的物業(yè)管理服務(wù)新格局，努力實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)達(dá)到“服務(wù)為先、管理規(guī)范、安全有序、群眾滿意”的總體目標(biāo)。
二、基本原則
(一)堅(jiān)持黨的全面領(lǐng)導(dǎo)原則。充分發(fā)揮村(居)黨組織對(duì)物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的領(lǐng)導(dǎo)作用，切實(shí)加強(qiáng)村(居)物業(yè)黨建，建立以黨建引領(lǐng)下的多方參與、協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制，形成住宅小區(qū)治理合力。
(二)堅(jiān)持屬地分級(jí)管理原則。切實(shí)強(qiáng)化住建部門的監(jiān)督管理責(zé)任、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)的屬地管理責(zé)任，積極引導(dǎo)村(居)充分發(fā)揮主體作用，著力構(gòu)建部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、村(居)分層管理的三級(jí)物業(yè)管理工作機(jī)制。
(三)堅(jiān)持以人民為中心原則。把服務(wù)群眾、造福業(yè)主作為物業(yè)管理服務(wù)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，結(jié)合“一圈、兩場(chǎng)、三改”和城市更新補(bǔ)短板等行動(dòng)，破解人民群眾反映強(qiáng)烈的物業(yè)管理問題，提高業(yè)主自我管理能力，滿足人民群眾美好居住生活需要。
(四)堅(jiān)持共管共治共享原則。推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)納入村(居)基層治理體系，發(fā)揮政府組織協(xié)調(diào)作用，調(diào)動(dòng)職能部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、村(居)、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社會(huì)組織等積極參與，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)“決策共謀、物業(yè)共管、小區(qū)共治、效果共評(píng)、成果共享”。
三、健全組織
(一)建立物業(yè)行業(yè)黨組織。將黨建工作與物業(yè)行業(yè)進(jìn)行有機(jī)融合，具備條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要成立黨組織，對(duì)暫不具備成立黨組織條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)指導(dǎo)村(居)選派黨建指導(dǎo)員，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨建工作全覆蓋。強(qiáng)化黨對(duì)物業(yè)行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)，把業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入村(居)網(wǎng)格化管理范圍，推進(jìn)村(居)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方“雙向進(jìn)入、交叉任職”，形成“小區(qū)黨組織+業(yè)主委員會(huì)+物業(yè)服務(wù)企業(yè)”三方聯(lián)動(dòng)的議事協(xié)調(diào)、糾紛調(diào)處、共建共享治理新格局。
(二)設(shè)立物業(yè)管理辦公室。縣住建部門要設(shè)立物業(yè)管理辦公室，配備專人負(fù)責(zé)日常工作，監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，向社會(huì)公布監(jiān)督舉報(bào)電話，及時(shí)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中遇到的困難和問題。
(三)規(guī)范成立業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)必須依法依規(guī)按程序成立，屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)負(fù)責(zé)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)換屆改選小組，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)人選的推薦和審核把關(guān)。鼓勵(lì)“兩代表一委員”參選業(yè)主委員會(huì)成員，提高業(yè)主委員會(huì)成員中黨員比例。
擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合《貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條的有關(guān)規(guī)定。
對(duì)未按程序成立的業(yè)主委員會(huì)和達(dá)不到必備條件的業(yè)主委員會(huì)委員，要及時(shí)組織清理和規(guī)范。對(duì)已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，了解業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。
督促業(yè)主遵守法律法規(guī)、議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)決議，對(duì)業(yè)主違規(guī)違約行為進(jìn)行勸阻，對(duì)多次催J繳仍拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，可根據(jù)管理規(guī)約規(guī)定的相應(yīng)措施進(jìn)行催繳;積極調(diào)解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛，配合屬地村(居)居委會(huì)工作，接受其指導(dǎo)和監(jiān)督，共同做好物業(yè)管理工作。
四、明確職責(zé)
(一)縣人民政府。對(duì)全縣物業(yè)管理工作負(fù)總責(zé)，全面統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理服務(wù)工作。及時(shí)制定實(shí)施細(xì)則，落實(shí)辦事機(jī)構(gòu)，建立縣、鄉(xiāng)、社區(qū)三級(jí)物業(yè)管理工作機(jī)制，落實(shí)管理責(zé)任。縣政府常務(wù)會(huì)議每年至少聽取1次物業(yè)管理工作情況匯報(bào)，專題研究相關(guān)工作。
(二)屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)。屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)履行住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的屬地管理職責(zé)(含無主院落)，配備專人負(fù)責(zé)日常工作，監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)，落實(shí)綜合協(xié)調(diào)管理職責(zé);協(xié)助住建部門完善投訴受理和聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)機(jī)制，受理調(diào)解本轄區(qū)物業(yè)管理方面的投訴。受理業(yè)主關(guān)于請(qǐng)求依法選舉和重新選舉業(yè)主委員會(huì)的合理訴求。建立住建、公安、司法、村(居)居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表等相關(guān)單位及人員參加的聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理有關(guān)問題、處理矛盾糾紛，發(fā)揮基層綜治中心和網(wǎng)格員作用，積極促進(jìn)物業(yè)管理矛盾糾紛就地化解。督促物業(yè)企業(yè)做好特種設(shè)備的投入、更新等工作，督促物業(yè)企業(yè)做好修繕屋頂漏水、墻面剝落等房屋質(zhì)量工作，監(jiān)管物業(yè)管理項(xiàng)目交接等工作;加強(qiáng)消防、特種設(shè)備等法規(guī)宣傳教育，督促物業(yè)、業(yè)主、使用人等落實(shí)消防及特種設(shè)備安全責(zé)任。指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立和換屆，辦理業(yè)主委員會(huì)備案等工作;監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行職責(zé)。負(fù)責(zé)牽頭組織發(fā)動(dòng)全縣物業(yè)服務(wù)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，對(duì)條件成熟的物業(yè)住宅小區(qū)確保于2023年6月底以前完成業(yè)主委會(huì)的成立，對(duì)條件不成熟的物業(yè)住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)溝通和指導(dǎo)，確保條件成熟后半年內(nèi)成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。負(fù)責(zé)制定業(yè)主委員會(huì)年度考評(píng)細(xì)則，并認(rèn)識(shí)開展業(yè)主委員會(huì)年度考評(píng)，就考評(píng)結(jié)果及時(shí)予以公示，對(duì)考評(píng)優(yōu)秀的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)給予表?yè)P(yáng)，對(duì)考評(píng)不合格的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行通報(bào)批評(píng)，對(duì)拒不整改的業(yè)主委員應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行組織全體業(yè)主開展業(yè)主大會(huì)進(jìn)行成員變更等。負(fù)責(zé)組織村(居)集體積極開辦物業(yè)服務(wù)企業(yè)，參與全縣物業(yè)服務(wù)的管理和競(jìng)爭(zhēng)，力爭(zhēng)2023年底實(shí)現(xiàn)村(居)集體成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)初見成效。
(三)屬地村(居)居委會(huì)。按照屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要求，建立黨建引領(lǐng)下的村(居)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制，引導(dǎo)居民積極參與社區(qū)治理;鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)成員和物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人中的黨員擔(dān)任村(居)黨組織兼職委員，符合條件的村(居)“兩委”成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)成員;組織指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立和換屆;協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系，負(fù)責(zé)調(diào)處社區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛;鼓勵(lì)有條件的老舊小區(qū)逐步引進(jìn)物業(yè)服務(wù)，依托社區(qū)居(村)委會(huì)實(shí)行自治管理，依法保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益;充分調(diào)動(dòng)村(居)級(jí)組織屬地管理社會(huì)事務(wù)的主導(dǎo)作用，多渠道發(fā)展和壯大村(居)級(jí)集體經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)村(居)級(jí)集體組織在營(yíng)業(yè)執(zhí)照當(dāng)中增設(shè)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)許可范圍，積極參與全縣物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)，通過并購(gòu)整合等方式不斷做大做強(qiáng)。
(四)縣直相關(guān)單位。
1.縣住建局。依法加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作;研究制定物業(yè)管理政策和指導(dǎo)制定行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的備案工作;負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用和管理;負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員業(yè)務(wù)指導(dǎo)、培訓(xùn)和監(jiān)督管理;負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)考核管理;會(huì)同有關(guān)部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查;指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)管理協(xié)會(huì)開展行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律管理;負(fù)責(zé)實(shí)施建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查、消防驗(yàn)收、備案和抽查等工作;負(fù)責(zé)制定屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)對(duì)物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立管理相關(guān)進(jìn)行年度考核，配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立和換屆等相關(guān)工作。負(fù)責(zé)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位開展相關(guān)管線和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和建設(shè)等工作;同時(shí)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)服務(wù)區(qū)域內(nèi)各類民用基礎(chǔ)設(shè)施及消防設(shè)施進(jìn)行保護(hù)。
2.縣綜合執(zhí)法局。負(fù)責(zé)督促行業(yè)主管部門開展生活垃圾分類管理的組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作;負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法對(duì)防空地下室進(jìn)行平時(shí)開發(fā)利用和維護(hù)管理;負(fù)責(zé)對(duì)犬只外出排泄的違法行為進(jìn)行查處;負(fù)責(zé)對(duì)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)違法建筑、占用公共場(chǎng)地(通道)、亂設(shè)攤點(diǎn)、亂設(shè)墻體(戶外)廣告等的違法行為予以查處;建立投訴響應(yīng)機(jī)制，在接到投訴后及時(shí)安排工作人員到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查和處理。
3.縣自然資源局。負(fù)責(zé)按相關(guān)規(guī)定將新建小區(qū)的物業(yè)用房、停車位、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、充電設(shè)施車位比例不低于10%等公共配套納入掛牌出讓條件，按照掛牌出讓條件開展規(guī)劃方案審查、審批及批后規(guī)劃的后續(xù)管理工作;配合解決小區(qū)內(nèi)因規(guī)劃問題引起的糾紛，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違章搭建進(jìn)行認(rèn)定移交處置。
4.縣發(fā)改局。按照定價(jià)權(quán)限，負(fù)責(zé)做好市場(chǎng)調(diào)研，掌握縣內(nèi)物業(yè)小區(qū)停車費(fèi)和物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制定小區(qū)物業(yè)費(fèi)和小區(qū)停車收費(fèi)指導(dǎo)意見;負(fù)責(zé)統(tǒng)籌指導(dǎo)小區(qū)開展充電樁的安裝建設(shè)。
5.縣市場(chǎng)監(jiān)管局。負(fù)責(zé)依法依規(guī)辦理市場(chǎng)主體登記工作，負(fù)責(zé)物業(yè)價(jià)格、停車收費(fèi)投訴舉報(bào)、受理、查處等監(jiān)督檢查工作;負(fù)責(zé)受理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反市場(chǎng)監(jiān)管法規(guī)的投訴;負(fù)責(zé)依法查處虛假?gòu)V告、無照經(jīng)營(yíng)等違法違規(guī)行為;依法對(duì)小區(qū)電梯等特種設(shè)備使用管理單位和電梯維保單位實(shí)施監(jiān)督檢查，督促使用管理單位和維保單位做好特種設(shè)備的使用登記、維護(hù)保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作，查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的違法違規(guī)行為。
6縣應(yīng)急管理局。指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督對(duì)物業(yè)企業(yè)負(fù)有行業(yè)安全管理的部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)安全防范和管理，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)各有關(guān)部門制定專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案。
7.縣消防救援大隊(duì)。指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防安全管理工作;聯(lián)合縣綜合執(zhí)法局、縣公安局查處挪用消防設(shè)施以及占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車道等消防安全違法行為，指導(dǎo)整改火災(zāi)隱患，指導(dǎo)、協(xié)助有關(guān)單位做好消防宣傳教育工作和微型消防站建設(shè)，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘請(qǐng)專業(yè)人員對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的公共消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，逐步實(shí)現(xiàn)持證上崗;查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防違法行為，指導(dǎo)物業(yè)小區(qū)管理單位制定消防演練及消防應(yīng)急預(yù)案;配合縣公安局對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堆放易燃易爆物品行為進(jìn)行處罰。
8.縣公安局。負(fù)責(zé)加強(qiáng)小區(qū)治安管理;加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安服務(wù)的監(jiān)管和指導(dǎo)，原則上小區(qū)保安必須持有《保安員證》上崗，逐步提升保安人員的技術(shù)、專業(yè)、應(yīng)急等綜合素質(zhì);加強(qiáng)流動(dòng)人口管理，指導(dǎo)落實(shí)安全防范工作;對(duì)不文明養(yǎng)犬，干擾他人正常生活等不文明行為依照《貴陽(yáng)城鎮(zhèn)養(yǎng)犬規(guī)定》依法處罰。結(jié)合“智慧安防小區(qū)”建設(shè)相關(guān)要求，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升小區(qū)物防技防能力水平。
9.縣人社局。負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞動(dòng)用工和督促企業(yè)繳納社會(huì)保險(xiǎn)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞資糾紛;鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)招用就業(yè)困難人員;按規(guī)定落實(shí)相關(guān)扶持政策。
10.縣工信局。協(xié)調(diào)通信運(yùn)營(yíng)企業(yè)按照相關(guān)規(guī)定做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的通信管線和設(shè)施的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)工作。
11.縣水務(wù)局。負(fù)責(zé)督促和指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照相關(guān)規(guī)定做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)工作。
12.縣衛(wèi)健局。貫徹執(zhí)行黨和國(guó)家有關(guān)衛(wèi)生工作的方針、政策。負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域衛(wèi)生服務(wù)站、社區(qū)醫(yī)院的監(jiān)管。指導(dǎo)開展各種形式的衛(wèi)生宣傳教育，負(fù)責(zé)對(duì)疫情防控、健康教育欄、病媒生物防制等設(shè)施的設(shè)置指導(dǎo)。
13.市生態(tài)環(huán)境局修文分局。做好物業(yè)小區(qū)周邊工業(yè)企業(yè)污染防治監(jiān)督工作，查處職責(zé)范圍內(nèi)違反生態(tài)環(huán)境法律法規(guī)的行為。
14.縣司法局。加強(qiáng)對(duì)屬地政府人民調(diào)解組織在物業(yè)糾紛處理中的業(yè)務(wù)指導(dǎo);為符合法律援助條件的物業(yè)管理訴訟當(dāng)事人提供法律援助。
15.縣委宣傳部。統(tǒng)籌媒體做好新聞?shì)浾撘龑?dǎo)，對(duì)物業(yè)管理政策法規(guī)進(jìn)行宣傳，對(duì)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)做法進(jìn)行宣傳，曝光物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)的違法違規(guī)行為;統(tǒng)籌做好網(wǎng)絡(luò)輿情的處置，正確引導(dǎo)社會(huì)輿論。
16.縣供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)等部門。負(fù)責(zé)制定專業(yè)接收的標(biāo)準(zhǔn)，接收經(jīng)驗(yàn)收合格的供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，對(duì)相關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和更新。
17.其他有關(guān)部門根據(jù)工作職責(zé)，各司其職，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)工作。
五、組織保障
(一)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立政府分管領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，住建部門主要負(fù)責(zé)人及政府有關(guān)人員任副組長(zhǎng)，相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人為成員的物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在住建部門。領(lǐng)導(dǎo)小組建立定期聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的各類問題。
(二)強(qiáng)化監(jiān)督管理。加大聯(lián)合執(zhí)法力度，按照各自的職能職責(zé)依法加強(qiáng)監(jiān)督管理，嚴(yán)格規(guī)范市場(chǎng)準(zhǔn)入，加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，加大對(duì)小區(qū)物業(yè)的指導(dǎo)、督查、考核和聯(lián)合執(zhí)法檢查力度，堅(jiān)決整治物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)中的違法違規(guī)行為，規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理秩序。
(三)嚴(yán)格考核獎(jiǎng)懲。全面推行物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場(chǎng)行為監(jiān)督檢查考核激勵(lì)懲戒機(jī)制，結(jié)合合同履行、投訴處理、日常檢查和鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道辦事處)意見等情況，每年度嚴(yán)格對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展市場(chǎng)行為監(jiān)督檢查等級(jí)評(píng)定工作。企業(yè)市場(chǎng)行為監(jiān)督檢查評(píng)價(jià)結(jié)果可作為政府采購(gòu)、選聘企業(yè)、評(píng)優(yōu)表彰等活動(dòng)參考，市場(chǎng)行為監(jiān)督檢查評(píng)定不合格的，由縣住建部門開展約談并下發(fā)風(fēng)險(xiǎn)提示函，連續(xù)兩年市場(chǎng)行為監(jiān)督檢查評(píng)定不合格的企業(yè)，列入修文縣物業(yè)管理服務(wù)“黑名單”。
(四)注重宣傳引導(dǎo)。采取多種方式，大力宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，正面引導(dǎo)業(yè)主自覺樹立物業(yè)管理的服務(wù)消費(fèi)理念，自覺交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用;對(duì)無正當(dāng)理由長(zhǎng)期不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過法律途徑進(jìn)行追繳;機(jī)關(guān)事業(yè)單位的黨員、領(lǐng)導(dǎo)干部及工作人員應(yīng)帶頭按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
篇2：物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制方法
物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制方法
物業(yè)管理方案作為新接物業(yè)日后的管理綱領(lǐng)性指導(dǎo)性的文本，應(yīng)達(dá)到配合開發(fā)商后期銷售的針對(duì)性；對(duì)物業(yè)管理定位、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)把握的準(zhǔn)確性；方案自身的系統(tǒng)性、針對(duì)性及實(shí)施的可操作性和物業(yè)管理公司利用的有效性等要求。
一、物業(yè)管理方案編制前，需做好以下的的準(zhǔn)備工作：
(1)收集樓盤資料：
地理位置、樓盤規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、開發(fā)商公司情況、開發(fā)計(jì)劃、樓盤市場(chǎng)定位、規(guī)劃配套、管理用房情況、銷售價(jià)格、附近環(huán)境狀況、治安狀況、周邊環(huán)境、交通狀況、施工計(jì)劃及目前進(jìn)度、開發(fā)商售樓承諾、樓盤銷售情況、業(yè)主構(gòu)成
(2)掌握開發(fā)商對(duì)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求；
(3)掌握業(yè)主的結(jié)構(gòu)、文化、層次和素質(zhì)構(gòu)成，對(duì)管理服務(wù)的需求和要求標(biāo)準(zhǔn)；
(4)掌握該地區(qū)同等檔次樓盤物業(yè)管理服務(wù)水平及收費(fèi)水平；
(5)掌握公司對(duì)該樓盤接管策略、目標(biāo)及可支配資料；
(6)準(zhǔn)備現(xiàn)有的管理方案作為參考。
二、方案編制要點(diǎn)
不同特點(diǎn)，不同性質(zhì)，不同檔次的樓盤小區(qū)，其物業(yè)管理方案都會(huì)有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點(diǎn)：
根據(jù)樓盤市場(chǎng)定位、開發(fā)商的要求、業(yè)主結(jié)構(gòu)和需求等因素，確定服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理定位。
(1)根據(jù)樓盤性質(zhì)、特點(diǎn)等因素確定物業(yè)管理方法。
(2)制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與管理方法后，提出服務(wù)承諾和具體指標(biāo)，列出具體落實(shí)措施。
(3)根據(jù)開發(fā)計(jì)劃、施工進(jìn)度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計(jì)劃、接管計(jì)劃。
(4)根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理方法及公司支持情況，確定組織架構(gòu)等，人員配備，編制適合本物業(yè)的崗位責(zé)任制、運(yùn)作方法等。
(5)針對(duì)樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)、周邊情況、規(guī)劃配套、環(huán)境及業(yè)主構(gòu)成等，制定有針對(duì)性的日常管理措施。
(6)根據(jù)樓盤前期的接管計(jì)劃，編制開辦費(fèi)用預(yù)算。
(7)按日常管理項(xiàng)目、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)項(xiàng)目和管理標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算管理費(fèi)收支預(yù)算，確定管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(8)對(duì)樓盤出入、交通、配套設(shè)施設(shè)備提出合理化建議。
(9)對(duì)重點(diǎn)管理內(nèi)容展開敘述：如車場(chǎng)、財(cái)務(wù)管理、保安等。
(10)提出各種有特色的管理設(shè)想和提升管理服務(wù)水平的設(shè)想。
篇3：物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制
物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制
一、物業(yè)管理方案的制訂
(一)學(xué)習(xí)要求
掌握物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求，了解并做好物業(yè)管理早期介人的準(zhǔn)備工作；具有進(jìn)行擬管項(xiàng)目、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況等調(diào)查的能力；掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。
(二)學(xué)習(xí)重點(diǎn)
1、物業(yè)管理的早期介入
(l)物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求
物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托，按照國(guó)家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營(yíng)手段管理物業(yè)，從事對(duì)物業(yè)(包括物業(yè)周圍的環(huán)境)的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng)，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。
物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求是：
①物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。
②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好，減少使用成本。
③配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。
④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。
⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。
(2)物業(yè)管理的基本內(nèi)容
①基本業(yè)務(wù)
包括房屋建筑物的維護(hù)、修繕與改造；物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新；相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)與管理；消防設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)與更新。
②專項(xiàng)業(yè)務(wù)
包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。
③特約業(yè)務(wù)
包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。
④經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)
包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢、中介、代理經(jīng)租、房屋交換以及其他業(yè)務(wù)等。
(3)物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備
人員準(zhǔn)備
資料準(zhǔn)備
設(shè)備、器材準(zhǔn)備
資金準(zhǔn)備
(4)房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序
我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段：
①?zèng)Q策、立項(xiàng)階段
通過調(diào)查研究，尋求合作伙伴，選定開發(fā)地點(diǎn)和開發(fā)項(xiàng)目，向政府有關(guān)部門申請(qǐng)立項(xiàng)。
②前期階段
1)在申請(qǐng)立項(xiàng)的項(xiàng)目建議書基礎(chǔ)上，經(jīng)過進(jìn)一步的調(diào)查研究，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并向有關(guān)部門申報(bào)，同時(shí)辦理企業(yè)申報(bào)登記事宜。
2)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。
3)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的報(bào)批工作，進(jìn)行工程勘探，制定開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)方案。
4)征用土地，開展拆遷安置工作。
5)完成施工現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。
6)辦理開工手續(xù)。
③建設(shè)階段
通過招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包工程，進(jìn)行施工建設(shè)；同時(shí)，要加強(qiáng)施工期間有效的工程監(jiān)理，包括請(qǐng)專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表，直至竣工驗(yàn)收，交付使用。
④營(yíng)銷階段
這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業(yè)管理)和售后服務(wù)等。
上述四個(gè)階段的實(shí)施不一定按部就班，有時(shí)可交替進(jìn)行。
(5)建筑工程基本知識(shí)
①建筑工程分類
建筑物的施工建設(shè)過程稱建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為：
1)一般土建工程：包括房屋和構(gòu)筑物的各種結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程等。
2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。
3)暖衛(wèi)工程：包括室內(nèi)外給排水管道，采暖、通風(fēng)、民用煤氣天然氣管道敷設(shè)工程等。
4)電氣照明工程：包括室內(nèi)外照明設(shè)施安裝、架空線路、變電和配電設(shè)施安裝工程等。
③建筑工程管理
建筑工程管理是貫穿以工程項(xiàng)目為對(duì)象，以施工現(xiàn)場(chǎng)為中心，遵循建筑施工的特點(diǎn)和規(guī)律，把各個(gè)施工過程有機(jī)地組織起來，使施工過程達(dá)到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內(nèi)容包括：
l)落實(shí)施工任務(wù)，簽訂對(duì)外承包合同；
2)編制施工組織設(shè)計(jì)或施工計(jì)劃；
3)做好施工前的準(zhǔn)備工作，保障順利開工；
4)按計(jì)劃組織施工，并隨時(shí)收集施工中的有關(guān)信息與計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)調(diào)整，使各項(xiàng)施工活動(dòng)處于最佳狀態(tài)；
5)做好工程施工資料分析與整理。
③建筑工程涉及的主要工作
1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會(huì)審，熟悉設(shè)計(jì)規(guī)模、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和生產(chǎn)工藝順序；
2)熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)的地形、供水、供電、道路運(yùn)輸情況，了解施工區(qū)域的地理環(huán)境和施工條件；
3)了解當(dāng)?shù)厥谴笞谫Y料供應(yīng)情況。質(zhì)量及價(jià)格；
4)編制施工組織設(shè)計(jì)，繪制施工平面圖，制定施工進(jìn)度計(jì)劃，提出根據(jù)施工技術(shù)力量需要的材料、預(yù)制構(gòu)件、機(jī)具等進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃；
5)抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作；
6)抓好質(zhì)量管理；
7)抓好安全生產(chǎn)管理；
8)抓好材料與工具管理；
9)抓好班組管理；
10)抓好勞動(dòng)定額與勞動(dòng)報(bào)酬等。
2、物業(yè)管理早期介入的實(shí)施
(l)工作內(nèi)容
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，物業(yè)管理早期介入實(shí)施的工作內(nèi)客主要有：
①參與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
參與形式主要表現(xiàn)在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理順利實(shí)施的各種需要，以及在以往物業(yè)管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問題或缺陷，用咨詢報(bào)告的形式提交設(shè)計(jì)單位，并促其糾正。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問題：
1)配套設(shè)施的完善問題；
2)水電供應(yīng)容量的問題；
3)安全保衛(wèi)系統(tǒng)；
4)垃圾的處理方式；
5)高層建筑物外觀的清潔問題；
6)消防設(shè)施問題；
7)物業(yè)管理所需設(shè)備問題；
8)對(duì)建筑材料的意見；
9)其他問題。
②參與建設(shè)階段
通過參與施工管理，對(duì)工程建設(shè)提出意見。主要包括：
1)監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見；
2)監(jiān)督建設(shè)過程(是否按設(shè)計(jì)規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計(jì)要求)并提出意見：
3)監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)過程并提出意見；
4)監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程并提出意見。
(2)早期介入應(yīng)注意的問題
①必須從思想上十分重視早期介入的準(zhǔn)備工作
②必須明確物業(yè)管理在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理中的地位
③抓好人員準(zhǔn)備這個(gè)關(guān)鍵
④精心準(zhǔn)備，細(xì)致周到，力求全面、充分
3、擬管項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況調(diào)查
通過對(duì)擬管項(xiàng)目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。
(l)項(xiàng)目情況調(diào)查
①調(diào)查內(nèi)容
項(xiàng)目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。
項(xiàng)目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。
項(xiàng)目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。
配套及附近交通狀況：已通達(dá)公交車次、小區(qū)班車等。
消防、安保、清潔等設(shè)施狀況
項(xiàng)目性質(zhì)及特色
政府的支持、扶持與介入程度
開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會(huì)影響、負(fù)責(zé)人情況等。
周邊壞境狀況
②調(diào)查方法
包括實(shí)地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。
(2)使用人需求調(diào)查
①調(diào)查內(nèi)容
住區(qū)人員自然狀況分析：包括總?cè)丝凇⑿詣e、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經(jīng)濟(jì)收人等。
住區(qū)人員需求分析：
l)按需求對(duì)象分為物質(zhì)需求和精神需求。針對(duì)不同的需求配備相應(yīng)的公共設(shè)施；
2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對(duì)于滿足需求彈性小的公共設(shè)施必須具備，對(duì)于滿足需求彈性大的公共設(shè)施，應(yīng)從管區(qū)實(shí)際出發(fā)進(jìn)行建設(shè)，并更多注意面向社會(huì)服務(wù)與經(jīng)營(yíng)，以提高其開發(fā)利用的效益。
3)按需求條件分為現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。
4)按馬斯洛需求層次分為五個(gè)層次。從住區(qū)人員實(shí)際生活水平出發(fā)，定量與定性結(jié)合，協(xié)助制訂有針對(duì)性的方案。
②調(diào)查方法
1)詢問法
詢問法就是圍繞著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向被調(diào)查者提出詢問，再?gòu)谋徽{(diào)查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調(diào)查、電話調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽法。
2)觀察法
觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場(chǎng)直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場(chǎng)事實(shí)是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。
3)實(shí)驗(yàn)法
實(shí)驗(yàn)法就是用小規(guī)模試驗(yàn)的方法來驗(yàn)證人們的需求情況。
4)抽樣調(diào)查法
抽樣調(diào)查有隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。
(3)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)調(diào)查
調(diào)查內(nèi)容包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手總體情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手能力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)驗(yàn)以及與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較。
4、制訂物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作
(l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子：
(2)對(duì)方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)：
(3)準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)；
(4)準(zhǔn)備設(shè)備；
(5)準(zhǔn)備相關(guān)資料。
5、制訂物業(yè)管理方案
(l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容
①物業(yè)管理檔次
物業(yè)類型、功能將決定不同的物業(yè)消費(fèi)水平，從而確定物業(yè)消費(fèi)水平，從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定，是制定訂物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。
②物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
③物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算
物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理方案的核心。
(2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)
①項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃
包括項(xiàng)目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標(biāo)、物業(yè)管理特點(diǎn)。管理服務(wù)措施。
②管理模式
包括管理運(yùn)作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制等。
③公司人力資源管理
包括管理服務(wù)人員配備。管理服務(wù)人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員管理。
④規(guī)章制度建設(shè)
包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動(dòng)化與管理。
⑤經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)
包括經(jīng)營(yíng)指標(biāo)承諾及采取的措施、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。
⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)
包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。
⑦財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算
包括財(cái)務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)測(cè)、維修基金的建立和使用計(jì)劃。
⑧日常管理
包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護(hù)與管理、采暖系統(tǒng)維護(hù)管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。
⑨物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施
包括物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理、共用部分的維修與養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備施維修與養(yǎng)護(hù)。
(3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟
第一步：成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu)
第二步：培訓(xùn)工作人員
第三步：經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料準(zhǔn)備
第四步：項(xiàng)目、使用人、競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查
第五步：研究分析調(diào)查資料
第六步：確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。服務(wù)管理項(xiàng)目
第七步：經(jīng)費(fèi)預(yù)算
第八步：草擬方案文本
第九步：向?qū)＜翌檰?/a>征詢
第十步：送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱
第十一步：修改、研討、再修改
第十二步：可行性研究
第十三步：定稿
第十四步：實(shí)施、反饋
⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法
①經(jīng)理意見法
主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為方案的基本思路和主要內(nèi)容，在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上確定。
②內(nèi)部征詢法
發(fā)動(dòng)公司內(nèi)部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。
③學(xué)習(xí)借鑒法
主要是學(xué)習(xí)借鑒國(guó)內(nèi)外對(duì)相似物業(yè)管理的思路和做法來制訂方案。
④專家意見法
主要是聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)著名專家，在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上，請(qǐng)專家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。
⑤綜合制訂法
6、可行性研究知識(shí)
(l)可行性研究的基本概念
可行性研究是在做出投資決策之前，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的分析，即進(jìn)行全面的調(diào)查研究和綜合論證。
(2)可行性研究的程序
可行性研究分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和評(píng)價(jià)報(bào)告四個(gè)階段。
①投資機(jī)會(huì)研究
帶有預(yù)測(cè)性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預(yù)計(jì)的投資是否有成功的可能。投資機(jī)會(huì)研究主要從項(xiàng)目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)、條件等方面進(jìn)行研究。
②初步可行性研究
進(jìn)行項(xiàng)目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)需求和企業(yè)能力方面進(jìn)行預(yù)測(cè)，考察合格規(guī)模、估計(jì)資源分配和協(xié)作配套來源，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施需要采用的技術(shù)、裝備進(jìn)行初步規(guī)劃。對(duì)項(xiàng)目盈利性進(jìn)行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達(dá)到±20%左右。
③詳細(xì)可行性研究
對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，仔細(xì)分析項(xiàng)目的利弊，對(duì)多種方案進(jìn)行比較選優(yōu)，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達(dá)到±10%。
④評(píng)價(jià)報(bào)告
重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)定和投資決策。提出正式的可行性研究報(bào)告。
(3)可行性研究的內(nèi)容
①市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)；
②物質(zhì)資源預(yù)測(cè)；
③項(xiàng)目方案研究；
④人力資源研究；
⑤項(xiàng)目實(shí)施過程研究；
⑥項(xiàng)目投資的成本分析及資金籌措研究；
⑦項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益研究。
(4)編寫可行性報(bào)告
①總論；
②項(xiàng)目分析；
③需求預(yù)測(cè)；
④物資資源及公用設(shè)施條件分析；
⑤人力資源分析；
⑥實(shí)施進(jìn)度分析；
⑦投資估算、資金籌措或成本估算；
⑧社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)；
⑨附件。