政府大廈物業管理服務方案

　　物業管理概況及內容

　　**區政府大廈位于*******，與東外環交界，交通便利，地理位置優越。大廈外觀頗具現代氣息，是**區政府機關綜合性服務大樓。占地***公頃，總建筑面積***萬平方米。*府大廈各類設備一應俱全，主要包括電梯、消防監控、安全監控、中央空調、柴油鍋爐、分體式空調、換熱站、高低壓配電室等，備的維護和正常運行成為保障大廈運轉大的要件。

　　一、物業管理內容及要求

　　(一)安全管理服務：

　　安全管理服務的目的是維護物業范圍內正常的工作、生活秩序、協助用戶做好內部的安全防范工作(包括消防安全監控)。要求保安人員應具有良好的身體素質、心理素質、保安技能，要忠于職守，有勝任保安工作的綜合能力，還要有良好的職業道德、做到禮貌待客、堅持原則。

　　保安人員的選配應根據本項目實際情況嚴格篩選。根據不同的崗位，擬設立門衛保安、巡邏保安、大廳保安、監控保安等。保安人員應認真負責地做好各項安保工作，要實行嚴格的規章制度，不空崗、漏崗，發現可疑情況和事故苗頭立即上報，并迅速處理、果斷處置，確保機關、大樓及相關設施不發生問題。

　　門衛保安要固定執勤，定點式守衛，要24小時值班，對進入大門的人員、車輛、物資進行嚴格檢查、驗證、登記;維護物業管理區內部的安全秩序.同時兼來客咨詢、信件報紙分發等服務。

　　巡邏保安要做到主動、熱情、耐心、周到的服務，杜絕因工作失職造成物業區域被盜和其他事件;保證物業管理區域內停車場的良好秩序和車輛停放安全，及時發現各種事故隱患，不因失職而出現一次意外事故，維護正常的工作、生活秩序。

　　(二)保潔、綠化服務：

　　1、保潔：日常保潔工作是通過日常清掃工作，對物業區域定時、定點、定人進行廢棄物的收集和清運;通過清、掃、擦、拭、除、洗等常規性服務，保持所有公共區域和公共部位的清潔衛生，從而提高工作、生活的環境質量。

　　主要包括以下幾項：

　　(1)垃圾處理(不包含外運費)：包括收集、清除、回收、壓實、運達指定地點。垃圾臺外觀整潔，壓縮垃圾箱體保持干凈;化糞池的清運。

　　(2)院落衛生：做好灰塵清掃、污跡清洗，地面維護等工作，做到地面干凈無塵土、煙頭、紙屑等雜物;綠化區通道及時清掃干凈。墻面、頂面的清潔維護按物業管理規范執行。

　　(3)公共衛生間：無臭味、異味;便器干凈，便池無銹跡。地面清潔，無痰跡、無煙頭、無雜物、將紙簍倒凈并刷洗干凈，紙簍每日上午和下午各傾倒一次。洗手池、水龍頭、墻角整潔、無塵土和蜘蛛網。(不包含衛生紙和洗手液)

　　(4)物業區域內公共衛生：走廊、大門、值班室、樓梯地面干凈無污跡、痰跡、塵土、紙屑等雜物;公共區域玻璃干凈明亮、無塵土。樓梯扶手和鐵藝保持干凈，電梯間保持清潔干凈。物業區域的保潔：樓梯、扶手、窗臺、墻面干凈無塵土，墻角無蜘蛛網。車庫、停車場地面整潔，墻角無蜘蛛網。

　　(5)大禮堂、會議室保持干凈整潔，用后及時打掃。

　　(6)定期樓頂清掃，保持清潔。

　　(7)外墻清洗由用戶自行組織實施。

　　2、物業區域綠化：要做好對現有物業區域內的綠地、草坪、苗木的養護管理，負有美化環境的責任。養護管理包括：澆水、施肥、整形、修剪、防治病蟲、保證現有苗木成活率等。

　　(三)設備維護及保養服務

　　1、電梯的運行管理;甲方負責與電梯公司簽訂維修保養合同，負責電梯的維護和保養，并按照技術監督局的規定進行年檢;

　　2、空調制冷設備及管網的日常運行，保證制冷系統的高效可靠運行;甲方負責與空調公司簽訂維保合同，定期組織維修保養。

　　3、運行好配電系統的良好工作狀態，確保區域內用電供應正常;

　　4、辦公室內、公共區域內照明的維護保養;

　　5、排污泵維護保養，維護好物業區域內的供、排水系統;

　　6、負責消防自動報警系統、消防栓和噴淋系統的運行，保持消防系統各種設備的正常工作狀態;甲方與廠家或專業公司簽訂消防維保合同，負責消防設施的維護，包含滅火器的換粉。

　　7、大禮堂音響設備、投影設備等的操作、維護保養和確保正常使用;

　　8、對物業管理范圍內的水、電、暖、空調、排污等設備的零修、維護、應達到相應規定標準、發生故障，應及時排除，保證辦公的正常運行和使用。設備維修分為大、中、小三類。200元(含)以下單件材料費屬小修范圍，由物業公司承擔;中修、大修由用戶承擔。物業管理區辦公室內維修，根據物業管理規定維修服務，服務產生的材料費由業主承擔。水電維修必須安排24小時有人值班。

　　電梯、消防設備、鍋爐、水泵等設備的年檢費用由用戶承擔。

　　(四)房屋的管理及維修

　　對房屋共用部位進行日常管理和巡查，維修、保養記錄完善。

　　每年2次以上對房屋結構及涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發現損壞及時安排專項修理。屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃或專項維修資金使用計劃，根據甲方決定組織維修。

　　每周1次對各樓層門、樓道內防火門、窗戶進行安全檢查，門窗關閉正常，門窗玻璃保持95%以上的完好率。每年2次以上(雨季前須安排1次)對屋面泄水溝、室內、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通。定期檢查屋頂，發現防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應制定維修方案報區政府。

　　(五)會議服務

　　1、提供會議服務工作，包括會議接待，會間服務。茶葉、杯子等由甲方提供。

　　2、負責領導消息層服務工作。

　　(六)物業檔案管理

　　1、物業檔案的內容：

　　物業檔案必須具備：基建檔案、設備檔案、會計檔案、物業維修檔案及其他檔案材料。

　　2、物業管理檔案的要求：

　　分類科學，組卷合理，排列有序，保管期限準確，裝訂整齊、牢固，案卷封面、脊背、卷內目錄和備考表(異動記錄)填制準確、字跡工整、圖樣清晰，載體和裝具質地優良，便于保管和利用。

　　所有設備實現單機懸掛《設備卡》，標識該機的編號、技術資料、責任人、運行狀況等。

　　建立《機電設備臺帳》，臺帳內容包括：設備名稱、統一編號、型號、生產廠家、技術資料、保養人等。

　　每臺設備資料依次編入：每臺設備所涉及的設備檢查保養計劃表、設備檢查保養表、機電設備維修保養記錄表及說明書、合格證等。

　　(七)法律法規規定的其他項目。

　　第三章物業管理人力規劃

　　管理處組織架構

　　一、管理處組織架構描述：

　　1、**區政府大廈組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能，采用管理處主任負責制，簽訂經營責任書，由**物業公司全權領導。

　　2、管理處各崗位所需人力資源配置實行**物業管理公司供應下的完全雙向選擇，以保證管理處經理建立一支高效、協調的團隊。

　　3、管理處內部采用直線職能制，盡量減少管理環節，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。

　　二、管理體系及組織架構

　　物料管理

　　一個企業物業管理工作的質量水平的高低，主要表現在企業對人、財、物的有效控制，在加強人員組織架構設計，分工合理的基礎上，加強物料耗材的采購、領用、報廢等各環節控制，嚴格按照ISO9001(2000)工作標準，制定工作流程。從對物料使用、申購、采購、入庫等方面進行層層把關，分級量化管理，對質量、數量、情況定期進行市場調研、倉庫盤點、報廢檢驗，確保物業管理物料的采購渠道暢通、質量過硬，是實現物業管理服務目標的基礎工作。

　　第三章費用測算

　　二、安全管理的措施及對策

　　(—)確保保安員的綜合素質

　　l、素質管理。對保安員實施準軍事化管理，采用我們在實踐中總結的一整套人員管理程序，做到“五統一”“三集中”，即統一作息、統一出操、統一上崗、統一著裝、統一裝備以及集中招聘、集中培訓、集中管理。

　　2、意識培養。大力培養保安員的服務意識，樹立“業主需要就是工作”的觀念，改變原來保安員單一的保安功能，使我們的保安員成為“保安員、迎賓員、服務員”的統一體。

　　(二)安控管理體系的建立

　　1、我們針對辦公樓的特點，重視業主檔案的建立，制定相應的的作息管理辦法和清樓方案，確保物業始終處于安全控制下。

　　2、在巡邏上，我們擬采用輪換巡邏的方式，突出巡邏重點，對時間進行嚴格控制，確保不出現安全盲區。

　　3、在車輛、人員、大宗貨物出入登記上，嚴格遵循“對人、對證件、對車輛”的三對原則，嚴格控制、及時疏導人車流量、保持秩序始終井然，重視安全制度的執行力度，完善交接班確保工作銜接嚴密，杜絕隱患和疏漏。

　　4、強調全員管理。我們要求管理處其他員工亦應擔負起安全管理和防范的義務，建立起“快速反應，快速支援”體系。在防范的策略上強調轄區內各崗位的聯防意識，發揮備崗、備勤人員的規模優勢。

　　(三)預警、應變措施

　　1、安全應急計劃和措施

　　(1)目的：

　　在發生緊急、突發事件時，以最有效的方法，在最短的時間內控制事態的發展，或保證出色完成上級交辦的臨時任務。

　　適用范圍：

　　1)治安突發事件，如突然發生的重大搶劫、殺人、業主或公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。

　　2)受到水災、火災、臺風等自然災害的威脅、襲擊。

　　3)其他重大意外情況。

　　(2)職責：

　　1)對可能發生的由物業管理處負責制定安全應急計劃，報物業管理處或分管副總經理審批，必要時報總經理審批;

　　2)對即將發生或已發生的突發事件由安全領班臨時確定應急措施，同時向上級匯報。

　　(3)計劃：

　　1)對可能發生的治安突發事件和已發生或即將發生的自然災害由物業管理處組織制定應急計劃和預防措施，并安排崗位人員按部署執行。

　　2)處理治安突發事件時，由值班員迅速向派出所報案，安全領班臨時確定應急方案，安排人員迅速控制物業管理范圍內各通道、樓梯口，封鎖出事現場，嚴格盤查出入現場的人員，直到公安人員到來。

　　3)制定的應急計劃必須慎重，考慮周詳，在制定自然災害應急措施時，要根據災情的程度、特性而定。

　　(4)實施：

　　1)在執行過程中，發現偏離實際情況應及時糾正，并上報相應審批人員認可。

　　2)對發生的每一事件必須總結，如果是人為原因造成損失，應立即查找原因，認真填寫《糾正措施報告》，嚴防類似情況的發生。

　　3)保存事件全過程的有關記錄，存檔3年。重大自然災害的記錄長期保存。

　　(5)要求：

　　為增強應變能力和戰斗力，平時每個保安隊員必須進行嚴格的學習、訓練、消防演習和緊急集合演練。

　　三、強化消防管理意識

　　(一)消防管理目標

　　堅持“預防為主，防消結合”的消防工作方針，嚴格實行防火安全責任制，并樹立“全員防消”的管理觀念，實施全員義務消防員制。

　　(二)加強消防教育宣傳和培訓演練工作

　　1、消防教育宣傳工作：

　　管理處將在物業轄區內不間斷地傳播消防法規、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座，張貼消防宣傳畫，向業主進行消防知識宣傳。

　　2、做好消防培訓及演練工作：

　　重點加強保安員的消防實戰演習，每年組織義務消防隊員和廣大業主共同參與的消防演練，提高全員的“自救”意識和能力，防患于“未燃”。

　　(三)積極落實防火安全“三級”檢查制度，重視冬、春兩季的消防、設施設備大檢查工作，確保在火災多發期的消防安全工作。

　　(四)建立健全消防檔案。

　　(五)建立消防快速反應隊

　　結合以往的工作經驗，我們將在保安員中選撥一批隊員組建**區政府大廈管理處“消防快速反應分隊”，以保證一旦出現火警時，我們能迅速作出反應，立足“自救”，最大限度地減少火災損失。

　　(六)善后與收復

　　火勢完全熄滅后，保安員負責現場警戒，保護現場，并協助消防部門查明火因并統計損失，向上級提交事故報告。

篇2：物業知識培訓：物業管理方案編制方法

　　物業知識培訓：物業管理方案編制方法

　　物業管理方案作為新接物業日后的管理綱領性指導性的文本，應達到配合開發商后期銷售的針對性；對物業管理定位、服務標準把握的準確性；方案自身的系統性、針對性及實施的可操作性和物業管理公司利用的有效性等要求。

　　一、物業管理方案編制前，需做好以下的的準備工作：

　　(1)收集樓盤資料：

　　地理位置、樓盤規模、設施設備、開發商公司情況、開發計劃、樓盤市場定位、規劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環境狀況、治安狀況、周邊環境、交通狀況、施工計劃及目前進度、開發商售樓承諾、樓盤銷售情況、業主構成

　　(2)掌握開發商對管理服務質量標準的要求；

　　(3)掌握業主的結構、文化、層次和素質構成，對管理服務的需求和要求標準；

　　(4)掌握該地區同等檔次樓盤物業管理服務水平及收費水平；

　　(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標及可支配資料；

　　(6)準備現有的管理方案作為參考。

　　二、方案編制要點

　　不同特點，不同性質，不同檔次的樓盤小區，其物業管理方案都會有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點：

　　根據樓盤市場定位、開發商的要求、業主結構和需求等因素，確定服務質量標準，物業管理定位。

　　(1)根據樓盤性質、特點等因素確定物業管理方法。

　　(2)制定服務標準與管理方法后，提出服務承諾和具體指標，列出具體落實措施。

　　(3)根據開發計劃、施工進度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。

　　(4)根據服務標準、管理方法及公司支持情況，確定組織架構等，人員配備，編制適合本物業的崗位責任制、運作方法等。

　　(5)針對樓盤規劃設計、周邊情況、規劃配套、環境及業主構成等，制定有針對性的日常管理措施。

　　(6)根據樓盤前期的接管計劃，編制開辦費用預算。

　　(7)按日常管理項目、設備設施、服務項目和管理標準計算管理費收支預算，確定管理費的收費標準。

　　(8)對樓盤出入、交通、配套設施設備提出合理化建議。

　　(9)對重點管理內容展開敘述：如車場、財務管理、保安等。

　　(10)提出各種有特色的管理設想和提升管理服務水平的設想。

篇3：物業知識培訓：物業管理方案編制

　　物業知識培訓：物業管理方案編制

　　一、物業管理方案的制訂

　　(一)學習要求

　　掌握物業管理對物業的基本要求，了解并做好物業管理早期介人的準備工作；具有進行擬管項目、使用人物業管理與服務需求、競爭企業狀況等調查的能力；掌握制訂物業管理方案的主要內容、基本架構和方法。

　　(二)學習重點

　　1、物業管理的早期介入

　　(l)物業管理對物業的基本要求

　　物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律法規、管理標準及委托合同行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營手段管理物業，從事對物業(包括物業周圍的環境)的養護、修繕、經營，并為物業所有人和使用人提供全方位的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。

　　物業管理對物業的基本要求是：

　　①物業的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養護。

　　②建筑材料質量和設計施工質量要好，減少使用成本。

　　③配套設施齊全，能為使用人提供多種服務。

　　④環境優美、安全、舒適。

　　⑤為物業管理提供必要的設施。

　　(2)物業管理的基本內容

　　①基本業務

　　包括房屋建筑物的維護、修繕與改造；物業附屬設備、設施的維護、保養與更新；相關場地的維護與管理；消防設備的維護、養護與更新。

　　②專項業務

　　包括治安保衛、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

　　③特約業務

　　包括各種與業主和使用入相關的代辦業務。

　　④經營業務

　　包括室內裝修、電器維修、商務中心、咨詢、中介、代理經租、房屋交換以及其他業務等。

　　(3)物業管理早期介入的物質準備

　　人員準備

　　資料準備

　　設備、器材準備

　　資金準備

　　(4)房地產開發的基本程序

　　我國房地產開發的程序通常分為四個階段：

　　①決策、立項階段

　　通過調查研究，尋求合作伙伴，選定開發地點和開發項目，向政府有關部門申請立項。

　　②前期階段

　　1)在申請立項的項目建議書基礎上，經過進一步的調查研究，編制項目可行性研究報告，并向有關部門申報，同時辦理企業申報登記事宜。

　　2)項目的規劃設計工作。

　　3)規劃設計工作的報批工作，進行工程勘探，制定開發項目的建設方案。

　　4)征用土地，開展拆遷安置工作。

　　5)完成施工現場的基礎設施配套建設，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。

　　6)辦理開工手續。

　　③建設階段

　　通過招標、投標、發包工程，進行施工建設；同時，要加強施工期間有效的工程監理，包括請專業監理公司和竣工后交付管理的物業管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。

　　④營銷階段

　　這是房地產開發與經營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業管理)和售后服務等。

　　上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。

　　(5)建筑工程基本知識

　　①建筑工程分類

　　建筑物的施工建設過程稱建筑工程。根據建筑工程各組成部分的性質、作用可分為：

　　1)一般土建工程：包括房屋和構筑物的各種結構工程和裝飾工程等。

　　2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

　　3)暖衛工程：包括室內外給排水管道，采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設工程等。

　　4)電氣照明工程：包括室內外照明設施安裝、架空線路、變電和配電設施安裝工程等。

　　③建筑工程管理

　　建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象，以施工現場為中心，遵循建筑施工的特點和規律，把各個施工過程有機地組織起來，使施工過程達到優質、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內容包括：

　　l)落實施工任務，簽訂對外承包合同；

　　2)編制施工組織設計或施工計劃；

　　3)做好施工前的準備工作，保障順利開工；

　　4)按計劃組織施工，并隨時收集施工中的有關信息與計劃目標進行對比，發現問題及時調整，使各項施工活動處于最佳狀態；

　　5)做好工程施工資料分析與整理。

　　③建筑工程涉及的主要工作

　　1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會審，熟悉設計規模、結構特點和生產工藝順序；

　　2)熟悉施工現場的地形、供水、供電、道路運輸情況，了解施工區域的地理環境和施工條件；

　　3)了解當地是大宗資料供應情況。質量及價格；

　　4)編制施工組織設計，繪制施工平面圖，制定施工進度計劃，提出根據施工技術力量需要的材料、預制構件、機具等進場計劃；

　　5)抓好施工技術及技術管理工作；

　　6)抓好質量管理；

　　7)抓好安全生產管理；

　　8)抓好材料與工具管理；

　　9)抓好班組管理；

　　10)抓好勞動定額與勞動報酬等。

　　2、物業管理早期介入的實施

　　(l)工作內容

　　根據房地產開發的不同階段，物業管理早期介入實施的工作內客主要有：

　　①參與規劃設計階段

　　參與形式主要表現在全面細致地反映物業管理順利實施的各種需要，以及在以往物業管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題或缺陷，用咨詢報告的形式提交設計單位，并促其糾正。物業管理公司應注意反映下列問題：

　　1)配套設施的完善問題；

　　2)水電供應容量的問題；

　　3)安全保衛系統；

　　4)垃圾的處理方式；

　　5)高層建筑物外觀的清潔問題；

　　6)消防設施問題；

　　7)物業管理所需設備問題；

　　8)對建筑材料的意見；

　　9)其他問題。

　　②參與建設階段

　　通過參與施工管理，對工程建設提出意見。主要包括：

　　1)監督工程質量并提出意見；

　　2)監督建設過程(是否按設計規劃圖紙施工、建筑材料規格質量是否符合設計要求)并提出意見：

　　3)監督物業附屬設施設備配套建設過程并提出意見；

　　4)監督物業管理所需的特殊附屬設施設備的建設過程并提出意見。

　　(2)早期介入應注意的問題

　　①必須從思想上十分重視早期介入的準備工作

　　②必須明確物業管理在整個房地產開發與經營管理中的地位

　　③抓好人員準備這個關鍵

　　④精心準備，細致周到，力求全面、充分

　　3、擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查

　　通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業管理方案做信息準備。

　　(l)項目情況調查

　　①調查內容

　　項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

　　項目面積：占地面積、規劃建筑面積、已建成面積。

　　項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。

　　配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區班車等。

　　消防、安保、清潔等設施狀況

　　項目性質及特色

　　政府的支持、扶持與介入程度

　　開發商的背景：規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。

　　周邊壞境狀況

　　②調查方法

　　包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。

　　(2)使用人需求調查

　　①調查內容

　　住區人員自然狀況分析：包括總人口、性別、年齡、受教育程度與職業、民族以及經濟收人等。

　　住區人員需求分析：

　　l)按需求對象分為物質需求和精神需求。針對不同的需求配備相應的公共設施；

　　2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區內對于滿足需求彈性小的公共設施必須具備，對于滿足需求彈性大的公共設施，應從管區實際出發進行建設，并更多注意面向社會服務與經營，以提高其開發利用的效益。

　　3)按需求條件分為現實需求和潛在需求。

　　4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區人員實際生活水平出發，定量與定性結合，協助制訂有針對性的方案。

　　②調查方法

　　1)詢問法

　　詢問法就是圍繞著住區人員物質文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向被調查者提出詢問，再從被調查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調查、電話調查、發調查表和交談旁聽法。

　　2)觀察法

　　觀察法就是調查人員在現場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調查者行為及現場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

　　3)實驗法

　　實驗法就是用小規模試驗的方法來驗證人們的需求情況。

　　4)抽樣調查法

　　抽樣調查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

　　(3)競爭企業調查

　　調查內容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經驗以及與競爭對手比較。

　　4、制訂物業管理方案的其他準備工作

　　(l)組建制訂物業管理方案的工作班子：

　　(2)對方案制訂人員進行必要的業務培訓：

　　(3)準備經費；

　　(4)準備設備；

　　(5)準備相關資料。

　　5、制訂物業管理方案

　　(l)物業管理方案的內容

　　①物業管理檔次

　　物業類型、功能將決定不同的物業消費水平，從而確定物業消費水平，從而確定物業管理的不同檔次。物業管理檔次的確定，是制定訂物業管理方案的基礎。管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。

　　②物業管理服務的標準

　　物業類型、功能和物業檔次將決定物業管理服務的項目和質量標準。

　　③物業管理財務收支預算

　　物業管理是有償的服務與管理。由物業管理檔次所決定的物業管理應達到的服務標準和收費標準是物業管理方案的核心。

　　(2)物業管理方案的基本架構

　　①項目管理的整體設想與策劃

　　包括項目情況分析、物業管理檔次及目標、物業管理特點。管理服務措施。

　　②管理模式

　　包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制等。

　　③公司人力資源管理

　　包括管理服務人員配備。管理服務人員培訓、管理服務人員管理。

　　④規章制度建設

　　包括管理規章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。

　　⑤經營管理指標

　　包括經營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。

　　⑥社區文化建設與服務

　　包括社區文化建設、社區服務與特約服務。

　　⑦財務管理及經費收入測算

　　包括財務管理、日常物業管理收支預測、維修基金的建立和使用計劃。

　　⑧日常管理

　　包括前找介入、業主人住、業主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環境保護與管理、采暖系統維護管理、商業用房的規劃與管理等。

　　⑨物業維修養護計劃和實施

　　包括物業維修養護管理、共用部分的維修與養護、共用設施設備施維修與養護。

　　(3)制訂物業管理方案的主要步驟

　　第一步：成立制訂方案的工作機構

　　第二步：培訓工作人員

　　第三步：經費、設備、資料準備

　　第四步：項目、使用人、競爭調查

　　第五步：研究分析調查資料

　　第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目

　　第七步：經費預算

　　第八步：草擬方案文本

　　第九步：向專家顧問征詢

　　第十步：送公司領導審閱

　　第十一步：修改、研討、再修改

　　第十二步：可行性研究

　　第十三步：定稿

　　第十四步：實施、反饋

　　⑷制訂物業管理方案的主要方法

　　①經理意見法

　　主要以物業公司經理的意見為方案的基本思路和主要內容，在征求公司內外意見的基礎上確定。

　　②內部征詢法

　　發動公司內部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎上綜合歸納制訂出物業管理方案。

　　③學習借鑒法

　　主要是學習借鑒國內外對相似物業管理的思路和做法來制訂方案。

　　④專家意見法

　　主要是聘請業內著名專家，在向專家全面介紹調查結果的基礎上，請專家協助制訂物業管理方案。

　　⑤綜合制訂法

　　6、可行性研究知識

　　(l)可行性研究的基本概念

　　可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項目進行全面的技術上和經濟上的分析，即進行全面的調查研究和綜合論證。

　　(2)可行性研究的程序

　　可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。

　　①投資機會研究

　　帶有預測性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發展的背景、基礎、條件等方面進行研究。

　　②初步可行性研究

　　進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業能力方面進行預測，考察合格規模、估計資源分配和協作配套來源，對項目實施需要采用的技術、裝備進行初步規劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。

　　③詳細可行性研究

　　對項目進行深入的技術經濟論證，仔細分析項目的利弊，對多種方案進行比較選優，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。

　　④評價報告

　　重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。

　　(3)可行性研究的內容

　　①市場需求預測；

　　②物質資源預測；

　　③項目方案研究；

　　④人力資源研究；

　　⑤項目實施過程研究；

　　⑥項目投資的成本分析及資金籌措研究；

　　⑦項目經濟效益研究。

　　(4)編寫可行性報告

　　①總論；

　　②項目分析；

　　③需求預測；

　　④物資資源及公用設施條件分析；

　　⑤人力資源分析；

　　⑥實施進度分析；

　　⑦投資估算、資金籌措或成本估算；

　　⑧社會及經濟效益評價；

　　⑨附件。