物業管理處籌建控制程序

　　1.0目的

　　對管理處的籌建過程進行規定，確保人員、物資、工作文件等資源準時、準確到位，以提供符合客戶要求的物業管理服務，特制定本程序。

　　2.0適用范圍

　　本程序適用于公司新承接項目的管理處籌建工作。

　　3.0名詞定義

　　無

　　4.0職責和權限

　　4.1綜合管理部負責組織管理處籌建工作。

　　4.2公司管理層負責指定具體的管理處籌建負責人。

　　5.0程序

　　5.1管理處籌建的時機

　　管理處的籌建在承接項目入伙驗收前三個月開始進行。

　　5.2資源的配備

　　5.2.1根據項目標書或物業管理方案中的要求，公司管理層指定管理處籌建負責人。

　　5.2.2管理處資源配備包括：

　　A、人員;

　　B、辦公用房;

　　C、服務工具、零配件及其他設備等

　　5.2.3人員的獲取途徑有以下幾種：

　　A、內部調動

　　B、公開向社會招聘

　　5.2.4各崗位員工的資格必須滿足公司所制定的《組織機構控制程序》和該物業處管理方案中規定的要求。具體物業管理方案的制定按《物業管理方案編制控制程序》要求執行，具體的招聘按《員工聘用與考核控制程序》的規定執行。

　　5.2.5管理處負責人、各項目主管應在驗收前到位，其他基層操作人員應在業主入伙前到位。

　　5.2.6物業管理用房通常由發展商按所轄地區物業管理條例等有關規定的要求直接指定并提供，必要時管理處籌備負責人可與委托方協商。

　　5.2.7其他所需硬件設施的配備在進場后根據《供方控制程序》、《物資采購控制程序》、《采購物資驗收控制程序》的要求執行。

　　5.3管理處管理文件的制定

　　5.3.1管理處籌備負責人會同綜合管理部共同根據項目標書或委托合同的要求等制定物業管理方案。具體按《物業管理方案編制控制程序》要求執行。

　　5.3.2管理處籌備負責人組織相關人員根據《物業管理方案編制控制程序》編制該物業項目的各專業工作手冊，公司綜合管理部審核，管理者代表批準。工作手冊通常包括：

　　A、《客戶服務操作手冊》

　　B、《安全防范操作手冊》

　　C、《環境衛生操作手冊》

　　D、《綠化養護操作手冊》

　　E、《機電管理操作手冊》

　　F、《通用管理操作手冊》

　　J、《預案管理操作手冊》

　　5.3.3各專業工作手冊編制完成后應按《文件控制程序》進行控制。

　　5.4公開文件的制定

　　5.4.1公開文件主要是指在入伙時提供給業主的文件，通常包括：

　　1)業主臨時管理規約

　　2)客戶服務手冊

　　3)裝修管理服務協議

　　4)入伙各項收費標準

　　5)業主驗樓交接表等

　　5.4.2提供給業主的公開文件應結合發展商的承諾，并經過管理層的評審，確保文件中所承諾的服務內容公司有實現的能力。

　　5.4.3提供給業主的文件由管理處發放、張貼等形式向業主進行傳達。

　　5.5籌建工作的檢查

　　5.5.1管理層及管理處籌建負責人在物業驗收、物業入伙前分別按管理處籌建工作計劃對籌建工作進行檢查，確保各項工作按時按質完成。

　　5.5.2在檢查中發現的問題應及時提出整改的要求。

　　6.0記錄管理

　　相關記錄按照《記錄控制程序》的相關規定執行。

　　7.0相關文件

　　7.1《組織機構控制程序》

　　7.2《物業管理方案編制控制程序》

　　7.3《員工聘用與考核控制程序》

　　7.4《供方控制程序》

　　7.5《物資采購控制程序》

　　7.6《采購物資驗收控制程序》

　　7.7《文件控制程序》

　　7.8《記錄控制程序》

　　8.0衍伸文件

　　8.1《客戶服務操作手冊》

　　8.2《安全防范操作手冊》

　　8.3《環境衛生操作手冊》

　　8.4《綠化養護操作手冊》

　　8.5《機電管理操作手冊》

　　8.6《通用管理操作手冊》

　　8.7《預案管理操作手冊》

　　9.0附件

　　無

篇2：物業管理處測量設備控制規程

　　物業管理處測量設備控制規程

　　一、目的

　　保證測量設備能力契合使用要求。

　　二、適用范圍

　　適用于物業管理處對測量設備從配置、校準、使用到管理各環節的控制。

　　三、職責

　　總經理：負責批準測量設備的采購計劃。

　　管理處經理：負責審核測量設備的采購計劃;經理助理：負責采購計劃的實施。

　　管理處機電維修部：負責提出測量設備的采購計劃或申請;負責測量設備的使用、校準和管理。

　　四、程序要點

　　(一)測量設備的范圍

　　按用途分類：向顧客計費用的;維護和檢修設備用的;對設備運行參數進行監視用的。

　　按裝置分類：安裝于固定管道、設備上的;移動使用的。

　　按來源分類：公司原來已有的;新采購的;借用的。

　　按形式分類：儀器、儀表、磅秤、天平、量具、測試軟件。

　　(二)測量設備配置的要求

　　數量方面：滿足使用需求。

　　性能方面：最大量程、最小分度值和精度等級滿足被測對象精密度、準確度的要求。

　　(三)測量設備的采購

　　計劃提出與審批：機電維修部主管根據測量設備的現狀和需要，提出采購計劃或申請，經管理處經理審核，總經理批準后按規定采購。

　　采購計劃或申請內容：應詳細列出所需采購測量設備的名稱、型式或型號、規格、最大量程、最小分度值、精度等級;數量、該產品的標準代號(盡可能提供)、用途、參考生產廠家或供應商名稱。

　　采購執行：采購人員嚴格按采購資料進行采購，如有變動，應事先征詢機電維修部主管的意見。

　　采購后交接與核查：測量設備采購進公司后，按公司相關規定辦理交接手續。機電維修部主管核對實物與申報采購資料是否相符，并核查驗證包裝、外觀及所帶證明、證件。

　　(四)測量設備的管理

　　專人管理：機電維修部主管指定專人負責測量設備管理，其職責如下：

　　建立臺賬：包含出廠編號、公司編號、名稱、型式或型號、量程參數、精度等級、生產廠家、數量、使用部門或使用人、開始使用日期等唯一性標識追溯性資料，并隨測量設備變化保持臺賬可用性和可追溯性。

　　編號標識：

　　符號規則：采用符號和順序進行編號，表一未作規定的，由專職管理人員依據上述原則予以規定。

　　標識方法：按方便、適用、可行、易于觀察的原則進行，一般采用帶色彩(如紅、黃色)的不干膠紙編號后粘貼于測量設備適宜部位的方法實施。

　　規定校準周期：根據使用頻率及測量設備精度等級確定，如表二。

　　委托校準：按確定或規定的校準周期將測量設備委托國家授權的計量監督檢測單位進行校準，并辦理相關委托手續。

　　使用監督：對測量設備的使用、停用、報廢及校準標識的保持進行檢查、監督或辦理相關手續。

　　(五)測量設備的使用

　　使用前校準：測量設備管理人員應確保測量設備(原安裝于機械、電氣設備上的除外)在使用前(含采購進入公司的)均經過校準，且校準結論滿足使用要求。

　　正確使用：使用人員應熟悉測量設備的使用方法，正確、合理、按規定選擇和使用測量設備，并確保在校準有效期內使用。

　　調整規范：使用人員在調整測量設備時，應防止調整不當使校準狀態失準。

　　失準處理：當發現測量設備失準時，應對已測量或計量的結果進行復查，消除可能造成的影響。

　　保管要求：測量設備的保管環境應適當，不應與工具、刀具、原材料零配件混放，防止丟失、碰磕、損壞、失準、銹蝕。

　　(六)測量設備的限制使用和報廢

　　限制使用：測量設備經校準后判定為不合格的區段或范圍，管理人員應限制不得在不合格區段或不合格范圍內使用，并以適當形式通知所有使用該設備的人員，在設備適當部位或存放處或包裝物上明確標識。

　　檢修與報廢：無法限定區段和范圍的，可送有關單位檢修，檢修后經校準合格方允許使用，無檢修價值的予以報廢。報廢應辦理相關手續，并報總經理批準。

　　(七)校準的委托

　　委托條件：如公司無校準設備、標準物及專業人員，即無能力進行校準，凡需校準的測量設備一律委托國家授權校準單位進行校準。

　　委托要求：機電維修部測量設備管理人員在委托校準時，應將送交校準設備的使用量值范圍列入委托中，并請校準單位在校準報告/記錄中列出所使用校準設備型號、環境溫度、校準判定依據的國家標準代號。

　　(八)記錄保存

　　機電維修部測量設備管理人員應長期保存測量設備臺賬、校準記錄、限制使用或報廢測量設備的審批單。

　　(九)績效考評

　　本規程執行情況作為相關員工績效考評的依據之一。

　　五、記錄

　　《測量設備臺賬》

　　《測量設備校準動態記錄》

　　《測量設備報廢審批單》

　　《測量設備限制使用記錄》

篇3：管理處維修值班工作制度

　　管理處維修值班工作制度

　　一.目的

　　為了保證各管理處設施設備安全運行,解決業主報修,特制訂本制度。

　　二.適用范圍

　　公司各管理處

　　三.管理要點和內容

　　3.1、 值班人員必須熟練掌握所管轄設備的性能，有處理突發故障的能力并持有效上崗證書。

　　3.2 、 值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交代離崗時間及去向。

　　3.3 、 值班人員在值班期間須密切關注所管設備的運行情況，按規定做好有關記錄，按時巡查，及時發現事故隱患。

　　3.4 、 如出現設備故障，而當班人員不能處理，應按報告制度及時向上級報告。

　　3.5 、 值班人員接到管理處報修通知后，應及時前往維修，在完成維修工作后及時將維修情況反饋給有關部門。

　　3.6、維修主管負責值班人員安排,原則上為輪班制,維修人員必須按值班表規定進行值班，如需調班，必須報維修主管的同意。在就餐時間，必須將值班室電話轉接到移動電話,外出處理報修,必須在指向牌上注明時間、地點等。

　　3.7、值班人員于值班時間內嚴禁睡覺和打盹。

　　3.8 、 值班人員不得在值班時間內進行與工作無關的事情

　　3.9 、值班時間當天白班下班至次日8：00,其中每天晚上9：30前必須在維修辦公室值班,9：30以后可在值班室休息,但必須保證通訊暢通,晚間突發事件必須及時處理。公司按每天十五元發放值班費,不考慮調休。

　　3.10、后勤服務處值班維修人員晚間9：30后允許在生活區宿舍休息,但必須保證通訊暢通,能及時處理突發事件。

　　3.11、城市花園、正元、寧安不設維修值班，但必須指定維修人員保證通訊暢通,發生突發事件半小時內趕到現場及時處理。公司按每月每處五十元發放值班費。

　　3.12、接聽值班電話注意事項

　　3.12.1、禮貌相待。不論打進、接入，應主動說&ie*cl;“您好!歡迎致電納德物業××管理處，如對方未通報，應客氣詢問清楚,并做好相關記錄。

　　3.12.2、使用語言文明，切忌粗聲粗氣。

　　3.12.3、對重要或較長的電話內容，可請對方復述一遍。

　　3.12.4、對要求打公司領導的電話，首先問清對方的單位名稱、職務、姓名，然后婉轉回答“請您稍等，我給您找一下”之類的話再處置。

　　3.12.5、對打聽事情、咨詢等要態度和藹、禮貌對待、恰到好處地回答。

　　四、相關文件和記錄

　　《工程維修手冊》

　　《值班記錄表》