拒交物業(yè)管理費的業(yè)主類型

　　1、挑剔型。大多數(shù)的業(yè)主，對物業(yè)管理公司的期望值過高，以物業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計、設(shè)施配套、環(huán)境綠化不合理，工程質(zhì)量有問題、開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)，或以鄰里矛盾糾紛、管理服務(wù)不到位等等為借口拒絕交納物業(yè)管理費。

　　2、疑惑型。這些業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識存在誤區(qū)，有的是對物業(yè)管理常識不是很了解，有的是思想觀念停留在計劃經(jīng)濟時代，對交納物業(yè)管理費存在誤區(qū)。

　　3、盲從型。有的業(yè)主攀比、盲從、隨大流，他們的潛意識往往是：“他們都交了嗎?有人不交我也不交。”

　　4、困難型。有一部分業(yè)主確實經(jīng)濟來源少，生活貧困而無力交費。

　　5、空巢型。有些物業(yè)公司存在只購買房屋不辦理入住手續(xù)的現(xiàn)象，所以有些房子長期空置找不到業(yè)主，還有的不及時交費，或不按規(guī)定交費甚至拒絕交物業(yè)管理費。

　　6、惡意型。有極少數(shù)的業(yè)主沒有任何理由就拒絕交納物業(yè)管理費。

篇2：物管案例：以自行車丟失為由業(yè)主拒交物業(yè)費怎么辦

　　物管案例：以自行車丟失為由業(yè)主拒交物業(yè)費怎么辦

　　20**年初，李某所在的小區(qū)物業(yè)管理公司催收20**年度的物業(yè)管理費。李某認(rèn)為自己交納的物業(yè)管理費中包含保安費，可小區(qū)保安并沒有真正做到保證自己的財產(chǎn)安全，造成自己在小區(qū)內(nèi)丟失三輛自行車，因此拒絕交納物業(yè)管理費。物業(yè)管理公司反復(fù)說明保安只負(fù)責(zé)維護小區(qū)公共秩序和安全，定時開關(guān)小區(qū)大門，巡邏時發(fā)現(xiàn)火警、治安、交通事故及時處理，對可疑人員進行盤查。而丟失自行車是屬于治安刑事案件，應(yīng)由公安機關(guān)負(fù)責(zé)處理，與物業(yè)公司無關(guān)。但李某仍不聽解釋勸說，堅決拒絕交納20**年度的物業(yè)管理費。

　　[案例提示]

　　交納物業(yè)管理費是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，但物業(yè)管理公司在收繳中總能遇到一些以各種原因為理由拒絕交納物業(yè)管理費的業(yè)主，對此物業(yè)管理公司應(yīng)按實際情況，采取一般性追繳和區(qū)別性追繳的不同追繳方式進行催繳，必要時可利用法律手段保護企業(yè)利益。

　　[案例分析]

　　物業(yè)公司無奈訴至法院，要求被告李某給付404元物業(yè)管理費。法院經(jīng)審理判決李某全額交納20**年度物業(yè)管理費404元。法院認(rèn)為，物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費中雖然包含每戶每月4元保安費，但并不意味著住戶丟失的財物都應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。物業(yè)公司的保安職責(zé)有一定的范圍，盜竊分子的盜竊行為屬于治安或刑事犯罪，應(yīng)在公安機關(guān)破案后由行為人負(fù)責(zé)賠償。在物業(yè)公司履行職責(zé)過程中沒有明顯過失的情況下，這一責(zé)任不應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)。

篇3：業(yè)主集體拒交管理費怎處理

　　廣東某物業(yè)系由A建設(shè)單位開發(fā)建設(shè),戶型為兩房兩廳、三房兩廳和四房兩廳,業(yè)主來自社會備階層,素質(zhì)參差不齊。物業(yè)竣工交付使用后,建設(shè)單位直接將物業(yè)交由其控股的物業(yè)管理公司實施物業(yè)管理。該物業(yè)管理公司與建設(shè)單佳對外是兩個獨立企業(yè)法人機構(gòu),內(nèi)部建設(shè)單位是物業(yè)管理公司全資控股方,即上級管理單位。物業(yè)開發(fā)和物業(yè)管理基本沿襲的是老子開發(fā)兒管理模式。

　　物業(yè)交付使用后,因房產(chǎn)證辦理延遲、外墻滲水、物業(yè)配套等問題,業(yè)主多次和開發(fā)建設(shè)單位發(fā)生矛盾和糾紛。在上述矛盾和糾紛中,物業(yè)管理單位不僅在建設(shè)單位和業(yè)主之間做了大量的斡旋、調(diào)停、說服等工作,而且在力所能及的范圍內(nèi)解決了部分業(yè)主提出的要求。遺憾的是業(yè)主和建設(shè)單位對此并不認(rèn)同,業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理單位和建設(shè)單位是一家公司,建設(shè)單位的問題物業(yè)管理公司也有不可推卸的責(zé)任。因此業(yè)主以集體拒交管理費為手段,報復(fù)建設(shè)單位和物業(yè)管理單位。建設(shè)單位也不滿意,認(rèn)為物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)不力,沒有擺正自身的佳置,維護公司的利益。而且老的問題未解決,又產(chǎn)生新的矛盾,如業(yè)主集體拒交管理費等。物業(yè)管理公司進退維谷,處于兩難境地。

　　業(yè)主入住一年后,交涉未有實質(zhì)性進展,部分業(yè)主遂相互串聯(lián)協(xié)商,以互選方式產(chǎn)生業(yè)主委員會,并以業(yè)主委員會各義正式對外行文和辦理交涉。該業(yè)主委員會運作初期,物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)均不予承認(rèn),后由于對話溝通方便,建設(shè)單位首先予以默認(rèn),繼而建設(shè)單位要求物業(yè)管理單位也與之合作共同解決存在的矛盾和問題。

　　一段時間后又產(chǎn)生了新的矛盾和問題:一是該業(yè)主委員會部分委員提出了以滿足個人利益為條件的妥協(xié)折中方案,并威脅建設(shè)單位和物業(yè)管理單位,如其個人要求得不到滿足,將通過媒體介入擴大事態(tài)、激化矛盾,同時要炒掉物業(yè)管理公司,另聘物業(yè)管理方:二是其他業(yè)主對該業(yè)主委員會合法性表示質(zhì)疑,并認(rèn)為該業(yè)主委員會與建設(shè)單位、物業(yè)管理單位是坑瀣一氣的,因此對各方已經(jīng)達(dá)成的共識、溝通談判以及結(jié)果持全盤否定態(tài)度;三是時間已近年底,而問題遲遲不能解決,業(yè)主積想日益膨脹,矛盾和沖突持續(xù)升級,協(xié)調(diào)解決難度不斷提高,各方陷入了僵持狀態(tài)。

顧問點評

　　(一)本案例物業(yè)管理單位和物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位系兩個獨立企業(yè)法人單位,各自獨立承擔(dān)和履行相關(guān)權(quán)力義務(wù)。因此,開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主之間的矛盾與糾紛與該項目的物業(yè)管理方無直接關(guān)系。業(yè)主以開發(fā)建設(shè)單位未充分履行義務(wù)、實現(xiàn)承諾為由集體拒交管理費明顯是缺乏法律依據(jù),也是不合理的。業(yè)主混淆建設(shè)單位和物業(yè)管理單位之間的責(zé)權(quán)利關(guān)系,可能是主觀故意,也可能是概念不清。物業(yè)管理單位和業(yè)主之間并無根本的矛盾和沖突,即使有也不構(gòu)成業(yè)主集體拒交管理費的理由。

　　(二)業(yè)主個別串通,不按法定程序選舉業(yè)主委員會委員、成立業(yè)主委員會既是錯誤的、無效的,也是違法的,必須依法取締。物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司以其為全體業(yè)主的合法代表進行談判的做法更是錯誤的。對此,如不加以及時糾正,不僅無助于當(dāng)前問題的解決,而且對業(yè)主自治和物業(yè)管理順利開展將是后總無窮。業(yè)主委員會成員在談判過程中提出的個人要求,既是不合理的也是非法的。建設(shè)單位和物業(yè)管理公司如滿足這種非份要求,則是對全休止主合法權(quán)益的傷害,是對公平、公正原則的褻瀆,也是觸犯法律的。

　　(三)業(yè)主與建設(shè)單位產(chǎn)生矛盾和糾紛兩處理和協(xié)調(diào),埋怨的雙贏或多贏的局面往往建立在當(dāng)事各方的真誠合作和充分協(xié)商的基礎(chǔ)上,一味對抗是有害無益的。同時,這種矛盾和糾紛也需妥充分的時間和條件才能逐步化解。物業(yè)管理方應(yīng)游離于建設(shè)單位和業(yè)主矛盾和糾紛而非深陷其中。否則,物業(yè)管理方不僅難以自拔,而且也將使建設(shè)單位失去有效溝通和疏解矛盾的平臺。因此,本例物業(yè)管理方應(yīng)從其中相對脫離,努力塑造親和公正形象,并以此為契機逐步化解業(yè)主、建設(shè)單位等各方關(guān)系的矛盾和糾紛,最終實現(xiàn)問題的全部解決。

顧問建議

鑒于上述分析,建議:

　　(一)請政府行政主管部門出面,召集業(yè)主按照法定程序召開業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,取締非法的業(yè)主委員會。理清業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)管理單位的各方關(guān)系,明確備自的權(quán)利義務(wù),對當(dāng)前存在問題達(dá)成共識、形成決議,使業(yè)主、建設(shè)單位