綠洲小區物業管理方案
目錄
一、物業服務公司的選聘
二、物業服務收費標準
三、物業管理服務內容
四、物業管理服務質量標準及考核細則
五、物業管理用房與小區公共收益的管理
六、物業服務合同
一、物業服務公司的選聘
在前期物業服務公司XX物業能夠響應本方案的前提下，優先與XX物業進行協商簽訂續聘合同。如果XX物業不能響應本方案要求，各業主同意另聘物業服務公司，并授權由小區業主委員會依照國家相關法律法規及本方案的要求，采取公開招標的方式進行選聘物業服務公司，簽訂物業服務合同。
物業服務合同暫定1年，合同期滿，物業公司服務良好，可以續簽合同。簽訂合同，物業服務公司需向業主委員會交納不低于20萬元的合同履約保證金。服務不合格的，業主委員會將按合同條款進行考核扣款。
二、物業服務收費標準
物業服務收費實行包干制。最高限價標準如下(具體以最終談判結果或者招標結果為準)：
1.住宅物業服務費：1.5元/月/平方米(包含物業公共服務費;電梯維護保養、檢測費;公攤水電費等全部物業服務費用)。房屋所有權人繳納。
2.會所物業服務費：3元/月/平方米(包含物業公共服務費、公攤水電費，不包括電梯維護保養、檢測費)。房屋所有權人繳納。
3.地下車位物業服務費：30元/月/個(包含地下車庫清潔、秩序維護、日常維修、公共水電能耗等費用)。業主購買的由業主繳納，開發商未銷售的由開發商交納。
三、物業管理服務內容
物業服務公司提供下列物業管理服務事項，其受益人為本小區的全體業主和物業使用人：
(一)包括但不限于本小區房屋樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、地下車庫等房屋建筑共用部位的日常維修、養護和管理(大中修、更新、改造等除外);
(二)包括但不限于本小區公共道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供配電設施、照明設施、消防設施、安全設施、溝渠、池、井、標示牌、公告欄、建筑小品、景觀水系、公共健身設施、運動設施、圍墻等物業管理區域共用設施設備的運行、維修、養護和管理(大中修、更新、改造等除外);
(三)本小區公共環境衛生維護，包括但不限于業主共用的公共走廊、樓梯、公共衛生間、業主公共活動室、公共車庫、車棚、房屋建筑物墻面等共用部位，區內道路、廣場、綠化帶、水景、籃球場等公共場所、雨、污水井、溝渠、文娛器材、建筑小品、信報箱、宣傳欄等公共設施的清潔衛生及區內垃圾的收集、清運等。(業主專用部分清潔除外);
(四)本小區公共綠地、花木、建筑小品等的養護與管理;
(五)本小區安全防范，維持公共秩序，包括但不限于安全監控、區內安全巡視、門崗執勤、消控室值班、消防安全檢查、消防安全設施維修維護、保養、消防安全教育、消防安全演練、安全緊急情況處置等;
(六)本小區內及大門出入口交通和車輛停放秩序的管理;
(七)本小區內物業使用禁止性行為的管理;
(八)本小區業主裝修管理;
(九)本小區物業檔案資料的保管;
(十)本小區公共用水用電費用的代收代繳;
(十一)本小區社區文化活動的開展及業主公共活動室的日常管理;
(十二)協助業主委員會做好其他本小區管理服務事項。
四、物業管理服務標準
(一)項目物業管理服務人員配置及要求
| 崗位 | 人數 | 要求 |
| 項目經理 | 1 | 年齡50周歲以內，大專及以上學歷，3年以上物業項目管理經驗，身體健康，無違法犯罪行為。每周在小區工作不少于5天，每日工作時間不少于8小時。周末、節假日需輪流值班。 |
| 項目副經理 | 1 | 年齡50周歲以內，大專及以上學歷，3年以上物業項目管理經驗，身體健康，無違法犯罪行為。每周在小區工作不少于5天，每日工作時間不少于8小時。周末、節假日需輪流值班。 |
| 客服/維修/保安/環境主管 | 4 | 客服、維修、保安、環境主管各1人，年齡45周歲以內，大專及以上學歷，3年以上從業經驗，身體健康，無違法犯罪行為。維修主管須持有高低壓電工證書及電梯安全管理員證書。保安主管須持有高級保安員證書。 每周在小區工作不少于5天，每日工作時間不少于8小時。周末、節假日需輪流值班。 |
| 客服收費 | 6 | 年齡45周歲以內，高中及以上學歷，2年以上從業經驗。熟練操作電腦，身體健康，五官端正，無違法犯罪行為。正常工作時間每日9:00-12:00。14:00-19:00。不少于8小時，周末、節假日需安排至少3名人員值班。 |
| 維修工 | 7 | 年齡55周歲以內，持有高低壓電工證書。身體健康，無違法犯罪行為。正常工作時間每日12小時，8:00-20:00。夜間至少安排1人在小區值班，處理突發事件。周末、節假日需安排至少3名人員值班。至少有一名人員持有電梯安全管理人員上崗證書。 |
| 保安 | 14 | 年齡：男性不超過50周歲，女性不超過45周歲。其中45周歲以內的人員比例不得少于總人數的50%，身體健康，無違法犯罪行為。每班在崗人數：東門2人，西門1人，消監控2人，巡邏1人，至少2班倒，24小時輪流值班。物業管理圈。另外安排不少于2名人員機動調休。消監控值班人員須取得消防設施操作人員上崗證書。 |
| 保潔員 | 30 | 年齡男性不超過65周歲以內，女性不超過60周歲。其中50周歲以內的人員比例不得少于總人數的40%。身體健康，五官端正，無違法犯罪行為。每日工作時間不少于8小時，具體根據季節安排。每天正常在崗人員不少于26人（住宅樓內保潔15人，樓外保潔7人，車庫保潔4人），另外安排不少于4名人員輪休。 |
| 綠化工 | 12 | 年齡男性不超過65周歲以內，女性不超過50周歲。身體健康，五官端正，無違法犯罪行為。每周在小區工作不少于5天，每日工作時間不少于8小時，周末、節假日需安排至少6名人員值班。 |
| 合計 | 75 |
(二)物業服務質量標準及考核細則
| 項目 | 服務標準 | 考核細則 |
| 一、基礎管理服務 | ||
| 建立有效管理服務制度、方案 | 1小區人員、車輛出入管理制度； | 檢查每缺一項每次扣款200元 |
| 2消防管理制度； | ||
| 3 電梯管理制度； | ||
| 4房屋維修養護管理制度； | ||
| 5設施設備維修養護管理制度； | ||
| 6秩序維護管理制度； | ||
| 7環境清潔管理制度； | ||
| 8園林綠化管理制度； | ||
| 9公共能耗節能制度； | ||
| 10報修、投訴接待及回訪制度； | ||
| 11節假日管理人員值班制度； | ||
| 12安全作業制度； | ||
| 13公開、監督制度； | ||
| 14 社區文化開展制度； | ||
| 15 檔案資料管理制度； | ||
| 檔案管理 | 1房屋及其設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便； | 不符合或者每缺一項扣款200元/次 |
| 2業主信息檔案(一戶一檔)齊全，并實現動態管理，及時更新； | ||
| 3檔案資料無缺損現象，記錄變更及時，賬實相符； | ||
| 4檔案使用登記手續完備； | ||
| 5檔案存放環境符合規定條件； | ||
| 突發事件應急機制 | 1制定消防、消防、電梯、給排水、供配電等共用設施設備事故應急預案； | 每缺一項扣款500元/次 |
| 2制定自然災害、公共衛生、治安、交通等方面突發事件的配合性應急預案； | 每缺一項扣款500元 | |
| 3應急預案定期演練，每年不少于2次并有相應記錄； | 每缺一次扣款2000元 | |
| 人員配置管理 | 1物業服務企業應當按照投標文件或者物業服務合同約定指派項目經理。項目經理不得隨意更換，更換項目經理的，應當事先征求業主委員會意見。 項目經理需具有全面物業管理技能，熟悉物業管理相關法律、法規，有3年以上的物業服務工作經歷。能夠勝任項目物業管理工作，要求業主滿意度達到85%以上； |
不符合任職條件的，每月扣除2000元，業主滿意度低于85%的更換項目經理。 |
| 2建立員工培訓體系，根據不同崗位特點制訂并落實員工分類培訓計劃；專業崗位操作人員按規定持有專業崗位證書（包括消防監控人員、電梯維護管理人員、高低壓電工等）； | 不符合每人次扣款2000元 | |
| 3 人員按設定崗位配置，不得減少服務人員； | 不符合每人次扣款2000元 | |
| 4不同崗位服務人員分類統一著裝，佩戴工作標志； | 不符合每人次扣款200元。 | |
| 5服務人員態度熱情耐心，舉止文明禮貌，解答問題及時準確； | 不符合每人次扣款500元 | |
| 客戶服務 | 1設立公告欄，公示物業服務企業營業執照、服務內容和標準、收費依據和標準、項目負責人及主要管理人員照片及服務電話； | 檢查不符合每一次每項扣除500元。 |
| 2設有專門的咨詢、投訴接待中心，公示24小時服務電話，每天（9：00-19:00）有專人負責接待客戶來訪，受理客戶信息；節假日需有人值班。 | ||
| 3客服接待人員值班記錄及時，客戶信息處理記錄完整，按月進行統計分析； | ||
| 4有客戶回訪制度和記錄，投訴處理及時率100%，并按月進行統計分析； | ||
| 5乙方服務達不到標準，被業主有效投訴的 | 每次扣除500元。 | |
| 6業主交費主動及時，收費率達90%以上； | 每低一個百分點扣除500元 | |
| 7每年至少開展2次業主滿意率調查，征求業主對物業服務的意見，并有詳細的調查記錄，調查覆蓋率不低于入住戶數的80%，調查業主滿意率不低于85%；其中一次由業主委員會組織或者聘請第三方機構開展業主滿意度測評； | 每低一個百分點扣除1000元 | |
| 8滿意率調查和滿意度測評的內容應涵蓋本標準的內容及物業服務合同的約定； | 不符合每次扣除1000元 | |
| 9調查和測評結果有書面報告并向業主公示，調查和測評發現的問題持續改進，改進結果向業主公示。 | 不符合每次扣除1000元 | |
| 社區文化建設 | 1有社區文化活動方案，每年業主聯誼活動不少于4次，有活動記錄； | 不符合每次扣除1000元 |
| 2運動場地、文化場館每天定時免費向業主開放；有專門為孤寡老人、殘疾人的具體措施，有專門供老人休閑活動的場所和設施。 | ||
| 3積極組織和參與社區志愿活動，開展社區精神文明建設。 | ||
| 溝通報告機制 | 1對住戶違反治安、消防、環保、房屋裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，及時進行勸阻，并向有關行政部門報告； | 不符合每次扣除1000元 |
| 2主動與物業所在地的房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會聯絡，共同協調解決物業管理中遇到的問題； | ||
| 3協助業主大會工作，建立與業主委員會定期溝通報告的工作例會制度，積極聽取業主和業主委員會對物業服務的意見和建議，主動接受業主和業主委員會的監督。 | ||
| 二、房屋共用部位管理 | ||
| 標識系統和維保資料 | 1主出入口設有小區平面示意圖； | 不符合每次扣除500元 |
| 2管理區域內交通標志引導指示牌規范清晰； | ||
| 3小區組團、棟、單元（門）、戶門以及配套公建標識規范清晰； | ||
| 4建立房屋產權清冊； | ||
| 5房屋維修、保養記錄完整； | ||
| 6房屋使用功能完備，無安全隱患。 | ||
| 共用部位使用管理 | 1共用場地、部位符合規劃要求，無違章搭建現象； | 不符合每次每處扣除500元 |
| 2房屋共用部位使用符合建筑設計要求，無擅自改變用途現象。 | ||
| 3房屋公共部位破損及時修復。無安全隱患。 | ||
| 房屋外觀狀況 | 1房屋外觀完好、整潔，無破損、脫落、污跡、亂貼、亂涂、亂畫和亂掛現象； | 不符合每次每處扣除100元 |
| 2封閉陽臺符合建筑設計要求和管理規約約定，手續齊全，樣式、規格、色調、材質統一；。 | 不符合每次每處扣除500元 | |
| 3 發現房屋及設施存在安全隱患，及時告知業主及相關當事人，并采取相應防范措施。 | ||
| 裝飾裝修管理 | 1按規定審核住戶裝修方案，辦理裝修施工批準手續； 2簽訂裝飾裝修管理服務協議； 3書面告知業主及施工單位裝飾裝修的禁止行為和注意事項，并在裝修現場公示，裝修現場的消防及安全防范措施得當； |
不符合每次每項扣除500元 |
| 4裝修人員出入和裝修施工時間有效控制，裝修垃圾定點堆放，定時清運； 5專人每日巡視檢查裝修現場，及時勸阻和制止裝修違規行為，制止無效的，書面報告業主委員會及有關部門； 6裝修驗收手續完備，裝修檔案保存完整。 |
||
| 日常巡視、檢查與管理 | 1每周巡查不少于1次屋面、單元門、樓梯、通道、窗戶等共用部位，發現損壞，及時維修養護并做好記錄； | 不符合每次每項扣除500元 |
| 2門窗無破損，樓梯、通道以及屋面無亂堆亂放現象。 | ||
| 三、共用設施設備運行、維修和養護 | ||
| 共用設施設備管理和運行狀況 | 1按合同要求配置設施設備專業維修、管理人員，崗位責任明確； | 不符合每次每項扣除500元，危及安全使用的，每次扣5000元。 |
| 2建立設施設備總賬、臺賬、設備卡，設施設備標志齊全、規范； | ||
| 3設施設備運行、維護、保養和檢查等管理制度健全； | ||
| 4制定并實施年、季、月度設施設備維護、保養計劃； | ||
| 5制定并實施日常設施設備檢修、巡視、保養、緊急情況處理等制度；每日有設備運行記錄，運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范。 | ||
| 6制定并實施維修工具、備品、備件和化學品等存放和管理制度； | ||
| 7制定并實施專業外包合同全程監管制度，合同及各項記錄完整； | ||
| 8操作人員熟練掌握、嚴格執行設施設備操作規程及保養規范。 | ||
| 9設施設備運行良好，發生故障及時修復。 | ||
| 室外共用管線、管道和道路管理 | 1室外共用管線統一入地或入公共管道，整齊有序，無架空管線； | 不符合每次每項扣除500元 |
| 2排水排污管道通暢； | ||
| 3雨水井、化糞池定期巡檢、疏通與清掏，無堵塞、外溢現象； | ||
| 4道路通暢，路面整潔平整，路面井蓋無缺損、無丟失，井蓋表面標志清晰。 | ||
| 設備機房管理 | 1設備系統圖、操作規程、崗位責任制度、應急預案流程圖、特種作業人員資格證書等齊全，張貼于機房明顯位置； | 不符合每次每項扣除500元 |
| 2設備管線標志清晰，儀器儀表運行正常、數據準確； | ||
| 3機房整潔、無滲漏、無積水、無雜物堆放，設備表面無積塵、無銹蝕，防鼠板、防鼠網材質、規格，防鼠藥物投放等符合規范要求； | ||
| 4設備噪聲符合規范要求，有環境要求的設備機房，溫、濕度在規定范圍內。 | ||
| 電氣系統管理 | 1管理制度與措施符合專業要求，執行嚴格，設備編號有序，運行、維修、保養、巡檢記錄完整； | 不符合每次每項扣除200元 |
| 2受托管理高壓供電設備的，變配電室安全警示牌配置齊全，檢修檢驗和安全防護用具配置齊全，年檢合格； | ||
| 3后備電源設備定期檢測，能夠隨時啟用； | ||
| 4小區路燈、景觀燈等公共照明正常，設備編號有序。完好率(包括亮燈率)達95％,無長明燈,無安全隱患。 | 不符合每低于一個百分點每次扣除200元 | |
| 5共用樓道燈損壞及時修換,完好率(包括亮燈率)達95％,無長明燈,無安全隱患。 | ||
弱電系統管理 |
1系統設備配置齊全、運行正常、現場測試符合要求； 2系統及子系統運行、維修、保養、巡檢計劃周全、記錄完整； 3攝像監控圖像清晰，按規定時間保存信息備查； |
不符合每次每項扣除200元 |
| 電梯系統管理 | 1準用（合格）證、年檢證明、緊急電話和乘客注意事項置于轎廂醒目位置； | 不符合每次每項扣除500元 |
| 2、電梯維修保養合同規范，維保單位的資質符合規定； | ||
| 3、電梯機房通風、照明情況良好，配有平層標志線，專業工具齊全； | ||
| 4.電梯轎廂、井道內保持清潔，轎廂廣告設置有序，無亂貼、亂畫； | ||
| 5、電梯運行平穩，維修、保養、檢修記錄完整； | ||
| 6、電梯按合同約定時間運行，出現故障或險情，維修人員接到報修后20分鐘內到達現場； | ||
| 7、管理與維護符合特種設備安全技術規范 《電梯使用管理與維護保養規則》 | ||
| 8電梯每月平均故障率不大于2%。 | ||
| 給排水系統管理 | 1二次供水水質定期檢測，符合衛生標準； | 不符合每次每項扣除200元 |
| 2給排水系統設備完好、運行正常，日檢查和月、季、年保養制度完善； | ||
| 3水箱加蓋上鎖，周邊無污染源，定期清洗、消毒，檢查記錄完整； | ||
| 4水泵、閥門、管網等設備名稱、流向、運行狀態標志清晰，無銹蝕、無跑冒滴漏、無污染。 | ||
| 避雷系統管理 | 1配置避雷設施位置平面圖； | |
| 2避雷設施定期檢查、維護，記錄完整。 | ||
| 消防系統管理 | 1消防設施設置平面圖、火警疏散示意圖按幢設置在樓層明顯位置； | 不符合每次每項扣除500元 |
| 2消防監控系統運行良好，自動和手動報警設施啟動正常； | ||
| 3消火栓柜、防火卷簾、防火門、滅火器、疏散指示燈、應急燈及應急工具等消防設施設備完好，并定期組織檢驗、保養； | ||
| 4消防水泵、管網、閘門等設備運行正常，測試、維修、保養記錄完整； | ||
| 5安全疏散通道暢通，疏散標志和示意圖設置合理、醒目； | ||
| 6區域消防通道暢通，無雜物堆放，無違章占用。 | ||
| 四、公共秩序維護 | ||
| 秩序維護管理 | 1實行封閉式管理，對外來人員、車輛和物品進出實行登記與管控；建立健全門衛、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位，值班電話暢通，接聽及時。 | 不符合每次每項扣除200元， |
| 2監控設施和門禁系統運行良好，監控記錄完善、記錄保存不少于30天。 | ||
| 3監控室實行24小時值班；值班記錄完善。 | ||
| 4秩序維護人員，崗位責任明確；人員年齡符合要求，身體健康，工作認真負責，并定期接受培訓。物業管理圈。能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備，熟悉小區環境，熟知治安管理有關法律法規。熟悉各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案。人員配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。 | ||
| 5安全標志設置合理，對可能危及人身安全的地點和設施設備，有明顯警示標志和防范措施。 | ||
| 6主出入口24小時雙人值勤，次出入口24小時有人執勤；小區人員憑證(卡)出入，非小區人員出入和大件物品出小區一律登記，經聯系若業主不同意，非小區人員不得進入小區；按要求進行出入車輛管理、訪客登記，記錄規范、詳實。 | ||
| 制定巡查方案，每2小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次，能主動接受業主(使用人)的投訴和求助，巡查范圍包括全部物業管理區域，無盲區，巡查記錄基本完整。 | ||
| 嚴禁拾荒者、小商販、社會盲流、閑雜車輛進入小區，影響業主生活。 | ||
| 緊急事件處理有應急預案(打架、兇殺、爆炸、地震、電梯突發事件等)，發生時能及時處置，將損失降低至最小程度。 | ||
| 無違反規定飼養家禽、家畜和無證寵物現象，無亂堆亂放建筑材料和垃圾現象，無亂設廣告牌、亂貼、亂畫、亂牽亂掛現象。 | ||
| 交通秩序管理 | 1公示停車場管理規定和停車收費標準和緊急聯系電話； | 不符合每次每項扣除200元 |
| 2停車場、停車位標志規范、清晰，車輛行駛路線設置合理、路線清晰； | ||
| 3固定停放車輛簽訂停車服務協議，明確相關權利義務； | ||
| 4車輛進出登記及時，記錄完整；較大載重車輛嚴禁駛入小區； | ||
| 5車輛進出道閘、停車設施運行良好，維修養護及時； | ||
| 6機動、非機動車輛停放有序、無亂停亂放現象； | ||
| 7停車場、庫定時巡視檢查，高峰時進行車輛秩序引導； | ||
| 8發現交通堵塞及時疏導，發生交通事故及時報告有關部門。 | ||
| 消防安全管理 | 1制定消防安全制度，消防安全操作規程；實行防火安全責任制，明確消防安全責任人； | 不符合每次每項扣除500元， |
| 2消防設施設備定期維護保養，消防設施設備能夠正常使用； | ||
| 3消防中控室實行24小時專人值班（每班不少于2人，按規定持證上崗），值班記錄完整； | ||
| 4消防安全定期巡視檢查，消防安全隱患及時整改； | ||
| 5消防通道無占用堵塞現象； | ||
| 6消防演練每年不少于兩次，積極動員業主參與； | ||
| 7有消防應急預案，發生時能及時處置，將損失降低至最小程度。 | ||
| 五、環境管理服務 | ||
| 保潔服務 | 1配置的保潔人員，責任區域明確。身體健康，工作認真負責，并定期接受培訓。能正確使用各類清潔器械和設備，熟悉小區環境。熟悉各類災害事故的應急預案。人員統一著裝，配備配備專門的清掃工具及勞保用品；人員數量保持與合同要求一致。 | 不符合每次每項扣除200-500元 |
| 2對樓內、外公共區域、相關設施設備、道路、場地等清掃及時，擦洗干凈，符合相關衛生標準。除定點定時清掃，還要動態保潔，確保小區內干凈、整潔并長期保持； | ||
| 3垃圾實行分類管理，日產日清；建筑垃圾設置臨時垃圾池，集中存放，定期外運。雇用具備相應資格的單位或人員清運垃圾，采用全封閉自動卸載運輸工具，保持運輸工具密閉、完好和整潔，不沿途丟棄、遺撒垃圾； | ||
| 4標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品、文體設施及時清潔，目視干凈、無積塵、無污漬垃圾； | ||
| 5垃圾桶布局合理，周圍地面無散落垃圾。定期對垃圾桶進行衛生消毒； | ||
| 6管理區域內道路、綠地、廣場、停車場、天臺、文體活動區域等共用場地，無目視無雜物； | ||
| 7房屋共用部位及共用設施設備保持清潔； | ||
| 8及時清理公共場地、道路的積雪、積水； | ||
| 9地下車庫及車庫內相關設施定期及時保潔，地面、墻面干凈衛生，空氣流通； | ||
| 10窨井、下水道和化糞池每2月清掏疏通不少于1次，保持暢通； | ||
| 11防治鼠害、蒼蠅蚊蟲等有計劃，有措施，有記錄；噴灑蒼蠅蚊蟲殺蟲劑6-9每月不少于2次，其他月度每月不少于1次；噴灑殺蟲劑應及時告知小區業主，注意安全防范； | ||
| 12水景定期清潔，水面無明顯漂浮物，水體干凈無臭味。 | ||
| 綠化養護管理 | 1綠化養護人員配置合理，責任區域明確； | 不符合每次每項扣除200元 |
| 2制定并落實綠化養護計劃，提前做好防旱、防澇、防大風和防凍工作； | ||
| 3綠化圖紙、苗木清單等資料齊全，苗木移植、補植記錄完善； | ||
| 4醒目處設置愛護綠化提示標志，重點樹木品種實行標牌管理； | ||
| 5及時組織澆灌、施肥、松土和噴藥，有針對性及時滅治病蟲害，每年噴灑農藥不少于4次，喬木每年適時松土、施肥不少于2次。喬灌木枯死、損失及時補植。 | ||
| 6綠化作業安全防護措施得當； | ||
| 7各類喬、灌、草等植物長勢良好，修剪整齊美觀，無折損，斑禿現象；枯死損失率不超過1%； | ||
| 8綠地無破壞、踐踏、占用現象，樹木無懸掛物及晾曬物品。 | ||
| 9月度考核低于85分的；考核表見附件3 | 每低一分扣除500元 | |
| 六、服務創新 | ||
| 服務創新 | 1建立并運行計算機輔助管理系統，運用社區網絡、智能技術等信息化手段及其最新科技成果開展管理服務工作； | 不符合每次每項扣除100元 |
| 2建立并運行服務質量管理控制系統，運用先進管理工具實施物業服務全過程管控； | ||
| 3制定并實施節能減排計劃和方案，運用技術改造和管理創新等手段節約公用能源資源消耗，減少污染物排放； | ||
| 4建立并推行新型服務模式，通過提供物業資產經營管理服務和住戶生活配套服務等方式，滿足業主的個性化需求。 | ||
| 七、其他 | 1、乙方服務被政府主管部門檢查通報批評的 | 每次扣除1000元 |
| 1、乙方服務被政府部門通報表揚的 2、乙方服務良好獲得業主一致好評的 3、乙方服務過程中避免小區業主公共利益受到侵害的 4、乙方人員為保護小區業主利益 |
視情況給予獎勵 | |
備注：每扣除500元等于相應扣除1分，滿分為100分，低于85分為不合格。
| 園林綠地養護管理考核細則 | ||
| 考核內容 | 綠地養護管理標準 | 評 分 標 準 |
| 修 剪 （20分） |
1.樹木適時修剪，保證樹形優美，樹木抹芽、平茬、修枝、整形及時、準確、合理。 2.綠籬要平整、三面光，球冠植物要圓滑，無5cm以上徒長枝。 3.草坪修剪高度控制在8cm以下，及時清理修剪后留下的草屑、枝葉等。 |
1.冬季喬木未進行整形修剪的扣5分，修剪不及時、不達標等扣3分。 2.喬木萌條未及時清除的，5棵以下扣1分，5棵以上扣2分； 3.綠籬修剪不及時有5cm以上徒長枝，10米以內扣1分，超過10米扣2分。修剪不達標扣0.5分。 4.草坪未及時修剪，生長高度超過8cm的扣2分，修剪后草坪高度過低導致枯黃的扣1分。 5.修剪后的草屑、枝葉沒有及時清理的，發現一處扣1分。 |
| 灌水、排澇 （15分） |
1.干旱時及時澆水并灌足灌透，洪澇時及時排放積水。 2.及時噴水除塵，保持園林植物亮麗。 3.在雨季應采用開溝、埋管、打孔等排水措施及時對綠地和樹池排澇，防止植物因澇致死。綠地和樹池內積水不得超過24小時，宿根花卉種植地積水不得超過12小時。 |
1.天氣連續干旱3日及以上未及時澆水扣2分，澆水未澆透扣1分。 2.澆水人員操作不規范，如水車駕駛員兼顧澆水、綠地內泥土被沖至路面等，發現1次扣1分。 3.未及時噴水除塵，園林植物污濁的扣1分。 4.未在限定時間內排澇的扣2分。 |
| 中耕除草 （15分） |
新植樹每年春夏之間松土2次，其他樹木每年春夏之間松土1次，除雜草、修剪草坪原則上每周1次，綠籬修剪原則上每月1-2次，綠地內無闊葉雜草。 | 1.松土每缺一次扣1分。 2.綠地內有闊葉雜草清除不徹底的，發現一處有5平方米以下的扣1分，5平方米以上的扣2分，雜草基本未清除的扣5分。 3.雜草清除后未及時隱埋或清運的，每發現一次扣1分。 |
| 施肥 （10分） |
3.春夏季各施1次復合肥或碳銨，不得漏施、少施，喬木胸徑5cm以下，每株每次0．25公斤：胸徑5-10cm，每株每次0．5公斤：胸徑10cm以上，每株每次0．75公斤。 | 1.未按規定施肥的扣2分，漏施、少施等扣1分。 2.管養單位施肥應做好相關影像記錄并保存，否則扣1分。 |
| 病蟲害 防治 （15分） |
早春樹木發芽時對樹木噴灑一次藥劑預防病蟲害，冬季清除樹下枯枝落葉雜草并對樹干進行涂白，生長季節發現病蟲害及時防治。 | 1.沒有噴灑藥劑預防病蟲害的，扣3分。 2.發現病蟲害防治不及時，造成一處有5棵以下發病的每處扣除1分，5棵以上或成片發病的扣除2分。 3.冬季未及時清除枯枝落葉的，發現一處扣1分； 4.冬季未對樹干進行涂白的扣3分，涂白不及時、質量不達標等扣2分。 |
| 防護 （10分） |
1.死亡的樹木要及時進行清理和同品種、同規格補植，對因大風、大雨刮倒的樹木要在風雨停后24小時內扶正、支撐并培土，對因雨水沖刷等原因造成土方被沖刷、塌陷的，3天之內修繕完善。 2.涂白均勻，上口平齊，高度距地面1.25m，整條道路涂白后上口應保持在同一水平線上。 3.做好綠地內時令花卉的季節性更換和養護工作。 |
1.樹木死亡沒有及時清理和適時補植的，每發現一處扣0．5分，對未同品種、同規格進行補植的，每發現1棵扣1分。 2.樹木刮風刮倒沒有按時扶正，培土、澆水和搭支架的，每發現一處扣0．5分。 3.綠地內土方被沖刷、塌陷，或泥土外溢，沒有按時修繒完整的，每發現一處扣0．5分。 4.未及時涂白，或涂白不達標準，如上端口不整齊，樹根部周圍被涂白劑污染等，扣2分。 5.綠地內季節性花卉未及時更換的，1平方米扣1分，以此累計扣分。 |
| 保潔、設施和秩序 (15分) |
1.綠地內無塑膜、無紙屑、無果皮、無煙頭、無便跡、無雜物，綠地水面保持清潔，正常有養護保潔人員巡視。 2.不得在綠地內搭建任何建筑物、構筑物或其他臨時設施。 |
1.發現有塑膜、紙屑、果殼皮、煙頭、便跡、雜物的，每發現一處扣0．5分。 2.擅自在綠地內搭建建筑物、構筑物和其他臨時設施或沒有及時清除的，每發現一處扣5分。 3.樹木花草被破壞的，每發現一處扣1分。 |
| 備注：考評每季度進行一次，滿分為100分。每扣1分扣除履約保證金500元。 | ||
對服務單位的考核采取甲方定期檢查和不定期抽查的方式，甲方在檢查中發現的問題，乙方現場管理人員應在考核表上簽字確認，如若乙方管理人員不及時簽字或拒絕簽字確認，甲方一律視為乙方默認甲方的考核評分。
考核甲方每季度組織不低于1次，如乙方連續2次考核不及格或者一個年度有3次考核不及格(考核得分在85分以下)則甲方可以與乙方解除合同，由此造成的一切損失均由乙方承擔。
五、物業管理用房與小區公共收益的管理
1、本小區物業管理用房建筑面積為998.79平方米，位于 1#樓101、102、104室、8#樓101室、小區門衛室;小區物業管理用房歸小區全體業主共有，主要用于物業公司辦公、業主公共活動室等。由小區業主委員會代為管理。如有空余房屋，可以以業主委員會名義對外出租。所得收益歸小區全體業主所有。
2、利用小區公共場地、公共設施、房屋公共部位、人防車位等進行出租、廣告宣傳，小區全體業主授權業主委員會統一經營。所得的費用，在扣除成本后一律歸小區全體業主所有。
六、物業服務合同
委托方(以下簡稱甲方)：xx小區業主委員會住所地：xx小區1號樓;聯系電話：0527-電子郵箱：受委托方(物業管理企業，以下簡稱乙方)：住所地：聯系電話：電子郵箱：
甲方通過(□招投標，□協議選聘)方式將宿遷市恒大綠洲小區(物業名稱，以下簡稱本小區)委托乙方實行物業管理服務。為保障本物業正常運行，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環境，根據國家、省物業管理有關法律、法規、規章的規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方代表本小區全體業主與乙方達成以下合同條款。
第一條本合同所涉及的物業基本情況物業類型：住宅小區座落位置：宿遷市蘇宿園區紅海大道27號總占地面積約11.63萬平方米;房屋總建筑面積約31.7萬平方米，其中：住宅約22.64 萬平方米，計1883套;會所約5305平方米，物業管理用房998.79平方米，地下車庫約6.17萬平方米(1995個車位，其中人防車位369個)第二條委托管理服務期限：暫定1年，自20**年月日起至年月日止。物業管理圈。合同期滿，如果乙方服務良好，經雙方協商一致可以續簽合同。第三條本合同簽訂后,乙方應在本小區內設立物業管理服務中心負責本物業的日常管理工作,并按照合同要求委派有崗位資格要求的人員開展物業管理相關服務工作。
人員配置達到附件1的要求：第四條甲方委托乙方物業服務范圍、內容。乙方提供下列物業管理服務事項，其受益人為本小區的全體業主和物業使用人：物業服務公司提供下列物業管理服務事項，其受益人為本小區的全體業主和物業使用人：
(一)包括但不限于本小區房屋樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、地下車庫等房屋建筑共用部位的日常維修、養護和管理(大中修、更新、改造等除外);
(二)包括但不限于本小區公共道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供配電設施、照明設施、消防設施、安全設施、溝渠、池、井、標示牌、公告欄、建筑小品、景觀水系、公共健身設施、運動設施、圍墻等物業管理區域共用設施設備的運行、維修、養護和管理(大中修、更新、改造等除外);
(三)本小區公共環境衛生維護，包括但不限于業主共用的公共走廊、樓梯、公共衛生間、業主公共活動室、公共車庫、車棚、房屋建筑物墻面等共用部位，區內道路、廣場、綠化帶、水景、籃球場等公共場所、雨、污水井、溝渠、文娛器材、建筑小品、信報箱、宣傳欄等公共設施的清潔衛生及區內垃圾的收集、清運等。(業主專用部分清潔除外)
(四)本小區公共綠地、花木、建筑小品等的養護與管理;
(五)本小區安全防范，維持公共秩序，包括但不限于安全監控、區內安全巡視、門崗執勤、消控室值班、消防安全檢查、消防安全設施維修維護、保養、消防安全教育、消防安全演練、安全緊急情況處置等;
(六)本小區內及大門出入口交通和車輛停放秩序的管理;
(七)本小區內物業使用禁止性行為的管理;
(八)本小區業主裝修管理;(九)本小區物業檔案資料的保管;
(十)本小區公共用水用電費用的代收代繳;
(十一)本小區社區文化活動的開展及業主公共活動室的日常管理;
(十二)協助業主委員會做好其他本小區管理服務事項。乙方應全權負責本小區物業服務管理工作，不得將服務工作轉包，分包。經甲方書面同意，乙方可以將物業服務部分專項服務事項分包給專業公司進行負責。但乙方須對分包的專項服務向甲方及全體業主負責。
第五條乙方提供的物業管理服務應達到本合同附件二所約定的目標。
第六條物業服務用房的管理與使用本小區物業管理用房約998.79平方米，其中約569平方米(小區1號樓102室、8號樓101室)，由乙方在合同期內無償使用。乙方使用期間產生的水電、燃氣、網絡等費用，由乙方繳交。未經甲方同意，乙方不得將上述房屋改變用途及借于他人使用。合同期滿乙方需將使用權歸還給甲方。其他物業管理服務用房的使用由甲方決定，乙方協助管理。
第七條在委托物業管理階段，乙方根據下述約定，收取物業服務費用。
物業服務費
1.住宅：1.5元/月/平方米(不含電梯維護保養、檢測費，公攤水電費)。住宅業主房屋空置期間物業公共服務費，按上述標準百分之七十收取。
2.會所：3元/月/平方米(不含電梯維護保養、檢測費，公攤水電費)。3.地下車位物業服務費：30元/月/個(含車位清潔、設施日常維修、車庫公共水電能耗等費用)。物業服務費實行包干制。由物業服務公司直接向房屋所有權人收取，每次收取最長不得超過12個月的費用。
第八條本小區內人防車位租金，地面車位租金，利用公共部位、公共設施經營等收入歸甲方所有，其中公共經營費用由使用人直接向甲方繳納。甲方也可以委托乙方向業主或者使用人代為收取。具體由甲方根據實際決定。
第九條本合同約定的物業服務費用包含以下等方面的支出：1、乙方服務人員工資、社會保險、福利等費用;2、本小區共用部位、共用設施設備日常運行、維修、維護保養費用;3、本小區清潔衛生費用;4、本小區綠化養護費用;5、本小區秩序維護費用;6、乙方項目管理處辦公費用;7、乙方物業服務工具材料費用;8、本小區共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用;10、本小區業主社區文化活動費;11、本小區公共用水用電費用;12、乙方投入本小區服務使用的固定資產折舊費用;
13、乙方物業服務人員服裝及勞保用品費用;
14、乙方企業管理費用以及本項目財務費用;
15、乙方因本小區收費繳納的法定稅費以及合理利潤。
16、甲方委托專業審計機構對乙方收取費用進行審計產生的費用。
17、甲方委托第三方對乙方服務進行業主滿意度調查產生的費用。
18、乙方因本小區物業服務產生的其它費用;物業共用部分、共用設施設備的大中修、更新和改造費用，由小區住宅專項維修資金支出的，不計入物業服務支出。
第十條財務審計及第三方滿意度調查。
1、雙方約定每年度由甲方聘請財務審計專業機構對乙方物業服務資金收支情況進行審計，聘請專業機構的費用，包含在乙方報價收取的服務費用之中，由乙方支付。應甲方要求進行的非年度例行審計，聘請專業機構的費用，由甲方承擔。
2、雙方約定每年度由甲方聘請第三方對乙方物業服務進行業主滿意度調查，聘請第三方的費用，包含在乙方收取的服務費用之中，由乙方支付。應甲方要求進行的非年度例行滿意度調查，聘請第三方的費用，由甲方承擔。
3、上述費用年度不超過人民幣伍萬元，超過部分由甲方承擔。第十一條乙方派駐的本小區項目經理為，身份證號碼：。未經甲方同意，乙方不得擅自更換項目經理。項目經理不能勝任本項目管理工作的，乙方應在接到甲方通知之日起十五日內，更換項目經理。更換的項目經理資格不得低于本合同的要求，并需征得甲方的同意方可上崗。
第十二條履約保證金
1、本合同簽訂前乙方需向甲方繳納人民幣貳拾萬元的履約保證金至甲方指定賬戶(戶名;XX小區業主委員會，開戶行：，賬號：)。
2、乙方不繳納履約保證金，視為乙方違約，甲方將拒絕與其簽訂委托服務合同。
3、乙方不能按期保質保量完成合同約定內容或單方中止合同，除承擔相關責任外，甲方有權沒收合同履約保證金;
4、 乙方同意甲方有權直接將履約保證金用于下列情況之一：
(1)因乙方過錯，造成甲方或者小區業主房屋及資產等損失賠償;(2)因乙方不履行本合同義務，或履行本合同義務不符合約定，導致甲方需要委托或者已經委托第三人履行工作而產生的所有費用。
(3)甲方對乙方的考核扣款費用乙方同意甲方直接從履約保證金中扣除。
(4)甲方委托專業審計機構對乙方收取費用進行年度審計產生的費用。
(5)甲方委托第三方對乙方服務進行業主滿意度調查產生的費用。
5、履約保證金不足以支付上述費用時，乙方應當自支付費用的不足部分。
6、本合同至期限屆滿，或經雙方協商一致，或出現法定事由，必須提前解除、終止本合同時，在本合同被解除、終止后30日內，乙方憑本項目(甲方、乙方、新服務方)三房移交材料至甲方處辦理退付手續。如果乙方對服務缺陷不予更正，或不予甲方，新服務方辦理移交手續，甲方有權扣除履約保證金。
第十三條乙方對本小區的共用設施、共用部位不得擅自占用和改變使用功能，如因管理需要占用和改變使用功能，須征得甲方同意后報有關部門批準方可實施。
第十四條利用本小區的共用設施、共用部位進行經營或者設置廣告的，必須經甲方同意方可實施。乙方應協助甲方做好相關經營管理，未經甲方同意，乙方不得允許他人擅自利用本小區的共用設施、共用部位進行經營或者設置廣告。
第十五條物業服務檢查與考核對乙方服務的檢查和考核，甲方采取不定期抽查方式。
1、甲方對乙方服務質量、服務標準、服務內容不定期進行抽查考核，發現乙方服務達不到本合同以及本合同附件要求的。按本合同及附件約定服務質量標準及考核細則進行扣款。扣款費用直接從乙方交納的履約保證金中扣除。
2、乙方服務過程中，小區業主及使用人有權對乙方的服務進行監督。業主向甲方反映發現的問題，經甲方核實后納入甲方對乙方的檢查考核。
第十五條住宅專項維修資金的使用管理本小區住宅專項維修資金的使用按照國家、省、市有關法律法規規定執行。
第十六條物業移交本合同開始前，乙方應與甲方辦理接管移交手續，本物業服務合同期滿或者乙方中途退出的，乙方應當在合同解除十日內，向甲方或者新選聘的物業服務企業移交下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、綜合管網工程竣工圖等竣工驗收資料;(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;(四)業主名冊;(五)房屋勘測成果報告;(六)物業管理用房、共用部位和共用設施設備資料;(七)物業管理服務期間配置的固定設施設備資料;(八)物業服務企業建檔保存的物業改造、維修、養護資料;(九)利用共用部位、共用設施設備經營的相關資料，預收的各項物業費用交納記錄等資料;(十)物業管理所需要的其他資料。
第十七條甲方相關的權利義務：
1、依據國家物業管理相關法律法規，制定《管理規約》、《業主大會議事規則》、《小區管理公共制度》等文件，并在小區內向業主及使用人明示。
2、審定乙方擬定的物業管理制度，并檢查監督、考評乙方管理工作的實施及制度的執行情況。
3、審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算報告。
4、委托乙方負責對小區公共部位使用進行監督。
5、審定乙方房屋及附屬設施設備維修計劃。
6、當業主不按規定繳納應交物業服務費用時，協助乙方催交。
7、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、社區文化活動，相關費用由乙方承擔。
8、擁有對乙方的服務行為進行監督指導、要求乙方達到服務標準、制止乙方危害業主權益的行為、審定乙方重大管理措施等權利。有權對乙方向業主及物業使用人提供的特約有償服務進行監督，并制止乙方亂收費、不合理收費等行為。
9、有權根據物業委托服務合同的約定，對乙方物業服務質量進行檢查，如發現有不符合標準之處，有權要求乙方即時進行整改。乙方未按要求及時進行整改的，甲方有權委托第三方進行整改，并加收20%管理費，因此產生的費用由乙方承擔;
10、根據合同約定及考評結果從乙方交納的保證金中扣除乙方物業管理服務違約費用。
11、法規政策規定由甲方享有和承擔的其他權利和義務。
第十八條乙方相關的權利義務：
1、根據有關法律法規及本合同的規定，做好本小區物業服務工作。在本小區內設立專門機構負責本小區的日常管理工作，按合同要求配置相關人員，保證各崗位人員均有相關專業的合格上崗證書及其證書的有效性。
2、嚴格按合同規定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務。乙方有權制訂各項經營管理辦法、內部規章制度，自主開展各項管理經營活動，在合同期內盈虧自負，但不得損害甲方及業主、物業使用人的合法權益，獲取不當利益。
3、負責編制本小區房屋及附屬設施、設備、綠化等年度維修養護計劃，經甲方審定后由乙方組織實施。
4、有權依照法律法規、本合同和《管理規約》、《業主大會議事規則》及相關文件，制定本小區物業管理制度，并有權對違反物業管理制度的行為進行處理。乙方制定的物業管理制度需提前報甲方審核同意，否則無效。
5、接受甲方和業主、物業使用人的監督。
6、建立本小區的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況。
7、開展社區文化活動和便民服務工作。
8、本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案、資料;移交本物業的公共財產。
9、乙方管理期間有責任對該物業工程和日后管理中發現的問題及時向甲方提出，并向甲方提出合理的建議和意見。
10、按照甲方的要求向甲方提交物業管理季度及年度報告以及提供相關資料。
11、法規政策規定由乙方享有承擔的其他權利和責任。
第十九條考核對服務單位的考核采取甲方定期檢查和不定期抽查的方式，甲方在檢查中發現的問題，乙方現場管理人員應在考核表上簽字確認，如若乙方管理人員不及時簽字或拒絕簽字確認，甲方一律視為乙方默認甲方的考核評分。考核甲方每季度組織不低于1次，如乙方連續2次考核不及格或者一個年度有3次考核不及格(考核得分在85分以下)則甲方可以與乙方解除合同，由此造成的一切損失均由乙方承擔。具體考核細則見附件2.
第二十條違約責任
1、乙方服務內容、服務標準達不到本合同以及附件的約定，甲方有權要求乙方限期整改，乙方拒不整改的，甲方有權終止合同。因乙方服務未達到本合同約定的標準和內容，而造成的管理不善或重大過失等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。
2、乙方服務管理不當被上級主管部門檢查通報批評的，年度達到3次，甲方有權終止合同。
3、乙方將全部物業管理業務轉包他人的，甲方有權終止合同。并視為乙方違約，乙方應按合同總價的10%向甲方支付違約金。
4、乙方有未征得甲方同意擅自將單項業務外包他人的;擅自改變物業服務用房用途的;擅自改變、占用公共設施、公共部位的;擅自利用公共部位、公共設施進行經營的等損害業主共同利益的;乙方需停止損害，賠償損失，并需向甲方支付違約金5000元。從乙方履約保證金中直接扣除。
5、甲方違反本合同以及附件的約定，造成乙方無法正常提供物業服務的，乙方有權要求甲方限期解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同。
6、乙方不按規定向甲方移交相關資料的，并需向甲方支付違約金5000元。
第二十一條緊急避險和不可抗力
1、為維護公眾、甲方、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄露、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，甲方、業主、物業使用人應積極配合乙方對上述災害發生時所采取的緊急避險措施。
2、由于地震、風災、水災、火災、戰爭，本項目不能完成或者不能使用，或其它不能預見的不可抗力事故，致使本合同任何一方不能履行本合同項下任何責任時，該方應立即用傳真或其它迅速方式通知另一方，并在十五天內，提供該不可抗力事故詳情的書面報告及不能履行理由的有效證明文件。雙方在本合同項下的責任在不可抗力事故期內應自動相應延期履行，且雙方不被視為違約，惟受影響一方應盡一切努力來終止或減少不可抗力事故的影響。按不可抗力事故對履行本合同的影響程度，由雙方協商是否解除本合同，或者全部或部分免除履行本合同項下的責任。一旦不可抗力事故的影響消失，雙方應立即繼續履行本合同，否則作違約論。
第二十二條其他約定
3、本合同任何一方不可于合同期間或期滿后向第三方透露由對方提供的任何資料，包括但不限于管理規約、制度、業主身份信息、聯系電話或任何一方因本合同獲得的經營狀況及其他商業資料，除非事先獲得對方書面同意。
4、本合同在履行中如發生爭議時，雙方應協商解決或報請物業管理行政主管部門進行調解，協商或調解不成的，雙方均有權向物業所在地人民法院提起訴訟。
5、本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
6、本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。
7、本合同組成：1、本合同及附件;2、甲方的招標文件;3、乙方的投標文件。
8、本合同正本共頁，一式五份，甲方執三份、乙方執二份，具有同等法律效力。
9、本合同自雙方蓋章簽字之日起生效。
甲方：乙方
代表人：代表人：
簽定日期：年月日
篇2：物管案例:小區圍墻物業管理公司能拆除嗎
物管案例:小區圍墻物業管理公司能拆除嗎
劉女士所住的芬芳花園小區實行封閉式物業管理。20**年4月，僅一墻之隔的A公司開發新建雨花雅園，并與B公司簽訂協議，約定將芬芳花園西區所屬基礎配套設施、公共配套設施與雨花雅園共享，雨花雅園的物業管理并入芬芳花園，A公司向B公司支付費用。A公司對外承諾，雨花雅園將與芬芳花園成為一體，雨花雅園業主可以自由進出芬芳花園。因此，攔在兩個小區之間的圍墻被打通。劉女士認為，兩物業公司所做的決定，嚴重損害業主的合法權益，遂起訴至法院，要求A公司、B公司停止侵害，將芬芳花園原封閉圍墻予以修復。
[案例提示]
這里首先需要弄清的是該圍墻是否屬于芬芳花園的公共財產。
[案例分析]
本案例中的圍墻屬于小區的公用設施，是小區的公共財產。就小區的公共財產而言，絕大部分屬于全體業主所有，小區業主委員會代表全體業主行使所有權和支配權。物業管理公司要改變公用設施的，應當征得業主委員會的同意。故本案例中的圍墻物業管理公司不能拆除。
篇3：拆遷安置小區物業管理學習心得與體會
拆遷安置小區物業管理學習心得與體會
我是今年2月4日到真誠物業公司接管的惠民拆遷安置小區上班的。剛上班時，業主對我不太友好。通過走訪才知道，因房子質量問題、房產證問題、大門問題、車庫問題等等沒有解決，小區業主對有關部門和開發商非常不滿，就以拒繳物業管理費來對抗。
但小區存在的這些問題，我們基本沒有辦法解決。我們這些保安保潔人員也有一大家人，也要吃飯。怎么辦？我們就組成收費小組，采取主動出擊，上門收費的辦法。白天收商鋪，晚上收住戶，禮貌相待，耐心解釋。但業主相互觀望，無人帶頭，仍然不愿繳。有的甚至相互賭咒發誓，進行串連不繳費。
功夫不負有心人，經過一段時間的努力，少數愛面子的業主繳了，但是大部分還是不愿交。三番五次登門還有意見，嘴里罵罵嘰嘰的，說影響他們做生意。我們的原則是罵不還口、打不還手。在6月份一位員工被打住進醫院，經過派出所處理，賠那個員工各項費用壹萬元，物業管理費當面繳清。這家費用是交了，但還要面對幾千幾百戶，冷嘲熱諷、冷言惡語、拒絕門外，說什么樣的話人都有。這時有很多朋友勸我不要去上這個班了，苦口婆心，還沒人理解。經過一番考慮，我還是做出了堅守的決定。我想最主要的還是要有自己的精神，要有信心、有勇氣。時時有機會，行行出狀元，我為什么不能堅持下去，服務他人也是自己的一份貢獻。
通過這次學習，使我懂得了物業管理的各項具體要求，也學到了很多的知識。如何轉換服務模式？在物業項目運營管理中怎樣抓住贏利點？如何開拓盈利空間？怎樣與業主進行溝通？這些新鮮知識給了我很大的啟發。回去以后，我要把學到的知識應用到實際工作中去，加強和業主的溝通。對業主所反映的問題，積極向有關部門匯報，爭取得到領導的支持和幫助。我相信，在我們的努力下，我們的日子一定會好起來。最后感謝真誠物業公司，給了我這個好的學習機會。
本文源自：《淮安物業管理》
洪澤縣真誠物業有限公司 高中蘭